COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

ab

N° 2026/ 113

N° RG 23/14727 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHBV

S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT R URAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR ' SAFER PACA

C/

[G] [O]

[N] [O]

[F] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

SELARL M. A.C. CONSEILS

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 09 Octobre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01419.

APPELANTE

S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR ' SAFER PACA, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son Directeur général délégué en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉS

Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-Anne COLLING de la SELARL M. A.C. CONSEILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-Anne COLLING de la SELARL M. A.C. CONSEILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Maître [F] [I]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BISCH, Président de Chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par courrier en date du 24 septembre 2018, réceptionné le 26 septembre, Me [F] [I], notaire à [Localité 1], a indiqué à la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER), dans le cadre de la purge de son droit de préemption, qu’une donation portait sur une parcelle de terre sise sur la commune de [Localité 2] (13), lieu-dit [Adresse 5], cadastrée section CE, n°[Cadastre 1].

Par courriers du 20 novembre 2018, la SAFER a fait connaître à Me [I], ainsi qu’à Messieurs [G] et [N] [O], identifiés comme donataires, qu’elle exerçait son droit de préemption.

Estimant que Messieurs [G] et [N] [O] faisaient obstacle à son droit de préemption sur une parcelle de terre sise sur la commune de [Localité 2], [Adresse 5], cadastrée section CE, n°[Cadastre 1], pour une surface de 39 ares 75 centiares, le 19 mars 2021, la SAFER les a fait assigner afin de voir déclarer parfaite à son égard la vente de la parcelle litigieuse.

Par assignation du 20 août 2021, Messieurs [O] ont fait intervenir Me [F] [I] à la procédure.

Par jugement du 9 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— prononcé la nullité de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner dressée par Me [F] [I], notaire, le 24 septembre 2018, ainsi que celle de la décision de préemption notifiée par la SAFER à Me [F] [I], notaire, suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2018 ;

— rejeté la demande de la SAFER en déclaration de vente parfaite s’agissant de la parcelle cadastrée section CE lieudit [Adresse 5] n° [Cadastre 1] ;

— rejeté la demande de la SAFER tendant à ordonner que le jugement vaille titre de propriété pour la SAFER sur ladite parcelle ;

— rejeté la demande de la SAFER en condamnation in solidum de M. [G] [O] et M. [N] [O] au paiement des frais de formalités hypothécaires ;

— rejeté les autres demandes de la SAFER ;

— rejeté les demandes de la SAFER en condamnation de M. [G] [O] et M. [N] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les éléments versés aux débats ne prouvaient pas la volonté des consorts [O] d’effectuer une donation aux consorts [M]. Me [I] ne produisant aucun élément démontrant l’existence d’un mandat ou de l’existence d’une telle volonté. Cela a induit un défaut de consentement des consorts [O] qui a entraîné la nullité de la déclaration d’intention d’aliéner et qui a ensuite entraîné la nullité de la préemption de la SAFER. Concernant le mandat apparent, celui-ci n’est pas démontré puisqu’il y avait des incohérences dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), à savoir la mention d’un prix et le paiement comptant de celui-ci alors qu’il était question d’une donation, qui auraient dû pousser la SAFER à effectuer des vérifications sur l’étendue et la nature du mandat du notaire.

Par déclaration du 30 novembre 2023, la SAFER a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

«  – Prononcé la nullité de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner dressée par Maître [F] [I], notaire, le 24 septembre 2018, ainsi que celle de la décision de préemption notifiée par la SAFER PACA à Maître [F] [I], notaire, suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2018 ;

— Rejeté la demande de la SAFER PACA en déclaration de vente parfaite s’agissant de la parcelle cadastrée section CE lieudit [Adresse 5] n° [Cadastre 1] ;

— Rejeté la demande de la SAFER PACA tendant à ordonner que le jugement vaille titre de propriété pour la SAFER sur ladite parcelle ;

— Rejeté la demande de la SAFER PACA en condamnation in solidum de Monsieur [G] [O] et Monsieur [N] [O] au paiement des frais de formalités hypothécaires ;

— Rejeté les autres demandes de la SAFER ;

— Rejeté les demandes de la SAFER PACA en condamnation de Monsieur [G] [O] et Monsieur [N] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.".

Dans ses dernières conclusions, transmises par RPVA le 16 août 2024, la SAFER demande à la cour de :

Vu les articles L 412-8, L 143-8, L. 143-13 et L. 413-16 du code rural et de la pêche maritime,

Vu les articles 1583 et suivants du code civil,

Vu l’article 545 du code Civil,

Vu l’article 1985 du code Civil,

Vu l’article 74 du code de Procédure Civile,

Vu les articles L 143-16 et R 141-2-1 du code Rural et de la Pêche Maritime,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence le 9 octobre 2023 en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner dressée par Me [F] [I], notaire, le 24 septembre 2018, ainsi que celle de la décision de préemption notifiée par la SAFER à Me [F] [I], notaire, suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2018 ;

— rejeté la demande de la SAFER en déclaration de vente parfaite s’agissant de la parcelle cadastrée section CE lieudit [Adresse 5] n° [Cadastre 1] ;

— rejeté la demande de la SAFER tendant à ordonner que le jugement vaille titre de propriété pour la SAFER sur ladite parcelle ;

— rejeté la demande de la SAFER en condamnation in solidum de M. [G] [O] et M. [N] [O] au paiement des frais de formalités hypothécaires ;

— rejeté les autres demandes de la SAFER ;

— rejeté les demandes de la SAFER en condamnation de M. [G] [O] et M. [N] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— déclarer les consorts [O] irrecevables comme étant forclos à solliciter l’annulation de la décision de préemption

— recevoir la SAFER en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— débouter les consorts [O] et Me [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer bonne et valable la décision de la SAFER en date du 20 novembre 2018 de préempter la parcelle sise sur la Commune de [Localité 2] est cadastrée comme suit :

Lieu-dit Section Numéro Surface

Ha A Ca

[Adresse 5] CE [Cadastre 1] 00 39 75

Total : 3 975 m²

— déclarer que ladite décision a rendu la vente parfaite au profit de la SAFER,

— ordonner que le jugement à intervenir vaille titre de propriété pour la SAFER sur la parcelle sus référencée sise sur la Commune de [Localité 2] moyennant la somme de 5 700 euros,

— condamner in solidum les consorts [O] au paiement des frais de formalités hypothécaires.

A titre subsidiaire :

— condamner Me [I] à payer à la SAFER la somme de 650 euros pour le préjudice subi,

En tout état de cause :

— condamner in solidum les consorts [O] et Me [I] au remboursement des frais exposés concernant les sommations d’avoir à comparaître et le PV de carence, et s’élevant à la somme de 599,62 euros,

— condamner in solidum les consorts [O] et Me [I] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— condamner in solidum les consorts [O] et Me [I] au paiement des entiers dépens,

— ordonner la compensation entre les sommes dues,

La SAFER fait valoir que :

Sur la forclusion,

— Selon la jurisprudence de la cour de cassation, la présente cour est compétente pour traiter la fin de non-recevoir tirée de l’article L.143-13 du code rural et pêche maritime.

— En l’espèce, la déclaration de l’intention d’aliéner a été reçue par la SAFER le 26 septembre 2018 et celle-ci a préempté le 20 novembre 2018, dans le délai légal, la décision a été affichée le 28 novembre suivant et les consorts [O] en ont eu connaissance au plus tard le 14 février 2020. Toute contestation est donc forclose.

— Selon les consorts [O], les régimes de la donation et de la vente seraient distincts et par conséquent aucune analogie entre les deux ne serait envisageable. Or, la SAFER dispose d’un droit de préemption dans les deux cas et le délai de contestation court à compter de la publicité de la mesure de préemption, soit le 28 novembre 2018, et il n’appartient pas à la SAFER de notifier sa décision de préemption aux vendeurs.

— En tout état de cause, si le point de départ du délai retenu était le jour de la notification par huissier de justice de la sommation de comparaître du 14 février 2020, date à laquelle il n’est pas contestable qu’ils ont été informés de la préemption, la contestation est en tout état forclose. Il est d’ailleurs mensonger d’affirmer qu’ils n’ont eu connaissance de la préemption que lors de la procédure de première instance.

— Par ailleurs, les consorts [O] ont été informés de la préemption le 6 mars 2020 lorsque le procès-verbal de carence a été dressé en leur présence et celle d’un représentant de la SAFER.

— La SAFER n’est pas responsable du fait que les consorts [O] ne s’estimaient pas suffisamment informés et qu’ils n’ont pas eu de copie papier de la décision de préemption.

Sur la nullité de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner,

— La SAFER est dotée d’une prérogative de puissance publique dans la mesure où elle peut porter atteinte au caractère absolu du droit de propriété et à la liberté contractuelle et qu’elle est seule juge de l’opportunité d’exercer cette prérogative.

— Aucun texte législatif n’oblige le notaire à disposer d’un écrit avant de régulariser un acte de cession et l’absence d’écrit émanant des vendeurs ne justifie pas la nullité de la notification qui a été faite à la SAFER.

— Il existe un faisceau d’indice permettant de démontrer la volonté des consort [O] :

— il y a déjà eu deux notifications à la SAFER de la part de Me [I], concernant les [O] et les [M].

— Me [I] confirme en appel son affirmation de première instance selon laquelle les consorts [O] avaient bien eu la volonté de procéder à une donation. Affirmer l’inverse revient à remettre en cause la parole du notaire qui est un officier public et ministériel.

— Me [I] avait un mandat verbal qui a autant de poids qu’un mandat écrit au sens de l’article 1985 du code civil et il n’aurait pas pris le temps de rédiger un tel acte s’il n’avait pas eu mandat.

— Même en l’absence de mandat, la SAFER pouvait parfaitement exercer son droit de préemption en se fondant sur la théorie du mandat apparent du notaire et le juge de première instance en estimant que la SAFER aurait dû faire des vérifications complémentaires, a imposé à cette dernière des obligations qui ne résultent d’aucun texte légal.

— La jurisprudence affirme que le mandat apparent repose sur le fait de savoir si la croyance qu’a le tiers en l’existence d’un mandat est vraisemblable et s’il est dispensé de vérification. En l’espèce, le fait qu’un prix et qu’un paiement comptant soit indiqué dans la DIA alors qu’il s’agit d’une donation, n’est pas de nature à remettre en cause le caractère apparent du mandat puisque la mention d’une estimation du prix n’est pas exclue par l’article L 143-16 du code rural et de la pêche maritime et est même obligatoire du fait de l’application de l’article R.141-2-1 du même code. Par ailleurs, Me [I] n’est pas le seul notaire à procéder de la sorte comme le démontre les DIA produites.

— Il convient de rappeler que la jurisprudence a consacré le principe selon lequel le notaire est tenu de délivrer une information loyale à la SAFER afin que celle-ci puisse exercer utilement son droit de préemption, dont le prix fait partie au sens de l’article précité.

— Toute contestation étant forclose, les consorts [O] ne sont plus recevables à solliciter la nullité de la préemption au motif que le montant proposé par la SAFER (5 700 euros) est différent de l’évaluation des services fiscaux (6 000 euros). Il convient de relever que la différence de prix est minime et que si les consorts [O] reprochent au notaire d’avoir mentionné un prix, ils n’en contestent pas le quantum.

— Le juge de première instance ne pouvait pas retenir que la SAFER n’était pas de bonne foi puisqu’elle n’avait pas fait des vérifications d’usage. Le juge de première instance confond ici bonne foi et vérification du pouvoir du mandataire. En effet, la jurisprudence a consacré des dispenses de vérification des pouvoirs du mandataire, qui ne remettent absolument pas en cause la bonne foi de celui qui s’en prévaut.

— Par ailleurs, la notification a été faite par un officier ministériel assermenté et la dispense de vérification des pouvoirs du mandataire est liée à la nature de l’acte et à la qualité du mandataire. L’honorabilité qui s’attache à la fonction d’officier ministériel ne permet pas à la SAFER de douter de la sincérité de la notification

— Les consorts [O] estiment que la bonne foi de la SAFER doit être remise en cause en l’absence de croyance légitime de la SAFER concernant l’étendue et la réalité du mandat légal du notaire en se basant sur une décision de la troisième chambre civile de la cour de cassation le 13 mai 2009. Or, le principe évoqué dans cette décision s’applique dans un cas particulier, à savoir lorsque la notification mentionne clairement l’absence de consentement de l’un des membres du couple. Cette jurisprudence est donc inapplicable aux faits de l’espèce, d’autant plus que les consorts [O] ne sont pas mariés et que le bien n’était pas aliéné par un seul époux.

— Au visa de l’article L 412-8 du code rural, la cour de cassation a jugé que sauf à démontrer que la SAFER ne pouvait légitimement croire que le notaire chargé d’instrumenter est investi d’une mission légale d’information du prix, des charges, des conditions et des modalités de la vente, disposait des pouvoirs nécessaires pour engager le vendeur, l’acceptation par la SAFER des prix et des conditions notifiés rendait la vente parfaite.

— La SAFER n’a pas à douter de l’honorabilité du notaire et il ne lui appartient pas de faire le travail de celui-ci.

— Me [I] rappelle qu’aucun lien de parenté n’existe entre les consorts [O] et les consorts [M]. L’article L 143-16 du code rural et de la pêche maritime est donc applicable.

— Il convient de souligner que la SAFER ne préempte que suite à la notification d’une aliénation et elle ne contraint personne à céder sa propriété, mais elle se substitue à l’acquéreur (ou donataire) librement choisi par le vendeur (ou donateur).

— L’article L.143-16 relatif au droit de préemption en cas de donation entre vifs n’offre pas la possibilité pour le donateur de retirer le bien de la vente, contrairement à l’article L.143-10. Le droit de préemption est un droit de substitution à un acquéreur. On ne saurait dès lors revenir sur son intention de vendre ou de donner sous prétexte que la SAFER, délégataire d’une mission de service public en vue de l’amélioration des structures agricoles, se substitue à l’acquéreur ou au donataire projeté.

— Les consorts [O] ne sont pas lésés par l’opération car ils recevront une contrepartie à leur bien (en l’espèce 5 700 euros, conformément à leur estimation) là où ils n’auraient dû rien recevoir.

— Il est admis que l’acceptation par la SAFER du prix estimé par les parties et des conditions notifiées rend la vente parfaite.

— A titre subsidiaire, la SAFER a subi un préjudice dans la mesure où sa préemption n’a finalement pas pu aboutir. Par conséquent, elle n’a pas pu rétrocéder le bien, et appliquer sa marge, ce qui constitue une perte de chance qui s’élève à 650 euros puisque la marge aurait été de 12% du prix, soit 684 euros. Cette demande n’est pas nouvelle contrairement à ce qu’affirme Me [I] puisqu’elle constitue une conséquence des prétentions soumises au tribunal judiciaire.

— La SAFER justifie de l’engagement de frais que ne sauraient rester à sa charge, à soir les coûts des sommations d’avoir à comparaître et la rédaction du procès-verbal de carence.

Dans leurs dernières conclusions, transmises par RPVA le 22 juillet 2024, M. [G] [O] et M. [N] [O] demandent à la cour de :

Vu les articles 545, 931, 938, 1147, 1156, 1157, 1185, 1583 et 1589 du code Civil,

Vu les articles L. 141-1-1, L.143-16 et L. 412-8 et du code Rural et de la Pêche Maritime,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 09 octobre 2023,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— déclarer recevable et bien fondée la constitution d’intimés de Messieurs [G] et [N] [O] ;

A titre principal

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 9 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

En conséquence :

— débouter la SAFER de son action, de l’ensemble de ses prétentions, demandes et fins à l’encontre des concluants ;

— débouter Me [I] de ses prétentions, demandes et fins à l’encontre des concluants.

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour d’appel réformait le jugement et prononçait la vente forcée de la parcelle :

— débouter Me [I] de ses prétentions, demandes et fins à l’encontre des concluants,

— débouter la SAFER du surplus de ses demandes ;

— condamner Me [I] à relever et garantir les Messieurs [G] et [N] [O] de toutes les conséquences du jugement à intervenir s’il était fait droit à la demande de la SAFER; – condamner Me [I] à verser aux Messieurs [G] et [N] [O] la somme de 30 000 euros chacun en réparation du préjudice tant matériel que moral causé à ces derniers du fait de la dépossession forcée de leur propriété ;

En tout état de cause,

— condamner la SAFER et Me [I] au paiement d’un montant de 5 000 euros à Messieurs [G] et [N] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

M. [G] [O] et M. [N] [O] répliquent que :

Sur la confirmation du jugement,

— Il est démontré que les consorts [O] n’ont jamais, ne serait-ce qu’envisagé de céder cette parcelle et faire droit à la demande de la SAFER serait contraire à l’article 545 du code civil puisque cela conduirait à imposer une cession dans le seul intérêt privé, l’utilité publique n’étant pas en jeu dans le cas présent.

— Contrairement à ce qu’affirme la SAFER elle ne se substitue pas à une partie à la vente mais force une vente, puisqu’il n’y a jamais eu de volonté de vendre.

Concernant la forclusion,

— La décision de préemption n’a jamais été notifiée aux concluants et ce n’est que dans le cadre du débat de première instance qu’ils ont eu connaissance de cette notification d’une déclaration d’intention d’aliéner.

— De la même façon, ils ont appris que par un courrier recommandé du 20 novembre 2018, reçu par le notaire le 21 novembre suivant, la SAFER aurait exercé son droit de préemption afin de consolider une exploitation existante.

— En l’absence totale d’information tant sur le projet de donation que sur la préemption de la SAFER, les consorts [O] étaient dans l’impossibilité d’exercer une action en justice à l’encontre de ladite décision dans un délai de 6 mois. Il n’y a donc pas eu de notification régulière dans les conditions prévues à l’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime.

— La sommation de comparaître notifiée aux consorts [O] en février 2020 ne démontre pas que la notification de la DIA a été faite.

— Il est acquis que le propriétaire d’une parcelle auquel la décision de préemption n’a pas été notifiée est recevable à contester cette décision même après l’expiration du délai de six mois à compter de l’affichage en mairie prévu par l’article L. 142-13 du code rural et de la pêche maritime et en l’absence de mandat donné au notaire intervenant, il est acquis que la notification à ce dernier est inopérante et rend recevable la présente contestation.

Concernant l’absence de mandat apparent,

— le tribunal souligne que Me [I] ne produit pas la moindre pièce, pas le moindre écrit permettant d’établir la volonté des consorts [O] de procéder à la donation, alors qu’il indique même n’avoir été saisi que par le donataire présumé.

— Il est constant qu’un notaire doit évidemment bénéficier d’un mandat individuel pour procéder à quelque acte que ce soit, nonobstant sa qualité d’officier ministériel. Si ce mandat peut être verbal ou tacite, il doit être prouvé conformément au droit commun de la preuve ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— La théorie du mandat apparent, consacrée par l’article 1156 du code civil, ne peut légitimement être invoquée par la SAFER. Si sa bonne foi peut être présumée, sa croyance légitime est nécessairement remise en cause au regard des mentions mêmes de l’acte passé. La cour de cassation a déjà pu juger que la régularité formelle de l’opération ne dispense pas la SAFER de vérifier l’étendue et la réalité du mandat légal du notaire instrumentaire.

— Le juge de première instance a valablement estimé que la SAFER aurait dû relever les incohérences dans la DIA et aurait dû vérifier le mandat de Me [I] d’autant plus que l’article L143-16 du code rural et de la pêche maritime indique que le notaire n’indique pas le prix dans le cadre d’une donation.

— L’information concernant une donation n’engage le donateur que sur le principe de l’acte juridique envisagé et la donation ne comporte par essence pas de prix et le donateur ne prend aucun engagement à cet égard. L’exercice du droit de préemption vient donc modifier la nature de l’acte juridique et le vendeur peut donc refuser le prix que la SAFER propose en renonçant à la donation.

— La lecture que la SAFER fait de l’article L143-16 du code rural et de la pêche maritime est fausse puisqu’il appartient à la SAFER de proposer le prix et cela en dérogation au premier alinéa de l’article L412-8. De plus, l’article R141-2-1 que la SAFER invoque n’est pas applicable en l’espèce.

— La SAFER, professionnel de la préemption, ne peut user de la théorie du mandat apparent pour s’exonérer de ses obligations et les DIA produites pour tenter de justifier que l’indication du prix est une pratique courante ne sont pas pertinentes puisque les pièces 25-1, 25-2, 25-4 et 25-5 sont des formulaires spécifiques aux donations qui ne font pas mention d’un prix mais d’une évaluation et il n’y est pas fait mention des modalités de paiement. Au contraire, ces pièces démontrent le caractère irrégulier de la DIA. Par ailleurs, les pièces 25-3 et 25-6 diffèrent des formulaires, portant sur les donations ce qui aurait dû inciter la SAFER à vérifier l’étendue de mandat du notaire.

Concernant le rejet de la vente,

— Aucune rencontre de consentement n’est intervenue entre la SAFER et les consorts [O], rendant impossible la vente sollicitée dans le cadre de la présente procédure et les jurisprudences qu’elle produit seront écartées car elles ne s’appliquent pas en l’espèce.

— Il convient de constater que la notification effectuée par Me [I] le 24 septembre 2018 est frappée de nullité pour avoir été dressée en violation des dispositions de l’article L.143-16 du code rural et de la pêche maritime. Par l’effet de cette violation la décision de préemption est également frappée de nullité, dont il convient de relever qu’elle se contente d’accepter le prix sans donner l’évaluation des services fiscaux, qui est de 6 000 euros, alors que cette indication est obligatoire.

— Le fait de préempter une donation transforme l’acte en vente et en l’espèce la vente n’est pas parfaite au sens de l’article 1589 du code civil puisqu’il n’y a pas d’accord sur le prix, étant précisé que l’article L412-8 fait bien référence à la nécessité d’un accord sur le prix dans le cadre d’une vente.

A titre subsidiaire, sur la condamnation de Me [I],

— Si la vente était retenue, il conviendra de retenir la faute de Me [I] qui n’avait aucun mandat pour la donation, ni sur le prix indiqué, et les consorts [O] n’ont jamais reçu la notification de la décision de préemption. Cela constitue manifestement une faute puisqu’ils se trouveraient alors forcés de céder leur parcelle contrairement à leur volonté.

— Me [I] indique expressément avoir procéder à la préparation d’un acte de donation, à la demande d’un tiers et non pas du donateur, sans prendre la précaution de requérir l’accord du donateur au préalable ni même à un quelconque instant de la procédure.

— Les nombreuses fautes causent aux concluants un important préjudice tant matériel que moral, estimé à une somme de 30 000 euros.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises par RPVA le 8 mars 2024, Me [I] demande à la cour de :

— déclarer irrecevables comme étant nouvelles les prétentions de la SAFER dirigées à l’encontre de Me [F] [I].

— infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Me [F] [I] à payer à M. [G] [O] et M. [N] [O] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Et, statuant à nouveau,

— débouter M. [G] [O] et M. [N] [O] de l’ensemble de leurs prétentions.

— débouter la SAFER de l’ensemble de ses prétentions.

— condamner tout succombant à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj sur son offre de droit

Me [I] rétorque que :

— Les prétentions de la SAFER tendant à obtenir la condamnation du notaire à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 650 euros pour le préjudice qu’elle aurait subi si elle était déboutée de ses prétentions outre le remboursement des frais exposés concernant les sommations d’avoir à comparaître et le PV de carence s’élevant à la somme de 599,62 euros, sont manifestement irrecevables comme étant nouvelles en cause d’appel.

— Pour engager la responsabilité civile professionnelle d’un notaire, il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve qu’il a commis une faute, qu’ils subissent un préjudice et qu’il y a un lien de causalité entre ces deux éléments.

— En l’espèce, les consorts [O] avaient décidé de céder à M. et Madame [M] une bande de terrain leur appartenant permettant une rectification de limites de propriété et lors de la signature de l’acte le 13 octobre 2016, les vendeurs ont émis le souhait de gratifier M. et Madame [M] pour l’aide apportée à leur mère depuis plusieurs années et de leur donner le surplus de la propriété aux mêmes conditions de valeur que celles de la parcelle objet de la rectification de limites de propriété.

— C’est dans ce contexte qu’il a engagé la procédure de donation à la demande de M. [M] puisque les consorts [O] avaient clairement manifesté leur volonté. Il n’a donc commis aucune faute en réalisant les formalités.

— En tout état de cause, aucun préjudice n’est démontré puisque si le jugement est confirmé, ils conserveront la propriété et s’il est réformé, ils recevront un prix de vente dont ils n’apportent pas la preuve qu’il serait inférieur à la valeur vénale du bien.

L’instruction a été clôturée le 17 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en annulation de la décision de préemption

L’article L 143-13 du code rural et de la pêche maritime dispose que : « A moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l’article L 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prise par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques ».

L’article R 143-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que " La société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2.

Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire.

Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours. L’accomplissement de cette formalité est certifié par le maire qui adresse à cette fin un certificat d’affichage à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ".

Il résulte de l’article R 143-6 que la SAFER doit notifier sous les formes prescrites sa décision de préemption au notaire et à l’acquéreur évincé.

En l’espèce, les consorts [O] n’avaient donc pas, en leur qualité de mandants supposés du notaire Me [I], à être destinataires d’une notification personnelle de la SAFER.

Celle-ci a, par courriers du 20 novembre 2018, informé Me [I] ainsi que M. [M] de sa décision de préempter concernant un projet de donation d’une propriété appartenant aux consorts [O], au profit de M. [M], évaluée à 5700 euros.

L’avis d’acquisition par préemption a été affiché à la mairie de [Localité 2], le 28 novembre 2018.

Le 14 février 2020, la SAFER a fait délivrer par huissier de justice à l’intention des consorts [O], deux sommations, l’une pour chacun d’eux, produites aux débats, à comparaître à l’étude de Me [I] le 6 mars 2020 afin qu’il soit procédé à la régularisation de la vente de la parcelle CE sise à [Localité 2], d’une superficie de 3975 m² et d’une valeur estimative de 5700 euros, suite à l’exercice de son droit de préemption notifié le 20 novembre 2018.

Il est ajouté sur chacune de ces sommations qu’en l’absence de l’un et l’autre des consorts [O], le notaire prononcera « défaut à votre encontre avec conséquences de droit ».

Les consorts [O] soutiennent n’avoir pris connaissance que dans le cadre du débat en première instance (ils ont été cités par la SAFER par acte du 19 mars 2021, en raison de leur contestation de tout projet de donation ou de vente de la parcelle litigieuse et ont sollicité reconventionnellement l’annulation de la décision de préemption par conclusions du 28 juillet suivant), de la notification du projet d’aliénation soumise au droit de préemption adressée par le notaire à la SAFER, le 24 septembre 2018, laissant apparaître qu’ils auraient eu l’intention de faire don aux époux [M] et à Mme [K], de la parcelle dont il s’agit.

Cependant, il est manifeste que les consorts [O] ont eu connaissance de l’exercice du droit de préemption de la SAFER sur une parcelle leur appartenant, par les sommations du 14 février 2020, même si la décision de préemption ne leur a pas été notifiée personnellement, ce qui n’est pas contraire aux dispositions de l’article R 143-6 susmentionnées.

Ils ne peuvent donc raisonnablement prétendre n’avoir été informés de ce projet et de cette décision que dans le cadre des débats de première instance, alors que la procédure initiée par la SAFER a précisément fait suite à leur opposition.

Cela étant, l’appelante qui se réfère à l’avis d’acquisition par préemption affiché à la mairie de [Localité 2] du 28 novembre 2018, fustige l’inertie des consorts [O] et elle produit aux débats un courrier du 12 décembre 2019 qu’elle a adressé à Me [I], par lequel elle rappelle qu’il lui a notifié le 26 septembre 2018 un projet de donation concernant la parcelle litigieuse, que le 20 novembre suivant, elle a procédé aux notifications de l’exercice de son droit de préemption, que la vente est parfaite depuis plus d’un an et qu’elle est sans nouvelles des consorts [O], sollicités pourtant à de nombreuses reprises afin de fixer la date de passation de la vente en la forme authentique. Et de demander au notaire de les sommer, par courrier recommandé avec accusé de réception, de se rendre à son étude à la date de la signature de l’acte.

Mais l’appelante ne peut fustiger l’inertie des propriétaires qui affirment avoir été dans l’ignorance d’un projet de donation auquel ils n’ont jamais consenti et pour lequel ils n’ont donné aucun mandat à Me [I], en faisant courir, à bon droit, le délai de six mois prévu à l’article L 143-13, à compter de la date à laquelle la décision de préemption a été rendue publique, soit le 28 novembre 2018, alors que les intéressés n’ont été informés de la décision de préemption, en réalité qu’à compter du 14 février 2020, soit bien après l’expiration du délai de six mois.

Le texte susvisé ne fait pas état d’un délai de contestation à compter du jour où les intéressés sont informés de l’exercice du droit de préemption de la SAFER, mais à compter du jour où cet exercice est rendu public, ce qui en l’occurrence ne changerait rien quant à la forclusion encourue.

Celle-ci ne peut cependant être retenue à l’encontre des consorts [O] pour les raisons qui précèdent, étant rappelé que lorsque la SAFER notifie sa décision au notaire, sans mandat réel ou apparent, ainsi qu’il est discuté dans ce litige, le délai de six mois prévu par l’article L 143-13, ne court pas.

La demande de l’appelante visant à déclarer les intimés forclos à solliciter l’annulation de sa décision de préemption, est donc rejetée.

Sur la validité de la déclaration d’intention d’aliéner dressée par Me [I] le 24 septembre 2018 et de l’exercice du droit de préemption notifiée par la SAFER

L’article 544 du code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 1156 du code civil alinéa premier du code civil dispose que :

« L’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. ».

L’article 1158 du même code précise que : « Le tiers qui doute de l’étendue du pouvoir du représentant conventionnel à l’occasion d’un acte qu’il s’apprête à conclure, peut demander par écrit au représenté de confirmer, dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, que le représentant est habilité à conclure cet acte. L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le représentant est réputé habilité à conclure cet acte. ».

L’appelante, qui reconnaît qu’aucun écrit n’a été formalisé par les intimés pour gratifier les consorts [M] de la parcelle litigieuse, fait valoir qu’il n’est pas imposé aux notaires de disposer d’un écrit du vendeur en raison de la relation de confiance qui peut les unir à leurs clients et parce que les notaires n’ont aucun intérêt à inventer une cession sans y avoir été invités par les intéressés. Elle ajoute que les intéressés avaient déjà procédé à deux cessions, en 2016, au profit des consorts [M], par le même notaire qui les lui avait notifiées.

Me [I] soutient quant à lui que les consorts [O] ont bien eu l’intention de procéder à la donation dont il s’agit.

Ces arguments et affirmation sont cependant sans emport au regard de l’absence d’un mandat individuel donné au notaire.

L’appelante se prévaut toutefois du mandat apparent du notaire.

Il est admis en effet que le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, les deux conditions étant que le notaire se comporte en fait comme un mandataire et que la SAFER soit de bonne foi.

En l’espèce, le formulaire de déclaration d’intention d’aliéner signé par le notaire, du 24 septembre 2018, adressé à la SAFER, comporte un prix de 5700 euros.

Le fait que le notaire ait établi la déclaration d’intention d’aliéner ne suffit pas à caractériser un mandat apparent pour recevoir la notification de la décision de préemption.

L’appelante produit aux débats, à titre d’exemple, les déclarations d’intention d’aliéner qui lui ont été destinées, portant sur des donations pour lesquelles figurent une évaluation des biens y afférents, pour déclarer que la mention du prix dans la déclaration du 24 septembre 2018, équivaut en réalité à une évaluation et qu’il n’y a donc pas eu de contradiction entre la nature de la cession et la mention d’un montant, qui aurait dû l’alerter et la faire procéder à des vérifications.

Il est observé que les déclarations d’intention d’aliéner produites aux débats, sur un formulaire C portant sur les cessions à titre gratuit, font effectivement état d’une évaluation des biens, tandis que la déclaration d’intention d’aliéner signée par Me [I] fait état d’un prix, qui plus est sur un formulaire différent intitulé : « Information sur l’aliénation d’un fonds agricole ou d’un terrain à vocation agricole' ».

La mention d’un prix est d’ailleurs en violation des dispositions de l’article L 143-16 du code rural et de la pêche maritime relatives aux cessions entre vifs à titre gratuit, que concerne celle qui fait l’objet de ce litige, puisqu’il est prévu qu’en pareil cas, le notaire chargé d’instrumenter ne mentionne pas le prix.

En présence de ces indices, la SAFER aurait dû, en étant vigilante, effectuer des vérifications d’usage pour s’assurer de la réalité du mandat supposé donné au notaire, lequel en réalité ne s’est pas comporté comme un mandataire.

En ce sens, la SAFER a failli, sans exclusive au regard de la responsabilité professionnelle engagée de Me [I], avec pour conséquence une atteinte manifeste au droit de propriété des consorts [O].

L’appelante ne peut revendiquer le principe selon lequel le donateur ne dispose pas d’un droit de retrait du bien de la vente, puisqu’en l’espèce il n’y a pas de donateur, ni opposer une vente parfaite entre la déclaration d’intention d’aliéner qui lui a été adressée le 26 septembre 2019 par le notaire, considérée comme une offre, et, moins de deux mois plus tard soit dans le délai légal, sa décision de préempter par courrier du 20 novembre 2018, valant acceptation de l’offre, puisqu’il n’y a pas eu de mandat à cet effet.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner de Me [I], du 24 septembre 2018, ainsi que la nullité de la décision de préemption notifiée par la SAFER à Me [I], par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 novembre 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts et de frais divers à l’encontre de Me [I]

— L’article 564 du code de procédure civile dispose que : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

L’article 566 du même code prévoit que : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

L’appelante, sollicite en cas de confirmation du jugement, la condamnation du notaire Me [I], à lui payer la somme de 650 euros au titre de sa perte de chance constituant un préjudice dans la mesure où sa préemption n’a pas pu aboutir, qu’elle n’a donc pas pu rétrocéder le bien et appliquer sa marge, soit 12 % de 5700 euros, prix de la vente.

Cette demande n’a pas été formée devant le premier juge mais elle constitue, au sens de l’article 566 susvisé, la conséquence de la confirmation de la nullité de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner et de la nullité de la décision de préemption y afférente, la responsabilité du notaire étant établie puisqu’il a officié sans avoir reçu mandat.

Me [I] est ainsi condamné à payer à la SAFER la somme de 650 euros en indemnisation de son préjudice.

Il ne convient pas toutefois de faire droit à la demande de la SAFER d’être dédommagée des frais de sommation d’avoir à comparaître et du procès-verbal de carence, d’un montant de 599,62 euros, dans la mesure où elle a failli elle aussi, dans son devoir de vigilance et de contrôle.

Cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait masse des dépens d’appel, qui sont partagés par moitié entre la SAFER et Me [I].

La SAFER et Me [I] sont condamnés in solidum à payer aux consorts [O], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande visant à faire constater forclose celle en annulation de la décision de préemption,

Déclare recevable la demande en paiement de l’indemnisation du préjudice subi par la SAFER,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Me [F] [I] à payer à la SAFER la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette la demande en paiement des frais de sommation et de procès-verbal de carence,

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre la SAFER et Me [F] [I],

Condamne in solidum la SAFER et [F] [I] à payer à M. [G] [O] et à

M. [N] [O], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT