N° RG 23/00778

N° Portalis DBXS-W-B7H-HU7X

N° minute : 25/00081

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— M^e Sophie TURPAIN

— la SELARL FAYOL AVOCATS

— M^e Géraldine MERLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS :

Madame [P] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie TURPAIN, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Maxime GHIGLINO de la SELARL KEYSTONE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de Lyon

Monsieur [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Sophie TURPAIN, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Maxime GHIGLINO de la SELARL KEYSTONE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de Lyon

DÉFENDEURS :

Société d’assurance mutuelle M. M.A. IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Société d’assurance mutuelle M. M.A. IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

S.A.S. ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Géraldine MERLE, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocats plaidants au barreau de Lyon

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 septembre 2021, Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] (ci-après dénommés les époux [J] ou les acquéreurs ou le maître d’ouvrage) ont signé, d’une part, avec la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR (ci-après dénommée le constructeur) un contrat de construction de maison individuelle (dit CCMI) au prix de 159628 € TTC dont 14200 € TTC de travaux laissés à la charge des acquéreurs, et, d’autre part, une promesse unilatérale de vente avec la société LES TERRES DE SINOPLE d’une parcelle composant le lot n° 21 du lotissement « LES TERRES DE MORAINES » situé [Adresse 4] à [Localité 7] au prix de 118000 € TTC.

Par avenant du 14 février 2022, la durée initiale de 4 mois pour la réalisation des conditions suspensives du CCMI a été prolongée.

Le 11 janvier 2022, l’arrêté accordant le permis de construire a été délivré.

L’offre de prêt a été adressée aux acquéreurs le 11 février 2022.

Le 11 mars 2022, la vente de la parcelle de terrain, objet de la promesse de vente, a été réalisée.

Un nouvel avenant a été signé le 26 avril 2022, reportant au 29 mai 2022 la réalisation des conditions suspensives du CCMI.

Le 28 juillet 2022, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR a notifié aux époux [J] la caducité du CCMI en raison de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention de la garantie financière d’achèvement, suite au refus de son assurance de couvrir le projet de construction.

Par courrier du 07 octobre 2022, le conseil des époux [J] a mis en demeure la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR de commencer les travaux en prenant à sa charge le surcoût lié aux fondations et au vide-sanitaire à mettre en place.

Par courrier du 18 octobre 2022, le conseil de la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR a répondu que la caducité du contrat étant due à la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention de la garantie de livraison, elle n’avait pas à prendre en charge le surcoût des travaux qu’elle évalue à la somme de 40000 €, et ne pouvait commencer le chantier en l’absence de garantie financière, celle-ci emportant la nullité du CCMI s’agissant d’une condition d’ordre public.

Des échanges sont intervenus pour tenter de trouver une solution amiable, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] ont assigné la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR, au visa des dispositions des articles 1304-2 et suivants, 1231-1 et suivants, 1104, 1240, 1241 et 1112-1 du code civil, et R 231-4 du code de la construction et de l’habitation, de la condamner, à titre principal sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à leur payer les sommes de 52433 € au titre de l’augmentation du coût des travaux, 3226,55 € au titre du préjudice découlant du retard de livraison des travaux, 10000 € au titre du préjudice d’anxiété subi, ainsi que la somme de 20000 € au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses l’acquisition de la parcelle n° [Cadastre 2] en raison du manquement à son obligation précontractuelle d’information, et la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR a appelé en cause les société MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, aux fins de solliciter du tribunal d’ordonner la jonction de l’affaire avec celle pendante devant le tribunal l’opposant aux époux [J], de les condamner in solidum à la relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de dire et juger que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance principale.

La jonction a été prononcée le 12 avril 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2024, les époux [J] ont maintenu leurs demandes, sauf à porter aux sommes suivantes l’indemnisation de leurs divers préjudices, à savoir, 30469,63 € au titre de l’augmentation du coût des travaux et la baisse des prestations, 11362,40 € au titre du préjudice découlant du retard de livraison des travaux, 10000 € au titre du préjudice d’anxiété subi, ainsi que la somme de 37892 € au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses l’acquisition de la parcelle [Cadastre 2] en raison du manquement à son obligation précontractuelle d’information, et la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, à titre liminaire, que la défaillance de la condition suspensive est due au refus de délivrance de la garantie financière et que la seconde prorogation du délai est imputable au constructeur, du fait de l’attente de l’étude de sol, alors que, pour leur part, ils ont obtenu le permis de construire le 11 janvier 2022, le prêt le 15 février 2022 et acquis le terrain le 11 mars 2022, soit avant l’expiration du délai fixé au 29 avril 2022.

Ils font grief au constructeur d’avoir tardé à solliciter l’étude de sol et la garantie de livraison, ne justifiant nullement de la date à laquelle ces demandes ont été faites et d’avoir volontairement fait échec à l’obtention de la garantie de livraison afin de se soustraire au CCMI.

Ils opposent le caractère potestatif de la condition suspensive relative à l’obtention de cette garantie en ce que c’est la mauvaise évaluation du coût du chantier qui est à l’origine de la défaillance de cette condition.

Ils considèrent que le constructeur a engagé sa responsabilité contractuelle en leur présentant sciemment un contrat de construction irréalisable au regard de la première étude géotechnique réalisée en juin 2020 qu’il leur a communiquée, qui fait mention de présence de remblais plus importants sur le lot n° 21, nécessitant des adaptations en fondations, et que la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR n’avait pas besoin d’avoir la seconde étude géotechnique pour savoir qu’il fallait des fondations spéciales.

Ils précisent que la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR fait partie du même ensemble financier et immobilier que la société LES TERRES DE SINOPLE, ce qui démontre que le constructeur avait bien connaissance de la première étude géotechnique, de l’importance des remblais et de la nécessité de prévoir des fondations spéciales.

Ils lui reprochent d’avoir, de mauvaise foi, différé à deux reprises la date de levée des conditions suspensives, puis prononcé la caducité du CCMI, tout en les laissant obtenir leur prêt et signer l’acte de vente du terrain, alors que la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR connaissait dès le début le surcoût généré par les fondations spéciales.

Ils invoquent à l’encontre du constructeur, à titre subsidiaire, des fautes de nature délictuelle, d’une part, lors de la conclusion du contrat, en leur proposant une prestation qu’il n’était pas en mesure d’exécuter dans les termes proposés, en sachant qu’il ne pourrait obtenir la garantie de livraison au regard du non-respect du seuil de rentabilité minimum nécessaire au déclenchement de la garantie par la société CGI BATIMENT, et, d’autre part, lors de l’exécution du contrat, ne justifiant pas avoir déposé une demande de garantie entre le 29 septembre 2021 et le 28 juillet 2022, ni même l’avoir sollicitée avant le 29 mai 2022, en ayant abusivement fait ratifier deux avenants allongeant la durée de réalisation des conditions suspensives.

Ils considèrent que ce comportement a contribué à les induire en erreur et leur a fait perdre une chance de ne pas acquérir la parcelle ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses, ou d’acquérir une autre parcelle dans le même secteur, ou encore de contracter auprès d’un autre constructeur à une période où le coût des matériaux de construction était encore raisonnable et de contracter à un taux de financement plus attractifs.

Ils déclarent que ces fautes ont bien un lien de causalité avec les préjudices subis du fait de l’information tardive des difficultés rencontrées, ce qui les a privés de la possibilité de renoncer à l’achat du terrain, ou encore d’anticiper les éventuels surcoûts.

Ils précisent que la hausse du coût des travaux du fait du retard pris dans le chantier, les a contraints à repenser l’agencement et les équipements de la maison, et à renoncer à certaines prestations (terrasses initialement prévues sur micropieux, chauffage au sol, dimension des carrelages) et à modifier le vide-sanitaire pour être conforme à l’étude de sol, comme cela résulte des notices descriptives du CCMI initial et celui signé avec la société SAFIR qui a finalement réalisé la construction suivant contrat du 29 décembre 2022.

Ils ajoutent avoir subi d’autres préjudices tels que, notamment, les frais de déplacement inutilement exposés, le règlement des loyers, tout en devant rembourser le prêt immobilier, du fait du retard dans la construction qui devait être terminée à la fin de l’année 2022 mais qui a été livrée le 12 février 2024, le coût de la pose et l’abonnement d’un compteur d’eau de mars à décembre 2022, ainsi que leur préjudice moral du fait des troubles anxieux en lien avec la situation qu’ils ont subie.

Ils lui reprochent enfin un manquement à leur obligation précontractuelle d’information alors que la notice descriptive accompagnant le CCMI du 29 septembre 2021, comportait l’étude de sol réalisée en 2020 qui faisait mention des remblais nécessitant des adaptations en fondations, ce qui aurait dû emporter l’obligation pour le constructeur de les informer du défaut que comportait leur terrain et de chiffrer le coût des travaux en conséquence, ce qui leur a fait perdre une chance de contracter l’achat du terrain à un prix moindre ou de s’orienter vers un autre terrain.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR a sollicité du tribunal, au visa des dispositions des articles 1176, 1304-2, 1304-6, 1103, 1104, 1353 du code civil, L 231-2 du code de la construction et de l’habitation et L 114-1 du code des assurances, de :

A titre principal,

Débouter Monsieur et Madame [J] de l’intégralité de leurs moyens, fins et prétentions,

A tout le moins, réduire leurs prétentions à la somme de 2 173,00 euros TTC,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où une condamnation viendrait à être prononcée à l’encontre de la SAS ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR dans le cadre de l’instance l’opposant à Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] condamner in solidum la société MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à l’en relever et garantir,

A tous les titres,

Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à payer à la SAS ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR une somme de 10 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de la présente instance distraits au profit de Maître MERLE, avocat, sur son affirmation de droit, en ce qu’elle en a fait l’avance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les demandes des époux [J] sont infondées du fait de la non-réalisation de la condition suspensive liée à la délivrance de la garantie de livraison, contestant son caractère potestatif puisqu’elle relève de la volonté d’un tiers, à savoir le garant.

Elle oppose ainsi l’absence de faute, du fait de l’absence de contrat, celui-ci étant valablement devenu caduc pour non-réalisation d’une des conditions suspensives.

Elle ajoute qu’elle ne pouvait prévoir le surcoût résultant de l’installation de micropieux qui n’ont été préconisés que lors de la seconde expertise géotechnique et que, si la condition suspensive avait été réalisée, elle aurait construit l’ouvrage au prix convenu initialement car rien n’interdit à un constructeur de signer un contrat générant une faible marge.

Elle conteste toute mauvaise foi dans la mesure où le report de la date de réalisation des conditions suspensives est imputable aux acquéreurs puisqu’à la date initiale du 29 janvier 2022, ils n’étaient pas encore propriétaires du terrain et n’avaient pas encore reçu leur offre de prêt, et qu’elle-même n’avait pas encore le résultat de la seconde étude géotechnique.

Elle explique que, bien que l’opération de construction lui aurait procuré une faible marge, rien n’aurait empêché la délivrance de la garantie de livraison, mais que celle-ci a été refusée dans le contexte économique du moment qui a conduit le garant à des exigences renforcées.

Elle conteste ainsi toute faute, dans la mesure où la baisse de l’équilibre financier de l’opération ne résulte pas seulement des adaptations techniques mises en évidence par la seconde étude géotechnique mais aussi de l’évolution du coût des matériaux, survenue postérieurement à la signature du contrat.

Elle oppose l’absence de préjudices imputables à sa prétendue faute dans la mesure où il n’est pas établi que les prestations réalisées par la société SAFIR sont identiques à celles figurant dans la notice descriptive annexée au CCMI litigieux alors que la maison réalisée est totalement différente de celle initialement prévue.

Elle critique également le montant des loyers dus suite au prétendu retard, qui sont limités à la période allant du 13 octobre 2023 jusqu’à janvier 2024, le préjudice moral qui n’est fondé que sur deux certificats médicaux qui ne font que retranscrire les propos des époux [J], et la perte de chance qui est purement hypothétique.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, la mobilisation de la garantie « multirisques du constructeur de maisons individuelles » souscrite auprès des sociétés MMA IARD et leur oppose l’absence de justification de la contestation de toute garantie, alors que la police souscrite couvre les conséquences pécuniaires d’une erreur dans la préconisation des fondations.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ci-après dénommées MMA IARD) ont sollicité du tribunal, au visa des dispositions des articles 1792, 1231-1 et 1240 du code civil de :

Rejeter toute demande dirigée contre elles car le contrat d’assurance multirisques ne couvre pas les réclamations alléguées ;

Rejeter toute demande dirigée contre elles car aucune faute de la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR n’a entraîné les préjudices allégués par les époux [J] ;

Condamner tous succombant à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que leur garantie ne peut être mobilisée dans la mesure où il n’y a eu aucune erreur dans la préconisation des fondations par la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR puisque la réalisation des fondations de type micropieux n’a été préconisée qu’en avril 2022, et où le contrat est devenu caduc en raison du refus de la garantie de livraison par le garant, de telle sorte que les préjudices allégués ne sont pas dus au coût des travaux d’adaptation, rappelant que le constructeur était disposé à les prendre en charge.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, à savoir une demande en justice, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 03 décembre 2024, par ordonnance du 25 octobre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 décembre 2024 et le jugement a été mis en délibéré au 18 février 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

— Du fait de la caducité du contrat de construction de maison individuelle

L’article 1304-3 du code civil dispose :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. (…) »

L’article 1304-6 du même code dispose « (…) En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

En l’occurrence, il résulte des dispositions d’ordre public des articles L 231-2 et L 231-4 du code de la construction et de l’habitat, les contrats de construction de maisons individuelles doivent comporter « Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat » et peuvent être conclus sous la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison.

Dès lors, la condition suspensive y afférente ne peut être considérée comme potestative dans la mesure où elle ne dépend pas seulement du constructeur mais aussi du garant, et où elle est prévue par la loi.

En revanche, il convient d’analyser le comportement du constructeur afin de déterminer s’il a mis en échec l’obtention de la garantie de livraison, soit pour l’avoir sollicitée tardivement, soit pour l’avoir sollicitée en ne respectant pas les conditions minimales exigées par le garant.

En l’espèce, il résulte des conditions particulières du CCMI signé le 29 septembre 2021, que la durée de réalisation des conditions suspensives était de 4 mois, expirant ainsi le 29 janvier 2022.

A cette date, seule la condition suspensive relative à l’arrêté de permis de construire, délivré le 11 janvier 2022, était réalisée.

Le 14 février 2022, un premier avenant a prorogé le délai de réalisation des conditions suspensives le portant de 4 à 7 mois, expirant ainsi le 29 avril 2022.

A cette date, les maîtres d’ouvrage démontrent avoir remplis les conditions suspensives mises à leur charge puisque l’offre de prêt a été présentée le 11 février 2022 et l’acte d’acquisition du terrain a été signé le 11 mars 2022.

Cependant, le 26 avril 2022, un second avenant a prorogé le délai de réalisation des conditions suspensives le portant de 4 à 9 mois, expirant, selon les termes de l’acte, le 29 mai 2022.

Ainsi, il incombe à la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR de rapporter la preuve qu’elle a bien sollicité la garantie de livraison pour que la réponse lui parvienne au plus tard le 29 mai 2022.

Or, le constructeur produit un courrier de la société CGI BATIMENT, en sa qualité de garant, en date du 13 juillet 2022, par lequel il lui a notifié son refus de garantie au motif que « la faible marge qu’a fait ressortir l’étude réalisée sur le dossier ne nous permet pas de le garantir conformément à l’article 20 de votre convention. De plus, il s’avère que le délai de levée des conditions suspensives est échu depuis le 29 mai 2022. »

Outre le fait que ce courrier est postérieur à la date butoir fixée pour la réalisation des conditions suspensives, il s’induit de ses termes, que, d’une part, la demande a été faite alors que le délai de levée des conditions suspensives était expiré, et, d’autre part, que les conditions de l’article 20 de la convention n’étaient pas remplies, au regard de la faible marge procurée au constructeur, celui-ci ne produisant ni cette convention, ni les termes de sa demande.

A cet égard, si aucune disposition législative ou contractuelle n’interdit au constructeur de s’engager pour une faible marge, encore faut-il que cela ne fasse pas perdre de chance d’obtenir la garantie de livraison, et, par voie de conséquence, en cas de refus, n’engendre pas la caducité ou la nullité du CCMI.

Or, il ressort du courrier adressé par le conseil du constructeur en date du 18 octobre 2022, que la garantie a été refusée du fait de l’absence de marge suffisante en raison du surcoût, de l’ordre de 40000 €, qui résulterait des adaptations techniques mises en évidence par l’étude G2, (réalisée en avril 2022) et de l’évolution du coût des matériaux.

Pour toutes ces raisons, le refus de garantie est imputable à la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ; il y a donc lieu de retenir que la condition suspensive est réputée réalisée.

— Du fait des manquements du constructeur à son obligation d’énoncer la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire et de sa mauvaise foi

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

Il s’induit des dispositions de l’article R 231-4 du code de la construction et de l’habitation qu’il incombe au constructeur de fournir un plan comportant les énonciations relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques du bâtiment à construire.

Il ressort des conditions générales de construction du CCMI conclu le 29 septembre 2021, qu’il incombait, d’une part, au constructeur d’établir un plan de la construction à édifier comportant, notamment, les travaux d’adaptation au sol, ainsi que les éléments d’équipement intérieur et extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble, et, d’autre part, au maître d’ouvrage de fournir au constructeur, notamment, tous éléments en sa possession constitutifs d’une étude de sol.

Par ailleurs, la notice descriptive prévoit que le constructeur réalisera des fondations prévues pour sol d’assise homogène, dont les fouilles dans un terrain ordinaire, en l’absence d’étude de sol.

Cependant, il est établi, et non contesté, que le lotisseur a fait réaliser cette étude, dont le rapport, datant de juin 2020, mentionne au paragraphe 3.2.1 « Le secteur Nord où les remblais ont été identifiés nécessitera des adaptations en fondations et est, à ce titre, à éviter pour l’implantation du futurs ouvrages », au paragraphe 3.2.2.2 « A noter qu’au droit du secteur Nord où des remblais ont été identifiés, les fondations seront spéciales et profondes, afin de traverser les remblais, soit à plus de 6 m de profondeur. Des reconnaissances complémentaires de type sondages pressiométriques, seront nécessaires afin d’identifier précisément les épaisseurs de remblais ainsi que la nature et qualité des matériaux naturels présents au-delà. » et au paragraphe 3.3 « compte tenu de la mission préliminaire de type G1 Phase PGC réalisée, le présent document d’étude ne pourra être utilisé en tant que document d’exécution. Il conviendra de réaliser une mission complémentaire de type G2 Phase AVP, dès lors que les caractéristiques définitives des ouvrages seront fixées (implantation, altimétrie de niveau bas, descente de charge, etc… ».

A cet égard, si aucun élément objectif ne permet de déterminer lequel du maître d’ouvrage ou du constructeur, nonobstant les liens croisés existants avec le lotisseur, a remis cette étude G1 à l’autre partie, il ressort cependant des conclusions de la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR qu’elle l’a eue en sa possession, au plus tard, le jour de la signature du CCMI et que, dès lors, avant de faire signer le contrat fixant le prix et le type de fondation, il lui appartenait, en sa qualité de professionnel chargé de la construction, de l’établissement du permis de construire et de l’implantation de la maison sur le lot n° 21 situé dans la partie Nord du lotissement, d’attirer l’attention du maître d’ouvrage, qui est un profane, sur la nécessité de faire réaliser une étude G2 et le risque de surcoût encouru ainsi que ses conséquences, non seulement sur sa prise en charge mais aussi sur le risque de refus de la garantie de livraison par le garant compte tenu de la faible marge restant au constructeur dans l’hypothèse où il en assumerait la charge financière, de telle sorte qu’il est inopérant que le constructeur n’ait pas su, à ce stade des relations contractuelles, la nécessité de mettre en place des micropieux tels que préconisés par l’étude réalisée en avril 2022.

En outre, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ne démontre pas avoir avisé le maître d’ouvrage du surcoût prévisible que pourrait engendrer la mise en place de fondations spéciales, avant le refus de délivrance de la garantie de livraison qui lui a été notifié par courrier du 13 juillet 2022, notamment, préalablement à la signature de l’acte de vente du terrain le 11 mars 2022, ou encore avant la signature des deux avenants en février et avril 2022, manquant ainsi de loyauté à l’égard des époux [J].

*******

Il résulte de ce qui précède que la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR a commis des fautes de nature contractuelle, résultant, d’une part, de sa mauvaise appréciation des fondations à réaliser, ce qui a impliqué un surcoût à l’origine de la faible marge dégagée, ce qui a servi de fondement au refus de la garantie de livraison, et, d’autre part, de la tardiveté de sa demande de garantie de livraison, qui ont empêché la mise en œuvre du contrat de construction de maison individuelle aux conditions initialement fixées et au coût convenu, faute de garantie de livraison, dont l’absence emporte la nullité du contrat de construction de maison individuelle.

Sur le préjudice subi par les maîtres d’ouvrage

L’article 1231-1 du code civil dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

— Sur le surcoût des travaux

Les époux [J] sollicitent l’indemnisation des aménagements supprimés, pour rentrer dans leur enveloppe budgétaire à hauteur de 13257,63 € (modification du vide-sanitaire, changement du système de chauffage au sol et des tuiles) et l’écart de prix entre le projet initial et le projet final à hauteur de 17212 €.

Ils précisent que le surcoût généré par l’installation de micropieux dans les fondations s’est élevé à 22740 €.

Le constructeur considère que le surcoût des travaux s’élève à, tout au plus, la somme de 25002 € au regard du contrat passé avec la société SAFIR, mais s’oppose à toute indemnisation dans la mesure où les prestations sont différentes, notamment celles relatives à la mise en place d’un vide-sanitaire, au système de chauffage et aux tuiles finalement installés.

Cependant, il ressort des pièces produites, que les époux [J] ont dû faire appel à un nouveau constructeur pour réaliser leur projet immobilier correspondant à leur budget, sur des bases différentes compte tenu, d’une part, de la nature du terrain modifiant l’implantation de leur maison et nécessitant des fondations spéciales, d’autre part, du fait que, selon les dispositions diverses du CCMI signé le 29 septembre 2021, les plans restaient la propriété du constructeur et que le maître d’ouvrage ne pouvait les utiliser à titre personnel, et, enfin, de l’augmentation du coût des matériaux.

Ainsi, la comparaison entre les deux projets, les matériaux utilisés et leur coût étant impossible, il y a lieu de relever que les époux [J] ont perdu une chance de contracter à des conditions identiques pour la réalisation de leur projet initial et ont exposé des frais pour des fondations spéciales au moyen de micropieux, non prévus initialement.

Par conséquent, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTION sera condamnée à leur verser la somme de 30000 € au titre de leur perte de chance.

— Sur les frais exposés découlant du premier CCMI

• Sur les frais de déplacement

Seuls les frais exposés pour la signature du CCMI du 29 septembre 2021 sont justifiés, et les trajets effectués le 11 mars 2022 avaient pour objet la signature de la vente du terrain.

Par conséquent, il sera alloué au titre des frais de déplacement inutilement exposés, la somme de 8,10 €.

• Sur les frais d’installation d’un compteur d’eau pour l’exécution des travaux entre mars et décembre 2022

Les frais exposés inutilement sont justifiés.

Par conséquent, il sera alloué la somme de 122,43 € TTC.

— Sur les conséquences du retard de la livraison de leur maison

Il résulte de ce qui précède que la condition suspensive a été considérée comme réalisée à la date du 29 mai 2022.

Selon les conditions particulières du CCMI, les travaux auraient dû débuter 3 mois après la réalisation des conditions suspensives, soit le 29 août 2022, et être terminés 12 mois plus tard, soit le 29 août 2023.

Or, les époux [J] démontrent que la construction de leur nouvelle maison a été livrée le 12 février 2024.

Dès lors, le préjudice subi s’élève au montant des loyers réglés par les époux [J] pour la période allant de septembre 2023 à janvier 2024.

Par conséquent, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR sera condamnée à leur payer la somme de 3749,67 € (731,03 € + 3018,64 €).

— Sur le préjudice moral

Les époux [J] produisent des certificats médicaux en date des 11 et 16 janvier 2023, notant l’état de stress qu’ils ont exprimé du fait des difficultés rencontrées dans la réalisation de leur projet immobilier.

Si un tel projet est par nature générateur d’un certain stress, il est établi que celui-ci a été inutilement accentué par l’échec de leur premier projet en raison de la découverte, postérieurement à l’obtention de leur prêt et à l’acquisition du terrain, d’un surcoût lié à la nature du terrain nécessitant des fondations spéciales, ce qui les a contraints à rechercher un autre constructeur.

Dès lors, les époux [J] rapportent la preuve de leur préjudice moral.

La société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR sera en conséquence condamnée à leur verser la somme totale de 2000 €.

Sur le défaut d’information précontractuelle relative aux fondations

— Sur le manquement à son obligation par le constructeur

L’article 1112-1 du code civil dispose :

“ Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ”

Comme indiqué précédemment, il sera renvoyé aux conditions générales de construction du CCMI conclu le 29 septembre 2021, imposant au constructeur d’établir un plan de la construction à édifier comportant, notamment, les travaux d’adaptation au sol, ainsi qu’à l’étude G1, dont le rapport, datant de juin 2020, qui a été en possession du constructeur le même jour, mentionnant « A noter qu’au droit du secteur Nord où des remblais ont été identifiés, les fondations seront spéciales et profondes, afin de traverser les remblais, soit à plus de 6 m de profondeur ».

Ainsi, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR a manqué à son obligation précontractuelle d’information sur les conséquences possibles se dégageant de la simple lecture de l’étude G1, d’autant plus qu’elle n’ignorait pas que le lot n° 21 était concerné par les réserves qu’elle comportait.

Par conséquent, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR a commis une faute.

— Sur le préjudice subi par les époux [J]

Il résulte de la promesse unilatérale de vente du 29 septembre 2021, que, d’une part, le bénéficiaire de la promesse, à savoir les époux [J], disposaient d’un délai de rétractation de 10 jours sans avoir à justifier d’un quelconque motif, et, d’autre part, disposait d’un délai expirant le 28 avril 2022 pour la réalisation des conditions suspensives, puis lever l’option.

Le défaut d’information par le constructeur portant sur un élément essentiel, à savoir la nature du terrain, pouvant avoir des conséquences sur les fondations et leur coût, a privé les époux [J] de la possibilité d’utiliser leur droit de rétractation sans frais, ou de ne pas lever l’option, à moindre coût compte tenu du montant de l’indemnité d’immobilisation, ou encore de négocier avec le lotisseur un prix de vente moindre pour tenir compte de la valeur du terrain comportant d’importants remblais.

Cependant, cette perte de chance ne peut être évaluée en fonction de l’augmentation du coût des matériaux et prestations comme le sollicitent les époux [J], mais seulement en fonction de la valeur du terrain qui était de 118000 € TTC.

C’est pourquoi, il leur sera alloué la somme de 10000 € au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition du lot 21 ou de l’acquérir à un moindre coût.

Par conséquent, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR sera condamnée à leur payer la somme de 10000 €.

Sur la garantie des sociétés MMA IARD

La société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR justifie avoir souscrit depuis 2003, jusqu’au 31 décembre 2024, un contrat d’assurance multirisque en sa qualité de constructeur de maisons individuelles.

L’article 19 des conditions spéciales du contrat prévoit que l’assurance garantit l’assuré contre « les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut lui incomber en raison, notamment, de préjudices subis par autrui qu’entraînent directement les fautes, erreurs de fait ou de droit, fausse interprétations de textes légaux ou règlementaires, oublis, omissions, inexactitudes ou négligences, inobservations de formalités ou de délais imposés par les lois et règlements en vigueur, que ces faits proviennent de lui-même ou de ses préposés mais pour autant qu’ils se sont produits dans l’accomplissement des actes de son activité professionnelle découlant du cadre juridique de l’opération de construction concernée. »

Par ailleurs, le contrat d’assurance exclut les dépassements de prix convenus, les retards de livraison, les préjudices immatériels et le fait que la garantie de livraison ne soit pas obtenue.

En l’occurrence, il ressort du contrat de construction de maison individuelle du 29 septembre 2021 que le constructeur réalisera des fondations prévues pour sol d’assise homogène, dont les fouilles dans un terrain ordinaire, en l’absence d’étude de sol alors qu’il est établi que, le jour-même, il a été en possession de l’étude géotechnique G1 établie en 2020, précisant que dans le secteur Nord, où se situait le lot 21 « les fondations seront spéciales et profondes, afin de traverser les remblais, soit à plus de 6 m de profondeur ».

Ainsi, l’assuré a bien commis une erreur dans la préconisation des fondations et leur chiffrage, le fait que l’étude complémentaire G2 ait postérieurement précisé la nature des fondations nécessaires étant inopérant, puisque la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ne pouvait, quoiqu’il en soit lors de la signature du CCMI, préconiser des fondations pour un terrain ordinaire pour un montant qu’elle savait inférieur à ce qui serait exposé réellement.

La seule exclusion de garantie concerne les retards de livraison visée à l’article 20.7 des conditions spéciales.

Par ailleurs, il y a lieu d’exclure l’indemnisation de la perte de chance résultant du manquement à l’obligation précontractuelle d’information, qui ne rentre pas dans le champ contractuel de la garantie.

Par conséquent, les sociétés MMA IARD seront condamnées in solidum à relever et garantir la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR des condamnations prononcées à son encontre au titre du surcoût des travaux (30000 €), des frais de déplacement (8,10 €), des frais de compteur d’eau (122,43 €), et du préjudice moral (2000 €), soit la somme totale de 32130,53 €.

Sur les mesures accessoires

La société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui succombent, seront condamnées aux dépens et déboutées de leurs demandes d’indemnités fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A ce titre, il est rappelé qu’en cas d’exécution forcée par l’intermédiaire d’un huissier aucune disposition ne permet de transférer au débiteur la charge des frais devant être supportés par le créancier en application de l’article A 444-32 du code de commerce.

Me [Y], dont la cliente succombe, sera déboutée de sa demande de distraction des dépens dont elle a fait l’avance.

Il est inéquitable de laisser à la charge des époux [J] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans la présente instance.

Par conséquent, la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées à leur payer la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MMA IARD seront condamnées in solidum à relever et garantir la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR à hauteur des 2/3 des dépens et des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR à payer à Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J], au titre de sa responsabilité contractuelle, les sommes de :

—  30000 € au titre de la perte de chance résultant du surcoût des travaux

—  8,10 € au titre des frais de déplacement

—  122,43 € au titre du compteur d’eau de mars à décembre 2022

—  3749,67 € au titre des loyers versés du fait du retard dans la livraison

—  2000 € au titre du préjudice moral

Condamne la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR à payer à Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J], au titre du manquement à son obligation précontractuelle d’information, la somme de 10000 € au titre de la perte de chance ;

Condamne in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 32130,53 € au titre de la garantie multirisques ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes à ce titre ;

Condamne la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir la société ALPHA OMEGA CONSTRUCTEUR à hauteur des 2/3 des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Me [Y] de sa demande de recouvrement direct des dépens dont elle a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. LARUICCI