COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

Rôle N° RG 21/09623 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWSC

SCI 4M

C/

S.A.S. PARCOURS

S.A.S. FICI FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE COMMERCIALE ET INDUSTR IELLE

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le : 22 Mai 2025

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Catherine BECRET

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Julie FEHLMANN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 17 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00237.

APPELANTE

SCI 4M

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Céline GILLET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A.S. PARCOURS

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine BECRET CHRISTOPHE de la SCP LEXARGOS, avocat au barreau de GRASSE et ayant pour avocat plaidant M^e Rémi PRADES de la SELARL PH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. FICI FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE

, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE,

S.A. AXA FRANCE IARD

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 4M, dont le gérant est M. [H] [L], est propriétaire d’un ensemble de parcelles cadastrées section AY n° [Cadastre 5],[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], outre d’une partie de la parcelle [Cadastre 10], toutes situées [Adresse 9] à [Localité 1].

La société FICI (Financière immobilière commerciale et industrielle), assurée près la société Axa France Iard pour sa responsabilité civile professionnelle, exerce l’activité d’agent immobilier, pour des transactions sur immeubles et fonds de commerce.

La société Parcours a pour activité principale la location longue durée de véhicules de tourisme et utilitaires, ainsi que le négoce de véhicules d’occasion.

Le 12 septembre 2011, la SCI 4 M, qui souhaitait mettre en location ses parcelles ci-dessus énumérées ainsi que le bâtiment édifié dessus, donnait un mandat non exclusif de recherche de locataire à l’agence immobilière FICI.

La société FICI mettait en relation les sociétés 4M et Parcours.

Le 17 novembre 2011, la SCI 4 M consentait à la société Parcours un bail commercial sur les lieux et locaux ci-dessus énumérés, lequel bail était rédigé par l’agence immobilière FICI à qui la preneuse payait une somme de 12 000 euros à titre d’honoraires de négociation.

Concernant la destination contractuelle des lieux, le bail prévoyait :« Location longue durée de véhicules de tourisme et de véhicules utilitaires de moins de 3,5 Tonnes de charge utile sans mise à disposition de chauffeur – le négoce (achat et vente) de véhicules neufs et d’occasions – courtage d’assurance – activité garage mécanique ».

En exécution du bail, la preneuse utilisait le terrain loué notamment en un parking automobile à ciel ouvert.

Au cours du bail, des litiges se nouaient entre la bailleresse et la preneuse, relativement à un phénomène d’affaissement du terrain loué et également concernant un problème de conformité de l’usage des lieux loués avec le plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 1] et le code de l’urbanisme de façon plus générale.

Plusieurs procédures ont opposé les parties, tant de nature pénale que civile.

Une procédure de référé opposait d’abord la bailleresse et la preneuse.

Par acte d’huissier de justice du 25 avril 2013, la société Parcours faisait assigner la SCI 4 M, devant le tribunal de grande de Grasse, en désignation d’un expert judiciaire concernant l’affaissement du terrain loué.

Par ordonnance du 5 juin 2013, le juge des référés de Grasse, qui constatait que les procès-verbaux produits par la preneuse démontraient la persistance et, l’aggravation des désordres, ordonnait une expertise judiciaire confiée à M.[K] [V],avec en particulier pour mission de vérifier la réalité des désordres et de donner son avis sur leur origine.

M. [K] [V], qui déposait un rapport d’expertise judiciaire, intitulé 'compte -rendu par l’expert de l’accedit n°1 en date du 22 janvier 2014", constatait l’existence d’une fissure et de trois zones d’affaissement, sur l’aire de stationnement, apparues au 4ème trimestre 2012 et ayant pour origine, selon lui, des travaux exécutés par la SCI 4M.

L’expert judiciaire indiquait aux parties qu’il souhaitait faire appel à un sapiteur, le bureau d’étude SIGSOL, afin d’effectuer des analyses plus approfondies. La bailleresse refusait de s’acquitter du complément de provision de 53 400 euros mis à sa charge par ordonnance du 6 octobre 2014.

Par ordonnance de référé du 14 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance de Grasse, qui estimait la preneuse fondée à consigner une partie des loyers compte tenu des manquements de la bailleresse à ses obligations, se prononçait notamment en ces termes :

— ordonne à la SAS Parcours de consigner 25% du montant des loyers échus à compter de la signification de la présente décision, entre les mains de la CARPA, jusqu’au dépôt du rapport

d’expertise judiciaire par M.[V], à la suite de sa désignation par ordonnance du 5 juin 2013,

— condamne la SCI 4M à payer à la SAS Parcours la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI 4M aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code

de procédure civile.

La société Parcours n’a pas exécuté ladite ordonnance.

Un agent du bureau de contrôle des installations et des constructions (BCIC) de la commune de [Localité 1] dressait le 8 février 2012 un procès-verbal venant sanctionner un usage non-conforme par la preneuse, de son terrain, au plan local d’urbanisme applicable à la commune.

Des procédures pénales impliquaient ensuite tant la bailleresse que la preneuse.

Le procureur de la république de Grasse délivrait le 28 janvier 2016 des citations à prévenu, tant à la preneuse qu’à la bailleresse, pour les faits suivants (tous deux commis les 8 février 2012 à [Localité 1]):

— une infraction au plan local d’urbanisme, au titre de l’exploitation de parcelles en vue de développer une activité de vente de véhicules, infraction caractérisée par les éléments suivants : présence de nombreux véhicules mis à la vente aux particuliers sur un parc de stationnement à ciel ouvert (présence au moment du PV de 95 véhicules, le parc pouvant recevoir jusqu’à 130 véhicules), aménagement du bâtiment à l’étage en bureaux commerciaux et au rez de chaussée en parking garage, une piste privée goudronnée,

— une infraction au code de l’urbanisme, infraction matérialisée par la réalisation irrégulière d’une aire de dépôt de véhicule.

Par jugement du 19 octobre 2017, le tribunal correctionnel de Grasse :

— relaxait la société Parcours,

— déclarait le représentant légal de la bailleresse coupable des deux infractions précédemment mentionnées dans les circonstances de temps et de lieu ci-dessus indiquées,

— ajournait le prononcé de la peine à l’égard du représentant légal,

— déclarait la SCI 4 M coupable des deux infractions précédemment mentionnées dans les circonstances de temps et de lieu ci-dessus indiquées.

Par jugement correctionnel du 5 février 2019, le tribunal correctionnel de Grasse déclarait la SCI 4M et son représentant légal, chacun coupable de deux mêmes faits délictuels commis le 8 février 2012 :

— infraction aux dispositions du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols (faits

commis le 8 février 2012 à [Localité 1])

— réalisation irrégulière d’aire de stationnement, de dépôt de véhicules ou de garages collectifs

de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs (faits commis le 8 février 2012 à [Localité 1])

Une procédure civile au fond opposait enfin les parties, dont la cour est saisie.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2015, la société Parcours assignait la SCI 4 M devant le tribunal de grande instance de Grasse afin qu’elle réalise sous astreinte les travaux destinés à mettre fin définitivement aux désordres.

Par acte d’huissier, du 24 mars 2016, la société Parcours assignait la société FICI et la société 4 M devant le tribunal judiciaire de Grasse notamment pour obtenir l’annulation du bail commercial pour erreur portant sur la chose louée.

Le juge de la mise en état ordonnait la jonction des deux procédures.

Au cours de la procédure pendante devant le tribunal, la bailleresse et la preneuse concluaient un protocole, par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2019, intitulé 'protocole d’accord résiliation anticipée de bail commercial', aux termes duquel elles s’entendaient sur la libération anticipée des lieux avant le terme prévu au bail (31 décembre 2020), sur la date de fin du bail au 31 août 2019 et reconnaissaient que la remise des clés au bailleur avait eu lieu le 30 août 2019.

Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Grasse se prononçait en ces termes:

— reçoit en son intervention volontaire la SA Axa France Iard,

— déboute la SAS Parcours de sa demande de nullité du bail commercial conclu le 17 novembre 2011,

— prononce la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet du 8 février 2012 aux torts exclusifs de la S.C.I. 4M,

— condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 778 512,31 euros au titre de la restitution des loyers perçus, frais et accessoires,

— condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 26 399,64 euros au titre du préjudice subi du fait des frais de déménagement,

— déboute la société Parcours de ses demandes de condamnation in solidum de la SCI 4M et de

la SA FICI en réparation de son préjudice économique, de son préjudice moral et d’image, des

frais d’accompagnement des salariés, et d’indemnisation de l’arrêt de l’activité de vente de véhicules d’occasion,

— dit que la SA FICI a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SAS Parcours,

— condamne la SA FICI à restituer à la SAS Parcours la somme de 12.000 euros perçue à titre de rémunération pour la conclusion du bail du 17 novembre 2011,

— condamne la SA Axa France Iard à garantir la SA FICI de cette condamnation, sous réserve

de la franchise contractuelle,

— condamne la S.A. FICI à garantir la S.C.I. 4M des condamnations qui ont été mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160 982,39 euros,

— condamne la SA Axa France Iard à garantir la SA FICI de cette condamnation sous réserve de la franchise contractuelle,

— déboute la SA FICI et la SA Axa France Iard de leur demande en garantie dirigée contre la

SCI 4M,

— déboute la SAS Parcours de sa demande de restitution de l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 19.500 euros,

— ordonne à la SCI 4M de restituer la somme de 382,40 euros à la SAS Parcours au titre du dépôt de garantie,

— déboute la SCI 4M de sa demande de condamnation de la SAS Parcours au titre des réparations réalisées suite à la restitution des lieux,

— déboute la SCI 4M de sa demande de condamnation de la SAS Parcours au titre de la réparation du préjudice suite à la rupture anticipée du bail commercial,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Le 28 juin 2021, la SCI 4 M formait un appel, en intimant les sociétés Parcours, la S.A.S. F.I.C.I., la S.A. Axa France Iard.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'objet de la demande : L’appel tend à la réformation ou à l’annulation de la décision entreprise en ce qu’elle :

— prononce la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet du 8 février 2012 aux torts exclusifs de la S.C.I. 4M,

— condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 778 512,31 euros au titre de la restitution des loyers perçus, frais et accessoires,

— condamne la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 26 399,64 euros au titre du

préjudice subi du fait des frais de déménagement,

— condamne la S.A. FICI à garantir la S.C.I. 4M des condamnations qui ont été mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160 982,39 euros,

— déboute la S.C.I. 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S. Parcours au titre des réparations réalisées suite à la restitution des lieux,

— déboute la S.C.I. 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S Parcours au titre de la

réparation du préjudice suite à la rupture anticipée du bail commercial,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamne in solidum la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa FRANCE IARD de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’instruction procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 4 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, la SCI 4 M demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

prononcé la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 a effet du 8 février 2012 aux torts exclusifs de la S.C.l. 4M,

condamné la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 778 512,31

euros au titre de la restitution des loyers perçus, frais et accessoires,

condamné la S.C.I. 4M à payer à la S.A.S. Parcours la somme de 26 399,64

euros au titre du préjudice subi du fait des frais de déménagement,

condamné la S.A. FICI à garantir la S.C.I. 4M des condamnations qui ont été

mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160 982,39 euros,

débouté la S.C.I. 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S. Parcours au titre des réparations réalisées suite a la restitution des lieux,

débouté la SCI 4M de sa demande de condamnation de la S.A.S Parcours au

titre de la réparation du préjudice suite a la rupture anticipée du bail commercial,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

condamné in solidum la SCI.. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard à payer

à la S.A.S. Parcours la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du

code de procédure civile,

débouté la S.C.l. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard de leurs demandes

formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la S.C.I. 4M, la S.A. FICI et la S.A. Axa France Iard aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

— débouter la SAS Parcours de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, de son appel incident, et de sa fin de non-recevoir fondée sur l’article 564 du code de procédure civile,

— débouter la société FICI de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI 4M,

— débouter la Société Axa France Iard de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SCI 4M,

— en cas de résolution du contrat de bail, condamner la société Parcours à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 7800 euros par mois à compter de la prise de possession des lieux (8.02.2012) jusqu’au départ des lieux (30.08.2019),

— ordonner que la société FICI devra relever et garantir la SCI 4M de toute condamnation qui pourrait éventuellement être mise à sa charge,

— autoriser la SCI 4 M a conserver le dépôt de garantie a hauteur de 19.500 euros,

— condamner la société Parcours à verser à la SCI 4M la somme de 9.757,10 ' au titre des réparations réalisées suite à la restitution des lieux (29.257,10 ' – 19.500 ' du dépôt de garantie = 9.757,10 '),

— condamner la société Parcours à verser à la SCI 4M la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice suite a la rupture anticipée et unilatérale du bail commercial,

— condamner in solidum la société Parcours, la société Axa France Iard et la Société FICI a régler 5.000 ' à la SCI 4M au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, la société Parcours demande à la cour de :

vu les article 564 du code de procédure civile, 606 1110, 1117 et 1128, 1147 (ancien),1382 (ancien), 1719, 2° et 3° ,1720 du code civil,

in limine litis,

— prononcer l’irrecevabilité des nouvelles prétentions formulées par la SCI 4M à l’encontre de la société Parcours visant à solliciter :

« en cas de résolution du contrat de bail, condamner la société Parcours à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 7800 ' par mois à compter de la prise de possession des lieux (8.02.2012) jusqu’au départ des lieux (30.08.2019) »

— prononcer l’irrecevabilité des nouvelles prétentions formulées par la SA FICI visant à solliciter:

« prononcer la résolution du bail imputable à la non-conformité du PLU mais limiter son imputation à la SA FICI à concurrence de 30% » ,

« limiter dans l’hypothèse d’une condamnation, la responsabilité de la SA FICI dans les préjudices subis par la SA Parcours à hauteur de 10% et ce encore à l’exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération de la SA FICI » ,

« prononcer le cas échéant la compensation entre le montant de l’indemnité d’occupation due assimilable au montant des loyers, sauf à la faire bénéficier d’un enrichissement sans cause, avec les sommes revendiquées ».

« l’irrecevabilité pour défaut de droit à agir, des demandes de nullité, de résiliation et/ou de résolution du bail en l’état de la résiliation amiable du 8 novembre 2019. » ,

sur le fond :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet au 8 février 2012 aux torts exclusifs de la SCI 4M,

— subsidiairement, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Parcours de sa demande de nullité du bail commercial conclu le 17 novembre 2011,

— très subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Parcours de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI 4m,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société FICI et son assureur, la société Axa France Iard, à garantir la SCI 4M du montant des condamnations prononcées à son encontre,

— l’infirmer, en ce qu’il a limité cette garantie à hauteur de 20% du montant des condamnations,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI 4M de ses demandes de condamnation à l’encontre de la société Parcours, tant au titre des réparations réalisées suite

à la restitution des lieux, qu’au titre de la réparation du préjudice suite à la rupture anticipée du

bail commercial,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il déboute la société Parcours de ses demandes de

condamnation in solidum de la SCI 4M et de la société FICI en réparation de son préjudice économique, de son préjudice moral et d’image, des frais d’accompagnement des salariés et d’indemnisation de l’arrêt de l’activité de vente de véhicules d’occasion, ainsi que de sa perte de chance,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— prononcer la résolution du bail commercial du 17 novembre 2011 pour défaut de délivrance conforme dès sa prise d’effet au 1 er janvier 2012,

— condamner la SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 789.469,50 euros TTC en restitution des loyers, charges, taxes et accessoires facturés depuis la prise d’effet du bail le 1 er

janvier 2012 et jusqu’au 31 août 2019,

— condamner la société SCI 4M à restituer à la société Parcours la somme de 23.400 Euros au titre du dépôt de garantie demeuré en sa possession, malgré l’accord des parties pour la libération des lieux loués au 30 août 2019 et le protocole conclu en ce sens,

— condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à payer à la société Parcours la somme de 383.537,64 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice économique résultant directement des fautes commises par le bailleur et le mandataire :

' 31.270,64 euros TTC au titre des frais de déménagement,

' 121.138,72 euros TTC correspondant à l’écart entre les loyers et charges facturés par la SCI 4M et ceux réglés par la société Parcours pour les nouveaux locaux loués à Nice, entre la date du départ anticipé de la société Parcours le 30 août 2019 et le terme du bail, fixé au 31 décembre 2020 ,

' 24.507 euros TTC au titre des frais de transport et de stockage engagés par la société Parcours en raison de l’arrêt de son activité de vente de véhicules d’occasion sur le site loué par la SCI 4M,

' 6.621,28 euros au titre des frais engagés pour la relocalisation des salariés (déménagement, transport),

' 200.000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute en raison de l’impossibilité d’exercer l’ensemble des activités prévues au bail du 17 novembre 2011,

— condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à payer à la société Parcours la somme de 100.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image et de son préjudice moral,

— condamner la société FICI, garantie par la société Axa France IARD, à payer à la société Parcours la somme de 12.000 Euros en remboursement des honoraires versés par la concluante au titre de la négociation et de la conclusion du bail du 17 novembre 2011,

à titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du bail commercial conclu le 17 novembre 2011 entre la société SCI 4M et la société Parcours,

— condamner la SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 789.469,50 Euros TTC en restitution des loyers, charges, taxes et accessoires facturés depuis la prise d’effet du bail le 1 er janvier 2012 et jusqu’au 31 août 2019,

— condamner la société SCI 4M à restituer à la société Parcours la somme de 23.400 Euros au titre du dépôt de garantie demeuré en sa possession, malgré l’accord des parties pour la libération des lieux loués au 30 août 2019 et le protocole conclu en ce sens,

— condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France

Iard, à payer à la société Parcours la somme de 383.537,64 Euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice économique découlant directement des fautes du bailleur et

du mandataire et se décomposant comme suit :

' 31.270,64 euros TTC au titre des frais de déménagement,

' 121.138,72 euros TTC correspondant à l’écart entre les loyers et charges facturés par la SCI 4M et ceux réglés par la société Parcours pour les nouveaux locaux loués à Nice, entre la date du départ anticipé de la société Parcours le 30 août 2019 et le terme du bail, fixé au 31 décembre 2020,

' 24.507 euros TTC au titre des frais de transport et de stockage engagés par la société Parcours en raison de l’arrêt de son activité de vente de véhicules d’occasion sur le site loué par la SCI 4M,

' 6.621,28 euros au titre des frais engagés pour la relocalisation des salariés (déménagement, transport),

' 200.000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute en raison de l’impossibilité d’exercer l’ensemble des activités prévues au bail du 17 novembre 2011,

— condamner in solidum la société SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France

Iard, à payer à la société Parcours la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image et de son préjudice moral,

— condamner la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à payer à la société Parcours la somme de 12.000 euros en remboursement des honoraires versés par la concluante au titre de la négociation et de la conclusion du bail du 17 novembre 2011,

— à titre très subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 17 novembre 2011, aux torts exclusifs de la société SCI 4M,

— condamner la société SCI 4M à rembourser à la société Parcours la somme de 23.400 Euros

au titre du dépôt de garantie demeuré en sa possession, malgré la libération des lieux loués le

30 août 2019, actée dans le protocole d’accord,

— condamner la société SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 352.591,79 Euros, soit 50% des loyers et charges facturés du 7 novembre 2012 au 31 août 2019, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d’exploitation résultant des fontis de dissolution apparus dès le 7 novembre 2012,

— condamner la société SCI 4M à payer à la société Parcours la somme de 383.537,64 Euros à

titre de dommages intérêts en réparation du préjudice économique lié au départ contraint de la

société Parcours des lieux loués :

' 31.270,64 euros TTC au titre des frais de déménagement,

' 121.138,72 euros TTC correspondant à l’écart entre les loyers et charges facturés par la

SCI 4M et ceux réglés par la société Parcours pour les nouveaux locaux loués à Nice, entre la date du départ anticipé de la société Parcours le 30 août 2019 et le terme du bail, fixé au 31 décembre 2020,

' 24.507 euros TTC au titre des frais de transport et de stockage engagés par la société Parcours en raison de l’arrêt de son activité de vente de véhicules d’occasion sur le site loué par la SCI 4M,

' 6.621,28 Euros au titre des frais engagés pour la relocalisation des salariés (déménagement, transport) ,

' 200.000 Euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge brute en raison de l’impossibilité d’exercer l’ensemble des activités prévues au bail du 17 novembre 2011,

— condamner la société SCI 4M à verser à la société Parcours la somme de 100.000 Euros à

titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image et de son préjudice

moral,

sur les demandes de la SCI 4M :

— débouter la SCI 4M de sa demande d’autorisation de conserver le dépôt de garantie à hauteur

de 19.500 Euros,

— débouter la SCI 4M de sa demande de condamnation de la société Parcours à lui payer la somme de 9.757,10 Euros prétendument due au titre de réparations qui auraient été réalisées

suite à la restitution des lieux,

— débouter la SCI 4M de sa demande de condamnation de la société Parcours à lui payer la somme de 30.000 Euros à titre de dommages-intérêts au titre de son prétendu préjudice résultant du départ anticipé de la société Parcours des lieux loués, qu’elle a pourtant accepté dans le cadre du protocole d’accord du 24 octobre 2019 versé aux débats,

— débouter la SCI 4M de l’ensemble de ses demandes de condamnation à l’endroit de la société

Parcours,

sur les demandes de la société FICI :

— débouter la société FICI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la société Parcours,

sur les demandes de la société Axa :

— débouter la société Axa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la société Parcours,

et en tout état de cause :

— débouter la SCI 4M, la société FICI et la société Axa France IARD de leurs demandes de condamnation de la société Parcours, en principal, frais et accessoires, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI 4M et la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à verser à la société Parcours la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tous succombants, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire occasionnés par suite de l’ordonnance de référé rendue le 5 juin 2013 par le tribunal judiciaire de Grasse.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la société FICI demande à la cour de :

— réformer parte in qua le jugement attaqué en ce qu’il a :

— dit que la SA FICI a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SAS Parcours

— condamné la SA FICI à restituer à la SAS Parcours la somme de 12.000 ' perçue à titre de rémunération pour conclusion du bail du 17 novembre 2011

— condamné la SA FICI à restituer la SCI 4 M des condamnations qui ont été mises à sa charge à hauteur de 20 %, soit la somme de 160.982,39 '

— débouté la SA FICI de sa demande de sa demande de garantie dirigée contre la SCI 4 M.

— condamné in solidum la SA FICI à payer à la SAS Parcours la somme de 2.000 euros sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la SA FICI de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum la SA FICI aux entiers dépens

statuant à nouveau,

vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

— prononcer l’irrecevabilité pour défaut de droit d’agir des demandes de nullité, résiliation et/ou de résolution du bail en l’état de la résiliation amiable du 8 novembre 2019,

— prononcer l’absence de responsabilité de la FICI à titre directe ou indirecte dans l’affaissement du terrain qui ne concerne que la SCI 4 M,

— débouter la SAS Parcours de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel

incident,

— juger que la SAS Parcours a exploité les locaux dans laquelle elle a normalement exercé son activité jusqu’à son départ des lieux suite à la résiliation amiable du bail à effet au 1 septembre 2019,

— prononcer l’absence de résolution du bail du chef de la non-conformité du PLU,

— débouter la SAS Parcours de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à défaut,

— prononcer la résolution du bail imputable à la non-conformité du PLU mais limiter son imputation à la SA FICI qu’à concurrence de 30 %,

— rejeter toutes demandes de condamnations indemnitaires à l’encontre de la SA FICI en l’absence de préjudices subis par la SAS Parcours,

— limiter dans l’hypothèse d’une condamnation, la responsabilité de la SA FICI dans les préjudices subis par la SAS Parcours à hauteur de 10 % et ce encore à l’exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération de la SA FICI,

— prononcer le cas échéant la compensation entre le montant de l’indemnité d’occupation due assimilable au montant des loyers, sauf à la faire bénéficier d’un enrichissement sans cause, avec les sommes revendiquées,

II – confirmer le jugement parte in qua en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation de la SA FICI in solidum avec la SCI 4 M à indemniser les préjudices de la société locataire,

— débouter la SAS Parcours de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident.

— débouter la SCI 4 M de sa demande de relevé et garantie à l’encontre de la SA FICI, au besoin après compensation avec des dommages et intérêts de même montant pour n’avoir pas sollicité de la société locataire une indemnité d’occupation,

à tout le moins,

— condamner la SCI 4 M à relever et garantir la SA FICI de toute condamnation prononcée contre elle.

— condamner la SA Axa France Iard à garantir la SA FICI de toute condamnation sous réserve de la franchise contractuelle,

— condamner in solidum la société Parcours et la SCI 4 M au paiement de la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2021, la société Axa France Iard demande à la cour de :

vu les articles 1240 et 1991 et suivants du code civil,

— réformer le jugement,

en conséquence, statuant à nouveau :

à titre principal,

— débouter la société Parcours de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société 4 M de sa demande de relevé et garantie à l’encontre de la concluante,

— condamner la société Parcours au paiement de la somme de 4.000 ' sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Parcours aux entiers dépens distraits au profit de Maître Julie Fehlmann , avocat aux offres de droit,

à titre subsidiaire,

si par exceptionnel la cour de céans devait dire que la responsabilité de la société FICI pouvait

être engagée sur le terrain délictuel,

— condamner la SCI 4M à relever et garantir la société Axa de toute condamnation prononcée à son encontre.

à défaut,

— limiter la garantie Axa aux seuls préjudices liés à l’impossibilité d’usage des lieux du fait du manquement au devoir de conseil de la société FICI seuls garantis par le contrat Axa,

— limiter la garantie Axa au montant de 305 000 euros tel que prévu au contrat Axa,

— déduire la franchise de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros tel que prévu au contrat Axa,

— réduire à de plus justes proportions l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS

1-sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Parcours

Selon l’article 564 du code de procédure civile :A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un

L’article 565 du même code ajoute : Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code dispose :Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Enfin, selon l’article 123 du code de procédure civile : Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

— sur la recevabilité de la demande de la SCI 4 M, bailleresse appelante, en paiement d’indemnités d’occupation

L’article 567 du code de procédure civile dispose :Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

L’article 64 du code de procédure civile ajoute :Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

La SCI 4 M, appelante, présente à hauteur d’appel, une demande, non déjà présentée en première instance, tendant à obtenir, de la preneuse intimée, des indemnités d’occupation des lieux loués, en cas de résolution judiciaire du bail et ce en ces termes : en cas de résolution du contrat de bail, condamner la société Parcours à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 7800 ' par mois à compter de la prise de possession des lieux (8.02.2012) jusqu’au départ des lieux (30.08.2019) »

S’il est exact que l’appelante n’avait pas déjà présenté une telle demande en première instance, cette nouvelle demande d’indemnités d’occupation, ainsi formulée par la bailleresse appelante à hauteur d’appel, constitue une demande reconventionnelle prévue par l’article 64 du code de procédure civile. En effet, si la société bailleresse est appelante du jugement critiqué, elle garde néanmoins la qualité de défenderesse originaire qu’elle possédait dans le cadre du procès de première instance. La société 4 M avait en effet été assignée par la société Parcours par acte d’huissier du 22 décembre 2015. De plus, cette demande en paiement d’indemnités d’occupation tend à obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions en résolution et en indemnisation de la société intimée.

Rejetant la fin de non-recevoir soulevée par l’intimée, tirée du caractère nouveau de la demande de l’appelante, la cour déclare recevable la demande de la SCI 4 M en paiement d’indemnités d’occupation.

— sur la recevabilité des demandes de la société FICI, agence immobilière intimée

La société Parcours demande à la cour de déclarer irrecevables, comme nouvelles, les prétentions suivantes de la société FICI :

— prononcer la résolution du bail imputable à la non-conformité du PLU mais limiter son imputation à la SA FICI à concurrence de 30% ,

— limiter dans l’hypothèse d’une condamnation, la responsabilité de la SA FICI dans les préjudices subis par la SA Parcours à hauteur de 10% et ce encore à l’exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération de la SA FICI,

— prononcer le cas échéant la compensation entre le montant de l’indemnité d’occupation due assimilable au montant des loyers, sauf à la faire bénéficier d’un enrichissement sans cause, avec

les sommes revendiquées.

— l’irrecevabilité pour défaut de droit à agir, des demandes de nullité, de résiliation et/ou de résolution du bail en l’état de la résiliation amiable du 8 novembre 2019.

La première demande de la société FICI (limitation de l’imputation de la résolution à la société FICI 0 hauteur de 30 %) ne peut qu’être déclarée recevable, tendant à faire écarter les prétentions adverses (la bailleresse et la preneuse sollicitant des indemnités de sa part).

La deuxième demande de la société FICI (demande de limitation de sa responsabilité à hauteur de 10 % avec certaines exclusions) est recevable, constituant le complément nécessaire de sa demande déjà présentée en première instance de limitation de sa responsabilité et tendant, en tout état de cause, aux mêmes fins (obtenir une limitation de sa responsabilité). En tout état de cause, ladite demande tend à faire écarter une prétention adverse (demande de l’intimée, la société preneuse, de condamner la bailleresse à l’indemniser in solidum avec la bailleresse au titre de divers préjudices en lien avec leurs fautes commises).

La troisième demande de la société FICI (compensation entre le montant de l’indemnité d’occupation due assimilable au montant des loyers) est recevable, l’article 564 du code de procédure civile prévoyant justement sans aucune ambiguïté que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation.

Enfin, concernant la dernière demande de la société FICI, tendant à l’irrecevabilité, pour défaut de droit d’agir, de la demande de la preneuse de nullité, résiliation ou résolution du bail, celle-ci est nécessairement recevable, en application de l’article 123 du code de procédure civile, précédemment reproduit, selon lequel les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. Ainsi, la société FICI était fondée à soulever, pour la première fois en cause d’appel, une fin de non-recevoir.

Finalement, la cour rejette toutes les fins de non-recevoir de la société Parcours et déclare recevables les demandes de la SCI 4 M et de la société FICI dirigées à son encontre.

2-sur la fin de non-recevoir soulevée par la société FICI

Selon l’article 1199 du code civil :Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

L’article 1200 du même code ajoute :Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.Ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait.

La société Parcours, preneuse, demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011 à effet au 8 février 2012 aux torts exclusifs de la SCI 4M. A titre subsidiaire, l’intimée sollicite l’annulation ou la résiliation judiciaire de ce même bail.

Pour s’opposer aux demandes tant principales que subsidiaires de la société preneuse (de résolution judiciaire, d’annulation et de résiliation judiciaire du bail commercial), la société FICI rétorque, en défense, que la société Parcours n’a pas le droit d’agir du chef desdites demandes, invoquant le protocole du 8 novembre 2019, aux termes duquel elles ont convenu ensemble d’une résiliation anticipée du bail à effet du 1 er septembre 2019.

Toujours selon la société FICI, ce protocole implique un certain nombre de conséquences, à savoir :

— un tel accord présuppose et confirme la validité de la formation dudit bail, la reconnaissance de la résiliation amiable impliquant nécessairement la reconnaissance de sa validité première et l’impossibilité d’en prononcer la nullité,

— cet accord a mis fin au bail à la date convenu entre les parties soit au 1er septembre 2019, de sorte qu’il rend également irrecevable toute demande visant à le résoudre ou le résilier judiciairement une seconde fois sauf cause nouvelle, ce qui n’a pas été le cas.

Tout d’abord, la société FICI, même si elle est seulement une personne tierce au protocole du 24 octobre 2019 qu’elle invoque, est néanmoins fondée à s’en prévaloir, en application de l’article 1200 du code civil.

Toutefois, contrairement à qui est affirmé à tort par l’agence immobilière, ledit protocole est équivoque concernant l’éventuelle volonté de la preneuse de renoncer à solliciter une annulation, une résolution ou résiliation judiciaire du bail commercial, quand bien même les parties se sont entendues sur le principe d’une résiliation amiable anticipée.

En effet, cet acte ne comporte aucune clause interdisant à la preneuse d’exercer son droit de solliciter, devant les tribunaux, une annulation, une résolution ou une résiliation du bail commercial litigieux.Bien au contraire, le protocole d’accord définit rigoureusement sa portée en précisant qu’il :'n’a vocation qu’à régir exclusivement le principe de la résiliation anticipée du bail conclu entre les parties, à savoir avant l’échéance du 31 décembre 2020".

Toujours sur le fait que le protocole d’accord n’interdit aucunement à la société preneuse de solliciter en justice l’annulation, la résolution ou résiliation judiciaire du bail commercial celui mentionne encore que :

— la société Parcours estime que les locaux pris à bail sont impropres à leur usage et non conformes à leur destination,

— il convient de préciser à cet égard qu’un litige est actuellement en cours devant le tribunal de grande instance de Grasse (…),

— indépendamment de cette procédure en cours, les parties se sont entretenues pour mettre un terme audit bail de manière anticipée au 31 août 2019,

— les parties déclarent ainsi garder l’entier bénéfice de leurs droits, demandes et prétentions, telles que notamment exposées dans le cadre de la procédure visée en préambule, ainsi que toutes autres demandes ou moyens qui ne concerneraient pas le principe de la résiliation anticipée du bail dont s’agit .

Ainsi, nonobstant la signature de ce protocole de résiliation anticipée du bail commercial au 31 août 2019 et de libération des lieux loués depuis le 30 août 2019, la commune intention des parties était de ne pas imposer à la société Parcours, preneuse, de cesser la procédure en cours et de ne pas lui interdire de solliciter un mode de cessation judiciaire du bail commercial.

En conséquence, la cour déclare recevables les demandes de la société Parcours de résolution, résiliation judiciaire et d’annulation du bail commercial.

3-sur le bien fondé de la demande de la société Parcours de résolution judiciaire du bail commercial

Selon l’article 1184 du code civil :La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 1728 du code civil ajoute : Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1719 du code civil dispose: Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantation

Selon l’article 1720 du code civil :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

La preneuse sollicite la confirmation du jugement, qui prononce la résolution judiciaire, du bail commercial et fait valoir plusieurs graves manquements contractuels commis par la bailleresse à son obligation de délivrance conforme du bien loué.

La preneuse précise que la destination contractuelle prévue au bail commercial contrevient tant aux dispositions du PLU de la commune de [Localité 1] que, plus généralement, aux règles du code de l’urbanisme. Elle met encore en avant des désordres affectant le terrain loué et notamment des affaissements qui se sont aggravés au cours du bail au point qu’environ 50 % de la zone réservée au stationnement est devenue inexploitable.

— sur le grief tiré de l’absence de conformité de la destination contractuelle au PLU de la commune de [Localité 1] et aux règles de l’urbanisme

Sur l’irrégularité de la destination contractuelle du bail, au regard du PLU et des règles de l’urbanisme, la preneuse précise que le jugement correctionnel rendu le 19 octobre 2017 a retenu l’existence de deux infractions distinctes pour des faits commis le 8 février 2012, pour lesquels la SCI 4M, tout comme son représentant légal, ont été condamnés :

— d’une part, une infraction aux dispositions du PLU de la Commune de [Localité 1] :

— d’autre part, une infraction à d’autres dispositions du code de l’urbanisme, tenant à la réalisation irrégulière d’une aire de stationnement, sans permis d’aménager.

Concernant l’argument de la bailleresse, tiré de l’obtention d’un permis de construire en vue de la création de places de stationnement sur les parcelles louées, la preneuse rétorque qu’un tel permis ne rend pas le site conforme à ses activités compte tenu des prescriptions du PLU de la commune de [Localité 1] interdisant l’exploitation des parcelles en cause en vue d’y développer une activité de vente du véhicules.La preneuse ajoute que le PLU interdisait sur ladite zone (UD1) toute activité impliquant le dépôt de véhicules à ciel ouvert et toute occupation et utilisation du sol suite aux risques naturels GAE5, l’empêchant ainsi d’exercer son activité.

Pour s’opposer à la demande de la preneuse de résolution judiciaire du bail commercial, la preneuse rétorque que :

— il n’existe aucune non-conformité au regard de l’activité du locataire et par rapport au PLU de la commune,

— la locataire a exploité et ne peut donc se prévaloir d’une absence de respect de l’obligation de délivrance, son chiffre d’affaires ayant en outre augmenté sur la période,

— en tout état de cause, la résiliation prononcée par le tribunal ne peut avoir d’effet que pour l’avenir c’est-à-dire à compter de |'assignation du 24 mars 2016 et à proportion seulement de son préjudice réel, qui n’est pas établi en l’espèce,

Pour s’opposer à la résolution judiciaire du bail commercial, la société FICI soutient, pour ce qui est du grief relatif au PLU de la Commune de [Localité 1] que :

— la société preneuse a continué à exploiter les locaux donnés à bail jusqu’à son départ des locaux d’un commun accord et n’a jamais justifié avoir cessé de les utiliser,

— la société Parcours est restée plus de 7 années sur les lieux,

— son chiffre d’affaires a été en constante augmentation,

— elle n’a fait l’objet d’aucune condamnation ni interdiction d’exercer et un permis de construire régularisant la situation a été obtenu le 4 juillet 2017.

En l’espèce, la destination contractuelle des locaux loués est prévue à l’article 3 du contrat de bail commercial liant les parties du 17 novembre 2011 en ces termes: ' Le preneur utilisera les locaux loués pour y exercer les activités suivantes :Location longue durée de véhicules de tourisme et de véhicules utilitaires de moins de3,5 tonnes de charge utile sans mise à disposition de chauffeur, le négoce (achat et vente) de véhicules neufs et d’occasion, courtage d’assurance et activité garage mécanique. »Ainsi, le bail commercial litigieux autorise la preneuse, de façon générale, à manipuler des véhicules, ce qui implique le dépôt de ces derniers sur les terrains loués.

Ensuite, il est de principe que le bailleur doit remettre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle et que, tenu d’une obligation de délivrance, il doit prendre en charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail. Cette obligation du bailleur concerne tous les travaux s’avérant nécessaires pendant la durée du bail pour la mise en conformité aux normes de sécurité.

La société bailleresse ne démontre aucunement que la preneuse aurait exercé une activité qui aurait évolué pour ne plus être conformé à la destination contractuelle initialement prévue par le bail commercial du 17 novembre 2011. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, il sera donc considéré que la preneuse a toujours pratiqué l’activité commerciale prévue au bail commercial.

Concernant le PLU de la commune de [Localité 1] et ses incidences sur l’activité commerciale autorisée par le bail, les extraits versés aux débats par la preneuse, approuvés par la commune le 10 octobre 2010, soit un peu plus d’une année avant la conclusion du bail, prévoient en particulier les règles suivantes : l’article UD 1, en son article 1-1, intitulé 'occupations et utilisations interdites', interdit les dépôts à ciel ouvert de véhicules et de matériels, les constructions destinées à l’industrie et à l’entrepôt, tandis qu’en son article 1-2 intitulé 'dans les zones soumises à des risques naturels de mouvements de terrain de grande ampleur ( GA 5), d’inondations et de feux de forêt’ toutes les occupations et utilisations du sol autres que celles indiquées à l’article UD2.2.

De plus, le tribunal correctionnel de Grasse, par jugement du 5 février 2019, a déclaré le représentant légal de la bailleresse, ainsi que la bailleresse elle-même, coupable des deux faits délictuels suivants commis le 8 février 2012 à Mougins :

— une infraction aux dispositions du plan local d’urbanisme ou du plan d’occupation des sols, notamment dans ses articles UD, infraction caractérisée par l’exploitation de parcelles en vue de développer l’activité de vente de véhicules, par la présence de nombreux véhicules mis à la vente aux particuliers sur un parc de stationnement à ciel ouvert (présence de 95 véhicules, le parc pouvant recevoir jusqu’à 130 véhicules), aménagement du bâtiment à l’étage en bureaux commerciaux et au rez de chaussée en parking garage,

— une infraction au code de l’urbanisme qui consistait en la réalisation irrégulière d’aire de stationnement, de dépôt de véhicules ou de garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs.

Les pièces précédentes démontrent que, à l’endroit où la preneuse louait les parcelles litigieuses, une partie des activités commerciales permises par le bail commercial étaient pourtant interdites tant par le PLU que par le code de l’urbanisme et notamment :

— l’aire de dépôt de véhicules,

— l’exploitation de parcelles en vue de développer une activité de vente de véhicules.

Ainsi, la destination contractuelle des lieux, en ce qu’elle prévoit notamment la vente de véhicules neufs et d’occasion, une activité de garage mécanique et de location de véhicules contrevient donc au PLU et aux règles du code de l’urbanisme.

Concernant la licéité des activités commerciales prévues par le bail commercial, il importe peu de savoir que seule la bailleresse a été reconnue coupable et non la preneuse dès lors que la destination contractuelle du bail est bien, pour sa part, illicite au regard du PLU et du code de l’urbanisme.

S’agissant de l’argument de la bailleresse, selon laquelle la situation serait régularisée par l’obtention d’un permis de construire le 4 juillet 2017, la cour observe que ce fait n’a pas empêché la condamnation de son gérant par le tribunal correctionnel le 5 février 2019. En outre, rien ne permet de démontrer que le PLU aurait été modifié et que, désormais, l’activité commerciale autorisée serait conforme à ce dernier.

La preuve d’un important manquement contractuel de la bailleresse (en rapport avec une absence de conformité du bail commercial aux règles du PLU de [Localité 1] et au code de l’urbanisme), à son obligation de délivrance conforme des lieux loués pendant la durée du bail, est bien rapportée, étant précisé que ce manquement existe dès la conclusion du bail commercial.

— sur le grief relatif aux désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination

Toujours pour tenter d’obtenir la résolution judiciaire du bail commercial, aux torts de la bailleresse, la preneuse affirme que le terrain est en outre affecté par d’importants désordres, rendant l’ouvrage impropre à sa destination, précisant qu’à raison de ce phénomène de fontis de dissolution, c’est environ 50 % de la zone réservée au stationnement sur le site litigieux qui était inexploitable.

Concernant les manquements contractuels reprochés relatifs aux désordres des parcelles, la bailleresse estime que les dires de la preneuse sont surévalués, précisant que, selon cette dernière elle-même, lesdits désordres resteraient limités à moins d’un quart du terrain et ne l’affecteraient pas dans sa totalité.

Toutefois, il résulte des pièces produites par la preneuse que les zones d’affaissement et les désordres du terrain loué, constatés par l’expert judiciaire, sont importants, se sont aggravés au fil du temps et ont des conséquences importantes en termes de sécurité pour les biens et les personnes fréquentant le site, qu’il s’agisse des employés ou du public.

Ainsi, tout d’abord, le rapport d’expertise judiciaire, déposé en l’état, intitulé 'compte rendu par l’expert de l’accedit n°1 en date du 22 janvier 2014", mentionne que la réalité des désordres invoqués par la preneuse a été vérifiée, puis constate des affaissements de terrain sous la forme d’une fissure et de trois zones d’affaissement sur l’aire de stationnement.

Sur la consistance exacte de ces désordres affectant les lieux loués, l’expert judiciaire précise qu’il existe notamment, sur le grand parking extérieur, une zone d’environ 7 sur 14 mètres, affectée au stationnement et à l’exposition de véhicules, comportant une partie en enrobé, avec une fissure d’environ 1 m 50 de long. Il relève encore une zone d’affaissement de 1 mètre carré sur une profondeur de l’ordre de 50 cm ainsi qu’une autre zone d’affaissement de l’ordre de 2 mètres carrés sur une profondeur de 30 cm.

Concernant ensuite la date d’apparition et l’origine desdits désordres, l’expert judiciaire indique que ces derniers remontent au 2ème trimestre 2012 et qu’ils proviennent de travaux mal exécutés par la SCI 4M. Ils rendent, selon lui, l’ouvrage impropre à sa destination, précisant, sur ce point, que certaines parties des zones de stationnement et d’exposition des véhicules ne peuvent être utilisées.

Si ce rapport d’expertise judiciaire a été déposé en l’état, les autres pièces produites par la bailleresse, ainsi que les débats, ne permettent pas de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, de sorte que la cour s’appuiera, tout comme le tribunal, sur ce rapport. La preneuse produit ainsi 6 constats d’huissier de justice successifs, dressés entre novembre 2012 et juin 2014, corroborant l’avis de l’expert judiciaire et établissant le caractère évolutif des désordres.

Ainsi, aux termes d’un premier procès-verbal dressé le 7 novembre 2012, il a ainsi été constaté que: « (') une surface d’environ 2,50 x 2,50 m s’est nettement affaissée de 20 à 30 cm avec formation d’un trou profond en partie centrale. Monsieur [C] nous déclare que le trou était de 1 m de profondeur environ et a été depuis en partie comblé. La zone est balisée et interdite. (') M. [C] nous rappelle qu’en voulant évacuer la zone, une Renault Clio st restée la roue avant gauche bloquée dans le trou ».

Un second procès-verbal le 3 décembre 2012, relève :« (..) qu’à l’endroit où un affaissement de 2,50 x 2,50 m de côté était déjà constaté par notre ministère le 7 novembre 2012, s’est produit un autre affaissement plus spectaculaire, puisqu’il atteint désormais 3 m de diamètre x 0,80 m de profondeur environ. La surface de stationnement sur le parking est réduite de 20 à 25 m² autour de cet affaissement qui s’est aggravé ».

Un troisième procès-verbal d’huissier de justice établi le 20 février 2013 énonce : « Le rebord du parking recouvert d’enrobé s’est affaissé sur 1 m de longueur environ. En dessous de l’enrobé, un trou profond s’est formé ».

Le quatrième procès-verbal dressé le 28 août 2013 mentionne :« Nous constatons qu’immédiatement au sud de la dalle de béton s’est produit un nouvel affaissement de près de 5 m de diamètre. L’angle de l’enrobé des voies de circulation est lui-même fissuré. La fissure a 3 m de longueur environ et un aspect récent. Les véhicules stationnés sur la zone gravillonnée affaissée penchent ».

Le dernier procès-verbal de constat, en date du 4 juin 2014 retient :« Le trou a désormais 1 m de diamètre et 1,50 m de profondeur environ. La circonférence du trou s’élargit au plus profond. Autour du trou, le parking s’est nettement affaissé. En bordure, un affouillement s’opère sous une dalle de béton. La zone en enrobé voisine présente trois fissurations ouvertes en diagonale et parallèle. Une zone balisée autour de l’affaissement occupe une surface de 8 m X 8 m environ. Le stationnement est impossible à l’arrière de cette zone balisée».

La preneuse établit que les terrains loués présentent de multiples zones d’affaissement évolutives, d’une certaine gravité, présentant un risque pour les personnes et les biens et affectant de façon importante son activité commerciale prévue au bail, et ce depuis le 2ème trimestre 2012.

Si la bailleresse estime que la locataire s’est opposée à la réalisation de travaux nécessaires pour remédier aux désordres, aucune faute ne saurait être retenue contre cette dernière, qui a pu craindre de nouvelles défaillances sur ce point de la bailleresse et qui a pu vouloir se ménager des preuves des désordres. L’expert judiciaire, dans un courrier du 9 juillet 2013, indique d’ailleurs que 'les travaux de remise en état seront de grande ampleur', de sorte que la preneuse a pu légitimement avoir des craintes pour la pérennité de son commerce si des travaux adéquats avaient été mis en oeuvre.

La société Parcours démontre un deuxième grave manquement contractuel commis par la société bailleresse, à son obligation de délivrer un bien immobilier conformé à la destination contractuelle prévue par le bail commercial, ledit manquement se manifestant depuis le 2ème trimestre 2012.

Compte tenu, d’une part, de la multiplicité et de la gravité des manquements contractuels commis par la bailleresse et, d’autre part, du fait que l’absence de conformité du bail commercial aux règles du PLU et au code de l’urbanisme existe depuis la souscription du bail , le prononcé de la résolution judiciaire du bail commercial était justifié.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011, sauf à préciser que cette résolution produit effet dés le 1er janvier 2012, conformément à la demande de la preneuse sur ce point.

La cour, qui a fait droit à la demande principale de la preneuse en résolution judiciaire du bail commercial, n’a donc pas à examiner les demandes subsidiaires de cette dernière, en annulation et en résiliation judiciaire du même bail.

3-sur la demande de preneuse en restitution de sommes

Il est de principe que la résolution met fin au contrat et entraîne des restitutions.

La bailleresse doit donc restituer les loyers qui lui ont été versés par la preneuse depuis le 1er janvier 2012, étant précisé qu’elle ne conteste pas le montant réclamé à ce titre par cette dernière.

Infirmant le jugement, la cour condamne la bailleresse payer à la société Parcours la somme de 789.469,50 euros TTC en restitution des loyers, charges, taxes et accessoires facturés depuis la prise d’effet du bail le 1 er janvier 2012 et ce jusqu’au 31 août 2019, date de libération anticipée des locaux.

4-sur les responsabilités à l’égard de la preneuse

Vu les articles 1147 et 1382 du code civil,

Pour la société preneuse, si la bailleresse est responsable, l’agence immobilière a aussi engagé sa responsabilité à son égard, en lui ayant proposé à la location un terrain incompatible avec l’exercice de ses activités, alors qu’elle était pleinement informée du projet de la concluante et de la spécificité de ses activités. Elle ajoute que la société FICI a commis une faute, en ne recherchant pas si la situation juridique du bien lui permettait de mener à bien son projet et en lui faisant courir un risque pénal, compte tenu du PLU de la commune ce [Localité 1], interdisant expressément l’exercice de telles activités.

Pour se défendre et dénier toute responsabilité contractuelle à l’égard de la société locataire, l’agence immobilière rétorque :

— le bail commercial conclu entre la société Parcours et 4 M stipule expressément : « le preneur s’engage à ce que les locaux soient en parfaite conformité avec les règlements administratifs inhérents à son activité. » ,

— quand bien même elle était au courant de l’activité de la société Parcours, elle ne pouvait se douter que cette dernière entreposerait sur le terrain 95 véhicules,

— la société Parcours est un professionnel aguerri aux affaires puisque la société est immatriculée depuis le 30 décembre 1994 au registre du commerce. Celle-ci devait donc également se renseigner sur les possibilités d’exercer son activité sur les lieux loués d’autant plus que cette obligation lui incombait selon le bail commercial conclu,

— cette faute de la victime a concouru à la réalisation de son propre préjudice à hauteur de la moitié.

De son côté, l’assureur estime que l’agence immobilière n’engage aucunement sa responsabilité à l’égard de la preneuse, soutenant :

— la responsabilité de la société FICI est recherchée sur le fondement de l’article 1993 du code civil, soit la responsabilité du mandataire. Toutefois, aucun mandat n’est versé au débat par la société Parcours,

— la société FICI n’a été mandatée que par la SCI 4M, bailleresse, afin de louer les locaux litigieux,

— la responsabilité de la société FICI ne pourra donc être recherchée que sur le fondement délictuel car il n’existe aucun rapport contractuel avec la société Parcours,

— il appartenait au bailleur de transmettre les éléments nécessaires à son mandataire afin que celui-ci puisse trouver un locataire qui puisse jouir paisiblement des lieux loués, notamment en

exerçant l’activité souhaitée,

— les travaux effectués par le bailleur après la signature du bail commercial ont aggravé la situation.

— bien plus encore le bail commercial conclu entre la société Parcours et 4 M stipule expressément : « le preneur s’engage à ce que les locaux soient en parfaite conformité avec les règlements administratifs inhérents à son activité. »

Il est de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel mais à la condition que ce manquement lui ait causé un préjudice personnel. Le tiers n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

Par ailleurs, dans le cadre de son devoir d’information et de conseil, le rédacteur du bail doit vérifier que le locataire remplit les conditions requises pour l’exploitation du fonds si le bail respecte les règles d’urbanisme.

Enfin, l’agent immobilier, rédacteur d’acte, doit supporter un devoir de conseil en vérifiant la validité et l’efficacité des actes qu’il confectionne.

En l’espèce, l’agence immobilère FICI peut engager sa responsabilité tant délictuelle que contractuelle, à l’égard de la preneuse.

S’agissant de sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société Parcours, cette dernière,, tierce au mandat de recherche confié par la bailleresse à l’agence immobilière, peut invoquer, un manquement contractuel commis par la société FICI à l’encontre de la bailleresse ainsi qu’un préjudice personnel en lien avec ce manquement.

La preneuse peut aussi invoquer la responsabilité contractuelle directe de la société FICI à son encontre, l’agence immobilière ayant eu la qualité de rédacteur du bail commercial et ayant commis des manquements à son devoir de conseil.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le bail commercial litigieux, rédigé par la société FICI, auquel elle a prêté son concours, ne pouvait avoir qu’une efficacité juridique très limitée, au regard de la destination contractuelle stipulée ainsi que du code de l’urbanisme et du PLU de la commune de [Localité 1].

Compte tenu de l’incompatibilité du bail commercial avec les règles d’urbanisme de la commune de [Localité 1], l’agence immobilière FICI a commis une négligence fautive et a manqué en sa qualité de rédacteur du bail commercial irrégulier, à son devoir de conseil envers la preneuse, ne s’étant pas suffisamment assurée de la validité et de l’efficacité du bail commercial confectionné par ses soins. La société FICI engage donc sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Parcours.

La société FICI, agence immobilière, engage encore sa responsabilité délictuelle à l’égard de la même, ayant commis un manquement contractuel à l’égard de la SCI 4 M, manquement qui a causé un préjudice à la preneuse. En effet, aux termes du mandat non-exclusif de recherche immobilière du 12 septembre 2011, conclu avec la bailleresse, la société FICI devait trouver un preneur et, surtout, 'entreprendre , d’une façon générale, toutes les démarches nécessaires à la bonne commercialisation du bien'. Or, l’agence immobilière a manqué à son devoir contractuel, dû à la bailleresse, de faire les démarches nécessaires pour parvenir à la bonne commercialisation du bien.

Concernant le moyen en défense de l’agence immobilière, relatif au fait que la société Parcours serait une professionnelle aguerrie aux affaires, qui aurait donc également dû se renseigner sur les possibilités d’exercer son activité sur les lieux loués, il convient de rappeler que l’agence immobilière, tenue d’un devoir de conseil et d’efficacité juridique du bail commercial, n’était pas déchargée de son devoir de conseil par les compétences personnelles de la preneuse.

En outre, si le bail commercial stipule effectivement : « le preneur s’engage à ce que les locaux soient en parfaite conformité avec les règlements administratifs inhérents à son activité. » , cette clause contractuelle n’indique pas pour autant que l’agence immobilière était déchargée de son obligation de conseil à l’égard des parties et ne prévoit pas non plus que les parties s’engageaient à ne pas former un recours en responsabilité contre elle.

Par ailleurs, cette clause signifie seulement qu’au cours de l’exécution du bail commercial, il incombait à la société preneuse de se conformer aux règlements administratifs régissant son activité mais elle ne déchargeait ni la bailleresse de son obligation de délivrance conforme aux termes du bail commercial, ni l’agence immobilière de son devoir de conseil notamment au regard des règles d’urbanisme.

Si l’assureur de l’agence immobilière soutient que les travaux effectués par le bailleur après la signature du bail commercial ont aggravé la situation, il n’en demeure pas moins qu’elle a commis une faute personnelle en ayant manqué à son devoir de conseil àl’égard de la preneuse. Le bailleur a certes manqué à son obligation de délivrance d’un terrain non affecté par des fontis de dissolution mais l’agence immobilière a, pour sa part, manqué à ses devoirs de conseils dus envers le bailleur et la preneuse, quant à l’irrégularité de la destination contractuelle des lieux au regard du PLU et du code de l’urbanisme.

La bailleresse et l’agence immobilière ont toutes deux commis des fautes à l’origine de l’inefficacité juridique du bail commercial, tandis que la bailleresse est l’unique responsable des graves désordres affectant les lieux loués.

A l’égard de la preneuse, la responsabilité de l’agence immobilière est pleine et entière , de sorte que la cour rejette les demandes de la société FICI de prononcer la résolution du bail imputable à la non-conformité du PLU mais de limiter son imputation à la SA FICI à concurrence de 30 %. La cour déboute également l’agence immobilière intimée de sa demande de limitation de responsabilité à hauteur de 10 % à l’exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération.

Conformément à la demande de la société Parcours, la cour dit que la bailleresse, l’agence immobilière et l’assureur de cette dernière seront tenus in solidum des dommages-intérêts dus à l’intéressée (sous réserve, pour l’assureur, des limitations de son assurance comme il sera indiqué plus loin dans l’arrêt).

5-sur les dommages-intérêts sollicités par la société Parcours contre la bailleresse, l’agence immobilière et l’assureur de cette dernière

— sur la somme de 31.270,64 Euros TTC au titre des frais de déménagement

Compte tenu de la résiliation du bail commercial, en lien avec son absence de conformité avec les règles de l’urbanisme de la commune de [Localité 1], la société Parcours a dû déménager et financer ce dernier.Le déménagement n’est pas lié au protocole amiable de résiliation anticipé du bail commercial, mais bien aux fautes initiales de la bailleresse et de l’agence immobilière, en particulier au regard de l’absence de conformité du bail commercial aux règles de l’urbanisme de la commune de [Localité 1].

Compte tenu des pièces produites par la preneuse, concernant le coût du déménagement, la cour confirme l’évaluation du premier juge des dommages-intérêts, à hauteur de 26 399,64 euros.

— sur la somme de 121.138,72 euros TTC au titre du différentiel de loyers et charges

La société Parcours sollicite la condamnation des autres parties à lui régler la somme de 121 138,72 euros correspondant à l’écart entre les loyers et charges facturés par la SCI 4M et ceux réglés par la société Parcours pour les nouveaux locaux loués à Nice, entre la date du départ anticipé le 30 août 2019 et le terme du bail, fixé au 31 décembre 2020 Toutefois, le préjudice allégué n’est pas en rapport avec les fautes commises par la bailleresse et l’agence immobilière, ce dernier découlant d’un choix locatif fait par la preneuse.

La cour rejette la demande en indemnisation de la preneuse à ce titre et confirme le jugement sur ce point.

— sur la somme de 24.507 euros TTC au titre des frais de transport et de stockage

La preneuse sollicite une indemnité de 24 507 euros au titre des frais qu’elle a engagés en raison de l’arrêt de son activité de vente de véhicules d’occasion sur le site loué par la SCI 4M.Au regard de la seule pièce communiquée par la preneuse sur l’évaluation de ce préjudice (un tableau rédigé par ses soins non corroboré par des factures et devis), la cour estime qu’une somme de 9300 euros de dommages-intérêts assurera la réparation intégrale dudit préjudice.

— sur la somme de 6.621,28 euros en lien avec les salariés

La preneuse sollicite une indemnité de 6621,28 euros au titre des frais engagés pour la relocalisation des salariés (déménagement, transport).Au regard des pièces parcellaires produites sur ce préjudice, qui, s’il existe, demeure flou dans son étendue, la cour estime qu’une somme de 1500 euros de dommages-intérêts assurera la réparation intégrale dudit préjudice.

— sur la somme de 200 0000 euros au titre préjudice de la perte de chance de percevoir des gains

Vu les articles 1149, 1150 et 1151 anciens du code civil,

La société Parcours allègue subir un préjudice constitué par la perte de chance de réaliser une marge brute en raison de l’impossibilité d’exercer l’ensemble des activités prévues au bail du 17 novembre 2011. Elle sollicite, en réparation, une indemnité à hauteur de 200.000 euros.

Les éléments de preuve parcellaires produits aux débats par la société Parcours ne permettent pas d’établir une perte de chance de réaliser une marge brute, ce d’autant que la preneuse ne conteste pas les dires de la bailleresse selon lesquels, sur le seul site de Mougins, son chiffre d’affaire est de 6,5 millions d’euros avec un résultat de 700.000 euros en 2011 et selon lesquels les revenus nets annuels de la SCI 4M sont réguliers et sont de l’ordre de 50.000 euros par an.

La cour confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de la société Parcours d’indemnisation à hauteur de 200 000 euros.

sur les préjudices d’image et moraux allégués

La société preneuse sollicite les condamnations de la bailleresse, de l’agence immobilière et de l’assureur de cette dernière à l’indemniser à hauteur 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image et de son préjudice moral.

S’agissant du préjudice d’image, la preneuse ne rapporte pas la preuve de ce préjudice, n’ayant pas été condamné par le tribunal correctionnel et rien ne permettant de dire qu’elle aurait souffrirait d’un déficit d’image. Le préjudice moral n’est pas davantage établi, la société Parcours étant une structure importante qui ne justifie pas d’une désorganisation de ses services en lien ave les faits ou d’une démotivation de ses équipes.

Confirmant le jugement, la cour rejette la demande de la preneuse de dommages intérêts en lien avec un préjudice d’image et moral.

— sur la garantie de l’assureur de l’agence immobilière

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

En l’espèce, si la société Axa affirme que sa garantie serait limitée aux seuls préjudices liés à l’impossibilité d’usage des lieux du fait du manquement au devoir de conseil de la société FICI seuls garantis par le contrat Axa, cette exclusion de garantie ne ressort pas suffisamment des termes de la police d’assurance du 22 février 2011 produite aux débats.

En conséquence, la cour rejette la demande de la société Axa de dire que sa garantie sera limitée aux seuls préjudices liés à l’impossibilité d’usage des lieux.

En revanche, faute de contestation précise des autres parties sur ce point, la cour :

— limite la garantie Axa au montant de 305 000 euros tel que prévu au contrat Axa,

— déduit la franchise de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros tel que prévu au contrat d’assurance.

Finalement, la cour condamne in solidum les sociétés 4 M , FICI , Axa France Iard (sous réserve, pour l’assureur, des limitations de garantie précédentes) à payer in solidum à la société Parcours les sommes suivantes :

-26 399,64 euros au titre des frais de déménagement,

-1500 euros en lien avec le coût d’accompagnement des salariés,

-9 300 euros au titre des frais de transport et de stockage.

6-sur les demandes indemnitaires de la preneuse contre l’agence immobilière et l’assureur

Vu l’ancien article 1147 du code civil,

L’article 17 du bail commercial conclu le 17 novembre 2011 prévoit 'les honoraires de négociation des présentes, dus par le preneur, s’élèvent à la somme de 12 000 euros'.

La société preneuse sollicite la condamnation de la société FICI, garantie par la société Axa France Iard, à lui rembourser la somme de 12.000 euros, au titre des honoraires versés pour la négociation et de la conclusion du bail du 17 novembre 2011.Compte tenu de sa défaillance dans son devoir de conseil et d’information, l’agence immobilière n’a pas assuré l’efficacité juridique du bail commercial confectionné par ses soins, lequel a été résolu dés l’origine.La société Parcours, preneuse, a donc déboursé, en pure perte et par la faute de l’agence immobilière, des honoraires à hauteur de 12 000 euros.

Le jugement est confirmé en ce qu’il condamne la société FICI, garantie par son assureur la société Axa France Iard, à rembourser à la société Parcours la somme de 12 000 euros au titre des honoraires versés, sauf à préciser que la garantie Axa est limitée au montant de 305 000 euros et sauf à déduire la franchise de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros tel que prévu au contrat d’assurance.

7-sur la demande la bailleresse d’indemnités d’occupation

La bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse, en cas de résolution judiciaire du bail commercial (ce qui est le cas en l’espèce), à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 7800 euros par mois à compter de la prise de possession des lieux (8.02.2012) jusqu’au départ des lieux (30.08.2019)

Il est de principe qu’à compter de la date d’effet de la résolution du bail , le preneur dont le bail est résolu devient redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun, sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil.

En l’espèce, il est acquis aux débats que, jusqu’à la libération anticipée des lieux le 30 août 2019, la société preneuse occupait les lieux et exploitait son commerce. Elle a ainsi pu jouir des lieux (dans des proportions restant toutefois à déterminer), de sorte que, sur le principe, elle est bien redevable d’indemnités de jouissance envers la bailleresse.

Néanmoins cette jouissance a été très imparfaite et très partielle, puisque, comme évoqué précédemment, la société preneuse produit aux débats des pièces sérieuses et multiples établissant qu’elle a été très gênée, dans l’exploitation des lieux, par les phénomènes d’affaissement des terrains imputables à la bailleresse, entre le 2ème trimestre 2012 et le 30 août 2019 (date de la libération anticipée des lieux). En outre, comme également indiqué précédemment dans l’arrêt, de tels désordres étaient évolutifs et sont devenus de plus en plus gênants au fil du temps.La preneuse indique, dans ses dernières conclusions, que ces désordres ont affecté environ 50 % de la zone réservée au stationnement sur le site.

Au regard de la jouissance imparfaite subie par la société locataire, l’indemnité d’occupation réclamée sera donc fixée ainsi qu’il suit :

-6200 euros par mois à compter du 8 février 2012 et le restant de l’année 2012,

-5100 euros par mois pour les années 2013 à 2018,

-4000 euros par mois en 2019 et jusqu’au 31 août 2019.

En conséquence, la cour condamne la société Parcours à payer à la SCI 4 M une indemnité d’occupation selon les montants suivants :

-6200 euros par mois à compter du 8 février 2012 et le restant de l’année 2012,

-5100 euros par mois pour les années 2013 à 2018,

-4000 euros par mois en 2019 et jusqu’au 31 août 2019.

Conformément à la demande de la société FICI sur ce point, la cour prononce la compensation entre, d’une part, les condamnations de la bailleresse en restitution des loyers et, d’autre part, les condamnations de la preneuse en paiement d’indemnités de jouissance.

8-sur les appels en garantie

Vu l’article 1147 du code civil,

La bailleresse demande à la cour de dire que la société FICI devra la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait éventuellement être mise à sa charge, tandis que l’agence immobilière demande au contraire que la bailleresse soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation prononcée contre elle.

Il convient de rappeler que l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de l’autre partie.

En l’espèce, la bailleresse a confié à l’agence immobilière, le 12 septembre 2011, un mandat non exclusif de recherche d’un locataire pour le bien immobilier litigieux, lequel prévoyait que l’agence immobilière s’obligeait à entreprendre toutes les démarches nécessaires à la bonne commercialisation du bien. De plus, compte tenu de sa mission de rédaction du bail commercial, la société FICI devait aussi assurer l’efficacité dudit acte.

En l’espèce, la société FICI était bien redevable, à l’égard de la bailleresse, non seulement d’un devoir de conseil, mais également d’un devoir d’assurer l’efficacité juridique du bail commercial, devoirs qu’elle n’a pas respectés.

En revanche, la bailleresse a aussi commis une faute personnelle, indépendante des agissements de l’agence immobilière, faute ayant concouru à la réalisation de son propre préjudice. En effet, la SCI 4 M a manqué à son obligation de délivrance conforme des lieux loués, qui étaient affectés par de graves phénomènes d’affaissement du sol et qui ont gêné de façon importante l’exploitation de son commerce par la preneuse.

La société FICI a concouru à hauteur de 50 % aux préjudices subis par sa cocontractante.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande de la société FICI de condamnation de la SCI 4 M à la relever et garantir de toute condamnation prononcée contre elle.

Infirmant le jugement, la cour dit que la société FICI devra relever et garantir la SCI 4M à hauteur de 50 % de toute condamnation qui pourrait éventuellement être mise à sa charge.

9-sur les demandes indemnitaires de la bailleresse au titre de la remise en état des lieux

Selon l’article 1728 du code civil :Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1731 du code civil ajoute :S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose :Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Enfin, selon l’article 1755 du même code :Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

La bailleresse sollicite, au titre des frais de remise en état des lieux loués, l’autorisation de conserver le dépôt de garantie à hauteur de 19.500 euros ainsi que la condamnation de la société Parcours à lui verser la somme de 9.757,10 ' au titre des réparations réalisées suite a la restitution des lieux (29.257,10 ' – 19.500 ' du dépôt de garantie = 9.757,10 ').

En l’espèce, aucun état d’entrée des lieux n’étant produit aux débats, il convient de faire application de la présomption de l’article 1731 du code civil, de réception, par le preneur, en bon état de réparations locatives.En tout état de cause, concernant la preuve de la remise en bon état des lieux loués, à la preneuse, le bail commercial stipule :' il sera réputé les avoir reçu en bon état à défaut d’avoir fait établir dans la quinzaine de la prise de possession un état des lieux, à ses frais et en présence du bailleur'.Enfin, la société Parcours n’établit pas, en l’espèce, la preuve contraire, selon laquelle elle n’aurait pas reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Concernant ensuite la preuve des dégradations commises par la preneuse au sein des lieux (lieux libérés le 30 août 2019), la bailleresse se prévaut d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 30 août 2019, de Maître [T], huissier de justice à [Localité 12], lequel démontre l’existence d’un certain nombre de désordres et de réparations nécessaires dont le coût sont imputables à la preneuse.

Le procès-verbal de constat en date du 30 août 2019 mentionne ainsi les dégâts suivants:

— entrée, dégagement : multiples traces sur les peintures blanches des murs, un spot est descellé, une plinthe est manquante,

— premier bureau à gauche en entrant : importantes traces sur les peintures, trous de fixation,

— petit local sous escalier : une applique lumineuse est manquante, les peintures sont usagées, traces de coulure sur le mur du fond,

— local vestiaire : des reprises grossières sur la cloison, traces grossières de reprises peinture, trous de fixation,

— petite salle de douche : une porte séparatrice est manquante, bac de couche encrassé, point lumineux hors service,

— toilettes attenantes : porte manquante, carrelage au sol encrassé, cabinet de toilettes encrassé,

— cuisine attenante : carrelage au sol encrassé, convecteur électrique descellé, plaques de cuisson encrassées, plan inox tordu avec des coups, impacts sur le réfrigérateur, poignée cassée, portes manquantes d’un meuble,

— bureau et grand espace magasin : peintures usagées, multiples traces visibles,

— local magasin : peintures usagées, tâches et traces,

— espace entrepôt : plinthe cassée et arrachée,

— bureau mécanique : convecteur électrique partiellement descellé,

— local sanitaire : porte des toilettes manquante,

— open space : traces sur les peintures, télécommandes des climatisations manquantes,

— premier bureau : il manque un store vénitien, prises sans goulottes,

— bureau nord : prise informatique arrachée du mur,

— local archives attenant : un montant d’un meuble présente un coup,

— troisième bureau : mur dégradé, un trou de fixation, un store vénitien manquant,

— local sanitaire : porte savon mural cassé, barre de porte -serviette manquante, porte du placard dégradée, barre de douche dégradée, un sport est arraché,

— espace nettoyage : caniveau non entretenu, oliviers non entretenus, mauvaises herbes.

Par ailleurs, compte tenu de la durée d’occupation des lieux par la locataire, pendant toute la durée du bail, entre le 17 novembre 2011 et le 31 août 2019, la cour ne peut que retenir une certaine part de vétusté à l’origine des désordres imputables à la preneuse. L’indemnité de réparation locative, devant être supportée par la preneuse, sera de 18 000 euros, indemnité sur laquelle doit venir s’imputer le montant du dépôt de garantie à hauteur de 19 500 euros.

La cour confirme le jugement en ce qu’il autorise la société bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie de 19 500 euros.

Infirmant le jugement sur ce point, la cour condamne la société 4M à payer à la société Parcours la somme de 1500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite du montant des réparations locatives mises à la charge de la preneuse.

10-sur la demande de la bailleresse de dommages-intérêts contre la preneuse au titre de la rupture anticipée et unilatérale du bail commercial

La bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse à lui payer la somme de 30.000 euros de dommages-intérêts au titre de la rupture anticipée et unilatérale du bail commercial.

Cependant, aucune faute n’a été commise par la preneuse à ce titre, la bailleresse ayant personnellement consenti à conclure avec elle, le 14 octobre 2019, un protocole d’accord prévoyant la résiliation anticipée du bail commercial au 31 août 2019 et la libération anticipée des lieux avant le terme prévu au contrat de bail du 17 novembre 2011.

Le protocole d’accord, conclu par les parties, stipule en effet : 'les parties ont manifesté leur volonté de de mettre un terme de manière anticipée au bail commercial signé le 17 novembre 2021 et qui les liait jusqu’au 31 décembre 2020. Ainsi, d’un commun accord entre les parties, ledit bail a pris fin le 31 août 2019".

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il rejette la demande de la demande de la bailleresse de dommages-intérêts contre la preneuse au titre de la rupture anticipée et unilatérale du bail commercial.

11-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, le jugement de première instance est confirmé concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la cour condamne les sociétés 4M, FICI et Axa France Iard à payer in solidum à la société Parcours la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés 4M, FICI et Axa France Iard sont condamnées in solidum aux dépens exposés par la société Parcours à hauteur d’appel.

Les sociétés 4M, FICI et Axa France Iard supporteront la charge de leurs propres dépens et sont déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— rejette toutes les fins de non-recevoir,

— déclare recevables toutes les demandes,

— confirme le jugement en ses chefs relatifs à l’ordonnance de clôture, aux dépens et à l’article 700 et en ce qu’il :

— déclare recevable l’intervention volontaire de la société Axa France Iard,

— prononce la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 17 novembre 2011, sauf à préciser que cette résolution produit effet dès le 1er janvier 2012,

— dit que la société FICI a engagé sa responsabilité à l’égard de la société Parcours,

— rejette les demandes de la société Parcours en indemnisation au titre du différentiel de loyers et de charges, d’une perte de chance de marge brute et en lien avec un préjudice d’image et moral,

— condamne la société FICI, garantie par son assureur la société Axa France Iard, à rembourser à la société Parcours la somme de 12 000 euros au titre des honoraires versés, sauf à préciser que la garantie d’assurance est limitée à 305 000 euros et sauf à déduire la franchise de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros,

— rejette la demande de la société FICI de condamnation de la SCI 4 M à la relever et garantir de toute condamnation prononcée contre elle,

— autorise la SCI 4 M à conserver le montant du dépôt de garantie de 19 500 euros.

— infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette la demande de la société Axa France Iard de dire que sa garantie sera limitée aux seuls préjudices liés à l’impossibilité d’usage des lieux,

— limite la garantie due par Axa France Iard au montant de 305 000 euros,

— déduit la franchise de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros,

— rejette les demandes de la société FICI de limitation de l’imputation de la résolution à son égard à concurrence de 30 % et de limitation de responsabilité à hauteur de 10 % à l’exclusion de tout préjudice lié aux loyers, aux frais de déménagement et au montant de la rémunération,

— condamne les sociétés 4 M , FICI , Axa France Iard (sous réserve de la limitation de garantie à 305 000 euros et sauf à déduire la franchise de 10 % par sinistre avec un maximum de 1 800 euros) à payer in solidum à la société Parcours les sommes suivantes :

-26 399,64 euros au titre des frais de déménagement,

-1500 euros en lien avec les salariés,

-9 300 euros au titre des frais de transport et de stockage,

— dit que la société FICI devra relever et garantir la SCI 4M à hauteur de 50 % de toute condamnation qui pourrait éventuellement être mise à sa charge,

— condamne la société 4M à payer à la société Parcours la somme de 1500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite du montant des réparations locatives mises à sa charge (18 000 euros),

— condamne la SCI 4 M payer à la société Parcours la somme de 789.469,50 euros TTC en restitution des loyers, charges, taxes et accessoires facturés,

— condamne la société Parcours à payer à la SCI 4 M une indemnité d’occupation selon les montants suivants :

-6200 euros par mois à compter du 8 février 2012 et le restant de l’année 2012,

-5100 euros par mois pour les années 2013 à 2018,

-4000 euros par mois en 2019 et jusqu’au 31 août 2019.

— ordonne la compensation entre, d’une part, les condamnations de la bailleresse en restitution des loyers et, d’autre part, les condamnations de la preneuse en paiement d’indemnités de jouissance,

— condamne les sociétés 4M, FICI et Axa France Iard à payer in solidum à la société Parcours la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les sociétés 4M, FICI et Axa France Iard de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les sociétés 4M, FICI et Axa France Iard in solidum aux dépens exposés par la société Parcours à hauteur d’appel,

— dit que les sociétés 4M, FICI et Axa France Iard supporteront la charge de leurs propres dépens.

Le Greffier, La Présidente,