N° RG 18/04278 – N° Portalis DBZT-W-B7C-E3CN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 18/04278 – N° Portalis DBZT-W-B7C-E3CN

N° minute : 25/221

Code NAC : 54G

LG/NR/AFB

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [14] sis [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE, Société par Actions Simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE sous le n° B 322 532 706, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 2], et ayant établissement à VALENCIENNES, situé [Adresse 6],

représentée par Maître Caroline LOSFELD-PINCEEL de l’ASSOCIATION MONTESQUIEU AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES

Société AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Gilles GRARDEL du Cabinet AARPI KERAS AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

Société MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège

représentée par Maître Jean BILLEMONT de la SELARL BILLEMONT ASSOCIÉS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurances à cotisations fixes, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domciiliés ès qualité audit siège,

représentée par Maître Jean BILLEMONT de la SELARL BILLEMONT ASSOCIÉS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

SA ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège

représentée par Maître Jean THEVENOT membre de la SCP LEFEBVRE & THEVENOT, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats postulant, Maître Emmanuelle BOCK, membre de la SCP NABA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Société MALPLAQUET, Société Civile de Construction Vente, immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le n° D494 108 137, dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domiciliéen cette qualité audit siège

représentée par Maître Samuel VANACKER de la SELARL SAMUEL VANACKER, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

S.A.R.L. ARCHITECTONI, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 419.494.109, ayant siège social est sis [Adresse 18] prise enla personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège

représentée par Maître Arnaud EHORA de REMPART AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le n° 784.647.349, ayant siège social [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur décennal de la SCCV MALPLAQUET et de la SARL ARCHITECTONI

représentée par Maître Arnaud EHORA de REMPART AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 19 Juin 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 20 Mars 2025 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie LA ROSA, Vice-Présidente,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier et en présence de Madame [X] [H], Magistrat stagiaire.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière de construction vente (« SCCV ») Malplaquet a entrepris d’édifier un immeuble collectif à usage d’habitation composé de 23 appartements, situé à [Adresse 23] [Adresse 8] et dénommé « la [Adresse 19] ».

Le permis de construire a été accordé en date du 16 novembre 2006.

Un règlement de copropriété relatif à l’immeuble a par ailleurs été établi.

La SCCV Malplaquet en qualité de maître de l’ouvrage a confié la maîtrise d’œuvre à la SARL Architectoni, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (« MAF »).

La SCCV Malplaquet était également assurée auprès de la MAF au titre de sa responsabilité décennale Constructeur Non Réalisateur (« CNR ») et de l’assurance Dommages-Ouvrage (« DO »).

Les différents lots de l’opération de construction ont été confiés à plusieurs entreprises et notamment à :

La société Quality Homes, titulaire du lot menuiseries extérieures, assurée auprès de la société AGF, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Allianz Iard, La société TDC, en charge de la réalisation du lot VRD et terrassement, assurée auprès de la société AGF, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Allianz Iard, La société Multipose de l’Est, en charge de la pose des garde-corps et rampes PMR, assurée auprès de la Compagnie Covea Risks, aux droits de laquelle viennent aujourd’hui les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.

Une réception avec réserves a été prononcée selon le rapport d’expertise judiciaire le 14 octobre 2009.

Le 8 mars 2010, le [Adresse 21] (« le syndicat »), représenté par son syndic, a mandaté un huissier de justice aux fins de constater un certain nombre de réserves. La SCCV Malplaquet était présente aux opérations de réception.

Le 6 septembre 2010, constatant l’absence de levée de certaines réserves et l’apparition de nouveaux désordres, le syndicat, représenté par son syndic, a mandaté un huissier de justice aux fins de procéder aux constatations.

Les opérations d’expertise judiciaire

Par actes d’huissier du 10 septembre 2010, le syndicat, représenté par son syndic, a assigné la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF devant le tribunal de grande instance de Valenciennes, dans le cadre d’une procédure de référé d’heure à heure, aux fins de voir diligenter une expertise.

Suivant une ordonnance du 22 septembre 2010, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [I] [F] pour y procéder avec missions notamment, de dire si les désordres allégués sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et de donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres.

Suivant une ordonnance de référé du 6 septembre 2011, les opérations d’expertise ont été étendues, à la demande de la SCCV Malplaquet, à la société Allianz Iard venant aux droits de la société AGF, en qualité d’assureur de la société TDC ainsi qu’à la société Qualiconsult.

Au mois d’octobre 2012, la MAF a sollicité l’extension des opérations de M. [F] à différents locateurs d’ouvrage étant intervenus à l’opération de construction. Il a été fait droit à cette demande suivant une ordonnance du 22 janvier 2013.

Le juge des référés a ainsi ordonné l’extension des opérations d’expertise à la société Satcoms, la société Covéa Risks, la société AGC Construction, la société TCR, la compagnie d’assurance AXA, la société Casa Renov, la société NDI Nord, la société Bayram, la compagnie d’assurance Sagena, la société Nord Toitures, la compagnie d’assurance SMABTP, la compagnie d’assurance AGF, la société VATP, la SARL Monop Peinture, la société Quality Homes et son assureur, la société Allianz Iard.

Par acte d’août 2013, la MAF a sollicité l’extension des opérations d’expertise à l’EURL Tavernier & Compagnie qui serait intervenue sur le chantier de construction, ainsi qu’à son assureur, la société AXA France Iard.

Le 24 septembre 2013, il a été fait droit à cette demande.

Suivant une ordonnance de référé du 1er juillet 2014, la mission de l’expert a été étendue, à la demande du syndicat, à de nouveaux désordres portant notamment, sur l’instabilité des garde-corps de la terrasse donnant sur les appartements n°1 et 2.

Le 28 juillet 2014, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

La procédure au fond

Par actes d’huissier des 16 et 29 novembre 2018, le syndicat, représenté par son syndic, la Société Immobilière de Gestion de Location et d’Assurances (« SIGLA »), a attrait la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF, en qualité d’assureur Dommages-Ouvrages et Décennal de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins de voir :

Condamner la SCCV Malplaquet à lui payer la somme de 2 940 euros TTC, devant être revalorisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement à intervenir ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet et la SARL Architectoni à lui payer la somme de 34 922,40 euros TTC, devant être revalorisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement à intervenir ;

Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF à lui payer la somme de 137 201,33 euros TTC, devant être revalorisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement à intervenir ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et d’image ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution, en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris ceux de la procédure de référé, le coût des constats d’huissier ainsi que les frais d’expertise.

La SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF ont constitué avocat.

Par actes d’huissier du 12 février 2019, la SARL Architectoni et la MAF ont attrait la société AXA France Iard en qualité d’assureur de la société Tavernier & Cie ainsi que la société Allianz Iard, venant aux droits de la société AGF, en qualité d’assureur des sociétés Quality Homes et TDC, devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins de voir :

Ordonner la jonction de la présente action récursoire avec l’instance principale opposant le [Adresse 21] à la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et à la MAF enrôlée sous le n° RG 18/04278 ;Dire et juger la SARL Architectoni et la MAF, en sa qualité d’assureur Dommages-Ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, recevables et bien fondées en leur action récursoire et en garantie à l’encontre des sociétés Allianz Iard et AXA France Iard, lesquelles seront condamnées in solidum ou l’une à défaut de l’autre, à garantir et relever indemne la SARL Architectoni et la MAF en sa qualité d’assureur Dommages-Ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, de toutes condamnations en principal, frais et intérêts qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit du Syndicat des copropriétaires ;Condamner tout succombant au paiement au profit de la SARL Architectoni et de la MAF chacune d’une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, dont les frais d’expertise, avec distraction au profit de M^e Véronique Ducloy, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les sociétés AXA France Iard et Allianz Iard ont constitué avocat.

Par ordonnance du 27 mars 2019, la juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’affaire inscrite sous le n° RG 19/00591 avec celle inscrite sous le n° RG 2018/4278 sous ce dernier numéro.

Par actes d’huissier du 29 août 2019, la SARL Architectoni et la MAF ont attrait la société MMA Iard, venant aux droits de la Compagnie Covea Risks ainsi que la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant également aux droits de la Compagnie Covea Risks, en qualité d’assureur de la société Multipose de l’Est, devant le tribunal de grande instance de Valenciennes aux fins de voir :

Ordonner la jonction de la présente action récursoire avec l’instance principale opposant le [Adresse 21] à la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et à la MAF enrôlée sous le n° RG 18/04278 ;Dire et juger la SARL Architectoni et la MAF, en sa qualité d’assureur Dommages-Ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, recevables et bien fondées en leur action récursoire et en garantie à l’encontre de la société MMA Iard, es qualité d’assureur de la société Multipose de l’Est, à garantir et relever indemne la SARL Architectoni et la MAF en en sa qualité d’assureur Dommages-Ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, de toutes condamnations en principal, frais et intérêts qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit du Syndicat des copropriétaires ;Condamner la société MMA Iard au paiement au profit de la SARL Architectoni et de la MAF chacune d’une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, dont les frais d’expertise, avec distraction au profit de M^e Véronique Ducloy, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ont constitué avocat.

Par ordonnance du 9 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’affaire inscrite sous le n° RG 19/02885 avec celle inscrite sous le n° RG 2018/4278 sous ce dernier numéro.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 07 février 2023, auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé et le détail de l’argumentation développée, le [Adresse 21], représenté par son syndic en exercice, FONCIA St André, sollicite désormais de voir sur le fondement des dispositions des articles 1646-1, 1792 et suivants du code civil, 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1641 et suivants du code civil+:

Condamner la SCCV Malplaquet à lui payer la somme de 2 940 euros TTC, devant être revalorisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement à intervenir ;

Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet et la SARL Architectoni à lui payer la somme de 34 922,40 euros TTC, devant être revalorisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement à intervenir ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF à lui payer la somme de 137 201,33 euros TTC, devant être revalorisée en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement à intervenir ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et d’image ;Condamner la SCCV Malplaquet à prendre en charge le différentiel d’indemnisation résultant de l’éventuelle application de la règle proportionnelle à l’égard du syndicat des copropriétaires par la MAF ;Débouter la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution, en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris ceux de la procédure de référé, le coût des constats d’huissier ainsi que les frais d’expertise.

Le syndicat fait valoir, s’agissant de la responsabilité de la SCCV Malplaquet, que celle-ci, en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire, engage sa responsabilité à son égard sur le fondement de la responsabilité décennale par application des dispositions de l’article 1646-1 du code civil. Il ajoute que le rapport d’expertise met en outre en lumière que la responsabilité contractuelle de la SCCV Malplaquet est également engagée faute d’avoir livré un immeuble conforme, exempt de tout désordre. Il précise que le rapport d’expertise démontre notamment le non-respect par le maître de l’ouvrage des préconisations de l’architecte, l’existence de relations difficiles entre eux, l’absence de passation de commandes par ses soins. Il souligne que la SCCV Malplaquet a livré les appartements sans avoir levé l’ensemble des réserves.

S’agissant de la responsabilité de la SARL Architectoni, il indique en premier lieu, que les dispositions contractuelles invoquées par cette dernière lui sont inopposables, n’étant pas partie au contrat d’architecte. En second lieu, il expose que la responsabilité de l’architecte étant recherchée sur le fondement de la garantie décennale, la clause de conciliation préalable n’a pas vocation à s’appliquer. Il précise qu’à la lumière de la jurisprudence de la Cour de Cassation, une telle clause imposant la saisine préalable du Conseil Régional de l’Ordre des architectes avant toute procédure judiciaire est abusive. Il fait valoir en tout état de cause, que la clause de conciliation n’est en l’espèce, pas valide, faute de préciser ses modalités de mise en œuvre. Il indique encore que la saisine préalable par le maître de l’ouvrage de l’Ordre des architectes ne constitue pas une condition de recevabilité de l’action directe engagée contre l’assureur de l’architecte.

Sur le fond, il expose qu’en sa qualité de maître d’œuvre, la SARL Architectoni avait nécessairement connaissance de l’absence de raccordement de la canalisation d’évacuation des eaux usées au domaine public. Il précise à ce titre que le rapport d’expertise établit que ce désordre était visible par un professionnel. Il ajoute que le procès-verbal de réception démontre qu’une réserve relative à la demande de transmission du plan des VRD était faite alors même que l’immeuble était toutefois mis en service.

S’agissant de la responsabilité de la MAF, il fait valoir au soutien de la recevabilité de son action, qu’il a agi dans les dix années à compter de la réception de l’ouvrage.

Au fond, il expose que la responsabilité de la MAF est engagée au titre de sa qualité d’assureur Dommages-Ouvrage et d’assureur décennal du maître de l’ouvrage et du maître d’œuvre. Il précise que les désordres se sont révélés pour la plupart postérieurement à la réception et non en cours de chantier.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, il fait valoir que l’expert s’est prononcé sur 83 désordres en effectuant un tableau récapitulatif figurant au rapport, pour lesquels il précise le caractère décennal ou non, le caractère apparent ou non à la réception, l’existence d’une réserve ou non à la réception, l’imputabilité aux différents corps d’état, le coût estimatif des travaux de remise en état. Il précise que ses écritures reprennent chaque désordre et rappelle que ses seuls interlocuteurs sont le maître de l’ouvrage et le maître d’œuvre.

Il fait valoir qu’il partage l’analyse de l’expert s’agissant des désordres 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83.

Il indique s’agissant du désordre 3, que celui-ci est matérialisé quand bien même le carrelage n’est pas autorisé pour des problèmes de « glissance ». S’agissant des désordres 5, 20, il fait valoir que ces désordres sont d’ordre esthétique et qu’ils engagent la responsabilité du promoteur. S’agissant du désordre 33, il soutient que l’altération des bardages constitue, au regard du cahier des charges de la résidence, une atteinte à la destination de l’immeuble et, à titre subsidiaire, un désordre esthétique sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires. S’agissant du désordre 44, il précise avoir lui-même réalisé les travaux de réfection, justifiant sa demande de remboursement. Il fait valoir au titre du désordre 54 que celui-ci est établi si bien que la responsabilité contractuelle du maître de l’ouvrage et du maître d’œuvre est engagée à ce titre. S’agissant du désordre 69, il fait valoir qu’il ne partage pas l’analyse de l’expert s’agissant de l’origine des coups dans la peinture.

Il précise que le rapport d’expertise met en évidence la nécessité de s’adjoindre les services d’un bureau d’études et d’une maîtrise d’œuvre dans le cadre de la réfection des désordres.

Il fait valoir au soutien de la non application de la règle proportionnelle à son encontre que la SCCV Malplaquet a commis en tout état de cause une faute en ne communiquant pas à l’assureur les éléments sollicités.

Il indique que les désordres de construction ont engendré pour lui un préjudice de jouissance et d’image.

Il expose en dernier lieu que la nature du litige commande que soit ordonnée l’exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA en date du 23 septembre 2024 et, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la SCCV Malplaquet sollicite de voir :

A titre principal,

Débouter le [Adresse 21] de l’ensemble de ses demandes tendant à la condamnation de la SCCV Malplaquet, au titre des désordres constatés sur l’immeuble ;Condamner le [Adresse 21] aux entiers frais et dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e Samuel Vanacker en application de l’article 699 du code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Lac à lui verser une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Condamner la MAF, es qualité d’assureur décennal et la société Architectoni à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;Condamner le [Adresse 21] et la société Architectoni aux entiers frais et dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e Samuel Vanacker en application de l’article 699 du code de procédure civile ;Condamner le [Adresse 21] et la société Architectoni à lui verser une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV Malplaquet fait valoir, s’agissant des désordres apparents à la réception et non réservés (désordres 4, 7, 14, 17, 18, 22, 23, 26, 30, 34, 36, 45, 47, 49, 51, 64, 70, 72, 75, 76, 77, 78, 79, 81, 82), que le rapport d’expertise démontre que ces désordres étaient visibles et apparents au moment de la livraison de l’immeuble. Elle indique que le maître de l’ouvrage n’ayant pas formulé de réserves pour ces désordres, sa responsabilité ne peut être engagée tant sur le fondement des garanties légales de constructeur que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

S’agissant des désordres sans objet ou repris pour mémoire par l’expert (désordres 3, 5, 6, 9, 12, 15, 16, 19, 20, 32, 33, 35, 40, 42, 44, 54, 55, 56, 58, 60, 69, 71, 61, 62, 65, 66, 68, 73, 74 et 80), elle expose que la demanderesse renonce à invoquer les désordres 6, 9, 12, 15, 19, 32, 35, 40, 42, 44, 55, 56, 58, 60, 61, 62, 65, 66, 68 et 80. Elle fait valoir que pour les désordres 3, 5, 16, 20, 33, 54, 69, 71, 73 et 74 repris par le syndicat, celui-ci ne dispose pas des compétences techniques pour remettre en cause les conclusions de l’expert, ce dernier ayant seul compétence pour éclairer le tribunal sur la détermination des responsabilités et l’évaluation des préjudices.

S’agissant des désordres ne présentant pas une nature décennale et réservés à la réception (désordres 2, 10, 11, 13, 21, 24, 31, 38, 39, 43, 46, 48, 53, 57, 59 et 63), elle fait valoir que l’expert a établi l’absence de caractère décennal de ces désordres. Elle précise qu’au regard de la chronologie de la procédure, le syndicat est irrecevable à solliciter la garantie de parfait achèvement. Elle indique que l’action du syndicat sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun nécessite la démonstration d’une faute commise par elle et précise qu’elle est tenue d’une obligation de moyens. Elle ajoute que le syndicat ne démontre pas une faute commise par elle, la seule circonstance que le vendeur d’immeuble n’ait pas remis à l’acquéreur un ouvrage exempt de vices ne suffisant pas à caractériser une faute. Elle précise que le désordre survenu sur un lot privatif ne permet pas d’établir une faute commise pour l’ensemble des parties communes. Elle souligne par ailleurs qu’elle est professionnelle de la promotion immobilière et non de la construction et ajoute qu’elle justifie avoir délégué la maîtrise d’œuvre à la société Architectoni. Elle précise encore que le défaut de transmission allégué des plans VRD est sans lien avec les désordres décrits.

S’agissant des désordres présentant une nature décennale, non apparents et non réservés à la réception (désordres 27, 29, 83), elle fait valoir que son assureur doit la garantir au titre de ces désordres. Elle précise que l’apparition des désordres en cours de chantier n’exclut pas l’application de l’assurance décennale et souligne à ce titre que l’élément déterminant est le caractère apparent ou non des désordres. Elle fait valoir que le désordre non apparent à la réception, compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination entre dans le champ de la responsabilité décennale. Elle précise encore que le point de départ de la garantie de l’assureur décennal est la réception des travaux.

Elle fait ensuite valoir que la règle proportionnelle n’a pas vocation à s’appliquer faute pour l’assureur de démontrer une omission ou une déclaration inexacte de sa part. Elle indique au surplus que l’assureur ne justifie pas de son calcul.

S’agissant du désordre présentant une nature décennale, apparent et réservé à la réception (désordre 67), elle indique que ce désordre relevait de la seule garantie de parfait achèvement, à l’exclusion de la garantie décennale. Elle précise que le demandeur ne justifie pas d’une faute commise par elle engageant sa responsabilité contractuelle.

A titre subsidiaire, au soutien de sa demande en garantie à l’égard de la société Architectoni, elle fait valoir qu’elle justifie avoir confié à cette dernière la maîtrise d’œuvre. Elle souligne enfin que le contrat d’architecte fait peser sur la société Architectoni de par sa mission d’assistance aux opérations de réception des travaux, une obligation de résultat à l’égard du maître de l’ouvrage.

Par conclusions récapitulatives n°3 après jonction signifiées par RPVA en date du 4 novembre 2024, auxquelles il est fait référence pour un plus ample exposé des moyens soulevés, la SARL Architectoni et la MAF, en sa qualité d’assureur DO et d’assureur décennal de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, sollicitent de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, 1103 et 1231-1 du code civil, L. 242-1 et L. 114-1 du code des assurances, 278-0bis du code général des impôts :

A titre principal,

Dire et juger que l’action du [Adresse 21] sur le seul fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, à défaut d’avoir saisi le Conseil Régional de l’Ordre des Architectes (« CROA ») pour avis, préalablement à la saisine du tribunal, est irrecevable à l’encontre de la SARL Architectoni et de la MAF es qualité d’assureur de l’architecte ;Dire et juger que les demandes formulées à l’encontre de la MAF en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni sont prescrites ;Débouter le [Adresse 21] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Lac mal fondé en ses demandes formées à l’encontre de la SARL Architectoni et de la MAF en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni ;Dire et juger que le [Adresse 21] sera tenu d’apporter la preuve de la réalisation des travaux de reprise, suite au versement par la MAF de l’indemnité au titre des infiltrations en sous-sol ;A défaut, l’en débouter ;

En tout état de cause,

Dire n’y avoir lieu à condamnation ni solidaire ni solidum de la SARL Architectoni et la MAF avec la SCCV Malplaquet ;Dire et juger que la MAF en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet, est fondée à opposer l’application de règles proportionnelles à hauteur respectivement de 23,68 % et 66,67 % ;Dire et juger que le taux de TVA applicable aux travaux de reprise s’élève à hauteur de 10 % ;En tirer les conclusions qui s’imposent s’agissant du quantum ;Dès lors, ramener les réclamations du syndicat des copropriétaires à de notables proportions ;

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

Dire et juger la SARL Architectoni et la MAF, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, recevables et bien fondées en leur action récursoire et en garantie à l’encontre des sociétés ALLIANZ Iard et AXA France Iard, lesquelles seront condamnées in solidum ou l’une à défaut de l’autre, à garantir et relever indemnes la SARL Architectoni et la MAF en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, de toutes condamnations en principal, frais et intérêts qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires ;Dire et juger que la SARL Architectoni et la MAF, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, recevables et bien fondées en leur action récursoire et en garantie à l’encontre des sociétés MMA, es qualité d’assureurs de la société Multipose de l’Est, à garantir et relever indemnes la SARL Architectoni et la MAF en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni, de toutes condamnations en principal, frais et intérêts qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires ;

De ce strict point de vue,

Débouter la société ALLIANZ Iard en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’article 2224 du code civil à l’égard de la MAF en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur CNR, la MAF disposant d’un délai de 10 ans pour exercer son action à compter de la réception des parties communes, soit en l’occurrence jusqu’au 8 mars 2020, de sorte que son assignation en intervention forcée du 12 février 2019 a, à l’égard de la société ALLIANZ, un effet interruptif de la prescription décennale issue de l’article 1792 du code civil ;

Par ailleurs,

Dire et juger n’y avoir lieu à condamnation à l’encontre de la MAF et de la société Architectoni au profit des compagnies AXA France Iard, ALLIANZ, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ou tout autre défendeur en garantie, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A tout le moins,

Si une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile devait être allouée aux compagnies AXA France Iard, ALLIANZ, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ou tout autre défendeur en garantie,

Dire et juger que la SCCV Malplaquet sera tenue sinon tenue de la régler directement, à tout le moins, de garantir et relever indemnes la société Architectoni et la MAF de ce chef ;

Dans tous les cas,

Vu l’article 1224 du code civil,

Vu l’article L. 114-1 du code des assurances,

Dire et juger la SCCV Malplaquet irrecevable en son action récursoire et en garantie à l’encontre d’une part de la MAF, d’autre part de la société Architectoni comme étant prescrite ;L’en débouter ;A tout le moins, dire et juger la SCCV Malplaquet mal fondée en son action récursoire et en garantie à l’encontre de la MAF et de la société Architectoni ;Mettre purement et simplement hors de cause la MAF et la société Architectoni ;

Condamner le [Adresse 21] ou tout autre succombant au paiement au profit de la SARL Architectoni et de la MAF, chacune d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de référé, d’expertise et d’instance, dont distraction au profit de M^e Véronique Ducloy, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;Débouter la société ALLIANZ Iard et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SARL Architectoni et de la MAF.

In limine litis, sur la saisine préalable du CROA, la SARL Architectoni et la MAF font valoir que l’action du syndicat à leur encontre est irrecevable, faute de saisine préalable du CROA en application de la clause y afférente figurant au contrat d’architecte. Elles précisent ainsi qu’au regard de la théorie de la chaîne des contrats, la clause de saisine préalable du contrat d’architecte est opposable au syndicat. Elles soulignent que le syndicat avait bien connaissance, dès sa procédure de référé d’heure à heure, soit avant son assignation au fond, de la teneur du contrat de maîtrise d’œuvre.

Sur le champ d’application de la clause de conciliation préalable, elles font valoir que si la clause de conciliation préalable ne s’applique pas aux actions fondées sur le régime des garanties légales de constructeur, de telles garanties sont inapplicables en l’espèce. Elles indiquent à ce titre que l’expert a conclu que l’ensemble des désordres sont apparus au cours du chantier et sont dès lors d’ordre contractuel à l’exception des infiltrations d’eau dans le sous-sol pour les terrasses du rez-de-chaussée. Elles précisent encore que le syndicat n’est pas fondé à agir à l’encontre de la MAF au titre de la garantie des vices cachés ou de la responsabilité contractuelle de droit commun, faute de lien contractuel avec lui. Elles font valoir qu’il n’est pas démontré des désordres de nature décennale permettant de rechercher la responsabilité de la MAF en qualité d’assureur décennal. Elles exposent que les seuls désordres relevant de la garantie décennale (désordres 27,29,41,79) ne sont pas imputables à l’architecte comme le met en lumière le rapport d’expertise.

S’agissant de la prescription de l’action du syndicat à l’encontre de la MAF en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur décennal de la SARL Architectoni et de la SCCV Malplaquet, elles indiquent que la chronologie de la procédure à compter du dépôt du rapport d’expertise démontre que l’action du syndicat est prescrite à l’égard de la MAF.

Elles précisent encore que la SCCV Malplaquet a souscrit auprès de la MAF une assurance couvrant seuls les désordres de nature décennale. Elles indiquent que la prescription est de deux ans s’agissant d’une police d’assurance de chose et non de responsabilité. Elles exposent que les conditions relatives à l’application de la garantie décennale font défaut si bien que les demandes formulées à l’encontre de la MAF sont irrecevables.

Elles indiquent ensuite que les désordres pouvant revêtir un caractère décennal (désordres 27, 29, 41, 83) sont imputables aux seules entreprises Tavernier et Multipose pour lesquelles il n’est pas communiqué de procès-verbal de réception des travaux. Elles ajoutent que ces deux sociétés sont intervenues après la réception des travaux et sont hors assiette de l’assurance DO.

Au fond, sur la mise hors de cause de la MAF en qualité d’assureur DO, elles font valoir que l’assurance DO prend effet postérieurement aux opérations de réception et à l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement si bien que cette assurance ne couvre pas les désordres apparus en cours de chantier. Elles exposent à ce titre que l’expert a constaté que l’ensemble des désordres sont apparus en cours de chantier, à l’exception des infiltrations au sous-sol, seul désordre qu’aurait vocation à garantir la MAF. Elles indiquent qu’elles justifient que le désordre relatif aux infiltrations a déjà fait l’objet d’une indemnisation par la MAF après application de la règle proportionnelle du fait du défaut de régularisation du dossier production. Elles soulignent que le syndicat doit être en mesure de rapporter la preuve de la réalisation des travaux de réfection suite à l’indemnisation par la MAF. Elles ajoutent que la garantie décennale ne peut s’appliquer pour les désordres 27, 29, 41, 83 résultant de travaux réalisés en dehors de toute maîtrise d’œuvre, hors assiette de la garantie dommages-ouvrage et sans justification de la réception des travaux

Sur l’absence de responsabilité de la SARL Architectoni, elles font valoir que le seul désordre susceptible de relever de la garantie décennale, à savoir les infiltrations (désordre 29), ne relève pas du champ de la mission de maîtrise d’œuvre de la SARL Architectoni. Elles ajoutent que le rapport d’expertise met en exergue que ces travaux ont été réalisés hors assiette dommages-ouvrage et que les entreprises ayant réalisé ces travaux sont intervenues à la demande directe de la SCCV Malplaquet, postérieurement aux opérations de réception. Elles ajoutent que l’expert a également souligné l’immixtion conséquente du maître de l’ouvrage dans la réalisation de travaux sans l’accord du maître d’œuvre, de sorte que la SARL Architectoni ne saurait voir engager sa responsabilité à ce titre.

Au soutien de voir débouter le syndicat de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle, elles font ensuite valoir que le syndicat ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par la SARL Architectoni. Elles soulignent que le tableau élaboré par l’expert ne retient pas la responsabilité de l’architecte. Elles ajoutent que les obligations de l’architecte sont limitées par sa mission. Elles soutiennent que la faute ne se déduit pas de la seule existence d’un désordre. Elles font encore valoir que la SARL Architectoni ne peut être responsable de vices apparents à la réception portant sur des ouvrages qui n’entraient pas dans le champ de sa mission. Elles indiquent que l’absence de raccordement du réseau d’évacuation des eaux usées ne pouvait pas faire l’objet d’une réserve au regard de la chronologie de son apparition. Elles précisent que la SARL Architectoni n’est pas responsable de désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves.

S’agissant du montant des travaux sollicités par le syndicat, elles indiquent que l’immeuble litigieux étant achevé depuis plus de deux ans, le taux de TVA réduit doit s’appliquer aux travaux de reprises.

Elles font valoir par ailleurs qu’il y a lieu de faire application des règles proportionnelles puisqu’en application des conditions générales et particulières des contrats et des courriers effectués par la MAF à son assuré, la situation du contrat d’assurance DO et CNR de la SCCV Malplaquet n’a pas été régularisée.

Au soutien de voir débouter le syndicat de sa demande de condamnation in solidum, elles font valoir qu’aucun désordre n’est imputé à l’architecte. Elles précisent que le contrat d’architecte comporte une disposition excluant la responsabilité solidaire des dommages imputables au maître de l’ouvrage ou d’autres intervenants.

Au soutien de leurs actions en garantie à l’encontre des assureurs AXA France, Allianz Iard, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, elles précisent en premier lieu que le rapport d’expertise met en lumière que les assurés de ces assurances, les sociétés Tavernier & Cie, Quality Homes et TDC et Multipose de l’Est sont à l’origine de certains désordres. Elles indiquent que ces sociétés ont depuis lors fait l’objet d’un jugement de clôture pour insuffisance d’actif et

sont en liquidation judiciaire, justifiant leur action directe à l’encontre des assureurs. Elles précisent que la société Multipose de l’Est a fait l’objet d’une radiation du registre du commerce.

Elles précisent que l’intervention de la société Tavernier & Cie doit être justifiée par la seule SCCV Malplaquet et qu’à défaut de le faire, cette dernière doit supporter la part de condamnation pesant sur la société Tavernier & Cie et son assureur, outre la demande de la société AXA France au titre des frais irrépétibles. Elles soulignent, s’agissant de l’activité couverte par la société AXA France, que celle-ci n’en justifie pas à défaut de communication des conditions particulières du contrat.

S’agissant des travaux réalisés par la société Multipose de l’Est, elles font valoir que le syndicat n’a pas vocation à revendiquer une indemnisation au titre des désordres affectant les parties privatives sur lesquelles est intervenue la société Multipose de l’Est. Elles précisent que la carence de la SCCV Malplaquet à justifier l’intervention précise de la société Multipose de l’Est, ne permet pas à la MAF d’exercer son recours contre les assureurs de cette société de travaux. Elles ajoutent que la demande au titre des frais irrépétibles formulée par les assureurs de la société Multipose de l’Est ne peut dès lors être mise à sa charge.

S’agissant de la prescription de l’action en garantie de la MAF soulevée par la société ALLIANZ, elles indiquent que l’action de la MAF n’est pas prescrite puisque celle-ci agit sur le fondement de l’action directe du tiers lésé. Elles précisent que la MAF agit au visa de la responsabilité décennale s’agissant des assurés de la société ALLIANZ. Elles soulignent que le délai dont disposent les constructeurs pour l’exercice de leurs actions récursoires commencent à courir au jour de l’assignation au fond du maître de l’ouvrage. Elles ajoutent que la société ALLIANZ qui ne conteste pas être l’assureur des sociétés Quality Home et TDC, reconnait que ses garanties sont mobilisées au titre des désordres 26, 39, 45 et 53. Elles font valoir que la SCCV Malplaquet doit supporter seule les demandes du syndicat au titre des désordres commis par les deux sociétés de travaux, faute de justifier de leur intervention sur le chantier.

Au soutien de voir débouter la SCCV Malplaquet de sa demande de garantie à l’encontre de la MAF en sa qualité d’assureur CNR, et de la société Architectoni, elles indiquent que la SCCV Malplaquet est irrecevable en son action à l’encontre de la MAF en qualité d’assureur décennal à défaut d’avoir exercé son recours dans le délai de deux ans édicté à l’article L. 114-1 du code des assurances.

Elles soutiennent par ailleurs que les infiltrations du parking trouvent leur cause dans une intervention postérieure à la réception si bien qu’elles ne sont pas incluses dans l’assiette de l’assureur CNR.

S’agissant de l’action de la SCCV Malplaquet à l’encontre de la société Architectoni, son action sur le fondement de la responsabilité contractuelle est prescrite par application des dispositions de l’article 2224 du code civil, puisqu’elle avait connaissance de la réclamation du syndicat dès l’assignation en référé expertise.

Au soutien de voir rejeter la demande de garantie formulée par la société ALLIANZ, elles font valoir que l’expertise ne démontre aucune faute commise par l’architecte. Elles précisent que la société Architectoni n’avait pas de mission contractuelle de surveillance de travaux, contrairement à l’entreprise. Elles indiquent que les conditions générales du contrat de maîtrise d’œuvre prévoient qu’il revient au maître de l’ouvrage de formuler des réserves. Elles soulignent enfin que c’est le seul maître de l’ouvrage qui a fait le choix de ne pas faire de réserves pour les désordres apparents.

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA en date du 18 octobre 2024 et déposées par son Conseil à l’audience, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société AXA France Iard sollicite de voir :

Débouter la société Architectoni et la MAF de toutes leurs demandes à son encontre ;Les condamner in solidum à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux entiers frais et dépens ;

A titre subsidiaire,

Constater que les désordres imputés à la prestation étanchéité ne sont pas de nature décennale ;Par voie de conséquence, débouter la société Architectoni et la MAF de leur demande ;Les condamner in solidum à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire,

Si le tribunal estimait rapportée la preuve de l’intervention de la société Tavernier, que les désordres sont de nature décennale et que la garantie est mobilisable, malgré le défaut d’activité déclarée,

Juger n’y avoir lieu à garantie de toute condamnation prononcée du chef des demandes du syndicat des copropriétaires, mais que cette garantie sera limitée aux condamnations prononcées du chef des désordres affectant l’étanchéité dont la réparation est limitée par l’expert à la somme de 18 605,88 euros ;Juger que la franchise concernant les immatériels est opposable et s’élève à la somme de 1 164 euros et que toute condamnation de ce chef s’entendra franchise à déduire ;Juger que dans cette hypothèse subsidiaire, la compagnie AXA ne pourra être tenue aux dépens, qu’en proportion de sa condamnation.

La société AXA fait valoir à titre principal, qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’intervention de la société Tavernier & Cie, son assurée, au chantier litigieux. Elle précise à ce titre qu’elle a souligné ce défaut de preuve dès le mois de novembre 2013 par un Dire dans le cadre de l’expertise judiciaire. Elle ajoute que malgré ce Dire, aucune des parties n’a communiqué d’éléments permettant de justifier de l’intervention de la société Tavernier & Cie. Elle fait valoir que l’expert judiciaire a relevé l’absence de document contractuel entre la SCCV Malplaquet et la société Tavernier & Cie. Elle souligne sur ce point que la société Architectoni et la MAF reconnaissent que la preuve de l’intervention de son assurée n’est pas rapportée.

Elle fait ensuite valoir qu’à la lecture des conditions particulières du contrat d’assurance, l’activité d’étanchéité de son assurée n’est pas garantie par elle.

A titre subsidiaire, elle indique que si l’intervention de son assurée était démontrée, les désordres découlant de cette intervention ne peuvent être garantis par elle puisque ces désordres ne relèvent pas de la garantie décennale, aucune impropriété à destination n’ayant été constatée.

A titre infiniment subsidiaire, elle expose que sa garantie doit être limitée aux seuls désordres imputables au défaut d’étanchéité. Elle fait valoir que le syndicat ne justifie pas sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et d’image.

Elle indique enfin que la franchise est opposable au syndicat, à la société Architectoni et à la MAF, s’agissant de la garantie facultative des préjudices immatériels.

Par conclusions en défense récapitulatives signifiées par RPVA en date du 29 octobre 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société ALLIANZ Iard sollicite de voir, sur le fondement des dispositions des articles 2224 et 1240 du code civil, 1792 et suivants du code civil, 1353 du code civil et 278bis du code général des impôts :

A titre principal,

Déclarer irrecevable pour cause de prescription l’action récursoire sur un fondement quasi-délictuel de la société Architectoni et de la MAF contre ALLIANZ, prise en sa qualité d’assureur de la société TDC (désordres n°26, 39 et 53) ;Débouter la société Architectoni et la MAF de leur demande de condamnation « solidaire » ou « in solidum » d’ALLIANZ, les assurés d’ALLIANZ n’étant éventuellement concernés que par les désordres n°26, 39, 45 et 53 ;Débouter la société Architectoni et la MAF de toutes demandes, fins et conclusions contre ALLIANZ, en l’absence de preuves des contours exacts de l’intervention des sociétés Quality Homes et TDC ;Débouter la société Architectoni et la MAF de leur demande en garantie contre ALLIANZ, les garanties consenties aux sociétés Quality Homes et TDC par ALLIANZ n’étant pas mobilisables pour désordres apparents à la réception, de nature non décennale ou ayant fait l’objet de réserves à la réception ;

A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal entrait en voie de condamnation contre ALLIANZ,

Juger que le taux de TVA applicable aux travaux de reprise s’élève à hauteur de 10 % ;Limiter à la somme de 10 784,84 euros TTC l’éventuelle condamnation d’ALLIANZ ;Condamner la société Architectoni et son assureur la MAF à relever et garantir indemne ALLIANZ de toute condamnation pouvant être prononcée contre elle, et ce en principal, frais et accessoires ;Juger qu’ALLIANZ peut opposer à tout tiers les franchises prévues par les polices consenties aux sociétés Quality Homes et TDC pour les garanties responsabilité civile de l’entreprise et pour les dommages immatériels consécutifs ;Condamner la société Architectoni et la MAF à payer à ALLIANZ la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jean Thevenot, avocat au Barreau de Valenciennes, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société ALLIANZ fait valoir que l’action de la société Architectoni et de la MAF à son encontre est prescrite. Elle expose à ce titre, que les désordres qui seraient imputables à son assurée, la société TDC, ne sont pas de nature décennale à l’exception du désordre n°26 qui était apparent lors de la réception, de sorte que son intervention est exclue. Elle fait ainsi valoir que la société Architectoni et la MAF ne peuvent agir que sur la responsabilité quasi-délictuelle soumise au régime de la prescription quinquennale. Elle expose qu’à la lumière de la chronologie de la procédure et notamment de la date de l’assignation en référé expertise, l’action de la société Architectoni et de la MAF est prescrite à son encontre, en qualité d’assureur de la société TDC.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire ou in solidum formulée par la société Architectoni et la MAF, elle indique que ses garanties ne peuvent être mobilisées que pour les désordres imputables aux travaux réalisés par les sociétés Quality Homes et TDC (désordres n°26, 39, 45 et 53). Elle fait toutefois valoir que les contours exacts de l’intervention de ces deux sociétés ne sont pas démontrés par la société Architectoni en qualité de maître d’œuvre et par la MAF.

Elle soutient encore que sa garantie ne peut être mobilisée faute de désordres de nature décennale. Elle précise par ailleurs que la garantie responsabilité civile des entreprises du bâtiment ne peut pas plus être mobilisée compte tenu de la clause d’exclusion figurant aux dispositions générales Artisans du Bâtiment Risques Professionnels, les désordres réservés devant faire l’objet d’une reprise par l’entreprise. S’agissant des désordres n°39 et 53 qui seraient imputables à la société TDC, elle indique que ceux-ci ne sauraient pas plus être garantis par elle en application d’une clause d’exclusion figurant à sa police d’assurance, puisqu’ils ont fait l’objet de réserves à la réception non levées par la suite.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que l’immeuble étant achevé depuis plus de deux années, le taux de TVA applicable aux travaux de reprise est de 10 %.

Au soutien de sa demande de garantie par la société Architectoni et la MAF, elle expose que l’architecte a failli à sa mission de surveillance des travaux et précise que l’expert a mis en exergue l’absence de signalement par le maître d’œuvre de désordres visibles à la réception.

Elle fait valoir en dernier lieu que les franchises de ses contrats sont opposables à tout tiers s’agissant de la garantie facultative de la responsabilité de l’entreprise et de la garantie dommages immatériels consécutifs à un désordre de nature décennale.

Par conclusions signifiées par RPVA en date du 17 septembre 2020 auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles sollicitent de voir :

Débouter la société Architectoni et la MAF de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions dirigées contre elles ;En tout état de cause, rejeter les demandes en tant qu’elles tendent à la condamnation des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir les demanderesses de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elles et limiter les condamnations qui pourraient être prononcées au titre des seuls désordres imputés à la société Multipose de l’Est ;Condamner la société Architectoni, la MAF et tout succombant à leur verser une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles font valoir que les conditions de leur garantie ne sont pas réunies. Elles indiquent à ce titre que faute de communication du marché confié à leur assurée, la société Multipose de l’Est, l’intervention de celle-ci, les limites de cette intervention ne sont pas démontrées. Elles soulignent encore que ni la société Multipose de l’Est, ni elles, n’ont été appelées aux opérations d’expertise. Elles exposent que le rapport d’expertise ne vise aucun devis, aucun marché. Elles soulignent encore l’imprécision de la date de réception et l’absence de communication du procès-verbal de réception ne permettant pas de mettre en application la garantie décennale.

S’agissant du désordre relatif aux garde-corps, elles font valoir que ces éléments étant considérés comme privatifs, l’action du syndicat est irrecevable sur ce point, de sorte que l’appel en garantie à leur encontre est sans objet. Elles précisent que ces désordres portent sur deux logements si bien qu’ils ne sont pas collectifs. Elles font ensuite valoir que l’activité de pose de garde-corps n’est pas garantie par elles, faute d’avoir été déclarée par leur assurée.

S’agissant du désordre relatif aux portes coupe-feu, elles soulignent encore qu’il n’y a pas de preuve d’une intervention de leur assurée pour ces travaux. Elles précisent que la liste des intervenants et le tableau relatif aux constructeurs dressés par l’expert ne retiennent pas la participation de leur assurée pour la pose de portes coupe-feu.

A titre subsidiaire, elles font valoir que la condamnation in solidum ne peut porter que sur les désordres imputables à leur assurée, s’agissant de désordres indépendants les uns des autres.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

L’affaire a été utilement plaidée à cette date.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré le 19 juin 2025, prorogée au 21 octobre 2025, en raison de la charge de travail des magistrats ayant tenu l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR [Localité 15] DE NON-RECEVOIR OPPOSÉES PAR LA SARL ARCHITECTONI ET LA MAF

A titre liminaire, il convient de relever qu’au regard de la date d’introduction de la présente instance, le tribunal est compétent pour connaître des différentes fins de non-recevoir soulevées par les parties.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code rappelle que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu’il en soit disposé autrement.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisie du CROA préalablement à la saisine du tribunal

La clause de saisine de l’ordre des architectes préalable à toute action judiciaire, en cas de litige sur le respect des clauses du contrat, ne peut porter que sur les obligations des parties au regard des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et n’a donc pas vocation à s’appliquer dès lors que la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de l’article 1792 du même code.

Le contrat d’architecte liant la SARL Architectoni au maître de l’ouvrage, la SCCV Malplaquet, prévoit en son article G 10 les dispositions suivantes :

« En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le Conseil Régional de l’Ordre des Architectes dont relève l’architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire.

Cette saisine intervient sur l’initiative de la partie la plus diligente. »

La SARL Architectoni et la MAF considèrent que faute d’avoir préalablement saisi le CROA, l’action du syndicat à leur encontre, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, est irrecevable.

S’agissant de l’opposabilité de cette clause au syndicat qui n’est pas partie au contrat, dans le cadre de la chaîne de contrats, cette clause s’applique au syndicat sauf preuve de l’ignorance raisonnable de l’existence de cette clause.

Le syndicat a diligenté une procédure de référé d’heure à heure aux fins d’expertise avec la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF. Le rapport d’expertise met en lumière que le contrat de maîtrise d’œuvre a bien été communiqué de sorte qu’avant son assignation au fond, le syndicat avait nécessairement connaissance du contrat de maîtrise d’œuvre comportant la clause de saisine préalable du CROA.

Toutefois, le syndicat demande réparation de désordres sur le fondement, notamment, de l’article 1792 du code civil, ce dont il résulte que la clause n’était pas applicable.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la MAF en sa double qualité d’assureur DO et d’assureur CNR

La garantie décennale permettant au maître d’ouvrage d’obtenir la réparation du préjudice causé par un désordre compromettant la solidité d’un ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination, ne peut être mobilisée que dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, par application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

L’action du maître de l’ouvrage est enfermée dans le délai de prescription de 10 ans s’agissant d’une action engagée sur le fondement de la garantie décennale.

L’article L. 114-1 du code des assurances prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

L’article L. 124-3 du code précité dispose par ailleurs que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, la SCCV Malplaquet a souscrit auprès de la MAF une assurance dommages-ouvrage. Le maître de l’ouvrage étant le bénéficiaire du contrat d’assurance, il doit, quoiqu’il en soit, déclarer son sinistre dans le délai de deux ans qui suit la survenance de ce dernier, puis agir dans un délai de deux ans, suivant sa déclaration de sinistre.

Il n’est pas contesté que la MAF est également l’assureur décennal de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni. Les opérations de réception ayant eu lieu le 14 octobre 2009 suivant le rapport d’expertise judiciaire, aucune prescription ne peut être opposée au syndicat.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée à l’encontre du syndicat.

S’agissant de l’action en garantie de la SCCV Malplaquet à l’encontre de la MAF, celle-ci indique que son assurée n’a pas fait son recours dans le délai de deux conformément aux dispositions légales précitées. S’il ressort du rapport de la Sofrex adressé à la MAF le 7 décembre 2015 qu’une déclaration de sinistre a bien été réalisée le 4 avril 2012, soit dans le délai de deux années suivant le procès-verbal de constat d’huissier du 8 mars 2010, il n’est pas établi que cette déclaration ait été réalisée par la SCCV Malplaquet au titre de son assurance décennale puisque la MAF est également l’assureur du maître d’œuvre, la SARL Architectoni.

La SCCV Malplaquet ne démontre par aucune pièce produite au débat avoir exercé son recours dans le délai de deux années à l’encontre de son assureur.

Dès lors, en l’état des seuls éléments communiqués, il y a lieu de déclarer l’action en garantie de la SCCV Malplaquet à l’encontre de son assureur décennal la MAF, irrecevable comme étant prescrite.

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR OPPOSÉE PAR LA SOCIETE ALLIANZ, en qualité d’ASSUREUR DE LA SOCIÉTÉ TDC

Aux termes de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

L’article 2224 du même code prévoit par ailleurs que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le constructeur ne pouvant agir en garantie avant d’être lui-même assigné aux fins de paiement ou d’exécution de l’obligation en nature, il ne peut être considéré comme inactif, pour l’application de la prescription extinctive, avant l’introduction de ces demandes principales.

Dès lors, l’assignation, si elle n’est pas accompagnée d’une demande de reconnaissance de droit, ne serait-ce que par provision, ne peut faire courir la prescription de l’action du constructeur tendant à être garanti de condamnations en nature ou par équivalent ou à obtenir le remboursement de sommes mises à sa charge en vertu de condamnations ultérieures.

En l’espèce, le syndicat a attrait en référé expertise la SARL Architectoni et la MAF le 10 septembre 2010.

Par actes d’huissier des 16 et 29 novembre 2018, le syndicat a assigné au fond la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF. C’est à cette date que le délai commençait à courir.

La SARL Architectoni et la MAF ont assigné en intervention forcée la société ALLIANZ en qualité d’assureur de la société TDC le 12 février 2019.

La procédure met ainsi en exergue que l’action de la SARL Architectoni et de la MAF à l’encontre de la société ALLIANZ, en qualité d’assureur de la société TDC, est recevable comme étant non prescrite en application de la prescription quinquennale applicable.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée.

SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SCCV MALPLAQUET, LA SARL ARCHITECTONI ET LA MAF

L’article 1646-1 du code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

L’article 1792-1 du même code dispose encore qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

La SCCV Malplaquet en qualité de maître de l’ouvrage a confié la maîtrise d’œuvre de l’ouvrage à la SARL Architectoni, toutes deux assurées auprès de la MAF au titre de la garantie décennale. Le syndicat fonde notamment son action à leur encontre au titre de cette garantie décennale.

Au titre de la garantie décennale

Sur la réception des travaux

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-6 alinéa 1er du même code prévoit en outre que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

L’article 1792-6 alinéa 1er précité n’exclut pas la possibilité d’une réception tacite, même avec réserves.

La garantie décennale ne s’applique que s’il y a eu réception.

En l’espèce, le syndicat communique au débat un procès-verbal de constat d’huissier du 8 mars 2010 mentionnant que « la réception des parties communes du bâtiment est prévue ce jour. »

Le procès-verbal précise que le responsable de la SCCV Malplaquet est présent aux opérations.

Toutefois, aucune des parties ne communique le procès-verbal de réception des travaux.

Le rapport d’expertise judiciaire ne comporte pas en annexe de copie de ce procès-verbal. Il est précisé en page 17 du rapport d’expertise que Me [B] a communiqué à l’expert des procès-verbaux de pré-réception et de réception. L’expert indique que la réception avec réserves a été prononcée le 14 octobre 2009.

A la lecture du rapport d’expertise contradictoire, il n’a pas été discuté de la date de réception des travaux avec réserves si bien qu’il y a lieu de prendre en considération la date du 14 octobre 2009 comme étant celle de la réception des travaux.

La réclamation du syndicat s’inscrit en conséquence dans le délai décennal.

Sur la nature des désordres

Ne peuvent relever de la garantie décennale des désordres qui ne compromettent pas actuellement la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropres à sa destination, ou pour lesquels le juge du fond n’a pas constaté que l’atteinte à la destination de l’ouvrage interviendra avec certitude dans le délai décennal.

Les désordres de nature décennale, non apparents et non réservés à la réception

En l’espèce, l’expert a établi un tableau reprenant 83 désordres pour lesquels il précise notamment pour chaque désordre : le caractère décennal ou non, le caractère apparent ou non à la réception, l’existence d’une réserve ou non à la réception, l’imputabilité aux différents corps d’état, le coût estimatif des travaux de remise en état.

Il y a dès lors de reprendre les désordres ayant une nature décennale, non apparents et non réservés à la réception. Il s’agit des désordres 27, 29, 41, 83.

Le désordre 27 (imputabilité à la société Tavernier – coût de la réparation 1 500 euros) est relatif à la chute du flocage dans le garage, consécutif au défaut d’étanchéité des terrasses réalisées selon l’architecte par la société Tavernier, consultée directement par la SCCV Malplaquet.

Le désordre 29 (imputabilité à la société Tavernier ? – coût de la réparation 15 414,44 euros HT) est relatif à l’inondation de parkings : cela concerne la petite terrasse attenante à la grande terrasse. En définitif, l’ensemble des terrasses donnant sur le [Adresse 12] est à refaire. L’expert a relevé également que « les travaux de l’entreprise Tavernier ont été commandés directement par le maître d’ouvrage ».

Le désordre 41 (avec le désordre 29) est également relatif au défaut d’étanchéité des terrasses du rez-de-chaussée.

Le désordre 83 (imputabilité à la société Multipose – coût de la réparation 6 010 euros HT) est afférent à l’instabilité des garde-corps extérieurs. L’expert précise que les pieds de ceux-ci ont été scellés dans des couvre-murs en béton préfabriqué, lesquels sont simplement scellés au mortier sur les murets en maçonnerie. L’expert relève que lorsqu’on exerce des efforts sur la traverse haute du garde-corps, il est constaté un basculement des couvre-murs et donc une instabilité des garde-corps, fort dangereux selon l’expert.

L’expert a relevé pour ce désordre 83 que l’ouvrage avait été dirigé par la seule SCCV Malplaquet et non par la SARL Architectoni.

Les désordres de nature décennale, apparents et réservés à la réception

Il s’agit des désordres 1, 8, 25, 28, 50, 67. Ces désordres ont fait l’objet de réserves et étaient donc visibles à la réception. Ils ne relèvent donc pas de la garantie décennale.

Si un désordre réservé peut donner lieu à mise en jeu de la garantie décennale lorsqu’il s’est révélé dans son ampleur et ses conséquences, postérieurement à la réception, cela n’est pas démontré en l’espèce.

Par conséquent, le syndicat sera débouté de ses demandes en paiement au titre de ces désordres réservés à la réception.

Sur les demandes indemnitaires

Les désordres 27, 29 et 41 résultant de l’intervention d’une société directement mandatée par la SCCV Malplaquet, il n’y a pas lieu à condamnation de la SARL Architectoni sur ce point.

Par conséquent, la SCCV Malplaquet et la MAF en qualité d’assureur décennal de la SCCV Malplaquet seront condamnées in solidum à payer au syndicat la somme TTC de 17 433,72 euros au titre des désordres 27, 29 et 41 répertoriés par l’expert judiciaire, une somme de 1 172,16 euros TTC ayant déjà été versée au syndicat à ce titre par la MAF. (15 414,44 euros HT + 10 % de TVA + 1 500 euros HT + 10 % de TVA – 1 172,16 euros TTC)

S’agissant du désordre 83, il y a lieu également d’écarter la responsabilité de la SARL Architectoni puisque l’expert relève que cette intervention résulte de la seule SCCV Malplaquet. Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCCV Malplaquet et la MAF en qualité d’assureur décennal de cette société à payer in solidum au syndicat la somme de 6 611 euros TTC (6 010 euros HT + 10 % TVA), au titre du désordre 83 répertorié par l’expert judiciaire.

Au titre de la responsabilité contractuelle

Le vice intermédiaire constitue un vice qui ne compromet pas la solidité de l’ouvrage et ne le rend pas impropre à sa destination. Il ouvre droit à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.

Le vendeur d’un immeuble à construire n’étant tenu, selon l’article 1646-1 du code civil, que des vices cachés dont les architectes et entrepreneurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du même code, ne peut être condamné à réparer les désordres et non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage, sans que soit retenue à son encontre l’existence d’une faute.

S’agissant du vice apparent, la réception sans réserve purge les vices apparents. Le maître de l’ouvrage ne peut plus agir en réparation au titre des vices apparents non réservés à la réception.

Les défauts de conformité contractuels apparents, sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserves.

Les désordres apparents à la réception, non réservés

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé un certain nombre de désordres apparents à la réception et non réservés pour lesquels le syndicat n’est pas fondé à solliciter réparation, l’absence de réserve pour ces désordres les ayant purgés.

Le tableau de l’expert permet de relever qu’il s’agit des désordres : 4, 7, 14, 17, 18, 22, 23, 26, 30, 34, 36, 45, 47, 49, 51, 64, 70, 72, 75, 76, 77, 78, 79, 81, 82.

Faute de réserves alors que ces désordres étaient apparents à la réception, le syndicat sera débouté de ses demandes en paiement au titre de la réfection de ces désordres.

Les désordres ne présentant pas une nature décennale et réservés

En l’espèce, il s’agit des désordres 2, 10, 11, 13, 21, 24, 31, 38, 39, 43, 46, 48, 53, 57, 59, 63.

Le syndicat sollicite auprès de la SCCV Malplaquet et la SARL Architectoni le coût de la réfection de ces désordres fixés par l’expert sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Toutefois, le syndicat ne justifie, à aucun moment, des fautes commises par la SCCV Malplaquet et la SARL Architectoni ayant causé ces désordres.

Par conséquent, compte tenu de l’absence de faute prouvée, il y a lieu de débouter le syndicat de ses demandes au titre des désordres 2, 10, 11, 13, 21, 24, 31, 38, 39, 43, 46, 48, 53, 57, 59, 63.

Les désordres indiqués par l’expert « Pour mémoire » ou « Sans objet » contestés par le syndicat

Pour le désordre 3 considéré « sans objet » par l’expert, le syndicat sollicite la condamnation solidaire de la SCCV Malplaquet et la SARL Architectoni à la somme de 1 800 euros TTC. Le désordre 3 est relatif à l’absence de carrelage dans la montée d’escalier et accès handicapés. L’expert a considéré que le carrelage n’étant pas autorisé pour des problèmes de glissance, ce désordre est sans objet.

Il n’y a pas lieu de remettre en cause la position technique de l’expert de sorte que le syndicat sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Pour le désordre 5 indiqué « pour mémoire », le syndicat sollicite la condamnation de la SCCV Malplaquet à la somme de 150 euros TTC.

Ce désordre est relatif à l’absence de joint entre le mur de l’entrée B et le muret qui donne sur une terrasse inaccessible. L’expert a considéré que ce désordre était sans objet puisqu’il s’agit d’un joint de dilatation ne nécessitant pas de calfeutrement.

Là encore, aucun élément produit au débat permet de remettre en cause les conclusions de l’expert. La demande du syndicat sera dès lors rejetée à ce titre.

Pour le désordre 16 mentionné « sans objet », ce désordre est à relier au désordre 39 s’agissant des places de parking, ce désordre qui n’est pas de nature décennale et qui a été réservé, comme vu précédemment ne donne pas lieu à indemnisation, à défaut de démontrer la faute de la SCCV Malplaquet et de l’architecte.

Pour le désordre 20 considéré « sans objet » par l’expert, le syndicat sollicite la condamnation solidaire de la SCCV Malplaquet à la somme de 150 euros TTC. Le désordre 20 est relatif à une imperfection du plafond au 1er étage. L’expert indique que rien ne peut être constaté compte tenu que le couloir se trouve dans la pénombre. L’expert n’ayant pas constaté le désordre, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en réparation.

Pour le désordre 33 considéré « sans objet », le syndicat sollicite la somme de 5 000 euros auprès de la SCCV Malplaquet, la SARL Architectoni et la MAF. Ce désordre est relatif à une altération des bardages.

L’expert a relevé qu’il s’agit d’un manque d’uniformité de teinte sur l’ensemble des bardages consécutif à une exposition au soleil différente des différentes parties de l’ouvrage. Il n’est dès lors pas mis en exergue un désordre nécessitant réparation.

Le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Pour le désordre 54 indiqué « pour mémoire », le syndicat sollicite la somme de 600 euros TTC auprès de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni.

Ce désordre correspond à un enrobé du sol d’accès au garage présentant des taches. L’expert indique que l’enrobé a été réalisé par VATP sans autre précision. Si cela était constaté dans le procès-verbal d’huissier du 8 mars 2010, aucune pièce ne permet de déterminer si ce désordre a fait l’objet d’une réserve d’une part, et d’autre part, si la SCVV Malplaquet et la SARL Architectoni sont responsables de ce désordre.

En l’état des seuls éléments produits au débat, la demande en paiement du syndicat sera rejetée.

S’agissant du désordre 69, le syndicat indique dans ses écritures ne pas partager l’analyse de l’expert sur ce désordre mais ne formule pas pour autant de demande en paiement à ce titre.

S’agissant des désordres 73 et 74 indiqués « sans objet », il s’agit d’un manque de finition du revêtement sur les murs du plafond de l’accès aux étages du bâtiment B et de traces de peinture sur le palier, l’expert a considéré que cela était sans objet.

La responsabilité contractuelle tant de la SCCV Malplaquet que de la SARL Architectoni n’est pas démontrée. Par conséquent, la demande du syndicat sera rejetée.

Dès lors, il résulte de ce qui précède que la SCCV Malplaquet et la MAF en qualité d’assureur décennal de la SCCV Malplaquet seront condamnées in solidum à payer au syndicat la somme de 17 433,72 euros TTC au titre des désordres 27, 29 et 41 répertoriés par l’expert judiciaire, une somme de 1 172,16 euros TTC ayant déjà été versée au syndicat à ce titre par la MAF. (15 414,44 euros HT + 10 % de TVA + 1 500 euros HT + 10 % de TVA – 1 172,16 euros TTC)

S’agissant du désordre 83, il y a lieu de condamner la SCCV Malplaquet et la MAF en qualité d’assureur décennal de la SCCV Malplaquet in solidum, à payer au syndicat la somme de 6 611 euros TTC (6 010 euros HT + 10 % TVA), au titre du désordre 83 répertorié par l’expert judiciaire.

Si l’expert judiciaire a considéré que les travaux de réfection nécessitaient l’intervention d’un maître d’œuvre dont le coût est estimé à 17 971 euros HT, il convient de minorer cette somme au regard des indemnisations partielles accordées au syndicat.

Ainsi, la SCCV Malplaquet et la MAF en qualité d’assureur décennal de cette société seront condamnées in solidum à payer la somme forfaitaire HT de 3 000 euros au titre de frais de maîtrise d’œuvre, soit la somme TTC de 3 600 euros.

Il conviendra par ailleurs, compte tenu de la date du rapport d’expertise, de revaloriser l’ensemble de ces sommes en fonction du dernier indice BT01 en vigueur au jour de la présente décision, soit l’indice de mars 2025 (132,5).

Sur la demande d’application de la règle proportionnelle de prime

Aux termes de l’article L. 113-9 du code des assurances, l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance.

Si elle est constatée avant tout sinistre, l’assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l’assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l’assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l’assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.

La règle proportionnelle de prime est opposable au tiers lésé exerçant l’action directe dans une police de responsabilité décennale.

En l’espèce, le contrat d’assurance dommages ouvrage tout comme le contrat d’assurance décennale de la SCCV Malplaquet reprennent les dispositions légales en son alinéa 3.

La MAF soutient être bien fondée à opposer au syndicat l’application des règles proportionnelles à hauteur de 23,68 % et 66,67 %. Cependant, il ne résulte pas des documents communiqués par la MAF les bases de calcul pour parvenir à ces réductions. Le document intitulé « calcul établi le 14/12/10 » annexé au courrier de la MAF adressé à la SCCV Malplaquet du 11 février 2019 – soit antérieurement à l’établissement du calcul joint -, ne permet pas de déterminer les bases de calcul permettant de parvenir à la surprime. Il est évoqué « une prime forfaitaire de 50 % », une surprime en fonction des attestations manquantes sans qu’il ne soit justifié des éléments de base ayant permis ce calcul.

Par conséquent, faute d’établir précisément la règle proportionnelle de prime en l’espèce, il n’y a pas lieu d’appliquer celle-ci aux demandes en paiement du syndicat.

SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DU SYNDICAT AU TITRE D’UN PRÉJUDICE DE JOUISSANCE ET D’IMAGE

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat procédant par seule voie d’affirmation, ne démontre par aucun élément produit au débat avoir subi un préjudice de jouissance et d’image résultant des désordres s’originant de la SCCV Malplaquet et de la SARL Architectoni.

Par conséquent, le syndicat sera débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

SUR LES DEMANDES EN GARANTIE

Aux termes de l’article 331 du code civil, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

L’article L. 214-3 du code des assurances dispose par ailleurs en son alinéa 1er que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

SUR L’APPEL EN GARANTIE DE LA SCCV MALPLAQUET A L’ENCONTRE DE LA MAF ET DE LA SARL ARCHITECTONI

A l’encontre de l’assureur décennal, MAF

Comme exposé précédemment, l’action en garantie de la SCCV Malplaquet à l’encontre de son assureur décennal est prescrite.

A l’encontre de la SARL Architectoni

Le rapport d’expertise met en exergue que pour les désordres faisant l’objet d’une indemnisation au syndicat, les entreprises concernées sont intervenues à la seule demande de la SCCV Malplaquet. L’expert a ainsi relevé qu’il ne s’agissait pas d’ouvrage dirigée par la SARL Architectoni.

Par conséquent, l’appel en garantie à l’encontre de la SARL Architectoni sera rejeté.

SUR L’APPEL EN GARANTIE DE LA SARL ARCHITECTONI ET DE LA MAF A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE ALLIANZ

La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société ALLIANZ étant rejetée, il convient d’examiner l’appel en garantie de la SARL Architectoni et de la MAF à l’encontre de la société d’assurance.

S’agissant de l’appel en garantie de la SARL ARCHITECTONI et de la MAF en qualité d’assureur de la SARL ARCHITECTONI

La SARL Architectoni n’étant pas condamnée à indemniser le syndicat, tant la SARL Architectoni que son assureur, la MAF, seront déboutées de leur appel en garantie à l’encontre de la société ALLIANZ, cet appel en garantie étant sans objet.

S’agissant de l’appel en garantie de la MAF en qualité d’assureur Dommages-ouvrage et CNR de la SCCV Malplaquet

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société TDC est concernée par les désordres 39, 53 et la société QUALITY HOMES par le désordre 45. Aucune condamnation de la SCVV Malplaquet et de son assureur n’ayant été prononcée à leur encontre au titre des désordres 39, 53 et 45, l’appel en garantie de la MAF en qualité d’assureur de la SCCV Malplaquet sera nécessairement rejeté, étant sans objet.

Au surplus, il n’est pas communiqué les contrats conclus entre la SARL Architectoni et ces deux sociétés de travaux. La SARL Architectoni verse aux débats des extraits de deux comptes-rendus de chantier des 26 mars 2008 et 23 avril 2008 pour lesquels la société TDC apparait en charge du lot VRD Terrassement et la société QUALITY HOMES en charge du lot menuiserie extérieure alu. La mention de ces deux sociétés apparait barrée d’un trait et il n’est communiqué aucune autre pièce permettant de définir le périmètre précis de l’intervention de ces deux sociétés et de définir ainsi si la responsabilité de leur assureur, ALLIANZ peut être recherchée au titre des travaux effectués par eux.

SUR L’APPEL EN GARANTIE DE LA SARL ARCHITECTONI ET DE LA MAF A L’ENCONTRE DE LA SOCIÉTÉ AXA France IARD

La société AXA France Iard est l’assureur de la société TAVERNIER & Cie. Ce point ne fait pas débat.

S’agissant de l’appel en garantie de la SARL ARCHITECTONI et de la MAF en qualité d’assureur de la SARL ARCHITECTONI

La SARL Architectoni n’étant pas condamnée à indemniser le syndicat, tant la SARL Architectoni que son assureur, la MAF, seront déboutées de leur appel en garantie à l’encontre de la société AXA France Iard, cet appel en garantie étant sans objet.

S’agissant de l’appel en garantie de la MAF en qualité d’assureur Dommages-ouvrage et CNR de la SCCV Malplaquet

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCCV Malplaquet et son assureur, la MAF ont été condamnés en réfection des désordres 29 et 41 relatifs au lot dont la société Tavernier & Cie aurait eu en charge.

Il résulte du rapport d’expertise que la société AXA France Iard a soulevé dans le cadre d’un dire l’absence de documents contractuels permettant de justifier de l’intervention de la société Tavernier & Cie. Dans ce cadre, l’expert a reconnu qu’aucun document prouvant une telle intervention de cette société n’était communiqué s’agissant de la réalisation de l’étanchéité des terrasses du rez-de-chaussée.

L’expert fait mention pour les désordres afférents à l’étanchéité que : « Selon Monsieur [V] (représentant de la SARL Architectoni), l’étanchéité des balcons a été refaite par l’entreprise TAVERNIER.

Initialement, les travaux devaient être confiés à la société NORD TOITURE, mais en définitive, la SCCV a préféré retirer de cette entreprise ces travaux d’étanchéité et les confier à l’entreprise TAVERNIER.

Toutefois, je ne possède aucun document contractuel établi entre la SCCV et l’entreprise TAVERNIER. »

La SCCV Malplaquet et la SARL Architectoni ne produisent aucun document contractuel permettant de justifier de l’intervention sur le chantier de la société Tavernier & Cie et des lots qui lui ont été affectés.

Par conséquent, à défaut d’éléments démontrant l’intervention de la société Tavernier & Cie, la nature et la consistance des travaux lui ayant été dévolus, l’appel en garantie à l’encontre de l’assureur de cette dernière n’est pas fondé.

Sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens tendant à la même fin, la MAF en qualité d’assureur de la SCCV Malplaquet sera dès lors déboutée de sa demande d’appel en garantie formulé à l’encontre de la société AXA France Iard.

SUR L’APPEL EN GARANTIE DE LA SARL ARCHITECTONI ET DE LA MAF A L’ENCONTRE DES SOCIÉTÉS MMA IARD ET MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

L’assuré des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES est la société Multipose de l’Est.

S’agissant de l’appel en garantie de la SARL ARCHITECTONI et de la MAF en qualité d’assureur de la SARL ARCHITECTONI

La SARL Architectoni n’étant pas condamnée à indemniser le syndicat, tant la SARL Architectoni que son assureur, la MAF, seront déboutés de leur appel en garantie à l’encontre des sociétés MMA, cet appel en garantie étant sans objet.

S’agissant de l’appel en garantie de la MAF en qualité d’assureur Dommages-ouvrage et CNR de la SCCV Malplaquet

En l’espèce, la SCCV Malplaquet et son assureur, la MAF ont été notamment condamnés en réfection du désordre 83 relatif au lot dont la société Multipose de l’Est aurait eu en charge.

Il n’est pas produit le contrat liant à la société Multipose de l’Est à la SCCV Malplaquet. Le rapport d’expertise ne permet pas de confirmer l’intervention de la société Multipose de l’Est puisqu’aucune pièce contractuelle (devis, marché) n’est produite en ce sens.

Par conséquent, à défaut d’éléments démontrant l’intervention de la société Multipose de l’Est, la nature et la consistance des travaux lui ayant été dévolus, l’appel en garantie à l’encontre des assureurs de cette dernière n’est pas fondé.

Sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens tendant à la même fin, la MAF en qualité d’assureur de la SCCV Malplaquet sera dès lors déboutée de sa demande d’appel en garantie formulée à l’encontre des sociétés MMA.

SUR LES DÉPENS ET SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCCV Malplaquet et la MAF en qualité d’assureur décennal de cette société, qui succombent principalement, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance et de la procédure en référé expertise, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction en partie au profit de Maître Jean THEVENOT, Avocat au barreau de VALENCIENNES, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCCV Malplaquet et la MAF en qualité d’assureur décennal de cette société, seront par ailleurs condamnées in solidum à payer au syndicat la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la SCCV Malplaquet, ayant indiqué à son assureur la MAF, l’intervention de la société Tavernier, par la remise de l’attestation d’assurance de la société AXA France Iard, sera seule condamnée à régler à la société AXA France Iard la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, la SCCV Malplaquet n’ayant pas démontré l’intervention de la société Multipose de l’Est, elle sera seule condamnée à régler aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2 500 euros au titre des dispositions légales précitées.

La MAF en qualité d’assureur de la SCCV Malplaquet sera également condamnée à régler à la société ALLIANZ la somme de 2 500 euros au titre des dispositions légales précitées.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Au regard des dispositions de l’article 515 ancien du code civil, applicable au présent litige au regard de la date d’introduction de l’instance, il y aura lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisie du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes, soulevée par la SARL ARCHITECTONI et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription, soulevée par la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à l’encontre de l’action du [Adresse 20] [Adresse 13] LAC représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription, soulevée par la société ALLIANZ, en qualité d’assureur de la société TDC ;

DÉCLARE l’action en garantie de la SCCV MALPLAQUET à l’encontre de son assureur décennal, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, irrecevable, comme étant prescrite ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MALPLAQUET et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur décennal de la SCCV MALPLAQUET à payer au [Adresse 20] [Adresse 13] LAC représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE la somme de 17 433,72 euros TTC au titre des désordres 27, 29 et 41 répertoriés par l’expert judiciaire dans son rapport définitif du 28 juillet 2014, cette somme devant être revalorisée en fonction du dernier indice BT01 en vigueur au jour de la présente décision, soit l’indice de mars 2025 (132,5) ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MALPLAQUET et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur décennal de la SCCV MALPLAQUET à payer au [Adresse 21] représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE la somme de 6 611 euros TTC au titre du désordre 83 répertorié par l’expert judiciaire dans son rapport définitif du 28 juillet 2014, cette somme devant être revalorisée en fonction du dernier indice BT01 en vigueur au jour de la présente décision, soit l’indice de mars 2025 (132,5) ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MALPLAQUET et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur décennal de la SCCV MALPLAQUET à payer au [Adresse 21] représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE la somme de 3 000 euros HT soit la somme de 3 600 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre, cette somme devant être revalorisée en fonction du dernier indice BT01 en vigueur au jour de la présente décision, soit l’indice de mars 2025 (132,5) ;

DÉBOUTE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de sa demande d’application de la règle proportionnelle de prime à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE LAC représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE ;

DÉBOUTE le [Adresse 21] représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et d’image ;

DÉBOUTE le [Adresse 21] représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la SCCV MALPLAQUET de son appel en garantie à l’encontre de la SARL ARCHITECTONI ;

DÉBOUTE la SARL ARCHITECTONI et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, en qualité d’assureur de la SARL ARCHITECTONI, de leur appel en garantie à l’encontre de la société ALLIANZ ;

DÉBOUTE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, en qualité d’assureur de la SCCV MALPLAQUET, de son appel en garantie à l’encontre de la société ALLIANZ ;

DÉBOUTE la SARL ARCHITECTONI et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, en qualité d’assureur de la SARL ARCHITECTONI, de leur appel en garantie à l’encontre de la société AXA France IARD ;

DÉBOUTE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, en qualité d’assureur de la SCCV MALPLAQUET, de son appel en garantie à l’encontre de la société AXA France IARD ;

DÉBOUTE la SARL ARCHITECTONI et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, en qualité d’assureur de la SARL ARCHITECTONI, de leur appel en garantie à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

DÉBOUTE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, en qualité d’assureur de la SCCV MALPLAQUET, de son appel en garantie à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum la SCCV MALPLAQUET et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur décennal de la SCCV MALPLAQUET aux dépens de la présente instance et de la procédure en référé expertise, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction en partie au profit de Maître Jean THEVENOT, Avocat au barreau de VALENCIENNES, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCCV MALPLAQUET et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur décennal de la SCCV MALPLAQUET à payer au [Adresse 21] représenté par son Syndic en exercice FONCIA SAINT-ANDRE la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV MALPLAQUET à payer à la société AXA France IARD la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur de la SCCV MALPLAQUET à payer à la société ALLIANZ la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV MALPLAQUET à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 22], le 21 Octobre 2025.

Le Greffier, Le Président,