COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/00241 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NCJV

S.A.S. EDB

c/

Monsieur [L] [U]

S.A.S.U. ARIS WINES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 décembre 2022 (R.G. 21/00415) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 16 janvier 2023

APPELANTE :

S.A.S. EDB, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 438 665 382, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉS :

Monsieur [L] [U], né le 03 Juillet 1963 à [Localité 8] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

S.A.S.U. ARIS WINES, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 829 088 640, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentés par Maître Sandra BRICOUT de la SELARL SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous signature privée du 14 mars 2017, la SCI EDB a donné à bail à la SASU Aris Wines un local commercial situé [Adresse 5] à La Teste de Buch (33260) pour une période de 9 années à compter du 1er mai 2017, au prix annuel de 16 800 euros hors-taxes.

Par acte d’huissier du 06 janvier 2021, la SCI EDB devenue SAS a assigné la SASU Aris Wines devant le tribunal judiciaire de Bordeaux et, par acte d’huissier du 04 mai 2021, elle a appelé en la cause Monsieur [L] [U] gérant de la SASU Aris Wines aux fins de les voir condamner à lui régler la somme de 24'920 euros au titre des loyers impayés augmentée des intérêts au taux légal.

Les deux instances ont été jointes le 25 mai 2021.

Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Déclaré le bail commercial en date du 14 mars 2017 frappé de nullité absolue.

— Débouté la SCI EDB des demandes formées à l’encontre de la société Aris Wines au titre du bail.

— Débouté la SCI EDB des demandes formées à l’encontre de Monsieur [U], et déclaré ce dernier hors de cause.

— Débouté la SCI EDB, la SASU Aris Wines et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes financières y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la SCI EDB aux dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe du 16 janvier 2023, la SAS EDB a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Aris Wines et M. [U] [L].

Une décision portant injonction de rencontrer un médiateur a été prononcée par la cour d’appel de Bordeaux le 31 mars 2023, en vain.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 11 avril 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SAS EDB demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1120, 1728, 1217, 1224 et 1843 du code civil,

Vu les articles L210-6 et L145-4 du code de commerce,

Vu l’article L134-3-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L125-5 du code de l’environnement,

Vu l’article 565 du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces et la jurisprudence,

— Déclarer la SAS EDB recevable en son appel et bien fondée en ses demandes

— Reformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

Déclaré le bail commercial en date du 14 mars 2017 frappé de nullité absolue.

Débouté la SCI EDB des demandes formées à l’encontre de la société Aris Wines au titre du bail.

Débouté la SCI EDB des demandes formées à l’encontre de Monsieur [U], et déclaré ce dernier hors de cause.

Débouté la SCI EDB, la SASU Aris Wines et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes financières y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné la SCI EDB aux dépens de l’instance.

En statuant à nouveau :

A titre principal :

— Constater l’inexécution contractuelle de la société Aris Wines ;

— Débouter la SASU Aris Wines de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société Aris Wines à payer à la SAS EDB la somme de 24'920 euros, au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2020 ;

— Condamner la société Aris Wines à payer à la SAS EDB la somme de 1'650,52 euros au titre de la facture de régularisation de sa consommation électrique ;

— Condamner la société Aris Wines à payer à la SAS EDB la somme de 3'000 euros au titre de la réparation des conséquences de l’inexécution ;

A titre subsidiaire :

— Condamner Monsieur [L] [U] à payer à la SAS EDB la somme de 24'920 euros, au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2020 ;

— Condamner Monsieur [L] [U] à payer à la SAS EDB la somme de 1'650,52 euros au titre de la facture de régularisation de sa consommation électrique

— Condamner la Monsieur [L] [U] à payer à la SAS EDB la somme de 3'000 euros au titre de la réparation des conséquences de l’inexécution ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour venait confirmer la décision dont appel :

— Condamner la société Aris Wines à payer à la SAS EDB la somme de 24'920 euros, au titre d’indemnité d’occupation augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2020 ;

— Condamner la société Aris Wines à payer à la SAS EDB la somme de 1'650,52 euros au titre de la facture de régularisation de sa consommation électrique ;

En tout état de cause :

— Condamner la société Aris Wines et Monsieur [L] [U] à payer à la SAS EDB la somme de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Aris Wines et Monsieur [L] [U] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et, au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû à l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 15 mai 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Aris Wines et M. [L] [U] demandent à la cour de :

Vu les articles 1103,1104, 1116 et 1728 du code civil ;

Vu les articles 210-6 et suivants du code de commerce ;

Vu l’article L.145-60 du code de commerce

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce

Vu les articles L.134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Vu l’article L125-5 du code de l’environnement

Vu l’article 1 du décret du 23 décembre 1994 relatif à la concession Electricité de France

— Recevoir la société Aris-wines dans ses conclusions

— Recevoir [L] [U] dans ses conclusions

— Confirmer la décision des premiers juges dans toutes ses dispositions ;

Subsidiairement :

— Mettre hors de cause Monsieur [L] [U]

— Rejeter l’ensemble des demandes présentée par la « SCI EDB » à l’encontre de la Société « Aris-Wines » et de Monsieur [L] [U] ;

— Juger que la Société « SCI EDB » n’a pas contesté la validité du congé notifié par la Société Aris Wines le 30 novembre 2018, dans le délai de deux ans.

— Prononcer en conséquence la validité du congé délivré par la Société Aris Wines à la « SCI EDB » à effets au 30 novembre 2018.

— Juger que la Société Aris Wines n’est redevable envers la SCI EDB d’aucun terme de loyer après le 30 novembre 2018 ou à défaut le 14 janvier 2019, date de remise des clefs.

— Rejeter toutes demandes en paiement liées à un reliquat de taxe foncière ;

— Rejeter toutes demandes en paiement liées à une refacturation de charges d’électricité ;

— Rejeter toutes demandes en paiement d’une indemnité d’occupation quelconque ;

— Subsidiairement, dire et juger que le bail commercial en date du 14 mars 2017 ne comporte pas :

La description précise des locaux

L’inventaire précis et limitatif des charges ;

Le récapitulatif annuel des charges

Les diagnostics amiantes

Le Diagnostic énergétique

L’état des risques naturels

— Prononcer en conséquence, la résolution dudit bail à la date du 30 novembre 2018 où à défaut au 14 janvier 2019, date de remise des clefs.

— A titre infiniment subsidiaire, juger que le Société « EDB a commis une faute en ne communiquant pas, lors de la conclusion du bail à la Société Aris Wines :

Une description précise des locaux

L’inventaire précis et limitatif des charges ;

Le récapitulatif annuel des charges

Les diagnostics amiantes

Le Diagnostic énergétique

L’état des risques naturels

— Dire et juger que ce défaut d’information a causé un préjudice à la Société Aris-Wines.

— En conséquence, réviser le montant annuel du loyer et le fixer à la somme de 14'000 euros HT par ans ;

— Ordonner toutes compensation et condamner la Société « SCI EDB » à restituer à la Société Aris-Wines la somme de 1'000 euros, détenue au titre du solde du dépôt de garantie versé par la Société Aris Wines

— Rejeter toutes demandes indemnitaires ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI EDB à payer à la Société Aris Wines une somme de 2'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Condamner la SCI EDB à payer à Monsieur [L] [U] une somme de 2'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2024.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande en nullité du contrat de bail

1. L’article 1843 du code civil dispose :

« Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.»

L’article L.210-6 du code de commerce énonce :

« Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.»

2. Au visa de ces textes, la société EDB fait grief au jugement déféré d’avoir décidé que le bail en date du 14 mars 2017 était frappé de nullité absolue au motif que le contrat aurait été conclu par la société Aris Wines elle-même et non pas au nom de cette société.

L’appelante soutient que le bail est parfaitement clair sur le fait que la société est en cours de formation et que c’est son gérant et seul associé qui signe au nom de cette société en formation ; que, en particulier, l’annexe des statuts de la société Aris Wines mentionne expressément la reprise des actes accomplis au nom de la société en formation et notamment la conclusion du bail litigieux.

3. Les intimés répondent que ce bail est nul puisqu’il a été passé par la société elle-même alors qu’elle était en cours de formation ; qu’il ne peut être tiré aucune conséquence de la mention du gérant puisqu’une société par actions simplifiée n’a pas de gérant.

Sur ce,

4. Il est constant en droit que, en vertu des articles L. 210-6 et R. 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que l’exigence selon laquelle l’acte doit, expressément et à peine de nullité, mentionner qu’il est passé 'au nom’ ou 'pour le compte’ de la société en formation ne résulte pas explicitement des textes régissant le sort des actes passés au cours de la période de formation ; qu’il appartient au juge, à l’examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à l’acte qu’extrinsèques, de rechercher si la commune intention des parties n’était pas que l’acte soit conclu au nom ou pour le compte de la société en formation et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits.

5. En l’espèce, le document objet du litige désigne dans sa totalité les parties au contrat sous les termes 'le bailleur’ et 'le preneur', sauf en première page, qui mentionne l’identité du bailleur, de son siège, de son représentant légal et de son numéro d’immatriculation, tandis que le preneur est ainsi désigné :

«ARIS-WINES

sas en cours de constitution

M. [U] [L] gérant domicilié (…).»

Les parties ont par ailleurs annexé au contrat de bail une attestation d’assurance délivrée par la société Allianz à son assurée, la société Aris Wines, pour la couverture de l’activité de vente au détail de vins et spiritueux exercée dans les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9].

L’appelante produit aux débats les statuts de la société Aris Wines établis le 5 avril 2017, déposés le 19 avril 2017 au Registre du commerce de Bordeaux, et dont l’article 34 énonce : « Monsieur [L] [V], associé unique et président, agira au nom et pour le compte de la société en formation, jusqu’à son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. Il passera les actes et prendra pour le compte de la société tous engagements dans l’intérêt social.

Ces éventuels engagements seront repris par la société du seul fait de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.»

Ces statuts comportent une annexe intitulée 'état des actes accomplis pour la société en voie de formation avant la signature des statuts', qui mentionne, au rang de ces actes : « signature par acte sous seing privé en date du 14 mars 2017 avec la société SCI EDB d’un bail portant sur les locaux siège social de la société ».

6. Il résulte ainsi, non seulement des mentions de l’acte mais aussi de l’ensemble des circonstances que, nonobstant une rédaction défectueuse, la commune intention de M. [U] et de la société EDB était que l’acte soit passé au nom ou pour le compte de la société en formation Aris Wines.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré de ce chef et, statuant à nouveau, de débouter la société Aris Wines et M. [U] de leur demande de nullité du bail conclu le 14 mars 2017.

2. Sur la demande en résolution du bail

7. La société Aris Wines et M. [U], qui ne fondent pas textuellement cette demande, tendent subsidiairement à la résolution du contrat de bail et développent à ce titre les moyens suivants : défaut de description précise des locaux, défaut d’inventaire précis et limitatif des charges, absence d’annexes obligatoires telles que les diagnostics amiante et énergétique et l’état des risques naturels.

a) la description des locaux

8. Les intimés font tout d’abord valoir que le bail conclu le 14 mars 2017 ne mentionne pas l’adresse précise des lieux donnés à bail et n’en fournit pas la description.

Ils en tirent la conséquence juridique que la validité de cette convention s’en trouve nécessairement compromise.

9. Il apparaît que l’adresse exacte du local objet du bail litigieux ne figure pas au contrat conclu le 14 mars 2017, aucun élément intrinsèque du document ne permettant de déduire que l’adresse du siège social de la bailleresse, soit [Adresse 3] à [Localité 9], est également celle du local commercial. L’article 25 du contrat, dont il faut relever qu’il décrit précisément le local, n’en mentionne cependant pas la situation.

Cependant, un élément extrinsèque au contrat démontre que la société Aris Wines avait une connaissance exacte de l’adresse du local donné à bail puisqu’elle a fourni à la société EDB une attestation d’assurance qui a été annexée au contrat et qui mentionne une exploitation commerciale au [Adresse 3] à [Localité 9].

Enfin, aucun texte ne sanctionne cette omission par la résolution du bail commercial.

b) L’inventaire précis et limitatif des charges

10. Ainsi que le rappelle la société EDB, le bail détaille les charges dont le paiement est dévolu à la locataire aux articles 10 (charges impôts et taxes), 17 (taxes et droits), 18 (charges et conditions) et 29 (provisions sur charges).

Le moyen est donc inopérant.

c) Les annexes au contrat

11. L’article L.1334-12-1 du code de la santé publique fait obligation aux propriétaires, à défaut aux exploitants, des immeubles bâtis d’y faire rechercher la présence d’amiante.

Le décret n°2011-629 du 3 juin 2011 est relatif à la mise en oeuvre de ce diagnostic, dont par ailleurs aucun texte n’impose l’annexion au bail commercial.

12. Par ailleurs, le défaut d’annexion du diagnostic de performance énergétique au bail commercial n’est pas sanctionné par la résolution du bail.

13. Enfin, en vertu de l’article L.125-5 du code de l’environnement, l’obligation légale d’annexion de l’état des risques naturels au contrat de location ne porte que sur les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte, ce qui n’est pas démontré par les intimés en ce qui concerne le local litigieux.

14. Est donc également inopérant le moyen tiré de l’absence de certaines annexes au contrat du 14 mars 2017.

3. Sur le congé délivré par le preneur

15. La société Aris Wines soutient que, autorisée à cet égard par un avenant au bail litigieux, elle a valablement délivré un congé à sa bailleresse pour le 30 avril 2019 ; que les parties se sont en réalité entendues pour un départ anticipé au 30 novembre 2018 ; que les clés ont été restituées le 14 janvier 2019.

L’intimée fait valoir que la société EDB disposait d’un délai de deux années à compter de ce congé pour en contester la validité ; que, puisque la bailleresse ne l’a pas contesté dans le délai imparti, elle n’est plus recevable désormais à en contester la régularité.

La société Aris Wines ajoute que, en ayant organisé la remise des clefs du local, la société EDB a manifestement eu la volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir de l’irrégularité du congé et de mettre fin au bail à la date de la remise effective des clefs ; qu’il s’en suit qu’en tout état de cause, la société EDB est irrecevable à réclamer paiement de loyers au-delà de cette date.

16. L’appelante lui oppose les termes de l’article L.145-4 du code de commerce relatifs à la forme et au délai de notification du congé par le preneur et soutient que la société Aris Wines n’a pas mis en oeuvre l’option qui lui était ouverte par l’article 32 du contrat de mettre fin au bail de façon anticipée, de sorte que la relation s’est poursuivie selon les dispositions légales et ne s’est achevée que le 30 avril 2020, soit à la fin de la première période triennale à la suite du congé donné le 30 novembre 2018.

La société EDB fait valoir que sa contestation du congé n’est pas prescrite puisque le point de départ de la prescription biennale est la date pour laquelle le congé a été donné ; que la société locataire a indiqué dans son courrier du 30 novembre 2018 qu’elle entendait donner congé pour le 30 avril 2019 ; que la société EDB ayant assigné la société Aris Wines le 6 janvier 2021, son action à ce titre n’est pas prescrite.

Sur ce,

17. Le contrat litigieux, qui a pris effet au 1er mai 2017 en vertu de son article 26, stipule l’article 32 suivant : « A la fin de la première année, le preneur aura la possibilité de mettre fin au bail s’il le désire. Sans aucune manifestation du preneur au 31 avril 2018, le bailleur considérera que le bail poursuit ses effets sur les bases d’un bail commercial 3-6-9.»

18. Il n’est pas établi que la société Aris Wines aurait entendu bénéficier de cette stipulation ; il doit donc être retenu que le bail s’est poursuivi, avec la possibilité légale pour la locataire de mettre fin aux relations contractuelles pour le 30 avril 2020 sous réserve, conformément aux dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce, d’un préavis de 6 mois.

19. Les intimés se prévalent d’un avenant – non daté – au bail litigieux et qui comporte le titre suivant : « avenant au bail commercial existant entre les deux parties ci-dessous indiquées », les deux parties ainsi désignées étant d’une part la société civile immobilière EDB et d’autre part une société par actions simplifiée « n° Siret 82908861000018 sise au [Adresse 4] » dont le nom n’est pas mentionné et dont le numéro de Siret ne correspond pas à celui de la société Aris Wines.

Néanmoins, il y est indiqué que cette société non dénommée est représentée par M. [U] et le siège social de cette société est le même que celui de la société Aris Wines ; également, les dates de commencement et de fin du bail conclu entre les parties sont les mêmes que celles qui sont expressément mentionnées à cet avenant.

Or ce document ouvre à la société Aris Wines la faculté de bénéficier d’une prolongation des effets de l’article 32 du contrat initial, tel que cité supra, ce pour une année supplémentaire, soit jusqu’au 30 avril 2019.

20. Il n’est pas discuté que la société Aris Wines a, par courrier daté du 30 novembre 2018, exprimé son souhait de mettre fin aux relations contractuelles dans les termes suivants :

« Suite à notre conversation téléphonique, je compte mettre un terme au bail au [Adresse 3] à [Localité 9] qui nous lie à l’amiable à partir du 30 novembre 2018. Puisque celui-ci se termine au 30 avril 2019.»

Il s’agit d’un envoi en lettre simple, dont aucun élément n’établit qu’il a été adressé dans les faits à la date qui y est mentionnée. De plus, la locataire y indique manifestement qu’elle considère que le bail peut s’achever le 30 avril 2019. Or, à supposer que ce courrier ait en effet été adressé le 30 novembre précédent, il apparaît que le préavis légal de six mois n’a pas été respecté.

21. L’intimée verse par ailleurs à son dossier la copie -de mauvaise qualité- d’un document de sa main attestant qu’elle a remis à une société Industrimmo les clés du local. Toutefois, la copie de cette pièce est tronquée, de sorte que la date qui y est apposée ne peut être déterminée précisément.

Au demeurant, il est constant en droit que la remise des clés du local commercial doit être faite au siège de la société bailleresse ou auprès de toute personne mandatée à cet effet par le bailleur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

22. La société EDB est donc fondée à soutenir que, nonobstant le défaut de forme légale de ce congé, il n’a pu être donné que pour la fin de la première période triennale, soit le 30 avril 2020.

23. Enfin, il doit être relevé que l’appelante a agi en contestation de ce congé dans le délai prévu par l’article L.145-60 du code de commerce et est donc recevable à discuter la date d’effet du congé donné par le preneur.

4. Sur le montant des loyers

24. L’article 28 du contrat du 14 mars 2017 prévoit que la locataire règle un loyer annuel de 16.800 euros HT, dont l’article 19 précise qu’il doit être payé par termes mensuels.

25. Il n’est pas discuté par la société Aris Wines qu’elle a cessé d’honorer son obligation à ce titre à compter de novembre 2018.

Il a été jugé ci-dessus que les relations contractuelles se sont achevées le 30 avril 2020. La locataire est en conséquence redevable d’un loyer jusqu’à cette date.

26. A cet égard, la société Aris Wines tend à la réduction du montant du loyer en soutenant la faute de sa bailleresse qui ne l’a pas informée précisément lors de la conclusion du bail en ce qui concerne la description précise des locaux, l’inventaire précis et limitatif des charges, les diagnostics amiante et énergétique et l’état des risques naturels.

Toutefois, la société Aris Wines n’est pas fondée à présenter une demande en réduction du loyer à ce titre. En effet, l’éventuel préjudice résultant d’un manquement précontractuel d’information ne se résout qu’en dommages et intérêts, non en réduction du loyer.

27. En conséquence, l’intimée est redevable des loyers mensuels de 1.400 euros HT courus du 1er novembre 2018 au 30 avril 2020, soit une somme de 25.200 euros hors taxes.

L’article 19 alinéa 3 du contrat litigieux prévoit que les échéances mensuelles impayées seront majorées de 10 % du loyer hors taxes, ce qui porte la dette de l’intimée à la somme de 27.720 euros.

Il convient en conséquence de faire droit, en son principe et en son montant à la demande en paiement de la société EDB à concurrence de 24.920 euros, l’appelante ayant opéré compensation avec le montant hors taxes du dépôt de garantie versé par la locataire à son entrée dans les lieux.

5. Sur les demandes accessoires

28. L’appelante réclame également le paiement de charges au titre d’une facture de régularisation de la consommation électrique de la locataire.

Toutefois, ainsi que le soulignent les intimés, il n’est produit aucune pièce de nature à étayer le montant de la somme réclamée.

L’appelante sera donc déboutée de cette demande.

29. La société EDB tend par ailleurs au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu’elle a subi un préjudice financier en suite des manquements contractuels de sa locataire.

Il faut observer que le principe de ce préjudice financier n’est pas démontré, le préjudice résultant du retard de paiement des loyers étant quant à lui indemnisé par la majoration de 10 % retenue supra.

Cette demande sera également rejetée.

30. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la société EDB au paiement des dépens de première instance.

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, la cour condamnera la société Aris Wines à payer les dépens de première instance et d’appel et à verser à la société EDB la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la demande présentée par la société EDB en prononcé de l’exécution provisoire est sans objet, la présente décision n’étant pas susceptible d’un recours suspensif.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme le jugement prononcé le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Statuant à nouveau,

Condamne la société Aris Wines à payer à la société EDB la somme de 24.920 euros hors taxes au titre des loyers impayés.

Déboute la société EDB de sa demande au titre de la régularisation des charges.

Déboute la société EDB de sa demande en dommages et intérêts.

Condamne la société Aris Wines à payer à la société EDB la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Aris Wines à payer les dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président