COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/03/2018

SCP LEROY

SCP E F BROSSAS

ARRÊT du : 12 MARS 2018

N° : – N° RG : 17/01643

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLÉANS en date

du 17 Mai 2017

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 202734853687

Monsieur C Z

[…]

[…]

représenté par la SCP LEROY, avocat inscrit au barreau d’ORLEANS

Madame D A

[…]

[…]

représenté par la SCP LEROY, avocat inscrit au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 202511759889

Société PN DUCATEL

[…]

[…]

[…]

représenté par la SCP E F BROSSAS, avocat inscrit au barreau d’ORLEANS

SAS BANQUE EUROPEENNE DU CREDIT MUTUEL

[…]

[…]

représenté par la SCP E F BROSSAS, avocat inscrit au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

requête à jour fixe en date du :02 juin 2017

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• M^me Sylvie GUYON-NEROT, Président de chambre,

• M^me Elisabeth HOURS, Conseiller,

• M^me D RENAULT-MALIGNAC, Conseiller.

Greffier :

• M^me Elisabeth PIERRAT, Greffier lors des débats et M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 NOVEMBRE 2017, à laquelle ont été entendus Madame Sylvie GUYON NEROT, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 12 MARS 2018 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte reçu le 7 février 2013 par Maître X, notaire associé à Orléans, la SARL M. G. AKKORBAT a cédé à M. C Z et M^me D A, acquéreur indivis dans la proportion de 46,5 % s’agissant du premier et dans celle de 53,5 % s’agissant de la seconde, une maison d’habitation en cours d’édification sur une parcelle figurant au cadastre de la commune d’Olivet (45160) sous le numéro 545 de la section CK, […], moyennant le prix de 343.587 euros TTC, payable comptant à concurrence de la somme de 206.152,20 euros, la construction ayant atteint le stade d’achèvement plancher rez-de-chaussée, le surplus (137.434,80 euros) étant payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Il est mentionné audit acte que le vendeur bénéficiait de la part de la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel d’une garantie d’achèvement et qu’il avait souscrit une assurance dommages- ouvrage auprès de la compagnie BTA INSURANCE COMPANY SE tant pour son compte personnel que pour le compte des propriétaires successifs de l’immeuble, cet assureur ayant pour gestionnaire la SARL FLORAL, société de courtage en assurance.

Par jugement du 2 octobre 2013, le tribunal de commerce d’Orléans a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL M. G. AKKORBAT.

Par ordonnance du juge-commissaire en date du 10 janvier 2014, M. Y a été désigné en qualité d’expert avec mission :

— d’examiner le contrat et de valider les montants restant à appeler auprès des acquéreurs à la date de son intervention ;

— d’apprécier objectivement la nature et le montant des travaux restant à accomplir pour le chantier ;

— de déterminer, le cas échéant, l’éventuelle quote-part de travaux non couverts par le contrat et, dans l’affirmative, d’apprécier l’opportunité de poursuivre ou non le contrat, en vue de l’intervention éventuelle du garant.

M. Y a dressé rapport de ses opérations le 18 février 2014. Il a constaté que les acquéreurs avaient d’ores et déjà versé la somme de 206.587 euros au vendeur et que le solde à régler était donc de 137.000 euros. Il a évalué à la somme de 225.111,20 euros HT, soit 270.133,44 euros TTC, le coût des travaux restant à réaliser, hors frais de maîtrise d''uvre d’exécution, évalués à la somme de 12.095,64 euros TTC.

Mis en demeure par M. Z et M^me A d’avoir à prendre parti quant à la poursuite ou à la réalisation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, l’administrateur judiciaire n’a pas répondu dans le délai d’un mois prévu par la loi.

Par ordonnance du 16 avril 2014, le juge commissaire a ordonné la résiliation, sur le fondement de l’article L. 622-13 du code de commerce, du contrat de vente en l’état futur d’achèvement liant la société M. G. AKKORBAT à M. Z et M^me A.

Par courrier officiel du 18 avril 2014, le Conseil de M. Z et M^me A a prié celui de la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel de bien vouloir lui indiquer dans quelles conditions elle accepterait de mettre en 'uvre sa garantie.

Par courrier recommandé du 18 avril 2014, avec demande d’avis de réception, signé par son destinataire, le Conseil de M. Z et M^me A a prié le mandataire général pour les opérations en France de la compagnie BTA INSURANCE COMPANY SE de bien vouloir lui confirmer que sa garantie était acquise et lui préciser ses modalités d’exécution.

La SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel a sollicité l’intervention de la SARL PN DUCATEL afin de pouvoir établir, sur la base du rapport de M. Y et après examen sur place des inachèvements invoqués par M. Z et M^me A, le coût des travaux relevant de son engagement de garantie financière d’achèvement.

La SARL PN DUCATEL a évalué en juillet 2014 le coût des travaux d’achèvement à la somme de 207.381,26 euros HT, soit 248.857,51 euros TTC, en ce compris le frais de maîtrise d''uvre, compte tenu des exclusions spécifiquement visées dans la convention de garantie financière d’achèvement et de la définition de la notion d’achèvement contenue dans l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Suivant protocole transactionnel du 18 septembre 2014 :

— après négociation et compensation avec le solde restant dû par les acquéreurs, la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel a accepté de régler à M. Z et M^me A la somme globale et forfaitaire de 140.000 euros, comprenant le coût des travaux d’achèvement et les honoraires de maîtrise d''uvre d’exécution ;

— en contrepartie du règlement de cette somme, intervenu en exécution de la garantie financière d’achèvement consenti par la banque à la SARL M. G AKKORBAT, M. Z et M^me A ont accepté de considérer, irrévocablement et définitivement, qu’ils étaient intégralement remplis de leurs droits envers ladite banque au titre de cette garantie financière d’achèvement et accepté en conséquence de renoncer expressément et irrévocablement à engager quelque action que ce soit à l’encontre de la banque au titre de la

mise en 'uvre de la garantie financière d’achèvement consentie à la SARL M. G. AKKORBAT.

M. Z et M^me A ayant confié à la SARL GROUPE ABAC INGENIERIE, ayant pour gérant M. Y, la maîtrise des opérations d’achèvement de la construction, celui-ci a établi le 17 octobre 2014 une note après visite technique sur site dans laquelle il a énuméré un certain nombre d’anomalies et mentionné que la réalisation de la structure de la maçonnerie n’était pas conforme aux plans d’exécution du BET SL STRUCTURES.

M. Z et M^me A ont alors fait assigner devant le président du tribunal de grande instance d’Orléans, statuant en référé, M. Y, la SARL PN DUCATEL, la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel, la SARL SL STRUCTURES (bureau d’études intervenu pour la construction) et la SARL FLOVAL, aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 12 décembre 2014, ce magistrat, après avoir considéré que l’appréciation de la portée du protocole transactionnel et l’analyse de l’éventuelle responsabilité des parties relevaient de l’appréciation du juge du fond, a ordonné une mesure d’instruction et désigné pour y procéder, en qualité d’expert, M. B.

M. B a dressé rapport de ses opérations le 26 mai 2016. Il a constaté que la construction présentait des défauts de mise en 'uvre (altimétrie, structures, réseaux sous dallage).

Il a estimé que :

— pour obtenir un ouvrage conforme au permis de construire et aux documents contractuels et s’affranchir de l’assurance dommages-ouvrage difficilement mobilisable, il conviendrait de démolir et de reconstruire l’ouvrage pour un coût estimé à la somme de 110.000 euros TTC, honoraires de maîtrise d''uvre compris ;

— pour reprendre les ouvrages défectueux non chiffrés dans les rapports de M. Y et de la SARL PN DUCATEL et pourtant indispensables dans le cadre de la poursuite du chantier, il y avait lieu de retenir un budget de 73.500 euros TTC, cette solution ne résolvant pas toutefois la non conformité vis-à-vis de son implantation, trop basse.

M. Z et M^me A ont alors fait assigner devant le président du tribunal de grande instance d’Orléans, statuant en référé, la SARL PN DUCATEL et la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement :

— de la somme de 73.500 euros à titre de provision à valoir sur le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de leur immeuble ;

— de la somme de 35.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices ;

— de la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des dépens, comprenant une indemnité provisionnelle de 10.319 euros à valoir sur les frais d’expertise.

Par ordonnance du 18 novembre 2016, ce magistrat a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé l’examen de l’affaire devant la juridiction statuant fond, pour plaidoiries à l’audience du 15 mars 2017.

Par jugement contradictoire du 17 mai 2007, dont appel, le tribunal de grande instance d’Orléans a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. Z et de M^me A ;

— débouté M. Z et M^me A de toutes leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. Z et M^me A aux entiers dépens de l’instance et accordé à la SCP E-F-BROSSAS le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

La juridiction du premier degré a considéré que :

— il était vain de reprocher à M. Z et M^me A de ne pas avoir actionné l’assureur dommages-ouvrage, les désordres donnant lieu à la garantie des constructeurs ne relevant pas de la garantie d’achèvement ;

— l’erreur sur l’importance du préjudice n’est pas une erreur sur l’objet de la transaction ;

— en acceptant une indemnisation financière définitive, M. Z et M^me A avaient définitivement transigé et ne pouvaient revenir sur cette transaction;

— la SARL PN DUCATEL avait rempli la mission qui lui avait été confiée par son mandant et la preuve de l’existence d’une faute commise par elle n’était pas démontrée.

Vu la requête aux fins d’être autorisés à assigner à jour fixe présentée par M. Z et M^me A.

Vu l’ordonnance rendue le 23 juin 2017 par le premier président de cette cour, autorisant M. Z et M^me A à faire assigner la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et la SARL PN DUCATEL à l’audience du 13 novembre 2017.

Vu l’assignation délivrée à la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et à la SARL PN DUCATEL

Vu les dernières conclusions de M. Z et M^me A, appelants, notifiées par voie de communication électronique le 17 novembre 2017 aux intimées, tendant à ce que la cour les déclare recevables et bien fondés en leur appel, y fasse droit, en conséquence infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré et, statuant à nouveau, vu les articles R. 261-1, R. 261-17 et R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation, vu les articles 1134 ancien et 1103 nouveau, 1382 ancien et 1240 nouveau et 2053 du code civil, vu le rapport d’expertise de M. B et l’entérinant:

— dise et juge la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel tenue d’assurer le financement de tous les travaux nécessaires à l’achèvement de la construction au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction ;

— dise et juge qu’en ne déterminant pas précisément le coût des travaux relevant de l’obligation d’achèvement de la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel, sans avoir davantage satisfait à ses obligations de conseil et de mise en garde, la SARL PN DUCATEL a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la banque et sa responsabilité délictuelle vis-à-vis d’eux ;

— condamne en conséquence in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et la SARL PN DUCATEL à réparer leur entier préjudice, né de la sous-évaluation du chiffrage des travaux d’achèvement de leur construction, impérativement nécessaires, et de ses suites ;

— condamne dès lors in solidum la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et la SARL PN DUCATEL, ou l’une à défaut de l’autre, à leur payer une indemnité de 73.500 euros TTC à titre de complément d’indemnité de dommages et intérêts, montant minimum des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction en sus des 140.000 euros TTC déjà perçus ;

— annule pour ce faire et en tant que de besoin le protocole transactionnel intervenu entre eux et la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel portant sur une somme de 140.000 euros TTC, qui leur sera toutefois déclarée acquise, en compte et à valoir sur le coût des travaux d’achèvement ;

— condamne in solidum la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et la SARL PN DUCATEL, ou l’une à défaut de l’autre, à leur payer une somme de 42.900 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur trouble de jouissance, outre une somme de 1.300 euros par mois à compter du mois de juillet 2017 jusqu’à la parfaite indemnisation de leur préjudice ;

— condamne les mêmes, dans les mêmes conditions, à leur payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, toutes autres causes confondues ;

— condamne les mêmes, dans les mêmes conditions, à leur payer une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne les mêmes, dans les mêmes conditions, aux entiers dépens, qui comprendront ceux afférents aux procédures de référé, l’intégralité des frais d’expertise, de première instance et d’appel, distraits au profit de la SCP Hugues LEROY.

M. Z et M^me A font valoir, en substance, que :

— les travaux évalués par M. B à la somme de 73.500 euros TTC sont nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et présentent un caractère substantiel, de sorte qu’ils relèvent bien de la garantie financière d’achèvement ;

— en sous-évaluant le coût de travaux relevant de la garantie financière d’achèvement de la banque et en méconnaissant la réalité de ceux qui sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la SARL PN DUCATEL a engagé sa responsabilité contractuelle vis à vis de la banque et sa responsabilité délictuelle vis à vis d’eux, ce qui la rend débitrice, à titre de dommages-intérêts, d’une somme équivalente aux travaux encore nécessaires à l’achèvement ;

— il n’était pas nécessaire de réaliser des sondages ou de procéder à des investigations poussées pour se rendre compte de l’ampleur des travaux à effectuer ;

— les missions confiées à M. Y et à la SARL PN DUCATEL étaient différentes ;

— la banque est également redevable de cette somme de 73.500 euros au titre de son obligation d’achèvement de l’immeuble ;

— l’insuffisance d’indemnisation n’est apparue qu’après signature du protocole transactionnel, intervenu sur la base de chiffres erronés ;

— une transaction peut être rescindée lorsqu’il y a erreur sur l’objet de la contestation, en l’occurrence leur indemnisation du montant des travaux relevant de la garantie financière d’achèvement ;

— n’est exclue que la réparation des vices et désordres apparus postérieurement à la réception et relevant des garanties légales ;

— la garantie financière d’achèvement revêt un caractère autonome ; ils n’ont donc pas privé la banque d’un recours contre l’assureur dommages-ouvrage ;

— dans l’impossibilité d’occuper leur maison d’Olivet depuis le mois de septembre 2014, ils sont fondés à être indemnisés de cette privation de jouissance sur la base de 1.300 euros par mois ;

— ils ont subi un important préjudice moral et supporté les taxes d’aménagement.

Vu les conclusions de la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et de la SARL PN DUCATEL, intimées, notifiées par voie de communication électronique le 16 novembre 2017 aux appelants, tendant à ce que la cour, vu les dispositions des articles 2052 et 2053 anciens du code civil et le protocole transactionnel du 18 septembre 2014, vu les dispositions de l’article R. 261-1 du code de la construction et l’habitation, les conditions de la garantie financière d’achèvement consentie par la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et le rapport d’expertise de M. B du 30 mai 2016, vu les dispositions des articles 1991, 1147 et 1382 anciens du code civil, vu subsidiairement les dispositions des articles 2314, 1147 et 1382 anciens du code civil et l’absence de recours à l’endroit de l’assureur dommages-ouvrage :

— dise et juge mal fondés M. Z et M^me A en leur appel ;

— confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

— en toutes hypothèses, déclare irrecevables et mal fondées les demandes de M. Z et M^me A à leur encontre ;

— les en déboute intégralement ;

— condamne M. Z et M^me A à payer à chacune d’entre elles la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne M. Z et M^me A aux dépens et accorde la SCP E-F-BROSSAS le droit prévu à l’article 199 du code de procédure civile.

La SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et la SARL PN DUCATEL exposent, en substance, que :

— le protocole transactionnel a autorité de la chose jugée en dernier ressort entre les parties ;

— il n’y a pas eu d’erreur sur l’objet de la transaction, lequel consistait en la détermination de la mise en jeu de la garantie financière d’achèvement, sur la base du rapport de M. Y, devenu postérieurement leur maître d''uvre et dont ils ne recherchent pas la responsabilité, et de la SARL PN DUCATEL ;

— la garantie financière d’achèvement de l’espèce ne couvre pas notamment les non-conformités qui ne seraient pas substantielles, les conséquences du non-respect du permis de construire et du document descriptif comme des règles de l’art, les vices de construction et autres désordres relevant notamment du domaine des assurances obligatoires ;

— la SARL PN DUCATEL n’avait donc pas à expertiser l’ensemble de la construction ni à déterminer les malfaçons ou encore les vices de nature décennale, tous éléments exclus de la garantie ;

— le garant a donc rempli ses obligations et son mandataire ne saurait voir sa responsabilité engagée ;

— les conclusions de l’expert B ne concordent pas avec les notions de non-conformités substantielles ou de malfaçons rendant l’ouvrage ou les équipements indispensables impropres à leur utilisation au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— l’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque le contrat de louage d’ouvrage est résilié pour inexécution par l’entrepreneur de ses obligations ;

— la garantie financière d’achèvement n’est pas une garantie autonome mais un cautionnement et le garant d’achèvement dispose bien d’un recours subrogatoire contre l’assureur dommages-ouvrage ;

— les appelants n’ont pas mis en 'uvre la garantie dommages-ouvrage et ne justifient pas d’une déclaration de sinistre dans le délai biennal ;

— elles se trouvent privées d’un recours subrogatoire du fait et de la faute des appelants ;

— les demandes en paiement de dommages-intérêts ne relèvent pas de la garantie financière d’achèvement.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code ».

Il ressort de la copie, versée aux débats, de la garantie financière d’achèvement accordée le 28 janvier 2013 par la Banque Européenne du Crédit Mutuel à la SARL M. G. AKKORBAT au titre de l’opération de vente en l’état futur d’achèvement d’une maison d’habitation en cours de construction sur la parcelle figurant au cadastre d’Olivet sous le nº 545 de la section CK, annexée à l’acte de vente du 7 février 2013, que :

— cette garantie est un engagement de financement et non un engagement de réaliser ou de faire réaliser les travaux envisagés ;

— elle couvre les dépenses nécessaires à la réalisation de l’immeuble quelle que soit la nature de ces dépenses (marchés de travaux, honoraires d’architecte, dépenses relatives au terrain, etc …) et alors même que le montant de ces dépenses viendrait excéder celui qui avait été prévu au devis contractuel ;

— la garantie ne couvre toutefois que les sommes destinées à assurer l’état d’habitabilité de l’immeuble, à l’exclusion notamment de tout versement destiné à couvrir :

— les non-conformités qui ne seraient pas substantielles ;

— les conséquences du non-respect du permis de construire et du document descriptif comme des règles de l’art ;

— les vices de construction et autres désordres relevant normalement du domaine des assurances obligatoires ;

— l’aménagement des espaces verts, jardins et clôtures ;

— les modifications apportées au devis descriptif ou aux plans remis à la banque à moins que ces modifications aient obtenu son agrément préalable ;

— le défaut d’achèvement résultant de la survenance d’un cas de force majeure qui rendrait techniquement et définitivement impossible la réalisation de l’immeuble ;

— les dépenses n’entrant pas dans le cadre du coût de la construction, tels que dépenses d’entretien et gestion d’immeubles.

Les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ayant un caractère substantiel ont d’ores et déjà été indemnisés en exécution du protocole transactionnel signé par les parties.

S’il est de principe que les conditions d’application de la garantie d’achèvement ne se confondent pas avec celles de la garantie décennale, il existe néanmoins un lien entre l’achèvement de l’immeuble et les défauts de construction.

En effet, lorsque les malfaçons affectent les ouvrages et les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation et qu’elles ont pour conséquence de rendre ces ouvrages et ces éléments d’équipement impropres à leur utilisation normale, rendant de ce fait l’immeuble non utilisable conformément à sa destination, il ne peut y avoir achèvement.

Il ressort du rapport d’expertise de M. B que des anomalies structurelles (concernant notamment deux poteaux dans le garage, deux poutres au rez-de-chaussée, les acrotères à l’étage sur 14m/l, deux baies à l’étage, dix poteaux au rez-de-chaussée, douze poteaux à l’étage et enfin les canalisations d’évacuation des eaux usées dans le vide sanitaire), mises en évidence au cours des opérations d’expertise qu’il a organisées, interdisent de poursuivre la construction de l’immeuble de l’espèce en vue de son achèvement. Il est en effet indispensable, préalablement à toute reprise du chantier, qu’il soit remédié à ces anomalies, le coût des travaux à exécuter atteignant la somme de 73.500 euros TTC.

En vertu du principe de liberté contractuelle la garantie extrinsèque peut avoir un contenu plus ou moins étendu, en fonction de l’accord intervenu à ce sujet entre le vendeur-constructeur et le garant.

La garantie financière d’achèvement de l’espèce ne couvre pas les vices de construction et autres désordres relevant normalement du domaine des assurances obligatoires, à savoir l’assurance de responsabilité obligatoire et l’assurance de dommages obligatoire.

L’assurance de responsabilité obligatoire ne pouvait être mobilisée, en l’absence de réception.

L’assurance dommages-ouvrage obligatoire pouvait, en revanche, être mobilisée.

L’assurance de dommages obligatoire a en effet pour objet de couvrir les dommages de nature techniquement décennale même apparus antérieurement à la réception des travaux puisque la loi (article L. 242-1 du code des assurances) prévoit son intervention durant cette période, à titre exceptionnel, avant réception lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations, le même régime devant être appliqué en cas de liquidation judiciaire du vendeur-constructeur.

C’est donc dans le respect de la convention du 28 janvier 2013 que la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel a confié à SARL PN DUCATEL la seule mission d’arrêter, sur la base du rapport rédigé le 18 février 2014 par M. Y (à qui il n’appartenait pas de rechercher si des désordres affectaient la construction) et après examen sur place des inachèvements invoqués par M. Z et M^me A, le coût des travaux relevant de son engagement de la garant financier d’achèvement, hors reprise des désordres et malfaçons.

Il ne peut donc être reproché :

— à la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel de ne pas avoir demandé à la SARL PN DUCATEL de rechercher l’existence de désordres ou malfaçons et d’évaluer le coût de leur reprise ;

— à la SARL PN DUCATEL de ne pas avoir fait mention dans son rapport des désordres ou malfaçons constatés par M. B, après notamment inspection par vidéo du réseau des eaux usées.

Les appelants ne sont ainsi pas fondés à soutenir que la transaction qu’ils ont signée doit être rescindée, dès lors que l’existence d’une erreur sur l’objet de la contestation n’est pas caractérisée. Ils ne peuvent, par voie de conséquence, obtenir que les intimées soient condamnées à leur payer la somme de 73.500 euros, outre des dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’ils ont subi et des autres préjudices qu’ils allèguent.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré.

Parties tenues aux dépens, M. Z et M^me A ne peuvent obtenir qu’il soit fait application à leur profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de l’espèce et la situation respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré,

DIT n’y avoir lieu à application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. Z et M^me A,

DEBOUTE la SAS Banque Européenne du Crédit Mutuel et la SARL PN DUCATEL de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. Z et M^me A aux dépens d’appel et accorde à la SCP E-F-BROSSAS, avocats, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Sylvie GUYON-NEROT, Président de chambre, et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT