Minute nE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
01 JUIN 2023
N° RG 21/03410 – N° Portalis DB22-W-B7F-QBT2 A.G.
DEMANDERESSE :
La société S21Y, société d’exercice libéral à responsabilité limitée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 813 660 693 dont le siège social est situé […], prise en la personne de son représentant légal, madame X Y,
représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DEFENDERESSE :
La société SCI CJIB MA, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 841 191 489 dont le siège social est situé […], prise en la personne de son gérant, Monsieur Z AA,
représentée par Maître Paul RIQUIER de la SELARL RIQUIER – LEMOINE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jonathan SIAHOU de la SELAS OPLUS, avocat plaidant au barreau de PARIS.
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ACTE INITIAL du 10 Mars 2021 reçu au greffe le 23 Avril 2021.
DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Mars 2023, après le rapport de Madame GARDE, Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juin 2023.
COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame ZYSMAN, Vice-Présidente Madame GUILLEMAIN, Vice-Présidente Madame GARDE, Juge
GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 26 juin 2015, la SCI des 3WA a donné à bail de droit commun à la société S2IY des locaux situés […] à […] (94), dans le centre d’affaires […], à usage exclusif de bureaux pour l’exercice de la profession de mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation des entreprises ou toute profession s’y substituant à l’avenir et traitant des faiblesses, des difficultés et de la défaillance des entreprises dont leur liquidation, pour une durée de neuf années à compter du 1 octobre 2015, moyennant un loyer annuel au principal de 13.800 €, outre^er une provision sur charges de 8.050 €.
Les bureaux pris à bail font partie d’un seul et même plateau de bureaux subdivisé en trois espaces loués par trois sociétés, à savoir la société S21Y, la société Sauv’Gard et la société Cinéa.
Aux termes d’un acte dressé en la forme authentique le 10 octobre 2018, la SCI des 3WA a cédé la propriété de ses locaux à la SCI CJIB MA représentée par son gérant, M. Z AB.
En 2019, la société S21Y s’est plainte auprès de la SCI CJIB MA de plusieurs désordres affectant les locaux loués (chaleur anormale et excessive, infiltrations et fuites d’eau, dysfonctionnement du système électrique), expliquant les subir, pour certains, depuis l’année 2017.
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A défaut de réponse jugée satisfaisante de la part de son bailleur, elle lui a indiqué suspendre le paiement de ses loyers à compter du mois d’avril 2019.
La SCI CJIB MA lui a alors fait délivrer plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire, en date des 29 avril, 6 juin et 12 juillet 2019, dont les causes ont été réglées dans le délai d’un mois imparti.
C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le 20 février 2020, la société S21Y a fait assigner la SCI CJIB MA devant le tribunal judiciaire de Paris en réalisation de travaux, suspension du paiement de ses loyers, remboursement du montant des provisions indûment versées et indemnisation de ses préjudices pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Les 11 mai, 15 juillet, 23 juillet et 15 septembre 2020, la SCI CJIB MA a fait délivrer de nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire à la société S21Y. Les causes du commandement délivré le 11 mai 2020 ont été réglées dans le délai imparti, contrairement à celles des autres commandements.
Le 28 octobre 2020, la SCI CJIB MA a fait procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la société S21Y. La mainlevée de cette mesure a été ordonnée par le juge de l’exécution le 15 juillet 2021.
Par acte délivré le 25 novembre 2020, la SCI CJIB MA a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre d’une demande de condamnation par provision au paiement des loyers dus. Aux termes d’une ordonnance rendue le 7 décembre 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé en raison de la saisine parallèle du juge du fond.
Aux termes d’une ordonnance rendue le 10 mars 2021, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Paris a renvoyé l’examen de l’affaire introduite le 20 février 2020 devant le tribunal judiciaire de Versailles au visa de l’article 47 du code de procédure civile, le gérant de la SCI CJIB MA, M. Z AB, étant inscrit comme avocat au barreau de Paris.
Par courrier du 2 février 2021, la société S21Y a donné congé à la société SCI CJIB MA pour le 31 juillet 2021. Puis, par acte extrajudiciaire délivré le 4 février 2021, la société S21Y a fait signifier à la SCI CJIB MA un autre congé pour le 5 août 2021.
La société S21Y a libéré les locaux loués le 2 juillet 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, la société S21Y demande au tribunal de :
Vu l’article 1719 du code de commerce, Vu l’article 1219 du code civil,
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Vu l’article 1147 (ancien) du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu le bail du 27 juin 2015,
Vu les pièces versées aux débats,

- Recevoir la société S21Y en ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarant bien-fondé,
En conséquence,

- Constater que la société CJIB MA a manqué à son obligation de délivrance,
- Dire et juger que le loyer ne peut être supérieur à 50 % de son montant sur toute la période troublée,
- Réduire en conséquence le montant du loyer à la somme de 7.140,90 € HT par an,
- Condamner en conséquence la société CJIB MA à restituer à la société S21Y après compensation (selon la période considérée et l’hypothèse retenue par le tribunal, chacune des sommes étant alternatives et subsidiaires) :
* 21.601,22 € HT (soit 25.921,46 € TTC) à titre de dommages et intérêts (période 20 mai 2017 – 2 juillet 2021) ou 21.503,04 € HT (soit 25.803,64 € TTC) à titre de dommages et intérêts (période 20 mai 2017 – 7 juillet 2021) ou 2.737,32 € HT (soit 3.284,78 € TTC) à titre de dommages et intérêts (période 12 octobre 2018
- 2 juillet 2021) ou 2.638,16 € HT (soit 3.284,78 € TTC) à titre de dommages et intérêts (période 12 octobre 2018 – 7 juillet 2021),
- Condamner en conséquence la société CJIB MA à verser à la société S21Y la somme de 198.813,50 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi, en application de l’article 1147 du code civil,
- Condamner la société CJIB MA à verser à la société S21Y la somme de 44.274,99 € TTC correspondant aux provisions versées depuis le 1 octobreer
2015 et jusqu’à mai 2020 sans contrepartie, sauf à parfaire,
- Condamner la SCI CJIB MA à verser à la société S21Y la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Débouter la SCI CJIB MA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- Condamner la SCI CJIB MA à verser à la société S21Y les dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par Maître Fanny le Buzulier, avocat aux offres de droit et aux frais engagés au titre des articles A. 444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée du jugement à intervenir.
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La société S21Y indique, au visa de l’article 1719 du code civil, que le bon fonctionnement de l’installation de chauffage et de climatisation contribue à l’exploitation normale de locaux à usage de bureaux et entre à l’évidence dans l’obligation de délivrance du bailleur. Elle relève que le contrat de bail stipule que le bailleur doit prendre à sa charge toutes les réparations pouvant devenir nécessaires afin de maintenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués (VMC, climatisation, chauffage central). Elle souligne qu’en application des articles L. 4121-1 et suivants du code du travail, les employeurs sont tenus de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé des travailleurs de leur établissement en tenant compte des conditions climatiques. Il leur appartient, notamment, d’évaluer le risque “fortes chaleurs” lié aux ambiances thermiques, d’actualiser le document unique prévu par l’article R. 4121-1 du code du travail, d’établir un plan d’action de prévention de ce risque, de veiller au renouvellement régulier de l’air et d’éviter les élévations exagérées de température.
Elle considère qu’en l’espèce, les locaux loués présentaient un défaut de conformité patent dès lors que l’été, leur température pouvait atteindre 40 degrés. Elle se fonde sur plusieurs procès-verbaux de constats d’huissier décrivant une température supérieure à 30 degrés et une hygrométrie de 38 %, c’est-à-dire inférieure au taux habituels (de 45 à 60 %). Elle explique que cette chaleur excessive a pour origine les matériaux de construction de l’immeuble (verre) mais également la destination contractuelle des lieux (la présence d’ordinateurs, de photocopieuses et de téléphones favorisant le réchauffement de l’espace). En l’absence de climatiseur ou de fenêtres disposant d’une ouverture suffisante, elle indique que l’air n’était pas suffisamment renouvelé et que les dispositions du code de travail n’étaient pas respectées.
Elle invoque, en parallèle, un défaut de conformité du système électrique du plateau. Elle soutient que l’imbrication des câbles et l’absence de compteur individuel électrique engendraient des pannes récurrentes d’électricité.
Eu égard aux troubles de jouissance subis, et conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, elle demande une réduction de loyer à hauteur de 50 % à compter du 20 mai 2017 et jusqu’au 2 juillet 2021 (ou 7 juillet 2021 – date donnée par le bailleur pour la fin du bail). Si le tribunal devait considérer comme point de départ de la responsabilité du bailleur la date d’acquisition des locaux par la SCI CJIB MA, elle demande l’application de la réduction de loyer sur la période courant du 12 octobre 2018 au 2 juillet 2021 ou au 7 juillet 2021.
Elle sollicite également l’indemnisation d’autres postes de préjudices. Elle soutient que la réduction de loyer ne répare pas le préjudice subi par les salariés du fait de la chaleur excessive et des coupures intempestives de courant. Elle prétend qu’au lieu de pouvoir travailler 7 heures par jour, les salariés ne pouvaient travailler que 3,5 heures, pour un préjudice total s’élevant, sur la période courant de l’année 2017 à l’année 2021, à la somme de 178.813,50 €. Elle ajoute que les conditions de travail qui lui ont été imposées par l’inertie de son bailleur l’ont conduite à délivrer un congé et à déménager, ce qui a entraîné
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des frais supplémentaires évalués à la somme de 5.000 €. Elle relève, enfin, que les procédures engagées et les commandements de payer délivrés ont généré une situation de stress particulièrement importante, qui doit être réparée par l’allocation d’une somme de 15.000 €.
Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en paiement du loyer au regard de la réduction de loyer sollicitée, de l’absence de prorata pour le mois de juillet et de la facturation des frais de recouvrement, dont elle n’est ni légalement ni contractuellement redevable.
Elle réfute, en parallèle, avoir commis une quelconque faute susceptible d’engager sa responsabilité, que ce soit au visa de l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, ou de l’article 32-1 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de remboursement des provisions sur charges versées, elle relève que leur montant annuel s’élève à plus de 8.000 €, pour un loyer annuel en principal d’environ 14.000 €. Elle indique que la SCI CJIB MA reste tenue des sommes appelées par son auteur, à charge pour elle, si elle l’estime nécessaire, d’engager sa responsabilité. Elle demande, en l’absence de régularisation des provisions sur charges appelées depuis la date de conclusion du contrat de bail, la restitution de la somme de 44.274,97 € TTC.
Elle réplique, s’agissant des régularisations, que le prorata de 30 % appliqué sur les charges appelées n’est pas justifié et qu’aucune pièce comptable n’est fournie. Elle précise, pour les factures EDF, que l’électricité ne figure pas parmi les dépenses récupérables par le propriétaire selon le décret n° 87/713 du 26 août 1987, chaque lot devant être équipé d’un compteur privatif. Elle ajoute que le bail ne prévoit pas la mise à sa charge des consommations énergétiques et que toute interprétation contraire serait en contradiction avec la clause d’entretien stipulée en page n° 7. Elle observe, en parallèle, ne pas bénéficier des prestations de ménage de la société DB Net Services et ne pas être tenue, aux termes du bail, de rembourser l’entretien des parties communes de l’immeuble. S’agissant des charges “Astrae” et AC et AD, elle souligne qu’aucune ventilation n’a été opérée entre les charges répercutables sur le preneur et celles demeurant à la charge du bailleur. Elle ajoute que, pour être valable, la régularisation doit porter sur l’état des dépenses réelles du bailleur et non sur des projections.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le
13 décembre 2022, la SCI CJIB MA demande au tribunal de :
Vu les articles 1134 (ancien), 1147 (ancien), 1722 et 1353 du code civil,
Vu les articles L.131-1 et 32-1 du code de procédure civile,
Vu le contrat de bail,
Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,
- Recevoir la société SCI CJIB MA en toutes ses demandes, fins et prétentions,
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- Débouter la société S21Y de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,
- Condamner la société S21Y au paiement par provision d’une somme de 37.758,68 € au titre des loyers dus à la société SCI CJIB MA, selon décompte arrêté au 7 juillet 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Condamner la société S21Y au paiement d’une somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice subi par la SCI CJIB MA,
- Condamner la société S21Y au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, au profit de la SCI CJIB MA,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans venait à considérer que la société CJIB MA était responsable d’un prétendu défaut de régularisation de charges, pour toute la période de location,
- Ordonner la compensation judiciaire entre les charges réglées par le preneur et les charges réelles réglées par le Bailleur,
En conséquence,
- Condamner la société S21Y, au règlement d’une somme totale de 2.737,89 euros (à parfaire), au profit de la SCI CJIB MA,

En tout état de cause,
- Condamner la société S21Y au paiement au profit de la société SCI CJIB MA d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société S21Y aux entiers dépens,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
La SCI CJIB MA reconnaît que les relevés de température des 4, 10 et 22 juillet 2019 font état d’une température maximale de 33,5 degrés le 4 juillet 2019 à 18h, pendant une période de canicule sans précédent. Elle indique cependant que le système de climatisation demandé, dont n’ont jamais été pourvus les locaux, ne fait pas partie du champ contractuel. Elle relève que la clause dont se prévaut le preneur a trait aux “réparations” nécessaires et non aux “installations” nécessaires. Si elle souligne ne pas avoir été opposée, par principe, à l’installation d’une climatisation, elle observe qu’une telle dépense supposait une participation des locataires, à laquelle la société S21Y s’est toujours opposée. En tout état de cause, elle indique que la dénonciation ponctuelle et approximative de températures présentées comme élevées ne peut suffire à démontrer l’impossibilité, pour le preneur, d’exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle. Elle ajoute qu’une juridiction ne
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peut valablement imposer l’installation d’un élément mobilier au sein des locaux, à moins d’aller à l’encontre de la volonté contractuelle, laquelle ressort des termes du contrat de bail.
Elle réplique, s’agissant du défaut de conformité allégué du système électrique, que la société S21Y ne rapporte pas la preuve de pannes de courant récurrentes impactant directement l’activité exercée et justifiant l’exception d’inexécution alléguée. Elle ajoute avoir procédé à une remise aux normes des désordres dénoncés lors de son acquisition en 2018. Elle souligne, enfin, que si les désordres dénoncés ont eu lieu dans le courant du mois d’août 2019, la société S21Y a d’ores et déjà réglé les sommes qui y sont afférentes.
En l’absence de tout manquement à son obligation de délivrance, elle conclut au rejet des demandes indemnitaires formées par le preneur. Elle explique que les sommes forfaitaires demandées ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum, et que la société S21Y succombe dans la charge de la preuve qui lui incombe, y compris sur la prétendue baisse de productivité de ses salariés en raison des fortes chaleurs dénoncées.
Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers, elle indique que la société S21Y a subitement cessé de respecter ses obligations contractuelles, sans invoquer quelque nouveau grief que ce soit, alors même qu’elle disposait d’une importante trésorerie. Elle réplique que la proratisation du mois de juillet a été effectuée et que le solde restant dû s’élève à la somme de 37.758,68 € dont 36.903,04 € au titre des loyers et charges dus et 855,64 € au titre des frais de recouvrement.
Elle prétend que le manquement de la société S21Y à son obligation de paiement des loyers a mis en péril sa pérennité et son modèle économique puisque cette source de revenus participe à hauteur de 56 % de ses ressources. Elle indique, ainsi, avoir été contrainte de solliciter la mise en place d’un échéancier pour le règlement de sa taxe foncière, que l’administration fiscale lui a accordé pour une durée de trois mois. Elle ajoute avoir procédé au règlement de ses charges de copropriété par le biais de paiements fractionnés et différés.
Elle fait également valoir le caractère abusif de la présente procédure, les demandes formées par la société S21Y relevant d’une mauvaise foi patente et d’une volonté affichée de se soustraire à ses obligations contractuelles.
S’agissant des provisions sur charges versées, elle assure que les consommations d’électricité sont à la charge de la société S21Y et que le prorata appliqué, à hauteur de 30 %, correspond à la surface réelle qu’elle occupe sur le plateau. Elle rétorque que le décret du 26 août 1987 n’est visé qu’aux termes de l’article 10 du bail relatif à l’entretien des locaux loués et qu’il ne porte pas sur la clause de répartition de charges. Elle réplique que les locataires ayant bénéficié d’une fourniture d’électricité doivent payer les sommes réclamées et ce, indépendamment des conditions de refacturation choisies. Elle opère le même raisonnement pour les factures de ménage, la société S21Y ne
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démontrant pas avoir refusé les prestations proposées alors même que le contrat de bail prévoit sa contribution, au prorata de la surface louée, au règlement des sommes dues. Concernant les charges “Astrae” et AC et AD, elle souligne que le contrat de bail met à la charge du preneur les dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les lieux loués que les parties réputées communes à l’immeuble, de sorte que les décomptes de charges annuels versés aux débats rentrent dans le champ contractuel.
Elle précise ne pas être subrogée dans les droits et obligations de son vendeur pour les provisions sur charges appelées avant la vente. Elle ajoute cependant avoir procédé aux régularisations de charges nécessaires pour les années 2019 et 2020. Elle relève, enfin, avoir réuni l’ensemble des pièces justificatives relatives aux appels de charges, dont il résulte un solde restant dû, par la société S21Y, de 2.737,89 € après compensation.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023.
MOTIFS
Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1 octobre 2016, il sera fait^er référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.
Sur les demandes relatives à l’exécution du contrat de bail
Sur la délivrance des locaux loués
En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
- Sur l’installation d’un système de climatisation dans les locaux loués
Le contrat de bail liant les parties stipule, dans son article 10 intitulé “Conditions locatives”, que restent à la charge du bailleur les réparations, autres que locatives conformément aux articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, qui peuvent devenir nécessaires pour maintenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, notamment : éléments de structure, conduits de cheminée, escaliers, chauffage central, VMC, climatisation, ouvrages assurant
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le clos et le couvert, chutes et canalisations, ascenseur, travaux de ravalement, vitrine, etc. afin de les entretenir ou les rendre conformes aux normes d’hygiène et de sécurité et d’accessibilité aux usagers, ainsi que la performance énergétique du bâtiment.
Néanmoins, ainsi que le relève à juste titre la SCI CJIB MA, les locaux n’ont jamais été pourvus d’un système de climatisation.
Il s’ensuit que les stipulations susvisées ne peuvent, en l’espèce, justifier l’installation d’un système de climatisation aux frais exclusifs du bailleur.
Nonobstant les termes du contrat de bail, la société S21Y soutient que le défaut de climatisation des locaux loués l’aurait empêchée d’en jouir paisiblement et verse, à l’appui de ses prétentions :
- un procès-verbal d’huissier de justice ayant constaté, les 4 juillet, 10 juillet et 22 juillet 2019, alors que les rideaux antichaleur des locaux étaient déployés, des températures allant de 28° à 33,5°, avec des taux d’hygrométrie de 28 % à 35 % ;
- un échange de courriels avec M. AE (précédent bailleur) au mois de mai 2017 évoquant l’établissement d’un devis pour l’installation d’un système de climatisation ;
- des échanges de courriels avec la SCI CJIB MA et son mandataire aux mois de février et mars 2019 faisant état d’un problème d’isolation des locaux et de températures excessives engendrant un préjudice de jouissance ;
- un courriel de la société Cinéa (locataire sur le même plateau) évoquant des
“températures très élevées” au mois de février 2019 ;
- une proposition de la SCI CJIB MA tendant à ce que l’installation d’un système de climatisation sur le plateau fasse l’objet d’un financement collectif par le biais d’une revalorisation des loyers pratiqués ;
- un refus de la société S21Y de participer au financement de l’installation d’un tel équipement et son annonce corrélative de suspension unilatérale des loyers à compter du mois d’avril 2019 ;
- deux attestations et trois courriels rédigés à l’été 2019, faisant état de la chaleur étouffante subie dans les locaux loués.
Alors que la société S21Y évoque des problèmes d’isolation et de températures excessives depuis l’année 2017, les pièces versées aux débats portent exclusivement sur la période courant du mois de février au mois d’août 2019. Ainsi, les seuls relevés de température objectifs fournis concernent le mois de juillet 2019, lors de vagues de chaleur inédites liées à une période de canicule. En outre, si le preneur attribue les températures excessives subies à la non-conformité des locaux loués, il n’en rapporte pas la preuve, étant observé que les locaux sont à usage exclusif de bureaux et que seul le preneur répond des spécificités attachées à l’activité qu’il a choisi d’y exercer (ex : usage de matériel informatique et chaleur supplémentaire induite). Les éléments fournis sont donc manifestement insuffisants à établir l’impossibilité, pour le preneur, de jouir paisiblement des locaux loués et partant, à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
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Enfin, si la société S21Y se prévaut des articles L. 4121-1 et suivants du code de travail, ces dispositions concernent les obligations de l’employeur à l’égard de ses employés et ne sauraient fonder l’engagement de la responsabilité de la SCI CJIB MA, en sa qualité de bailleur.
- Sur la non-conformité du système électrique
Au soutien de la non-conformité alléguée du système électrique, la société S21Y produit trois courriels du mois d’août 2019, émis par les trois locataires du plateau (sociétés Sauv’Gard, Cinéa et S21Y), faisant état de coupures générales récurrentes. Elle produit également :
- un extrait de propos tenus par un électricien dans le cadre de l’établissement d’un devis (sans que le devis ne soit produit), relevant : “Tous les câbles électriques du plateau doivent passer au travers d’une poutre en béton qui est positionnée au-dessus de la porte d’entrée du plateau. Il n’y a pas d’espace pour passer entre la sous-face de cette poutre et le faux plafond (1cm environ). Lors de la construction, il a été prévu que les câbles passent par 3 trous (carottages). 2 d’entre eux sont déjà pleins. Les nouveaux câbles de tout le plateau ne pourraient pas passer par le seul carottage restant. Si les problèmes apparaissent de nouveau, le problème devra, a priori, être traité d’un point de vue global en réfléchissant pour le plateau entier. Vos schémas et coupes en pièce-jointe. Les photos sont envoyées dans un autre mail” ;
- une facture établie par la société Tovelec le 30 août 2019 (au nom du bailleur), pour un dépannage électrique, indiquant en conclusion “Il est impossible de séparer les installations pour mettre les compteurs individuels. Installation d’origine trop imbriquée il faut procéder à de grandes modifications sur les installations (…)”.
Si les pièces versées aux débats établissent l’existence de coupures générales ponctuelles au mois d’août 2019, elles ne démontrent en aucun cas la non- conformité de l’installation électrique existante et/ou l’impossibilité à laquelle la société S21Y aurait été confrontée de jouir paisiblement de ses locaux.
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La demande de la société S21Y, tendant à engager la responsabilité de la SCI CJIB MA au titre de son obligation de délivrance, sera donc rejetée. Corrélativement, la société S21Y sera déboutée de ses demandes tendant à obtenir une réduction du prix de loyer et l’indemnisation de ses préjudices.
Sur les provisions sur charges
Conformément aux dispositions de l’article 1134, alinéa 1, du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Selon l’article 1235, alinéa 1, du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.
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Le contrat de bail comprend, en page 9, un article 11 intitulé “Charges locatives et provisions” libellé dans les termes suivants :
“Les droits et obligations des parties seront régis conformément aux dispositions du code civil et aux usages locaux, pour tout ce qui n’est pas prévu aux conditions ci-après.
Détermination des charges
Le preneur devra payer, à compter de la date de mise à disposition des locaux, et ce au prorata des surfaces louées, sa quote-part sur les contributions personnelles, les taxes professionnelles, taxes locatives et autres de toute nature, la taxe foncière relative aux biens immobiliers donnés à bail, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, la taxe sur les bureaux, toutes nouvelles taxes municipales ou autres et augmentation d’impôts pouvant être créées, de quelque nature et sous quelque dénomination que ce puisse être, supporter lesdites contributions et charges en cours de bail, et rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet.
Il est précisé que notamment concernant la taxe foncière, le règlement se fera sous la forme d’une provision mensuelle. Cette provision sera modifiée chaque année suivant le budget prévisionnel.
D’une manière générale, le preneur supportera sa quote-part de toutes charges, de quelque nature qu’elles soient, qui seraient ou pourraient devenir exigibles, sur les biens immobiliers donnés à bail ou sur la location ainsi que les honoraires de gestion, de syndic et d’association syndicale, la participation à la mise en place par le bailleur ou le représentant du bailleur de la signalétique (totems, enseignes, signalétique des parties communes…) Le tout de manière que le loyer ci-après fixé soit perçu par le bailleur, net de toutes charges.
Le preneur supportera, à compter de la date de mise à disposition des locaux, sa quote-part de toutes les charges, contributions, assurances, frais de gérance de l’immeuble, taxes et prestations énoncés sous les précédents articles et remboursera au bailleur sa quote-part du montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble.
Provision sur charges
Le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d’une provision fixée par le bailleur sur la base du budget de l’immeuble prévu chaque année et correspondant à sa quote-part des surfaces louées. Le bailleur se réserve la faculté de modifier à tout moment le montant de ladite provision pour tenir compte de la fluctuation des charges.
La provision sera payable mensuellement d’avance en même temps que le loyer par tranches égales aux dates des paiements du loyer.
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Si en fin d’exercice, les provisions versées se révèlent inférieures aux charges réelles, le preneur s’engage à rembourser, sur un premier appel du bailleur, toutes les sommes qui se révéleraient nécessaires pour en compenser le montant total.
Au cas où les provisions versées seraient supérieures aux charges réelles de l’année expirée, les sommes trop versées viendront en déduction des provisions de l’année en cours (…)”.
Les provisions sur charges, contrairement aux charges forfaitaires, constituent des avances faites par le preneur au profit du bailleur pour les charges que ce dernier est susceptible d’exposer. Il s’ensuit qu’à défaut, pour le bailleur, de justifier de la nature et du montant des charges réellement exposées, y compris en cours de procédure, le preneur est en droit de solliciter le remboursement des provisions sur charges versées.
La société S21Y demande le remboursement des provisions sur charges qu’elle a versées depuis la date de conclusion du bail. Il est cependant établi par les pièces versées aux débats que la SCI CJIB MA n’a acquis l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués que le 10 octobre 2018. L’acte de vente ne prévoyant aucune subrogation entre la SCI des 3WA et la SCI CJIB MA au titre de la régularisation des provisions sur charges versées depuis la date de conclusion du contrat de bail, cette dernière ne peut être tenue de procéder au remboursement des provisions sur charges versées avant son entrée en jouissance, provisions dont le paiement est intervenu au profit de son auteur et dont elle n’a pas bénéficié.
En toute hypothèse, il convient d’observer que les justificatifs produits par la SCI CJIB MA dans le cadre de la présente instance portent sur l’intégralité de la période du contrat de bail.
La société S21Y conteste la quote-part de charges qui lui est attribuée, laquelle s’élève à 30 %. Néanmoins, ce prorata correspond bien aux surfaces visées par l’acte de vente du 10 octobre 2018, à savoir des locaux de 115 m sur un plateau^² de 389,94 m . De plus, il est expressément stipulé aux termes du contrat de bail^² que le montant des provisions sur charges appelées correspond à la quote-part des surfaces louées. Le moyen soulevé sera donc écarté.
Contrairement à ce qu’affirme la société S21Y, le décret n° 87/713 du 26 août 1987 n’est pas visé dans le contrat de bail au titre des charges imputables au locataire (article 11) mais au titre des réparations locatives (article 10). Aucune conclusion ne saurait donc être tirée de ce décret en ce qui concerne la nature des charges dont le preneur est redevable. Bien plus, le paragraphe “Détermination des charges” indique expressément que la société S21Y est tenue au paiement de “ toutes les [autres] dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble”. Par conséquent, et nonobstant l’absence de compteur électrique individuel, la société S21Y est tenue de s’acquitter, au prorata des surfaces louées (soit 30 %), des charges d’électricité exposées.
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Il en est de même pour les factures de ménage, le contrat de bail incluant, dans les charges que le preneur doit rembourser au bailleur, celles relatives à l’entretien des locaux et des équipements situés dans les lieux loués et dans les parties réputées communes à l’immeuble.
S’agissant, enfin, des charges de copropriété, la clause susvisée porte aussi bien sur les lieux loués que sur les parties réputées communes à l’immeuble. Le remboursement des charges de copropriété exposées par le bailleur par le preneur ne souffre donc d’aucune ambiguïté. En tout état de cause, s’il est exact que les réparations autres que locatives restent, aux termes du bail, à la charge du bailleur, la société S21Y, à laquelle incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que lui ont été facturés des travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux.
Elle ne formule pas davantage d’observations utiles sur les factures (classées par années), les répartitions de charges de copropriété et les tableaux récapitulatifs versés aux débats par la SCI CJIB MA pour la période litigieuse, courant de la conclusion du contrat de bail au mois de mai 2020.
Dès lors, la demande de remboursement des provisions sur charges versées, formée par la société S21Y, sera rejetée.
Sur la dette locative
A titre liminaire, il convient d’observer que la demande de paiement par provision relève manifestement d’une erreur matérielle, la présente juridiction statuant au fond.
En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
Les parties s’accordent sur un loyer mensuel de 1.190,15 € HT.
Il résulte par ailleurs du contrat de bail une provision mensuelle de 670,83 € à laquelle s’ajoutent le montant, au prorata de la surface louée, de la taxe foncière (239,58 €) et de la taxe sur les bureaux (96,03 €), dont la société S21Y est redevable selon l’article 10 du contrat de bail.
La dette locative sera par conséquent fixée, pour la période courant du 1 juin 2020 au 2 juillet 2021, à la somme de 28.555,94 € HT.^er
En revanche, en l’absence de stipulations particulières, il n’y a pas lieu d’inclure dans le montant de la dette locative le coût des commandements de payer délivrés le 29 avril 2019, le 6 juin 2019, le 12 juillet 2019, le 12 mai 2020 et le 15 septembre 2020 par la SCI CJIB MA.
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La société S21Y sera donc condamnée à payer à la SCI CJIB MA la somme de 28.555,94 €, TVA en sus, au titre des loyers et provisions sur charges dus entre le 1 juin 2020 et le 2 juillet 2021. Le prononcé d’une astreinte, qui n’apparaît^er pas nécessaire en l’espèce, sera écarté.
Sur les demandes indemnitaires
Sur les dommages et intérêts contractuels
Selon l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.
L’article 1153 du code civil précise que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les échanges de courriels versés aux débats établissent que la SCI CJIB MA a fait preuve de bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles en s’efforçant de répondre aux attentes de la société S21Y et des locataires voisins, mais également en procédant aux diligences nécessaires (projet d’installation d’un système de climatisation, copie du contrat souscrit auprès d’EDF, démarches auprès du syndic, etc.)
Cependant, la société S21Y a décidé de faire fi de ses propositions et a unilatéralement suspendu, à compter du mois d’avril 2019, le paiement de ses loyers et charges, ce qui a contraint la SCI CJIB MA à lui faire délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire.
Si la délivrance de plusieurs commandements de payer en 2019 puis en 2020 a permis à la SCI CJIB MA de recouvrer une partie des sommes dues, les défauts de paiement récurrents de la société S21Y ont fragilisé sa situation financière et l’ont conduite à devoir solliciter, auprès de la direction générale des finances publiques et du syndic de la copropriété, des moratoires et échéanciers.
La SCI CJIB MA prouve donc avoir subi un préjudice distinct de celui résultant du seul retard dans l’exécution, par la société S21Y, de son obligation de paiement.
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Partant, la société S21Y sera condamnée à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
Il est de principe que l’abus du droit d’ester en justice consiste en un détournement de la finalité sociale du droit d’agir. Il est constitué lorsque le plaideur n’agit pas pour voir sa prétention accueillie, mais pour des raisons dilatoires, avec une intention malicieuse ou vexatoire, ou encore pour faire pression sur le défendeur.
En l’espèce, la SCI CJIB MA ne démontre pas que la présente instance ait été introduite et poursuivie dans des circonstances susceptibles de caractériser un abus du droit d’ester en justice.
Sa demande de dommages et intérêts sera, dès lors, rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société S21Y, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La société S21Y, partie tenue aux dépens, sera condamnée à verser à la SCI CJIB MA la somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
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PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
REJETTE l’intégralité des demandes de la société S21Y,
CONDAMNE la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 28.555,94 €, TVA en sus, au titre des loyers et provisions sur charges dus entre le 1 juin 2020 et le 2 juillet 2021 inclus,^er
REJETTE la demande de la SCI CJIB MA tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte,
CONDAMNE la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI CJIB MA pour procédure abusive,
CONDAMNE la société S21Y à payer à la SCI CJIB MA la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés,
CONDAMNE la société S21Y aux dépens de l’instance,
REJETTE le surplus des demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 JUIN 2023 par Madame ZYSMAN, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Anne ZYSMAN
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