TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 16 Décembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 22/00054 – N° Portalis DBYF-W-B7G-ISAV

N° MINUTE :

DEMANDERESSE

BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 549 800 373, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [W] [N] [A] [G]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [I] [E], [C] [X] épouse [G]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]

représentée par M^e Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 22 avril 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 10 juin 2025, délibéré prorogé à plusieurs reprises pour être rendu le 16 Décembre 2025.

En exécution d’un acte authentique emportant prêt immobilier reçu le 13 mai 2014 et garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle, la S.A.Banque Populaire Val de France a engagé une saisie immobilière à l’encontre de M. [W], [N], [A] [G] né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 6] (59) et Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 7] (37).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 07 mars 2022 reçue pour l’une et présentée pour l’autre le 09 mars, la banque a prononcé la déchéance du terme des trois prêts après avoir vainement mis en demeure chacun des co-emprunteurs de lui régler sous huitaine la somme globale de 3 523,30 euros par lettre recommandée avec avis de réception du 16 février 2022 l’une reçue le 18 et l’autre renvoyée à l’expéditeur avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Le 03 août 2022, afin de recouvrer une somme globale de 167 220,58 euros arrêtée au 20 juin 2022, elle leur a fait délivrer par le ministère de Me [F] [R], membre de la SAS Office Alliance, huissiers de justice associés à [Localité 8] (37), un commandement aux fins de saisie d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 9] (37), cadastré section ZE n°[Cadastre 1] pour 00 ha 18 a 69 ca.

Ce commandement a été publié le 22 septembre 2022 au service de la publicité foncière de [Localité 8] 1 sous la référence “Volume 2022 S n° 44".

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 04 novembre 2022 et placée le 8 novembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. (…) fixer la date de vente judiciaire et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de la dite vente dans les conditions ci-dessus rappelées,

. (…) fixer les modalités de visite de l’immeuble,

A titre subsidiaire,

Pour le cas où le Tribunal aurait à statuer sur l’autorisation de vente amiable présentée par Monsieur et Madame [G], saisis,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. (…) fixer l’audience prévue par l’article R 322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

.constater qu'(elle) est le seul créancier inscrit et qu’étant demanderesse à la présente action, il n’y pas lieu à dénonciation à son égard par dérogation aux articles R 322-6 et R 322-7 du Code des procédures civiles d’exécution,

En toute hypothèse,

. (…) fixer le montant de la créance, (…) en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

.(…) taxer pour le cas où la vente amiable serait ordonnée, le montant des frais de poursuites (…)

Et dans tous les cas dire que les frais de la présente instance entreront en frais privilégiés de vente,

. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Le cahier des charges a été déposé le 08 novembre 2022.

Par conclusions transmises le 27 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] a demandé au Juge de l’exécution :

“Vu les articles R.322-15 et R.322-21 du Code des Procédures Civiles d’exécution;

Vu l’off re d’achat (…) (d') :

. autoriser la vente amiable de l’immeuble menacé de saisie immobilière (…)

. accorder un délai de quatre mois (…) pour lui permettre de procéder à cette vente amiable,

. réserver les dépens de la présente instance”.

Par conclusions transmises le 09 septembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.A. Banque Populaire Val de France a invité le Juge de l’exécution :

“Vu les dispositions des articles L 311-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution et R 311-1 et suivants du même Code.

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 août 2022.

A titre principal,

. débouter Mme [X] épouse [G] de sa demande d’autorisation de vente amiable,

. fixer la date de vente judiciaire et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de ladite vente dans les conditions ci-dessus rappelées,

. fixer le montant de la mise à prix de l’immeuble à la somme de 30.000€,

. fixer le montant de la créance (…) à la somme de 167.220,58€ au 28/06/2022 outre intérêts au taux contractuel de 2,86% au titre du solde du prêt n° 08664325 et de 2,95% au titre du solde du prêt n° 08664326,

. fixer les modalités de visite de l’immeuble,

A titre subsidiaire,

Pour le cas où le Tribunal aurait à statuer sur l’autorisation de vente amiable présentée par M.et Mme [G], saisis,

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit.

. fixer l’audience prévue par l’article R 322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

. constater qu'(elle) est le seul créancier inscrit et qu’étant demanderesse à la présente action, il n’y a pas lieu à dénonciation à son égard par dérogation aux articles R 322-6 et R 322-7 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

En toute hypothèse,

. fixer le montant de la créance de la Banque Populaire Val de France, créancier poursuivant, en principal, accessoires, frais et intérêts,

. juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. taxer pour le cas où la vente amiable serait ordonnée, le montant des frais de poursuites exposés (…)

Et dans tous les cas dire que les frais de la présente instance entreront en frais privilégiés de vente,

. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Fixée au 10 janvier 2023 puis renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 décembre 2024 où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 janvier 2025, le Juge de l’exécution a notamment :

. prononcé un sursis à statuer sur la demande en autorisation de procéder à la vente amiable présentée par Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] ainsi que sur la demande aux fins de vente forcée,

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 février 2025 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité la société Banque Populaire Val de France, M. [W], [N], [A] [G] et Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G], à présenter leurs observations sur la validité de la clause “Défaillance et exigibilité des sommes dues”des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée,

. invité la société Banque Populaire Val de France, M. [W], [N], [A] [G] et Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. réservé les dépens.

Par conclusions transmises le 24 février 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.A. Banque Populaire Val de France demande au Juge de l’exécution :

“Vu les dispositions des articles 1134 et 1186 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause,

Vu les dispositions des articles L 311-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution et R 311-1 R322-15, R322-18 et suivants du même Code,

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 août 2022,

Vu le jugement avant dire droit du 14 janvier 2025,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal, (de)

. prononcer la validité de la procédure de saisie immobilière engagée (…),

. fixer le montant de (s)a créance (…) à la somme de 167.220,58€ au titre des prêts n° 08664324, 08664325, 08664326, au 28/06/2022, outre intérêts au taux contractuel de 2,86% au titre du solde du prêt n°08664325 et de 2,95% au titre du solde du prêt n°08664326,

. débouter Mme [X], épouse [G] de sa demande d’autorisation de vente amiable,

. fixer la date de vente judiciaire et, le cas échéant, entendre statuer sur les incidents et les modalités de ladite vente dans les conditions ci-dessus rappelées,

. fixer le montant de la mise à prix de l’immeuble à la somme de 30.000€,

. fixer les modalités de visite de l’immeuble,

A titre subsidiaire, (de)

Si l’alinéa « …. En cas de non-respect de l’un des engagements limitativement prévus ci-dessus »de la clause « Défaillance et exigibilité des sommes dues» des conditions générales de l’offre de prêt du 09/04/2014 devait être réputé non écrit, dans le jugement à intervenir,

. fixer le montant de (s)a créance (…) à la somme de 36.934,27€ au titre des échéances échues impayées au 20/02/2025 des prêts n° 08664324, 08664325 ,08664326, outre intérêts au taux contractuel de 2,86% au titre du solde du prêt n° 08664325 et de 2,95% au titre du solde du prêt n° 08664326,

En toute hypothèse, (de)

. juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. taxer pour le cas où la vente amiable serait ordonnée, le montant des frais de poursuites exposés (…),

. ordonner que les frais de la présente instance entreront en frais privilégiés de vente”.

Par conclusions transmises le 22 avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] invite le Juge de l’exécution :

“Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles R322-20 à R322-25 du CPCE, (à)

. (l') autoriser (…) à vendre à l’amiable l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10] figurant au cadastre de ladite commune section ZE n°[Cadastre 1] pour une contenance de 18a 69 ca, constituant l’ancien domicile conjugal,

. fixer le prix minimum de la vente amiable à la somme de 150000 €,

. fixer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant”.

A l’audience du 22 avril 2025 où après reports, l’affaire a été examinée, la société Banque Populaire Val de France a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi. Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] s’en est rapportée à ses écritures.

M. [W] [G] qui n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu de sorte que susceptible d’appel, la présente décision sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la procédure

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formalités et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique reçu le 13 mai 2014 par Me [Z] [H], notaire à [Localité 11] (41) avec la participation de Me [B] [V], notaire associé à [Localité 8] (37) emportant vente immobilière avec emprunts en l’occurrence un prêt immobilier standard n° 08664325 d’un montant de 133 240 euros, consenti au taux de 3,750 % soit un TEGA de 4,35 %, remboursable en 300 échéances mensuelles dont 12 nulles et 288 de 728,65 euros (sans assurance groupe), un prêt zéro complémentaire n° 08664326 d’un montant de 30 000 euros, consenti au taux de 2,950 % soit un TEG de 3,72 %, remboursable en 180 échéances mensuelles dont 12 nulles et 168 de 224,63 euros (sans assurance groupe) et un prêt PTZ+ n° 08664324 d’un montant de 32 760 euros, consenti au taux de 2,950 % soit un TEG de 3,72 %, remboursable en 144 échéances mensuelles dont 12 nulles et 168 de 224,63 euros (sans assurance groupe); que par avenant sous seing privé du 29 juin et 13 juillet 2016, le taux du prêt n° 08664325 a été renégocié et réduit à 2,830 % ce qui a fixé le montant de échéances à compter du 20 août 2016 et jusqu’au 20 avril 2026 à 429 euros par mois puis 870,88 euros à compter du 20 mai 2025, la dernière échéance à 3,30 euros;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de prêt émise, reçue et acceptée les 09, 11 et 22 avril précédents ; qu’il précise que “(…) les annexes s’il en existe font partie intégrante de la minute” ;

Attendu que l’offre de prêt qu’aucun des co-emprunteurs ne conteste avoir signée ni paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme donc un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ;

Attendu qu’ainsi, la société Banque Populaire Val de France dont la qualité de créancier poursuivant n’est pas discutée -au demeurant en l’absence de tout élément se rapportant à une cession de cette créance au profit du Fonds commun de titrisation Cedrus-, satisfait aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution car revêtu de la formule exécutoire et précisant de façon complète les caractéristiques des emprunts et leurs modalités de remboursement, l’acte authentique comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ; qu’en l’espèce, afin de voir fixer sa créance à la somme réclamée à titre principal soit 167 220,58 euros arrêtée au 28 juin 2022, le créancier poursuivant doit démontrer qu’il a valablement prononcé la déchéance du terme ;

Sur l’exigibilité de la créance réclamée à titre principal et la validité de la clause de déchéance du terme

Attendu qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21-16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu qu’en droit, (Civ 2, 03 octobre 2024, 21-25.823) le caractère abusif d’une telle clause s’apprécie en analysant sa rédaction et non pas en examinant l’application qu’en a faite son bénéficiaire faute de quoi la législation d’ordre public protectrice des consommateurs serait sans objet ;

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulée “Défaillance et exigibilité des sommes dues” (page 22) ainsi rédigée “en cas de défaillance de l’emprunteur et si la banque exige le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus, les sommes restant dûes jusqu’à la date de règlement effectif produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du (des) prêts. En outre sauf cas de décès ou d’incendie, stipulés ci-après, la Banque peut demander une indemnité dont le montant est fixé à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés et le, cas échéant, des intérêts de retard (…) Par ailleurs, la totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du (des) prêts objets d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur :en cas de non respect de l’un des engagements limitativement prévu ci-dessus (…);

Attendu qu’en l’espèce, engagement principal ou fondamental de l’emprunteur, l’obligation de rembourser le prêt sous-tend nécessairement l’allusion à sa défaillance laquelle autorise le prêteur à exiger le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus de sorte que la clause peut être mobilisée en pareil cas ; que cette clause permet au créancier de prononcer discrétionnairement la déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse de régulariser les échéances impayées dans un délai de huit jours ; que toutefois, un tel préavis a déjà été considéré comme n’étant pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive ( Cass. Civ. 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904) ;

Attendu que permettant au créancier d’acter la résiliation du contrat sans avoir à observer de préavis mais simplement d’en informer l’emprunteur par écrit après mise en demeure restée infructueuse de régulariser les échéances impayées dans un délai de huit jours, la stipulation litigieuse qui crée ainsi un déséquilibre significatif entre les parties au détriment de l’emprunteur privé de faculté de régularisation des impayés lui permettant d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt, s’analyse aussi en une clause abusive au sens de l’article L 132-2 du Code de la consommation ; que le créancier qui supporte la charge de cette preuve, n’avance aucun argument de nature à renverser la présomption édictée par ce texte d’ordre public de sorte que la clause étant réputée non écrite, la déchéance du terme n’a pas été prononcée valablement; qu’en revanche, le contrat n’est pas entaché de nullité ; que si comme jugé par la Cour de Justice de l’Union Européenne (3 mars 2020, C-125/18 §60), l’objectif d’éradication totale des clauses abusives poursuivi par la Directive européenne n° 93/13 en date du 5 avril 1993 interdit au juge national constatant le caractère abusif d’une clause de compléter ou de réviser le contenu du contrat afin que celui-ci puisse subsister sans ladite clause, en l’espèce, la clause inefficiente n’affecte pas l’objet principal du contrat de prêt qui reste applicable dans ses autres dispositions ;

Sur le montant de la créance et le caractère disproportionné de la saisie immobilière

Attendu qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Attendu que la formule “selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi” confère une portée générale à cet avis rendu en matière de saisie attribution ;

Attendu qu’aux termes de l’article R 322-18 “le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires” ; que selon l’article R 321-3, dernier alinéa du Code des procédures civiles d’exécution “la nullité du commandement de payer valant saisie n’est pas encourue au motif que les sommes réclamés sont supérieures à celles dues au créancier” ;

Attendu que dès lors que la déchéance du terme n’a pu être valablement prononcée, le créancier ne peut rien exiger au titre du capital et des indemnités conventionnelles de sorte que sa demande principale doit être repoussée ;

Attendu que pour solliciter implicitement un cantonnement de sa créance, la société Banque Populaire Val de France qui réclame la somme de 36.934,27 euros avec majoration d’intérêts, précise qu’il s’agit du montant des mensualités échues au 20 février 2025 ;

Attendu qu’elle retient ainsi des mensualités échues postérieurement à la délivrance du commandement valant saisie immobilière ce qui est sujet à débats (avis de l’avocat général émis à l’occasion de l’examen du pourvoi n°24-70.001 déjà cité); qu’il reste à déterminer si la banque peut obtenir au titre d’un cantonnement de sa créance initiale les mensualités échues soit au jour où elle a prononcé la déchéance du terme soit au jour de délivrance du commandement valant saisie immobilière ou s’il lui est possible, comme elle le réclame, d’actualiser sa créance en incluant les mensualités échues depuis cet événement en raison du caractère rétroactif que produirait le constat par la décision du Juge de l’exécution du caractère réputé non écrit de la clause ;

Attendu que si selon l’article R 321-3, dernier alinéa du Code des procédures civiles d’exécution “la nullité du commandement de payer valant saisie n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier”, le Juge de l’exécution ne peut sous couvert d’actualisation de la créance délivrer de titre exécutoire ; que la somme réclamée comprend très largement des mensualités qui n’étaient pas exigibles à la date de délivrance du commandement et qui ne le deviennent que consécutivement à l’annihilation par le Juge de l’exécution de la clause de déchéance du terme ; que la naissance de cette créance est donc contemporaine de la décision déclarant non écrite la cause d’exigibilité immédiate; que toutefois la somme visée par le commandement en ce qu’elle correspondait au capital et aux indemnités résultant de la déchéance du terme procédait d’une autre logique et visait à obtenir non pas le remboursement de mensualités exigibles mais celui anticipé du prêt après mise en oeuvre d’une clause dont le créancier professionnel du droit bancaire, ne pouvait ignorer qu’elle était réputée non écrite par les dispositions réglementaires du Code de la consommation ; qu’elle ne peut être retenue comme base de calcul à un cantonnement et que les mensualités échues postérieurement au commandement ne peuvent être prises en compte sauf pour le Juge de l’exécution à prononcer implicitement une condamnation tout en statuant sur son exécution forcée alors même que par le jeu de la procédure l’emprunteur n’était pas en mesure de régulariser l’impayé ;

Attendu que dès lors la créance doit être liquidée au montant des mensualités échues à la date à laquelle le commandement a été délivré soit un montant total de 8 428,27 euros incluant une majoration d’intérêts appliquée en vertu d’une clause pénale ;

Attendu que par combinaison des articles L.111-7 et L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution, “le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, mais l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation” et “le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive” ; qu’il s’en suit que le recours à une mesure d’exécution forcée doit être proportionné au montant de la créance ;

Attendu qu’en l’espèce, vu la nature (des mensualités impayées) et le montant de la créance, le recours à une saisie immobilière apparaît disproportionné au regard de la valeur vénale du bien voire du montant de sa mise à prix ; qu’au demeurant, les emprunts ont été remboursés sans incident jusqu’au 20 octobre 2021 pour le prêt n° 08664325 et le 07 novembre 2021 pour les deux autres soit pendant sept ans ; que l’insertion puis la mise en oeuvre d’une clause réputée non écrite méconnaît le principe selon lequel que les contrats se forment et s’exécutent de bonne foi ; que s’agissant de l’insolvabilité des débiteurs, si la banque justifie leur avoir fait délivrer plusieurs commandements aux fins de saisie vente au cours de l’année 2024, force est de relever qu’elle leur réclamait toujours la somme due après déchéance du terme et qu’elle n’a pas tenté d’exercer d’autres mesures d’exécution telles une saisie des rémunérations ou des saisies attribution ; qu’enfin, le prix retiré d’une vente forcée ne permettra pas nécessairement au créancier de solder -y compris dans le cadre de la distribution en se prévalant le cas échéant d’une autre clause- un prêt pour le remboursement duquel il ne disposera plus de garantie efficiente puisque désormais sans assiette ;

Attendu que dans ces conditions, la demande en autorisation de poursuivre la vente forcée de l’immeuble sera repoussée et qu’il sera donné mainlevée du commandement de sorte que la demande aux fins de vente amiable présentée unilatéralement par Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] sur la base d’une offre dépourvue de sérieux, devient sans objet;

Sur les demandes relatives aux dépens

Attendu que l’équité commande d’abandonner à chaque partie ses dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Vu le jugement en date du 14 janvier 2025,

— Dit que la clause intitulée “Défaillance et exigibilité des sommes dues” des conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulée “Défaillance et exigibilité des sommes dues” (page 22) stipulant qu'“(…) Par ailleurs, la totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du (des) prêts objets d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur : (…) en cas de non respect de l’un des engagements limitativement prévu ci-dessus (…) s’analyse en une clause abusive;

— Déclare non écrite cette clause insérée à l’offre de prêt annexée à l’acte authentique reçu le 13 mai 2014 par Me [Z] [H], notaire à [Localité 11] (41) avec la participation de Me [B] [V], notaire associé à [Localité 8] (37) ;

— Fixe le montant exigible à la date du commandement de la créance de la société S.A.Banque Populaire Val de France à la somme de huit mille quatre cent vingt huit euros et vingt sept centimes (8 428,27 €) ;

— Valide le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 03 août 2022 à hauteur de cette somme ;

— Dit que la procédure de saisie des biens ou droits immobiliers appartenant à M. [W], [N], [A] [G] et Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] présente un caractère disproportionné et déboute la S.A.Banque Populaire Val de France de sa demande tendant à la vente forcée de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 9] (37), cadastré section ZE n°[Cadastre 1] pour 00 ha 18 a 69 ca ;

— Donne mainlevée du commandement délivré le 03 août 2022 et publié le 22 septembre 2022 au service de la publicité foncière de [Localité 8] 1 devenu le service de la publicité foncière d'[Localité 12]-et-[Localité 13] sous la référence “Volume 2022 S n° 44 ;

— Autorise en tant que de besoin la radiation du commandement ;

— Rejette en tant que de besoin la demande présentée par Mme [I], [E], [C] [X], épouse [G] ;

— Abandonne à chaque partie ses dépens ;

— Rejette en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation ;

Jugement prononcé le 16 Décembre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET