N° RG 23/06606 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MDXW

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 3]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/06606 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MDXW

Minute n°54/2025

copie le 28 janvier 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 28

janvier 2025 à :

— M^e Fabrice JEHEL (case 59)

— M^e Nicolas CLAUSMANN (case 306)

pièces retournées

le 28 janvier 2025

M^e Nicolas CLAUSMANN

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [I] [P]

décédée le 19 août 2023

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [C] [P]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 26 Novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail en date du 05 février 2009 avec effet au 1er mars 2009, M. [U] [B] a pris à bail d’habitation un appartement appartenant à [I] [P], situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2023 émis par la chambre syndicale de la propriété et de la copropriété immobilière du Bas-Rhin, Mme [I] [P] a mis en demeure M. [U] [B] de régulariser l’arriéré de deux mois de loyers mars et avril 2023 qu’il s’était autorisé à conserver du fait de travaux bruyants, de justifier d’une assurance habitation, de cesser les nuisances sonores, de dégager les espaces communs et de faire procéder à la réparation de la porte de garage. Cette mise en demeure a été renouvelée, dans les mêmes termes, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 13 avril 2023.

Suivant exploit de commissaire de Justice du 25 juillet 2023, Mme [I] [P] a délivré congé à M. [U] [B] pour le 29 février 2024 pour défaut de paiement des loyers de mars et avril 2023, défaut de justification quant à la souscription d’une assurance locative, occupation illégale des parties communes de l’immeuble et défaut de jouissance paisible. En parallèle, suivant exploit de commissaire de Justice délivré le même jour, Mme [I] [P] a fait assigner M. [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Suite au décès de Mme [I] [P] pendant l’instance, sa fille, Mme [C] [P] est intervenue volontairement à l’instance. Jonction a été ordonnée entre les deux procédures.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 25 mars 2024, reprises oralement à l’audience, Mme [C] [P] demande au juge des contentieux de la protection de :

— valider le congé délivré par la bailleresse le 25 juillet 2023 pour le 29 février 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [B] des locaux loués,

— condamner M. [U] [B] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 225€ à compter du 1er mars 2024

— condamner M. [U] [B] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, Mme [C] [P] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [U] [B].

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [P] fait valoir, au visa des articles 7a, b et g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qu’avant la délivrance du congé et malgré deux mises en demeure, M. [U] [B] n’a pas régularisé le paiement des loyers de mars et avril 2023, il n’a pas justifié d’être assuré, il occupait illicitement des parties communes en y entreposant ses biens et ne jouissait pas paisiblement des lieux en insultant et en invectivant les proches de Mme [C] [P] ou les voisins.

En réplique, et suivant conclusions du 07 octobre 2024, reprises oralement à l’audience, M. [U] [B] demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme [C] [P] de l’ensemble de ses prétentions,

— déclarer non valide le congé délivré,

— condamner à titre reconventionnel Mme [C] [P] à payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi par les travaux,

— condamner Mme [C] [P] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] [B] fait valoir que Mme [C] [P] ne justifie pas être la seule héritière permettant la poursuite de la procédure, qu’il justifie avoir régularisé le paiement des loyers, qu’il a toujours justifié d’une assurance qu’il avait envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à la chambre syndicale, qu’il a débarrassé les parties communes de l’ensemble de ses biens en relevant la mansuétude de la bailleresse face aux largesses des autres locataires sur ce point. Finalement, M. [U] [B] conteste tenir des propos injurieux et affirme jouir paisiblement des lieux. Il reprend ces motifs pour contester la validité du congé délivré. A titre reconventionnel, M. [U] [B] souligne que les travaux entrepris dans l’immeuble l’ont fortement incommodé pendant plusieurs semaines.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 724, alinéa 1er, du code civil, les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Chacun des héritiers légitimes, saisi de plein droit de l’action du défunt, a qualité pour la poursuivre seul (cass. Civ. 1re, 8 janv. 1991, n° 89-12.384)

En l’espèce, il n’est pas contesté que la bailleresse, [I] [P], a délivré congé de son vivant. Elle est décédée durant l’instance. Sa fille, par hypothèse héritière, a repris l’instance en cours.

Si Mme [C] [P] ne peut délivrer congé sans l’accord unanime des autres héritiers en application des articles 815 et suivants du code civil, elle demeure recevable à poursuivre seule l’action intentée par sa mère. Elle n’a ainsi pas à démontrer qu’elle est l’unique héritière de [I] [P]. La prétention de M. [U] [B] tendant à l’irrecevabilité de l’action de Mme [C] [P] sera rejetée.

*

**

Mme [C] [P] sollicite à titre principal l’examen de la validité du congé. La demande en résiliation du contrat de bail sera évoqué à titre subsidiaire. Ces deux prétentions sont toutes les deux étayées par quatre moyens qui seront examinés successivement : le défaut de paiement des loyers de mars et avril 2023, le défaut de justificatif d’assurance, l’occupation des communs et un comportement insultant.

Sur la validité du congé délivré le 25 juillet 2023

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Il appartient à Mme [C] [P] de démontrer l’existence d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par M. [U] [B] de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, s’agissant de la validation du congé délivré, les deux premiers moyens tirés du défaut de paiement des loyers et l’absence d’assurance seront écartés au seul motif que le bail prévoit une procédure particulière pour mettre fin au contrat pour ces deux motifs. Il s’agit de la clause résolutoire insérée à l’article 12 dont la ratio legis est de permettre au locataire de régulariser sa situation après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il est acquis aux débats que ce commandement de payer n’a pas été délivré, Mme [C] [P] n’ayant émis qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Or, délivrer un congé en se fondant sur ces motifs revient à éluder la commune intention des parties qui est de permettre la régularisation de la situation par le locataire. Ces deux moyens seront ainsi écartés et ne peuvent justifier la délivrance d’un congé.

S’agissant de l’occupation des communs, M. [U] [B] ne conteste pas avoir disposé certains de ses meubles dans les communs, et notamment sur le pallier et dans la cour. Il est ainsi acquis aux débats que des cartons étaient disposés sous les escaliers, qu’un présentoir se trouvait dans les escaliers, qu’un porte-manteaux était sur le pallier, qu’une armoire était dans le local vélo, que des roues se trouvaient dans le séchoir et qu’une remorque était stationnée dans la cour.

Il est suffisamment démontré que Mme [C] [P] a mis vainement en demeure M. [U] [B] de régulariser la situation suivant courriers des 20 mars et 13 avril 2023.

Pour autant, il sera relevé que le congé et l’assignation du 25 juillet 2023 ont manifestement permis de débloquer la situation puisque M. [U] [B] justifie désormais avoir déblayé tous ses meubles.

Si cette occupation est manifestement un manquement aux obligations contractuelles de M. [U] [B], il convient de remettre ces manquements dans leur contexte afin de contrôler le caractère légitime et sérieux du motif du congé.

Il sera relevé qu’au jour du congé, M. [U] [B] occupait les lieux depuis 15 ans, qu’au regard de cette stabilité dans le temps, il n’est pas illégitime qu’un locataire puisse envisager de déposer des objets personnels dans les communs, qu’il ne lui a jamais été fait grief d’occuper ainsi les lieux avant qu’un litige se cristallise début 2023 entre les parties à propos de travaux bruyants. Il sera surtout relevé que cette occupation des communs n’est pas de nature à entraver la jouissance des lieux par les autres locataires à qui ils arrivent aussi de laisser trottinettes et poussettes devant leurs portes.

Dans ces conditions, il apparaît que ce motif, pris isolément, n’est pas un motif sérieux et légitime de délivrance d’un congé au sens de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

S’agissant du comportement général de M. [U] [B], il convient, avant d’aller sur le terrain probatoire, de s’appesantir sur les faits allégués dans le congé. Mme [C] [P] reproche à M. [U] [B] un défaut de jouissance paisible. D’une part, il sera noté le caractère particulièrement flou, vague et non circonstancié de ce motif. D’autre part, même à considérer que le bailleur puisse préciser les manquements allégués dans ses écritures devant le juge des contentieux de la protection, il sera relevé que Mme [C] [P] reproche à M. [U] [B] d’avoir insulté un membre de la famille de la bailleresse de petit con, ainsi que son voisin M. [H] suite au déplacement d’une plante. Elle fait aussi grief à M. [U] [B] d’être harcelant et de lui avoir envoyé un SMS d’un goût douteux.

Dans ces allégations, seul le harcèlement de M. [H] sera examiné au fond. En effet, s’agissant des autres allégations, même à les considérer prouvées, il sera retenu qu’elles ne constituent pas un motif sérieux et légitime pour mettre fin à un bail d’habitation. Les insultes et SMS s’inscrivent dans le cadre d’un litige entre les parties et ne revêtent pas, aussi désagréables soient-ils, un caractère d’une gravité telle qui justifierait la délivrance d’un congé.

S’agissant du harcèlement de M. [U] [B], Mme [C] [P] produit des photos de cinq post-it écrits de la main du locataire et placardés dans les communs. Il est également produit des SMS émis entre mars et juin 2023 à destination d’un autre locataire et de Mme [C] [P]. Si le comportement de M. [U] [B] est fortement désagréable, il sera relevé qu’il s’est cristallisé en 2023 et qu’il n’a pas duré dans le temps. Or, le harcèlement suppose un comportement qui s’installe durablement et nuit à la santé des victimes. En l’état des pièces produites, la preuve d’un harcèlement justifiant la délivrance d’un congé pour motif sérieux et légitime n’est pas suffisamment rapportée.

Finalement, il sera relevé que la combinaison des deux griefs, à savoir le comportement de M. [U] [B] et son occupation illicite des communs, ne constitue pas, non plus, un motif sérieux et légitime de délivrance d’un congé au regard de l’analyse précédemment faite. Le congé sera en conséquence invalidé. Le bail d’habitation a ainsi été renouvelé le 1er mars 2024.

La demande principale étant rejetée, il convient d’examiner la demande subsidiaire.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat .La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, il appartient à Mme [C] [P] de démontrer l’existence d’une faute suffisamment grave de M. [U] [B] dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Il est acquis aux débats que M. [U] [B] s’est sciemment maintenu dans une position d’impayés de deux mois de loyers, et ce, aux fins de contester les nuisances sonores pendant des travaux. Or, il a régularisé sa situation durant l’instance. Il est à jour de ses loyers.

Au regard de la durée du bail et des circonstances, ce manquement contractuel n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire.

S’agissant de l’assurance habitation, M. [U] [B] produit un avis d’échéance d’un contrat habitation GMF n°39 254293 65Z pour la période du 18 février 2023 au 17 février 2024, ainsi qu’une attestation du 29 août 2023 aux termes de laquelle il est régulièrement assuré depuis le 18 février 2019. Ce moyen sera également écarté et ne justifie pas le prononcé d’une résiliation du contrat de bail.

S’agissant des deux derniers griefs, il sera expressément renvoyé aux motifs adoptés par le tribunal dans le traitement de la demande principale. Il en sera déduit l’inexistence d’une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

Mme [C] [P] sera en définitive déboutée de sa demande en résiliation du contrat de bail signé le 05 février 2009.

Sur la demande indemnitaire de M. [U] [B]

M. [U] [B] sollicite l’indemnisation par Mme [C] [P] du préjudice lié aux travaux réalisés dans un appartement voisin.

M. [U] [B] ne soulevant aucun fondement textuel, il convient d’examiner l’ensemble des fondements juridiques permettant cette indemnisation.

En l’espèce, [I] [P] était tenue par ses obligations contractuelles de bailleresse de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Or, le fait de faire des travaux dans un logement, aussi bruyants soient-ils, ne constitue pas une faute contractuelle du bailleur.

Sur le plan délictuel, Mme [C] [P] n’est pas à l’origine des bruits assourdissants allégués. Sa responsabilité personnelle de l’article 1240 du code civil sera ainsi écartée.

Le trouble anormal du voisinage de l’article 1253 du code civil sera également écarté M. [U] [B] ne démontrant pas l’existence d’un trouble qui excède les inconvénients classiques de travaux qui au demeurant, ont été réalisés en journée.

Finalement, s’agissant du régime de la responsabilité du fait du commettant, M. [U] [B] ne démontre pas la qualité de commettant de Mme [C] [P], cette dernière ayant manifestement fait appel à une entreprise qui était indépendant dans l’exercice de ses missions.

La demande indemnitaire de M. [U] [B] sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Mme [C] [P] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE Mme [C] [P] RECEVABLE à agir en poursuite de l’action intentée par sa mère à l’encontre de M. [U] [B] ;

INVALIDE le congé délivré le 25 juillet 2023 pour défaut de motif légitime et sérieux ;

En conséquence, CONSTATE le renouvellement du bail d’habitation pour une durée de trois années à compter du 1er mars 2024 ;

DEBOUTE Mme [C] [P] de sa demande en résiliation du contrat de bail signé le 05 février 2009 ;

DEBOUTE M. [U] [B] de sa demande indemnitaire liée au préjudice subi par les travaux ;

CONDAMNE Mme [C] [P] aux dépens ;

DEBOUTE Mme [C] [P] et M. [U] [B] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge