COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/12/2023

la SELA RL ORVA SOUCAZE & ASSOCIES

l’AARPI CATHELY & ASSOCIES

ARRÊT du : 07 DECEMBRE 2023

N° : 250 – 23

N° RG 21/02141

N° Portalis DBVN-V-B7F-GNIX

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 24 Juin 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265267706293895

Société LABORATOIRE CEVRAI-FCV (dont le dénomination sociale était anciennement CELS LABORATOIRE) SA à conseil d’administration

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Dorothée GALOPIN, membre de la SELARL ORVA SOUCAZE & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTARGIS et pour avocat plaidant

M^e Nicolas NADAL, membre de la SARL 1777 CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265266761574520

La société IMMOJED SCI

représentée par son dirigeant domicilié audit siège en cette qualité,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Aurélie MORICE, membre de l’AARPI CATHELY & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTARGIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 23 Juillet 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 Septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 12 OCTOBRE 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel D’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 07 DECEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 23 juin 2016, la société SCI Immojed a consenti un bail commercial à la SAS CELS Laboratoire, devenue la société Laboratoire Cevrai-FCV, portant sur un bâtiment à usage de bureaux et activités d’une superficie de 3 035 m², situé à [Localité 4] zone industrielle de la Bonne Dame, moyennant un loyer en principal annuel de 50.400 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance.

Suivant acte extra judiciaire du 25 mai 2019, la SCI Immojed a fait délivrer à la société Cels Laboratoire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail de payer la somme en principal de 81.768,17 euros en principal.

Par acte du 16 juin 2019, la société CELS Laboratoire SAS a fait assigner la SCI Immojed devant le tribunal de grande instance de [Localité 5], aux fins principales d’annulation du commandement de payer et de condamnation de la SCI Immojed au paiement d’une somme HT de 83 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier ettmatériel.

Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Montargis, a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 11 mars 2021 et la réouverture des débats,

— reçu les conclusions et pièces transmises respectivement par la société Laboratoire Cevrai-FCV SA le 30 mars 2021 et par la société SCI Immojed le 2 avril 2021,

— ordonné la clôture de l’instruction à l’audience de plaidoiries du 22 avril 2021,

— prononcé la nullité du commandement de payer signifié par la SCI Immojed à la société CELS Laboratoire SAS, par acte de Me [T] [S], huissier de justice, en date du 25 mai 2019,

— débouté la société SCI Immojed de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 23 juin 2016 avec la société CELS Laboratoire SAS,

— débouté la société SCI Immojed de ses demandes subséquentes en paiement de loyers, de charges et d’une indemnité d’occupation à compter du 26 juin 2019,

— dit par conséquent n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire à la demande de la société Laboratoire Cevrai-FCV SA,

— débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV SA de sa demande de nullité de la 'clause de résiliation’ du bail commercial en date du 23 juin 2016,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 23 juin 2016 entre la société SCI Immojed et la société CELS Laboratoire SAS avec effet au jour de la signification du présent jugement,

— condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, à payer à la société SCI Immojed la somme mensuelle de 5 400 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à libération effective et complète des lieux objet du bail du 23 juin 2016,

— condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, à payer à la société SCI Immojed la somme totale de 168 307,25 euros représentant la somme de 105 510 euros au titre des loyers impayés du mois de mars 2019 au mois de juin 2020, et la somme de 63.157,25 euros au titre de la quote-part de taxe foncière impayée pour les années 2016 à 2020,

— dit que la société Laboratoire Cevrai-FCV SA pourra se libérer de ladite somme par 24 mensualités de 7 012,80 euros, payables avant le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— dit que les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant la durée des délais de paiement, sous réserve du paiement régulier de l’indemnité d’occupation et des mensualités dues au titre de l’échelonnement de la dette,

— rappelé qu’aux termes de l’article 1244-2 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige (devenu 1343-5 alinéa 4 du code civil) ces délais suspendent les voies d’exécution,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructeuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

— dit qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité, la société SCI Immojed pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à l’expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV SA ainsi qu’à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV SA venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de compensation subséquente,

— débouté la société SCI Immojed de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, à payer à la société SCI Immojed la somme de 2 000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, aux dépens, dont distraction au profit de Maître Morice,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Suivant déclaration du 23 juillet 2021, la société Laboratoire Cevrai-FCV SA a interjeté appel de ce jugement, en énonçant expressément tous les chefs critiqués dudit jugement lui faisant grief.

Parallèlement, par acte extra judiciaire du 20 décembre 2021, la société Laboratoire Cevrai-FCV a fait délivrer à la SCI Immojed un congé pour le 22 juin 2022, date d’expiration de la prochaine période triennale. La société Laboratoire Cevrai-FCV n’ayant pas quitté les lieux à la date du 22 juin 2022, la SCI Immojed a par acte du 30 juin 2022 sollicité son expulsion sous astreinte et la fixation d’une indemnité d’occupation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 5], lequel a notamment, par ordonnance du 16 février 2023 :

Vu le congé délivré par la société Laboratoire Cevrai-FCV à la SCI Immojed en date du 22 juin 2022,

— ordonné l’expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à la SCI Immojed, le cas échéant avec le concours de la force publique, dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter du 46ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojed la somme provisionnelle de 7 348,32 euros à titre d’indemnité d’occupation rétroactivement à compter du 1er août 2022 en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

— condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojedla somme provisionnelle de 5 310,59 euros au titre de sa quote-part de taxe foncière de l’année 2022, outre intérêts calculés au taux légal à compter du 3 juin 2022.

La société Laboratoire Cevrai-FCV a également interjeté appel de cette ordonnance et se maintient dans les lieux.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, la société Laboratoire Cevrai-FCV SA demande à la cour de :

Vu le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 5] du 24 juin 2021,

Vu l’appel interjeté à l’encontre dudit jugement par la société Laboratoire Cevrai-FCV,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Laboratoire Cevrai-FCV,

— infirmer, pour les causes sus-énoncées, le jugement entrepris en ce qu’il a :

' débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV SA de sa demande de nullité de la «clause de résiliation » du bail commercial en date du 23 juin 2016,

' prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 23 juin 2016 entre la société SCI Immojed et la société CELS Laboratoire SAS avec effet au jour de la signification du présent jugement,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, à payer à la Société SCI Immojed la somme mensuelle de 5 400 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à libération effective et complète des lieux objet du bail du 23 juin 2016,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, à payer à la Société SCI Immojed la somme totale de 168 307,25 euros, représentant la somme de 105 150 euros au titre de loyers impayés du mois de mars 2019 au mois de juin 2020, et la somme de 63 157,25 euros au titre de la quote-part de taxe foncière impayée pour les années 2016 à 2020,

' débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de compensation subséquente,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, à payer à la société SCI Immojed la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV SA, venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS, aux dépens, dont distraction au profit de Maître Morice,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus et en ce qu’il a :

' dit que la société Laboratoire Cevrai-FCV SA pourra se libérer de ladite somme par 24 mensualités de 7 012,80 euros, payables avant le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

' dit que les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant la durée des délais de paiement, sous réserve du paiement régulier de l’indemnité d’occupation et des mensualités dues au titre de l’échelonnement de la dette,

' débouté la société SCI Immojed de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

Quoi faisant,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code du commerce et plus particulièrement les articles L.145-15 et L.145-41 du code du commerce,

A titre principal :

— déclarer, pour les causes sus énoncées, la SCI Immojed irrecevable en ces demandes relatives à la résolution et la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 23 juin 2016 entre la SCI Immojed et la société CELS Laboratoire,

À titre subsidiaire :

Vu l’article 1134 ancien et l’article 1104 nouveau du code civil,

— prononcer, pour les causes sus-énoncées, la nullité du commandement de payer signifié, à la requête de la SCI Immojed, le 25 mai 2019 avec toutes conséquences que de droit,

— prononcer, pour les causes sus énoncées, la nullité de la « clause de résiliation » intégrée au bail litigieux,

— condamner, pour les causes sus-énoncées, la SCI Immojed à payer, à la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire), la somme de 83 000 euros HT soit 99 600 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et matériel subi,

— prononcer, le cas échéant, la compensation entre les sommes dues par la SCI Immojed à la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire) avec toute somme pouvant éventuellement être due par la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire) au profit de la SCI Immojed,

À titre très subsidiaire :

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,

— dire et juger, pour les causes sus énoncées, que la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire) pourra s’acquitter, auprès de la SCI Immojed, de toutes sommes jugées dues par la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire) en exécution du bail commercial en 24 mensualités égales, la première mensualité devant être payée dans le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail du 23 juin 2016 pendant la durée des délais de paiement alloués à la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire) et juger qu’aucune résiliation n’interviendra dans l’hypothèse où la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire) s’acquitte régulièrement et intégralement des sommes mises à sa charge par l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause :

— débouter la SCI Immojed de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire),

— condamner la SCI Immojed à payer, à la société Laboratoire Cevrai-FCV (anciennement CELS Laboratoire) la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, la SCI Immojed demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L.145-15 et 41 et suivants du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 1184 ancien du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1382 ancien du code civil,

Vu le congé délivré par la société Laboratoire Cevrai-FCV le 21 décembre 2021 à effet du 22 juin 2022,

— débouter la société Laboratoire Cevrai-FCV de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 23 juin 2016 entre la SCI Immojed et la société CELS Laboratoire avec effet au jour de la signification du jugement,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SA à payer à la société SCI Immojed la somme mensuelle de 5 400 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la signification du jugement critiqué jusqu’à libération effective des lieux,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SA à payer à la société SCI Immojed la somme totale de 163 307,25 euros représentant la somme de 105 150 euros au titre des loyers impayés du mois de mars 2019 au mois de juin 2020, et la somme de 63 157,25 euros au titre de la quote-part de taxe foncière pour les années 2016 à 2020,

' dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

' débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de compensation subséquente,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS à payer à la SCI Immojed la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS aux dépens, dont distraction au profit de Maître Morice,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' dit que la société Laboratoire Cevrai-FCV pourra se libérer de ladite somme par 24 mensualités de 7 012,80 euros payables avant le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

' dit que les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant la durée des délais de paiement, sous réserve du paiement régulier de l’indemnité d’occupation et des mensualités dues au titre de l’échelonnement de la dette,

' dit qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité, la société SCI Immojed pourra,

deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, resté sans effet, faire procéder à l’expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV SA ainsi qu’à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Y ajoutant et statuant à nouveau,

— ordonner l’expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre sis [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à la SCI Immojed, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SA à payer à la société SCI Immojed la somme mensuelle de 1 020 euros à compter du 1er août 2022 au titre d’indemnité d’occupation du bâtiment D (bâtiment A sur le plan de Maître [S]) d’une superficie de 480 m² jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojed la somme de 11 007,13 euros au titre de la taxe foncière du bâtiment A (bâtiment B sur le plan de Maître [S]) impayée au titre de l’année 2021 à compter de la décision à intervenir avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité des charges,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojed la somme de 11 235,05 euros au titre de la taxe foncière impayée du bâtiment A (bâtiment B sur le plan de Maître [S]) au titre de l’année 2022 à compter de la décision à intervenir avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité des charges,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojed la somme mensuelle de 936,25 euros au titre de la taxe foncière du bâtiment A (bâtiment B sur le plan de Maître [S]) impayée à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojed la somme mensuelle de 149,80 euros à compter du 1 er août 2022 au titre de la taxe foncière du bâtiment D (bâtiment A sur le plan de Maître [S]) d’une superficie de 480 m2 impayée jusqu’à libération effective et complète des lieux,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS à payer à la SCI Immojed la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité pour procédure abusive,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS à payer à la SCI Immojed la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV venant aux droits de la société CELS Laboratoire SAS aux dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie Morice.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 28 septembre 2023, pour l’affaire être plaidée le 12 octobre suivant.

A l’audience, avant l’ouverture des débats, il a été observé que les dernières conclusions de la société Laboratoire Cevrai-FCV notifiées par RPVA le 20 septembre 2023 étaient manifestement incomplètes en ce qu’elles s’interrompaient brutalement page 32 sans comporter notamment de dispositif.

La société Laboratoire Cevrai-CVL a alors indiqué renoncer à ses conclusions notifiées le 20 septembre 2023 pour s’en remettre à ses précédentes conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2023. La SCI Immojed s’y est opposée.

Il apparaît que c’est manifestement à la suite d’une mauvaise manipulation technique que les conclusions du 20 septembre 2023 ont été communiquées, incomplètes (plusieurs dernières pages manquantes), par voie électronique. Ce document appelé 'conclusions responsives et récapitulatives n°3" ne peut en l’état de sa transmission valoir conclusions, eu égard à l’inachèvement de l’argumentation et à l’absence de prétentions, de sorte qu’il convient de statuer au vu des dernières conclusions (comprenant 38 pages) de l’appelante notifiées le 18 septembre 2023. L’intimée qui a répliqué à ces conclusions le 20 septembre 2023 a pu faire valoir sa défense. Ayant ainsi conclu en dernier, elle ne subit aucun préjudice.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail :

1- La société Laboratoire Cevrai-FCV fait valoir à cet égard que tant dans le cadre de la procédure de référé -diligentée à la suite du congé du preneur et ayant donné lieu à l’ordonnance du 16 février 2023- que de la présente instance, la SCI Immojed prétend que la société Laboratoire Cevrai-FCV serait sans droit ni titre pour l’occupation des locaux, de sorte que la bailleresse considère, en ce compris dans le cadre de la présente procédure d’appel, que le bail commercial du 23 juin 2016 est inexistant ; que dans la mesure où nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, la SCI Immojed ne peut tout à la fois prétendre que la société Laboratoire Cevrai-FCV serait sans droit ni titre et dans le même temps solliciter la résiliation judiciaire d’un contrat qu’elle considère elle-même comme inexistant ; qu’il en résulte que la demande de résiliation judiciaire du bail commercial formée par la SCI Immojed est irrecevable.

Elle ajoute que la SCI Immojed ne peut davantage solliciter de la cour son expulsion puisqu’une telle décision a déjà été rendue par le juge des référés aux termes de son ordonnance du 16 février 2023.

Il résulte des écritures et pièces produites que la SCI Immojed n’a jamais conclu que le bail était inexistant, mais seulement que la société Laboratoire Cevrai-FCV se trouvait occupante sans droit ni titre à la suite du prononcé de la résiliation judiciaire du bail sans respect des délais octroyés puis de la délivrance de son congé à effet du 22 juin 2022, l’occupation sans droit ni titre étant en l’espèce la conséquence de la résiliation ou du congé, sans résulter aucunement de l’inexistence du contrat de bail. De surcroît, il convient de rappeler que l’ordonnance de référé du 16 février 2023 qui a ordonné l’expulsion de la société preneuse à la suite de la délivrance de son propre congé n’a qu’un caractère provisoire et n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée, conformément aux articles 484 et 488 du code de procédure civile.

2- La société Laboratoire Cevrai-FCV fait encore valoir au titre de l’irrecevabilité de la demande que la SCI Immojed ne peut solliciter en présence de la clause de résiliation du bail susvisée la résiliation du contrat de bail pour un prétendu non paiement de loyers sans avoir fait délivrer préalablement un commandement ; qu’en l’espèce, la SCI Immojed n’a fait précéder sa demande de résiliation judiciaire du bail ni d’une mise en demeure, ni d’un commandement valable, ni d’un acte introductif d’instance pouvant valoir mise en demeure puisque c’est la société Laboratoire Cevrai-FCV qui est à l’initiative de la procédure.

Il convient de rappeler que la présence d’une clause résolutoire dans le bail n’interdit pas au bailleur de demander en justice la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers.

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que la saisine de la juridiction en vue de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail n’est pas subordonnée à la notification préalable d’une mise en demeure, et ce même si le bail comporte une clause résolutoire dont la mise en oeuvre exige la délivrance d’un commandement, l’acte introductif d’instance étant suffisant pour mettre en demeure la partie qui n’a pas exécuté son engagement.

Certes, en l’espèce l’acte introductif d’instance a été délivré par la société Laboratoire Cevrai-FCV qui a pris l’initiative de la procédure aux fins d’annulation du commandement visant la clause résolutoire. La SCI Immojed a toutefois formé sa demande de résiliation judiciaire par voie de conclusions, à titre subsidiaire en défense à la demande d’annulation de son commandement pour le cas où ne serait pas constatée l’acquisition de la clause résolutoire sollicitée reconventionnellement à titre principal, les demandes présentées dans les conclusions valant mise en demeure au même titre que l’assignation.

Il importe peu à cet égard que la demande reconventionnelle ne soit pas qualifiée comme telle dans les conclusions de la SCI Immojed dès lors qu’elle tend, comme en l’espèce, pour la bailleresse défenderesse à l’action intentée par la société Laboratoire Cevrai-FCV à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de l’adversaire, conformément à l’article 64 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de déclarer recevable la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la SCI Immojed ainsi que la demande d’expulsion afférente.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 mai 2019:

Le premier juge a retenu la nullité du commandement de payer délivré par la SCI Immojed au motif que l’acte du 25 mai 2019 contenait des informations contradictoires en se référant à deux délais différents, de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

La société Laboratoire Cevrai-FCV sollicite la nullité du commandement du 25 mai 2019 pour d’autres causes. La SCI Immojed ne critiquant pas ce chef de jugement et la demande de nullité du commandement ayant été accueillie, il n’y pas lieu de statuer à nouveau de ce chef, même sur un autre fondement. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur la nullité de la clause résolutoire insérée au bail :

Aux termes de l’article L.145-15 du code de commerce, 'sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangement qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41 du 1er alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54".

L’article 14 du bail du 23 juin 2016 stipule qu’ 'à défaut de paiement intégral à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer (y compris les charges et autres sommes accesoires), comme aussi en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent engagement, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement de payer le loyer resté sans effet, ou quinze jours après une sommation demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la clause en souffrance, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune autre formalité. Une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter'.

Si le premier juge a considéré que cette clause ne saurait être déclarée nulle ou réputée non écrite en ce qu’elle prévoit un délai supérieur à celui d’un mois visé à l’article L.145-41 du code de commerce, il a en revanche relevé qu’elle contrevenait aux dispositions du même article qui exige un commandement de payer par acte d’huissier et non une simple lettre recommandée avec avis de réception et qu’en application de l’article L.145-15 précité, cette clause ne peut être considérée nulle mais doit être réputée non écrite. Il a en conséquence débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV de sa demande de nullité de ladite clause, celle-ci étant réputée non écrite.

Devant la cour, la société Laboratoire Cevrai-FCV forme la même demande de nullité, sans tirer de conséquences des motifs du jugement dont appel ni même les critiquer sur ce point. Or une demande en nullité ne s’analyse pas en une demande tendant à voir réputer non écrite une clause litigieuse, ces deux sanctions ne produisant pas les mêmes effets puisque le réputé non écrit opère de plein droit, à telle enseigne qu’antérieurement à la loi du 18 juin 2014, l’article L.145-15 du code de commerce était rédigé de la sorte : 'Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses…'.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Laboratoire Cevrai-FCV de sa demande de nullité de la 'clause de résiliation’ insérée au bail du 23 juin 2016, celle-ci étant réputée non écrite.

Au demeurant, le débat portant sur la sanction de l’illicéité de cette clause est sans incidence en l’espèce dès lors que le commandement délivré le 25 mai 2019 sur le fondement de ladite clause a été déclaré nul.

Sur le bien-fondé de la résiliation judiciaire du bail :

La SCI Immojed se prévaut à titre de manquement grave et répété du non-paiement des loyers et charges par la société Laboratoire Cevrai-FCV, à savoir :

— solde impayé en 2017 : 5 400 euros

— solde impayé en 2018 : 10 800 euros

— impayés du mois de mars 2019 au mois de juin 2020,

outre l’absence de remboursement de sa quote-part de taxe foncière pour les années 2016 à 2020.

La société Laboratoire Cevrai-FCV réplique que c’est le comportement de la SCI Immojed, bailleresse, pris en la personne de M. [D], qui a désorganisé significativement le fonctionnement et l’activité de la société Laboratoire Cevrai-FCV si bien que l’absence de paiement de certains loyers ou, à titre subsidiaire, la suspension de leur règlement, ne saurait être considérée comme une faute grave et ne saurait emporter résolution judiciaire du contrat de bail.

A l’instar du premier juge, il convient de relever que la société Laboratoire Cevrai-FCV ne démontre pas avoir été placée dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués à la SCI Immojed conformément à leur destination, en raison de leur état, et qu’à défaut de manquement par la bailleresse de son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination, la société Laboratoire Cevrai-FCV ne pouvait, sans y avoir été autorisée en justice, procéder à l’arrêt du paiement des loyers.

Il ressort des propres écritures de la société Laboratoire Cevrai-FCV et des pièces produites que la désorganisation alléguée prétendument à l’origine du non paiement des loyers résulte de comportements individuels, notamment de M. [D], certes gérant de la SCI Immojed mais également alors salarié de la société Laboratoire Cevrai-FCV, comme en témoigne l’ordonnance de référé du tribunal de commerce d’Orléans du 2 avril 2019 ayant jugé que 'M. [E] [D] et M. [Y] [V] ont mené des actions visant à obtenir le départ de M. [W] [C] ou le dépôt de bilan de la société Laboratoire Cevrai-FCV pour en reprendre l’activité', et que ces agissements concernant M. [D] ont été commis en qualité de salarié de la société Laboratoire Cevrai-FCV et non en qualité de gérant de la SCI Immojed, de sorte qu’il n’est établi aucun manquement grave de la SCI Immojed, bailleresse, à ses obligations contractuelles à l’égard de son locataire.

Par ailleurs, il n’est nullement démontré, comme le soutient l’appelante, qu’elle a été autorisée à ne pas procéder au paiement des loyers, les pièces produites à cet égard sans élément sur le contexte des échanges dont elles sont issues ne permettant pas d’en tirer une telle conclusion ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

La société Laboratoire Cevrai-FCV ne conteste pas l’absence de règlement des loyers de mars 2019 à juin 2020, soit pendant plus d’un an. Si elle a effectivement repris ses paiements à compter du mois de juin 2020, elle ne s’est pas acquittée de l’arriéré, alors même qu’elle a obtenu des délais de paiement à cette fin. En outre, il convient d’observer qu’alors qu’elle conteste les décisions ayant mis fin au bail et se maintient dans les lieux, elle a cessé tout règlement à compter du mois de février 2023.

Ce défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave et répété de la société Laboratoire Cevrai-FCV à ses obligations contractuelles justifiant, par confirmation du jugement entrepris, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail avec effet au jour de la signification du jugement entrepris.

Sur les demandes en paiement de la SCI Immojed :

1- La SCI Immojed réclame au titre des loyers impayés au mois de juin 2020 la somme de 105150 euros TTC. La société Laboratoire Cevrai-FCV justifie de réglements mais seulement à compter du mois de juin 2020. Il convient par confirmation du jugement entrepris de condamner la société Laboratoire Cevrai-FCV au paiement de cette somme.

2- La SCI Immojed rélame le paiement des taxes foncières en vertu de la clause du bail 'Prestations et charges’ aux termes de laquelle 'en sus du loyer, le preneur prendra directement à sa charge et/ou remboursera au bailleur, sa quote-part des charges et prestations ci-après : A ce jour, le preneur prendra directement en charge l’abonnement d’électricité, gaz et eau ; les autres charges seront directement appelées par le bailleur et comprennent la taxe foncière et la taxe sur l’entreposage'.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a condamné la société Laboratoire Cevrai-FCV au paiement de la somme totale de 63 157,25 euros correspondant à la quote-part de 37 % de la taxe foncière de 2016 à 2020 due par celle-ci au titre de l’occupation du bâtiment donné à bail. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

1- La société Laboratoire Cevrai-FCV sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la résiliation du bail commercial est prononcée judiciairement en raison de manquements graves du preneur et non pas par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce n’a pas vocation à s’appliquer, comme l’a rappelé le premier juge.

Si en première instance, la SCI Immojed avait proposé une suspension des effets de la résiliation du contrat de bail, retenue par le premier juge, il s’avère qu’il n’en est plus ainsi en cause d’appel. Faute de texte prévoyant la suspension des effets de la résiliation du bail prononcée judiciairement, la société Laboratoire Cevrai-FCV sera déboutée de ce chef et le jugement entrepris infirmé sur ce point.

Quant à la demande de délais de paiement, elle n’est étayée par aucune pièce financière ou comptable. En outre, il apparaît que la société Laboratoire Cevrai-FCV a d’ores et déjà bénéficié de larges délais du fait de la procédure. La société Laboratoire Cevrai-FCV sera également déboutée de ce chef et le jugement entrepris infirmé sur ce point.

2- Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV des lieux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à la SCI Immojed, selon les modalités énoncés au dispositif.

3- Il s’ensuit également que la société Laboratoire Cevrai-FCV est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer commercial, soit 5 400 euros par mois, charges en sus, à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, et de condamner celle-ci à la régler en deniers ou quittances.

A cet égard, la société Laboratoire Cevrai-FCV ne saurait se prévaloir de l’ordonnance de référé du 16 février 2023 qui, selon elle, aurait fixé une indemnité d’occupation forfaitaire et non mensuelle de 7 348,32 euros à compter du 1er août 2022, pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées.

4- La société SCI Immojed réclame en outre, sur la base d’un procès verbal de constat de Me [S] du 28 juillet 2022, le paiement d’une indemnité d’occupation pour le bâtiment D (intitulé bâtiment A sur le procès verbal de constat d’une superficie de 480 m²) ne figurant pas dans l’assiette du bail résilié (bâtiment A intitulé B sur le procès verbal de constat).

Il ressort du procès verbal que 'le bâtiment est occupé par un salarié de la société Laboratoire Cevrai-FCV selon les informations qui me sont communiquées ; un salarié dont l’identité ne m’est pas indiquée. Il m’est précisé par M. [R] que cette personne est salariée depuis 4 ans. La personne est présente lors de nos opérations et nous a ouvert la porte'.

Il ne saurait être tiré de ces seules constatations qui se contentent de faire état de l’occupation des lieux par une personne physique que la société Laboratoire Cevrai-FCV occupe le bâtiment concerné, quand bien même il s’agirait d’un de ses salariés. La SCI Immojed sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation et des charges de ce chef.

5- Il s’avère que depuis le prononcé du jugement dont appel la SCI Immojed justifie avoir été destinataire d’un avis de taxe foncière pour l’année 2021 puis pour l’année 2022, de sorte que celle-ci est bien fondée à réclamer à la société Laboratoire Cevrai-FCV, au titre des charges s’ajoutant à l’indemnité d’occupation, les sommes complémentaires, selon les mêmes modalités de calcul que pour les années précédentes, de :

— pour l’année 2021 : 29 749 euros x 37 % = 11 007,13 euros

— pour l’année 2022 : 30 365 euros x 37 % = 11 235,05 euros

En l’absence de justification de l’avis de taxe foncière 2023, il ne sera pas fait droit à la demande de la société SCI Immojed à ce titre.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la société Laboratoire Cevrai-FCV:

La société Laboratoire Cevrai-FCV fait valoir que les agissements de la SCI Immojed tendant à s’approprier ses actifs ont généré :

— des frais de personnel affecté au transfert des stocks et marchandises, au démontage et au remontage de matériels et d’agencements du bâtiment A vers le bâtiment B, l’ensemble de cette main d’oeuvre s’élevant à la somme de 60 000 euros,

— du matériel expressément acquis aux frais de la société Laboratoire Cevrai-FCV et approprié par la SCI Immojed, et ce pour la somme de 23 000 euros HT.

Elle réclame la somme de 83 000 euros HT en réparation de son préjudice et la compensation avec toute somme éventuellement due à la SCI Immojed.

Comme déjà évoqué plus haut, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que les agissements reprochés susceptibles d’avoir causé un préjudice à la société Laboratoire Cevrai-FCV ont été commis notamment par M. [D] et M. [V] alors qu’ils étaient salariés de la société Laboratoire Cevrai-FCV et en cette qualité et non pas en qualité de représentant de la SCI Immojed, étant ajouté que par jugement du 30 septembre 2021 le conseil de prud’hommes de Montargis, saisi par la société Laboratoire Cevrai-FCV, est entré en voie de condamnation à l’encontre de M. [D] à concurrence de la somme de 298368 euros à titre de dommages-intérêts pour exécution déloyale de son contrat de travail. Il s’avère que pour chiffrer son préjudice devant le conseil à concurrence de 567 500 euros, la société Laboratoire Cevrai-FCV s’est fondée sur une évaluation de son expert comptable, la société Omega, laquelle a établi un rapport 'approche du préjudice subi par CELS 2018-2020" faisant état, au titre du préjudice économique, de frais superfétatoires correspondant à des achats de matériel indus estimés à 23 K euros et une embauche de personnel indue d’un coût total compris entre 65 718 et 94 237 euros, soit les mêmes préjudices que ceux invoqués devant la cour, témoignant de ce que la société Laboratoire Cevrai-FCV impute la survenance de son préjudice à M. [D] plutôt qu’à la SCI Immojed.

En l’absence de démonstration d’un manquement contractuel ou d’une faute commise par la SCI Immojed à son encontre, la société Laboratoire Cevrai-FCV sera, par confirmation du jugement entrepris, déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes :

La SCI Immojed n’établit pas que le droit d’appel de la société Laboratoire Cevrai-FCV ait dégénéré en abus. Elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été justement réglé par le premier juge.

La société Laboratoire Cevrai-FCV, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à verser à la SCI Immojed la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 23 juin 2016 formée par la SCI Immojed,

Infirme le jugement du 24 juin 2021 du tribunal judiciaire de [Localité 5] en ce qu’il a alloué des délais de paiement à la société Laboratoire Cevrai-FCV pour se libérer de sa dette, en ce qu’il a dit que les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant la durée des délais de paiement, et en ce qu’il a dit que la SCI SCI Immojed pourra faire procéder à l’expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV, en cas de défaut de paiement d’une mensualité, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la société Laboratoire Cevrai-FCV de sa demande de délais de paiement,

Déboute la société Laboratoire Cevrai-FCV de sa demande de suspension des effets de la résiliation judiciaire,

Ordonne l’expulsion de la société Laboratoire Cevrai-FCV et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 4] appartenant à la SCI Immojed, dans les deux mois de la signification du présent arrêt, le cas échéant avec le concours de la force publique,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Immojed de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le bâtiment D (bâtiment A sur le plan de Me [S]) d’une superficie de 480 m² et des charges comprenant la taxe foncière,

Condamne la société Laboratoire Cevrai-FCV à payer à la SCI Immojed la somme totale de 22242,18 euros correspondant à la taxe foncière des années 2021 et 2022 du bâtiment A (bâtiment B sur le plan de Me [S]) au titre des charges,

Déboute en l’état la société Laboratoire Cevrai-FCV de sa demande en paiement de la taxe foncière de l’année 2023 au titre des charges,

Déboute la SCI Immojed de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive devant la cour,

Condamne la société Laboratoire Cevrai-FCV aux dépens d’appel, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Aurélie Morice, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Laboratoire Cevrai-FCV à verser à la SCI Immojed la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT