COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 20 FÉVRIER 2025

N° 2025/085

Rôle N° RG 24/02471 N° Portalis DBVB-V-B7I-BMUKT

[H] [S]

C/

Société ALLY VISTAMAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul SZEPETOWSKI

M^e Nikita SICHOV

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de GRASSE en date du 20 Février 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04030.

APPELANT

Monsieur [H] [S],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

plaidant par M^e Prune SCHIMMEL-BAUER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Société ALLY VISTAMAR,

Société civile de droit monégasque, dont le siège social se trouve c/o MONACO GLOBAL SERVICES, Multi Family Office S.A.M., [Adresse 8], identifiée au Répertoire spécial des Sociétés civiles de Monaco sous le n° [Numéro identifiant 1] et représentée par Monsieur [Z] [W] (né à [Localité 9]-Chine) le [Date naissance 3] 1969 et domicilié à [Localité 7] ' Hong Kong (Chine), à l’adresse suivante : [Adresse 10]) agissant en sa qualité de gérant de ladite Société,

représentée par M^e Nikita SICHOV de la SELARL NIKITA SICHOV, avocat au barreau de GRASSE,

plaidant par M^e Laurent KARILA, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Bruno DEMONT, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, et Madame Joëlle TORMOS, Conseiller.

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Les magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Présidente

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025, puis prorogé au 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Présidente et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique du 14 octobre 2020, réitérant une promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2020 la Société ALLY-VISTAMAR a acquis une villa dite « VISTAMAR » de la Société VISTAMAR SAS, représentée par son président [H] [S] pour un montant de 15000000 euros, [H] [S] a déclaré dans l’acte que la villa avait fait l’objet de «travaux de rénovation», à l’exclusion de travaux constitutifs d’un « immeuble neuf'» , conformément au permis de construire qu’il avait obtenu le 23 février 2018, avant d’en céder le bénéfice à la Société VISTAMAR SAS';

Par acte authentique séparé l’acquéreur était informé qu’un contentieux avait existé entre la société VISTAMAR et un voisin monsieur [B] qui reprochait à la société venderesse une construction édifiée en violation du permis de construire (démolition et reconstruction totale de la villa préexistante, avec notamment « des volumes et des emprises beaucoup plus importantes», en lieu et place de simples travaux de rénovation).

Par la suite la Société ALLY-VISTAMAR a été confrontée à des désordres et non-conformités affectant la villa, elle a donc engagé une procédure afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire le 28 mars 2022';

Par courrier du 19 juillet2022 elle était informée par les services de l’urbanisme de la commune de [Localité 11], qu’un procès-verbal d’infraction avait été dressé le 21 juin 2022 par ses agents à l’encontre du gérant de la Société ALLY-VISTAMAR, propriétaire, et de [H] [S] en sa qualité de gérant de la SAS VISTAMAR, en raison de travaux non conformes';

Au cours du mois d’août 2022, la Société ALLY-VISTAMAR apprenait que le 6 avril 2022, une assemblée générale extraordinaire de la SAS VISTAMAR avait été provoquée pour décider d’une dissolution anticipée de la société, que l’assemblée générale extraordinaire des associés du 9 avril 2022, avait voté la clôture définitive des opérations de liquidation amiable, donnant quitus au liquidateur amiable, [H] [S], pour sa gestion, le déchargeant de son mandat, approuvant le rapport de [H] [S], liquidateur amiable, portant sur l’ensemble des opérations de liquidation et le compte définitif de liquidation qui laissait apparaître un solde de liquidation nul, ne permettant pas la répartition du capital social entre les associés ;

Le 4 juillet 2022, la liquidation et la radiation de ladite société étaient publiées au BODACC.

Après avoir obtenu la désignation d’un mandataire ad hoc aux fins de représentation à la procédure de la société VISTAMAR, la Société ALLY-VISTAMAR a fait assigner par acte du 20 décembre 2022, [H] [S] et la société VISTAMAR devant le tribunal judiciaire de Grasse pour demander à titre principal, la nullité de la vente pour dol et la condamnation in solidum de [H] [S] et de la société VISTAMAR à lui restituer le prix de vente, soit 15000000 euros, à lui payer la somme de 920000 euros en réparation du préjudice né de la perte locative subie depuis l’achèvement des travaux jusqu’au 30 septembre 2022'; à titre subsidiaire, la résolution de la vente, la restitution du prix de vente, et la condamnation au titre de la perte locative subie, pour les mêmes motifs ; à titre très subsidiaire, la condamnation in solidum de [H] [S] et de la société VISTAMAR au paiement de la somme de 8718181,58 euros HT au titre de la réparation des désordres affectant la villa';

Par requête du 2 novembre 2022, la société ALLY VISTAMAR a sollicité du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse l’autorisation de faire pratiquer une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers propriété de [H] [S] sis [Adresse 6] à [Localité 5], à hauteur :

* à titre principal, de 15920000 euros correspondant au montant de la créance de restitution du prix de vente et de la créance correspondant à la perte locative depuis l’achèvement des travaux jusqu’au 30 septembre 2022';

* à titre subsidiaire, de 8718181,58 euros HT correspondant au montant utile à la démolition/reconstruction de la villa pour se mettre en conformité au permis de construire et 980.000 € correspondant à la perte locative durant la période de réalisation des travaux de démolition/reconstruction.

Par ordonnance du 4 novembre 2022 le juge de l’exécution y a fait droit pour la somme de 15 920 000 euros';

En exécution de cette ordonnance la société ALLY VISTAMAR a fait procéder à l’inscription d’une hypothèque conservatoire, en date du 14 décembre 2022, sur l’immeuble propriété de [H] [S] sis sur la commune de [Adresse 6], cadastré section D, pour sûreté de la somme de 15920000 euros, telle qu’autorisée par l’ordonnance.

La société ALLY VISTAMAR a également fait pratiquer, en garantie de ces créances, des saisies conservatoires sur les comptes bancaires détenus par [H] [S] à Monaco, auprès de la SOCIETE GENERALE et de la société ANBKANK, sur autorisation préalable du juge Monégasque, confirmée le 4 octobre 2023 par le président du tribunal de première instance de Monaco, après contestation élevée par [H] [S]';

Une somme de 3 000 000 euros a été saisie';

Saisi par [H] [S] relativement à l’hypothèque conservatoire pratiquée sur son immeuble, le juge de l’exécution de Grasse par jugement du 20 février 2024, a :

« Débouté Monsieur [H] [S] de ses demandes en rétractation de l’ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 4 novembre 2022 ayant autorisé l’inscription de la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier lui appartenant, sis [Adresse 6] à [Localité 5] cadastré section DK n°[Cadastre 2] et en mainlevée de la mesure de sûreté inscrite en vertu de cette autorisation, selon bordereau d’inscription daté du 14 décembre 2022 ;

Débouté Monsieur [H] [S] de ses demandes en fixation d’une astreinte et en dommages et intérêts ;

Débouté la société civile de droit monégasque ALLY VISTAMAR de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Condamné Monsieur [H] [S] à payer à la société civile de droit monégasque ALLY VISTAMAR la somme de mille huit cents euros (1 800 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [H] [S] aux dépens de la procédure dont distraction au profit de Maître Nikita Sichov, avocat ;

Rejeté tous autres chefs de demandes ;

Rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.»

Par conclusions notifiées en leur dernier état par RPVA le 8 novembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, [H] [S] demande à la cour de':

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a':

' Débouté Monsieur [S] de ses demandes de rétractation de l’ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 4 novembre 2022 ayant autorisé la société ALLY VISTAMAR à inscrire une hypothèque provisoire sur un bien lui appartenant ainsi que de la demande de mainlevée de cette sureté,

' Débouté Monsieur [S] de sa demande de condamnation sous astreinte de 5000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir la société VISTAMAR d’avoir à comparaître chez tel notaire au choix de Monsieur [S] aux fins de signer l’acte de mainlevée de l’hypothèque aux frais exclusifs de la société ALLY VISTAMAR.

' Débouté Monsieur [S] de sa demande au titre d’un article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

' Condamné Monsieur [S] à la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens.

Et, statuant à nouveau :

Sur le fondement des dispositions des articles L 511-1, L 512-1 et R512-1 du code de procédure civile d’exécution.

Rétracter l’ordonnance sur requête du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 4 novembre 2022 ayant autorisé la société ALLY VISTAMAR à inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur le bien appartenant à Monsieur [S].

Ordonner la mainlevée de l’hypothèque inscrite au bureau foncier compétent en exécution de l’ordonnance précitée.

Condamner sous astreinte de 5000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir la société VISTAMAR d’avoir à comparaître chez tel notaire au choix de Monsieur [S] aux fins de signer l’acte de mainlevée de l’hypothèque aux frais exclusifs de la société ALLY VISTAMAR.

Condamner cette dernière à la somme de 100000 euros de dommages et intérêts.

La condamner à la somme de 25000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile et aux entiers dépens.

[H] [S] fait valoir que':

— l’ordonnance du 4 novembre 2022 rendue par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Grasse communiquée aux débats par la société ALLY VISTAMAR en pièce adverse 26 n’a pas autorisé la société ALLY VISTAMAR à faire procéder à l’inscription d’une hypothèque conservatoire sur la propriété de Monsieur [S] sis [Adresse 6]';

— à titre subsidiaire, que la société ALLY VISTAMAR ne détient aucune créance fondée en son principe à l’encontre de Monsieur [S] qui n’est d’ailleurs pas son débiteur';

— qu’aucune menace de recouvrement ne pèse sur la prétendue créance de la société ALLY VISTAMAR';

Par conclusions notifiées en leur dernier état par RPVA le 19 novembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société ALLY VISTAMAR demande à la cour de':

Vu les articles 1137, 1227, 1231-1, 1240, 1641, 1792 et 1792-1 du Code civil

Vu les articles L.223-22 et L.237-12 du Code de commerce

Vu l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme

Vu les articles L.511-1 à L.511-4, L. 521-1 à L.523-2, L.531-1 à L.533-1, et R. 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 12 novembre 2024 compte tenu des nouvelles conclusions et pièces notifiées par Monsieur [S] le 10 novembre 2024;

A défaut,

— Déclarer irrecevables lesdites écritures et pièces, compte tenu de leur notification tardive ;

— Confirmer le jugement du 20 février 2024 entrepris par Monsieur [H] [S] sur tous les chefs critiqués par ce dernier ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [H] [S] ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société ALLY VISTAMAR de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau :

— Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 100000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [H] [S] à payer à la Société ALLY VISTAMAR la somme de 25000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la présente procédure d’appel, outre le paiement des entiers dépens ;

La société ALLY VISTAMAR fait valoir en substance que':

— [H] [S] a notifié des conclusions le 8 novembre 2024, soit 4 jours avant la clôture de l’instruction prononcée le 12 novembre 2024, que l’intimée est donc fondée à demander la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de ses présentes écritures de réplique, par respect du principe du contradictoire, au visa de l’article 803 du Code de procédure civile et de l’article 6 §3 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme.

— qu’elle est bien fondée à défaut à solliciter l’irrecevabilité des conclusions et pièces adverses communiquées tardivement, sur le fondement des articles 15, 16 et 135 du Code de procédure civile et de l’article 6 §3 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme';

— qu’elle dispose de l’ordonnance rendue le 4 novembre 2022 par le juge de l’exécution de Grasse l’autorisant à pratiquer une inscription hypothécaire provisoire sur le bien immeuble de [H] [S]';

— que les risques de démolition du bien acquis auprès de la société VISTAMAR dont [H] [S] était le gérant et le liquidateur amiable sont réels et ce nonobstant l’absence de contestation de la conformité des travaux par l’administration alléguée par VISTAMAR';

— que la construction litigieuse a fait l’objet d’une démolition/reconstruction intégrale, précisément incriminée par le PV d’infraction des services de [Localité 11], alors que le permis de construire initial n’autorisait qu’une simple rénovation';

— que la non-contestation de la conformité des travaux n’a été acquise par la SAS VISTAMAR que tacitement et sans récolement alors que le projet est situé dans la zone « risque modéré à prescriptions particulières » (B1a) du plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendie de forêt (PPRIF) de la commune de [Localité 11] approuvé par arrêté du préfet des Alpes-Maritimes du 21 juin 2012';

— qu’un permis de construire de régularisation ne pourrait être obtenu compte-tenu des très nombreuses non-conformités des travaux réalisés par la société VISTAMAR aux règlements du plan local d’urbanisme (PLU) et du plan de prévention des risques naturels d’incendie (PPRIF).

— que la responsabilité de [H] [S] est recherchée en sa qualité d’ancien président de la société VISTAMAR s’agissant de la faute détachable de ses fonctions pour ne pas avoir fait état dans l’acte de vente que la construction réalisée était différente de celle accordée par le permis de construire';

— que sa responsabilité peut également être recherchée en sa qualité de liquidateur amiable de la société VISTAMAR, sur le fondement de l’article L. 237-12 du Code de commerce, pour s’être abstenu, d’informer la concluante de cette liquidation ; de constituer une provision à valoir sur les créances litigieuses ; de solliciter, le cas échéant, l’ouverture d’une procédure collective; d’avoir interrompu le processus de liquidation amiable de VISTAMAR, alors même qu’il avait connaissance des créances litigieuses de la concluante.

— que [H] [S] a pris part aux opérations d’expertise s’agissant du bien vendu par la société VISTAMAR';

— que le recouvrement de la créance de la société ALLY VISTAMAR est menacé au regard des éléments développés ci-dessus et qu’il ne peut être garanti par la restitution du bien vendu comme le prétend [H] [S] compte tenu du risque de démolition encouru.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 12 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

*Sur la révocation de l’ordonnance de clôture':

Vu les dispositions des articles, 15, 16, 135 et 803 du Code de procédure civile';

Vu les dispositions de l’article 6 §3 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme';

[H] [S] a notifié ses dernières conclusions le 8 novembre 2024 soit quatre jours avant le prononcé de l’ordonnance de clôture annoncée dans l’avis de fixation du 18 mars 2024, étant précisé que le 8 novembre 2024 était un vendredi';

En notifiant ses conclusions tardivement il a empêché la société ALLY VISTAMAR de répliquer en temps utile';

En conséquence, afin de garantir le respect du contradictoire il convient de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture et d’admettre les dernières conclusions notifiées par [H] [S] et la société ALLY VISTAMAR, étant observé que [H] [S] n’a formé aucune demande tendant au renvoi de l’examen de la cause en cas de révocation de l’ordonnance de clôture.

* sur la demande de rétractation de l’ordonnance et de mainlevée de l’hypothèque :

L’article L511-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose':

«'Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.'»';

Les deux conditions posées par ces dispositions sont cumulatives.

Il convient préalablement de relever que la société Ally Vistamar produit au débat l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution le 4 novembre 2022 l’autorisant à pratiquer une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier dont [H] [S] est propriétaire, situé [Adresse 6] à [Localité 5] cadastré section DK n°[Cadastre 2], pour garantir la créance évaluée à la somme de 15920000 euros, ainsi que sa dénonce à [H] [S] le 15 décembre 2022';

En conséquence le moyen soulevé tenant à l’inexistence de cette ordonnance par [H] [S], dont il demande par ailleurs la rétractation, est inopérant.

* sur le bien-fondé de la créance en son principe':

En vertu de ces dispositions la loi n’impose pas au juge de caractériser le principe de la créance mais d’en retenir seulement l’apparence, l’appréciation de l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe étant indépendante de la question litigieuse entre les parties';

En l’espèce le premier juge a justement relevé qu’il ressortait des pièces produites au débat les éléments suivants':

— dans l’acte authentique du 14 octobre 2020 par lequel la société Vistamar, représentée par [H] [S], a cédé à la société Ally -Vistamar une villa à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 11] moyennant le prix de 15 millions d’euros, il est précisé': *en page 9 que «'le vendeur déclare que (…) l’immeuble ne constitue pas un immeuble neuf (…), les travaux réalisés n’ayant pas consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations soit la majorité des éléments hors fondations (') soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’ensemble des éléments de second 'uvre (')'».

*en page 15 la note de renseignements d’urbanisme délivrée le 2 juillet 2020 par le cabinet Urbis Jura est reproduite par extraits faisant notamment état de ce que la hauteur ne pourra excéder 7 mètres soit deux niveaux.

*en pages 17 à 21 les dispositions relatives à la construction sont reprises et font notamment état d’une déclaration d’achèvement et la conformité des travaux en date du 12 février 2020 réceptionnée en mairie le 21 février 2020 et obtenue tacitement à compter du 4 octobre 2020 comme indiqué dans un courriel du responsable de l’urbanisme de la mairie, et de l’absence de contentieux actuel ou prévisible avec les voisins ou les autorités publiques.

*en page 29, il est stipulé qu’en application de l’article 1112-1 du Code civil, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

*le jour de la signature de l’acte authentique les parties ont signé une convention de séquestre faisant état de trois irrégularités relative à la confrontation entre le permis de construire et les travaux réalisés à savoir': les distances des murs périphériques, le caractère enterré du bassin de rétention et l’aménagement des restanques et des espaces verts devant être repris conformément au permis, il est également indiqué qu’un rapport doit être produit pour attester de la conformité du système d’assainissement non collectif.

Le premier juge relève en outre qu’aucune autre irrégularité n’a été mentionnée dans la convention de séquestre alors que la société Ally Vistamar produit des pièces tendant à établir des désordres et non conformités autres que celles mentionnées à savoir':

* Un procès-verbal de constat dressé le 27 novembre 2020 mentionnant différents désordres affectant la villa';

* Un courrier adressé le 8 février 2022 par le conseil de [H] [S] au notaire rédacteur de l’acte authentique de vente, l’informant de la défaillance du réseau d’assainissement non collectif';

* Une mise en demeure du 21 février 2022 adressé à la société Vistamar et à [H] [S], restée sans effet, pour obtenir la réparation des préjudices subi par l’acquéreur, suivie d’une nouvelle mise en demeure du 2 mars 2022';

* Un rapport d’expertise non contradictoire établi par la société Acema du 20 février 2022 mentionnant divers désordres dénoncés par l’acquéreur, notamment des fuites, des résurgences de calcite et la présence d’humidité autour de la piscine'; un affaissement des marches de l’escalier principal intérieur'; un dysfonctionnement des baies coulissantes'; un décollement du revêtement de la façade'; un écoulement d’eau sur le poteau du salon'; une fissuration de la dalle en pied de poteau du salon ; des fissures avec coulures sur casquette béton ; un affaissement de la dalle de douche de la piscine ; l’absence de garde-corps au-dessus du passage vers le local technique de la piscine ; une coulure avec concrétion sous la terrasse de la chambre'; une dégradation des joints entre les menuiseries et le revêtement du sol extérieur; une fissure à la jonction entre le revêtement de sol scellé et le pied de l’isolation thermique extérieure ; un dysfonctionnement de la VMC ; un dysfonctionnement de l’assainissement autonome';

* Une note non contradictoire de la société Acema du 8 mars 2022 faisant état d’un risque réel pour la sécurité des personnes sur l’ascenseur devant faire l’objet d’une vérification par un organisme agréé avant une remise en service';

* Un compte rendu d’accédit rédigé par [C] [A], expert judiciaire désigné par ordonnance du 25 avril 2022 daté du 9 mai 2022 énumérant une liste de désordres et/ou malfaçons constatés sur place et préconisant l’intervention de plusieurs professionnels';

* La notification du19 juillet 2022 du procès-verbal d’infraction aux règles de l’urbanisme dressé le 21 juin 2022 par la commune de [Localité 11] mettant en cause l’acquéreur et [H] [S], gérant de la société Vistamar et faisant état d’une démolition puis d’une reconstruction conforme encourues';

* Une note non contradictoire établie par [L] [N], architecte DPLG, le 1er juillet 2022, préconisant la démolition ou la dépose totale de certains ouvrages comme la piscine et le local technique, l’escalier principal intérieur, les menuiseries et baies vitrées, le marbre sur les façades, les dalles béton de couverture horizontales de la villa pour qu’ils soient conformes au permis de construire et/ou aux règles de l’art';

* Une estimation de la société Acema du 28 septembre 2022 d’un montant total de 8718181,58 euros ht outre 980000 euros de perte de revenus locatifs';

* Une note de conformité au PLU élaborée par la société Acema le 6 février 2023 précisant que les non conformités au PLU (hauteur de la construction, surface non conforme, salle de sport enterrée et toiture terrasse non végétalisée) sont non régularisables et doivent faire l’objet d’une démolition';

* Un compte rendu d’accedit établi le 9 mars 2023 par [C] [A], expert judiciaire, précisant qu’il faudra définir les désordres et éventuellement envisager une reprise totale de la construction';

* Un compte-rendu réalisé le 13 mars 2023 par [I] [R], sapiteur ventilation, plomberie et isolation thermique, relevant une liste de non-conformités';

* un compte-rendu réalisé le 9 mars 2023 par [K] [G], sapiteur en charge des problématiques de menuiseries extérieures et vitrerie, relevant une liste de non conformités.

En cause d’appel la société Ally Vistamar produit en complément les comptes-rendus d’accedit des 17 et 18 octobre 2024 et du 22 juin 2024 venant compléter les comptes-rendus ci-dessus évoqués.

La société Ally Vistamar produit une assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Grasse délivrée à l’encontre de la SAS Vistamar représentée par Maître [J] [M] mandataire ad hoc désigné, de [H] [S] en son nom personnel et la SAS AB3E ARCHITECTURE et DESIGN au terme de laquelle elle demande à titre principal la nullité pour dol de la vente de la villa Vistamar située [Adresse 4] à [Localité 11] (06), la condamnation in solidum de la société Vistamar, de [H] [S] et de la société AB3E à lui restituer le prix de vente, soit 15000000 euros, à lui payer la somme de 920000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs, la somme de 131985,50 euros au titre des frais qu’elle a engagés au jour de l’assignation, les mêmes demandes de condamnations sont formées à titre subsidiaire dans les même conditions au titre de la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et/ou des manquements imputables à la société Vistamar. Elle demande à titre très subsidiaire en cas de sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise la condamnation in solidum de la société Vistamar, de [H] [S] et de la société AB3E à lui payer la somme de 8718,58 euros ht au titre des réparations à effectuer sur la villa (somme à parfaire en lecture du rapport d’expertise) outre la somme de 980000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs.

La responsabilité de [H] [S] est recherchée aux motifs qu’il ne pouvait ignorer les termes du permis de construire puisqu’il en a été personnellement bénéficiaire avant de le transférer à la société Vistamar dont il était le président, qu’il a retenu des informations dont il avait connaissance au moment de la vente sur la non-conformité de la construction au permis de construire, qu’il a commis des manquements en sa qualité de président de la société Vistamar, fautes détachables de ses fonctions telles que définies par l’article L223-22 du Code de commerce, qu’il peut également être reconnu responsable en sa qualité de liquidateur amiable de la société Vistamar sur le fondement de l’article L237-12 du Code de commerce en ce qu’il a omis d’informer son contradicteur dans le cadre de l’instance en référé de l’ouverture d’une liquidation amiable, de constituer une provision pour la créance litigieuse, de solliciter l’ouverture d’une procédure collective judiciaire, de poursuivre les opérations de liquidation amiable jusqu’à la clôture de l’instance en cours.

Au regard de ces éléments c’est à bon droit par des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que la société Ally Vistamar établissait la vraisemblance de la créance invoquée à l’encontre de [H] [S], dont la qualité de débiteur n’a pas été retenue, contrairement à ce qu’il conclut, sur le seul motif «'qu’il était au c’ur du projet'», mais sur la responsabilité encourue sur le fondement des dispositions du Code de commerce tant en sa qualité de représentant de la société Vistamar que de celle de liquidateur amiable, le premier juge ayant par ailleurs justement rappelé qu’il ne lui appartenait pas de statuer sur la réalité des désordres invoqués objet du débat au fond.

En conséquence le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

* Sur les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance':

[H] [S] conteste l’analyse du premier juge en exposant qu’il n’est pas établi que la totalité de la construction serait infractionnelle et qu’elle doit être démolie, que la disparition de la société Vistamar ne justifie pas l’existence d’un risque dans le recouvrement de la créance.

Or comme cela a été déjà rappelé, il n’est pas nécessaire à ce stade de la procédure que la réalité des désordres et leurs conséquences soient établis.

[H] [S] indique par ailleurs que la société Vistamar était garantie et que l’assureur LLOYD’S INSURANCE n’a pas dénié sa garantie.

Cependant il convient de relever que la responsabilité de [H] [S] est recherchée et qu’en cas de condamnation l’assureur de la société Vistamar n’a pas vocation à le garantir en son nom personnel.

Pour le reste l’appelant ne conteste pas utilement l’appréciation faite par le premier juge qui a retenu d’une part le montant de la créance à garantir, les saisies-attribution autorisées par le juge monégasque à hauteur de 10000000 d’euros sur les comptes bancaires de [H] [S] fructueuses pour la somme de 3000000 euros, et le montant de ses revenus tels qu’établis par un rapport d’investigation privé à un montant de 3366 euros par mois, donc d’une valeur insusceptible d’assurer le paiement de la créance garantie même s’il est le gérant de plusieurs propriétés immobilières situées à [Localité 5] et [Localité 11].

En conséquence c’est par des motifs tenant au montant de la créance au regard des revenus de [H] [S] que le premier juge a, à juste titre, retenu l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance’de la société Ally Vistamar à son encontre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que les conditions de l’article L511-1 du Code des procédures civiles d’exécution étaient réunies et qu’il a débouté [H] [S] de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 4 novembre 2022, de mainlevée de l’inscription hypothécaire provisoire autorisée par ordonnance du 4 novembre 2022, d’astreinte.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté [H] [S] de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur la demande de dommages et intérêts de la société Ally Vistamar':

Sur appel incident la société Ally Vistamar demande la condamnation de [H] [S] à lui payer la somme de 100000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au motif que l’appelant se contente de critiquer le jugement sans argument sérieux, qu’il continue de contester l’existence de l’ordonnance du 4 novembre 2022 ayant autorisé l’inscription de l’hypothèque provisoire par des conclusions notifiées quatre jours avant la clôture de l’instruction dans le but de tromper la cour';

Par application de l’article 559 du code de procédure civile, « En cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.'»';

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.»

Enfin l’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, quel que soit le fondement juridique, l’intimée ne fait pas la démonstration, l’accès au juge étant un droit fondamental, que l’action relevait véritablement d’une intention malveillante ou était sans fondement ni l’ampleur de son préjudice.

En conséquence, l’intimée sera déboutée de ses demandes.

* Sur les dépens et frais irrépétibles :

Leur sort a été exactement réglé par le premier juge qui sera confirmé de ces chefs.

A hauteur de cour, il convient d’accorder à la société Ally Vistamar, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que [H] [S] sera condamné à lui payer. [H] [S], succombant en ses demandes ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions et supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la révocation de l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2024';

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y Ajoutant,

CONDAMNE [H] [S] à payer à la SCM Ally Vistamar la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE [H] [S] de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE [H] [S] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE