ARRÊT n°

AFFAIRE :

S.C.I. INDIANA

Société BIKER

C/

S.A.S. CELIO FRANCE

S.C.I. BIKER

S.C.I. INDIANA

S.C.P. PATRICE [H]

[C]

S.C.P. BTSG

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 04 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03112 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIZZ

Décisions déférées à la Cour :

Arrêt de la cour de cassation du 30 Mai 2024, enregistrée sous le n° 268 F-D qui casse et annule partiellement l’arrêt de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Janvier 2023, enregistrée sous le n° 20/00518 statuant sur appel du jugement du Tribunal de Grande instance de DRAGUIGNAN du 12 Décembre 2019, enregistrée sous le n° 17/01658

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile ;

DEMANDERESSES A LA SAISINE

S.C.I. INDIANA prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [A] [K]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelante et intimée devant la première cour d’appel

SCI BIKER prise en la personne de son gérant en exercice domicilié esqualité au siège social

[Adresse 8]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelante et intimée devant la première cour d’appel

DEFENDERESSES A LA SAISINE

S.A.S. CELIO FRANCE faisant l’objet d’un plan de sauvegarde prononcé par le Tribunal de Commerce de BOBIGNY selon jugement du 14/10/2021,

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Autre qualité : Intimée devant la première cour d’appel

S.C.I. BIKER prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 8]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelante et intimée devant la première cour d’appel

S.C.I. INDIANA prise en la personne de son représentant légale en exercice

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : Appelante et intimée devant la première cour d’appel, Demandeur saisine dans 24/03248 (Fond)

S.C.P. PATRICE [H] ès qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de la société CELIO FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Autre qualité : Partie intervenante devant la première cour d’appel

SELARL [C] prise en la personne de Maître [N] [G], ès qualités de co-mandataire judiciaire et co-commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société CELIO FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Autre qualité : Partie intervenante devant la première cour d’appel

S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [S] [E], ès qualités de co-mandataire judiciaire de la Société CELIO FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Autre qualité : Partie intervenante devant la première cour d’appel

Ordonnance de clôture du 10 decembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 DECEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey VALERO

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre et par M^me Audrey VALERO, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 3 mai 1998, la SCI Biker a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans à la société [S] Laurent, aux droits de laquelle est venue la SAS Celio France, un local commercial sis [Adresse 1], en rez-de-chaussée d’une surface de 25 m² et une réserve au premier étage d’une surface identique.

Le contrat de bail a été renouvelé à compter du 25 avril 2007 par un avenant du 15 janvier 2008 pour une durée de neuf ans moyennant le paiement d’un loyer de 14'000 € par trimestre révisable.

Ce contrat de bail prévoyait l’autorisation donnée par le bailleur au preneur de faire effectuer dans les règles de l’art et sous le contrôle d’un bureau de contrôle, des travaux pour réunir le local loué avec d’autres lots de copropriété dont le preneur envisageait la location et tous travaux de transformation nécessaires à l’exercice de son activité, y compris ceux affectant le gros 'uvre.

Par acte 15 mars 2000, la société Indiana, propriétaire du local mitoyen, constitué d’une surface de 9 m² au rez-de-chaussée et de locaux situés au deuxième et au troisième étage de l’immeuble, les a également donnés à bail à la société [S] Laurent, aux droits de laquelle est venue la société Celio France, et par avenant du 1er novembre 2009 a consenti renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans, le preneur s’obligeant par ce bail à procéder aux travaux nécessaires pour réunir le local du rez-de-chaussée à celui appartenant à la SCI Biker.

La société Indiana a réalisé ces travaux de réunification de sorte que les locaux ne peuvent plus être exploités séparément.

Suite à un litige concernant les travaux, le tribunal de Grande instance de Draguignan par jugement du 10 février 2015, rectifié le 14 avril 2015, a condamné sous astreinte la société Indiana et la société Biker in solidum à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 41 de son rapport relatifs à l’humidité du plancher du rez-de-chaussée évalués à 36'000 € et condamné la société Biker, seule, à ceux préconisés en page 39 et 40 relatifs à l’ossature de l’immeuble et à celle de l’escalier, évalués à 188'000 € et 85'000€, condamné les sociétés Indiana et Celio in solidum à faire les travaux préconisés par l’expert en page 40 relatifs aux désordres secondaires évalués à 6500 €, et condamné la société Indiana et la société Biker à démarrer les travaux dans les quatre mois de la signification de la décision sous astreinte et avec exécution provisoire.

Les sociétés Indiana et Biker ont relevé appel de cette décision.

Le 5 janvier 2016, la SCI Biker a mis en demeure la locataire d’avoir à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire afin de remédier aux désordres.

La société Biker, le 25 février 2016, a signifié à sa locataire un congé avec refus de renouvellement du bail, et sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes.

Après mise en demeure du 4 février 2016, la SCI Indiana, le 27 janvier 2017, a également signifié à la locataire un congé avec refus de renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction pour le 31 octobre 2018, pour motifs graves et légitimes, à savoir la surcharge des planchers, la dégradation des murs, l’installation de climatisation sauvage, le percement des murs et des planchers et la suppression des cloisons, dépose des fenêtres et dégradation des volets.

Par exploit du 20 octobre 2016, la société Célio France a assigné la société Indiana en contestation de la validité du commandement délivré le 5 octobre 2016.

Par arrêt en date du 1er décembre 2016, devenu irrévocable suite à rejet du pourvoi le 12 avril 2018, la cour d’appel d’Aix en Provence a déclaré irrecevable l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires, infirmé le jugement du 10 février 2015 du tribunal de Grande instance de Draguignan en ce qu’il a condamné la SCI Indiana à effectuer les travaux préconisés par l’expert relatifs à l’ossature de l’immeuble, de l’escalier et les désordres secondaires, évalués respectivement à 188'000 € , 85'000 € et 6500 € et ordonné une expertise avec pour mission mision de chiffrer les préjudices subis par la société Celio du fait de la reprise des désordres, et confirmé ledit jugement pour le surplus.

Par exploit du 15 février 2017, la SCI Biker a assigné la société Célio France pour obtenir l’expulsion de sa locataire suite au congé donné avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Par exploit du 27 octobre 2017, la société Célio France a assigné la société Indiana en intervention forcée dans la procédure l’opposant à la société Biker afin qu’il soit dit que les deux refus de renouvellement des sociétés Indiana et Biker ne sont pas justifiés par un motif grave et légitime, et qu’en conséquence, elles lui sont redevables d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 28 novembre 2017, le juge de la mise état du tribunal de grande instance de Draguignan a prononcé la jonction des procédures.

Par jugement contradictoire en date du 12 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan (le jugement déféré) a':

— déclaré recevable en la forme l’intervention forcée diligentée par la société Célio France’à l’encontre de la société Indiana dans la procédure opposant la première citée à la société Biker relativement à la validation du congé délivrée par cette dernière ;

— jugé que le congé délivré par la société Biker à la société Célio France le 25 février 2016 n’est pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

— rejeté la demande d’expulsion de la société Celio France présentée par la société Biker ;

— rejeté la demande d’annulation du commandement délivré par la société Indiana à la société Célio France le 5 octobre 2016 ;

— rejeté la demande de constater la résiliation du bail liant la société Indiana et la société Célio France par l’effet du congé';

— jugé sans objet la demande subsidiaire de résiliation de ce bail';

— jugé que le congé délivré par la société Indiana à la société Célio France le 27 janvier 2017 n’est pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non renouvellement sans indemnité d’éviction ;

— rejeté la demande d’expulsion de la société Indiana ;

— rappelé que la société Célio France dispose du droit de se maintenir dans les lieux aux clauses des baux expirés jusqu’à ce qu’elle reçoive les indemnités d’éviction à laquelle elle a droit de chacune de ses bailleresses,

et avant dire droit sur la fixation de ces indemnités';

— ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [O] [I] avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux où est exploité le fonds de commerce de la société Célio France à [Localité 17] à l’angle de la [Adresse 15] et de la [Adresse 16]';

— fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et de fixer le préjudice subi par la société Célio France à la suite du refus de renouvellement du bail des locaux loués par la société Biker, soit une partie du rez-de-chaussée et le premier étage';

— fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et de fixer le préjudice subi par la société Célio France à la suite du refus de renouvellement du bail des locaux loués par la société Indiana, soit une partie du rez-de-chaussée ainsi que les deuxième et troisième étages';

— préciser notamment la valeur marchande du fonds de commerce, selon les usages de la profession, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, les frais normaux de déménagement, la valeur des éléments éventuellement récupérables';

— rechercher si le demandeur pourra transférer son fonds dans des locaux similaires';

— dans l’affirmative, évaluer le prix du droit au bail qu’il devra payer avec toutes justifications utiles, le préjudice commercial qu’il pourra subir, comprenant notamment la perte éventuelle de clientèle, et le manque à gagner pendant la période de transfert, les frais de transfert et de réinstallation, solliciter communication de l’administration générale des impôts et fournir au tribunal le montant du chiffre d’affaires des cinq dernières années et les déclarations de bénéfices pendant les mêmes périodes';

— dit que la société Célio France devra consigner au greffe de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de 4'000 euros à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

(')

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 12 mars 2020 pour vérification du règlement de la consignation ;

— sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles et dépens de la procédure ;

— et rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision.

Statuant sur les appels formés par la société Biker le 13 janvier 2020 et par la société Indiana le 29 janvier 2020, la cour d’appel d’Aix en Provence, par arrêt contradictoire en date du 5 janvier 2023, a :

— mis hors de cause en qualité d’administrateurs judiciaires la société Patrice Brignier et la société FHB ;

— reçu l’intervention volontaire de la société MJA et la société Patrice Brignier en qualité de commissaire à l’exécution du plan et de mandataire judiciaire de la société Celio France ;

— a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, et ajoutant, fixé la créance locative de la société Biker à la procédure de sauvegarde de la société Célio France, prononcée le 24 octobre 2021 par le tribunal de commerce de Bobigny, à la somme de 31'552 euros correspondant au solde locatif du deuxième trimestre 2020.

*

Par arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 30 mai 2024, cet arrêt a été cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a dit que les congés délivrés à la société Célio France, le 25 février 2016, par la société Biker, et le 27 janvier 2017 par la société Indiana, ne sont pas fondés sur des motifs sérieux et légitimes, rejeté les demandes d’expulsion de la société Célio France, rappelé que la société Célio France dispose du droit de se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions des baux expirés jusqu’à ce qu’elle reçoive les indemnités d’éviction auxquelles elle a droit de chacune de ses bailleresses, avant dire droit sur la fixation de ces indemnités, ordonné une expertise, et statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour énonce en ses motifs :

«'Sur le moyen du pourvoi n Z 23-14.903, pris en sa première branche,

En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen du pourvoi n° D 23-13.044, pris en sa première branche, et sur le moyen du pourvoi n° Z 23-14.903, pris en sa deuxième branche, rédigés en termes similaires, réunis,

Vu les articles 542 et 561 du code de procédure civile,

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’à défaut de précision, le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée.

Pour dire les congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction non fondés sur des motifs graves et légitimes, l’arrêt retient qu’au 4 février 2016, date de la mise en demeure signifiée à la locataire par la SCI Indiana, comme au 25 février 2016, date du congé donné par la SCI Biker, les parties étaient en l’état du jugement du 10 février 2015, exécutoire par provision, ayant mis à la charge de la SCI Indiana les travaux de réfection de l’ossature et de la structure de l’immeuble.

En statuant ainsi, alors que ce jugement avait été infirmé par l’arrêt du 1er décembre 2016, dont le dispositif s’était rétroactivement substitué à celui du jugement infirmé, la cour d’appel a violé les textes susvisés.'»

*

Désignée comme juridiction de renvoi, la cour de ce siège a été saisie par la société Biker et par la société Indiana, par déclarations reçues au greffe les 12 et 20 juin 2024.

Par conclusions du 7 août 2024, la SCI Biker demande à la cour, au visa des articles 1224, 1229, 1382, 1728 du code civil, de l’article 145-17, 145-60 du code de commerce, de l’article L.'111-10 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 16 du code de procédure civile et de l’article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme :

— d’infirmer en toutes ses dispositions, le jugement attaqué ;

À titre principal,

— de juger valable le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime qu’elle a délivré le 25 février 2016 à l’encontre de la société Célio France, pour le 30 septembre 2016 ;

— de juger que le contrat de bail commercial la liant à la société Célio France a pris fin le 30 septembre 2016 à 24h par l’effet dudit congé ;

— de constater que la société Célio France a quitté les lieux loués et restitué les clés le 6 juillet 2020, conformément au procès-verbal de constat d’état des lieux et de remise des clés daté du même jour ;

— de condamner la société Célio France au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle se substituant rétroactivement au loyer et au paiement des charges locatives, à compter du 30 septembre 2016, date d’effet du congé délivré le 25 février 2016, jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 6 juillet 2020 ;

— de fixer, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil, le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle au montant du dernier loyer réglé, outre charges et TVA, sauf à parfaire prorata temporis du nombre de jours d’occupation sans droit ni titre ;

— de juger que ladite indemnité sera payable aux échéances trimestrielles telles que fixées au bail commercial du 3 mai 1998, renouvelé par avenant du 15 janvier 2008, et révisable dans les conditions prévues audit contrat ;

— de débouter la société Célio France et les organes désignés dans le cadre de la procédure collective de l’ensemble de leurs demandes et notamment de toutes indemnités d’éviction';

— de juger n’y avoir lieu à expertise sur ce point';

— et de condamner la société Célio France à lui payer la somme de 15'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions du 15 octobre 2024, la SCI Indiana demande à la cour, au visa des articles 542 et 561 du code de procédure civile':

— d’accueillir sa saisine et la dire bien fondée';

— de faire application des dispositions de l’arrêt de la Cour de cassation du 30 mai 2024';

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le congé délivré n’était pas fondé sur un motif sérieux et légitime, rappelé le droit au maintien dans les lieux, et ordonné une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction';

— de valider le congé pour motifs sérieux et légitime et juger que la société Célio France n’a pas droit à paiement une indemnité d’éviction';

— de juger que le bail a pris fin le 31 octobre 2018';

— de constater que la société Célio France a quitté les lieux le 6 juillet 2020 en remettant volontairement les clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux et de remise des clefs daté du même jour';

— de fixer sa créance au titre de l’indemnité d’occupation à la valeur du loyer conventionnel à compter du 31 octobre 2018, date d’effet du congé, et jusqu’à libération effective des lieux le 6 juillet 2020 à la somme de 40'967,16 euros se décomposant comme suit :

—  1'862,16 euros pour l’année 2018';

—  22'346 euros pour l’année 2019';

—  16'759 euros pour l’année 2020';

— de débouter la société Célio France de toutes ses demandes';

— et de la condamner à lui payer la somme de 10'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 5 décembre 2024, la SAS Célio France, la SCP Patrice [H], ès qualités de co-commissaire à l’exécution du plan de la société Célio France, la SELARL [C], ès qualités de co-mandataire judiciaire et de co-commissaire à l’exécution du plan de la société Célio France et la SCP BTSG, ès qualités de co-mandataire judiciaire de la société Célio France, demandent à la cour, au visa des articles L.'145-14, L.'145-17 et suivants, L.'145-28, L.'145-41, L.'145-60, L.'622-1 et suivants, L.'626-25 du code de commerce, des articles 9, 32, 122, 325 et suivants, 802, 803 du code de procédure civile, des articles 1134, 2224, 1353 du code civil :

À titre principal,

— de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a’rappelé que la société Célio France dispose du droit de se maintenir dans les lieux aux clauses des baux expirés jusqu’à ce qu’elle reçoive les indemnités d’éviction à laquelle elle a droit de chacune de ses bailleresses, et en ce qu’il a donné mission à l’expert judiciaire de':

— fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et de fixer le préjudice subi par la société Célio France à la suite du refus de renouvellement du bail des locaux loués par la société Biker, soit une partie du rez-de-chaussée et le premier étage';

— fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et de fixer le préjudice subi par la société Célio France à la suite du refus de renouvellement du bail des locaux loués par la société Indiana, soit une partie du rez-de-chaussée et les deuxième et troisième étages';

Statuant à nouveau,

— de condamner in solidum les sociétés Indiana et Biker à lui payer une indemnité d’éviction couvrant son entier préjudice du fait de son éviction des locaux et dont le montant sera déterminé par le tribunal judiciaire de Draguignan, à charge pour les sociétés Biker et Indiana d’exercer leurs recours subrogatoires pour déterminer la quote-part finale leur incombant ;

— de donner mission à l’expert judiciaire de :

— fournir tous éléments d’appréciation permettant d’évaluer et fixer le préjudice total subi par la société Célio France à la suite du refus de renouvellement des baux des locaux loués par les sociétés Biker et Indiana';

— fournir tous éléments permettant de déterminer la quote-part finale de l’indemnité d’éviction à la charge de chacun des bailleurs en fonction des surfaces pondérées leur appartenant';

— de constater que l’expert judiciaire M. [O] [I] a rempli cette mission par le dépôt de son rapport d’expertise le 10 juin 2024 ;

— de rappeler qu’elle dispose du droit de se maintenir dans les lieux aux clauses des baux expirés jusqu’à ce qu’elle reçoive l’intégralité de l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit de la part de ses bailleresses ;

À titre infiniment subsidiaire,

— de confirmer intégralement le jugement entrepris ;

En tout état de cause,

— de déclarer que la cour n’est pas saisie des demandes de la société Indiana tendant à la fixation de sa créance’au titre de l’indemnité d’occupation';

— de déclarer que la cour n’est pas saisie des demandes de la société Biker tendant à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, à la somme de 15'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance te d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire';

— de déclarer irrecevables les demandes de la société Indiana tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 10'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens’et les demandes de la société Biker tendant à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, à la somme de 15'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance te d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire';

— de les débouter de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 100'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, comprenant les honoraires d’expertise.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 10 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la validité des congés

L’article L. 145-17 du code du commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le paiement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (') »

L’existence d’un motif grave et légitime permet au bailleur de donner congé sans offre de renouvellement ni paiement d’une indemnité d’éviction, mais il appartient au juge du fond d’apprécier la gravité et la légitimité de l’infraction reprochée justifiant le congé au regard des circonstances de fait, et si le congé a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

En l’espèce, la société Celio soutient exactement que la mise en demeure visée par l’article L.145-17 du code de commerce doit préciser clairement les manquements contractuels reprochés au preneur et contenir des demandes permettant de remédier à ces manquements, le tout dans des délais compatibles avec les obligations visées.

Or, d’une part, l’injonction contenue dans la mise en demeure du 7 janvier 2016 est la suivante :

« La SCI Biker met en demeure, par le présent acte, dans un délai d’un mois, la société Celio France d’entamer les travaux visés par M. [V] [X] dans son rapport d’expertise déposé le 30 juillet 2014 afin de réparer les désordres causés par les manquements précités et, consistant dans une violation des stipulations du contrat de bail. », en référence à toutes les doléances supra et aux travaux préconisés dans le rapport de M. [X] qui portaient sur tout l’immeuble et donc sur l’emprise de parties communes, sans les détailler plus avant.

En ce qui concerne la mise en demeure pour motif grave et légitime délivrée le 4 février 2016 par la SCI Indiana, celle-ci vise : « Le locataire a commis les graves infractions suivantes :

— a surchargé des planchers occasionnant une atteinte à la structure de l’immeuble ;

— a dégradé les murs causant des désordres secondaires aux lieux loués que le jugement du TGI de [Localité 13] du 10 février 2015 rectifié par le jugement du 14 avril 2015 a condamné à réparer ;

— a installé des climatisations de façon sauvage ;

— a percé les murs et planchers électriques pour faire passer des câbles électriques et des tuyaux de climatisation ;

— a supprimé au niveau du premier étage une cloison en maçonnerie ;

— a laissé la pluie pénétrer à l’intérieur de l’immeuble et de se dégrader totalement (')

En conséquence la requérante est bien fondée à mettre de la société Celio France d’avoir à mettre fin aux infractions ci-dessus énoncées dans le délai d’un mois à compter de la présente notification. »

C’est ainsi que les SCI Biker et Indiana n’ont laissé qu’un mois à compter de leurs mises en demeure pour entamer les travaux à charge du preneur Celio alors qu’elles-mêmes avaient été condamnées par jugement du tribunal de grande instance de Draguignan « à démarrer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans les 4 mois de la signification de cette décision » sous astreinte passé ce délai.

La société Celio plaide utilement que l’expert avait déterminé dans son rapport le délai de préparation préalable aux travaux de huit mois pour l’ossature de l’immeuble et de six mois pour l’ossature de l’escalier, et que pour s’opposer à la demande de radiation de l’appel qu’elles avaient formé contre le jugement du 10 février 2015, les SCI Biker et Indiana avaient alors longuement détaillé à la cour d’appel d’Aix-en-Provence toutes les contraintes administratives auxquelles elles se heurtaient et qui furent retenues et énumérées par le conseiller de la mise en état en son ordonnance rejetant la demande de radiation.

En exigeant le démarrage des travaux dans un délai d’un mois, les mises en demeure du 5 janvier 2016 par la société Biker et le 4 février 2016 par la SCI Indiana visent des obligations de faire dans des délais manifestement impossibles à tenir et dont les SCI savaient qu’ils ne pourraient pas l’être par le preneur.

Ces mises en demeure ne sauraient dès lors asseoir les congés sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction qui ont été donnés le 25 février 2016 par la SCI Biker et le 27 janvier 2017 par la société Indiana, lesquels les visent expressément ainsi que le non-respect par la Société Celio du délai d’un mois imparti.

Les SCI Biker et Indiana sont en conséquence redevables de l’indemnité d’éviction dont le montant doit être déterminé par expertise judiciaire.

Le jugement déféré qui a dit que la société Celio ne saurait être privée du bénéfice d’une indemnité d’éviction qui demeure de principe quand il est mis fin à un bail commercial, doit donc être confirmé sur ce point.

Sur la mission d’expertise

Il sera fait droit à la demande de la société Celio d’ajouter à la mission de l’expert une mission complémentaire utile à la solution du litige, dans la mesure où l’éviction de l’un des locaux entraîne la disparition de la totalité du fonds, de fournir tous éléments permettant de déterminer la quote-part finale de l’indemnité d’éviction à la charge de chacun des bailleurs en fonction des surfaces pondérées leur appartenant, étant observé qu’en réalité l’expert judiciaire, M. [O] [I], a d’ores et déjà rempli cette mission en son rapport d’expertise remis en juin dernier.

Sur les autres demandes

La présente cour n’est pas saisie par l’effet dévolutif de la question du montant des indemnités d’occupation dues par la société Celio à la SCI Biker lequel a été définitivement jugé pour avoir été fixé au montant du loyer du bail expiré par l’arrêt du 5 janvier 2023 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, faute de pourvoi et de cassation sur ce point.

En revanche la SCI Indiana est fondée à solliciter de voir statuer sur sa demande, examinée aux motifs mais omise dans le dispositif dudit arrêt, tendant à voir fixer sa créance déclarée au titre de l’indemnité d’occupation à la valeur du loyer conventionnel à compter du 31 octobre 2018, date d’effet du congé, et jusqu’à libération effective des lieux le 6 juillet 2020 à la somme de 40'967,16 euros se décomposant comme suit :

—  1'862,16 euros pour l’année 2018';

—  22'346 euros pour l’année 2019';

—  16'759 euros pour l’année 2020.

Les SCI Biker et Indiana succombant devront supporter la charge des dépens de première instance et d’appel, et ceux de l’arrêt cassé, outre le coût de l’expertise de M. [I], et verser en équité la somme de 4 000 € à la société Celio au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ne pouvant elles- mêmes prétendre au bénéfice de ce texte ni davantage, en application des articles L622-7, L.622-21 et L.622-17 du code de commerce, à aucune condamnation à paiement aux dépens et aux frais irrépétibles d’une société en procédure collective.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 30 mai 2024 :

Statuant à nouveau des chefs encore dévolus et ajoutant,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 12 décembre 2019 en ce qu’il a jugé que les congés délivrés par la société Biker et par la société Indiana à la société Célio France le 25 février 2016 et le 27 janvier 2017 ne sont pas fondés sur un motif sérieux et légitime justifiant le non renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction,

Fixe la créance locative de la SCI Indiana à la procédure de sauvegarde de la SAS Celio pour la période du 31 octobre 2018 jusqu’au 6 juillet 2020 au montant de 40'967,16 euros ;

Condamne in solidum les SCI Biker et Indiana aux entiers dépens, à ceux de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence cassé, et au coût de l’expertise de M. [I] ;

Déclare irrecevables les demandes des SCI Biker et Indiana présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En application de ce texte, condamne les SCI Biker et Indiana à payer à la SAS Celio France la somme de 4 000 €.

Le greffier, La présidente,