MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 26 Novembre 2019

N° RG 18/00558 – N° Portalis DBVY-V-B7C-F5P4

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 28 Février 2018, RG 13/00175

Appelante

M^me A Y

née le […] à […], demeurant […]

Représentée par Maître Bernard COUTIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Stéphanie KURC, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimées

SARL Z ET CIE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est […]

Représentée par la SAS SR CONSEIL, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Paul SORIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

SA ALLIANZ IARD, agissant par ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège, […], […]

Représentée par M^e Anne CAMBET, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 23 septembre 2019 avec l’assistance de M^me E LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président, ayant procédé au rapport

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Le 27 novembre 2011, un incendie a partiellement détruit un chalet, situé à Val d’Isère, à usage de « restaurant, bar, dancing, hôtel» exploité par la société Z et Cie sous l’enseigne « le Bananas», selon bail commercial renouvelé en dernier lieu par acte du 3 avril 2010.

Par ordonnance du 20 décembre 2011, le juge des référées du tribunal de grande instance d’Albertville a fait droit à la demande d’expertise sollicitée par la société Z et Cie aux fins de déterminer l’origine et les causes de l’incendie et de chiffrer le montant des dommages.

M. C D, missionné à cet effet a déposé son rapport le 31 décembre 2012.

Par acte du 1^er février 2013, les membres de l’indivision successorale X, propriétaire-bailleresse de l’immeuble, composée à parts égales de M. I-G X, M^me E F, née X et M^me A Y, née X, ont assigné la société Z et Cie aux fins de résiliation du bail commercial compte-tenu de la destruction des lieux.

Par conclusions en date du 18 décembre 2013, M. I-G X et M^me E F représentant les deux tiers de l’indivision, se sont désistés de leur instance invoquant un accord avec la société Z et Cie et ont soutenu que leur désistement emportait extinction de l’instance également à l’égard de M^me Y.

M^me Y quant à elle a repris à son compte les demandes initiales formées par l’ensemble des indivisaires.

Par acte du 29 juin 2015, elle a assigné en intervention forcée, la société Allianz Iard, assureur de la société Z et Cie.

Elle a formé des demandes additionnelles et invoqué des moyens nouveaux, tendant à la résiliation du bail pour manquements contractuels de la société Z et Cie tout au long du bail, et à la condamnation cette dernière et/ou de son assureur, la société Allianz Iard à lui payer la somme de 438.637,27 € au titre du coût des travaux de réfection chiffrés par l’expert.

En cours de procédure, M^me A Y a justifié être devenue la seule propriétaire de l’immeuble au terme du partage de la succession intervenu entre les trois indivisaires.

Par jugement du 28 février 2018, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

— constaté le désistement d’instance et d’action de M. I-G X et M^me E F concernant la demande de résiliation du bail commercial du 3 avril 2010 consenti à la société Z et Cie,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de M^me A Y,

— déclaré par conséquent recevable la demande en résiliation de plein droit du bail commercial consenti au bénéfice de la société Z et Cie et renouvelé le 3 avril 2010,

— rejeté la demande d’être mis hors de cause de la présente instance formulée par M. I-G X et M^me E F,

— rejeté la demande de nullité de la clause contractuelle du contrat de bail commercial du 3 avril 2010 relative à la « démolition ou destruction de l’immeuble » portant résiliation de plein droit du bail en cas de destruction partielle des lieux loués sans indemnité à la charge du bailleur,

— débouté M^me A Y de sa demande de résiliation de plein droit du bail commercial au bénéfice de la société Z et Cie renouvelé le 3 avril 2010,

— débouté M^me A Y de sa demande de résiliation judiciaire pour manquement à une obligation contractuelle ou légale du bail commercial consenti à la société Z et Cie et renouvelé le 3 avril 2010,

— débouté M^me A Y de ses demandes de condamnation de la société Z et Cie et son assureur la société ALLIANZ IARD à lui verser les sommes de 438.637, 25 euros ou à titre subsidiaire de 318.637,25 euros,

— débouté M^me A Y de ses demandes de condamnation de M. I-G X et M^me E F au titre d’une indemnisation complémentaire,

— condamné M^me A Y à verser à la société Z et Cie la somme de 2.500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 750 euros à la société Allianz sur ce même fondement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M^me A Y aux dépens de l’instance, en ce y compris les frais de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

M^me A Y a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions en date du 25 juin 2018, elle demande à la cour :

Vu les articles 815-2, 815-3, 815-13, 1134 [devenu 1103 et 1104], 1147 [devenu 1231-1], 1184 [devenu 1224 et s.], 1382 [devenu 1240], 1722, 1728, 1729, 1733, 1734, 1741 du code civil,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir,

— d’infirmer le jugement entrepris pour le surplus, statuant à nouveau des chefs infirmés,

à titre principal,

— de constater que la résiliation du bail commercial est acquise de plein droit compte tenu de la destruction des lieux,

— d’ordonner en conséquence, l’expulsion de la société Z et Cie et de toute personne occupant les lieux de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique, d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux etc,

— de condamner solidairement la société Z et Cie et son assureur, la société Allianz Iard, à lui payer la somme de 438.637,25 €, correspondant au coût des travaux prescrits par l’expert, ou, si la société Z et Cie justifiait avoir effectué 120.000 € de travaux en conformité avec les préconisations de l’expert, la somme de 318.637,25 €, correspondant au coût des travaux non encore exécutés,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que les manquements contractuels commis par la société Z et Cie sont

suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial,

— de prononcer en conséquence, la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Z et Cie, et d’ordonner l’expulsion de la société Z et Cie,

— de dire en conséquence, que la société Z et Cie est occupant sans droit ni titre et la condamner en cas de maintien dans les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, majoré de 10 % au titre du préjudice subi parla bailleresse,

— de condamner solidairement la société Z et Cie et son assureur, la société Allianz Iard, à lui payer la somme de 438.637,25 €, correspondant au coût des travaux prescrits par l’expert, ou, si la société Z et Cie justifiait avoir effectué 120.000 € de travaux en conformité avec les préconisations de l’expert, la somme de 318.637,25 €, correspondant au coût des travaux non encore exécutés, en tout état de cause,

— débouter la société Z et Cie et la société Allianz Iard de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— de condamner in solidum la société Z et Cie et la société Allianz Iard à lui payer la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— de condamner in solidum la société Z et Cie et la société Allianz Iard aux entiers dépens.

Elle soutient :

— qu’au jour où le juge a statué, elle était l’unique propriétaire du chalet, objet du bail litigieux,

— qu’en cas de pluralité de demandeurs, seul le désistement de l’intégralité d’entre eux peut avoir un effet extinctif,

— qu’ en tout état de cause, en application de I’article 815-2, alinéa 19, du code civil : tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence »,

— qu’il existe manifestement une collusion entre M. I-G X, M^me E F et la société Z et Cie, dictée par les liens d’amitié qui unissent M. I-G X à M. H Z, ainsi que par la volonté de porter atteinte aux droits indivis qui lui étaient destinés,

— que I’action intentée contre la compagnie d’assurance, qui a pour objet l’indemnisation des préjudices consécutifs à l’incendie survenu dans les locaux objets du bail, constitue une action personnelle d’un copropriétaire indivis qui est parfaitement étrangère aux dispositions de l’ article 815-3 du code civil et qui peut donc valablement être introduite par un seul indivisaire,

— que la résiliation du bail est encourue de plein droit en raison de la destruction des lieux donnés à bail, une telle résiliation s’appuyant non seulement sur les stipulations du bail commercial, mais aussi sur les dispositions légales applicables,

— que la clause est claire : aucune condition, tenant à ce que I’occupation des locaux donnés à bail soit rendue impossible, n’a été convenue entre les parties,

— que la clause vise bien la destruction partielle des lieux donnés à bail,

— que les parties ont entendu prévoir une résiliation de plein droit du bail en cas de destruction partielle du chalet pour permettre aux parties de mettre un terme au bail même dans l’hypothèse où le

bien ne serait pas devenu impropre à sa destination,

— que la résiliation serait en tout état de cause acquise en application de l’article 1722 du code civil, qui dispose que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit '',

— que la jurisprudence assimile l’impossibilité de jouir des lieux conformément à leur destination à une destruction totale de la chose louée,

— qu’en I’espèce, un arrêté de péril a été délivré le 28 novembre 2011, aux termes duquel le maire de Val d’Isère interdisait tout accès du bâtiment au public, et donc à la clientèle même de l’hôtel et du restaurant, rendant ainsi leur exploitation impossible,

— que le preneur a lui-même fait état d’une « impossibilité d’exploiter » pour la saison 2011/2012,

— que la poursuite d’une activité illicite ne saurait être génératrice de droits pour la société Z et Cie,

— que la seule exploitation en terrasse ne saurait être assimilée à un usage des lieux conforme à leur destination contractuelle d’hôtel-restaurant,

— que la résiliation judiciaire du bail est également encoure à raison des manquements imputables au preneur en application de l’article 1728 du code civil,

— que M. H Z a procédé à des travaux d’aménagement de l’intégralité du premier étage du chalet entre 1982 et 1985, comprenant la pose d’isorel et de frisette, lesquels sont précisément à I’origine de I’incendie,

— que le preneur est présumé responsable de I’incendie, de sorte que le bailleur n’a nullement à rapporter la preuve de sa responsabilité,

— que les premiers juges ont inversé la charge de la preuve,

— qu’il ressort des constatations d’expertise que le preneur n’a pas raisonnablement entretenu les lieux loués et a, au contraire, réalisé des travaux induisant un risque d’incendie risque qui s’est réalisé, et ce manquement suffisamment grave justifie, à lui seul, la résiliation du bail aux torts du preneur,

— que le bail commercial litigieux contient une clause « CHANGEMENT D’ETAT », ainsi libellée :

« Dans le cas où il y aurait changement d’état du locataire, quil soit personne physique ou personne morale, le bailleur en sera averti dans le mois de I’événement sous peine de la résiliation de plein droit du contrat.

La présente clause ne dispensera pas le locataire d’accomplir, le cas échéant, l’une des formalités édictées par l’article 1690 du code civil '',

— que dans la mesure où la société Z et Cie ne justifie pas avoir notifié aux bailleurs son changement d’état « dans le mois de l’événement », conformément aux stipulations du bail, « la résiliation de plein droit du contrat » ne pourra qu’être constatée,

— que le changement de destination des lieux loués constitue une infraction au bail justifiant la résiliation du bail commercial, telle que l’utilisation à usage d’habitation et à titre privé d’une partie des locaux destinés à un usage commercial, laquelle est de nature à faire obstacle à la poursuite du bail sans indemnité d’éviction,

— qu’avant la prise à bail des locaux par la société Z et Cie, le premier étage était composé de quatre chambres meublées Iouées destinées à I’activité hôtelière de /établissement,

— que sans aucune autorisation du bailleur la société Z et Cie a transformé le premier étage du chalet, initialement composé de quatre chambres d’hôtel meublées, en un appartement de trois pièces à usage d’habitation pour l’usage personnel de son dirigeant,

— que la société Z et Cie a ainsi violé les clauses du bail,

— que malgré l’interdiction résultant de l’arrêté de péril, la société Z et Cie a continué à exploiter son restaurant,

— qu’aucun nouvel arrêté n’a été pris par le maire,

— que l’arrêté mentionnait qu’à l’exception des responsables, des propriétaires du bâtiment et des experts, toute « pénétration dans le bâtiment dénommé LE BANANAS [était] strictement interdite ''.

— que la locataire n’a pas respecté la clause intitulée « CHAUFFAGE '' insérée au bail et en particulier le ramonage des conduits de « deux fois par an » en application de du règlement sanitaire départemental de la Savoie, être ramonés qu’une fois par an,

— que l’avant-dernier ramonage (celui du 27 novembre 2010) a été effectué juste avant l’ouverture de la saison d’hiver 2010/2011 et que le dernier ramonage a, quant à lui, été réalisé après la saison d’hiver (juillet 2011),

— qu’elle est parfaitement recevable à présenter toute demande relative à la remise en état des lieux par la société Z et Cie, ainsi qu’au paiement d’une indemnité par cette dernière et son assureur, visant à effectuer les travaux de remise en état, sur le fondement de l’article 1733 du code civil, reprises par les stipulations particulières du bail liant les parties,

— que l’incendie s’est déclaré dans les lieux loués et ne trouve son origine ni dans un cas fortuit, ni dans un événement de force majeure, ni dans un vice de construction,

— que la pose d’IsoreI en vue de boucher le trou du conduit de cheminée destiné au raccordement d’un tuyau de poêle ne saurait être qualifiée de « vice de construction » dans la mesure où elle n’affecte pas la structure des lieux loués et en constitue un simple aménagement,

— qu’en outre M. H Z est la seule personne reconnaissant

avoir posé ce matériau dans les lieux loués,

— qu’il appartient à la société Z et Cie de prouver la conformité des travaux mis à sa charge par la loi et les stipulations contractuelles, ce qu’elle ne fait absolument pas,

— que son préjudice s’évaIue aisément puisque l’expert a chiffré le montant des travaux à la somme de 438.637,25 €,

La société Z et Cie demande à la Cour :

Vu l’article L 145-15 du code de commerce,

Vu l’article L 145-17 du code de commerce,

— de dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par M^me A Y contre le

jugement du 28 février 2018 du tribunal de grande instance d’Albertville,

en conséquence, l’en débouter,

— de confirmer ladite décision en toutes ses dispositions,

au surplus,

— de condamner M^me A Y au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M^me A Y aux entiers dépens de l’instance que Maître Daniel Anxionnaz, avocat au barreau d’Albertville, pourra directement recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que la modification de la qualité des parties, en cours d’instance, est interdite,

— que l’action engagée initialement par M^me A Y, en qualité de co-indivisaire, ne pouvait être poursuivie devant le tribunal de grande instance de céans, par M^me A Y en qualité de plein propriétaire du bien immobilier,

— que la procédure initiée par les trois indivisaires est réduite à néant, suite au désistement de deux des trois indivisaires, le 18 décembre 2013, à savoir M^me E F et M. I G X,

— que les dispositions prévues à l’article 815-3 du code civil, dans sa version issue de la loi du 23 juin 2006, le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer des actes d’administration relatifs aux biens indivis,

— que constituent des actes d’administration les actions en résolution de bail consenti sur un bien indivis,

— que le désistement d’instance et d’action en résiliation d’un bail se trouve parfait dès lors qu’il est sollicité par deux tiers de l’indivision,

— que le désistement de deux des membres de l’indivision X entraine le désistement d’instance de la totalité de l’indivision, et donc de M^me A Y, qui ne peut, en sa nouvelle qualité de propriétaire, poursuivre une action engagée initialement par la totalité des indivisaires, et qui s’est trouvée réduite à néant par le désistement d’instance et d’actions de deux des indivisaires de l’indivision X,

— que selon L 145-15 du code de commerce, sont nulles et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations ou arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement,

— que la validité même de la clause incluse dans le bail commercial d’avril 2010 et prévoyant la résiliation de ce dernier sans indemnité du bailleur, en cas de destruction partielle des locaux, se heurte à l’ordre public des baux commerciaux, qui oblige le bailleur à payer une indemnité d’éviction au preneur lorsque celui-ci se trouve privé de la possibilité de poursuivre l’exploitation du fonds dans les lieux loués,

— que la clause insérée dans le bail du 3 avril 2010 selon laquelle :

« Si l’immeuble dont dépendent ces locaux était démoli ou détruit, entièrement ou partiellement, pour quelque cause que ce soit, et indépendant de la volonté du Bailleur, le bail serait résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge de ce dernier » est nulle,

— que les locaux, objet de la location consentie par les consorts X à la

société Z et Cie, n’ont été détruits que partiellement et une très faible partie des locaux a été endommagée, l’activité initialement exercée pouvant

être poursuivie,

— que M^me A Y ne peut donc demander la résiliation du

bail, sans indemnité, sur le fondement de l’article 1722 du code civil,

— qu’elle a poursuivi, après réalisation des travaux de conservation ordonnée par l’arrêté de péril imminent du 28 novembre 2011, une activité au sein du Chalet Le Bananas,

— que l’expert a conclu, que « la responsabilité de ce sinistre incombe à la personne ou à l’entreprise qui, lors de travaux de construction de la cheminée et/ou de son conduit, ou ultérieurement, lors de travaux d’aménagement, a camouflé le trou qui permettait initialement de raccorder un tuyau de poêle au conduit de cheminée », et que ces travaux n’ont été effectués ni par l’indivision X, ni par M. Z et auraient pu être réalisés par l’un des propriétaires du fond lorsque le chalet d’habitation a été transformé partiellement en chalet à usage commercial,

— que M. Z a simplement reconnu avoir effectué des travaux il y a plus de 30 ans, tout à fait sommaires, qui n’ont, en aucun cas, conduit à l’incendie qui se serait propagé en 2012,

— que la société Z et Cie n’est pas à l’origine des travaux effectués au niveau du conduit de cheminée,

— que le ramonage a été effectué régulièrement le 27 novembre 2010 et le 23 juillet 2011,

— qu’elle n’a pas contrevenu aux dispositions de son bail lui imposant une obligation de surveillance de ses installations de chauffage,

— que le bail actuellement en cours ne précise pas la fréquence des opérations de ramonage (tous les ans, tous les huit mois…),

— que conformément au Règlement Sanitaire Départemental de la Savoie, le

ramonage de l’installation individuelle du BANANAS a été effectué au moins une fois par an,

— que c’est en octobre 1992 que la société Z et Cie a été transformée de SNC en société,

— que conformément à la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 avril 2010, l’éventuel « changement d’état » (dont le défendeur ne sait pas très exactement de quoi il s’agit), aurait dû faire l’objet, conformément à la clause résolutoire insérée dans le bail, d’un commandement ou d’une sommation d’exécuter laissant au locataire un délai d’un mois,

— que pour ce seul motif, le « changement d’état » ne saurait être retenu comme constituant valablement un motif de résiliation du bail commercial,

— que dans le bail établi le 14 février 1999, par Maître I-G L, notaire, et signé par les consorts X, il apparaît que le locataire est la société Z et Cie, société à responsabilité

limitée au capital de 60.000 francs, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés d’Albertville, sous le numéro 325 730 281,

— qu’en exerçant une activité de restaurant et de bar, la société Z et Cie respecte parfaitement la destination des lieux,

— que dans les baux successifs, le premier étage a toujours été utilisé à usage d’habitation, pour le personnel de la société Z et Cie, dans le cadre de l’activité commerciale exploitée dans les locaux,

— qu’il n’y a pas eu de transformation de la nature des locaux du premier étage,

— que s’agissant de mesures purement conservatoires, l’arrêté de péril ne saurait être un motif légitime de refus de renouvellement de bail,

— que le public est resté à l’extérieur pour consommer, essentiellement de la

bière et des sandwichs (la clientèle du Bananas étant une clientèle essentiellement jeune),

— que la Mairie de Val d’Isère n’a procédé à quelque mesure coercitive que ce soit à son encontre,

— que la demande effectuée par M^me A Y, tendant au versement d’une somme de : 438.637,25 euros au titre des frais de remise en état des locaux est un acte d’administration et non de conservation,

— qu’au cas particulier, M^me A Y, aujourd’hui pleine propriétaire ne démontre à aucun moment, qu’en l’absence de son action, il y aurait péril sur la conservation du bien,

— que des travaux de réfection ont été effectués en 2012 et 2013 dans les règles de l’Art, à concurrence de : 120.000 euros,

— que le rapport de M. C D justifie pleinement que la société Z et Cie n’est pas à l’origine de l’incendie,

— que M^me A Y ne justifie, en aucune manière, que les travaux à réaliser devraient correspondre à ceux préconisés par l’expert, à concurrence de : 438.637,25 €,

— que M^me A Y ne saurait réclamer, tant à l’encontre de la société Z et Cie que de son assureur, la Allianz iard, une quelconque condamnation au règlement de travaux complémentaires.

La société Allianz Iard demande à la Cour :

— de dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par M^me A Y contre le jugement du 28 février 2018 du tribunal de grande instance d’Albertville,

en conséquence, l’en débouter,

— de confirmer ladite décision en toute ses dispositions,

Y ajoutant,

— de condamner M^me A Y à lui payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner en outre en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Anne Cambet avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que la destruction partielle est établie sans discussion possible,

— que l’exploitation du fonds de commerce, si elle a été suspendue logiquement après l’incendie, a cependant repris dès la saison d’hiver suivante 2012/2013,

— que l’expert a conclu que « la responsabilité de ce sinistre incombe à la personne ou à l 'entreprise qui, lors des travaux de construction de la cheminée et /ou de son conduit, ou ultérieurement lors de travaux d’aménagement, a camouflé le trou qui permettait initialement de raccorder un tuyau de poêle au conduit de cheminée, et que ces ont été effectués ni par lindivision X ni par M. Z et auraient pu être réalisés par l’un des propriétaires du fonds lorsque le chalet d’habitation a été transformé partiellement en chalet à usage commercial »,

— que la société Z et Cie a respecté ses obligations contractuelles,

— que les travaux de réfection ont été effectués en 2012 et 2013, dans les règles de l’art, à concurrence de 120 000 €.

MOTIFS

Sur la demande de la société Z et Cie tendant à voir « de dire et juger irrecevable (…) l’appel interjeté par M^me A Y contre le jugement du 28 février 2018 du Tribunal de Grande Instance d’Albertville »

Si l’action en justice a été initialement exercée par tous les indivisaires, le désistement doit être effectué également par tous. À défaut d’une telle unanimité, les indivisaires présents lors de l’ouverture de l’instance poursuivent cette dernière.

D’autre part, M^me Y n’a pas changé de qualité procédurale ayant toujours agi en qualité de propriétaire bailleresse des lieux.

Enfin, M^me Y est devenue seule propriétaire- bailleresse de l’immeuble de sorte que l’irrecevabilité soulevée est à ce jour sans objet.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de constatation de résiliation de plein droit du bail compte tenu de la destruction partielle ou totale des lieux

1°) sur la validité de la clause de résiliation de plein droit :

L’article 1722 du code civil dispose:

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il s’ensuit qu’en cas de perte seulement partielle, seul le preneur, qui bénéficie d’une option selon le

texte, peut demander la résiliation du bail. Cet article est applicable aux baux commerciaux.

Le bail stipule :

« DÉMOLITION OU DESTRUCTION DE L’IMMEUBLE

Si l’immeuble dont dépendent les locaux était démoli ou détruit entièrement ou partiellement pour quelque cause que ce soit et indépendant de la volonté du bailleur, le bail serait résilié purement et simplement sans indemnité à la charge de ce dernier ».

L’article 1722 du code civil n’étant pas d’ordre public, les parties pouvaient renoncer à son application par une clause contractuelle claire et précise.

Le fait pour le preneur d’accepter une résiliation de plein droit du bail en cas de destruction seulement partielle s’analyse en une renonciation à l’option offerte par l’alinéa 2 dudit article.

Elle n’est pas contraire au statut des baux commerciaux, s’agissant de contracter sur les conditions de résiliation de plein droit du contrat et non de porter atteinte au droit au renouvellement, de sorte que la clause portant résiliation de plein droit du bail en cas de destruction partielle des lieux loués est valable.

2°) sur l’application de la clause :

Il est certain que l’immeuble a été détruit partiellement, puisque les experts ont chiffré les réparations à environ 400 000 € et que le maire de Val d’Isère a pris un arrêté de péril le 28 novembre 2011 « en vue de garantir la sécurité publique laquelle est menacée par l’état du bâtiment Le Bananas, détruit par l’incendie sis à Val d’Isère» avec injonction faite à M. Z de « clore toutes les issues du restaurant le Bananas pour interdire tout accès au public au regard de la fragilité du bâtiment suite à incendie».

Cependant, force est de constater que des travaux ont été réalisés en accord entre la locataire d’une part et deux des trois indivisaires detenant ensemble les deux tiers des droits indivis.

Il en résulte que la décision de ces indivisaires de procéder aux réparations du biens indivis a été prise régulièrement.

Ces travaux ont été réalisés dans le but de permettre à la société locataire de reprendre son activité.

L’attestation notariale du 4 septembre 2017 établie par M^e J-K notaire, confirme que le chalet qui été attribué à M^me Y dans le cadre du partage successoral a été « reconstruit à l’identique ».

En conséquence, M^me Y, elle-même indivisaire, ne peut opposer à la société locataire la destruction des lieux, alors que l’immeuble a été reconstruit par une décision de l’indivision prise à la majorité des deux tiers, aux fins de permettre à la locataire de reprendre son activité, étant observé que l’exploitation a été poursuivie en 2012.

Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail, la destruction partielle des lieux n’interdisant plus par la volonté des propriétaires eux-mêmes l’exploitation des activités prévues au bail.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

3°) sur l’application de l’article 1722 du code de procédure civile :

Sont assimilés à une perte totale de la chose louée, le cas du preneur qui se retrouve dans l’impossibilité définitive de jouir de la chose louée ou d’en faire un usage conforme à sa destination contractuelle ou si le coût des travaux nécessaires à la remise en état de la chose louée en excéderait la valeur.

Or, l’exploitation a pu reprendre assez rapidement, d’abord partiellement puis totalement à compter de 2013, en accord avec la majorité des 2/3 des indivisaires, de sorte que les dispositions de cet article ne sont pas applicables.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire pour manquements de la locataire à ses obligations contractuelles

1°) sur la réalisation de travaux non conformes à l’origine de l’incendie ayant engendré la destruction des lieux loués :

L’expert a établi que l’incendie a eu pour cause le bouchage, au premier étage, avec une plaque d’isorel, d’un trou de raccordement d’un poêle à un conduit de fumée, lui-même utilisé pour le fonctionnement d’une cheminée située au rez-de-chaussée.

Selon l’expert, la présence de cet isorel (plaque souple de particules en bois) sur un conduit de fumée est une « grosse erreur »,

M. Z a déclaré à l’expert avoir effectué entre 1982 et 1985, des travaux d’aménagement à l’étage en affirmant ne pas avoir posé d’isorel pour boucher le trou du conduit de fumée.

En tout état de cause, même si ces travaux ont été réalisés par la société Z et Cie, ils ne constituaient que des travaux de très faible importance, ne portant pas sur le gros oeuvre et qui ne nécessitaient pas d’autorisation du bailleur.

En conséquence, l’exécution de ces travaux, ne peut justifier la résiliation judiciaire du bail.

2°) sur le changement d’état juridique du preneur :

Le bail commercial litigieux contient une clause intitulée « CHANGEMENT D’ETAT '', ainsi libellée :

« Dans le cas où il y aurait changement d’état du locataire, qu’il soit personne physique ou personne morale, le bailleur en sera averti dans le mois de I’événement sous peine de la résiliation de plein droit du contrat.

La présente clause ne dispensera pas le locataire d’accomplir, le cas échéant, l’une des formalités édictées par l’article 1690 du code civil ».

En l’espèce, la transformation de la SNC en société à responsabilité limitée a bien été portée à la connaissance des indivisaires notamment dans le bail du 11 février 1999 et cette situation a été prise en compte par ces derniers dans le congé avec offre de renouvellement du 18 juin 2007.

En conséquence, ce manquement ne peut plus être invoqué de bonne foi.

3°) sur la violation de la destination des lieux par le preneur :

La destination des lieux loués, aux termes des baux successifs consentis depuis

le 23 mars 1966, a toujours été celle de « Restaurant, bar, dancing, hôtel '' à l’exclusion de toute

autre.

ll s’agit d’une liste d’activité permises et non pas d’une liste d’activités obligatoires.

D’autre part, les bailleurs successifs n’ont jamais mis en demeure la locataire d’avoir à exploiter l’activité hôtel.

Le fait d’avoir utilisé et aménagé les chambres meublées à l’étage en appartement personnel et saisonnier pour le gérant et/ou ses salariés ne constituent pas une violation de la destination des lieux, alors que pendant la saison, le logement du gérant ou de ses salariés sur place est indispensable à l’exploitation du fonds.

4°) sur l’exploitation illégale du restaurant en dépit d’une interdiction municipale et au mépris de la sécurité des clients :

M^me Y soutient que la société Z et Cie a continué à exploiter son restaurant alors qu’aucun nouvel arrêté n’a été pris par le maire en I’espèce.

Cependant, cet arrêté est en date du 28 novembre 2011 et depuis les travaux ont été réalisés à l’identique avec l’autorisation de la mairie ( non opposition à déclaration de travaux) et l’activité a repris sans que M^me Y ne produise un document attestant de l’illicéité actuelle de la situation de la société Z et Cie.

D’autre part, c’est l’indivision qui a financé les travaux afin de permettre à la société Z et Cie de reprendre l’exploitation complète de son fonds de commerce.

M^me Y membre de l’indivision ne peut donc de bonne foi faire grief à la société Z et Cie d’avoir repris l’exploitation du fonds de commerce.

5°) sur le non-respect de l’obligation de surveillance et d’entretien des

installations de chauffage

Le bail stipule que :

« [Le preneur] utilisera les installations de chauffage dont le bien est pourvu à /exclusion de tout autre mode de chauffage.

Le cas échéant, il fera périodiquement et à ses frais ramoner tous les conduits de

cheminées desservant les lieux loués et fera surveiller toutes les installations de

chauffage privatif, par l’entrepreneur du bailleur ou par tout homme de l’art

Toutefois, à défaut d’installation ou en cas d’installation insuffisante, le preneur

pourra utiliser tout appareil de chauffage individuel à l’exception des appareils à

combustion lente ''.

Il est établi que la société Z et Cie a bien fait ramoner le conduit de fumée les 27 novembre 2010 et 23 juillet 2011.

D’autre part, l’indivision n’a jamais sollicité la justification de l’obligation d’entretien ni n’a mis la

société Z et Cie en demeure de le faire antérieurement au sinistre.

En conséquence, le ramonage une fois par an au lieu de « deux fois par an» comme le préconise le règlement départemental sanitaire ne peut fonder une demande de résiliation judiciaire du bail, dès lors qu’il s’agit d’un entretien au sens de la clause du bail et que l’ entretien du conduit de fumée n’est pas en cause dans le déclenchement de l’incendie.

Sur la demande de condamnation solidaire de la société Z et Cie et de son assureur à verser des dommages-intérêts à M^me Y

M^me Y étant devenue, aux termes d’un acte de partage en date du 4 septembre 2017, I’unique propriétaire du chalet, elle est parfaitement recevable à former une demande de dommages et intérêts à l’encontre du locataire en raison des dégâts causés par l’incendie.

Aux termes de l’article 1733 du code civil :

« [Le preneur] répond de I’incendie, à moins qu il ne prouve que I’incendie estarrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ''.

Il appartient donc au locataire de prouver que l’incendie provient d’un cas fortuit ou de force majeure ou provient d’un vice de construction.

En l’espèce, les anomalies du conduit de fumée dont l’un des trous de raccordement était obstrué de manière non conforme aux règles de construction, constituent bien un vice de construction.

M^me Y ne rapporte pas la preuve de ce que ce vice de construction soit imputable à des travaux réalisés par la société locataire postérieurement au bail.

Dès lors le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me A Y à payer à la société Z et Cie et à la société Allianz Iard une somme de 1 500 € à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens d’appel, distraits au profit de Maître Anne Cambet et SR CONSEIL avocats aux offres de droit.

Ainsi prononcé publiquement le 26 novembre 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et E LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,