COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 AVRIL 2024

N° 2024/264

Rôle N° RG 23/04349 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLAIR

[X] [J]

[K] [Z]

C/

[S] [V]

[E] [V] NÉE [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Alain BADUEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 10 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22-000341.

APPELANTES

Madame [X] [J],

née le [Date naissance 6] 1965 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

et assistée par M^e Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame [K] [Z] veuve [J],

née le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

et assistée par M^e Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Monsieur [S] [V]

né le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Alain BADUEL de la SCP MIRABEAU AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Hélène ROGOZINSKY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [E] [P] épouse [V]

née le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Alain BADUEL de la SCP MIRABEAU AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Hélène ROGOZINSKY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 16 novembre 2021, M. [S] [V] et Mme [E] [V] née [P] ont consenti à Mme [K] [Z] veuve [J] et Mme [X] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 8]) cadastré section AW n° [Cadastre 1] et [Cadastre 3] moyennant un prix de 395 000 euros. Aucune condition suspensive n’était prévue.

Dans l’attente de la réitération de la promesse par acte authentique, M. et Mme [V] ont autorisé les bénéficiaires à occuper le bien à compter du 17 novembre 2021.

Mme [Z] veuve [J] et Mme [J] vont refuser de réitérer la promesse de vente.

Faisant grief à Mme [Z] veuve [J] et Mme [J] de se maintenir dans les lieux sans droit ni titre, au-delà de l’expiration du délai de validité de la promesse, soit au-delà du 28 février 2022, M. et Mme [V] les ont, par acte d’huissier en date du 5 mai 2022, sommés de quitter les lieux.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2022, M. et Mme [V] ont fait assigner Mme [Z] veuve [J] et Mme [J] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Brignoles, statuant en référé, aux fins de constater leur occupation sans droit ni titre du bien leur appartenant, d’ordonner leur expulsion et de les voir condamner à leur verser une indemnité d’occupation fixée à la somme de 100 euros par jour à compter du 16 mars 2022, jusqu’à libération des lieux, outre une pénalité compensatoire et une provision à valoir sur le préjudice subi pour résistance abusive.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 mars 2023, ce magistrat a :

— constaté que Mme [Z] et Mme [J] étaient occupantes sans droit ni titre du bien situé [Adresse 8] ;

— ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [Z] et Mme [J] à payer à M. et Mme [V], au titre de l’indemnité d’occupation, conformément à l’acte notarié du 16 novembre 2021, une somme de 100 euros par jour à compter du 16 mars 2022, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamné Mme [Z] et Mme [J] à payer à M. et Mme [V] une somme provisionnelle de 500 euros pour résistance abusive ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la pénalité compensatoire ;

— ordonné une mesure d’expertise 'désordres’ en désignant pour y procéder M. [M] ;

— condamné Mme [Z] et Mme [J] à payer à M. et Mme [V] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Z] et Mme [J] aux dépens de l’instance.

Suivant déclaration transmise au greffe le 23 mars 2023, Mme [Z] et Mme [J] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la pénalité compensatoire et ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 13 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elles demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté les deux chefs susvisés, et, statuant à nouveau, de :

— débouter M. et Mme [V] de leurs demandes ;

— juger, à tout le moins, qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sur le chefs non critiqués ;

— condamner in solidum M. et Mme [V] à leur verser, ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens avec distraction au profit de Me [G] [H] qui en a fait l’avance.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 20 février 2024 avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. et Mme [V] sollicitent de la cour qu’elle :

sur la procédure,

— écarte des débats les conclusions transmises par les appelantes le 13 février 2024 ainsi que les pièces nouvelles 16 à 20 qui y sont annexées et, à titre subsidiaire, révoque l’ordonnance de clôture pour accueillir ses écritures transmises le 20 février 2024 et les pièces qui y sont annexées ;

— dise n’y avoir lieu à statuer sur le non lieu à référé ;

— déclare irrecevable la demande de non lieu à statuer ;

sur le fond,

— déboute les appelantes de leurs demandes ;

— confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, y compris les dépens et les frais irrépétibles de première instance ;

— constate que les appelantes occupent sans droit ni titre les lieux ;

— ordonne leur expulsion ;

— les condamne in solidum à leur verser la somme de 100 euros par jour d’occupation à compter du 16 mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— les condamne in solidum à leur verser la somme de 69 900 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation arrêté au 13 février 2024 ;

— les condamne in solidum à leur verser la somme de 500 euros à titre de provision pour résistance abusive ;

— statue ce que de droit sur l’expertise ;

— condamne in solidum les appelantes à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles pour les frais exposés en appel, en plus de la somme de 1 000 euros allouée par le premier juge pour les frais exposés en première instance ;

— condamne in solidum les appelantes aux dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 février 2024.

Par soit-transmis en date du 15 mars 2024, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire dès lors que les intimés ne formulent, dans leurs dernières conclusions transmises le 20 février 2024, qu’une demande de confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sans qu’aucune demande d’infirmation n’y figure, alors qu’ils sollicitent de la cour de statuer ce que de droit sur l’expertise judiciaire ordonnée en première instance à la demande des appelantes. S’agissant d’un point de procédure qu’elle entend soulever d’office, elle a imparti aux avocats un délai expirant le lundi 25 mars 2024 à minuit pour faire valoir leurs éventuelles observations sur ce point précis par une note en délibéré.

Par note en délibéré transmise le 27 mars 2024, le conseil des intimés indique qu’aucun appel principal ou incident n’a été formé à l’encontre du chef de l’ordonnance entreprise ayant ordonné l’expertise judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’aucun appel, principal ou incident, n’a été formé concernant le chef de l’ordonnance entreprise ayant dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la pénalité compensatoire, de sorte que la cour ne statuera que dans les limites de l’appel.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l’article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

En outre, par application des dispositions de ce texte, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

En l’espèce, les intimés ont transmis leurs dernières conclusions et nouvelles pièces le 20 février 2024, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture qui a été rendue le 14 février 2024, en réplique à des conclusions et nouvelles pièces qui lui ont été transmises par les appelantes le 13 février précédent, soit la veille de l’ordonnance de clôture.

Si les intimés ne sollicitent, dans leurs dernières conclusions, la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’accueillir leurs dernières écritures et pièces, qu’à titre subsidiaire, étant donné qu’ils demandent, à titre principal, le rejet des dernières conclusions et pièces de la partie adverse, il reste, qu’à l’audience, avant le déroulement des débats, les avocats des parties ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas à la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties, ainsi que les nouvelles pièces qui y sont annexées.

La cour a donc, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur l’appel incident concernant l’expertise judiciaire et les condamnations in solidum

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application des dispositions de ces textes, l’intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau'. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle ne peut lier un appel incident total ou partiel.

En l’espèce, alors même que le dispositif des conclusions des intimés ne comporte qu’une demande de confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises, y compris la charge des dépens et les frais irrépétibles de première instance, les intimés sollicitent de la cour de statuer ce que droit sur l’expertise.

Or, il s’avère que le premier juge a statué sur cette demande en ordonnant une expertise judiciaire.

La prétention formulée en cause d’appel par les intimés de ce chef devait donc être formulée sous forme d’appel incident et, à ce titre, précédée d’une demande d’infirmation ou réformation des dispositions de l’ordonnance entreprise la concernant.

Les intimés indiquent, dans leur note transmise en délibéré, qu’ils n’entendaient former aucun appel incident sur ce point.

Dès lors, il échet de confirmer l’ordonnance entreprise sur le chef de l’ordonnance entreprise ayant ordonné l’expertise judiciaire.

Sur la demande des intimés de voir déclarer irrecevable la demande de non-lieu à statuer en référé

Il convient de relever qu’au soutien de cette demande, qui figure dans le dispositif des conclusions des appelants, au visa des articles 74, 491 et 835 du code de procédure civile, les initimés ne développent, dans la partie 'discussion', aucun moyen, et ce, en méconnaissance de l’article 954 du code de procédure civile.

Or, dès lors que la cour n’a pas à répondre à une argumentation n’ayant pas été expressément formulée à l’appui d’une prétention d’une partie, il n’y a pas lieu de répondre sur ce point.

Sur l’occupation sans droit ni titre des appelantes

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente consentie par les intimés, promettants, aux appelantes, bénéficiaires, le 16 novembre 2021, stipule :

— qu’elle est consentie pour une durée expirant le 28 février 2022 à 16 heures (page 6) ;

— que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d’option faite au bénéficiaire à l’intérieur du délai susvisé, auquel cas la signature de la vente devra intervenir au plus tard dans les 15 jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix et des frais (pages 6 et 7) ;

— que le bénéficiaire, qui n’aura pas levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien, nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir (page 7) ;

— que le transfert de propriété n’aura lieu qu’à compter du jour de la réitération par acte authentique de la vente et du paiement du prix ou des sommes stipulées payables lors de cette réitération (page 10) ;

— que, dans l’attente de la réitération de la vente par acte authentique, les parties conviennent (en pages 10, 11 et 12) d’un prêt à usage portant sur les biens objets des présentes, et ce dans les conditions suivantes :

Le promettant autorise le bénéficiaire à occuper les biens objets des présentes, à partir du mercredi 17 novembre 2021 à 8 heures, et jusqu’à la date de validité de la promesse de vente.

Le bénéficiaire n’est pas autorisé à utiliser le garage pour le stockage des meubles, objets et cartons.

Etant précise que ce prêt à usage ne peut en aucun cas être assimilé à une location soumise aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

(…)

Le présent prêt est fait sous les conditions ordinaires et de droit en pareille matière et en outre aux conditions suivantes que le bénéficiaire sera tenu d’exécuter, à peine de tous dommages -intérêts et même de résiliation immédiate du prêt si bon semble au promettant :

(…)

— le bénéficiaire paiera pendant toute la durée du prêt et au prorata de cette durée les impôts de toute nature grevant les biens prêtés et les primes d’assurance contre l’incendie ; il remboursera également au promettant les frais liés à son occupation (frais de consommation électrique et de consommation en eau, frais de chauffage ou de climatisation) et il appartiendra aux parties, pour régler les rapports entre elles, de procéder aux relevés nécessaires relativement à ces fournitures.

En cas de non réitération des présentes par acte authentique dans le délai prévu, du chef du bénéficiaire, ou en cas d’exercice d’un droit de préemption, le bénéficiaire aura un délai de quinze jours pour libérer les biens de toute occupation et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, qui se trouveront alors dans le bien, et ce, sans indemnité. Passé ce délai, il serait redevable envers le propriétaire d’une indemnité de 100,00 € par jour, sans préjudice du droit pour le propriétaire de poursuivre, judiciairement la libération du bien.

(…)

En outre, le promettant s’interdit de demander la restitution des biens prêts avant l’expiration du terme convenu, quand bien même il lui surviendrait un besoin pressant et imprévu de ces biens et ce par dérogation à l’article 1889 du code civil.

(…).

Il résulte clairement de ces stipulations contractuelles, sans qu’il soit besoin de les interpréter, que les promettants ont entendu consentir aux bénéficiaires un prêt à usage du bien litigieux, jusqu’au 28 février 2022 à 16 heures, date de validité de la promesse de vente.

Or, alors même que les appelantes reconnaissent qu’aucun acte authentique constatant le caractère définitif de la vente n’a été signé, faute pour elles d’avoir procédé à la levée d’option avant le 28 février 2022 à 16 heures, en raison de désordres affectant les lieux, elles soutiennent avoir le droit d’occuper le bien en vertu d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 que leur aurait consenti les intimés.

S’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’existence ou non d’un bail, ce qui relève du juge du fond, il doit en revanche examiner si la contestation tenant à l’existence d’un droit d’occupation présente un caractère sérieux, auquel cas la cour ne pourrait qu’écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’obligation de quitter les lieux et, dans le cas contraire, elle serait tenue de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les dispositions du titre I régissant les rapports entre bailleurs et locataires, qui sont d’ordre public, s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (…). Ce titre ne s’applique toutefois pas aux logements-foyers, à l’exception des articles 6 alinéa 1 et 20-1, aux logements meublés régis par le titre 1er ter et aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ou aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de s article 3-3, 6 alinéas 1 et 2, 20-1 et 24-1.

Selon l’article 1709 du code civil, le louage de chose est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix, qu’elle s’oblige à lui payer, de sorte que la preuve du paiement d’un loyer est nécessaire à la constatation de l’existence d’un bail.

Afin d’apporter la preuve de l’existence d’une contrepartie financière, les appelantes se prévalent, tout d’abord, de la clause susvisée du bail mettant à leur charge les taxes portant sur le bien, les primes d’assurance contre l’incendie ainsi que leur consommation en eau et électricité.

Or, s’agissant de charges locatives récupérables, de primes ayant trait à une assurance contre les risques locatifs, de taxes d’habitation dues par le locataire et de taxes foncières dont la charge peut être transférée au preneur par suite d’un accord des parties, ces éléments ne peuvent, à l’évidence, s’analyser comme un loyer proprement dit.

Ensuite, les appelants versent aux débats des courriels adressés par M. [V] aux notaires en charge de la vente.

Dans un premier mail, en date du 23 février 2022, il expose accepter un report au 15 mars 2022 pour la signature de l’acte authentique à la condition que les acquéreurs règlent, avant le 28 février 2022, les sommes de 2 887,07 euros correspondant aux frais stipulés dans l’acte de vente (électricité, eau, taxe d’habitation et taxe foncière) et de 2 100 euros correspondant à l’arrangement de 600€/mois d’indemnité, calculés du 1er décembre au 15 mars, intervenu avec Mme [J] après la signature et qui auraient dû [leur] être payés normalement le 28/02.

Dans un second mail, en date du 29 mars 2022, il indique être d’accord pour retarder la vente au 26 avril 2022 mais à la condition que soient réglées lors de la signature l’ 'indemnité d’occupation mensuelle de 600€ de décembre à février (accord trouvé avec l’acquéreur en novembre dernier, suite au conseil du notaire de ne pas inclure cela dans l’acte notarié) et la somme de 100 euros par jour du 1er mars au 26 avril, tel que cela est prévu dans la promesse, et qu’il soit prévu un séquestre pour couvrir le remboursement des frais réglés au titre de la taxe foncière, la taxe d’habitation, l’eau et l’électricité, déduction faite des paiements reçus.

Ces courriels démontrent, avec l’évidence requise en référé, que les parties se sont mises d’accord, verbalement, pour que les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente règlent, en contrepartie de leur occupation des lieux, en sus des taxes et charges récupérables stipulées dans la promesse de vente,une somme de 600 euros par mois, allant du 1er decembre 2021à la date de la réitération de la vente, devant initialement intervenir avant le 28 février 2022.

Les appelantes n’allèguent ni démontrent avoir réglé, en tout ou partie, la somme mensuelle de 600 euros depuis qu’elles occupent les lieux. Il n’en demeure pas moins que le fait pour M. [V] de reconnaître, dans ses courriels, que les parties se sont mises d’accord sur un prix en contrepartie de l’occupation par les bénéficiaires du bien litigieux, tout en acceptant de ne pas le faire figurer dans la promesse unilatérale de vente, pourrait conduire le juge du fond à requalifier le prêt à usage consenti par écrit en un bail à usage d’habitation fait par écrit ou sans écrit.

En effet, si la promesse de vente exclut expressément l’application du statut des baux d’habitation en se soumettant volontairement aux dispositions du code civil, et en particulier à celles relatives au prêt à usage, il est admis que la qualification donnée par les parties ne s’impose pas à la juridiction et qu’une requalification d’un contrat en bail d’habitation est toujours possible.

En l’occurrence, les intimés n’établissent pas que la somme mensuelle de 600 euros correspond à prix dérisoire comme n’ayant rien à voir avec le marché locatif. De plus, si les intimés ont autorisé les appelantes à occuper temporairement leur bien, dans l’attente de la réitération de la vente par acte authentique, laquelle devait intervenir initialement avant le 28 février 2022 à 16 heures, il est acquis que la convention d’occupation précaire, qui permet de déroger au régime des baux, en permettant à un propriétaire d’octroyer un droit d’occupation à un preneur en contrepartie d’une compensation financière modique, doit être motivée par des circonstances exceptionnelles, indépendantes de la volonté des parties. Il s’ensuit qu’à défaut de précarité objective et de contrepartie financière modique, la relation, écrite ou verbale, peut être requalifiée en un bail à usage d’habitation.

Il reste qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de procéder à une analyse de la nature de la relation contractuelle en cause au regard des conditions requises pour pouvoir prétendre à un bail d’habitation, et notamment de déterminer si l’occupation des appelantes a été faite en contrepartie d’un prix sérieux et, à défaut, s’il s’agissait d’une occupation précaire.

Il s’évince donc de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre des appelantes n’est pas rapportée, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens ayant trait aux désordres affectant le bien.

De même, l’obligation de celles-ci de quitter les lieux à l’expiration du délai imparti pour réitérer l’acte authentique se heurte à une contestation sérieuse tenant à la possibilité pour la relation contractuelle entre les parties d’être requalifiée en un contrat soumis au statut des baux d’habitation, point sur lequel il n’appartient pas au juge des référés de prononcer.

C’est donc à tort que le premier juge, qui ne s’est pas prononcé sur la contestation sérieuse soulevée par les appelantes tenant à la possibilité pour le juge du fond de qualifier la relation contractuelle des parties en un bail d’habitation au regard de le teneur des mails adressés par M. [V] aux notaires en charge de la vente, a fait droit aux demandes des intimés.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion des appelantes du bien litigieux et les intimés seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les demandes de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande de provision formée au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que la preuve d’une occupation sans droit ni titre des appelantes n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé, les intimés seront déboutés de leur demande tendant à la condamnation des appelantes à leur verser, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter du 16 mars 2022, et ce, jusqu’à la libération des lieux.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Il convient de relever que les intimés ne sollicitent, dans leurs dernières écritures, qu’un arriéré d’indemnités d’occupation échues à valoir sur le préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des appelantes, et en l’occurrence leur condamnation à leur verser, à titre provisionnel, un arriéré d’indemnité d’occupation de 69 900 euros arrêté à la date du 13 février 2024.

Or, la preuve de l’occupation sans droit ni titre des appelantes n’étant pas rapportée avec l’évidence requise en référé, une telle demande n’est pas justifiée.

Les intimés seront donc déboutés de leur demande tendant à la condamnation des appelantes à leur verser in solidum tant une indemnité d’occupation de 100 euros par jour d’occupation à compter du 16 mars 2022 jusqu’à la libération effective des lieux qu’un arriéré, à titre provisionnel, d’indemnités d’occupation échues d’un montant de 69 900 euros arrêté à la date du 13 février 2024.

Sur la demande de provision formée au titre de la résistance abusive

Dès lors que la cour ne fait pas droit aux demandes des intimés, la résistance abusive tenant à l’occupation par les appelants des lieux sans droit ni titre se heurte à une contestation sérieuse.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les appelantes à verser aux intimés la somme provisionnelle de 500 euros à valoir sur le préjudice subi du fait de la résistance abusive des appelantes.

Les intimés seront donc déboutés de leur demande de condamnation formée in solidum de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Etant donné que les appelantes obtiennent gain de cause, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a condamnées aux dépens de première instance et à verser aux intimés la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

Les intimés seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Patrick Cagnol, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de les condamner à verser in solidum aux appelantes la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les intimés, en tant que parties perdantes, seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu de répondre à la demande de M. [S] [V] et Mme [E] [V] née [P] de voir déclarer irrecevable la demande de non-lieu à statuer en référé ;

Déboute M. [S] [V] et Mme [E] [V] née [P] de leurs demandes tendant à constater l’occupation sans droit ni titre de Mme [K] [Z] veuve [J] et Mme [X] [J], ordonner leur expulsion et les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision pour résistance abusive ;

Condamne in solidum M. [S] [V] et Mme [E] [V] née [P] à verser à Mme [K] [Z] veuve [J] et Mme [X] [J] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [S] [V] et Mme [E] [V] née [P] de leur demande formulée sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [S] [V] et Mme [E] [V] née [P] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Patrick Cagnol, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente