COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

ph

N° 2025/ 226

Rôle N° RG 21/17322 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQNJ

[U] [J] épouse [S]

[L] [S]

S.C.I. TENZAN

C/

[M] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul RENAUDOT

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 10 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02175.

APPELANTS

Madame [U] [J] épouse [S]

demeurant [Adresse 1]

représentée M^e Paul RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE, assistée de M^e Emmanuel MOITIE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

Monsieur [L] [S]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE, assisté de M^e Emmanuel MOITIE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.C.I. TENZAN, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Paul RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE, assistée de M^e Emmanuel MOITIE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIME

Monsieur [M] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Tenzan dont les associés sont M. [L] [S] et Mme [U] [J] épouse [S], est propriétaire des lots n° 1, 2 et 3, correspondant à un appartement situé en rez-de-jardin (côté Sud, niveau -1) d’un immeuble en copropriété, dénommé [Adresse 2], sis [Adresse 1]. M. et Mme [S] occupent cet appartement qui constitue leur domicile principal.

M. [M] [D] est propriétaire des lots n° 5 et 6 de cette copropriété, correspondant à un appartement sur deux niveaux (rez-de-chaussée et premier étage).

L’immeuble dénommé [Adresse 2] constitue le lot n° 2 du lotissement [Adresse 3], réglementé par un cahier des charges déposé en mairie de [Localité 1] le 27 novembre 1947.

Selon décision d’assemblée générale du 17 juin 2015, la SCI Tenzan a obtenu l’autorisation de faire procéder à « la réalisation d’une véranda sur le jardin à jouissance privative des lots n° 1-2 et 3 mesurant environ 3m50 par 4m60 (') sous réserve que le matériau utilisé pour le toit ne génère pas de nuisances sonores lors des pluies » à la demande de M. [L] [S] suivant courrier et plans.

Il est reproché à la construction édifiée de ne pas correspondre à celle autorisée lors de l’assemblée générale, l’absence d’autorisation des services d’urbanisme et le non-respect de la zone de non aedificandi du cahier des charges applicable au lotissement.

Après avoir été débouté par ordonnance de référé du 22 mars 2019, M. [D] a, par exploits d’huissier des 26 avril et 6 mai 2019, assigné la SCI Tenzan et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] représenté par son syndic, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir la suppression de l’ouvrage litigieux et des dommages et intérêts.

M. et Mme [S] sont intervenus volontairement à cette instance.

Par jugement contradictoire du 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— reçu M. et Mme [S] en leur intervention volontaire,

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

— dit que M. [M] [D] a intérêt à agir,

— condamné la SCI Tenzan représentée par son gérant, M. [L] [S], à remettre les lieux en leur état antérieur à la construction de la véranda et en conséquence à démolir la construction édifiée sur une partie du jardin dont il a la jouissance privative, et à remettre en état ledit jardin, conformément à sa destination d’origine, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

— condamné la SCI Tenzan représentée par son gérant, M. [L] [S], à payer à M. [M] [D], la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SCI Tenzan représentée par son gérant, M. [L] [S], à payer à M. [M] [D], la somme de 2 000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Tenzan représentée par son gérant, M. [L] [S] aux entiers dépens,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré :

— que M. [D] est propriétaire des lots 5 et 6 et la SCI Tenzan ne rapporte pas la preuve d’un quelconque grief que pourrait éventuellement lui occasionner le fait que M. [D] ne résiderait pas dans les appartements dont il est propriétaire,

— que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans avoir nécessairement à démontrer qu’il subit un préjudice,

— que la véranda construite ne correspond pas au plan présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2015, qui l’a autorisée, que par ailleurs, la SCI Tenzan n’a pas obtenu l’autorisation des services de l’urbanisme,

— que la preuve d’un chantage exercé par M. [D] n’est pas rapportée, ni qu’en cas de remise en état des lieux il y aurait une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale,

— que le préjudice de jouissance de M. [D] existe en raison de la hauteur de la véranda.

Par déclaration du 9 décembre 2021, M. et Mme [S] et la SCI Tenzan ont interjeté appel de ce jugement en intimant M. [D].

La véranda a été détruite en exécution du jugement appelé, après qu’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire ait été rejetée par ordonnance du premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 14 mars 2022.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 22 mai 2024, M. et Mme [S] et la SCI Tenzan demandent à la cour de :

Vu les articles 16, 56, 81, 455, 458 et 648 du code de procédure civile, les articles R. 123-40 à R. 123-42 du code de commerce, l’article 63 du code de déontologie des chirurgiens-dentistes, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, les articles L. 442-9, L. 480-4 à L. 480-7 et L. 610-1 du code de l’urbanisme, l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme, les articles 1240 et 1241 du code civil,

— les recevoir en leur appel ainsi qu’en leurs contestations et demandes, les déclarer recevables et fondés et y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation et statuant à nouveau :

— déclarer nulle l’assignation délivrée à la SCI Tenzan par M. [D],

— déclarer les demandes de M. [D] irrecevables et en tout état de cause mal fondées, et l’en débouter,

— déclarer nul le jugement entrepris,

En tout état de cause :

— déclarer nul le jugement entrepris, pour défaut de respect du principe du contradictoire,

— déclarer nul le jugement entrepris, pour défaut de motivation,

En conséquence,

— annuler le jugement entrepris et déclarer les demandes de M. [D] irrecevables et en tout état de cause mal fondées, et l’en débouter,

— infirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal s’est estimé compétent pour ordonner la démolition de l’extension construite par la SCI Tenzan et statuant à nouveau :

— déclarer que M. [D] doit mieux se pourvoir devant la formation correctionnelle du tribunal judiciaire de Nice, sis [Adresse 4],

— déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes de M. [D] et l’en débouter,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que M. [D] avait intérêt à agir et statuant à nouveau :

— déclarer que M. [D] ayant exclusivement agi par mesure de rétorsion envers la SCI Tenzan, il est dépourvu d’intérêt à agir,

— déclarer que M. [D] n’a ni qualité ni intérêt à agir en lieu et place du syndic de copropriété,

— déclarer que M. [D] n’a ni qualité ni intérêt à agir, faute d’exercer une action se rapportant à la propriété ou à la jouissance de son lot,

— déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes de M. [D] et l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire des consorts [S],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’une atteinte avait été portée au droit de jouissance de M. [D] et statuant à nouveau :

— déclarer que la SCI Tenzan n’a causé aucune atteinte à la vue que M. [D] « peut avoir de la fenêtre de son salon »,

— déclarer mal fondées les demandes de M. [D] et l’en débouter,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la construction de la SCI Tenzan n’était pas conforme aux schémas présentés à l’assemblée des copropriétaires du 17 juin 2015 et statuant à nouveau :

— déclarer que la construction SCI Tenzan est conforme aux schémas présentés à l’assemblée des copropriétaires du 17 juin 2015,

— déclarer mal fondées les demandes de M. [D] et l’en débouter,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que l’absence d’autorisation des services de l’urbanisme causait un grief à M. [D] et statuant à nouveau :

— déclarer que l’absence d’autorisation des services de l’urbanisme n’a causé aucun grief

à M. [D],

— déclarer mal fondées les demandes de M. [D] et l’en débouter,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que M [D] avait subi un préjudice et statuant à nouveau :

— déclarer que la construction SCI Tenzan n’a causé aucun préjudice à M. [D],

— déclarer mal fondées les demandes de M. [D] et l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas jugé que le cahier des charges du lotissement [X] était opposable à la SCI Tenzan et déclarer M. [D] mal fondé à se prévaloir de ce cahier des charges,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que l’absence d’autorisation des services de l’urbanisme avait causé un préjudice à M. [D] et statuant à nouveau :

— déclarer que l’absence d’autorisation des services de l’urbanisme n’a causé aucun préjudice de jouissance à M. [D],

— déclarer mal fondées les demandes de M. [D] et l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas jugé que la construction de la SCI Tenzan portait « une atteinte manifeste à l’harmonie de l’immeuble » et déclarer M. [D] mal fondé à se prévaloir d’un tel grief,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [D] de sa demande d’indemnisation d’une perte de valeur de son appartement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Tenzan à payer 2 000 euros à M. [D] à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et statuant à nouveau :

— déclarer que M. [D] n’a subi aucun préjudice de jouissance,

— déclarer mal fondées les demandes indemnitaires de M. [D] et l’en débouter,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Tenzan à remettre les lieux en l’état par la destruction de sa construction, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et statuant à nouveau :

— déclarer que la démolition de l’ouvrage est une sanction disproportionnée eu égard à l’absence de préjudice subi par M. [D],

— déclarer que la démolition de l’ouvrage porte une atteinte disproportionnée au droit de la famille [S] à sa vie privée et familiale,

— déclarer mal fondée la demande de démolition formée par M. [D] et l’en débouter,

— déclarer l’astreinte mal fondée et en débouter M. [D],

— condamner M. [D] à payer 50 000 euros à la SCI Tenzan à titre de dommages et intérêts à raison de son préjudice patrimonial,

— condamner M. [D] à payer 100 000 euros aux consorts [S] à titre de dommages et intérêts à raison de leur préjudice de jouissance et d’agrément,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Tenzan à payer 2 000 euros à M. [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, déclarer mal fondée la demande en paiement à ce titre de M. [D] et l’en débouter,

— condamner M. [D] à payer 10 000 euros à la SCI Tenzan et 10 000 euros aux consorts [S] à titre de dommages-intérêts pour procédures abusives,

— condamner M. [D] à payer 10 000 euros à la SCI Tenzan et 10 000 euros aux consorts [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel,

— condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens distraits au profit de M^e Paul Renaudot, membre de la SCP Delage ' Dan ' Larribeau ' Renaudot sous sa due affirmation de droit.

M. et Mme [S] et la SCI Tenzan font valoir en substance :

Sur leur recevabilité à agir,

— qu’en première instance c’est M. [D] qui a assigné le syndicat des copropriétaires, lequel s’en est rapporté à justice et n’a formé aucune demande, que le jugement est d’ailleurs muet sur ledit syndicat des copropriétaires,

— qu’il n’a jamais été contesté que l’immeuble propriété de la SCI Tenzan, est et a toujours constitué le domicile principal des consorts [S], que la destruction de la construction a évidemment porté atteinte à la jouissance des lieux occupés par eux,

Sur l’annulation du jugement,

— que l’assignation est nulle par application de l’article 56 du code de procédure civile imposant la mention du domicile du requérant, puisque M. [D] a menti lorsqu’il a prétendu être domicilié au [Adresse 1], alors que le local d’habitation dont s’agit est proposé à la location meublée toute l’année sur le site Airbnb,

— il importe de déterminer si l’adresse mentionnée dans l’assignation est bien celle de son habitation principale,

— M. [D] qui affirme qu’une partie seulement, le rez-de-chaussée, serait ponctuellement mis en location, n’a jamais prouvé le caractère ponctuel de cette location, ni qu’il occupe de manière continue le premier étage comme prétendu,

— M. [D] a indiqué à la mairie, que la location s’effectuait toute l’année,

— l’escalier entre les deux niveaux, n’a pas été condamné et la photographie produite pour attester de la séparation est contestée, témoignerait de travaux sans autorisation de l’assemblée générale alors qu’ils affecteraient incontestablement la structure de l’immeuble,

— M. [D] ment et est d’ailleurs enregistré comme loueur professionnel au RCS de Nice sous le même numéro SIREN que celui apparaissant pour son activité professionnelle de dentiste, et sa théorie de l’établissement secondaire ne tient pas,

— le dommage causé à la SCI Tenzan par les mensonges de M. [D] quant à sa domiciliation et ses activités exactes est évident, puisqu’il requiert la destruction d’une partie d’un immeuble appartenant à la SCI Tenzan grâce à une fausse déclaration d’adresse lui permettant de faire prospérer ses procès,

— le mensonge n’est pas destiné à obtenir la réparation d’un soi-disant préjudice, mais est la vengeance envers la SCI Tenzan qui a refusé de lui transférer la propriété de la toiture de son extension pour que M. [D] y installe une terrasse,

— que le jugement a méconnu le principe du contradictoire,

— le jugement entrepris porte atteinte à l’attribution exclusive dévolue à la juridiction correctionnelle en matière de destruction des immeubles bâtis en méconnaissance des règles d’urbanisme,

— les premiers juges n’ont pas exigé de M. [D] qu’il démontre avoir subi un préjudice personnel résultant d’un manquement à une règle d’urbanisme, mais ont tranché le litige comme s’ils étaient chargés de faire respecter la règlementation d’urbanisme en reprochant à la SCI Tenzan un défaut d’obtention « de l’autorisation des services de l’urbanisme », sans préciser laquelle,

— statuant ainsi sur un moyen de droit relevé d’office, les premiers juges auraient dû rouvrir les débats et inviter les parties à présenter leurs observations à ce sujet,

— que le jugement est dépourvu de motifs,

— le tribunal a inversé la charge de la preuve et n’a pas répondu à leurs conclusions motivées, en s’abstenant de d’examiner si, au regard des éléments qui leur étaient soumis, la destruction d’une construction modeste d’une surface inférieure à 20 m² ne portait pas une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de la vie privée et familiale, ce qui caractérise une insuffisance de motif,

— le tribunal a ordonné la démolition de la construction pour trois motifs : la construction « ne correspond pas à l’autorisation obtenue lors de l’assemblée générale de la copropriété du 17 juin 2015 », la SCI Tenzan « ne dispose pas de l’autorisation administrative relative à cette construction » et elle « porte atteinte au droit de jouissance de M. [D] de par sa hauteur », mais est dépourvu de toute motivation quant au lien entre la destruction de l’immeuble et l’absence d’autorisation administrative ainsi que de l’atteinte alléguée au droit de jouissance de M. [D],

— le tribunal n’a pas établi que la construction obturerait en quoi que ce soit la vue depuis les fenêtres de l’appartement de M. [D], alors qu’il a relevé que la construction « s’élève ' sous la fenêtre de M. [D] », ce qui caractérise une contradiction de motif,

— le jugement est dépourvu de motivation quant au constat de la prétendue divergence entre l’autorisation donnée par l’assemblée générale et la construction réalisée, alors que rien n’était imposé concernant sa hauteur, ce qui s’explique par le fait que l’assemblée a demandé à la SCI Tenzan de modifier son projet en supprimant la toiture en aluminium initiale,

— le dispositif du jugement dispose que M. [D] a intérêt à agir et condamne à remettre les lieux en leur état antérieur, sans reproduire les motifs décisoires,

Sur l’incompétence du tribunal pour ordonner la démolition,

— qu’en se prévalant du constat d’infraction obtenu par le syndic pour solliciter la destruction de l’extension qu’il critique, M. [D] reconnaît la primauté de la juridiction répressive,

— qu’une procédure pénale étant pendante à la suite du procès-verbal de constat d’infraction du 7 septembre 2018, c’est dans ce seul cadre que le tribunal correctionnel pourrait ordonner la démolition, et uniquement après une condamnation correctionnelle prononcée au fond,

Sur l’irrecevabilité des demandes de M. [D], à défaut d’intérêt et de qualité,

— que M. [D] a agi par vengeance, ce qui est exclusif de tout intérêt à agir,

— le tribunal aurait dû relever ces circonstances comme établissant la mauvaise foi de M. [D],

— il s’agissait d’un chantage pur et simple : soit la SCI Tenzan cédait gracieusement la propriété de la toiture de son extension, soit M. [D] en demandait la destruction, en alléguant d’un préjudice qu’il n’a pourtant pas subi, puisqu’il ne réside pas sur place,

— c’est à tort que le tribunal a déclaré que M. [D] a cherché un terrain d’entente par une transaction,

— que M. [D] n’a ni intérêt ni qualité au titre de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— le texte ne confère pas un droit à agir supplétif à un copropriétaire lorsque les copropriétaires ont préalablement refusé de conférer au syndic un mandat pour agir en justice, sinon cela reviendrait à nier la souveraineté de l’assemblée générale,

— M. [D] s’est prévalu de soi-disant atteintes aux droits de copropriété, que seul le syndic pouvait défendre en justice, soit la contrariété au cahier des charges du lotissement, l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble,

— M. [D] n’a jamais indiqué que sa demande de démolition aurait pour objet de faire respecter le règlement de copropriété, mais ne vise que le cahier des charges du lotissement [Adresse 3], qui est dépourvu de valeur contractuelle et qui n’est pas assimilable à un règlement de copropriété,

— la construction critiquée a été bâtie sur une partie commune à usage privatif avec l’autorisation préalable des copropriétaires, dont lui, et M. [D] n’a pas attaqué en nullité ladite assemblée,

— qu’en application du second alinéa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, M. [D] doit démontrer qu’il exerce une action se rapportant à la propriété ou à la jouissance de son lot,

— son droit de propriété n’a pas été amoindri,

— il ne prouve pas que son activité de loueur professionnel en meublé aurait été perturbée ou empêchée, ni que sa jouissance en serait perturbée à supposer que cet appartement soit effectivement son domicile,

— aucuns des quatre fondements cités ne relève d’une telle action :

— la vue du toit alors que le toit de l’extension est invisible, qu’il y a une confusion entre le rez-de-chaussée et le premier étage et qu’il n’y a pas de servitude de vue à laquelle il aurait été porté atteinte,

— la contrariété avec le cahier des charges,

— l’absence d’autorisation des services d’urbanisme,

— l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble,

— que la demande de M. [D] revient à solliciter de facto l’annulation des décisions souveraines de l’assemblée générale,

— que la demande de démolition, maintenue, est devenue sans objet, puisque la destruction est déjà intervenue,

Sur la motivation inopérante du jugement,

— qu’il n’y a pas de préjudice de vue,

— M. [D] a toujours menti en alléguant subir un préjudice affectant la vue depuis ses fenêtres du « premier étage »,

— le constat d’huissier dressé à la demande de M. [D] ne comporte aucune photographie prise depuis l’intérieur de l’espace situé au « premier étage » (sans se pencher par la fenêtre) qui révèlerait une vue directe sur la construction querellée,

— que la construction est conforme aux schémas présentés à l’assemblée générale du 17 juin 2015,

— les premiers juges n’ont pas justifié d’une différence matérielle, objective et vérifiable, en se référant à une « évidence » que le juge des référés a jugée non établie,

— l’huissier n’a pas mesuré la hauteur de la construction querellée et n’a pas demandé à prendre la moindre mesure de ladite construction,

— il était impossible de faire une comparaison avec un schéma purement illustratif présenté aux associés en juin 2015, car il n’était pas réalisé à l’échelle,

— la différence entre le schéma présenté et la réalisation était inévitable et résulte de la demande des copropriétaires, dont M. [D], car le projet d’origine comportait une toiture en aluminium, dont M. [D] craignait qu’elle soit bruyante en cas de pluie, remplacée par une toiture en béton plus épaisse et imposant la pose d’un muret de 40 centimètres d’épaisseur,

— le schéma d’origine ne prenait pas en compte le dénivelé du terrain ni la hauteur exacte de la fenêtre surdimensionnée de l’appartement de M. [D],

— que la construction n’a pas été modifiée par rapport au plan initial,

— la façade de l’extension étant invisible depuis la fenêtre de l’appartement de M. [D], on voit mal en quoi sa configuration pourrait constituer un trouble de jouissance à l’encontre de M. [D],

— le schéma n’avait aucune valeur contractuelle,

— le procès-verbal de l’assemblée du 17 juin 2015 démontre qu’il n’a jamais été question de faire édifier « un ouvrage avec baies vitrées et démontable »,

— jamais les copropriétaires n’ont interdit l’implantation de ce que les premiers juges ont dénommé une « construction en dur »,

— que le grief tenant à l’absence d’autorisation des services d’urbanisme est inopposable à la SCI Tenzan,

— se saisissant spontanément d’une question relevant du droit de l’urbanisme, le tribunal devait alors exiger de M. [D] qu’il démontre avoir subi un préjudice personnel résultant directement et exclusivement de la violation d’une règle d’urbanisme,

— M. [D] ne démontre toujours pas avoir subi un préjudice à raison d’un manquement aux règles d’urbanisme,

Sur l’absence de préjudice de M. [D],

— que l’analyse du juge des référés sur l’absence de trouble au droit de propriété, a conservé toute sa pertinence,

— que les droits de propriété et de jouissance de M. [D] sont intacts et la construction incriminée ne lui cause aucun trouble, en particulier de vue, pas plus qu’à un autre copropriétaire,

— que le cahier des charges du lotissement est inopposable à la SCI Tenzan, alors que seule la copropriété pourrait s’en prévaloir et qu’il n’est pas démontré sa valeur contractuelle,

— la zone non aedificandi stipulée dans le cahier des charges dont M. [D] croit pouvoir se prévaloir est inopposable à la SCI Tenzan,

— le vote de l’assemblée générale constituait une dérogation expresse au cahier des charges,

— que M. [D] ne peut se prévaloir de l’absence d’autorisation des services de l’urbanisme en l’absence de préjudice directement causé à lui, dont la réparation ne pourrait consister qu’en la démolition,

— le fait que la SCI Tenzan n’ait pas saisi le tribunal administratif à la suite du refus de régularisation, ne prouve pas l’absence de régularité administrative de cette construction, en l’absence de décision juridictionnelle en ce sens,

— que l’allégation selon laquelle la construction porterait une atteinte manifeste à l’harmonie de l’immeuble est un grief purement subjectif,

— l’architecte des bâtiments de France a donné un avis favorable à la construction critiquée, ce qui anéantit ladite critique,

— que M. [D] n’explique pas en quelle qualité il aurait subi un préjudice financier : ès-qualités de propriétaire occupant soi-disant les lieux ou ès-qualités de loueur en meublé,

— que M. [D] prétend avoir subi un préjudice de jouissance, dont il évalue le quantum à un montant forfaitaire, sans aucune explication, en violation absolue des principes gouvernant la réparation d’un préjudice,

— que les considérations esthétiques subjectives de M. [D], qu’il réside ou non sur place, sont étrangères au présent débat et ne relèvent pas d’une appréciation juridique mais de conceptions personnelles que ne partagent ni le syndic ni les autres copropriétaires,

— que rien ne prouve que le prix de l’appartement de M. [D] ait été affecté par la construction de la SCI Tenzan, et notamment pas l’attestation de complaisance produite,

— que M. [D] ne démontre pas en quoi la démolition de l’ouvrage qu’il critique serait indispensable à la protection de ses droits et encore moins de ceux de la copropriété,

— que la Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier que la démolition demandée n’est pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale des habitants de l’immeuble critiqué, qui est un droit fondamental protégé notamment par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme,

— il est évident que la destruction, rendue inéluctable en raison du rejet de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement entrepris, a causé une atteinte disproportionnée au droit à la vie privée et familiale de la famille [S], puisqu’elle a ainsi été définitivement privée d’une partie de son logement et s’est vu imposer des obligations coûteuses de destruction et de remise en état, alors que l’existence de la construction querellée par M. [D] ne lui cause aucun préjudice, a été approuvée par la copropriété, n’est pas critiquée par la copropriété, n’a pas fait l’objet d’une instance pénale, n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure par la mairie de [Localité 1], ni d’aucune poursuite,

— la décision d’imposer la démolition à la SCI Tenzan était manifestement disproportionnée au regard d’un préjudice allégué qui s’avère fictif,

Sur leurs préjudices,

— que la démolition de la construction querellée, que rien ne justifiait et alors que M. [D] a menti en alléguant un soi-disant préjudice de vue, est par nature une mesure définitive,

— que la cour ne disposant pas du pouvoir d’ordonner la remise en état de cette construction, elle ordonnera la réparation du préjudice patrimonial causé à la SCI Tenzan dont l’immeuble a été injustement amputé, et du préjudice de jouissance causé aux époux [S] à raison de la perte irrémédiable d’une surface habitable,

Sur le caractère abusif des procédures,

— que se faisant justice à lui-même d’un préjudice imaginaire, M. [D] a délibérément violé la propriété de la SCI Tenzan en se rendant sur le toit de l’extension, pour obstruer tout aussi délibérément la fenêtre de toit qui s’y trouve en la recouvrant d’un filet opaque, ce qui constitue une voie de fait,

— que la personne mandatée par M. [D] a menacé M. [S],

— que le juge des référés a refusé de sanctionner ce comportement délinquant, en estimant qu’il n’était pas établi que M. [D] était à l’origine des dégradations,

— que poursuivant son harcèlement judiciaire, M. [D] a saisi le juge du fond exactement des mêmes demandes.

Dans ses conclusions d’intimé déposées et notifiées par le RPVA le 23 mai 2022, M. [D] demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la SCI Tenzan en toutes ses prétentions faute d’avoir intimé le syndicat des copropriétaires,

— déclarer irrecevables les interventions volontaires de M. et Mme [S], faute d’intérêt et de qualité,

— débouter la SCI Tenzan de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Vu les articles 9, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le procès-verbal de constat d’huissier du 19 juillet 2018,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI Tenzan représentée par son gérant, M. [L] [S], à remettre les lieux en leur état antérieur à la construction de la véranda et en conséquence à démolir la construction édifiée sur une partie du jardin dont il a la jouissance privative, et à remettre en état ledit jardin, conformément à sa destination d’origine, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, outre le paiement de la somme de 2 000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— l’infirmer pour le surplus,

En conséquence,

— condamner la SCI Tenzan à lui payer et porter la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

— condamner la SCI Tenzan à lui payer et porter la somme de 6 000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en cause d’appel.

M. [D] réplique :

Sur l’absence de la copropriété,

— que la copropriété n’a pas été intimée alors que sa présence est nécessaire,

— que la construction est contraire au cahier des charges du lotissement,

— elle a été édifiée dans une zone de non aedificandi définie par l’article 14 du cahier des charges,

— que la construction porte atteinte manifeste à l’harmonie de l’immeuble [Adresse 2],

— elle est édifiée au niveau des fenêtres du séjour et de la salle de bains du premier étage de son appartement,

— la construction est de couleur verte, sur le toit, et une fenêtre de toit y est installée en plein milieu,

— la construction au milieu des jardins dénote incontestablement avec le reste de l’immeuble bourgeois,

— que la construction ne correspond pas à celle autorisée en assemblée générale,

— la construction s’apparente à une petite maison construite en parpaings ou en béton armé, et non à un ouvrage avec baies vitrées et démontable,

— l’ouvrage n’est pas conforme à l’autorisation et au plan initial fourni,

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Nice,

— que la SCI Tenzan soulève l’incompétence du tribunal judiciaire de Nice au profit du tribunal correctionnel de Nice, après avoir développé des moyens au fond, ce qui rend ladite exception d’incompétence, irrecevable en application de l’article 74 du code de procédure civile,

— que la SCI Tenzan n’invoque aucun fondement juridique,

— que la juridiction civile peut parfaitement ordonner la démolition d’un ouvrage construit illicitement,

Sur la régularité de l’assignation,

— qu’il est de jurisprudence constante en application de l’article 114 du code de procédure civile, que la nullité de l’assignation pour omission ou irrégularité de l’une des mentions exigées pour la désignation du requérant, n’est encourue que si le destinataire établit que le vice lui cause un grief,

— qu’il ne conteste pas que le rez-de-chaussée de son appartement, exclusivement, est proposé ponctuellement à la location par le biais du site Airbnb,

— que les deux niveaux ne communiquent pas et qu’il occupe le premier étage avec son épouse, laquelle n’est pas partie, car les lots lui appartiennent en propre,

— qu’il justifie y résider,

— qu’il a déposé une déclaration en mairie pour la location du rez-de-chaussée et a effectué toutes les formalités pour déclarer cette activité de loueur et a créé un établissement secondaire relatif à cette activité, avec deux numéros SIRET différents,

— que l’adresse mentionnée est donc exacte et que surabondamment il n’y a pas de grief rapporté,

Sur son intérêt à agir,

— qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 il est recevable eu égard au préjudice de jouissance évident qu’il subit du fait de la construction illégale, à la hauteur du premier étage de son appartement, en contrariété avec le cahier des charges, outre l’absence d’autorisation des services d’urbanisme et l’atteinte manifeste à l’harmonie de l’immeuble,

— que la question du vote lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2018, éventuellement en fraude de ses droits, est totalement sans rapport avec le présent litige,

— que la jurisprudence juge de manière constante que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat,

— qu’en toute hypothèse, il a saisi le tribunal en application de l’alinéa 2 de l’article 15 qui offre la possibilité à chaque copropriétaire d’exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot,

Sur le fond,

— que le préjudice de jouissance subi est évident,

— que la construction est contraire au cahier des charges du lotissement,

— le syndic aurait dû avertir les copropriétaires de ce point, le jour de l’assemblée ayant prévu le vote de la véranda,

— que la construction n’a pas obtenu l’autorisation des services d’urbanisme,

— un procès-verbal de constat d’infraction a été dressé le 7 septembre 2018, transmis au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Nice,

— la déclaration préalable de régularisation déposée le 8 octobre 2018 a fait l’objet d’un arrêté d’opposition du 16 novembre 2018 (violation des articles UB 7.2 et UB 7.4 du PLU),

— le recours gracieux de la SCI Tenzan a été rejeté et la SCI Tenzan n’a pas saisi le tribunal administratif,

— il est contradictoire de plaider que le tribunal correctionnel est saisi et de dire qu’il n’existe pas encore d’instance pénale,

— que la construction porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble [Adresse 2],

— que la construction ne correspond pas à celle autorisée en assemblée générale,

— que la copropriété n’a pas souhaité engager une procédure afin d’éviter les honoraires et frais, exclusivement,

— qu’il n’y a jamais eu aucun chantage,

— qu’il n’y a pas d’atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale de la famille [S],

— la SCI Tenzan ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude, alors qu’il lui appartenait de se conformer à l’autorisation,

— que la démolition est donc fondée et la remise en état sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— qu’outre l’aspect esthétique, la construction représente une moins-value de son appartement,

— il produit un avis de perte de valeur à hauteur de 20 000 euros.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 avril 2025.

Par soit-transmis du greffe du 23 avril 2025, les parties ont été informées qu’au constat que l’intimé soulève l’irrecevabilité de l’appel à défaut pour les appelants d’avoir intimé le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la cour a mis dans le débat la question soulevée d’office tirée de la recevabilité devant la cour, d’un incident de procédure d’appel relevant de la compétence du conseiller de la mise en état et a invité les parties à formuler leurs observations dans le délai de quinze jours à compter du soit-transmis.

Par note en délibéré notifiée sur le RPVA le 28 avril 2025, le conseil de l’intimé a indiqué qu’il n’a pas soulevé l’irrecevabilité de l’appel, mais des prétentions de la SCI Tenzan, s’agissant d’une fin de non-recevoir et que l’article 789 6° donnant compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir ne s’applique pas à l’instance introduite selon assignation avant le 1er janvier 2020.

Par note en délibéré notifiée sur le RPVA le 6 mai 2025, le conseil des appelants a répliqué que l’article 789 6° est applicable à l’instance d’appel introduite postérieurement au 1er janvier 2020 s’agissant d’une nouvelle instance, que M. [D] critique manifestement la déclaration d’appel car il expose que la déclaration d’appel ne mentionne pas la copropriété comme intimée, que M. [D] ne justifie d’aucun texte qui imposerait d’intimer le syndicat des copropriétaires.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Le dispositif des conclusions des appelants comporte des demandes de « déclarer », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Il est relevé que dans le dispositif des conclusions de l’intimé, on ne trouve pas :

— de demande d’infirmation sur le montant de l’astreinte ni d’une demande de condamnation à une astreinte supérieure, alors qu’une astreinte supérieure est sollicitée dans les motifs, si bien que la cour n’est pas saisie d’un appel incident sur ce point,

— de demande d’irrecevabilité de l’exception d’incompétence du tribunal qui a statué, soulevée par les appelants, sur le fondement de l’article 74 du code de procédure civile, pour avoir été faite après une défense au fond, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la fin de non-recevoir liée à la procédure d’appel

Dans le dispositif de ses conclusions, M. [D] demande à la cour de déclarer irrecevable la SCI Tenzan en toutes ses prétentions faute d’avoir intimé le syndicat des copropriétaires, ce que la cour a interprété en demande d’irrecevabilité de l’appel en sollicitant les observations des parties par notes en délibéré sur la recevabilité devant la cour d’une telle demande.

Il est répliqué qu’il ne s’agit pas d’une demande d’irrecevabilité de l’appel, mais d’une fin de non-recevoir.

En tout état de cause, à la date de l’appel interjeté le 9 décembre 2021, l’article 789 6° par renvoi de l’article 907 du code de procédure civile applicable à la procédure d’appel, prévoyait que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le conseiller de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation de la cour, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il doit donc être conclu que cette fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intimation du syndicat des copropriétaires, est irrecevable devant la cour.

Sur l’intervention volontaire de M. et Mme [S]

M. [D] soulève comme en première instance, l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M. et Mme [S], pour absence d’intérêt et qualité, tandis qu’il est opposé qu’ils sont occupants à titre de résidence principale de l’immeuble étendu par la véranda litigieuse.

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il s’agit d’une intervention principale soumise à la condition de démontrer un droit d’agir, auquel il peut être opposé un défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, en application de l’article 122 du code de procédure civile.

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Il en ressort que si la qualité et l’intérêt à agir se confondent pour les actions « réservées », il n’en est pas de même pour toutes les autres, qui imposent d’examiner l’intérêt à agir, si le défaut de la qualité est invoqué, en l’occurrence en l’espèce le défaut de qualité de propriétaire.

Il est établi et non contesté que M. et Mme [S] occupent à titre de résidence principale, le bien immobilier appartenant à la SCI Tenzan, qui a fait l’objet d’une extension par la véranda litigieuse, dont M. [D] a poursuivi et obtenu la démolition en première instance.

Leur intérêt à agir est donc démontré et leur intervention volontaire déclarée recevable, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Sur la nullité de l’assignation et celle consécutive du jugement

La nullité est soulevée par les appelants sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile, au motif qu’il impose la mention du domicile réel du requérant, en soutenant que le grief est que M. [D] fonde ses prétentions sur cette fausse domiciliation.

M. [D] oppose que c’est bien son domicile et qu’en tout état de cause, il n’y a pas de grief.

L’article 56 du code de procédure civile impose à peine de nullité de l’assignation, qu’elle comporte les mentions prescrites pour les actes d’huissier et celles énoncées à l’article 54 c’est-à-dire notamment pour les personnes physiques, le nom, prénoms, profession, domicile.

L’article 114 du code de procédure civile énonce qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Les appelants qui soutiennent que l’adresse mentionnée dans l’assignation, ne constitue pas la véritable adresse de M. [D], versent aux débats des documents Infogreffe, sur lesquels M. [D] apparaît avec l’activité de « pratique dentaire » d’une part, avec l’activité « location de logement » d’autre part au rez-de-chaussée [Adresse 1]. Sa domiciliation indiquée est le [Adresse 5].

Il est relevé que les lots de M. [D] sont composés d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage et que M. [D] démontre avoir déclaré l’activité de meublé pour le rez-de-chaussée. Ainsi il n’est pas prouvé que le [Adresse 1] n’est pas une adresse réelle.

De surcroit, M. [D] étant copropriétaire du bien situé au [Adresse 1], n’est pas tenu de résider dans ledit bien pour pouvoir agir contre un autre copropriétaire, pour la défense de ses droits.

Les appelants seront donc déboutés de leur demande tendant à la nullité de l’assignation délivrée à la SCI Tenzan et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la nullité du jugement

Elle est soulevée par les appelants pour :

— défaut de respect du contradictoire, au motif que le tribunal a soulevé un moyen de droit d’office sans susciter les observations des parties, tiré de la violation d’une règle d’urbanisme sans caractériser un préjudice personnel,

— défaut de motivation en arguant de :

— l’insuffisance de motif : inversion de la charge de la preuve sur le principe de proportionnalité soulevé,

— la contradiction de motif : il est relevé que la construction s’élève sous la fenêtre de M. [D] et ne peut donc obturer la vue,

— l’absence de motif sur la divergence entre l’autorisation donnée et la construction réalisée, mais seulement la mention de l’évidence,

— l’absence de motifs décisoires dans le dispositif du jugement.

Il est justifié que dans l’assignation initiale, M. [D] sollicitait la démolition au visa notamment du fait que la construction n’a pas obtenu l’autorisation des services d’urbanisme, si bien que le grief tiré du moyen de droit soulevé d’office sans respecter le principe du contradictoire n’est pas caractérisé.

Tous les autres griefs ne sont pas susceptibles de conduire à l’annulation du jugement, en l’absence d’excès de pouvoir allégué ou de dénaturation des termes du litige.

Les appelants seront donc déboutés de leur demande d’annulation du jugement.

Sur l’incompétence de la juridiction saisie

Les appelants reprochent au tribunal de s’être reconnu compétent pour ordonner la démolition, alors que c’est le tribunal correctionnel qui aurait dû être saisi, puisque M. [D] fait référence à un procès-verbal d’infraction du 7 septembre 2018.

Il est relevé que cette exception de procédure, vient après d’autres exceptions tirées de la nullité de l’assignation, puis du jugement, le fond n’étant toujours pas abordé, et avant les fins de non-recevoir à examiner ci-après.

Les appelants ne fondent pas juridiquement leur demande.

Par ailleurs, aucun texte ne donne compétence exclusive au tribunal correctionnel pour prononcer la démolition d’une construction. Le fait qu’un procès-verbal d’infraction ait été établi est indifférent.

Les appelants seront donc déboutés de leur exception d’incompétence de la présente juridiction saisie.

Sur les fins de non-recevoir

Les appelants soulèvent :

— l’absence d’intérêt légitime, au motif que M. [D] a agi par vengeance,

— l’absence de qualité à agir en application de l’article 15 de la loi 10 juillet 1965,

— le fait que l’action de M. [D] revient à solliciter de facto l’annulation d’une décision d’assemblée générale du 3 juillet 2018 hors délai, cette assemblée générale ayant refusé la résolution visant à autoriser le syndic à lancer une procédure de référé pour solliciter la démolition sous astreinte de la véranda,

— le fait que la demande est devenue sans objet car la destruction est déjà intervenue.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 1er de l’article 30 du même code dispose : « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. ».

L’article 31 du code de procédure civile énonce quant à lui : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

Il est justifié que par décision d’assemblée générale du 3 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a refusé de voter la résolution visant à autoriser le syndic à lancer une procédure de référé pour solliciter la démolition sous astreinte de la véranda de la SCI Tenzan.

La présente action formée par M. [D] qui correspond à la défense des droits attachés à ses lots de copropriété, ne concerne pas cette décision d’assemblée générale et ne nécessite en tout état de cause pas l’accord du syndicat des copropriétaires, qui peut tout à fait être divergent du sien.

M. [D] invoque une atteinte à la jouissance de son lot du fait de la construction de la véranda et justifie d’un intérêt et de la qualité à agir, étant observé qu’il ressort des pièces de la procédure que le syndicat des copropriétaires en a été informé, puisque présent en première instance.

Les appelants versent aux débats un courrier adressé par M. [D] le 14 février 2018, dans lequel celui-ci met en balance le fait que M. [L] [S] ne veut pas prendre en charge la réalisation d’une terrasse au-dessus de sa construction en dédommagement du préjudice subi et qu’il va donc prévenir l’urbanisme de cette construction illégale, pour laquelle il n’a pas demandé l’autorisation de la mairie.

Ce courrier ne permet néanmoins pas de conclure que M. [D] poursuit un intérêt illégitime, alors qu’il était fait référence à un préjudice, celui-là même invoqué à l’appui de la présente action en justice.

Enfin, le fait que la démolition soit d’ores et déjà intervenue en exécution du jugement appelé, n’est pas de nature à rendre irrecevable la demande en démolition, la recevabilité s’appréciant à la date de l’assignation.

Les appelants seront donc déboutés de leurs fins de non-recevoir et le jugement appelé, confirmé sur ce point.

Sur la demande de démolition

Elle est fondée sur le non-respect de l’autorisation donnée en assemblée générale, sur la violation des règles d’urbanisme, sur la violation du cahier des charges du lotissement.

L’autorisation donnée en assemblée générale porte sur une « la réalisation d’une véranda sur le jardin à jouissance privative des lots n° 1-2 et 3 mesurant environ 3m50 par 4m60 (') sous réserve que le matériau utilisé pour le toit ne génère pas de nuisances sonores lors des pluies » à la demande de M. [L] [S] suivant courrier et plans, s’agissant d’un schéma non précis représentant une extension dont le toit se situe à une certaine distance de la fenêtre du premier étage.

La construction édifiée et ensuite critiquée a fait l’objet de deux demandes de régularisation auprès de la mairie de [Localité 1] :

— la première le 8 octobre 2018 par le dépôt d’une « déclaration préalable demande de régularisation » pour une « extension en rez-de-jardin », refusée par le maire le 16 novembre 2018 au motif qu’elle ne fait pas partie des constructions autorisables dans les reculs de cinq mètres sur voisins ; le recours gracieux formé le 30 novembre 2018 a été rejeté le 19 décembre 2018,

— la deuxième le 22 février 2019 ; un nouveau refus est intervenu le 12 avril 2019 au motif qu’il n’y a pas de dérogation possible en l’absence de projet justifiant d’un objectif de mixité sociale.

Les plans permettent de constater que la longueur et largeur sont respectées par rapport à l’autorisation donnée. En revanche la hauteur ne n’est pas, puisque le schéma mentionnait « 2300 mm », tandis qu’il est reconnu par les appelants que la hauteur est supérieure, ce qui est vérifiable sur les plans accompagnant la demande de régularisation, faisant état d’une hauteur depuis le sol de 3,10 mètres sur la façade Est de l’immeuble en copropriété.

Selon les procès-verbaux de constat d’huissier des 9 juillet 2018 et 7 septembre 2018 établis respectivement par l’intimé et les appelants, l’une des fenêtres de l’appartement de M. [D] au premier étage en façade Est, donne directement sur le toit de la véranda et la verrière de celle-ci, sans qu’il soit nécessaire de se pencher par la fenêtre. L’huissier indique qu’il en est de même de la fenêtre de la salle de bains, sans joindre de photographie, alors qu’il ressort des plans accompagnant la demande de régularisation de la véranda, que la deuxième fenêtre est en décalage par rapport à la véranda et pas directement au-dessus.

L’huissier note également que depuis l’appartement en rez-de-chaussée de M. [D] et plus exactement depuis la terrasse Est de celui-ci, il a constaté que l’extension réalisée par M. [S] (en rez-de-jardin) se trouve juste à hauteur de cette terrasse et à proximité, ce qui est confirmé par une photographie jointe.

Il doit donc être conclu qu’il est démontré un non-respect de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, causant un préjudice à M. [D] dans la jouissance de son lot privatif, par la modification de la vue depuis son lot, permettant à M. [D] d’obtenir la démolition de la construction édifiée en méconnaissance de l’autorisation donnée, sans qu’il soit utile d’examiner les autres fondements soulevés.

Les appelants opposent le principe de proportionnalité pour faire échec à la démolition, en arguant de la privation d’une partie de leur logement et d’une atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale, sans mesure avec le préjudice fictif de M. [D].

Cependant il a été retenu la réalité du préjudice de M. [D] dans la jouissance du lot dont il est propriétaire, s’agissant d’un attribut du droit de propriété.

Il est relevé que la véranda litigieuse ne constitue qu’une extension de leur habitation principale, qui est préservée, si bien qu’il n’est pas démontré une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale protégé par l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.

Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition de la véranda litigieuse.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [D]

M. [D] forme un appel incident sur le montant des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance alloué en première instance, en arguant d’un avis de valeur du 19 février 2019 faisant état d’une perte de valeur de 20 000 euros.

Au regard de la date de cet avis de valeur antérieur au jugement critiqué, il n’est pas allégué d’élément nouveau en cause d’appel, tandis qu’il est établi que la véranda litigieuse a été démolie en exécution du jugement frappé d’appel.

Il convient donc de retenir que c’est par une juste appréciation du droit et des faits que le premier juge a indemnisé le préjudice de M. [D].

Le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI Tenzan et M. et Mme [S]

Elles reposent sur deux fondements : du fait de la démolition obtenue fautivement et du fait de l’abus de procédure.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

Au regard de la solution du litige, les demandes des appelants ne peuvent prospérer et ils en seront déboutés, le jugement appelé étant confirmé sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Les appelants qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel.

Il est inéquitable de laisser à la charge de M. [D] les frais exposés pour les besoins de l’appel et non compris dans les dépens. Conformément à la demande formée, la SCI Tenzan y sera condamnée.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable devant la cour, la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intimation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] sis à [Localité 1] ;

Déboute la SCI Tenzan, M. [L] [S] et Mme [U] [J] épouse [S] de leur demande d’annulation du jugement ;

Déboute la SCI Tenzan, M. [L] [S] et Mme [U] [J] épouse [S] de leur exception d’incompétence de la présente juridiction ;

Confirme le jugement appelé en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI Tenzan, M. [L] [S] et Mme [U] [J] épouse [S] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur la démolition ;

Condamne la SCI Tenzan, M. [L] [S] et Mme [U] [J] épouse [S] aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI Tenzan à verser à M. [M] [D] la somme de 6 000 euros (six mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,