NR/CAS

MINUTE N° 781/2016

Copie exécutoire à

— M^e X Y

— M^e Z A

Le 02.11.2016

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 02 Novembre 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 13/06107

Décision déférée à la Cour : 19
Novembre 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE
STRASBOURG

APPELANTE :

SARL ALSACAD, prise en la personne de son représentant légal

XXX PARIS

Représentée par M^e X
Y, Avocat à la cour

plaidant : M^e ITEANU, Avocat à PARIS

INTIME :

Monsieur B C

XXX Treize – 67000
STRASBOURG

Représenté par M^e Z
A, Avocat à la cour

plaidant : M^e MEHL, Avocat à
STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2016, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me D, Conseillère, entendue en son rapport, et M. E, Vice-président placé auprès du

premier président.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me D, Conseillère faisant fonction de présidente

M. ROBIN, Conseiller

M. E, Vice-président placé auprès du premier président

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me F

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de
Procédure Civile.

— signé par M^me G
D, Conseillère faisant fonction de présidente, et M^me H
F, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 septembre 2001, Monsieur B C a donné à bail commercial des locaux situés 30A rue du Faubourg de Pierre à la SARL PG
SERVICES, devenue ensuite SARL
ALSACAD, et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 2001. Cette société a également pris à bail distinct du même jour un emplacement de parking numéro P 24 situé 30
Faubourg de Pierre et 27 Fossé des Treize.

Le 5 juillet 2007, la SA ACADOMIA GROUPE a acquis l’intégralité des parts sociales de la société
ALSACAD.

Le 19 mai 2010, la SA ACADOMIA GROUPE a écrit à Monsieur C son souhait de résilier le bail commercial pour le 30 novembre 2010. Cette intention de résiliation a été réitérée par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juin 2010.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mai 2010, le bailleur a contesté la validité de cette résiliation. Le preneur, la société
ALSACAD, a néanmoins quitté les lieux et remis les clés le 13 octobre 2010 à un huissier de justice.

A compter du 1^er octobre 2010, plus aucun loyer n’a été payé.

Le 3 juin 2011, Monsieur B
C a fait assigner les sociétés ACADOMIA GROUPE et
ALSACAD devant le tribunal de grande instance de Strasbourg en nullité de la résiliation et en condamnation à lui payer plusieurs sommes au titre des loyers impayés pour le local commercial et l’emplacement de parking, ainsi que les intérêts de retard.

Le 26 mars 2012, la SARL ALSACAD a signifié un congé par acte extrajudiciaire pour le 30 septembre 2012.

Par jugement du 19 novembre 2013, le tribunal a mis hors de cause la société ACADOMIA
GROUPE, déclaré nuls les congés des 19 mais 2010 et 26 mars 2012, condamné la SARL
ALSACAD à payer à B
C les sommes de 32.571,10 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers et charges, 3.257,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2011, 6.424,92 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers, 642,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2011, ordonné la capitalisation des intérêts, débouté la défenderesse de sa demande de délais de paiement, débouté Monsieur C de sa demande de dommages-intérêts, condamné la défenderesse aux dépens et à payer la somme de 1,500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déclaré le jugement exécutoire par provision.

Par déclaration du 23 décembre 2013, la SARL
ALSACAD a fait appel de ce jugement. Par ordonnance du 18 février 2014, le premier président de la
Cour d’appel a rejeté sa demande de sursis à l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions du 27 juin 2016, auxquelles il sera renvoyé pour un examen des prétentions et un plus ample examen des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société ALSACAD demande à la Cour de :

— la recevoir en son appel, la déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement du 19 novembre 2013 en ce qu’il a mis hors de cause la société ACADOMIA
GROUPE SA,

— infirmer le jugement du 19 novembre 2013 pour le surplus,

Sur ce, statuant à nouveau,

Sur le bail commercial,

A titre principal,

— dire que la clause litigieuse, dont aucune intention commune des parties ne s’évince, est réputée non écrite,

A défaut,

— juger que la clause de renouvellement automatique est nulle et de nul effet pour violation de l’article 1108 du Code civil,

— juger que la clause de renouvellement automatique est nulle et de nul effet pour violation de l’article L.145-9 du Code de commerce,

Ce faisant :

— dire que le bail s’est prolongé à partir du ler octobre 2010,

— dire que le congé délivré par acte extra judiciaire en date du 26 mars 2012 pour le 30 septembre 2012 est valable,

— juger que la société ALSACAD a valablement restitué les clés du local au bailleur,

En conséquence :

— fixer la dette locative de la société ALSACAD à la somme de 23.322 TTC,

— ordonner à Monsieur C le remboursement des sommes indûment perçues lors de la procédure en première instance, soit la somme de 43.335,46 euros (42.895,60 + 439,86 d’intérêts),

— ordonner à Monsieur C le remboursement du dépôt de garantie versé par le preneur soit la somme de 4.213 TTC.

A titre subsidiaire,

— constater que le bailleur n’a pas satisfait à ses obligations issues de la Loi du 10 juillet 2010 et particulièrement des articles L. 125-5, R. 125-23 à R.
123-27 du Code de l’environnement,

Ce faisant,

— constater la nullité du bail renouvelé le 1^er octobre 2010,

— dire que le bail s’est prolongé à partir du ler octobre 2010,

— dire que le congé délivré par acte extra judiciaire en date du 26 mars 2012 pour le 30 septembre 2012 est valable,

— juger que la société ALSACAD a valablement restitué les clés du local au bailleur,

Par conséquent,

— fixer la dette locative de la société ALSACAD à la somme de 23.322 TTC,

— ordonner à Monsieur C le remboursement des sommes indûment perçues lors de la procédure en première instance, soit la somme de 43.335,46 euros,

— ordonner à Monsieur C le remboursement du dépôt de garantie versé par le preneur soit la somme de 4.213 TTC.

A titre très subsidiaire,

— constater que le preneur avait la faculté de procéder à la résiliation triennale du bail renouvelé,

Ce faisant :

— dire que le congé délivré par acte extra judiciaire en date du 26 mars 2012 pour le 30 septembre 2013 est valable,

— juger que la société ALSACAD a valablement restitué les clés du local au bailleur,

Par conséquent:

— fixer la dette locative de la société ALSACAD à la somme de 35.584 TTC,

— ordonner à Monsieur C le remboursement des sommes indûment perçues lors de la procédure en première instance, soit la somme de 43.335,46 euros (42.895,60+439,86 d’intérêts),

— ordonner à Monsieur C le remboursement du dépôt de garantie versé par le preneur soit la somme de 4.213 TTC.

A titre infiniment subsidiaire :

— modérer les clauses pénales des contrats de baux du 25 septembre 2001 pour les ramener à 1 euro,

En tout état de cause,

— juger que Monsieur C a commis une faute ayant causé à la société ALSACAD un préjudice évalué à la somme 2.500 euros.

Sur le bail d’un emplacement de parking :

A titre principal,

— juger le congé du bail de parking 26 mars 2010 avec effet le 30 septembre 2010 valable,

— constater la remise des badges de parking par huissier et leur non-utilisation depuis le 30 septembre 2010.

— ordonner à Monsieur C le remboursement de la somme de 3.900,03 indûment perçue au titre du jugement en première instance,

En conséquence,

— débouter Monsieur C de toute demande au titre des arriérés de loyers de l’emplacement de parking.

A titre subsidiaire,

— juger le congé du bail de parking le 30 septembre 2010 avec effet le 31 décembre 2010 valable,

— constater la remise des badges de parking par huissier et leur non-utilisation depuis le 30 septembre 2010.

— fixer la dette locative de la société ALSACAD au titre de l’emplacement de parking à la somme de 629,58 TTC,

— ordonner à Monsieur C le remboursement de la somme de 7.067,41 indûment perçue au titre du jugement en première instance,

A titre infiniment subsidiaire :

— juger le congé du bail de parking le 13 octobre 2010 avec effet le 31 janvier 2011 valable,

— constater la remise des badges de parking par huissier et leur non-utilisation depuis le 30 septembre 2010.

— fixer la dette locative de la société ALSACAD au titre de l’emplacement de parking à la somme de 839,44 TTC,

— ordonner à Monsieur C le remboursement de la somme de 7.067,41 indûment perçue au titre du jugement en première instance,

En tout état de cause

— modérer les éventuelles clauses pénales au titre du contrat de location de l’emplacement de parking pour les ramener à 1 euro,

— débouter Monsieur C de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur C au paiement de la somme de 2.500 à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la société
ALSACAD,

— condamner Monsieur C aux dépens nés de l’appel principal et incident, ainsi qu’à payer à la société ALSACAD la somme de 10.000 en application de l’article 700 du même code.

Au soutien de sa demande en nullité de la clause de renouvellement, la SARL ALSACAD expose que cette clause prévoit de manière contradictoire une tacite reconduction et un renouvellement, à défaut de congé, pour une durée de 9 mois ; que la reconduction et le renouvellement sont des notions distinctes qui ne peuvent être confondues en ce que le renouvellement implique un nouveau terme de 9 ans, alors que la reconduction entraîne une prolongation sans terme déterminé. Elle en déduit que cette clause est nulle comme ne permettant pas d’établir la commune intention des parties.
L’appelante soutient ensuite que la clause prévoyant un renouvellement automatique est nulle pour défaut d’objet puisque ce renouvellement est conditionné par l’absence de congé. Elle considère, en tout état de cause, que la clause de renouvellement viole le formalisme des dispositions de l’article L.
145-9 du code de commerce dans la mesure où il est conditionné par l’absence de délivrance d’un congé et ne fait donc pas naître une promesse de renouvellement, seule à même de dispenser les parties de l’accomplissement du formalisme prévu par ces dispositions. La Société ALSACAD en conclut que le bail a été tacitement prolongé pour une durée indéterminée et qu’il a régulièrement été résilié par acte d’huissier du 26 mars 2012 avec effet au 30 septembre 2012. Elle indique que sa dette locative à cette date s’élève à la somme de 23.322 euros.

A titre subsidiaire, la SARL ALSACAD prétend que le bailleur n’a pas respecté l’obligation d’information sur les risques naturels et technologiques que font peser sur lui les dispositions des articles L. 125-5 et suivants du code de l’environnement, ce qui autorise le preneur à poursuivre la résolution du contrat.

A titre infiniment subsidiaire, l’appelante considère pouvoir bénéficier de la faculté de résiliation triennale. Elle soutient que cette faculté est d’ordre public et qu’on ne peut y déroger sans consentement expresse du preneur. Elle ajoute qu’une telle renonciation doit faire l’objet d’un nouvel accord des parties en cas de renouvellement du bail. Elle estime qu’en l’espèce, si le bail initial prévoit une telle renonciation à sa faculté de résiliation triennale, elle n’a pas consenti à son maintien dans le cadre du bail renouvelé. Elle indique que le congé triennal délivré à une date prématuré, mais dans le délai de 6 mois avant l’expiration de la période

triennale, produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance. Elle indique que sa dette locative à cette date s’élève à la somme de 35.584 euros.

Sur le bail de l’emplacement de parking, la Société
ALSACAD prétend avoir résilié ce bail par courrier du 26 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010. Elle ajoute que cette résiliation a notamment été suivie d’une signification par acte d’huissier en date du 22 septembre 2010 aux fins de convocation pour l’établissement d’un état des lieux de sortie du local et de l’emplacement de parking. A titre subsidiaire, la Société ALSACAD soutient que la résiliation est intervenue le 30 septembre 2010, date de l’état des lieux de sortie établi par acte d’huissier. A titre infiniment subsidiaire, elle soutient que cette résiliation est intervenue le 13 octobre 2010, date de la tentative de remise des clés par l’huissier.

La SARL ALSACAD considère que les sommes réclamées au titre des clauses pénales sont excessives. Elle soutient enfin, à l’appui de sa demande de dommages-intérêts, que le bailleur a agit

de mauvaise foi en contradiction avec ses devoirs contractuels de loyauté et de coopération.

Dans ses dernières écritures reçues le 31 mai 2016, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Claude C demande à la
Cour de :

Statuant sur l’appel principal,

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel.

— le dire non fondé.

En conséquence,

— déclarer les prétentions tendant à l’allocation de la somme de 2.500 , invoquées pour la 1^re fois selon conclusions du 16 février 2016, irrecevables au visa de l’article 564 du code de procédure civile, et comme n’ayant pas figurées dans les conclusions déposées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile,

— débouter la SARL ALSACAD de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions.

— confirmer le jugement entrepris en tant qu’il a':

— déclaré nuls le congé de bail commercial selon lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2010 et le congé de bail commercial signifié le 26 mars 2012,

— condamné la SARL ALSACAD à payer à Monsieur B C la somme de 32.571,10 avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers et charges,

— condamné la SARL ALSACAD à lui payer 6.424,92 avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers,

— dit que les intérêts sont capitalisables dans les conditions posées par l’article 1154 du code civil,

— débouté la SARL ALSACAD de sa demande de délais de paiement,

— débouté B C de sa demande en dommages-intérêts,

— condamné la SARL ALSACAD aux dépens de la procédure et à payer à B C la somme de 1.500 par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’évolution du litige,

— condamner la SARL ALSACAD à payer à Monsieur B C au titre du bail commercial la somme de 33 739,71 avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers et charges,

— condamner la SARL ALSACAD à payer à Monsieur B C la somme de 6'747,94 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SARL ALSACAD à lui payer au titre de l’emplacement de parking la somme de 5'775,00 HT soit 6 925,80 TTC avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers,

— condamner la SARL ALSACAD à payer à Monsieur B C la somme de 1'155,00 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

Statuant sur l’appel incident,

— déclarer l’appel incident recevable et bien fondé,

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il a':

— condamné la SARL ALSACAD à payer à B C la somme de 3'257,11 avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2011,

— condamné la SARL ALSACAD à lui payer 642,49 avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2011,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— condamner la SARL ALSACAD à payer à B C la somme de 6'514,22 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SARL ALSACAD à lui payer 1 074,40 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,'

— condamner la SARL ALSACAD à payer à B C une indemnité de 10.000 en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Monsieur B C soutient que le bail a été conclu pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1^er octobre 2001 pour se terminer le 30 septembre 2010, et devait être renouvelé tacitement pour des périodes de neuf ans, à défaut de congé à l’issue de chaque période. Il considère que le congé délivré le 19 mai 2010 est nul en ce qu’il n’a pas été délivré par le preneur, la
Société ALSACAD, mais par la Société ACADOMIA
GROUPE, laquelle est également à l’origine des convocations à l’état des lieux de sortie et de la remise des clés. Il ajoute qu’aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, les congés doivent être donnés par acte d’huissier. Monsieur C soutient ensuite que le congé signifié par la Société ALSACAD par acte d’huissier est nul puisque le bail a été renouvelé pour neuf ans. Il estime que les parties ont convenu d’un renouvellement automatique pour des périodes de neuf ans et non une reconduction tacite pour une période indéterminée. Il ajoute que la règle générale prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce, en vertu de laquelle à défaut de congé le contrat est prolongé tacitement pour une durée indéterminée avec faculté de délivrer congé à tout moment, a été expressément écartée par les parties au contrat. Monsieur C prétend que les parties pouvaient valablement se dispenser des formalités prévues l’article L. 145-9 précité par une clause de renouvellement automatique sans encourir la nullité de cette clause. Sur la demande de nullité pour non respect des dispositions de l’article L.
125-5 du code de l’environnement, il fait valoir que les obligations concernées ne sont mises à la charge du bailleur qu’au moment de la conclusion initiale du bail et non en cas de renouvellement automatique. Il ajoute que ces dispositions ne visent pas la nullité du contrat mais sa résiliation qui ne saurait avoir un effet rétroactif s’agissant d’un contrat à exécution successive. Monsieur C expose que le bail prévoit valablement la renonciation expresse du preneur à la faculté de résiliation triennale pour les périodes de renouvellement.

Sur le bail portant sur l’emplacement du parking, l’intimé prétend que la lettre du 26 mars 2010, censée valoir congé pour ce bail, n’a été produite pour la première fois que dans le cadre de la

procédure d’appel ; que ce courrier n’a pas été réceptionné par le bailleur ; qu’il ne pouvait concerner en tout état de cause que le local commercial. Il ajoute que le bail prévoyait une résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception ; que le preneur ne fait pas la preuve de la réception par le bailleur du prétendu congé ; que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne lui a été communiqué que dans le cadre de la procédure d’appel ; qu’il est truffé d’erreurs au regard de l’emplacement de parking ; que la convocation à cet état des lieux ne vise que les locaux commerciaux; que l’acte de remise des clés a été fait au nom de la
Société ACADOMIA GROUPE pour les seuls locaux commerciaux. Monsieur C considère que la demande de dommages-intérêts formée par la
Société ALSACAD est irrecevable comme nouvelle en application de l’article 564 du code de procédure civile et, subsidiairement, mal fondée. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, il considère que cette restitution n’est pas due en l’absence de résiliation du bail, d’état des lieux et de restitution des clés valables. Il s’oppose aux demandes faites au titre de l’exécution forcée de la décision de première instance. Sur l’application de la clause pénale, Monsieur C considère que l’appelante ne fait pas la démonstration du caractère manifestement excessif du montant de cette clause ; que la société ALSACAD est un débiteur de mauvaise foi.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bail commercial :

Sur l’existence et la validité de la clause de renouvellement automatique :

Il résulte de l’article L. 145-9 du code de commerce, qu’à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, et ce pour une durée indéterminée. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et au moins six mois à l’avance.

En l’espèce, les parties au contrat de bail ont stipulé la clause suivante au titre de la durée du contrat (page 2 du bail) :

Le bail est conclu pour une durée de neuf (9) années qui commenceront à courir le 1^er OCTOBRE 2001 pour se terminer le 30 SEPTEMBRE 2010 reconduit par tacite reconduction pour des périodes de 9 années, sauf la faculté pour le
Bailleur de le faire cesser s’il entend invoquer les dispositions des Articles L145-18, L145-21, L145-24 du Code de commerce, en vue de construire, de reconstruire, de surélever l’immeuble existant, ou encore d’exécuter des travaux prévus prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

A défaut de congé notifié dans les formes et délais prévus ci-dessus, le bail se renouvellera tacitement par période de neuf année. Pendant la ou les périodes de renouvellement, le Preneur et le
Bailleur disposeront des mêmes facultés, pour faire cesser le bail, que celles prévues pendant la période initiale de neuf années, dans les mêmes formes et délais.

(…)

Le Preneur pourra résilier le bail tous les neuf ans, conformément aux dispositions légales. Il renonce expressément à la résiliation triennale reconnue par l’Article 3-1, alinéa 2 du Décret du 30 septembre 1953, modifié par la Loi du 12 mai 965, conformément aux dispositions de l’Article 13 de la Loi du 30 décembre 1985.

Il résulte de cette clause que les parties ont convenu de reconduire, en l’absence de congé à son terme, le bail pour une durée de neuf années. Si l’expression «'tacite reconduction'» prévue par l’article L.'145-9 précité, remplacée depuis par l’expression de «'tacite prolongation'», ne signifie pas la formation d’un nouveau contrat mais la prolongation du même contrat pour une durée indéterminée, il n’en demeure pas moins qu’en précisant expressément et à deux reprises au sein de la même clause que le contrat serait reconduit pour des durées de neuf années, les parties ont entendu

déroger sur ce point aux dispositions légales.

Une telle clause doit être qualifiée de clause de renouvellement automatique. Il s’agit d’une clause qui protège a priori le preneur et ne heurte aucune disposition d’ordre public. Le fait que ce renouvellement ait été conditionné par l’absence de congé délivré par l’une des parties dans les conditions légales ne le prive pas d’objet et assure au contraire sa conformité au droit au renouvellement du preneur, ainsi qu’à l’interdiction des pactes perpétuels. De même, le bailleur n’avait aucune obligation de donner congé avec offre de renouvellement, puisque les parties ont convenu de l’automaticité de ce renouvellement.

Partant, la clause précitée permet de comprendre l’intention des parties. Elle n’est ni contradictoire ni contraire au statut des baux commerciaux ou à toute autre disposition d’ordre public. La mise en 'uvre du renouvellement ainsi prévu par cette clause n’est pas davantage soumise au respect du formalisme de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Sur le respect de l’obligation d’information sur les risques naturels et technologiques :

Aux termes de l’article L. 125-5 II du code de l’environnement, issu de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 entrée en vigueur le 14 juillet 2010, en cas de mise en location de l’immeuble, l’état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à

améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
L’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

Aux termes de l’article R. 125-26 du même code, l’état des risques prévu par le deuxième alinéa du I de l’article L.'125-5 doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente d’un bien immobilier auquel il est annexé.

Il résulte en outre de l’article L. 125-5 V qu’en cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L’article R. 125-23 du code de commerce précise enfin quels sont les immeubles concernés par cette réglementation.

A supposer que les locaux en cause dans le présent litige entrent dans les prévisions de ces dernières dispositions, ce qui n’est pas démontré par la société ALSACAD, il résulte des dispositions des articles L. 125-5 II et R. 125-26 précitées que ce devoir d’information n’est applicable qu’aux baux nouvellement conclus au 14 juillet 2010 et non aux baux plus anciens et renouvelés à cette date.

Par ailleurs, la société ALSACAD demande aux termes du dispositif de ses dernières conclusions la nullité du bail renouvelé et non sa résolution, seule sanction prévue par les dispositions de l’article L.
125-5 V du code de commerce. Dès lors cette société n’est pas fondée à demander la nullité du bail renouvelé à ce titre.

Sur l’existence d’une faculté de résiliation triennale :

Aux termes de l’article L. 145-4, alinéa 2, du code de commerce, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9 du même code.

Il résulte de la clause du bail précitée que le preneur a expressément renoncé à cette faculté de résiliation triennale. Une telle renonciation est conforme aux dispositions rappelées de l’article
L.'145-4, alinéa 2, telles qu’applicables aux faits de l’espèce.

Par ailleurs, en l’absence de réfaction du contrat, le renouvellement du bail, à l’instar de la tacite reconduction du contrat prévue par l’article L. 145-9 précité et sous réserve des dispositions de l’article L. 145-34 du même code, s’opère à ses conditions initiales. En l’espèce, le bail prévoit en outre spécifiquement que «'pendant la ou les périodes de renouvellement, le Preneur et le Bailleur disposeront des mêmes facultés, pour faire cesser le bail, que celles prévues pendant la période initiale de neuf années, dans les mêmes formes et délais'». Il ne fait dès lors aucun doute que le preneur a également renoncé, de manière expresse, à sa faculté de résiliation triennale au cours des périodes de renouvellement pour neuf ans du bail. Une telle renonciation ne heurte pas le statut des baux commerciaux. La Société ALSACAD n’est donc pas fondée à demander la résiliation du bail à ce titre.

Sur la validité du congé délivré le 26 mars 2012 par la SARL ALSACAD :

Il n’est pas contesté en appel que le congé délivré par lettre simple du 19 mai 2010 par la société
ACADOMIA GROUPE est nul pour ne pas avoir été fait dans les formes légales ni avoir été émis par le preneur au contrat de bail, à savoir la SARL
ALSACAD.

Le 26 mars 2012, la SARL ALSACAD a signifié un congé par acte extrajudiciaire pour le 30 septembre 2012.

Compte-tenu de l’existence et de la validité de la clause de renouvellement automatique du bail pour neuf années et de la renonciation à la faculté de résiliation triennale, ce second congé ne saurait valablement mettre un terme au bail renouvelé jusqu’au 30 septembre 2019.

Sur la restitution du dépôt de garantie, le montant de la clause pénale et le montant dû des loyers et avances sur charges :

En l’absence de résiliation du bail commercial et d’un état des lieux de sortie valablement réalisé, il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie.

Compte-tenu ensuite de l’absence de préjudice significatif rémanent de Monsieur C, lequel a droit au paiement de l’intégralité des loyers et avances sur charges impayés, il y a lieu de réduire la clause pénale comme étant excessive et de ramener, à l’instar du juge de première instance, son montant à la somme de 3.257,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2011, et ce conformément aux dispositions de l’article 1152 du code civil. Monsieur C sera débouté de sa demande d’actualisation du montant de la condamnation au titre de cette clause pénale.

La Cour relève enfin qu’il n’y a aucune discussion des parties sur les modalités de détermination du montant des loyers et avances sur charges telle qu’elles ressortent des prétentions du bailleur, mais seulement sur la durée à prendre en compte au titre des impayés. S’agissant des loyers et avances sur charges dus pour la période postérieure à celle prise en charge par le jugement de première instance, Monsieur C justifie que ces sommes s’élèvent au montant de 33.739,71 euros jusqu’au 2^e trimestre 2016 inclus.

Partant, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions au titre du bail commercial. La société ALSACAD sera déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie et condamnée à payer à Monsieur C la somme de 33.739,71 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers et charges, soit le 1^er jour de chaque trimestre concerné.

Sur la résiliation du bail portant sur l’emplacement de parking :

Le bail portant sur l’emplacement de parking numéro P 24 et situé 30 Faubourg de Pierre et 27 Fossé des Treize a été conclu le 25 septembre 2001, pour une durée indéterminée. Ce bail conditionne la résiliation à l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception et au respect d’un préavis de trois mois.

La société ALSACAD produit en cause d’appel un courrier du 26 mars 2010, ayant pour objet la résiliation du bail concerné, qu’elle aurait adressé à Monsieur C. Elle se fonde également sur une convocation par acte d’huissier du 22 septembre 2010 à un état des lieux de sortie visant les lieux «'qu’elle occupe au'30 A rue du Faubourg de Pierre (') en vertu d’un contrat de bail du 25/09/2001 venant à expiration le 30/09/2010'», dressée à la demande de la société ACADOMIA GROUPE et refusée par Monsieur C. Elle produit également l’état des lieux de sortie consécutif, en date du 30 septembre 2010, dressé de manière non contradictoire par l’huissier de justice. Elle invoque enfin un acte de restitution des clés du 13 octobre 2010, également refusé par le bailleur, visant la tentative de remise par huissier de plusieurs jeux de clés, ainsi que de deux télécommandes.

Toutefois, cette société ne justifie pas de ce que la lettre de préavis du 26 mars 2010 soit parvenue au bailleur ni qu’un état des lieux de sortie ait eu lieu en la présence de ce dernier. La convocation du 22 septembre 2010 à un état des lieux de sortie ne visait pas les emplacements de parking et n’émanait pas du preneur. Tandis que l’état des lieux consécutif dressé à la demande unilatérale de la société
ACADAMIA GROUPE ne saurait pallier l’absence d’une demande de résiliation valablement formée dans le délai de préavis par le preneur. Enfin, la tentative de remise par huissier des télécommandes, devant vraisemblablement servir pour l’emplacement de parking, ne permet pas non plus de caractériser l’existence d’une résiliation dans les conditions déterminées par le bail conclu entre la
Société ALSACAD et Monsieur C.

S’agissant du congé délivré le 26 mars 2012, celui-ci ne vise que les locaux loués dans le cadre du bail commercial. Il ne saurait dès lors valoir résiliation du bail portant sur l’emplacement de parking.
La Société ALSACAD ne justifie pas davantage avoir régularisé sa demande de résiliation, ainsi qu’un état des lieux idoine, au cours de la présente procédure.

Partant, à l’instar du juge de première instance, la Cour en conclut que la bail portant sur l’emplacement de parking n’a pas été résilié.

Monsieur C justifie que le montant des loyers restés impayés pour l’emplacement de parking jusqu’au 2^e trimestre 2013 inclus s’élève à la somme de 6.424,92 euros TTC. Il justifie également de ce que ce montant dû pour la période postérieure jusqu’au 2^e trimestre 2016 inclus s’élève à la somme de 6.925,80 euros TTC.

En l’absence de résiliation du bail et d’état des lieux de sortie consécutif, il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution du dépôt de garantie.

Pour les mêmes motifs que ceux retenus précédemment à propos de la clause pénale prévue par le bail commercial, il y a lieu de réduire, comme étant excessive, la clause pénale prévue par le bail portant sur l’emplacement de parking à la somme de 642,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2011. Monsieur C sera débouté de sa demande d’actualisation du montant de la condamnation au titre de cette clause pénale.

Le jugement entrepris au titre des condamnations prononcées sur le fondement du bail portant sur l’emplacement de parking sera confirmé en toutes ses dispositions. La société ALSACAD sera déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie et condamnée à payer à Monsieur C la somme de 6.925,80 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SARL ALCASAD :

Cette demande est nouvelle en cause d’appel et sera donc déclarée irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile.

La Société ALSACAD, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer à Monsieur C la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne, au titre du bail commercial, la SARL ALSACAD à payer à Monsieur B C la somme de 33.739,71 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers et charges,

Condamne, au titre du bail portant sur l’emplacement de parking, la SARL ALSACAD à payer à Monsieur B C la somme de 6.925,80 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité des loyers et charges,

Déboute la SARL ALSACAD de ses demandes de restitution des dépôts de garantie,

Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par la SARL
ALSACAD,

Déboute Monsieur B
C de ses demandes actualisées faites au titre des deux clauses pénales,

Condamne la SARL ALSACAD aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer à Monsieur B C la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La
Conseillère,