COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 17/01513 – N° Portalis DBVP-V-B7B-EE36

Jugement du 12 Juin 2017

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 14/02174

ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2020

APPELANTE :

Madame A X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 140188

INTIMES :

Madame C Z

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e N philippe MESCHIN de la SCP D.M. T, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 0499115

S.A.S. CAPI

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Vanina LAURIEN, avocat postulant au barreau d’ANGERS N° du dossier 17/01513, et M^e Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès qualités d’assureur de la société ASI

313 les terrasses de l’Arche

[…]

Représentée par M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13501031

Monsieur N-O Y, décédé en cours de procédure

INTIMEES EN INTERVENTION FORCEE

Madame I J Y

en qualité d’héritaire de M. N-O Y, décédé

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame E Y

en qualité d’héritaire de M. N-O Y, décédé

née le […] à […]

[…]

[…]

Assignées, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

Par avis de procédure sans audience (article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020) du 19 mai 2020, à laquelle les avocats ne se sont pas opposés, l’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2020.

La Cour composée de :

Madame SOCHACKI, Président de chambre

Madame BEUCHEE, Conseiller

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, Vice-président placé

a statué ainsi qu’il suit.

Greffier lors du prononcé : Madame LEVEUF

ARRET : par défaut

Prononcé publiquement le 06 octobre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Geneviève SOCHACKI, Président de chambre, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement réputé contradictoire, frappé du présent appel, rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande instance d’Angers, qui a :

— débouté la SAS CAPI de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M^me A X sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, pris dans leur rédaction en vigueur avant le 1^er octobre 2016,

— condamné solidairement M. N-O Y et M^me C Z et in solidum M^me A X à payer à la SAS CAPI la somme de 7.800 euros :

* M. N-O Y et M^me C Z :

— avec intérêt au taux légal à compter du 21 mai 2014,

— au titre de la clause pénale du mandat de vente en date du 11 mai 2011 et de son avenant en date du 1^er juillet 2011,

* M^me X :

— avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

— sur le fondement de l’article 1382 du code civil, pris dans sa rédaction en vigueur avant le 1^er octobre 2016;

— débouté la SAS CAPI de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. N-O Y, M^me C Z et M^me A X pour résistance abusive et injustifiée,

— débouté M^me C Z de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS CAPI pour procédure abusive,

— débouté M^me A X de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS CAPI pour procédure abusive,

— débouté M^me C Z de sa demande en garantie formée à l’encontre de la SA AXA France IARD,

— débouté M^me A X de sa demande en garantie formée à l’encontre de la SA AXA France IARD,

— débouté la SAS CAPI de sa demande d’exécution provisoire,

— condamné solidairement M. N-O Y et M^me C Z et in solidum M^me A X aux dépens,

— condamné solidairement M. N-O Y et M^me C Z et in solidum Mme

A X à payer à la SAS CAPI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me A X à payer à la SA AXA France IARD la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu le courrier du 27 juillet 2018, de Maître G H informant du décès de son client M. N-O Y, survenu le 23 avril 2018 ;

Vu l’ordonnance du magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers du 23 janvier 2019 qui a dit n’y avoir lieu à prononcer l’irrecevabilité des conclusions du 11 janvier 2018 de la société CAPI, et a réservé les dépens ;

Vu l’injonction du magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers du 24 janvier 2019, donnée au conseil de M^me A X, appelante, d’appeler à la cause les héritiers de M. N-O Y, décédé en cours de procédure, au plus tard pour le 27 mars 2019 ;

Vu le report ordonné le 26 juin 2019 par le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers de l’injonction d’assigner les héritiers de M. Y donnée au conseil de M^me A X, au 25 septembre 2019 ;

Vu l’assignation en intervention forcée devant la cour d’appel d’Angers délivrée le 23 septembre 2019 à la requête de M^me A X à M^me I J Y et M^me E M Y, en leurs qualités d’héritières de M. N-O Y, lesquelles n’ont pas constitué avocat ;

Vu les dernières conclusions du 9 février 2018 de M^me A X, appelante, aux fins de voir :

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la société CAPI,

— infirmer néanmoins le jugement qui a consacré sa responsabilité civile délictuelle vis-à-vis de la société CAPI,

— débouter la société CAPI de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée à titre subsidiaire par M^me X à l’encontre de la compagnie AXA France IARD,

en conséquence,

— condamner la compagnie AXA France IARD en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la société ASI Libre Immo à la garantir des éventuelles condamnations que la cour pourrait laisser à sa charge,

— infirmer la décision qui a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner la société CAPI au paiement de la somme de 3.000 euros d’indemnité à titre de dommages-intérêts à ce titre,

— condamner toute partie succombant à lui verser une indemnité de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du 2 mai 2018 de M^me C Z, intimée, portant appel incident, tendant à voir :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Angers en date du 12 juin 2017,

statuant à nouveau,

— débouter la SAS CAPI de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS CAPI à lui verser la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,

— condamner la SAS CAPI à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la compagnie AXA, assureur de responsabilité de la société ASI Libre Immo, et plus subsidiairement encore M^me X devra la garantir intégralement des condamnations pouvant être mises à sa charge,

— dans cette hypothèse, condamner la partie défaillante à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du 11 janvier 2018 de la SAS CAPI, intimée, tendant, au visa de la loi Hoguet du 02 janvier 1970 notamment en son article 6 et son décret d’application du 20 juillet 1972 notamment en son article 78, des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil, des articles 1356, 1984 et suivants et 1999 et suivants du code civil, du mandat de vente n°142067 du 11 mai 2011 et son avenant du 1^er juillet 2011, du bon de visite du 6 février 2012, du jugement en date du 12 juin 2017 du tribunal de grande instance d’Angers, de la jurisprudence citée et les pièces susvisées, à :

— dire et juger ses conclusions recevables tant dans la forme que dans le fond,

— débouter les parties adverses dont M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en date du 12 juin 2017 du tribunal de grande instance d’Angers,

— dire et juger que les vendeurs, M. N-O Y et M^me C Z, en n’ayant pas exécuté leurs obligations contractuelles, ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle au titre du mandat de vente du 11 mai 2011 et de son avenant du 1^er juillet 2011 et la sanction de leurs manquements doit s’appliquer conformément à la stipulation contractuelle prévue au contrat de mandat par application de la clause pénale,

— dire et juger que M^me X, l’acquéreur, a connu et visité le bien immeuble des consorts Y Z par son intermédiaire mais a eu recours postérieurement à une autre agence immobilière avec laquelle, en réalité, a été uniquement négocié à la baisse le montant des honoraires d’agence, les diligences premières et uniques ayant permis la mise en relation des parties et ayant été déterminantes pour la vente, ayant déjà été effectuées par l’agence CAPI,

et en conséquence,

— condamner in solidum M. N-O Y et M^me C Z in solidum entre eux et in

solidum avec M^me A X à lui porter et payer la somme de 7.800 euros à titre de dommages et intérêts sanctionnant la clause pénale insérée au contrat de mandat, ainsi que la faute délictuelle de l’acquéreur aux fins d’obvier sa rémunération,

— condamner in solidum M. N-O Y et M^me C Z in solidum entre eux et in solidum avec M^me A X à lui porter et payer les intérêts au taux légal calculés sur le montant en principal de 7.800 euros et ce depuis la lettre de mise en demeure du 21 janvier 2014,

— condamner in solidum M. N-O Y et M^me C Z in solidum entre eux et in solidum avec M^me A X à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de leur résistance abusive et injustifiée,

— condamner in solidum M. N-O Y et M^me C Z in solidum entre eux et in solidum avec M^me A X à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. N-O Y et M^me C Z in solidum entre eux et in solidum avec M^me A X aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ;

Vu les dernières conclusions du 30 octobre 2019 de la SA Axa France Iard, intimée, portant appel incident et tendant au visa des dispositions de la loi du 02 janvier 1970, des dispositions de son décret d’application en date du 20 juillet 1972, des conditions particulières du contrat d’assurance souscrit par la société ASI auprès de la société AXA France IARD, à :

— confirmer le jugement entrepris en ses dispositions qui lui sont relatives,

— dire M^me A X, non recevable, en tout cas non fondée en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

— débouter M^me C Z de son appel incident, de ses demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

— dire et juger que l’appel incident de M. Y n’est plus soutenu, en toute hypothèse l’en débouter, ainsi que ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— en tout état de cause, débouter la société CAPI de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de M^me A X,

en tout état de cause,

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée à opposer une exclusion de garantie,

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée à opposer une franchise contractuelle à hauteur de 10% des condamnations prononcées, avec un maximum de 1.800 euros,

— condamner M^me A X, à défaut la société CAPI et à défaut M^me C Z à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner M^me A X et à défaut la société CAPI, et à défaut M^me C Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de M^mes I J et E Y, régulièrement assignées (dépôt à l’étude) et s’étant vues signifier la déclaration d’appel et les conclusions des autres parties ;

Vu l’ordonnance du 19 février 2020 qui a prononcé la clôture de l’affaire ;

Vu la suppression de l’audience du 24 mars 2020 selon décision de M. le premier président de la cour d’appel d’Angers en date du 16 mars 2020 compte tenu de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi 2020-290 du 23 mars 2020 et l’orientation de l’affaire vers la procédure sans audience par application des dispositions des articles 4 et 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété ;

Vu l’absence d’opposition des parties suite à l’avis de procédure sans audience transmis le 19 mai 2020 ;

Vu les dossiers déposés par les parties ;

Sur quoi, la cour

M. N-O Y et son épouse, M^me C Z, étaient propriétaires d’un ensemble immobilier situé […], composé notamment d’un appartement et d’une cave, […].

Suite à leur divorce prononcé le 10 février 2011, ils ont confié à la SAS CAPI, exploitant une activité d’agence immobilière sous l’enseigne CAPI France, la vente de ce bien par mandat simple d’une durée de 24 mois du 11 mai 2011 pour un prix de 135.000 euros outre la rémunération du mandataire à charge de l’acquéreur d’un montant de 8.000 euros TTC.

Par avenant du 1^er juillet 2011, le prix de vente a été réduit à 130.000 euros et la rémunération du mandataire à 7.800 euros TTC, toutes les autres clauses et conditions restant inchangées.

La SAS CAPI a présenté à M^me A X l’appartement de M. Y et M^me Z le 6 février 2012.

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2012, M^me A X a donné à la SARL ASI, exploitant une activité d’agence immobilière sous l’enseigne Libre Immo, un mandat de recherche sans exclusivité portant sur un appartement au minimum de type 2 au prix de 125.000 euros.

Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, M^me A X a donné à la SARL ASI, un mandat de négociation exclusif portant sur l’appartement de M. Y et M^me Z au prix de 124.000 euros, frais d’agence inclus.

Par acte authentique du 14 juin 2012, reçu par Maître K L, faisant suite à un compromis signé le 05 avril 2012, M. Y et M^me Z ont vendu leur appartement à M^me X au prix de 120.000 euros. Cet acte fait état d’une négociation par l’agence Libre Immo rémunérée à hauteur de 5.200 euros, à la charge de M^me X, somme dont M^me X s’est acquittée.

Par actes d’huissier des 19 et 21 mai 2014, la SAS CAPI, s’estimant victime d’une collusion frauduleuse des vendeurs et de l’acquéreur ayant profité des fruits de son travail sans la rémunérer, a fait assigner M^me A X, M. N-O Y et M^me C Z, devant le tribunal de grande instance d’Angers. Par acte d’huissier du 8 janvier 2015, M^me A X a fait assigner en garantie la SA AXA France IARD, assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL ASI, devant le tribunal de grande instance d’Angers, afin de solliciter sa condamnation à la

relever indemne de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Par le jugement entrepris, le tribunal a considéré que les vendeurs n’avaient pas respecté le mandat confié à l’agent en ne l’informant pas des nom et adresse de l’acquéreur et qu’ils sont en conséquence tenus au paiement de la clause pénale prévue au contrat.

Le tribunal a relevé que la responsabilité contractuelle de l’acquéreur ne saurait être retenue à l’encontre de la SAS Capi en l’absence de convention les liant ; que sa responsabilité délictuelle était au contraire engagée en donnant mandat à la SARL ASI pour négocier l’acquisition d’un bien qui lui avait été présenté par la SAS Capi, alors même qu’il s’était engagé par la signature du bon de visite à ne traiter que par l’intermédiaire de cette dernière agence.

Il a considéré que la faute des vendeurs et celle de l’acquéreur avait contribué au même préjudice de sorte qu’ils devaient être condamnés in solidum.

Le tribunal a rejeté les demandes indemnitaires, l’action en garantie de M^me C Z à l’encontre de la SA Axa France Iard qui ne justifie d’aucun mandat conclu avec la SARL ASI. Il a également débouté M^me A X de son action en garantie à l’encontre de la SA Axa France Iard, relevant qu’aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil de la SARL ASI n’était démontré.

M^me A X a interjeté appel total de cette décision le 25 juillet 2017, intimant la SAS CAPI, la SA AXA France IARD, M^me C Z et M. N-O Y.

Au soutien de ses prétentions, M^me A X indique que le tribunal a valablement retenu que la responsabilité de l’acquéreur ne pouvait être engagée sur le fondement contractuel du simple fait de la signature d’un bon de visite. Elle ajoute qu’elle n’a pas commis de faute dès lors qu’elle a visité le bien une nouvelle fois par l’intermédiaire de la société ASI ; qu’elle ne s’est aperçue qu’elle avait déjà visité l’appartement que lors de la visite ; que la société ASI lui a alors assuré que cela ne posait pas de difficulté puisqu’elle n’était pas engagée avec l’agence CAPI. Elle répond qu’elle était libre de contracter avec celle des deux agences qui lui avait fait visiter le bien ; qu’elle n’aurait commis une faute que si elle avait conclu directement la vente avec les vendeurs pour échapper à tout paiement de commission.

Elle sollicite à titre subsidiaire la garantie de l’assureur de la société ASI, indiquant que la teneur de son mail du 30 mars 2012 démontre que l’agent avait été informé qu’elle avait visité le bien par l’intermédiaire d’une autre agence, que celui-ci lui avait toutefois assuré que ça ne posait pas de difficulté dans le cadre d’une consultation juridique.

Au soutien de ses prétentions, M^me C Z souligne que l’ensemble des mises en demeure ont été transmises à l’ancienne adresse de l’acquéreur de sorte qu’elle ne les a jamais reçues. Elle fait valoir qu’elle n’était pas au courant des visites réalisées par les agences mandatées qui ne lui faisaient pas signer les bons de visite ; qu’elle ne savait donc pas que M^me A X avait déjà visité le bien par l’intermédiaire de la SAS Capi quand elle a conclu la vente par l’intermédiaire de la société ASI ; qu’elle n’a donc commis aucune faute dans l’exécution du mandat dont la clause pénale ne doit pas trouver à s’appliquer. Elle répond qu’il n’y a pas eu concertation frauduleuse avec l’acheteur comme le démontre le fait que la vente ne s’est pas réalisée directement mais par l’intermédiaire d’une autre agence ; que la bonne foi de l’acheteur résulte des interrogations qu’elle a fait parvenir à la société ASI ; qu’elle-même n’a donc pas commis de faute dans l’exécution du mandat.

Elle ajoute que si elle était condamnée, la SA Axa France Iard ou éventuellement M^me A X devraient la garantir dès lors que l’agence ASI a assuré à M^me A X qu’il n’y avait pas de difficulté à conclure la vente par son intermédiaire ; que la société ASI a donc conclu la

vente en ayant connaissance de la visite préalable par une autre agence ; que M^me A X qui ne l’a pas contactée a volontairement pris un risque en concluant la vente par l’intermédiaire de la société ASI.

Elle souligne qu’elle a mandaté une vingtaine d’agences avec mandat non exclusif dès lors que le marché immobilier était au plus bas ; qu’elle ne peut dans ces conditions être condamnée à indemniser la SAS Capi du simple fait qu’elle ne l’ait pas informée de la vente par courrier recommandé alors que l’agence ne démontre pas avoir subi un préjudice de ce fait ; qu’en effet la perte de sa rémunération n’est pas en lien avec ce défaut d’information.

La SAS Capi soutient que les vendeurs s’étaient engagés contractuellement à ne pas vendre par un autre intermédiaire à des acquéreurs ayant préalablement visité le bien par son intermédiaire ; qu’en concluant par l’intermédiaire d’une autre agence ils ont manqué à leurs obligations contractuelles. Elle souligne que la société ASI a été mandatée postérieurement à la première visite de M^me A X de sorte qu’elle démontre bien avoir joué un rôle premier et déterminant, que M^me A X n’a d’ailleurs visité le bien que par son intermédiaire, la visite par l’intermédiaire de la société ASI n’étant pas démontrée. Elle répond que les vendeurs étaient tenus de se renseigner auprès des acquéreurs pour savoir s’ils n’avaient pas visité le bien par l’intermédiaire de l’agence CAPI en application des dispositions contractuelles et qu’en tout état de cause elle avait informé les vendeurs de la visite réalisée par M^me A X par mail du 6 février 2012. Elle ajoute que les vendeurs ne l’ont pas informée de la vente et ne lui ont pas communiqué les coordonnées de l’acheteur comme prévu au mandat. Elle conclut que ces fautes justifient l’application de la clause pénale.

Elle ajoute que M^me A X a commis une faute en concluant un mandat avec la société ASI dans l’unique but de payer des honoraires moindres comme le démontre l’absence de démarche accomplie par cette agence. Elle souligne que la pseudo consultation juridique réalisée a posteriori n’est destinée qu’à dissimuler cette fraude de sorte que M^me A X a bien engagé sa responsabilité sur le fondement délictuel.

Au soutien de ses prétentions, la SA Axa France Iard expose qu’elle ne saurait être tenue à garantie à défaut de preuve de la faute de la SARL ASI qui s’est contentée de transmettre des informations très générales à M^me A X sans avoir eu communication de la situation précise.

Elle ajoute qu’au principal l’action à l’encontre de M^me A X n’est pas fondée dès lors qu’au regard d’une jurisprudence constante celle-ci n’était pas tenue par la signature du bon de visite de sorte que le tribunal ne pouvait se fonder sur celui-ci pour caractériser sa faute. Elle souligne que le prix de vente sur lequel les parties se sont accordées de même que le montant de la commission ne correspondaient pas aux montants figurant dans le mandat souscrit auprès de la SAS Capi

Elle ajoute que M^me C Z et M. N-O Y ne sauraient se prévaloir d’une faute de la SARL ASI alors que celle-ci n’a fait que donner des informations à M^me A X et n’avait pas connaissance des termes du mandat conclu avec la SAS Capi.

Elle précise que les agents immobiliers ne sont pas habilités à se prononcer sur l’étendue d’un engagement contractuel pris par l’une des parties ; que la société ASI ne pouvait donc établir une consultation juridique ce qu’elle n’a d’ailleurs pas fait ; que, si la cour retenait qu’elle avait pratiqué de la sorte, cette activité ne serait pas garantie à défaut de preuve d’une assurance à ce titre et dès lors que sa garantie ne s’applique pas pour les actes interdits à la SARL ASI.

I- Sur la qualification de la décision

Par actes en date du 23 septembre 2019, M^me A X a fait appeler à la cause M^me I Y et M^me E Y, leur a fait signifier la déclaration d’appel ainsi que les

conclusions échangées, sur le fondement des articles 902, 909 et 911-2 du code de procédure civile, qui n’ont pas constitué avocat, les significations leur ayant été faites à domicile, avec remise des actes à l’étude d’huissier conformément à l’article 656 du même code.

M^me I Y et M^me E Y n’ont pas été citées à personne au sens de l’article 654 du code de procédure civile. Le présent arrêt sera rendu par défaut sur les seuls éléments fournis par les autres parties par application des articles 474, 749 et 902 du code de procédure civile, l’opposition n’étant ouverte qu’au défaillant conformément à l’article 571 de ce code.

II- Sur l’engagement de la responsabilité des vendeurs

L’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que ' I – Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1^er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les dispositions de l’article 1325 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1^er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.

Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1^er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.'

Lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente. Toutefois, cette règle ne saurait faire obstacle aux demandes de la SAS Capi qui ne constituent pas une demande en paiement de la rémunération du mandataire mais bien en paiement du montant de la clause pénale.

L’article XIV du mandat prévoit 'Dans le cas de vente sans votre concours, quelle que soit l’option choisie, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.'. Cette clause était suivie d’un paragraphe en caractère gras rédigé en majuscules stipulant ' Clause pénale : En cas de non respect de la clause ci-dessus, comme en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat : ce, conformément aux articles 1142 et 1152 du code civil.'

En l’espèce, M^me C Z reconnaît ne pas avoir informé la SAS Capi de la vente intervenue hors son concours. Dès lors que cette information devait être spontanée et n’était donc pas subordonnée à une mise en demeure en ce sens de l’agent immobilier, il est indifférent que la mise en demeure adressée à M^me C Z l’ait été à une adresse erronée comme étant l’ancienne adresse de M^me A X. De la même manière, les vendeurs ne pouvaient se soustraire à leur engagement contractuel du seul fait qu’ils avaient conclu plusieurs mandats de vente alors qu’il leur appartenait de vérifier les conditions d’exécution desdits mandats et d’envoyer à chaque agence cette information par courrier recommandé lorsque c’était prévu au mandat.

Dans ces conditions, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le tribunal, relevant que cette obligation était toujours en vigueur au moment de la vente à M^me A X alors que le mandat de vente n’était pas expiré, en a déduit que les vendeurs n’avaient pas respecté les termes du mandat de sorte que la clause pénale trouvait à s’appliquer.

S’agissant d’une clause pénale, celle-ci s’applique du seul fait de l’inexécution contractuelle sans nécessité de justifier d’un préjudice en lien avec le manquement de sorte que le fait que ce défaut d’information n’ait pas concouru à la perte de la rémunération de l’agent est indifférent.

En conséquence, le jugement déféré ayant condamné solidairement M^me C Z et M. N-O Y à payer à la SAS Capi la clause pénale d’un montant de 7.800 euros sera confirmé.

III- Sur l’engagement de la responsabilité de l’acheteur

C’est par une motivation pertinente, non contestée en cause d’appel, que la cour adopte que le tribunal a retenu que le bon de visite ne constituait pas un contrat de sorte que la responsabilité de M^me A X ne pouvait être engagée sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du code civil.

En application de l’ancien article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, l’acquéreur est tenu à dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à l’agent immobilier par son comportement fautif.

Il appartient à la SAS Capi de démontrer la faute de M^me A X et le préjudice qui en est résulté en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, lors de la visite organisée par la SAS Capi le 6 février 2012, M^me A X a signé un bon de visite précisant 'En cas d’achat ou de location directement ou par personne interposée, nous nous engageons à ne traiter que par votre intermédiaire.' Toutefois, ainsi que précisé précédemment, la simple signature d’un tel bon n’engageant pas l’acheteur, le non respect de cet engagement ne saurait constituer à lui seul une faute au sens de l’article 1382 du code civil.

Si la SAS Capi soutient que M^me A X l’a volontairement évincée, elle n’apporte aucun élément de nature à le démontrer, se contentant d’affirmer que la SARL ASI n’a réalisé aucune démarche ce qui est contesté.

Au contraire, il résulte du mail dont la SAS Capi se prévaut, transmis à M^me C Z pour l’informer de la visite de M^me A X, que celle-ci n’était pas intéressée par la vente immédiatement après la visite. Elle justifie d’ailleurs avoir donné mandat de négociation pour un autre bien à une autre agence le 13 février 2012 pour un prix de 128.000 euros (pièce n°7), confirmant son absence d’intérêt initial pour le bien suite à la première visite. Elle a ensuite donné mandat de recherche à la SARL ASI le 24 mars, soit plus d’un mois après cette visite, pour un bien dans un budget de 124.000 euros lequel était inférieur au montant du prix de vente de l’appartement lors de la première visite puisque celui-ci était présenté à 137.800 euros, de sorte qu’il n’est pas établi que ce mandat ait été réalisé uniquement pour acquérir le bien déjà visité par l’intermédiaire de la SAS Capi. Par ailleurs, ce mandat fait mention de ce que le bien a été visité par l’intermédiaire de la SARL ASI ce qui est confirmé par la fiche descriptive du bien produite, laquelle faisait référence à un bien mis en vente pour un prix, hors frais d’agence, de 126.000 euros soit une somme différente de celle de l’appartement visité précédemment dont le prix, hors frais d’agence, était de 130.000 euros.

Par ailleurs, la bonne foi de M^me A X résulte également de la demande de renseignement transmise à la SARL ASI sur la valeur du bon de visite, au moment de lui donner mandat de négociation pour l’acquisition du bien dont elle s’était rendue compte qu’elle l’avait précédemment visité.

Dans ces conditions, aucune faute de M^me A X n’est démontrée de sorte que le jugement entrepris ayant retenu l’engagement de sa responsabilité délictuelle et l’ayant condamnée in solidum avec les vendeurs au paiement de la somme de 7.800 euros sera infirmé, la cour, statuant à nouveau, déboutera la SAS Capi de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M^me A X.

IV- Sur les demandes en garantie de M^me C Z

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le tribunal a relevé que M^me C Z ne justifiait pas du mandat donné à la SARL ASI et, en conséquence, des obligations contractuelles de celle-ci. Par ailleurs, s’il apparaît que M^me A X s’est effectivement renseignée sur la portée du bon de visite auprès de la SARL ASI, il n’est toutefois pas démontré que M^me A X ait précisé à cet agent qu’elle avait déjà visité le bien par l’intermédiaire d’une autre agence à défaut de production du message contenant la question, laquelle n’était pas nécessairement précise au vu du caractère très général de la réponse apportée.

Par ailleurs, l’engagement de la responsabilité de M^me C Z a été consacré du fait du non respect du mandat souscrit avec la SAS Capi de sorte que M^me A X et la SARL ASI, qui n’avaient pas connaissance des termes de ce mandat, n’avaient pas à l’avertir de la situation ni à la conseiller, alors même que M^me C Z ne justifie pas s’être renseignée sur le point de savoir si une visite préalable par une autre agence avait déjà été réalisée comme cela lui incombait en application de l’article IX du mandat. Il appartenait encore moins à l’agent et à l’acheteur de rappeler à M^me C Z d’informer les autres agences mandatées de la vente, en fonction des termes des mandats.

Dans ces conditions, M^me C Z ne démontre aucun manquement de M^me A X et de la SARL ASI, qu’il soit de nature contractuelle ou délictuelle, de nature à engager leur responsabilité de sorte qu’il convient de la débouter de sa demande en garantie formée à l’encontre de l’acheteur et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en garantie à l’encontre de l’assureur de la SARL ASI.

V- Sur les demandes indemnitaires

Dès lors que M^me C Z succombe, la procédure diligentée par la SAS Capi n’était pas

abusive de sorte que c’est à juste titre que le jugement entrepris a rejeté sa demande indemnitaire, il sera donc confirmé de ce chef.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la SAS Capi ne justifiait pas d’un préjudice qui ne serait pas réparé par l’allocation de la clause pénale de sorte qu’il l’a débouté de ses demandes indemnitaires à l’encontre des vendeurs et de l’acheteur, le jugement sera donc confirmé sur ce point.

M^me A X ne démontre pas en quoi l’action diligentée à son encontre par la SAS Capi serait empreinte de mauvaise foi ou d’erreur grossière, alors même qu’il a été fait droit aux demandes en première instance, de sorte que le jugement l’ayant déboutée de sa demande indemnitaire sera confirmé.

VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a condamné M^me A X, il convient également de l’infirmer en ce qu’il a laissé à sa charge les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la cour confirmera le jugement en ce qu’il a condamné les vendeurs solidairement aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais l’infirmera en ce qu’il a dit que M^me X était tenue in solidum avec eux et en ce qu’il l’a condamnée à verser une somme à l’assureur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Capi succombant en cause d’appel, elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et à verser à M^me A X la somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel. La SAS Capi sera également condamnée à verser à la SA Axa France Iard la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel. Les autres parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SAS CAPI de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M^me A X sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, pris dans leur rédaction en vigueur avant le 1^er octobre 2016,

— condamné solidairement M. N-O Y et M^me C Z à payer à la SAS CAPI la somme de 7.800 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 mai 2014,

— débouté la SAS CAPI de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. N-O Y, M^me C Z et M^me A X pour résistance abusive et injustifiée,

— débouté M^me C Z de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS CAPI pour procédure abusive,

— débouté M^me A X de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS CAPI pour procédure abusive,

— débouté M^me C Z de sa demande en garantie formée à l’encontre de la SA AXA France IARD,

— condamné solidairement M. N-O Y et M^me C Z aux dépens,

— condamné solidairement M. N-O Y et M^me C Z à payer à la SAS CAPI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Déboute la SAS Capi de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M^me A X ;

Dit que M^me A X ne sera pas tenue aux dépens de première instance ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de M^me A X en garantie à l’encontre de la SA Axa France Iard ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation de M^me A X à une somme au titre des frais irrépétibles exposés par la SA Axa France Iard ;

Y ajoutant,

Déboute M^me C Z de son action en garantie à l’encontre de M^me A X ;

Condamne la SAS Capi aux entiers dépens d’appel, avec distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de la SA Axa France Iard ;

Condamne la SAS Capi à payer à M^me A X la somme de trois mille cinq cents euros (3.500 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne la SAS Capi à payer à la SA Axa France Iard la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF G. SOCHACKI