COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2025

Rôle N° RG 21/04192 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEUX

S.A.R.L. ENERGEM

C/

SCI VILLEPRAT

SARL MCV

Copie exécutoire délivrée

le : 20 Mars 2025

à :

M^e Guillaume GOGUET

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/13003.

APPELANTE

S.A.R.L. ENERGEM

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume GOGUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

SCI VILLEPRAT

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL MCV

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Villeprat est propriétaire d’un terrain et d’un local à usage d’entrepôt situés à [Adresse 4].

Le 1er août 2008, elle a donné à bail commercial, pour une durée de 9 ans, son local commercial, à la SARL MCV, pour un loyer de 48.000 euros HT.

Par acte en date du 1er juillet 2011 la preneuse principale, la société MCV, consentait ensuite une sous-location, sur les lieux loués, à une société sous-locataire dénommée société Energem.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2016, la sous-locataire, la société Energem, donnait congé, au titre de la sous-location commerciale, pour le 30 juin 2017, tant à bailleresse principale qu’à la preneuse intermédiaire.

Les sociétés Villepart et MCV (bailleresse principale et preneuse intermédiaire) craignaient des dégradations volontaires commises par la sous-locataire au sein des locaux loués.

Suivant ordonnance sur requête du 9 janvier 2017, le président du tribunal de grande de Marseille désignait la SCP [D] en qualité d’huissier de justice aux fins de dresser un constat sur l’état actuel des locaux propriété de la SCI Villeprat loués par la société MCV et occupés par la société Energem.

En application de l’ordonnance sur requête,la bailleresse et la preneuse principale sollicitaient un huissier de justice, lequel, dans un constat du 16 janvier 2017, relevait qu’une baie de brassage de l’installation informatique des locaux, située à proximité, fonctionnait normalement.

Un second constat d’huissier de justice du 26 juin 2017, diligenté par les mêmes, suite au départ de la sous-locataire, mentionnait l’absence de la baie de brassage ainsi que la présence de câbles à même le sol dont les extrémités avaient été coupées.

Par courrier recommandé en date du 20 avril 2018, les sociétés Villepart et MCV mettaient infructueusement en demeure la sous-locataire (la société Energem) de les indemniser au titre du coût de la réinstallation d’une nouvelle baie de brassage en remplacement de celle disparue ainsi qu’au titre d’une perte locative.

Par acte d’huissier signifié le 20 novembre 2017, la bailleresse principale et la preneuse, les sociétés Villeprat et MCV ont fait assigner la société Energem devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d’obtenir l’indemnisation des travaux d’installation d’une nouvelle baie de brassage.

Par jugement rendu le 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille s’est prononcé en ces termes :

— fait droit à la demande d’indemnisation de la SCI Villeprat concernant le remplacement de la baie de brassage,

— condamne la société Energem à payer à la SCI Villeprat la somme de 3640,44 euros,

— rejette le surplus des demandes et notamment celles reconventionnelles de la société Energem,

— condamne la société Energem au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Energem aux paiements des dépens

— prononce l’exécution provisoire de la décision.

La société Energem a formé un appel le 19 mars 2021.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'infirmé le jugement pour avoir :

— fait droit à la demande d’indemnisation de la SCI Villeprat concernant le remplacement de la baie de brassage,

— condamné la société Energem à payer à la SCI Villeprat la somme de 3.640,44 euros,

— rejeté le surplus des demandes et notamment celles reconventionnelles de la société Energem,

— condamné la société Energem au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sans indiquer à qui les régler,

— condamné la société Energem au paiement des dépens, prononcé l’exécution provisoire de la décision.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 17 décembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2021,la société Energem demande à la cour de :

vu les articles 56,127,114,115,122,31,32,32-1, 9 du code de procédure civile, 2241, 2242,1341-1,1753,1735, 2276 du code civil, L145-31, L145-32, L145-12, L145-40-1 du code de commerce

— infirmer la décision déférée pour avoir :

— fait droit à la demande d’indemnisation de la SCI Villeprat concernant le remplacement de la baie de brassage,

— condamné la société Energem à payer à la SCI Villeprat la somme de 3640,44 Euros,

— rejeté le surplus des demandes et notamment celles reconventionnelles de la société Energem,

— condamné la société Energem au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sans indiquer à qui les régler

— condamné la société Energem aux paiements des dépens

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

statuant à nouveau,

in limine litis,

— dire que l’acte introductif d’instance n’est pas conforme à l’article 56 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige,

— constater que fait défaut à l’acte introductif d’instance l’obligation de conciliation préalable tel

que prévue par l’article 56 du code de procédure civile,

— constater que l’absence de cette mention fait grief à la SARL Energem.

— prendre acte que cette mention n’est pas régularisable,

sur ce,

— infirmer le jugement,

— prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance.

— dire que l’action oblique implique une carence du débiteur pour permettre l’action du créancier.

— constater que la SCI Villeprat, créancier, ne démontre pas la carence de son débiteur la SARL MCV,

— prendre acte qu’en absence de preuve de cette carence, la SCI Villeprat est dépourvue d’intérêt à agir,

sur ce,

— infirmer la décision et, opposer à la SCI Villeprat une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

— dire que l’action directe d’un propriétaire bailleur contre un sous-locataire ne concerne que le paiement des loyers en application de l’article 1753 du code civil,

— constater que la SCI Villeprat, créancier, ne peut agir contre le sous-locataire la SARL Energem au bénéfice de l’action directe qu’en absence de paiement des loyers,

— prendre acte que la SARL Energem, sous-locataire ne présente aucun retard de loyers.

Sur ce,

— infirmer la décision accueillant la demande en indemnisation de la SCI Villeprat sur le fondement de l’article 1753 du code civil,

— opposer à la SCI Villeprat une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

— dire que le bail principal entre la SCI Villeprat et la SARL MCV interdit la sous-location,

— constater que la SARL MCV a sous-loué le local en dépit de l’interdiction à la SARL Energem sans que la SCI Villeprat intervienne à l’acte,

— prendre acte que la SCI Villeprat ne pouvait agir en indemnisation de la perte d’une baie de

brassage que contre la SARL MCV eu égard l’article 1735 du code civil,

sur ce,

— infirmer la décision prise en application de l’article 1735 et,

— opposer à la SCI Villeprat et la SARL MCV une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

— dire que si la clause de sous-location est valide, la SCI Villeprat aurait dû intervenir à l’acte au titre de la procédure d’agrément.

— constater que le bail de sous-location entre la SARL MCV et la SARL Energem ne fait pas apparaître l’intervention de la SCI Villeprat,

— prendre acte que la SCI Villeprat ne pouvait agir en indemnisation de la perte d’une baie de brassage que contre la SARL MCV tant vis-à-vis de l’article 1735 du code civil qu’en raison de la violation de la procédure d’agrément,

sur ce,

— infirmer la décision et, opposer à la SCI Villeprat et la SARL MCV une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

— constater que ni la SARL MCV ni la SCI Villeprat n’apporte la preuve de l’agrément,

— dire que si elles devaient apporter la preuve de l’agrément, seule la SARL MCV est tenue à la prise en charge des prétendues dégradations et pertes au titre de l’article 1735 du code civil.

Sur quoi,

— infirmer la décision et, opposer à la SCI Villeprat et la SARL MCV une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

— constater que seule la SARL MCV est tenue à la prise en charge des prétendues pertes et dégradations de la SARL Energem son sous-locataire au titre de l’article 1735 du code civil,

sur ce,

— infirmer la décision et, opposer à la SARL MCV une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

au fond,

à titre principal,

— constater que ni la SCI Villeprat ni la SARL MCV ne rapportent la preuve de la propriété de la baie de brassage litigieuse,

— constater que la baie de brassage a été détenue et possédée par la SARL Energem au titre de

l’article 2276 du code civil,

— rappeler que la baie de brassage étant un meuble, la possession vaut titre.

sur ce,

— infirmer la décision rejetant et,

— débouter la SCI Villeprat et la SARL MCV de leur demande en indemnisation de la baie de brassage litigieuse,

— constater que le bail entre la SCI Villeprat et la SARL MCV s’est renouvelé le 01 octobre 2016.

— rappeler que le bail entre la SARL MCV et la SARL Energem étant une sous-location, il ne pouvait prévoir une période allant au-delà du 01 octobre 2016,

— prendre acte que le renouvellement de ces deux baux au 01 octobre 2016 entraîne l’application de l’article L142-40-1 du code de commerce,

— rappeler qu’en application de cet article, la SCI Villeprat, en absence d’état des lieux, ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil,

sur ce,

— infirmer la décision et,

— débouter la SCI Villeprat et la SARL MCV de leur demande en indemnisation de cette baie de brassage,

à titre subsidiaire,

si, par extraordinaire, la responsabilité de la SARL Energem était retenue,

— constater que la SCI Villeprat et la SARL MCV produisent une facture FA17-088 en date du 21.07.2017 établie par la société’Axone réseaux à hauteur de 3640,44 euros,

— constater que la SCI Villeprat et la SARL MCV exposent un prix pour une baie de remplacement et non le prix de la baie en litige,

— prendre acte que le montant exposé par les intimées correspond à un coffret de 19 pouces et non de 10 pouces comme celui en litige,

— prendre acte que la baie de brassage constaté par PVC d’huissier n’est pas une 19 pouces mais un modèle inférieur,

sur ce,

— limiter la responsabilité de la SARL Energem, si elle était retenue, à la somme maximale de 280 euros HT,

en tout état,

— condamner solidairement la SARL MCV et la SCI Villeprat à payer à la SARL Energem :

10.000 euros chacun au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux entiers dépens distraits au profit de Maître Guillaume Goguet sur ses offres.

— ordonner la compensation des sommes mises à la charge de la SARL MCV et la SCI Villeprat avec celles supportées par la SARL Energem.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2021, la société MCV demande à la cour de :

vu le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Marseille du 12 novembre 2020,

— confirmer ladite décision en ce qu’il a été fait droit a la demande de la SCI Villeprat en condamnant la société Energem au règlement de la somme de 3640,44 euros correspondant à la valeur de la baie de brassage,

— réformer la décision prononcée parle tribunal judiciaire de Marseille le 12 novembre 2020 en ce que les réclamations formulées par les sociétés Villeprat et MCV tendant à obtenir condamnation de la société Energem au règlement de la somme de 3600 euros au titre des pertes locatives ont été rejetées,

— rejeter purement et simplement l’intégralité des prétentions et argumentations formulées par la société Energem,

— recevoir l’appel limité de la SCI Villeprat et de la Société MCV à l’encontre dudit jugement en ce qu’il n’a pas été fait droit à la demande de condamnation au paiement de la somme de 3.600 euros au titre des pertes locatives subies par suites des agissements de la société Energem.

— recevoir l’appel ainsi formulé à l’encontre de la décision déférée.

vu les dispositions des articles 56 et 115 du code de procédure civile,

— constater qu’une tentative de règlement amiable a été réalisée par la SCI Villeprat et par la société MCV avant le prononcé de la décision déférée,

en conséquence,

rejeter la demande de nullité formulée,

— constater la validité du bail consentie entre la SCI Villeprat et la société MCV,

— constater la validité du contrat de sous-location consentie entre la société MCV et la société Energem,

— constater que les baux et contrats de sous-location ont été établis avant l’entrée en vigueur de la loi du 20 juin 2014 et de l’application des nouvelles dispositions de l’article L145-40-1 du code du commerce,

en conséquence,

vu les dispositions de l’article1731 du code civil,

au principal et s’agissant du remboursement de la valeur de la baie de brassage,

— condamner la société Energem au règlement au profit de la SCI Villeprat de la somme de 3.640,44 euros sur le fondement de l’article 1166 du code civil

subsidiairement

— condamner la société Energem au règlement de la somme de 3.640,44 euros au profit de la société Villeprat sur le fondement de l’article 1753 du code civil,

très subsidiairement

— condamner la société Energem au règlement de la somme de 3.640,44 euros au profit de la

société MCV sur le fondement de l’article 1735 du code civil,

S’agissant des pertes locatives subies par Ia SCI Villeprat pour la période des mois de juillet et août 2017,

— constater que la SCI Villeprat a été dans l’impossibilité de donner en location les biens immobiliers litigieux avant le mois de septembre 2017 en l’état des dégradations commises par la société Energem et constatées lors de la restitution des lieux,

en conséquence et au principal,

— condamner la société Energem au règlement de la somme de 3.600 euros au titre des pertes locatives subies par la SCI Villeprat sur le fondement de l’article 1753 du code civil

subsidiairement,

— condamner la société Energem au règlement de la somme de 3.600 euros au titre des pertes locatives subies au profit de la Société MCV sur le fondement de l’article 1735 du code civil,

— condamner la société Energem au règlement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société Energem au règlement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

1-sur la nullité de l’assignation introductive d’instance

Selon l’article 56 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 01 avril 2015 au 01 janvier 2020, applicable à l’assignation introductive d’instance du 20 novembre 2017 :L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle vaut conclusions.

Pour la sous-locataire appelante, l’assignation introductive d’instance délivrée à son encontre est nulle, l’acte ne précisant pas si des démarches avaient été entamées pour résoudre ce conflit de façon amiable. Elle ajoute que cette absence lui fait grief, ne pouvant bénéficier d’une approche amiable moins coûteuse et plus discrète pour sa réputation qu’une défense devant les tribunaux.

Cependant, il est de principe que l’obligation de préciser dans l’assignation les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige n’est assortie par l’article 56 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors applicable précédemment reproduite, d’aucune sanction et ne constitue pas une formalité substantielle ou d’ordre public. S’il n’est pas justifié de son respect, le juge ne peut, selon l’article 127 du code de procédure civile, que proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation.

Le moyen soulevé par l’appelante, qui postule que cette exigence est prescrite à peine de nullité, n’est donc pas fondé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande de l’appelante tendant au prononcé de la nullité de l’acte introductif d’instance.

2-sur la recevabilité des actions obliques et directes indemnitaires de la bailleresse principale contre la sous-locataire

— sur la recevabilité de l’action indemnitaire oblique fondée sur l’article 1166 du code civil

Selon l’article 1166 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016:

Néanmoins, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

La bailleresse principale, la SCI Villeprat, sollicite la condamnation de la sous-locataire , à des dommages-intérêts à hauteur de 3640,44 euros,au titre du coût de la réinstallation d’une nouvelle baie de brassage, en se fondant en particulier sur l’article 1166 du code civil (en plus de se fonder sur l’article 1753 du même code). Elle réclame aussi, à la même, une indemnité au titre de ses pertes locatives.

Pour la sous-locataire, l’action oblique de la bailleresse principale, diligentée à son encontre, sur le fondement de l’article 1166 du code civil en lieu et place de la preneuse principale, est irrecevable, faute pour la bailleresse principale de démontrer son intérêt à agir au regard de l’absence de carence de sa débitrice principale, soit en l’espèce la preneuse principale.

Pour les intimées (bailleresse principale et preneuse intermédiaire), l’action oblique indemnitaire de la bailleresse principale est recevable, la mise en oeuvre de ladite action n’étant pas conditionnée par l’existence d’une dette du sous-locataire a l’égard du bailleur principal.

Il est de principe que le créancier poursuivant, au titre de l’action oblique, doit établir la carence de son débiteur et qu’il s’agit d’une condition de recevabilité de l’action exercée par voie oblique.En outre, la carence du débiteur de la partie exerçant l’action oblique se trouve établie lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence dans la réclamation de son dû. Le créancier poursuivant doit donc rapporter la preuve de l’absence d’action de son débiteur.

En l’espèce, l’action en indemnisation,au titre de la perte de la baie de brassage, dirigée contre la société sous-locataire appelante, a été intentée tant par la bailleresse principale que par la preneuse principale et s’est matérialisée par la délivrance, par ces deux dernières, le 20 novembre 2017 d’une assignation en indemnisation à l’encontre de la société sous-locataire, Energem devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Ainsi, la SCI Villeprat ne démontre pas une carence de sa débitrice, la société MCV.

La cour déclare irrecevable l’action en indemnisation à hauteur de 3640,44 euros de la société Villeprat contre la société Energem en ce qu’elle est fondée sur l’article 1166 du code civil.

— sur la recevabilité de l’action indemnitaire directe fondée sur l’article 1753 du code civil

L’article 31 du code de procédure civile énonce : L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé

Selon l’article 1753 du code civil :Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation.Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation.

Le bail de sous-location du 1er juillet 2011 stipule que : 'le preneur entretiendra les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations et d’entretien. De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieux et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués (…) À l’exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur '.

La bailleresse principale, la SCI Villeprat, sollicite la condamnation de la sous-locataire , à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de 3640,44 euros et de 3600 euros,au titre du coût de la réinstallation d’une nouvelle baie de brassage et au titre des pertes locatives, en se fondant, subsidiairement, sur l’article 1753 du code civil.

Pour la sous-locataire appelante, l’action directe en indemnisation de la bailleresse principale, exercée contre elle, n’est pas davantage recevable, se prévalant de l’absence d’intérêt à agir de cette dernière et du fait qu’au moment de l’assignation introductive d’instance du 20 novembre 2017, elle n’était débitrice à l’égard de la bailleresse principale d’aucune somme.

Pour les sociétés intimées, la société bailleresse principale (Villeprat) dispose bien d’un intérêt à agir directement contre la sous-locataire, en indemnisation, au titre de son action directe expressément autorisée par l’article 1753 du code civil, ajoutant que l’existence de la dette de la sous-locataire résulte de la disparition de la baie de brassage.

Il résulte de l’article 1753 du code civil, précédemment reproduit, que le bailleur principal bénéficie d’une action directe contre le sous-locataire pour l’exécution des obligations résultant de la sous-location.

Contrairement à ce qui est à tort soutenu par la sous-locataire appelante, l’action directe ouverte au profit du bailleur principal, par l’article 1753 du code civil, contre un sous-locataire, ne se limite pas aux loyers impayés, le texte étant rédigé de façon large et imposant pour seule limite, à l’action directe, le fait que le sous-locataire n’est tenue que ' jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location'.

En l’espèce, la société Villeprat, bailleresse principale et demanderesse à l’action directe, allègue une inexécution contractuelle commise par la sous-locataire, dans le respect du bail de la sous-location, soit un manquement à son obligation de restituer les lieux en bon état et de l’indemniser au titre des dégradations des lieux loués dont elle est la propriétaire.

L’intimée, bailleresse principal, met également en avant un préjudice lié à des pertes locatives, suite aux réparations des dégradations imputées à la sous-locataire et à la relocation tardive des lieux.

En conséquence, la société Villeprat justifie bien d’un intérêt à agir dans le cadre d’une action directe, fondée sur l’article 1753 du code civil, contre la sous-locataire.

— sur la fin de non-recevoir soulevée par la sous-locataire tirée d’un défaut de qualité à agir des bailleresses

Selon l’article L145-31 du code de commerce :Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

Concernant la sous-location, le bail commercial principal, conclu entre la SCI Villepart et la société MCV du 1er juillet 2011, prévoit les clauses utiles suivantes :

— une clause d’interdiction de la sous-location en ces termes prévue au sein des conditions générales du bail commercial :'il est formellement interdit au preneur de sous louer ou prêter les lieux loués en tout ou partie, même pour un court délai et à titre gracieux ».

— une clause autorisant au contraire la sous-location, au titre d’une condition particulière du bail commercial, en ces termes : 'le bailleur autorise au preneur la sous-location des locaux sous réserve d’agréent du bailleur sous-location prenant effet aux dates convenues avec les parties'.

Pour la société Energem, sous-locataire, les actions en indemnisation, tant de la bailleresse que de la preneuse principale, exercées à son encontre, sont irrecevables en raison de la méconnaissance des règles de validité de la sous-location commerciale.

Sur cette fin de non-recevoir, l’appelante sous-locataire précise que :

— le bail principal interdit la sous-location,

— la preneuse principale lui a sous-loué le local en dépit de l’interdiction,

— si la clause de sous-location est valide, la bailleresse principale aurait dû intervenir à l’acte de sous-location, au titre de la procédure d’agrément, ce qui n’a pas été le cas,

— il ne fait aucun doute que la sous-location est irrégulière,

— la bailleresse principale et la sous-locataire n’ont aucun lien de droit.

Pour soutenir que la convention de sous-location est régulière et que son action en indemnisation contre la sous-locataire est recevable, la bailleresse principale répond que :

— le bail principal contient une disposition particulière ainsi rédigée :« Le bailleur autorise le preneur à la sous-location des locaux sous réserve d’agrément »,

— ainsi et contrairement a ce qu’affirme la société Energem, la sous-location était autorisée sous réserve de l’agrément la SCI Villeprat,

— cet agrément a bien été fourni,

— M. [H] était tout à la fois associé de la SCI Villepart, gérant de la société MCV et associé de la société Energem,

— la sous-locataire a toujours pu jouir de manière paisible des lieux, objet du contrat de sous-location, sans aucune réclamation émanant de la SCI Villeprat sur les raisons de sa présence dans les locaux litigieux,

— le congé délivré par la société Energem le 19 décembre 2016 a été signifié à la personne de la SCI Villeprat ,propriétaire des murs, et bailleresse principale.

Tout d’abord, la cour observe que la société Energem, qui entend se prévaloir de l’irrégularité de la convention de sous-location, ne sollicite pas pour autant le prononcé de la nullité dudit bail. Elle ne pourrait d’ailleurs pas le faire, les règles dont elle tente de se prévaloir étant édictées dans le seul intérêt du propriétaire des lieux.

De plus, quand bien même la sous-location serait en l’espèce irrégulière (ce qui n’est pas le cas), celle-ci a bien eu lieu et cette irrégularité ne serait pas de nature à neutraliser l’action directe de la propriétaire des lieux à l’encontre de la sous-locataire, en application de l’article 1753 du code civil.

Enfin, la cour constate que la sous-location est régulière, contrairement à ce qui est à tort affirmé par la sous-locataire.

En effet, d’une part, le bail commercial principal autorise bien la sous-location, puisque si les conditions générales l’interdisent, il existe pourtant une clause dérogatoire manuscrite, rédigée en caractères plus évidents que le reste du contrat, édictant clairement et précisément une telle faculté de sous-location et ce en ces termes : 'le bailleur autorise au preneur la sous-location des locaux sous réserve d’agrément du bailleur sous-location prenant effet aux dates convenues avec les parties'. D’autre part, il existe en l’espèce un agrément tacite de la sous-location donnée par la société Villeprat. Ainsi, la bailleresse principale, bien qu’informée de la sous-location, n’a jamais empêché la sous-locataire de jouir paisiblement des lieux. Elle a aussi déposé, conjointement avec la preneuse principale, une requête aux fins d’obtenir la désignation d’un huissier de justice pour faire examiner les lieux loués, requête dans laquelle la bailleresse principale évoque la sous-location consentie et le fait que le bail commercial principal stipule clairement que 'le bailleur autorisait le preneur (la SARL MCV) à procéder à la sous-location des locaux'.

La bailleresse principale a donc bien qualité pour agir en indemnisation, sur le fondement de l’article 1753 du code civil, à l’encontre de la sous-locataire.

Les fins de non-recevoir soulevées par l’appelante sous-locataire, tirées du prétendu défaut de respect des règles de la sous-location commerciale, sont inopérantes.

Le jugement est confirmé en ce qu’il déclare recevable l’action directe de la société Villeprat en indemnisation contre la société Energem fondée sur l’article 1753 du code civil (tant au titre des dégradations commises que des pertes locatives alléguées).

La cour, déclarant recevables les demandes principales indemnitaires de la société Villeprat, dirigées contre la sous-locataire, n’examinera donc pas les demandes très subsidiaires en indemnisation formées par la bailleresse intermédiaire (la société MCV) contre la même.

La cour,dit n’y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires en indemnisation de la société MCV dirigées contre la sous-locataire et déclare, en conséquence, sans objet les fins de non-recevoir opposées par la société Energem à la société MCV.

3- sur l’action directe en indemnisation de la bailleresse principale contre la sous-locataire au titre de la remise en état des lieux loués

Selon l’article 1732 du code civil : (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 2276 du même code énonce :En fait de meubles, la possession vaut titre.Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve ; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient.

Le bail de sous-location du 1er juillet 2011 stipule que : 'le preneur entretiendra les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations et d’entretien. De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués (…) À l’exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur '.

La bailleresse principale, la SCI Villeprat, sollicite la condamnation de la sous-locataire , à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de 3640,44 euros,au titre du coût de la réinstallation d’une nouvelle baie de brassage, en se fondant, subsidiairement, sur l’article 1753 du code civil.

— sur le moyen de défense au fond de la société Energem tirée de l’article 2276 du code civil

La société Energem s’oppose à l’indemnisation de la perte de la baie de brassage, au motif que les intimées sont défaillantes à rapporter la preuve de leur propriété sur ladite baie. Elle précise que c’est elle qui a détenu et possédé la baie de brassage au titre de l’article 2276 du code civil et que cet élément étant un meuble, la possession vaut titre de propriété.

La société MCV répond que la société Energem ne conteste pas que :

— la baie de brassage était bien la propriété de la société Villeprat,

— la société Energem n’a jamais fait l’acquisition d’une quelconque baie de brassage durant son

occupation,

— ladite baie de brassage a purement et simplement été enlevée lors de la cessation des relations contractuelles liant les parties,

— la sous-locataire ne démontre aucunement avoir fait l’acquisition de cette baie de brassage par la production d’une facture concomitante à la période au cours de laquelle elle était sous-louée.

En l’espèce, contrairement à ce qu’elle affirme, la sous-locataire n’établit pas la réunion des conditions de l’article 2276 du code civil, ne pouvant se prévaloir d’une possession paisible et non équivoque de la baie de brassage. En effet, la baie de brassage était située dans les locaux loués et permettait le fonctionnement de l’installation informatique des locaux, sans la location à titre commercial aurait été trés difficile. En outre, dans un courrier du 8 mars 2017, adressé par la sous-locataire à la bailleresse principale, la première mentionne une liste de travaux effectués par ses soins et les installations réalisées par elle. Or, cette liste détaillée ne se réfère pas à la baie de brassage. Par ailleurs, il ne résulte aucunement des débats que la sous-locataire se serait manifestée à un moment quelconque, auprès des bailleresses, pour rappeler qu’elle était la propriétaire de la baie de brassage et qu’elle avait l’intention de la reprendre à un moment ou un autre.

Le moyen opposé par la sous-locataire, tiré de l’article 2276 du code civil, est inopérant.

— sur le moyen de la société Energem relatif à l’article 1731 du code civil

Selon l’article 1731 du code civil :S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article L145-40-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, énonce :Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Concernant l’application dans le temps de l’article précédemment reproduit, l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (1) prévoit :II.-Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la présente loi, l’article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s’applique à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Pour la société Energem, la société MCV est infondée à invoquer la présomption de réception des lieux en bon état, découlant de l’article 1731 du code civil.

La sous-locataire appelante précise que le bail commercial principal entre la SCI Villeprat et la SARL MCV s’est renouvelé le 01 octobre 2016, que ce renouvellement entraîne l’application de l’article L145-40-1 du code de commerce, que la société MCV lui a sous-loué les locaux sur la période de juillet 2011 à juillet 2020, que pourtant, la société MCV ne pouvait conclure un contrat de sous-location que de juillet 2011 au 01 octobre 2016, que la société MCV a dépassé de 4 ans l’étendue de ses droits sur le bail, qu’en effet,le contrat de sous-location ne peut aller au-delà des droits que le locataire détient par son bail principal, que le bail de la société Energem s’est donc renouvelé le 01 octobre 2016 et que l’article L.145-40-1 du code de commerce lui est applicable également.

La cour doit au préalable déterminer si l’article L145-40-1 du code de commerce, qui prive le bailleur du droit d’invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil s’il n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux, est bien applicable en l’espèce.

En effet, l’article L 145-40-1 du code de commerce découle de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, laquelle ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014 mais également pour les baux conclus avant cette date si un état des lieux d’entrée a été établi lors de la prise de possession.

Or, en l’espèce, la convention de sous-location litigieuse a été conclue le 1er juillet 2011 soit avant l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel.De plus, contrairement à ce que prétend la société sous-locataire, elle n’a jamais fait l’objet d’un renouvellement, quand bien même sa durée excéderait celle du bail principal.

Par ailleurs, l’article L 145-40-1 du code de commerce, qui exclut dans certains cas la présomption de l’article 1731 du code civil, prévoit qu’il s’applique aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi mais uniquement quand état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Or, en l’espèce, aucun état des lieux n’a été établi par la locataire principale et la sous-locataire lors de la prise de possession des lieux. Les conditions d’application de l’article L 145-40-1 du code de commerce, dans sa version issue de la loi Pinel, ne sont donc pas réunies.

La société MCV est fondée à invoquer la présomption découlant de l’article 1731 du code civil contrairement à que soutient la sous-locataire appelante.

En tout état de cause, les dégradations invoquées par la bailleresse principale sont établies, au regard des deux constats d’huissier de justice versés aux débats, sans qu’il ne soit nécessaire de recourir à la présomption de réception des lieux en bon état de réparations locatives.

— sur la responsabilité de la société Energem au titre de la perte de la baie de brassage et sur les dommages-intérêts

Selon l’article 1731 du code civil :S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code ajoute :Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il est acquis aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi entre la preneuse principale et la sous-locataire. Les lieux sous-loués sont présumés avoir été reçus en bon état par la société Energem. Cette dernière doit répondre aussi des dégradations ou pertes arrivées pendant sa jouissance des locaux sous-loués.

Ensuite, la preneuse principale verse aux débats des constats d’huissier de justice des 16 janvier puis 26 juin 2017 établissant que la sous-locataire a pu jouir, à un moment donné, d’une baie de brassage, avant que celle-ci ne disparaisse.

Ainsi, le constat de Me [D], huissier de justice, du 16 janvier 2017, mentionne la présence d’une baie de brassage et précise que celle-ci 'fonctionne normalement'. En revanche, le second constat d’huissier de justice, dressé par le même huissier, cinq mois plus tard, le 26 juin 2017, consécutivement au départ des lieux de la sous-locataire constate la disparition de ladite baie de brassage et des dégradations en ces termes :'aux dires du requérant, la baie de brassage informatique a été déposée et seules demeurent les câbles Sur ces dires, nous avons constaté l’absence de celle-ci et la présence de câblage à même le sol dont les extrémités ont été coupées'.

La société Energem est donc responsable de la perte de la baie de brassage et tenue, sur le principe, d’une indemnisation envers la bailleresse principale, propriétaire des lieux, qui ont été dégradés.

Concernant le montant de l’indemnisation, la société Villepart réclame la somme de 3640 euros, cette somme correspondant tout à la fois la facture acquittée pour remplacer la baie initiale et au coût du rétablissement de toutes les alimentations ainsi que les différents branchements qui avaient été arraches lors du départ des lieux de la société Energem.

Pour s’opposer au montant réclamé, à hauteur de 3640 euros, la société Energem répond que l’indemnité devrait être limitée à 280 euros HT, les intimées exposant,selon elle, un prix pour une baie de remplacement et non le prix de la baie en litige. Elle précise,en outre, que la facture acquittée ne correspond pas exactement au matériel perdu (la facture est relative à un coffret de 19 pouces et non de 10 pouces comme celui en litige).

En l’espèce, pour apprécier le montant des dommages-intérêts à allouer à la société Energem, la cour retient la facture de réparation du 21juillet 2017, présentée par la bailleresse principale, qui donne des indications utiles sur le coût global des réparations des dégradations, coût qui n’est pas utilement remis en cause par l’appelante, qui ne fournit pas ses propres pièces financières sur le préjudice.

En outre, le dommage à réparer ne se limite pas seulement à la baie de brassage en elle-même, mais s’étend également aux câbles arrachés et aux réparations nécessaires.

Une indemnité de 3640,44 euros réparera l’entier préjudice subi par la bailleresse principale.

Confirmant le jugement, la cour condamne la société Energem à payer à la société Villeprat la somme de 3640,44 euros en réparation de son préjudice principal.

4- sur l’action directe en indemnisation de la bailleresse principale contre la sous-locataire au titre des pertes locatives

Vu l’article 1753 du code civil, précédemment reproduit

La société Villeprat réclame encore à la sous-locataire une indemnité de 3.600 euros correspondant à deux mois de perte locative. Elle fait valoir que lors de son départ des lieux le 26 juin 2017, la société Energem a enlevé la baie de brassage et cisaillé les câbles d’alimentation et que de tels agissements ont nécessité la remise en état du système informatique par l’acquisition d’une nouvelle baie de brassage ainsi que la réalisation de nouveaux branchements informatiques réalisés suivant facture acquittée du 21 juillet 2017. L’intimée conclut qu’elle n’a pu donner en location les locaux litigieux que suivant contrat du 21 juillet 2017 à effet au 16 septembre 2017.

En l’espèce, les débats et pièces versées font apparaître que la perte de la baie de brassage et les dégradations des câbles d’alimentation ont endommagé tout le système informatique du local loué et ont nécessité des travaux avant d’envisager une relocation.

Au regard de la date d’effet du congé donné par la sous-locataire à la bailleresse principale (le 30 juin 2017),de la nature des travaux à réaliser, de la date de la location suivante (1er septembre 2017)une indemnité d’un mois de loyer réparera entièrement le préjudice subi.

La cour, infirmant le jugement, condamne la société Energem à payer à la société Villepart une indemnité de 1800 euros en réparation des pertes locatives.

5-sur les demandes de la sous-locataire appelante de dommages-intérêts contre les intimées pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile :Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La société Energem, estimant que les sociétés Villepart et MCV ont abusivement agi en justice contre elle, sollicite la condamnation de ces dernières à lui payer, chacune, une somme de 10 000 euros pour procédure abusive.

Cependant, d’une part, le jugement est confirmé (et même alourdi concernant les condamnations de la société Energem) et il est fait droit à la plupart des demandes indemnitaires de la société Villeprat.D’autre part, s’agissant de la société MCV, aucun abus n’est démontré, celle-ci ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, au regard de la complexité des rapports contractuels.

La cour rejette les demandes de la société Energem de dommages-intérêts pour procédure abusive.

6-sur la demande de dommages-intérêts contre l’appelante pour procédure abusive

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Energem, pour procédure abusive, l’abus n’étant pas suffisamment établi en l’espèce et les sociétés intimées n’établissant pas un préjudice non déjà réparé.

7-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, le jugement est confirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

La cour condamne la société Energem aux entiers dépens exposés par les parties à hauteur d’appel et à payer une somme de 2500 euros à la société Villeprat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Energem et MCV supporteront chacune la charge de leurs frais exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire :

— déclare irrecevable l’action en indemnisation de la société Villeprat contre la société Energem en ce qu’elle est fondée sur l’article 1166 du code civil,

— déclare recevable l’action directe de la société Villeprat en indemnisation contre la société Energem fondée sur l’article 1753 du code civil,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il rejette entièrement la demande de la société Villeprat en indemnisation au titre des pertes locatives,

statuant à nouveau et y ajoutant

— dit n’y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires en indemnisation de la société MCV dirigées contre la sous-locataire et déclare, en conséquence, sans objet les fins de non-recevoir opposées par la société Energem à la société MCV,

— condamne la société Energem à payer à la société Villeprat une indemnité de 1800 euros en réparation des pertes locatives,

— condamne la société Energem à payer un somme de 2500 euros à la société Villeprat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par cette dernière à hauteur d’appel,

— condamne la société Energem aux dépens exposés par les sociétés Villeprat et Energem à hauteur d’appel,

— dit que les sociétés MCV et Energem devront chacune assumer la charge de leurs dépens exposés tant en première instance qu’à hauteur d’appel.

Le Greffier, La Présidente,