TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/00714 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEOT

AFFAIRE :

[U]

C/

[K]

JUGEMENT réputé contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e PONCELET

Copie : Madame [D] [T] [K]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [C] [U]

née le 14 Décembre 1948 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e PONCELET, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [D] [T] [K]

née le 31 Mars 1977 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 avril 2023, Madame [C] [U] a consenti à Madame [D] [T] [J] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an portant sur un logement meublé sis [Adresse 4] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 525,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 525,00 euros.

Dans une déclaration sur l’honneur en date du 16 août 2023 adressée à la CAF, Madame [C] [U] a signalé des impayés de loyer à hauteur de 1 050,00 euros.

En date du 05 février 2024, les parties signaient un plan d’apurement, pour une dette locative s’élevant à la somme de 825,00 euros. Ce plan était transmis par Madame [C] [U] à la CAF en date du 07 février 2024, lequel était approuvé par la CAF à la date du 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 octobre 2024 à Madame [D] [T] [J], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Madame [C] [U] pour la somme en principal de 6 650,00 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 15 octobre 2024.

Le 09 octobre 2024, Madame [C] [U] était destinataire d’un courrier de la Commission de surendettement des particuliers du Var, l’informant que suite à sa décision du 14 août 2024, elle avait décidé d’imposer une mesure d’effacement total des dettes de Madame [D] [T] [J], comprenant sa créance arrêtée à cette date pour un montant de 3 150,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 28 janvier 2025, Madame [C] [U] a fait assigner Madame [D] [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater la résiliation du bail liant Madame [C] [U] à Madame [D] [T] [J] à effet du 11 décembre 2024, soit dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au locataire le 11 octobre 2024 et demeuré infructueux ;

Juger en conséquence que Madame [D] [T] [J] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] ;

Ordonner l’expulsion de Madame [D] [T] [J] ainsi que tout occupant de son chef du bien occupé avec au besoin l’assistance de la force publique et sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance et jusqu’à libération des lieux loués sis [Adresse 6] ;

Condamner Madame [D] [T] [J] à payer à Madame [C] [U] la somme de 4 900,96 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 11 décembre 2024, somme à parfaire ;

Condamner Madame [D] [T] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisé, soit 543,00 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux loués et remise des clés ;

Dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice chargé de l’exécution en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 (portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 sur le tarif des commissaires de justice) sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens ;

Débouter Madame [D] [T] [J] de toutes ses éventuelles demandes, fins et prétentions ;

Condamner Madame [D] [T] [J] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

Dire et juger que l’ensemble des condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif d’instance avec capitalisation annuelle dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 29 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle Madame [C] [U] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle actualise la dette locative à la somme de 7 915,00 euros, mai 2025 inclus.

Au visa de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du code civil, elle fait valoir que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est acquise depuis le 11 décembre 2024, en raison du défaut de paiement des loyers et charges par la locataire, qui ne s’est pas acquittée de sa dette dans le délai imparti malgré la délivrance du commandement de payer, nonobstant la décision d’effacement des dettes prononcée par la Commission de surendettement des particuliers du Var en date du 09 octobre 2024, au regard de la clause résolutoire du bail stipulant la résiliation du contrat à défaut de paiement d’un mois de loyer et alors que la locataire a cessé de payer les loyers et charges lui incombant depuis le mois de mai 2023.

Elle soutient également que l’effacement total de la dette locative décidée par la Commission de surendettement des particuliers du Var l’a été pour la somme de 3 150,00 euros, de sorte qu’elle s’estime bien fondée à solliciter la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 4 900,96 euros, correspondant aux loyers impayés pour la période du 1er mai 2023 au 11 décembre 2024, déduction faite de la somme effacée par la Commission.

Madame [D] [T] [J], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 29 janvier 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 15 octobre 2024).

L’action de Madame [C] [U] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Enfin, en application de l’article L.722-5 du code de la consommation : « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci (…) de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire (…) née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction (…) Le débiteur peut toutefois saisir le juge du tribunal d’instance afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa ».

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail « à défaut de paiement d’un mois de loyer à son échéance ».

Toutefois, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable dans le cas d’espèce étant donné que le contrat de bail a été conclu le 15 avril 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à cet article du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 11 octobre 2024 à Madame [D] [T] [J], la défenderesse n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales.

En effet, il résulte du dernier décompte produit à l’audience et arrêté au mois de mai 2025, que la dette visée au commandement de payer n’a pas été apurée dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, en dépit du fait qu’un dossier de surendettement ait été déposé le 19 juin 2024 par Madame [D] [T] [J] et que la commission de surendettement des particuliers du Var ait déclaré son dossier recevable le 14 août 2024, soit avant la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire a pu produire effet, au regard de l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 décembre 2024, le délai de deux mois ayant expiré le 11 décembre 2024 à minuit, en application de l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [D] [T] [J], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée du logement sis [Adresse 6] selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux.

En application de l’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018 ([Localité 5]), et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

[…] 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En outre et conformément à l’article 24 VIII de ladite loi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il résulte des pièces versées aux débats que Madame [D] [T] [J] fait l’objet d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers du Var en date du 09 octobre 2024, il apparaît également à la lecture du décompte locatif produit à l’audience et arrêté au mois de mai 2025, que celle-ci n’a pas repris le paiement du loyer et charges au jour de l’audience, de sorte qu’elle ne peut bénéficier des dispositions de l’article 24 VIII de ladite loi.

Ainsi, la lecture de l’extrait de compte détaillé arrêté au mois de mai 2025 laisse apparaître un retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation qui s’élève à la somme de 7 915,00 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Toutefois, il résulte des développements précédents que lorsque la délivrance du commandement de payer intervient après la décision de recevabilité de la commission de surendettement, la clause résolutoire peut être acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission, de sorte dans le cas d’espèce, doivent être pris en considération, au titre de la dette locative, les loyers impayés échus postérieurement à la date de recevabilité adoptée le 14 août 2024, soit à compter du mois de septembre 2024 et non pas pour ceux antérieurs, et ce jusqu’au mois de mai 2025 inclus.

En l’espèce, cette somme s’élève à 2 840,00 euros (4 725,00 euros au titre des loyers appelés entre septembre 2024 et mai 2025 inclus – 1 885,00 euros de règlements effectués par la CAF).

En conséquence, Madame [D] [T] [J] sera condamnée à verser cette somme de 2 840,00 euros à la bailleresse, échéance du mois de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil, et avec intérêts capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 6], à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui doit être égale au montant du dernier loyer appelé charges comprises, soit, au regard du décompte locatif produit à l’audience, d’un montant de 525,00 euros, somme non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision et avec intérêts capitalisés.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [T] [J], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande relative à la condamnation de Madame [D] [T] [J] aux frais qui pourraient être retenus par le commissaire de justice en cas d’exécution forcée des condamnations, cette demande excédant la compétence du juge des contentieux de la protection et n’apparaissant au demeurant pas fondée dans le cas d’espèce.

Madame [D] [T] [J] sera également condamnée à payer à Madame [C] [U] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Madame [C] [U] ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à la location d’un logement sis [Adresse 6] conclu le 15 avril 2023 entre Madame [C] [U] et Madame [D] [T] [J] par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat depuis le 12 décembre 2024 ;

CONSTATE que Madame [D] [T] [J] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 décembre 2024 ;

ORDONNE à Madame [D] [T] [J] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [D] [T] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 6] et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [T] [J] à payer à Madame [C] [U] la somme de 2 840,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, avec anatocisme ;

CONDAMNE Madame [D] [T] [J] à payer à Madame [C] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 525,00 euros à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, avec anatocisme ;

CONDAMNE Madame [D] [T] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [D] [T] [J] à payer à Madame [C] [U] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [C] [U] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT