COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

Rôle N° RG 22/00590 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVZ5

SAS MARTIAL ENVIRONNEMENT

C/

[K] [B]

Copie exécutoire délivrée

le : 29 Janvier 2026

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Joseph [Localité 7]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 28 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01938.

APPELANTE

SAS MARTIAL ENVIRONNEMENT

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Virginie FONTES VICTORI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [K] [B]

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Gilles GIGUET de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [B] est propriétaire d’un terrain de 13 162 m² cadastré section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur lequel est édifié un hangar de 1.000 m², terrain situé à [Adresse 9]

Suivant acte sons seing privé en date du 11 octobre 20 18, Mme [K] [B] a donné à bail commercial à la SAS Martial environnement, preneuse, son terrain avec le hangar.

Le bail a commencé à courir le 15 octobre 2018 et il était prévu qu’il se termine le 14 octobre 2027.

Concernant la destination contractuelle des lieux, le bail stipule que les lieux seront 'destinés exclusivement aux activités de location et location-bail de machines et équipements pour la construction, à l’exclusion de toute autre utilisation'.

Par courrier du 16 septembre 2019, la société preneuse a indiqué à la bailleresse qu’elle tenait à ajouter à son activité autorisée au bail celle de gestion des déchets non dangereux.

Le 14 novembre 2019, la société preneuse déclarait en ligne une nouvelle activité de gestion de déchets non dangereux.

Par courrier en réponse du 26 février 2020, la préfecture des Bouches-du-Rhône indiquait à la preneuse que l’instruction de sa demande faisait apparaître des activités incompatibles avec le PLU de la commune ne pouvant être exercées sur ce site et en tout état de cause, ne pouvant pas faire l’objet d’une régularisation administrative.

Par courriel du 21 septembre 2020, la mairie de [Localité 10] indiquait à la preneuse 'l’activité de location d’engins TP et BTP transport n’est pas compatible avec le zonage agricole de notre PLU. Seules des activités en lien avec l’agriculture ou des installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics sont autorisée sous réserve d’accord du [Localité 6], organisme compétent dans le domaine agricole'.

Par courrier du 20 juillet 2020, M^e Delclos conseil de la locataire donnait congé à la bailleresse pour le 31 août 2020, en indiquant que la commune de [Localité 8] avait adopté son nouveau PLU et qu’il en résultait que la zone A dans laquelle se trouvaient les lieux loués était une zone à vocation exclusivement agricole interdisant toute activité non directement liée à l’exploitation agricole. Il ajoutait que le site avait été classé dans l’extension de la zone Natura 2000, ce qui était encore une cause d’incompatibilité avec l’activité de la preneuse.

La bailleresse estimait, pour sa part, que sa locataire ne justifiait pas d’une décision préfectorale lui intimant de cesser son activité prévue au bail et qu’en tout état de cause, le congé du 20 juillet 2020 ne pouvait pas produire effets et mettre un terme au bail commercial avant le 15 octobre 2021, fin de la période triennale en cours.

Le 14 octobre 2020, la bailleresse signifiait à la preneuse une sommation d’avoir à payer les loyers pour les mois de décembre 2018, d’août à octobre 2020 pour un montant de 7500 €.

Le 25 septembre 2020, la bailleresse procédait à une saisie-conservatoire de sa créance de 7500 euros en principal entre les mains de l’établissement bancaire de la preneuse.

Le 28 janvier 2022, la bailleresse faisait établir un constat d’huissier sur l’état des lieux à la sortie de la preneuse, lequel mentionnait que les parties s’étaient entendues pour fixer la remise des clés au 28 janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2020, Mme [K] [B] a assigné la SAS Martial environnement devant le tribunal judiciaire de Tarascon en paiement à titre principal d’un arriéré de loyers.

Par jugement du 28 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon se prononçait en ces termes :

— déboute Mme [K] [B] de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

— prononce la résiliation du contrat de bail commercial consenti par Mme [K] [B] à la SAS Martial environnement le 11 octobre 2018 à compter du 15 octobre 2021,

— déboute la SAS Martial environnement de sa demande en remboursement de la somme de 2 500 € au titre du loyer du mois de septembre 2020,

— condamne la SAS Martial environnement à payer à Mme [K] [B] la somme de 31 250 € au titre des loyers impayés pour la période du l er octobre 2020 au 15 octobre 2021 conformément au contrat de bail signé le 11octobre 2018, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

— déboute Mme [K] [B] de sa demande en paiement des loyers pour les mois d’août 2018, août 2020 et septembre 2020,

— condamne la société Martial environnement à payer à Mme [K] [B] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SAS Martial environnement aux entiers dépens de la procédure,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

La société Martial environnement a formé un appel le 14 janvier 2022 en intimant Mme [K] [B].

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'L’appel tend à la réformation ou à l’annulation de la décision entreprise en ce qu’elle :

— prononce la résiliation du contrat de bail commercial consenti par Mme [K] [B] à la

S.A.S. Martial environnement le 11 octobre 2018 à compter du 15 octobre 2021,

— déboute la S.A.S. Martial environnement de sa demande de remboursement de la somme de 2 500 euros au titre du loyer du mois de septembre 2020,

— condamne la S.A.S. Martial environnement à payer à Mme [K] [B] la somme de 31 250 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er octobre 2020 au 15 octobre 2021 conformément au contrat de bail signé le 11 octobre 2018, avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

— condamne la S.A.S. Martial environnement à payer à Mme [K] [B] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la S.A.S. Martial environnement aux entiers dépens de la procédure,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

L’ordonnance de clôture de l’instruction était prononcée le 4 novembre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, la société Martial environnement demande à la cour de :

— réformer le jugement,

sur la nullité du contrat de bail,

à titre liminaire, vu les articles 564 et 567 du code de procédure civile,

— dire recevable la demande d’avoir à prononcer la nullité du bail et la condamnation de Mme [K] [B] au paiement de diverses sommes au titre des préjudices financiers, de jouissance, morale et d’image,

vu les articles 1137 et 1104 du code civil,

— dire que la dissimulation volontaire de la situation juridique des lieux caractérise de la part du bailleur l’intention de tromper,

en conséquence,

— prononcer la nullité du bail conclu entre Mme [K] [B] et la société Martial environnement,

— condamner Mme [K] [B] à rembourser l’ensemble des loyers réglés soit la somme de 85 800 € et au paiement de l’ensemble des frais exposés notamment bancaires du fait des mesures d’exécution forcée,

en tout état de cause,

— dire caractérisée la mauvaise foi contractuelle au moment de la conclusion et de l’exécution du contrat

en conséquence,

— condamner Mme [K] [B] à réparer les préjudices subis,

sur la résiliation anticipée

vu les articles 1719,1219 ,1722 du code civil

— dire que Mme [K] [B] a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et à son obligation d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

— dire que l’interdiction du PLU d’exercer toute activité commerciale constitue un cas de force majeure et à défaut un cas fortuit de nature à faire obstacle à l’exécution de délivrance du terrain loue et à exonérer le débiteur de ses obligations,

— dire que la SAS Martial environnement était fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution de nature à exclure toute demande en paiement de loyer,

en conséquence

— constater la résiliation du bail à la date du 31 août 2020,

— réformer le jugement le jugement en ce qu’il a retenu comme date de résiliation du bail la date

du 15 octobre 2021 avec condamnation au paiement de l’ensemble des loyers pour la période du 12 octobre 2020 au 15 octobre 2021 soit la somme de 31 250 € avec intérêts de droit a compter du jugement,

— débouter Mme [K] [B] de sa demande de paiement des loyers pour les périodes postérieures au 20 août 2020,

— condamner Mme [K] [B] à payer la somme de 85 800 € au titre du préjudice financier subi égal à l’ensemble des loyers réglés outre les frais exposés notamment bancaires du fait des mesures d’exécution,

— condamner Mme [K] [B] à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamner Mme [K] [B] à payer la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral et d’image,

— condamner Mme [K] [B] au paiement de la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile distrait au profit de M^e Fontes, avocat

— la condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2022, Mme [K] [B] demande à la cour de :

vu les dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile, 1353, 1709 et 1728 du code civil, L145-4 du code de commerce,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles devant la cour tendant :

— au prononcé de la nullité du bail,

— à la condamnation de Mme [K] [B] au paiement de diverses sommes en réparation de préjudices financier, de jouissance, moral et d’image,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Martial environnement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail commercial à compter du 15 octobre 2021,

— le confirmer en ce qu’il a condamné la société Martial environnement à payer à la concluante la somme de 31.250 € au titre des loyers du 1 er octobre 2020 au 15 octobre 2021,

y ajoutant

— condamner la société Martial environnement à payer à Mme [K] [B] la somme de 13.750 € à titre d’indemnité d’occupation du 16 octobre 2021 au 28 janvier 2022

subsidiairement,

— condamner la société Martial environnement à payer à Mme [K] [B] la somme de 45.000 € à titre d’indemnité d’occupation du 1 er octobre 2020 au 28 janvier 2022

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [K] [B] de sa demande de condamnation de la société Martial environnement à lui payer la somme de 2.000 € au titre du loyer du mois de décembre 2018,

statuant de nouveau

— condamner la société Martial Environnement à payer à Mme [K] [B] la somme de 2.000 € au titre du loyer du mois de décembre 2018.

— La condamner à payer à Mme [K] [B] la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

MOTIFS

1-sur la recevabilité de certaines demandes de la preneuse appelante

Selon l’article 564 du code de procédure civile :A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code ajoute :Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 567 du même code dispose : Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Enfin, aux termes de l’article 64 du même code : Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

1-1sur la recevabilité de la demande de la preneuse appelante d’annulation du bail commercial

Si l’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, l’article 567 énonce quant à lui que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En outre, constitue une demande reconventionnelle, ainsi qu’il est dit à l’article 64 du code de procédure civile, la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Enfin, la demande reconventionnelle se définit comme celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Elle n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant aux termes de l’article 70 du code de procédure civile.

La preneuse appelante présente, pour la première fois à hauteur d’appel, une demande tendant à la nullité du bail commercial, pour réticence dolosive de la bailleresse intimée (en première instance, la société Martial environnement s’était limitée à solliciter la résiliation dudit bail au 31 août 2020).

En l’espèce, la bailleresse intimée soulève l’irrecevabilité de la demande de la preneuse appelante de voir prononcer la nullité du bail commercial pour vice du consentement, s’agissant, selon elle, d’une demande nouvelle, qui ne peut être assimilée à l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de sa demande initiale de résiliation dudit bail (qui était alors la seule demande principale présentée par la preneuse en première instance).

Il est de principe que qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles en ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile.

Il lui appartient en conséquence de vérifier si les prétentions nouvelles de l’appelant ne constituent pas des demandes reconventionnelles, recevables en appel, comme étant rattachées par un lien suffisant aux prétentions originaires de ce dernier.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’en première instance, la société preneuse avait la qualité de défenderesse originaire, puisque c’est bien Mme [K] [B] qui avait fait assigner cette dernière par acte d’huissier en date du 26 octobre 2020 devant le tribunal de Tarascon et ce en paiement à titre principal d’un arriéré de loyers.

Or, à hauteur d’appel, même si la société Martial environnement est appelante à titre principal du jugement critiqué, elle conserve bien la qualité de défenderesse originaire qui était la sienne devant le tribunal.

Par ailleurs, la demande litigieuse de la société Martial environnement (dont l’irrecevabilité est recherchée par la bailleresse intimée pour cause de caractère nouveau), est une demande reconventionnelle puisque ladite demande tend à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

La demande litigieuse formée pour la première fois par la société Martial environnement constitue donc une demande reconventionnelle obéissant au régime spécifique de l’article 567 du code de procédure civile.

En application de l’article 70 du code de procédure civile, cette demande d’annulation du bail commercial de la défenderesse originaire se rattache à la prétention originaire de la demanderesse originaire (une demande en paiement de loyers fondée sur le même bail que celui dont l’annulation est sollicitée) par un lien suffisant,

En tout état de cause, surabondamment, les demandes en annulation et résiliation du contrat de bail avaient pour finalité de faire écarter les prétentions de la bailleresse en exécution de ce contrat (demandes en paiement de loyer), de sorte que la demande présentée à hauteur d’appel par la preneuse, en annulation du bail commercial, est recevable, au visa de l’article 565 du code de procédure civile.

La cour rejette la fin de non-recevoir et déclare recevable la demande de la société Martial environnement d’annulation du bail commercial.

1-2 sur la recevabilité des demandes de la preneuse appelante de dommages-intérêts

La bailleresse intimée conclut encore au caractère irrecevable des demandes de dommages-intérêts de la preneuse appelante (demandes d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et d’un préjudice d’image en lien avec l’impossibilité d’exercer toute activité commerciale sur les lieux loués ). Pour elle, ces demandes sont également nouvelles, ne constituant pas à l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la seule demande pécuniaire présentée en première instance par la preneuse et qui tendait seulement au remboursement de la somme de 2.500 € au titre du loyer du mois de septembre.

Toutefois, une fois encore, les demandes indemnitaires de la preneuse constituent des demandes reconventionnelles formulées en sa qualité de défenderesse originaire, lesquelles obéissent au régime spécifique de l’article 567 du code de procédure civile.

Or, ces demandes indemnitaires reconventionnelles se rattachent bien par un lien suffisant

aux demandes originaires de la bailleresse intimée en paiement des loyers, les deux demandes se fondant sur le même bail commercial et sur les obligations réciproques en découlant.

La cour rejette la fin de non-recevoir et déclare recevable les demandes de la société Martial environnement de dommages-intérêts.

2-sur la demande principale de la preneuse appelante en annulation du bail commercial

Selon l’article 1130 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 applicable à ce bail commercial conclu le 11 octobre 2018 : L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code ajoute :Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1139 du code civil énonce :L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

L’article 1178 du code civil dispose enfin :Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Au soutien de sa demande d’annulation du bail commercial qui la liait à la bailleresse intimée, la preneuse appelante soutient que son consentement a été vicié par le dol et l’intention de tromper commis par cette dernière. Elle précise que, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, la bailleresse savait parfaitement, et ce dès qu’elle lui a loué les lieux litigieux, c’est-à-dire le 11 octobre 2018, qu’elle ne pourrait pas exercer une quelconque activité commerciale et encore moins celle prévue par le bail commercial. Pour l’appelante, ce n’est donc pas seulement postérieurement au bail que la bailleresse aurait eu connaissance du fait que la zone objet du litige était strictement agricole.

La preneuse appelante ajoute :

— l’historique du PLU et notamment du PLU approuvé du 05 juillet 2011 confirme déjà que la zone, objet du litige est strictement agricole (le changement portant simplement sur l’affectation en zone Natura 2000),

— M.[E], directeur administratif et financier de la société SL PACA, ancienne preneuse de la bailleresse intimée, rapporte avoir été en charge de la rédaction du bail entre la société SL

PACA et Mme [K] [B]. Il précise que la société SL PACA avait pour activité commerciale l’exploitation d’un fonds de commerce de terrassement, travaux publics et transports, que Mme [K] [B] connaissait le caractère commercial de l’activité de la société SL PACA et que l’époux de Mme [K] [B], M. [G] en était le directeur technique. Il ajoute que suite à la visite de la mairie et l’interdiction de toute activité commerciale, la société SL PACA et Mme [K] [B] ont été poursuivis devant le tribunal correctionnel,

— si la société Martial environnement avait su qu’elle ne pouvait exercer son activité commerciale sur le terrain loué, elle n’aurait pas conclu de bail avec Mme [K] [B].La dissimulation volontaire caractérise à l’évidence l’intention de tromper.

Pour s’opposer à la demande de la preneuse appelante d’annulation du bail commercial, demande fondée sur le dol qu’elle aurait commis et sur son intention de tromper cette dernière, la bailleresse intimée rétorque, en défense, qu’encore faudrait-il que la preneuse appelante prouve également qu’elle était elle-même dans l’incapacité de connaître les règles d’urbanisme applicables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Mme [K] [B] ajoute que la preneuse appelante était nécessairement en capacité de constater par elle-même l’environnement des locaux, de consulter les documents d’urbanisme de la commune. Elle ajoute que la locataire ne peut valablement soutenir qu’elle ignorait que le local loué et son terrain de plus d’un hectare se trouvaient en pleine campagne et qu’elle lui aurait volontairement dissimulé une telle information. Elle fait encore valoir que l’immeuble loué par la preneuse, isolé en campagne, à plusieurs kilomètres du centre-ville de [Localité 8], se situe nécessairement en zone agricole, ce que révèle parfaitement la photo satellitaire.

Il est de principe que le dol peut être le silence d’une partie cachant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui,l’aurait empêché de contracter. Le dol suppose que son auteur ait agi intentionnellement et il doit déterminer le consentement de l’autre partie lors de la formation du contrat.

En l’espèce, la bailleresse ne conteste que le bien loué se situe dans une zone strictement agricole du PLU et que par conséquent, la preneuse ne peut pas exploiter son commerce conformément à la destination contractuelle définie par le bail commercial c’est-à-dire la 'location et location-bail de machines et équipements pour la construction a l’exclusion de toute autre utilisation’ outre la 'gestion des déchets non dangereux.'

D’ailleurs la société preneuse appelante produit au débat les documents suivants, démontrant que les lieux loués se trouvent bien zone exclusivement agricole et que toute activité commerciale, dont celles exercées par la preneuse, sont interdites et ce depuis au moins la date du 5 juillet 2011 (étant précisé que le bail commercial litigieux a été conclu le 11 octobre 2018):

— le courriel du 14 septembre 2020 de la responsable environnement de la commune de [Localité 8], lieu où le terrain est situé, indiquant : le mas [L] se trouve en zone A (agricole) du PLU,

— le courriel du 21 septembre 2020 de cette même responsable environnement de la commune de [Localité 8], lieu où le terrain est situé, indiquant : 'je vous ai répondu lundi (cf mail joint). Je vous confirme que l’activité de location d’engins TP et BTP Transports n’est pas compatible avec le zonage agricole de notre PLU. Seules des activités en lien avec l’agriculture des installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics sont autorisées sous réserve d’accord du [Localité 6], organisme compétent dans le domaine agricole',

— le PLU en vigueur au 5 juillet 2011 définissant la zone A comme étant 'destinée à l’activité agricole et aux constructions liées et nécessaires aux besoins de l’exploitation agricole',

Ainsi, bien avant la conclusion même du contrat de bail commercial litigieux le 11 octobre 2018, le terrain se situait déjà en zone agricole et aucune activité commerciale n’était permise à cet endroit.

Ensuite la preneuse produit aux débats une attestation précise et circonstanciée, émanant d’un certain M. [S] [E], établissant que Mme [K] [B] savait parfaitement, à la date où elle a loué les lieux à la preneuse appelante, que le terrain était classé en zone exclusivement agricole et que la société Martial environnement contreviendrait donc aux dispositions du PLU en exerçant l’activité commerciale permise par le bail (location et location-bail de machines et équipements pour la construction).

Dans cette attestation détaillée du 4 février 2022, M. [S] [E], un ancien employé de la société SL PACA, ancienne locataire de Mme [K] [B] indique qu’il avait été embauché par la société locataire de Mme [K] [B] en qualité de directeur administratif et financier. Ce témoin précise surtout que la société SL PACA avait pour activité commerciale l’exploitation d’un fonds de commerce de terrassement, travaux publics et transports, chose que Mme [K] [B] connaissait parfaitement puisque son mari était alors le directeur technique de la locataire. M. [E] ajoute que suite a la visite de la mairie, on leur a appris que l’immeuble était classé en zone agricole et que de ce fait, aucune activité commerciale n’y était autorisée. M. [E] ajoute encore que la mairie les a assignés, ainsi que Mme [B] et la SL PACA, devant le tribunal correctionnel de Tarascon qui les a condamnés.

Toujours sur la connaissance par la bailleresse du vice juridique affectant le bail concédé au moment de sa conclusion, la cour observe que Mme [K] [B] ne critique aucunement l’attestation produite et ne réfute pas le témoignage fourni. En particulier, la bailleresse intimée ne nie pas la visite de la mairie au cours de l’exécution du bail précédent (visite au cours de laquelle la mairie a indiqué que l’immeuble était classé en zone agricole) ni le fait qu’elle-même et sa précédente locataire ont été condamnées par le tribunal correctionnel de Tarascon pour ces faits (la bailleresse se dispensant d’ailleurs d’éclairer la cour sur les raisons précises et exactes de sa condamnation).

Si Mme [K] [B] affirme que la preneuse a elle-même commis une faute, car elle aurait pu par elle-même constater que le terrain, isolé et situé dans la campagne, se trouvait nécessairement en zone classée agricole, il y a lieu de rappeler que la réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur provoquée et que ce n’est pas parce que le terrain loué était isolé au milieu d’une pleine agricole que cela signifiait nécessairement qu’il ne pouvait pas servir à une activité autre qu’agricole.

En outre, s’il est exact que les dispositions du PLU étaient aisément consultables par la preneuse, il n’en demeure pas moins qu’au cas d’espèce, la bailleresse intimée avait déjà, par le passé, rencontré des difficultés avec les autorités pour un précédent bail illicite, accordé à une ancienne locataire qui exerçait déjà également une activité non agricole.En raison des circonstances particulières entourant cette affaire, il ne peut se déduire du fait que le PLU était aisément consultable qu’il n’y aurait pas eu de réticence dolosive intentionnelle de la part de Mme [K] [B] sur l’interdiction administrative d’exercer une activité autre qu’agricole sur son terrain.

Mme [K] [B] a gardé le silence sur le classement de la parcelle litigieuse par le PLU en zone agricole et a donc fait preuve de réticence sur une information réglementaire capitale. Elle n’a jamais informé la société Martial environnement, avant la conclusion du bail agricole, ou au moment de la conclusion de celui-ci , que cette dernière ne pourrait pas exercer son activité prévue au bail commercial sans se mettre dans l’illégalité.

Toujours sur l’erreur reprochée à la société locataire, la cour relève que Mme [K] [B] ne soutient pas avoir remis à la société Martial environnement la moindre information ou le moindre document qui aurait pu attirer l’attention de la locataire sur le classement de la parcelle donnée à bail en lieu exclusivement agricole.

Par ailleurs, l’information sur le classement en zone agricole de la parcelle litigieuse, était déterminante du consentement de la société preneuse. Si cette dernière avait su que le bail conclu ne lui permettait pas d’exploiter son activité commerciale, elle n’aurait évidemment pas accepté de le souscrire et d’en payer les loyers à Mme [K] [B].

La preuve d’un dol par réticence commis par la bailleresse, au préjudice de la société appelante, est suffisamment rapportée.

La demande d’annulation du bail commercial formulée par la société Martial environnement est donc justifiée. En outre, la bailleresse ne conteste pas que le montant total des loyers qu’elle a perçus à tort, en exécution du bail annulé, s’élève à 85 800 euros au total, ainsi que le soutient la preneuse appelante. Cette somme doit lui être restituée à la preneuse appelante en application de l’article 1178 du code civil.

Enfin, s’agissant de la demande de la preneuse appelante de voir mettre à la charge de la bailleresse intimée 'l’ensemble des frais exposés notamment bancaires du fait des mesures d’exécution forcée', celle-ci est imprécise et ne permet pas de savoir à quels frais précis se réfère la preneuse appelante (sauf pour les frais liés aux mesures d’exécution forcée notamment bancaires).

La cour condamne Mme [K] [B] à payer à la société Martial environnement l’ensemble des frais exposés en lien avec les mesures d’exécution forcée, notamment les frais bancaires.

En conséquence, infirmant le jugement et faisant droit aux demandes reconventionnelles formulées par la preneuse appelante, la cour tranche ainsi le litige :

— prononce l’annulation du bail commercial conclu entre les parties,

— condamne Mme [K] [B] à rembourser à la société Martial environnement l’ensemble des loyers réglés soit la somme de 85 800 euros,

— condamne Mme [K] [B] à payer à la société Martial environnement l’ensemble des frais exposés en lien avec les mesures d’exécution forcée, notamment les frais bancaires.

Le bail commercial étant annulé, il ne saurait être source d’obligation au paiement des loyers pour la preneuse, de sorte que la bailleresse est infondée à réclamer le paiement de quelconques loyés impayés à cette dernière.

Infirmant le jugement en ce qu’il rejette seulement certaines demandes de la bailleresse en paiement de loyers, la cour rejette l’ensemble des demandes tant principales que subsidiaires de la bailleresse intimée de paiement des loyers.

3-sur la demande subsidiaire de la bailleresse intimée d’indemnités d’occupation

Vu l’article 1103 du code civil,

L’article 1178 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 dispose :Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1352-3 du même code ajoute :La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation.

L''article 1352-7 du même code énonce enfin:Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

A titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de la preneuse appelante d’annulation du contrat de bail (ce qui est bien le cas), la bailleresse intimée sollicite le paiement d’indemnités d’occupation, faisant valoir que la société Martial environnement a occupé ses locaux du 15 octobre 2018 jusqu’au 28 janvier 2022.

Concernant le montant des indemnités d’occupation réclamées, la bailleresse estime qu’elles doivent être d’un montant équivalent à celui du loyer (2.500 € euros par mois, s’agissant de la mise à disposition d’un terrain de13 162 m² sur lequel est édifié un hangar de 1.000 m²) jusqu’à la libération effective des lieux. Mme [K] [B] réclame donc une somme totale de 45 000 euros pour la période allant du 1er octobre 2020 au 28 janvier 2022.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de la bailleresse intimée de paiement d’indemnités d’occupation, la preneuse appelante met en avant la mauvaise foi de Mme [K] [B] et le préjudice causé, ayant été contrainte de déménager et de cesser son activité.

En application de l’article'4 du code civil, le juge ne peut refuser d’indemniser un préjudice, certain dans son principe, en se fondant sur l’insuffisance des preuves fournies par les parties.

Il a déjà été admis qu’en présence d’un contrat de bail, l’annulation dudit contrat permet d’obtenir une indemnité de jouissance pour l’usage de la chose objet du contrat annulé.

De plus, si le débiteur des indemnités de jouissance est de bonne foi, il ne devra les indemnités de jouissance qu’à compter du jour de la demande en justice.

En l’espèce, la preneuse, nonobstant l’annulation du contrat de bail, est restée sur le terrain loué jusqu’au 28 janvier 2022, date de son déménagement et de la restitution des clés à la bailleresse (restitution constatée par le constat d’huissier de justice du même jour).

S’agissant d’indemnités d’occupation et non pas de loyers, la preneuse ne saurait utilement invoquer le moyen tiré de l’exception d’inexécution pour tenter d’en être exonérée.

Par ailleurs, la créance de restitution de la jouissance qui a été procurée à la preneuse n’est pas subordonnée à la démonstration de l’absence de faute commise par la bailleresse. Le droit à restitution pour la bailleresse de la jouissance procurée à la société Martial environnement existe en effet malgré le dol commis par celle-ci, la mauvaise foi ne pouvant la priver de sa créance de restitution suite à l’annulation de la location, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à la locataire.

Si la mauvaise foi de Mme [K] [B] ne peut la priver de sa créance de restitution des suites de l’annulation de la location, créance représentant la valeur de la jouissance que la chose a procuré à la locataire, il convient en revanche, pour déterminer le point de départ de la dite créance, de vérifier à compter de quelle date la société Martial environnement a été de mauvaise foi, c’est-à-dire à compter de quelle date celle-ci a su que le titre en vertu duquel elle occupait la propriété de la bailleresse était nul (et a donc su qu’il lui faudrait mettre de côté d’éventuelles indemnités d’occupation).

Il convient en effet de rappeler qu’il découle de l''article 1352-7 du code civil que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement tandis que celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, on peut estimer que la débitrice des indemnités d’occupation, la société Martial environnement, a connu le vice qui affectait son titre d’occupation et qui était susceptible d’entraîner l’annulation du bail commercial, à compte du 20 juillet 2020, date du courrier de son avocat adressé à la bailleresse dans lequel ce professionnel indique que le bail ne peut plus s’exécuter en raison de l’interdiction du PLU quant à l’exercice d’une activité autre qu’agricole. C’est en effet à cette date précise du 20 juillet 2020 que la preneuse appelante a perdu toute croyance légitime en la régularité de son titre.

Ainsi, la preneuse n’est redevable d’indemnités d’occupation, sur le principe, qu’à compter du 20 juillet 2020, date à laquelle elle est devenue de mauvaise foi au sens de l’article 1352-7 du code civil (avant cette date, elle était en revanche de bonne foi et ne saurait être considérée comme étant redevable d’indemnités d’occupation).

Ensuite, concernant le montant des indemnités d’occupation dues sur la période allant du 20 juillet 2020 au 28 janvier 2022, il ne saurait être égal à celui des loyers, compte tenu du fait que même si la preneuse a pu exploiter normalement les lieux au moins jusqu’au 15 décembre 2020 (date de la visite d’inspection par la préfecture mettant en exergue son départ), elle n’avait en réalité pas de droit au statut des baux commerciaux et à la protection issue de celui-ci (le bail étant nul).

Le montant des indemnités de jouissance sera donc fixé à 90 % de la valeur des loyers pour la période allant du 20 juillet 2020 au 28 janvier 2022, soit une somme mensuelle de 2250 euros (90 % du loyer de 2500 euros par mois).

Par conséquent, la cour condamne la société Martial environnement à payer à Mme [K] [B] des indemnités d’occupation de 2250 euros par mois sur la seule période allant du 20 juillet 2020 au 28 janvier 2022.

La cour rejette le surplus de la demande de Mme [K] [B] en paiement d’indemnités de jouissance au-delà de ce que cour lui accorde.

4-sur les demandes indemnitaires de la preneuse appelante

Vu l’article 1178 dernier alinéa du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 énonçant : Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

La preneuse appelante sollicite 10 000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’exercer toute activité commerciale sur les lieux loués, précisant qu’elle s’est investie dans le nettoyage du site (évacuation des copeaux de bois stockés sur le terrain).

Il est de principe que le dol permet à la victime d’exercer une action en indemnisation du préjudice subi.

Le préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’exercer toute activité commerciale sur les lieux n’est réparable qu’à compter du 15 décembre 2020, date à laquelle les services de la préfecture des Bouches-du-Rhône ont mené une inspection concluant à la cessation de l’activité de la locataire. Il échet de préciser qu’en l’absence de dol commis par la bailleresse et en l’absence de tout congé donné par la preneuse, le bail aurait normalement pu se poursuivre au moins jusqu’au 14 octobre 2027, date de son terme initialement convenu.

S’agissant du nettoyage du site effectué par la locataire, à savoir l’évacuation des copeaux de bois stockés sur le terrain, le préjudice n’est pas démontré, cette dernière ayant tout de même pu exploiter normalement son activité commerciale jusqu’au 15 décembre 2020.

Une indemnité de 4000 euros réparera suffisamment le préjudice de jouissance subi par la société Martial environnement.

La preneuse appelante sollicite encore des dommages-intérêts à hauteur de 10 000 euros pour un préjudice moral et d’image. S’agissant du préjudice d’image, il n’est pas suffisamment démontré, la plaignante ne justifiant pas du retentissement public des procédures subies. Pour ce qui est du préjudice moral il est bien constitué, la preneuse ayant subi les tracasseries et désorganisations de sa structure, liées à la nécessité de quitter les lieux loués.

Une indemnité de 1 000 euros réparera suffisamment le préjudice moral subi par la société Martial environnement. En revanche, la cour rejette la demande de la société Martial environnement de dommages-intérêts au titre de son préjudice d’image.

La société Martial environnement met en avant un préjudice financier, lié au paiement d’un loyer non dû et à l’ensemble des frais exposés. Elle avance encore que Mme [K] [B] a fait preuve d’un acharnement qui l’a mise en situation délicate avec des difficultés de trésorerie évidente.

Pour ce qui est du préjudice financier, il convient d’abord de rejeter la demande de réparation de la partie du préjudice liée au paiement de loyers et frais non dus, celui-ci ayant déjà été réparé, la cour ayant condamné la bailleresse à rembourser à la preneuse la totalité des loyers par elle réglés outre les frais exposés notamment bancaires du fait des mesures d’exécution forcée.

Ensuite, le reste de la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice financier ne peut qu’être rejetée également, l’attestation de l’expert-comptable du 31 janvier 2022, de la société Martial environnement, faisant seulement état d’une situation financière négative au 31 décembre 2021, sans que l’on puisse rattacher, à défaut de pièces plus précises, ces difficultés financières au dol commis par la bailleresse.

En conséquence, la cour rejette la demande de la société Martial environnement de condamner une la bailleresse à lui payer une somme de 85 000 euros au titre du préjudice financier.

La cour condamne Mme [U] [B] à payer à la société Martial environnement les sommes de :

-4000 euros pour le préjudice de jouissance,

-1000 euros pour le préjudice moral.

5-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, le jugement est infirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [K] [B] est condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel,ainsi qu’au paiement d’une somme de 4500 euros à l’appelante au titre des frais du procès tant en première instance qu’à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— écarte les fins de non-recevoir soulevées par Mme [K] [B],

— déclare recevables toutes les demandes de la société Martial environnement,

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— prononce l’annulation du bail commercial conclu entre les parties,

— condamne Mme [K] [B] à rembourser à la société Martial environnement la somme de 85.800€ au titre de l’ensemble des loyers réglés,

— condamne Mme [K] [B] à payer à la société Martial environnement l’ensemble des frais exposés en lien avec les mesures d’exécution forcée, notamment les frais bancaires,

— rejette l’ensemble des demandes de Mme [K] [B] tant principales que subsidiaires de paiement des loyers.

— condamne la société Martial environnement à payer à Mme [K] [B] des indemnités d’occupation de 2250 euros par mois sur la seule période allant du 20 juillet 2020 au 28 janvier 2022,

— rejette le surplus de la demande de Mme [K] [B] en paiement d’indemnités de jouissance,

— condamne Mme [K] [B] à payer à la société Martial environnement les indemnités de:

-4000 euros pour le préjudice de jouissance,

-1000 euros pour le préjudice moral,

— condamne Mme [U] [B] à payer à la société Martial environnement une somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais exposés tant en première instance qu’à hauteur d’appel,

— condamne Mme [U] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, La Présidente,