COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/02/26

M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

M^e Estelle GARNIER

M^e Nelly GALLIER

M^e Jacques SIEKLUCKI

M^e Ladislas WEDRYCHOWSKI

ARRÊT du : 03 FEVRIER 2026

N° : – 26

N° RG 23/02820 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G4ZQ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 21] en date du 12 Octobre 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293556624339

S.C.I. COURTE ECHELLE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau D’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302440360609

S.C.I. SABERAN-CHAILLES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265303240214752

S.A.R.L. A. [T] SARL unipersonnelle, au capital social de 7 622,45 €, inscrite au RCS de [Localité 21] sous le n° 330 138 355, prise en la personnde de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Nelly GALLIER, avocat au barreau de BLOIS

ayant pour avocat plaidant M^e Christophe AUFFREDOU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BLOIS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX03]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 17] prise en la personne de son syndic en exercice CITYA

[Adresse 11]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Adeline USSEL de la SCP SCP USSEL, avocat au barreau de BLOIS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265304300973869

S.A. MONCEAU GENERALE ASSURANCES immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 414 086 355 prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Jacques SIEKLUCKI de la SELARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302750214887

S.A.R.L. [B] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 10]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 23 Novembre 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 13 octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Nathalie LAUER, Président de chambre, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Nathalie LAUER, Président de chambre a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 03 février 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 20 janvier 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

Le 23 janvier 2012, Immo de France, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) (ci-après, le syndicat des copropriétaires), a conclu un contrat de louage d’ouvrage avec la SARL [T] portant sur des travaux de réfection de l’ensemble des canalisations d’eaux usées.

Le 26 janvier 2012, Immo de France, toujours en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires dudit l’immeuble, a missionné la SARL [W] [B] en tant que maître d''uvre desdits ouvrages.

Par acte notarié du 16 juin reçu par Maître [Z], notaire à Tours (37), la SCI Saberan-Chailles a acquis de M. [M] [E] les lots de copropriété suivants, compris dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 15] à Blois (41) et cadastré Section DN, numéro [Cadastre 20],

— le lot numéro 25 correspondant à « un MAGASIN »,

— le lot numéro 29, correspondant à « une RESERVE à laquelle on accède par le magasin formant le lot numéro 25 et par l’escalier (porte condamnée).»

— le lot numéro 35, correspondant à « un APPARTEMENT’ auquel on accède à partir du magasin formant le 101 numéro 25 et à partir de la réserve formant le lot numéro 29. »,

— le lot numéro 20 : « une CAVE composée de plusieurs petites pièces et water-closets et une cave dans le rocher située sous les Petits Degrés [Localité 26]. »

Au sein de l’acte, il est précisé que le bien objet de la vente est « actuellement loué au profit de la SCI Courte Echelle pour un usage commercial aux termes d’un bail sous .seing privé établi pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le Ier mars 2016 pour se terminer le 28 février 2025. »

La SCI Courte Echelle a sous-loué les locaux à la SAS Kayzerstone.

Celte dernière alléguant l’existence de désagréments résultant de l’écoulement des eaux usées dans le sous-sol des locaux, la SCI Courte Échelle a sollicité du Juge des référés une expertise judiciaire au contradictoire de la SAS Kayzerstone, la SCI Saberan-Chailles et [Adresse 22] (devenue la SARL Citya prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Suivant ordonnance rendue le 30 mai 2017, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [Y] [X], expert judiciaire près la Cour d’appel d 'Orléans, a été commis pour ce faire.

Le Président du Tribunal de Blois, statuant en référés, a également fait droit à la demande reconventionnelle de provision présentée par la SCI Saberan-Chailles en raison des arriérés de loyers de la SCI Courte-Echelle de novembre 2016 à avril 2017 inclus.

Suivant ordonnance du 26 septembre 2017 rendue par le Président du Tribunal judiciaire, l’expertise ainsi ordonnée a été rendue commune et opposable à la MGA Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires.

M. [Y] [X] a déposé son rapport le 28 novembre 2019.

Suivant acte d’huissier des 22 mai et 18 juin 2020, la SCI Saberan-Chailles a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à Blois, pris en la personne de son syndic, [Adresse 22] (devenu la SARL Citya Blois), et la SCI Courte-Echelle devant le Tribunal judiciaire de Blois, le premier en responsabilité et indemnisation du fait de désordres et la seconde en résiliation du bail et paiement de l’arriéré locatif.

Suivant actes d’huissier des 22 et 23 mars 2021, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21], pris en la personne de son syndic, la SARL Citya [Localité 21], a alors attrait à la procédure la SARLU [T], la SARL [B], et Monceau Générale Assurance aux fins de les condamner à le garantir en cas de condamnation à son encontre, outre leur condamnation au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Blois a statué ainsi :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Déclare le syndicat des copropriétaires de I’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) responsable des dommages affectant les canalisations du lot n020 sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à effectuer les travaux préconisés par l’expert, exception faite des travaux concernant les parties privatives, évalués pour une valeur de 39 600 euros, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit que passé ce délai, compte tenu de l’ancienneté du litige, il sera prononcé une astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard pendant 6 mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué,

Sur le bail commercial

Ordonne la réduction du prix du loyer dû par la SCI Courte Echelle à la SCI Saberan-Chaille, de janvier 2017 à septembre 2017 et fixe le loyer durant cette période à la somme de 500 euros par mois,

Condamne la SCI Courte Echelle à verser à la SCI Saberan-Chaille la somme de 79 771,18 euros au titre des loyers dus d’avril 2017 à octobre 2023, précision étant faite que cette somme tient compte de la réduction du prix du loyer accordé à la SCI Courte Échelle d’avril 2017 jusqu’à septembre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Courte Echelle à compter de ce jour,

Ordonne la libération des lieux et l’expulsion de la SCI Courte Échelle ainsi que de tout occupant de son chef,

Dit que si la SCI Courte Echelle n’a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et Ie recours d’un serrurier,

Dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne.

Dit qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable,

Dit qu’à l’expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques,

Fixe la valeur de l’indemnité d’occupation due par la SCI Courte Echelle à la somme de 1 051,66 euros par mois, et au besoin, l’y condamne et ce, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Saberan-Chaille

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à Blois (41) à verser à la SCI Saberan-Chaille la somme de 3309,96 euros au titre de la réduction de loyer subie par elle,

Rejette les prétentions de la SCI Saberan-Chaille tendant à obtenir la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires à supporter l’entier arriéré de loyer ainsi que les indemnités d’occupation,

Rejette la demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice d’image présentée par la SCI Saberan-Chaille,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à Blois (41) à verser à la SCI Saberan-Chaille la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

sur les demandes de la SCI Courte Echelle

Rejette les demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice économique et d’un préjudice moral présentées par la SCI Courte Echelle,

Rejette la demande d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à Blois (41) présentée par la SCI Courte Echelle,

Sur les appels en garantie dirigées à l’encontre de la SARL [T] et de la SARL [B]

Dit que la responsabilité de la SARL [B] n’est pas engagée,

Rejette l’ensemble des prétentions dirigées à l’encontre de la SARL [B],

Dit que la responsabilité contractuelle de la SARL [T] est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41),

Condamne la SARL [T] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 21] (41) des condamnations prononcées à son encontre,

Condamne la SARL [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) la somme de 2 872. 03 euros au titre du coût engendré par l’intervention d’Eiffage, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur la garantie de l’assureur au svndicat des copropriétaires

Rejette la demande de mise hors de cause de MONCEAU GENERALE ASSURANCE,

Condamne Monceau Générale Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41 ) la somme de de 1 570,05 euros toutes taxes comprises à raison des frais de pompage engagés à la suite du dégât des eaux,

Condamne Monceau Générale Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à hauteur de 3 309,96 euros représentant la garantie de loyer,

Rejette la demande de garantie présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à l’encontre de Monceau Générale Assurances au titre des loyers des voisins,

Rejette le surplus de demande en garantie générale formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) à l’encontre de son assureur, Monceau Générale Assurances,

Rejette le surplus des demandes en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 21] (41) formée à l’encontre de son assureur, Monceau Générale Assurances,

Sur les appels en garantie des SARL [B] et [T]

Rejette l’ensemble des appels en garantie formés par la SARL [B] et la SARL [T],

Sur les demandes accessoires

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à Blois (41) la SCI Courte Echelle à verser à la SCI Saberan-Chailles la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL [T] et Monceau Générale Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rejette le surplus des demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à Blois (41), la SCI Courte Echelle, la SARL [T], Monceau Générale Assurances aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé expertise et les frais d’exécution,

Rappelle que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais irrépétibles et les dépens, y compris les frais d’expertise et ceux afférents à la procédure de référé expertise, ne seront pas mis à la charge de la SCI Saberan-Chailles et qu’ils seront répartis entre les autres copropriétaires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit,

Rejette le surplus des demandes.

Par télédéclaration du 23 novembre 2023, la SCI Courte Échelle a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024 par voie électronique, elle demande de :

Vu l’article 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1998, 1219, 1719, 1720 et 1724 du Code civil ;

Vu les articles 1104 et 1231-1 du Code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu le rapport d’expertise ;

Vu les pièces ;

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois en date du 12 octobre 2023,

Déclarer recevable et bien fondée la SCI Courte Echelle en son appel, et en toutes ses demandes,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois en date du 12 octobre 2023, en ce qu’il a :

« Sur le bail commercial

Ordonné la réduction du prix du loyer dû par la SCI Courte Echelle à la SCI SABERAN CHAILLE de janvier 2017 à septembre 2017 et fixe le loyer durant cette période à la somme de 500 euros par mois,

Condamne la SCI Courte Echelle à verser à la SCI SABERAN CHAILLE la somme de 79 771,18 euros au titre des loyers dus d’avril 2017 à octobre 2023, précision étant faite que cette somme tient compte de la réduction de loyer accordé à la SCI Courte Echelle d’avril 2017 jusqu’à septembre 2017 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI Courte Echelle à compter de ce jour,

Ordonné la libération des lieux et l’expulsion de la SCI Courte Echelle ainsi que de tout occupant de son chef,

Dit que si la SCI Courte Echelle n’a pas libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et le recours d’un serrurier,

Dit les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désigne,

Dit qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable,

Dit qu’à l’expiration de ce délai sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques,

Fixe la valeur de l’indemnité d’occupation due par la SCI Courte Echelle à la somme de 1 051,66 euros par mois, et au besoin, l’y condamne et ce à compter de la signification du présent jugement jusqu’à libération effective des lieux,

Sur les demandes de la SCI Courte Echelle :

Rejette les demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice économique et d’un préjudice moral présentées par la SCI Courte Echelle,

Rejette la demande d’appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] à Blois (41), présenté par la SCI Courte Echelle,

Rejette le surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à Blois (41), la SCI Courte Echelle, la SARL JEAN [T] et MONCEAU GENERAL ASSURANCES aux entiers dépens lesquels comprendront notamment des frais d’expertise ainsi que les dépens afférents à la procédure de référé et les frais d’exécution ;

Et en ce qu’il a par conséquent rejeté les demandes de la SCI Courte Echelle

Statuant à nouveau :

Accueillir la SCI Courte Echelle en ses écritures, les disant bien fondées,

Débouter la SCI Saberan-Chailles de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI SABERAN CHAILLES,

Dispenser la SCI Courte Echelle du paiement de son loyer depuis le 1er novembre 2016 jusqu’à la date de sa remise des clés.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à payer à la SCI Courte Echelle une somme totale de 93 732,60 euros au titre de son préjudice économique arrêté au 28 février 2021, à parfaire au jour de la décision en ce qui concerne la perte de loyer sur la base de 1 062,60 euros par mois,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et la SCI SABERAN CHAILLES à payer à la SCI Courte Echelle la somme de 30 000 euros au titre de ses autres préjudices ;

Condamner la SCI SABERAN CHAILLES et le Syndicat des copropriétaires à lui payer chacun une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du CPC,

Condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme totale de 10 083, 60 euros,

A titre subsidiaire,

Condamner le Syndicat des copropriétaires, ou tout succombant, à relever et garantir la SCI Courte Echelle contre toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

Condamner le Syndicat des copropriétaires, ou toute partie succombante, à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du CPC,

Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme totale de 10 083, 60 euros,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2024, la SCI Saberan Chailles demande de :

Vu les dispositions des articles 564 et 565 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions des articles 1719, 1728, 1217 et 1219 du code civil ;

Vu les dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce ;

Vu les dispositions de l’article 1310 du code civil ;

Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile ;

Vu le bail commercial du 1er mars 2016 en ses articles 6 et 7 ; Vu le rapport d’expertise rendu le 28 novembre 2019 ; Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats.

Juger que la demande de la S.C.I Courte Echelle tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la S.C.I SABERANCHAILLES constitue une demande nouvelle, et en conséquence, déclarer cette demande irrecevable en cause d’appel ;

Débouter la S.C.I Courte Echelle de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Confirmer le jugement contradictoire rendu en premier ressort par le tribunal judiciaire de Blois (RG n°23/00383) le 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner la S.C.I Courte Echelle à verser à la S.C.I Saberan-Chailles la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel ;

Ordonner que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 21] demande de :

Vu les articles 1719,1728, 1217 et 1219, 1310 du Code Civil

Vu le rapport d’expertise du 28 Novembre 2019

Débouter la SCI Courte Echelle de son appel ainsi que de toutes ses demandes, fins et prétentions

Débouter la MGA de son appel incident

Confirmer le jugement contradictoire rendu en premier ressort par le tribunal judiciaire de Blois le 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions sauf à l’infirmer en ce qui concerne la responsabilité de la SARL [B]

Juger que la SARL [B] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et partant condamner cette dernière à garantir le Syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Condamner la SARL [B] à verser au syndicat la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais liés à l’expertise et à la procédure de référé

y ajoutant

Condamner la SCI courte échelle à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel

Ordonner que les frais d’exécution forcés resteront à la charge du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L 111 ' 8 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la société [T] demande de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil et L124-3 du code des assurances,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites

Infirmer le jugement déféré du 12 octobre 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois en ce qu’il a jugé à l’égard de la SARL [T] :

« Sur les appels en garantie dirigées à l’encontre de la SARL [T] et de la SARL [B]

Dit que la responsabilité contractuelle de la SARL [T] est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41)

Condamne la SARL [T] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) des condamnations prononcées à son encontre,

Condamne la SARL [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à [Localité 21] (41) la somme de 2872,03 euros au titre du coût engendré par l’intervention d’EIFFAGE, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur les appels en garantie des SARL [B] et [T]

Rejette l’ensemble des appels en garantie formés par la SARL CHAVEAU et la SARL [T] »

Statuant de nouveau

Accueillir la SARL [T] en ses écritures, les disant bien fondées

A titre principal,

* Débouter du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] de son appel en garantie formulé à l’encontre de la société [T], et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

* Rejeter tout éventuel appel en garantie qui serait dirigé à l’encontre de la société [T],

A titre subsidiaire,

* Juger à la responsabilité encourue du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] pour défaut d’entretien manifeste des parties communes,

En tirant toute conséquence,

* Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], et son assureur à relever et garantir en tout ou partie la société [T] de toute condamnation prononcée à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire,

* Déclarer infondées des demandes formulées par les SCI Saberan-Chailles et Courte Echelle

En tirant toute conséquence,

* Débouter les SCI Saberan-Chailles et Courte Echelle de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

* Débouter les SCI Saberan-Chailles et Courte Echelle des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à Blois, ainsi que celles formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société [T],

* Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 4.000 euros au bénéfice de la société [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

* Déclarer infondée toute demande tendant à condamner la société [T] au paiement des frais d’expertise judiciaire

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2024, la société [B] demande de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1353 du code civil,

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile Vu l’article 1353 du code civil,

Il est demandé à la Cour d’Appel d’ORLEANS :

A titre principal :

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et toute autre partie, de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société [B], en l’absence de justification des préjudices allégués,

— CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

— REJETER toutes demandes tendant à condamner la société [B] au paiement des frais d’expertise judiciaire,

— CONDAMNER la partie succombante au paiement de la somme de 4.000 euros à la société [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appel incident notifié par voie électronique le 2 décembre 2024, la société Monceau générale assurances demande de :

Vu le Jugement du 12 octobre 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de Blois

Vu l’appel interjeté par la SCI Courte Echelle

Vu l’appel incident régularisé par les présentes écritures par la SA Monceau Générale Assurances

LE REFORMANT

Concernant les chefs de Jugement suivants

Vu le rapport d’expertise judiciaire

DIRE ET JUGER que la cause du sinistre réside dans la détérioration du système des eaux usées et que cette détérioration est elle-même imputable à un défaut d’entretien caractérisé

Vu les dispositions contractuelles

Et notamment l’article 3 des conventions spéciales du contrat d’assurance

DIRE ET JUGER que la SA MONCEAU GENERALE est recevable et bien fondée à refuser sa garantie au motif de la clause d’exclusion contractuellement prévue pour les dommages ayant pour origine un défaut d’entretien connu du souscripteur

Vu l’article L 113-1 alinéa 2 du Code des assurances

DIRE ET JUGER qu’en ne faisant procéder à aucun entretien régulier de l’installation d’évacuation des eaux usées et en ne s’assurant pas de la bonne exécution des travaux finalement commandés, le syndicat des copropriétaires a commis une faute dolosive au sens de l’alinéa 2 de l’article L 113-1 du Code des assurances

En conséquence et de plus fort

DIRE ET JUGER que la SA Monceau Générale Assurances était fondée à refuser sa garantie

METTRE la SA Monceau Générale Assurances hors de cause

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la SA MONCEAU GENERALE

ASSURANCES

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à payer à la SA Monceau Générale Assurances la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

LE CONFIRMANT

REJETER l’ensemble des appels en garantie formés par la SARL [B] et la SARL [T]

Y AJOUTANT

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à payer à la SA Monceau Générale Assurances la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC pour les frais exposés en cause d’appel

CONDAMNER la partie succombant aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025.

Pour l’exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE, LA COUR,

La résiliation du bail commercial liant la SCI Courte Échelle et la SCI Saberan-Chailles et l’arriéré locatif

La SCI Courte échelle poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à ses torts et demande que celle-ci soit prononcée aux torts exclusifs de la SCI Saberan-Chailles. Elle demande encore à être totalement dispensée du paiement du loyer. À l’appui, elle fait valoir que le bail qu’elle a conclu initialement avec M. [E] date du 1er mars 2016 ; que la SCI Saberan-Chailles a acquis le bien le 16 juin 2016 ; que les désordres sont survenus dès le mois de novembre 2016 ; qu’elle s’est donc trouvée dans l’incapacité de payer son loyer à cette date ; qu’une déclaration de dégâts des eaux a d’ailleurs été formulée le 11 janvier 2017 ; que ce n’est qu’en février 2017, soit quatre mois plus tard, que le syndic a entrepris une opération de pompage sur les lieux ; qu’en juillet 2018, des travaux ont été réalisés sur la façade empêchant tout accès au magasin Kayzerstone ; qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire, la cave n° 20 doit être considérée comme une partie commune'; qu’ un échafaudage a été mis en place sur la façade de début juillet 2018 à fin décembre 2018, les travaux de ravalement n’ayant pas permis l’accès du magasin Kayzerstone pendant toute cette période ; que la sous-location au profit de la société Kayzerstone était parfaitement connue du bailleur initial, M. [E] et antérieure à l’acquisition de la SCI Saberan-Chailles, l’agence Arthur Loyd de [Localité 21] ayant publié un encart de presse le 11 mai 2016 ; que d’ailleurs, la destination des locaux était contractuellement réservée à l’exploitation d’un fonds de commerce ; que la représentante de cet agence affirme avoir été présente lors de la signature du bail commercial et précise que celui-ci inclut une location exclusive pour la société Kayzerstone ; qu’elle est elle-même une société civile immobilière de sorte que le bail commercial censé aboutir à la délivrance d’un local destiné à la vente de vêtements n’aurait pu être exploité par elle-même en l’absence de cette sous-location ; que l’accord du bailleur peut intervenir de manière tacite ; qu’en l’espèce, le contrat de bail stipule expressément que le preneur ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage de commerce de vêtements ; que son activité immatriculée au registre du commerce est la location de terrains et d’autres biens immobiliers et non pas le commerce de gros ainsi que l’aurait été une enseigne de vêtements ; qu’au moment de son achat, la SCI Saberan-Chailles ne pouvait ignorer cette nécessité sauf à reprendre un bail commercial illicite en cours ; que le changement de propriétaire a eu lieu le 16 juin 2016, soit plus de trois mois après l’installation de la devanture ; que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur ; que n’agit pas de bonne foi un bailleur qui n’ignorait pas que l’état d’insalubrité des lieux rendait impossible l’exploitation ; qu’elle était bien fondée à opposer un non-paiement de son loyer et à tout le moins à exiger une baisse du montant de celui-ci ; qu’en effet, le bail inclut une cave privative ; qu’or, il existe un défaut de délivrance du bien tenant à la consistance du local du fait que cette cave n’est plus réputée comme partie privative mais partie commune ; que, par ailleurs, durant plusieurs années, le local a été parfaitement inexploitable en raison du sinistre survenu et de la nécessité de réaliser les travaux ; qu’elle est donc bien fondée à demander une dispense de loyer, à tout le moins une décote de son montant ; que la SCI Saberan-Chailles ne peut décemment exiger le paiement de l’ensemble des loyers impayés sur la période de novembre 2016 à mai 2020 alors que le magasin était inexploitable pendant plusieurs années ; que l’expert retient en outre qu’entre les mois de juillet 2018 et décembre 2018, la mise en place d’un échafaudage n’a pas permis l’accès du magasin pendant toute cette période, ajoutant que ce n’est pas uniquement pendant celle-ci que l’exploitation a été impossible ou en tout cas fortement contrariée ; qu’il en ressort que les lieux étaient inexploitables jusqu’en janvier 2019 ; que de plus la cave n° 20 censée permettre le stockage des marchandises s’est avérée impropre à sa destination en raison de son état et de son accès, comme l’a relevé l’expert judiciaire ; que c’est donc uniquement en raison de cette indisponibilité du local que la dette locative a été générée tandis qu’avant la survenue de l’incident de canalisation situé dans la cave aucun impayé n’était à déplorer ; que sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Saberan-Chailles n’est pas irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile ; qu’en effet, l’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux est une condition d’application du statut des baux commerciaux ; qu’à aucun moment la SCI Saberan-Chailles n’a eu une attitude d’apaisement et tente au contraire de lui imputer des torts, ce qui constitue une attitude particulièrement déloyale et de mauvaise foi ; que sa responsabilité contractuelle est donc engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil ; que ces éléments ont déjà été débattus en première instance où la résiliation du bail apparaissait comme un enjeu évidemment et ne saurait apparaître comme une demande nouvelle au motif qu’il serait demandé son prononcé aux torts exclusifs du bailleur ;

La SCI Saberan-Chailles invite la cour à déclarer irrecevable la demande de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs au fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle conclut à la confirmation du jugement. Elle expose qu’elle n’a appris la sous-location qu’à l’occasion de la procédure de référé ; que la SCI Courte échelle a décidé unilatéralement de stopper tout règlement de son loyer dès le mois de novembre 2016 de sorte que le locataire a manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à régler ces échéances aux termes convenus ; que si l’appelante entend faire valoir une dispense de loyer du 1er novembre 2016 jusqu’à la date de remise des clés intervenue le 5 février 2024, soit une dispense de loyer de près de huit années, elle ne rapportait pourtant pas la preuve, déjà en première instance, de l’impossibilité d’exploiter le local pour la période postérieure à 2019 et jusqu’au 12 octobre 2023, date du jugement ; que, de plus, elle ne le démontre pas plus à hauteur de cour ; qu’en effet, aucune nouvelle pièce probante n’est versée aux débats ; qu’elle n’a déclaré un sinistre que le 11 janvier 2017 ; que, de son côté, elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance ; que l’expert judiciaire n’avait pas à évoquer la qualification juridique de la cave ; que, de plus, il s’est trompé dans son analyse ; qu’en effet, le règlement de copropriété classe naturellement la cave n° 20 dans les parties privatives ; que la doctrine confirme que des canalisations communes peuvent parfaitement traverser des parties privatives, sans conférer à ces parties un caractère commun ; que la jurisprudence le confirme également ; que la SCI Courte échelle n’est pas plus fondée à invoquer une exception d’inexécution puisqu’elle ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité totale d’exploiter le local ; qu’aucune faute ne peut non plus être reprochée au bailleur dès lors qu’il n’est pas à l’origine des désordres et n’en est pas davantage responsable ; qu’en outre, le bail stipule que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d’agissements engageant la responsabilité de tiers ; que, partant, la réduction de loyer ne saurait s’étendre au-delà de la période pendant laquelle la chose louée ne permettait pas d’en faire un usage conforme à sa destination ; qu’au regard du rapport d’expertise, la seule période pendant laquelle la cave n’a pas été jugée conforme à son usage se limite de janvier à septembre 2017 ; que de même, celle-ci a-t-elle conservé les clés et ne justifie d’aucune diligence pour solliciter le paiement de son sous loyer illicite outre le fait que le sous-locataire a conservé ses stocks dans les locaux durant toute la période ;

Réponse de la cour

La recevabilité de la demande de la SCI Courte échelle de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 4 de ce même code dispose que l’objet du litige peut être modifié par les demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En première instance, la SCI Saberan-Chailles sollicitait la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Courte échelle. En appel, cette dernière demande la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Saberan-Chailles. Il s’agit donc d’une demande reconventionnelle dont le lien avec les prétentions originaires ne peut être contesté. La demande d’irrecevabilité de cette prétention sera donc rejetée.

La résiliation du bail et la demande de dispense intégrale de paiement du loyer

Aux termes de l’article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Selon l’article 1184 de ce même code, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce et donc antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, c’est aux termes d’exacts motifs adoptés par la cour que les premiers juges ont prononcé la résolution du bail aux torts du preneur, la SCI Courte échelle et qu’ils ont condamné cette dernière à payer la somme de 79'771,18 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de rappeler que le trouble de jouissance de la SCI Courte échelle a été mis en évidence au cours des opérations d’expertise. Cependant, si le locataire fait valoir que celui-ci a commencé en novembre 2016 pour perdurer à tout le moins jusqu’à la date du jugement déféré, il est démontré par les pièces produites aux débats que celui-ci a cessé en avril 2017 suite aux ordres d’intervention d’urgence du syndicat et à la suite de l’intervention de la société Eiffage en septembre 2017 qui a mis fin aux désordres dans l’attente que de travaux plus complets assurent sur le long terme la bonne évacuation des eaux usées.

La SCI Courte échelle produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaires de justice du 3 avril 2017 indiquant : « Mme [V] me déclare être contrainte de fermer sa boutique à compter de ce jour en raison des émanations d’odeurs nauséabondes dans sa boutique et qui ont imprégné l’ensemble des vêtements mis à la vente ». Cependant, ce même constat, tel que rapporté par l’expert judiciaire, enseigne également que la sous-locataire a refusé à cette même date l’entrée aux locaux de la société [T], chargée par le syndic, d’intervenir en urgence.

En outre, si elle se prévaut de ce que l’expert judiciaire a constaté que la mise en place d’un échafaudage sur la façade [Adresse 24] de début juillet 2018 à fin décembre 2018 de sorte que les travaux de ravalement sur la façade n’ont pas permis l’accès du magasin pendant toute cette période, une attestation de M.[N], produite par le syndic, indique que contacté au téléphone lors de la pose de l’échafaudage, le gérant de la SCI n’a pas cherché à négocier l’emplacement des poteaux afin de préserver au mieux l’exploitation du magasin.

Dans ces conditions, la SCI Courte échelle n’est pas fondée à solliciter une dispense totale de paiement du loyer, la période effective du trouble de jouissance ayant exactement été circonscrite par le tribunal de sorte que la diminution du loyer en résultant devait être fixée à la somme de 500 euros par mois durant six mois, soit d’avril à septembre 2017.

Par conséquent, le tribunal a exactement prononcé la résolution du bail aux torts du preneur, le trouble de jouissance ayant cessé par l’intervention de la société Eiffage en septembre 2017 de sorte que la SCI a gravement manquée à ses obligations en se dispensant à partir de cette date de régler les loyers qui étaient dus en contrepartie de la mise à disposition des locaux. Il est donc inopérant de faire valoir que la sous-location était licite.

Par ailleurs, la demande de résiliation aux torts exclusifs du bailleur n’est pas plus fondée. En effet, il n’est pas démontré que celui-ci ait manqué à son obligation de délivrance.

L’article 238 du code de procédure civile dispose que l’expert ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique. Il est dès lors inopérant que ce dernier ait pu qualifier la cave n° 20 de partie commune, alors que seules les canalisations présentes dans cette cave peuvent revêtir une telle qualification, le règlement de copropriété (article 5) rangeant au nombre des parties communes les canalisations de toute nature d’utilité commune. Or, aucune pièce soumise à l’appréciation de la cour n’est de nature à démontrer que la SCI Courte échelle est privée de l’usage et de la disposition de cette cave en elle-même.

Enfin, pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus, la SCI Courte Échelle n’est pas plus fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Courte échelle à payer la somme de 79'771,18 euros au titre de l’arriéré locatif et prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire ainsi qu’en ses dispositions subséquentes.

Le préjudice de la SCI Courte échelle et la garantie du syndicat des copropriétaires

La SCI Courte échelle poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation par le syndicat des copropriétaires de son préjudice économique et de son préjudice moral. À l’appui, elle fait valoir que le dommage subi par la cave n° 20, partie commune, engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que si cette qualification de la cave elle-même n’était pas retenue, comme l’indique lui-même le syndicat des copropriétaires, les canalisations constituent en tout état de cause des parties communes ; que le défaut d’entretien est établi par le rapport d’expertise ; qu’il a causé la présence d’odeurs nauséabondes rendant inexploitables les lieux ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que toutefois, il conviendra d’en tirer toutes conséquences vis-à-vis de la locataire lésée ; que le syndic lui-même a commis une négligence fautive ; qu’en effet, il a été sollicité à plusieurs reprises pour remédier aux désordres dès novembre 2016 ; que ce n’est toutefois qu’en 2017 qu’il a entrepris des travaux ; qu’il a donc engagé sa responsabilité et a fortiori celle du syndicat des copropriétaires ; que son préjudice économique est établi par le rapport d’expertise qui a constaté l’imprégnation des odeurs émanant des colonnes [Localité 23]/EV sur les vêtements interdisant toute vente depuis janvier 2017, ce qui a mis un coup d’arrêt aux activités de la société Kayserstone qui n’a donc pas pu lui régler ses loyers qui représentent une somme de 75'444,60 euros au 28 octobre 2022, à parfaire au jour de la décision ; qu’elle a exposé des coûts de rénovation pour 18'288 euros, lesquels se sont avérés inutiles, les locaux n’ayant pu être exploités ; que de plus ces travaux ont été dégradés du fait des interventions nécessitées par le sinistre de la cave n° 20 ; qu’elle a dû également faire face à des dépenses d’énergie et subi une gêne ; qu’en définitive, elle s’est trouvée dans une situation d’incapacité économique intenable sur plusieurs années.

Subsidiairement, elle demande la garantie du syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. À l’appui, elle fait valoir que la responsabilité de ce dernier est engagée dans les termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires dans les parties communes ; qu’initialement décrite comme une cave privative, la cave n° 20 inclue dans le bail commercial s’avère être une partie commune ; qu’elle se doit d’être accessible aux copropriétaires dès lors qu’elle abrite des canalisations et colonnes affectées à l’usage de l’immeuble et de la copropriété ; qu’il semblerait même impossible qu’elle ait pu convenir d’un usage privatif a posteriori sur accord des copropriétaires, la cave constituant le seul moyen d’accès aux canalisations ; que, comme le rappelle à juste titre le syndicat des copropriétaires, quand bien même la cave serait privative, les canalisations constituent elles des parties communes ; que, dès lors que les dommages sont afférents au défaut d’entretien des canalisations et non à la cave en elle-même, celles-ci relèvent bien de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; que de plus, dès novembre 2016, celui-ci a pu être informé d’odeurs nauséabondes rendant inexploitables les lieux loués, ce qui constitue d’ores et déjà un dommage nécessitant des diligences immédiates alors qu’il a attendu la survenue du dégât des eaux qui ne serait pas intervenu s’il avait entrepris des diligences auparavant ; que de ce fait le syndic a lui-même commis une négligence fautive'; qu’il s''en induit également un important préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 21] conclut à la confirmation du jugement de ce chef. Il expose que 10 janvier 2017, le syndic a reçu un appel de la société Kayserstone se plaignant des odeurs et a fait de suite intervenir une entreprise afin de vider le collecteur d’eaux usées, situé dans la cave privative n° 20 dépendant des lieux loués ; que les opérations de pompage interviendront donc le 10 janvier 2017, le 20 mars 2017 et enfin le 3 avril 2017 jusqu’à ce que la gérante du magasin Kayserstone décide d’interdire l’entrée des ouvriers au magasin ; que ces derniers n’ont donc pas pu terminer leurs opérations de pompage ; qu’ainsi, aucune négligence de la part du syndic ne peut être établie ; que dès lors la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas engagée, ceci d’autant qu’il avait signé avec la société [T] un contrat de réfection de toutes les canalisations d’eaux usées de l’immeuble jusqu’au collecteur du tout à l’égout, les travaux ayant été intégralement payés par tous les copropriétaires ; que, conformément à l’article 238 du code de procédure civile, l’expert judiciaire a outrepassé sa mission en qualifiant la cave n° 20 de partie commune ; que, par conséquent, le règlement de copropriété mentionnant cette cave comme une partie privative, il n’y a pas à modifier cette qualification pour faire désormais de la cave une partie commune ; que, le seul fait que les canalisations communes passent dans cette partie privative ne suffit pas à lui conférer le caractère de partie commune ; qu’il est par ailleurs parfaitement établi que l’exploitation du magasin pouvait reprendre à compter d’octobre 2017, date de réalisation des travaux par Eiffage ; que la SCI Courte échelle ne rapporte absolument pas la preuve de l’impossibilité d’exploiter le local de janvier 2019 à octobre 2023 ; qu’elle ne démontre pas plus avoir été empêchée d’exploiter depuis octobre 2017 ; qu’enfin, la SCI Courte échelle a conservé les clés, ce qui a rendu l’exécution des travaux difficile et a causé du retard ; qu’en outre, la société Kayserstone, supposée ne plus exploiter depuis novembre 2016, ne s’est plus manifestée après avril 2017 ; que, toutefois elle a adressé au syndic de copropriété une convocation pour une expertise amiable le 27 décembre 2021, liée à un prétendu dégât des eaux ; que, dans cette convocation, elle faisait état d’un préjudice économique lié aux vêtements entreposés dans le magasin pour 166'000 euros tandis que la SCI Courte échelle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser 30'000 euros au titre de la gêne occasionnée ; que, néanmoins, l’ensemble des pièces communiquées et le rapport d’expertise démontrent que celle-ci s’est montrée très absente et faisant preuve d’une réelle inertie vis-à-vis de sa sous-locataire de sorte que ce préjudice est totalement virtuel et ne saurait être indemnisé ; qu’en effet, elle ne justifie d’aucune impossibilité d’exploiter à compter d’octobre 2017 alors qu’à partir de cette date plus aucune odeur pestilentielle ni aucun désordre ne pouvait survenir et n’est survenu d’ailleurs ; qu’en ce qui concerne son préjudice moral, celui-ci n’est aucunement justifié outre le fait qu’aucune condamnation solidaire ne saurait intervenir avec la SCI Saberan-Chailles en l’absence de toute relation contractuelle du syndicat des copropriétaires avec cette dernière ; que la SCI Courte échelle ne s’est d’ailleurs jamais manifestée et n’a jamais justifié avoir tenté une quelconque exécution sur sa sous-locataire ; que, dès lors, le préjudice allégué n’est que le fait de son inertie et de leurs accords initiaux ;

Réponse de la cour

C’est aux termes d’exacts motifs adoptés par la cour que le tribunal a débouté la SCI Courte échelle tant de ses demandes d’indemnisation d’un préjudice économique et moral que de condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’arriéré locatif.

Il suffit de rappeler qu’à compter de l’intervention d’Eiffage en octobre 2017, il a été remédié provisoirement aux désordres ; qu’aucun élément du dossier ne justifie de la persistance du trouble de jouissance à compter de cette date ; que la seule décision de la gérante de la société Kayserstone de fermer la boutique à compter du mois d’avril 2017, comme elle le déclarait au commissaire de justice le 3 avril 2017, n’est pas de nature à démontrer le préjudice d’exploitation de la SCI Courte échelle alors que dans le même temps, il est établi que cette dernière a interdit l’accès aux locaux aux ouvriers chargés par le syndic des opérations de pompage'; qu’il n’est pas justifié que le syndic ait été alerté dès novembre 2016.

Les extraits de comptes bancaires de la SCI Courte échelle ne sont pas plus de nature à démontrer ce préjudice au motif que l’on n’y retrouverait aucun encaissement de loyer. En effet, d’une part ces extraits de compte ne sont pas contemporains de la période litigieuse et d’autre part, alors qu’elle ne justifie pas de la persistance du trouble de jouissance, SCI Courte échelle ne fait état d’aucune démarche à l’égard de sa sous-locataire aux fins d’obtenir que celle-ci reprenne l’exploitation du magasin. Il s’en déduit que, à supposer que les travaux de rénovation se soient révélés inutiles, la SCI Courte échelle ne le doit qu’à sa propre inertie et non à celle du syndic.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ces chefs.

La responsabilité de la société [T]

La société [T] a formé appel incident de la disposition du jugement qui l’a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 21] des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier. À l’appui, elle fait valoir qu’aucune preuve d’un manquement contractuel n’est rapportée ; qu’en effet, elle n’a pas été appelée aux opérations d’expertise ; que le rapport lui est donc inopposable et n’est corroboré d’aucun élément de preuve extérieur ; que, si elle s’est engagée à la réfection complète de toutes les colonnes d’évacuation des eaux usées, eaux vannes de l’immeuble en 2012, cet engagement doit s’apprécier à la lumière du CCTP qui délimite le lot au « remplacement canalisations : parties communes'»'; que, pour elle, non juriste, le lot n° 20 litigieux est constitutif d’une partie privative et figure comme tel dans le règlement de copropriété ainsi que dans l’acte de vente entre M. [E] et la SCI Saberan-Chailles ; qu’ainsi, l’étendue des travaux est contractuellement sujette à discussion, sans que l’expertise judiciaire n’y apporte d’éclairage puisqu’elle n’a pas été invitée à y participer ; qu’il s’en déduit que ce lot ne faisait pas partie de la prestation confiée ; que, dans le cas contraire, nul doute que la société [B], ès qualité de maître d''uvre, n’aurait pas manqué de le soulever ; que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’inaccessibilité de la cave était irrésistible ; qu’en effet, le rapport d’expertise constate que la cave était entravée dans son accessibilité à raison de son fort encombrement, d’un seul accès, très étroit depuis le magasin constitué par une unique trappe de 40 cm depuis le magasin et un accès à la cave n° 20 située sous le magasin, inaccessible par les communs car muré ; que l’expert a d’ailleurs conclu que la cave était impropre à sa destination en raison de l’inaccessibilité depuis les communs et des désordres l’affectant ; qu’en outre, les travaux ont été réceptionnés sans réserve ; qu’en effet, il ressort de la jurisprudence que les défauts de conformité contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserve ; que ses factures, validées par le maître d''uvre mentionnent que : « nos travaux ont consisté à la réfection complète de toutes les colonnes d’eaux usées situées dans l’immeuble au [Adresse 13] jusqu’au dernier niveau donnant sur la [Adresse 25] » ; qu’or, la mauvaise exécution desdits travaux n’a appelé aucune observation ou réaction ni du maître de l’ouvrage ni du maître d''uvre ; que de plus, le syndicat des copropriétaires est responsable du total défaut d’entretien ; que c’est cette carence qui est à l’origine des désordres allégués ; qu’ainsi, le jugement n’a pas tiré les conséquences de ses constatations en ce qu’il a retenu engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires tout en faisant peser au final sa responsabilité exclusivement sur elle-même ; qu’à titre subsidiaire, la responsabilité doit être partagée avec le syndicat des copropriétaires et son assureur pour tenir compte des manquements du syndicat ; qu’elle devra dès lors, être également garantie par ce dernier.

À titre encore plus subsidiaire, elle soutient que les demandes indemnitaires de la SCI Saberan-Chailles et de la SCI Courte Échelle ne sont pas justifiées ; que le chiffrage de la réfection des travaux par l’expert judiciaire ne repose sur aucun élément de justification économique.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 21] conclut à la confirmation du jugement. Il expose qu’il avait signé avec la société [T] un contrat de réfection de toutes les canalisations d’eaux usées de l’immeuble jusqu’au collecteur du tout à l’égout dès 2012 ; que les travaux ont été intégralement payés par tous les copropriétaires ; que c’est à l’occasion de l’expertise judiciaire qu’il a pu être constaté que la société [T] avait stoppé les travaux commandés avant la cave n° 20 et n’avait pas terminé le remplacement des canalisations d’eaux usées de l’entrée de la cave n° 20 jusqu’à raccordement sur le collecteur d’eaux usées situé dans la [Adresse 25] alors même que la facture atteste que ces travaux ont été réalisés « jusqu’au dernier niveau donnant sur la [Adresse 25] ; qu’ainsi, la société [T] a manqué à ses obligations contractuelles, l’expertise judiciaire ayant montré qu’elle n’avait pas exécuté l’intégralité du chantier pour lequel elle avait été missionnée.

La SCI Saberan-Chailles n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Si la société [T] soutient que le syndicat des copropriétaires est responsable du total défaut d’entretien, celui-ci a précisément fait appel à elle pour procéder à la réfection complète des canalisations [Localité 23] et EP de l’immeuble situé [Adresse 18] à [Localité 21].

C’est donc sans fondement que la société [T] invoque le défaut d’entretien retenu en première instance à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour s’exonérer de sa propre responsabilité dont les conditions de mise en 'uvre seront examinées ci après.

Il convient donc de déterminer si celles-ci sont réunies.

En application de l’article 1147 du Code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, par contrat du 23 janvier 2012, le syndic de l’immeuble du [Adresse 16] à [Localité 21] a confié à la société [T] le lot plomberie suivant devis de l’entreprise du 17 janvier 2012 dans les conditions définies au marché et suivant la norme NF 03 001 que cette société s’est engagée à exécuter sans réserve et ce « après avoir pris connaissance du dossier de consultation relatif aux travaux de restauration de la couverture et des lucarnes et réfection des canalisations [Localité 23] et EP de l’immeuble situé [Adresse 18] à [Localité 21]'».

La facture du 20 décembre 2013 de la société [T] indique que : « nos travaux ont consisté à la réfection complète de toutes les colonnes d’eaux usées situées dans l’immeuble aux [Adresse 14] jusqu’au dernier niveau donnant sur la [Adresse 25], ainsi que la suppression de tous les piquages dans les descentes EP et la création de nouvelles canalisations en façade de section appropriée.

Ainsi, cette facture ne mentionne aucune réserve relative à la cave n° 20. Comme l’a justement relevé le tribunal, la ligne « évacuation des tubes en fibrociment par une entreprise agréée estimation car nous n’avons pas pu accéder dans tout l’immeuble » ne peut permettre de retenir que l’entreprise n’a pas pu accéder à ladite cave, le chiffrage de l’évacuation des tubes en fibrociment ne pouvant qu’être estimé, faute d’avoir pu accéder à tout l’immeuble.

Ainsi, en l’absence de tout élément de nature à attirer l’attention du maître de l’ouvrage et du maître d''uvre, c’est sans fondement que la société [T] soutient que les travaux ont été réceptionnés sans réserve. Il se déduit nécessairement de ces circonstances que cette inexécution partielle n’était pas apparente lors de la réception.

Outre le fait que la société [T] ne produit pas le CCTP qu’elle invoque, l’article 5 du règlement de copropriété stipule que les parties communes comprennent notamment les canalisations. Il appartenait donc à la société [T] de procéder également à la réfection de la colonne d’eau usée située dans la cave n° 20 quand bien même celle-ci constitue pour sa part un lot privatif.

La société [T] n’est pas fondée à invoquer l’inaccessibilité de cette cave alors que, s’étant contractuellement engagée à la réfection complète de ces canalisations, il lui appartenait d’attirer de manière formelle et effective l’attention du maître de l’ouvrage et du maître d''uvre sur une quelconque impossibilité d’exécuter son engagement contractuel sur cette partie de l’immeuble du [Adresse 16] à [Localité 21]. Or, force est de constater qu’elle ne justifie d’aucune diligence de cette nature.

La société [T] a donc manqué à son obligation de résultat et n’est pas fondée à se prévaloir d’une quelconque force majeure.

Les désordres ayant précisément pour origine les canalisations situées dans la cave n° 20, c’est également de manière infondée que la société [T] prétend subsidiairement à une réduction de la garantie due du fait de cette inexécution contractuelle au syndicat des copropriétaires.

Enfin, si certes le tribunal a chiffré les désordres au vu d’un rapport d’expertise qui ne lui est pas opposable, force est de constater que la société [T] ne produit aucun contre devis qui permettrait d’apprécier, le cas échéant, que les travaux de reprise ont mal été évalués.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

La responsabilité de la société [B]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 21] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de ses demandes dirigées contre la société [B]. À l’appui, il fait valoir qu’il a validé l’intervention d’un maître d''uvre devant s’assurer de la bonne exécution des travaux ; que cependant, la société [B] ne s’est pas assurée du changement de toutes les canalisations d’eaux usées jusqu’au collecteur du tout à l’égout ; que, néanmoins, aucune réserve ne figurera dans le procès-verbal de réception des travaux qui seront intégralement payés'; qu’or, si la société [B] avait vérifié la complète exécution du chantier, les dommages pour lesquels le syndicat des copropriétaires est poursuivi ne se seraient jamais produits'; que si le tribunal a retenu que la preuve de la faute de la société [B] ne saurait résulter du seul fait de la mention sur la facture de la société [T] de l’absence d’exécution de l’intégralité des travaux, l’expertise judiciaire a bien démontré que les travaux n’avaient pas été exécutés complètement alors que la société [B] validait les factures présentées par la société [T] en y apposant son tampon et sa signature « vu et vérifié » ; que, ce faisant, elle confirmait que les travaux commandés étaient correctement exécutés ; que l’expertise judiciaire démontre que les canalisations n’ont pas été changées à partir de la cave n° 20 ; que les anciennes canalisations en fibrociment n’ont pas été évacuées et que le raccordement au collecteur d’eaux usées n’a pas été réalisé ; que la société [B] a donc manqué à son obligation en ne vérifiant pas l’exécution intégrale du chantier alors que la mention portée sur la facture suivant laquelle la société [T] n’avait pu accéder à tout l’immeuble aurait dû l’alerter.

La société [B] conclut à la confirmation du jugement. Elle expose que le syndicat des copropriétaires, pour demander sa condamnation, ne se fonde que sur le rapport d’expertise judiciaire ; que, toutefois, elle n’a pas été appelée aux opérations d’expertise ; que ce rapport lui est donc inopposable ; que s’il a été soumis à la libre discussion des parties, il n’est corroboré par aucun autre élément ; qu’en tout état de cause, au fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat des copropriétaires relative au défaut d’entretien des colonnes litigieuses et à l’inaccessibilité de la cave lui est exclusive ; qu’en effet, l’expert judiciaire a constaté que les colonnes verticales d’évacuation [Localité 23]/EV n’avaient jamais fait l’objet d’entretien ; qu’il a également constaté que l’accès à la cave litigieuse était entravé par son encombrement, un passage très étroit depuis le magasin et un passage muré dans le couloir d’accès aux caves ; que le défaut d’entretien est acté ; que les travaux de réfection n’ont manifestement pu être réalisés dans la cave litigieuse car l’entreprise n’a pas été en mesure de pouvoir y accéder ; que l’inaction fautive du syndicat des copropriétaires est ainsi caractérisée et à l’origine des désordres tandis que, contrairement à ce qu’il soutient il a été avisé dans la facture n° 13-518 du 20 décembre 2013 que la société [T] n’avait pu accéder à tout l’immeuble.

Réponse de la cour

C’est aux termes d’exacts motifs adoptés par la cour que le tribunal a rejeté l’action récursoire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société [B].

Il y a lieu de rappeler que le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder uniquement sur le rapport d’expertise judiciaire ; qu’en effet, la société [B] n’a pas été appelée aux opérations d’expertise ; que ce rapport lui est donc inopposable ; que si toutefois, le juge ne peut refuser de l’examiner, il ne peut être pris en considération que s’il est corroboré par des éléments extérieurs ; que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la société [B] avait pour mission contractuelle de vérifier les factures et qu’il résulte de la facture n° 13-518 du 20 décembre 2013 de la société [T] que celle-ci n’a pu accéder à toute l’immeuble, comme l’a justement observé le tribunal, cette mention n’est pas portée à côté de l’intitulé général des travaux effectués mais au titre d’une des lignes de la facture relative à l’évacuation des tubes en fibrociment. Il en a donc justement déduit que cette mention se rapportait donc à cette seule opération et non au remplacement proprement dit des canalisations.

Il s’en infère que cette mention n’était pas plus de nature à attirer l’attention du maître d''uvre sur le fait que la société [T] n’avait pu remplacer l’ensemble des canalisations.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

La garantie de la société Monceau générale assurances

La société Monceau générale assurances poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a refusé de la mettre hors de cause et a dit qu’elle devait sa garantie au syndicat des copropriétaires. À l’appui, elle fait valoir que c’est à tort que le tribunal a retenu que la clause d’exclusion de garantie ne pouvait être opposée et que la faute intentionnelle et dolosive de l’assuré au sens de l’article L 113-1 du code des assurances n’était pas démontrée ; qu’il résulte des dispositions contractuelles que sont exclues de la garantie les dommages ayant pour cause la vétusté et le défaut d’entretien ; qu’en effet, le défaut d’entretien persistant est caractérisé et vient supprimer le caractère aléatoire qui doit présider au contrat d’assurance ; qu’elle n’est en aucun cas l’assureur responsabilité civile du syndic professionnel, ce qui doit faire l’objet d’un contrat d’assurance spécifique ; que la responsabilité civile du syndic professionnel est au contraire précisément exclue de la police souscrite ; que les détériorations objectivées par l’expertise judiciaire résultent de manière directe et incontestable de l’absence totale d’entretien des canalisations depuis de très nombreuses années ; que la notion de vétusté n’est ainsi pas contestable et n’est d’ailleurs pas réellement contestée ; que, contrairement à ce qu’a décidé le tribunal, le syndicat des copropriétaires était parfaitement informé de l’absence de réalisation d’une partie des travaux confiés à la société [T] ; que de plus, il ne pouvait ignorer les obligations qui étaient les siennes en matière de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes ; que le syndicat des copropriétaires se garde bien de s’expliquer sur le défaut d’entretien antérieur perdurant depuis de nombreuses années et sur son absence de réaction après réception desdits travaux ; que le fait qu’il n’ait pas été informé de l’absence de réalisation d’une partie des travaux est sans incidence dès lors qu’il lui appartenait de tout mettre en 'uvre pour veiller à la bonne exécution des travaux commandés ; qu’au contraire la facture du 20 décembre 2013 montre que la société [T] n’a pu accéder à tout l’immeuble ; que la restriction soulevée par le jugement est difficile à comprendre puisque les différentes prestations permettant d’aboutir à la réfection des colonnes d’eaux usées sont interdépendantes ; que le rapport d’expertise montre au contraire que la société [T] ne pouvait accéder à cette partie de l’immeuble ; que le syndicat des copropriétaires avait parfaitement connaissance de ces difficultés d’accès ; qu’il lui appartenait de prendre les dispositions nécessaires pour permettre l’accès aux entreprises ; que, par ailleurs, en ne faisant procéder à aucun entretien régulier et en ne s’assurant pas de la bonne exécution des travaux de réfection tardivement commandés, le syndicat des copropriétaires a commis une faute dolosive au sens de l’alinéa 2 de l’article L 113-1 du code des assurances dès lors qu’il ne pouvait ignorer le caractère inéluctable des conséquences dommageables résultant de ses abstentions successives.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 21] conclut à la confirmation du jugement. Il expose qu’il a confié à la société [T] la réfection de tout le réseau d’eaux usées avec raccordement jusqu’au tout à l’égout ; que cette dernière n’a pas exécuté l’intégralité de sa mission et a stoppé les travaux avant la cave n° 20 et cela sans en informer le syndic ; que le contrat signé avec la société [T] date de janvier 2012 ; que les travaux ont été exécutés en 2012 et 2013 et terminés en décembre 2013 ; que le désordre dû à une canalisation perforée et fuyante s’est réalisé en janvier 2017 ; qu’il est évident que si la société [T] avait exécuté l’intégralité de sa mission, le sinistre ne se serait pas produit ; que dès lors, il ne saurait être responsable de l’inexécution de la société [T] alors qu’il a intégralement commandé et payé les travaux et fait intervenir un maître d''uvre devant s’assurer de la bonne exécution des travaux ; qu’ainsi, la garantie stipulée au contrat d’assurance lui est due.

Réponse de la cour

C’est aux termes d’exacts motifs adoptés par la cour que le tribunal a jugé que la garantie de la société Monceau générale Assurances était due. En effet, l’article 3 des conditions particulières stipule que le risque de dégâts des eaux est assuré sauf pour le cas où il résulterait d’un défaut d’entretien ou de réparation incombant et connu du souscripteur, les deux conditions étant cumulatives.

Or, il résulte des motifs ci-dessus exposés qu’alors qu’il avait mandaté une entreprise pour procéder à la réfection complète des canalisations dès 2012 et que le sinistre ne s’est produit qu’en janvier 2017, le syndicat des copropriétaires n’a pas été informé que la société [T] avait stoppé ses prestations avant la cave n° 20. Dans de telles conditions, il ne saurait davantage lui être reproché une faute dolosive au sens de l’article L 113-1 du code des assurances.

Il est en outre inopérant de soutenir que le contrat d’assurance n’a pas vocation à garantir le syndic professionnel, ce dernier n’ayant pas été appelé en la cause.

Il convient également de se reporter aux motifs ci-dessus exposés s’agissant de l’absence de diligence de la société [T] pour informer son mandant de l’impossibilité d’accéder aux locaux litigieux.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ses dispositions relatives à l’application du contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires.

Les dispositions accessoires

Le sens du présent arrêt conclu à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En leur qualité de parties perdantes, la SCI Courte échelle, la société [T] et la société Monceau Générale assurances supporteront les dépens d’appel et seront donc déboutées de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Courte échelle versera à la SCI Saberan-Chailles une indemnité supplémentaire de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires qui sera donc débouté de sa demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Rejette la demande de la SCI Saberan-Chailles tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la SCI Courte échelle de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Saberan-Chailles,

Confirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement rendu le 12 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Blois,

Et, y ajoutant,

Condamne la SCI Courte échelle, la société [T] et la société Monceau Générale assurances aux dépens d’appel,

Les déboute de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Courte échelle à payer à la SCI Saberan-Chailles la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à [Localité 21] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT