Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MAI 2016

(n° , 06 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/07475

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 12/17889

APPELANTS

Monsieur Y X

49 G A B

XXX

SARL IMPALA prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Créteil sous le XXX

13 G des Champs Corbily

XXX

Représentés par M^e Ariel FERTOUKH de la SELEURL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau de PARIS, toque : J079

INTIMÉE

J DE LA G A B prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 087 993

49, G A B

XXX

Représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Anaïs CRUZ, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signtaire.

********

Suivant acte sous seing privé du 17 septembre 1979, la société de la G A B (J) a renouvelé le bail commercial consenti à la société Laverie A B, aux droits de laquelle est venue à compter du 17 mars 2003 la société Impala (SARL), sur divers locaux dont deux boutiques à usage de 'blanchisserie automatique, teinturerie, coiffeur, mercerie, papeterie, couleurs, vernis, bazar', situés 49, G A B à XXX, pour une durée de neuf années à effet du 1^er octobre 1978.

Suivant acte sous seing privé du 21 janvier 2010, la société Impala a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux à M. Y X.

Elle a ensuite assigné, suivant acte d’huissier de justice du 11 mai 2010, la société bailleresse en restitution de sommes qu’elle avait réglé au titre des charges en faisant valoir que le bail commercial qui lie les parties ne prévoit pas de charges de copropriété imputables au preneur.

Le 17 janvier 2011, la société bailleresse a fait délivrer à M. Y X un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour la somme de 6.981,37 euros en principal au titre d’une dette locative arrêtée au 13 janvier 2011 ; elle l’a ensuite assigné, suivant acte d’huissier de justice du 15 mars 2011, devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir constater ou prononcer la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des charges à hauteur de la somme de 6.981,37 euros, arrêtée au 4 novembre 2010 inclus.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 6 février 2012.

Par jugement contradictoire du 21 janvier 2014 le tribunal de grande instance de Paris, a :

— dit que la société Impala puis M. Y X sont contractuellement redevables des charges de fonctionnement de copropriété au prorata de leur quote-part,

— dit que les conditions sont réunies pour que la J de la G A B soit en droit de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail renouvelé du 17 septembre 1979,

— dit toutefois que M. Y X pourra régler l’intégralité des causes réellement dues du commandement du 17 janvier 2011 dans le délai de grâce accordé jusqu’à la date du jugement,

— dit que durant les délais accordés, la clause résolutoire sera suspendue,

— constaté que durant les délais accordés, les sommes réellement dues de la sommation du 17 janvier 2011 ont été apurées,

— dit que dès lors, la clause résolutoire actionnée par la J de la G A B est censée n’avoir jamais joué,

— débouté la J de la G A B de son action en résiliation judiciaire du bail renouvelé du 17 septembre 1979,

— condamné M. Y X à payer à la J de la G A B la somme de 790 euros au titre du solde de tout compte arrêté au 1^er avril 2013,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société Impala et M. Y X aux dépens.

M. Y X et la société Impala ont relevé appel de ce jugement le 3 avril 2014 ; par dernières conclusions signifiées le 27 janvier 2016, les appelants demandent à cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1376 et suivants du code civil, L.145-1 et suivants du code de commerce, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de charges et, statuant à nouveau, de :

— dire qu’aucune charge de copropriété n’est due au titre du local en cause,

— juger la J de la G A B irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes,

— la condamner à payer à la société Impala la somme de 7.122,25 euros au titre des charges indument perçues pour la période allant de 2003 au 1^er mars 2010, augmentée de 741,18 euros au titre de frais divers,

— la condamner à payer à M. Y X la somme de 5.625,51 euros au titre du remboursement des charges pour la période du 2^e trimestre 2010 au 3^e trimestre 2015,

— dire que toutes les condamnations seront assorties des intérêts aux taux légal à compter de l’assignation et que les intérêts produiront eux-mêmes intérêts par application de l’article 1154 du code civil,

— condamner la J de la G A Tarrasse au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La société de la G A B (J), intimée, par dernières conclusions signifiées le 2 février 2016, demande à la cour, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, 1134, 1147, 1184 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Impala et M. X au paiement des charges,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Impala et de M. X,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties,

— condamner M. X au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel de 1.000 euros à compter du prononcé de l’arrêt jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

— ordonner l’expulsion de M. X et de tous les occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la cour de désigner ou dans tel lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de l’expulsé et ce, en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations et plus généralement de toutes sommes qui pourraient être dues,

— condamner la société Impala et M. X au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Impala et M. X au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction en application de l’article 699 du même code.

SUR CE :

Les appelants maintiennent en cause d’appel que les sommes qui leur sont réclamées au titre des charges correspondent pour partie à une période antérieure à la prise de possession des locaux par la société Impala et qu’en toute hypothèse, elles ne sont pas dues, car les charges de copropriété incombent au preneur et ne sont pas imputables au preneur aux termes du bail ;

Ils observent à titre liminaire que la société bailleresse a manqué à la loyauté qui doit présider au débat judiciaire en modifiant à plusieurs reprises le fondement de ses prétentions ce qui justifie de les déclarer irrecevables ;

Ils rappellent, sur le fond, que c’est le contrat de bail qui fait la loi des parties en matière de charges récupérables et, lorsque les charges ne sont pas prévues par le contrat, l’obligation du locataire se limite au paiement du loyer, le bailleur ne pouvant réclamer aucune autre somme que celle prévue au contrat ; ils soulignent à cet égard que le contrat de renouvellement de bail du 17 septembre 1979 conserve le terme de 'prestations’ et que les parties n’auraient pas manqué d’utiliser le terme de 'charges', introduit dans la législation depuis la loi du 10 juillet 1965, s’il s’agissait de faire référence aux charges de copropriété récupérables sur le preneur ; ils ajoutent enfin que, par application des dispositions de l’article 1162 du code civil, les clauses du bail doivent être interprétées en faveur du preneur ;

Force est toutefois de relever que la société bailleresse, en première instance comme en cause d’appel, fonde ses demandes sur l’article du bail intitulé 'Loyer’ et aucune contradiction n’est observée dans les moyens développés au soutien de ses prétentions de nature à préjudicier à la défense de la partie adverse ;

Aux termes du bail en date du 17 septembre 1979, conclu entre les parties en renouvellement d’un bail initial en date du 13 février 1970, le preneur, ainsi qu’il est stipulé sous l’article intitulé 'Loyer', 'devra acquitter, outre le montant du loyer, sa contribution aux prestations et taxes au prorata de son loyer, y compris la totalité de la taxe additionnelle’ ;

Il s’infère manifestement de ces stipulations contractuelles que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’obligation du preneur ne se limite pas au paiement du loyer seul, le bail lui faisant expressément supporter en sus du loyer, une 'contribution aux prestations et taxes au prorata de son loyer, y compris la totalité de la taxe additionnelle’ ; c’est vainement, en outre, que les appelants invoquent l’article 1162 du code civil pour prétendre, par une dénaturation des termes du bail, que le preneur ne serait tenu que du paiement du loyer à l’exclusion de toute autre contribution aux 'prestations’ servies par le bailleur ;

Contrairement encore à ce que soutiennent les appelants, les 'prestations et taxes’ visées à l’article 'Loyer', se distinguent, sans confusion possible, des 'charges de Ville et de Police, présentes ou à venir, dont les locataires sont ordinairement tenus', lesquelles sont mentionnées au paragraphe 6° de l’article 'Charges et Conditions’ du bail, et que le preneur doit acquitter, de même que 'ses contributions personnelles mobilières et de patentes', ainsi qu’il est dit aux termes de l’article précité du bail ; le preneur est ainsi tenu des 'prestations’ de l’article 'Loyer’ du bail ainsi que des 'charges de Ville et de Police’ de l’article 'Charges et Conditions’ du bail ;

En l’état des stipulations contractuelles, c’est avec raison que le tribunal, suivant la société bailleresse, a retenu que les 'prestations’ visées à l’article 'Loyer’ du bail recouvraient, sans ambiguïté quant à la commune intention des parties, les charges de copropriété récupérables auprès du preneur dites charges locatives ;

Il doit être en effet observé que le terme de 'prestations’ est celui utilisé à l’article 38 de la loi du 1^er septembre 1948 dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du bail initial, le 13 février 1970 ; l’article 38 disposait en effet que 'A dater du 1^er janvier 1949, le propriétaire sera fondé de plein droit à obtenir de ses locataires ou occupants, en sus du loyer principal, le remboursement sur justification des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles énumérées ci-après (…) et comptait au nombre de ces prestations 'les frais de pose, de dépose et d’entretien des tapis, fournitures à l’entretien de propreté des parties communes de l’immeuble, consommation de l’électricité et du gaz nécessitée par l’éclairage des parties communes de l’immeuble ainsi que la location des compteurs, remboursement des dépenses afférentes au chauffage des parties communes de l’immeuble à l’exception de celles nécessitées par les grosses réparations, dépenses de force motrice des ascenseurs et monte-charges et leurs frais d’entretien à l’exception de celles nécessitées par les grosses réparations, frais de vidange, frais d’abonnement du poste téléphonique de l’immeuble’ ;

Et que le terme de 'prestations’ a été remplacé par celui de 'charges locatives’ par la loi du 6 juillet 1989 modifiant l’article 38 de la loi du 1^er septembre 1948, désormais ainsi rédigé : 'Les locataires ou occupants sont tenus en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article’ ;

Les parties ont ainsi entendu faire supporter par le preneur les charges de copropriété récupérables, dites charges locatives, qui correspondent à un service rendu au preneur dès lors qu’elles sont afférentes à des équipements communs et à des parties communes de l’immeuble dont il profite directement et qui constituent une 'prestation’ dont le bailleur est en droit de lui demander le remboursement ;

La commune intention des parties à cet égard est confirmée au vu de l’acte de cession du fonds de commerce consenti le 17 mars 2003 par la société Laverie A B à la société Impala aux termes duquel il est rappelé que 'le renouvellement (du bail) s’est opéré (…) pour un loyer annuel de 46.235 francs soit 7.048,40 euros charges en sus de 4.000 francs soit 609,80 euros (…)' ; elle est en outre corroborée par le fait que la société Laverie A B de même que les précédents locataires ont payé les provisions sur charges et les régularisations de charges sans soulever de protestation et qu’il en a été ainsi pour la société Impala ;

Le décompte de charges présenté par la société bailleresse qui en a écarté les sommes au titre des régularisations 2001, 2002 et 2003 est justifié en ce qu’il correspond aux tantièmes de copropriété afférents aux lieux loués et se rapporte à des dépenses relatives au petit entretien plomberie, contrat désinsectisation, contrat de nettoyage, entretien serrurerie, consommation EDF, consommation d’eau, eau froide individuelle compteur, taxe balayage, achat badges bip émetteurs, contrat entretien jardin et espaces verts, contrat nettoyage, contrat d’entretien des extincteurs ;

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société Impala de sa demande en restitution des versements effectués au titre des charges ;

S’il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à M. Y X le 17 janvier 2011 pour un arriéré de charges de 6.981,37 euros est resté infructueux dans le délai imparti d’un mois, il est établi que le preneur a réglé la somme de 6.321 euros le 7 décembre 2011 étant observé qu’entre temps, la société bailleresse a soustrait de ses demandes les sommes de 676,80 euros et 97,65 euros correspondant à des régularisations pour les années 2001, 2002 et 2003 de sorte que, au jour du jugement déféré, le preneur s’était acquitté de la totalité des causes du commandement telles que modifiées ultérieurement par la bailleresse ;

Le jugement sera en l’état de ces éléments confirmé en ce qu’il a accordé jusqu’au jour du jugement des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et constaté que la dette ayant été apurée dans le dit délai, la clause résolutoire était réputée n’avoir jamais joué ;

Il sera de même confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail dès lors que le preneur est désormais à jour de ses paiements et n’a pas irrémédiablement compromis le maintien du lien contractuel ;

Les appelants ayant pu sans faire preuve de mauvaise foi ni de légèreté blâmable équipollente au dol se méprendre sur l’étendue de leurs droits, la demande de dommages-intérêts formée par la société bailleresse sera rejetée comme mal fondée ;

Les appelants succombant à l’appel seront, dans les termes du dispositif ci-après, condamnés, en équité, au titre des frais irrépétibles, et supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déboute de toutes demandes contraires aux motifs de l’arrêt,

Condamne la société Impala et M. Y X à verser à la société de la G A B une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE