République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 07 Janvier 2021

(n° 2 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/13494 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAIEL

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Mai 2019 par le juge de l’expropriation de MELUN RG n° 18/00084

APPELANTS

Monsieur E X

[…]

[…]

Non comparant, représenté par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

Madame F A veuve X

[…]

[…]

[…]

Non comparante, représentée par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

INTIMÉES

L’ETAT, MINISTÈRE DE LA TRANSITION ECOLOGIQUE ET SOLIDAIRE

Direction générale des infrastructures des transports

[…]

[…]

représenté par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE

SEINE ET MARNE

France Domaine

[…]

[…]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’Etat a mis en place un opération de liaison ferroviaire dite « Charles de Gaulle Express».

Par arrêté inter-préfectoral du 19 décembre 2008, dont les effets ont été prorogés par les arrêtés du 2 décembre 2013 l’opération a été déclarée d’utilité publique. Par arrêté inter-préfectoral du 31 mars 2017 les modifications apportées au projet ont été déclarées d’utilité publique.

Sont notamment concernés par l’opération M. et M^me X, sis […] à Mitry-Mory (77290) et Madame A F veuve X, demeurant au […] propriétaires de la parcelle […] sise lieu-dit « petit chemin de Villeparisis » d’une surface de 9 080 m² à MITRY-MORY dont l’État demande l’expropriation d’une surface d’emprise de 365 m² et de la parcelle Z0 n°96 sise lieu-dit « petit chemin de Villeparisis » d’une surface de 301 303 m² à MITRY-MORY dont l’État avait demandé l’expropriation d’une surface d’emprise de 51 846 m².

Faute d’accord sur l’indemnisation, l’État a selon requête déposée au greffe le 30 Juillet 2018

concertant la fixation des indemnités revenant à M. X et Madame A F veuve X, saisi le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne.

Par jugement du 16 mai 2019, après transport sur les lieux le 07 novembre 2018, celui-ci a ;

— Fixé à 403.025,00 euros (quatre cent trois mille zéro vingt cinq euros), toutes causes confondues, l’indemnité à payer par l’État aux consorts X-A pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de MITRY MORY cadastrées Z0 3 et Z0 96 ;

— déclaré irrecevables les demandes d’emprise totale formées par les consorts X-A relativement aux parcelles Z0 35 et Z0 95 ;

— rejeté les demandes d’emprise totale formées par les consorts X-A relativement aux parcelles Z0 3 et Z0 96 ;

— donné acte à l’État de son engagement de réaliser des chemins de substitution permettant l’accès aux parcelles Z0 3 et […] ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— condamne l’État à verser aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts X-A ont interjeté appel, le 15 juillet 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par les consorts X-A appelants, le 14 octobre 2019, notifiées le 14 novembre 2019 (AR du 15 et 18 novembre 2019), aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— dire Madame F A et Monsieur E X recevables et bien fondés en leurs écritures ;

En conséquence,

— les y recevoir ;

A titre principal ;

— infirmer le jugement rendu par la Chambre des Expropriations du Tribunal de Grande Instance de MELUN et fixer l’indemnité de dépossession foncière comme suit :

[…] ;

368 m² x 9 euros en valeur occupée donnant 3.312,00 euros

Frais de remploi : 20% sur 5 000 euros soit 662,40 euros

Pour un total de 3.974,40 euros

Parcelle cadastrée section ZO n°96 :

51.846 m² x 9 euros en valeur occupée pour 466.614,00 euros

Frais de remploi : 20% sur 5 000 euros soit 1.000,00 euros

15% de 5000 à 15 000 euros 1.500,00 euros

10% sur le reste 45.161,40 euros

Soit un total de 514.275,40 euros ;

— voir constater qu’il y a lieu de faire droit à la demande d’emprise totale du surplus des parcelles ZO n° 3 et 96 et des parcelles […]5 et 95 si l’emprise empêche l’accès aux surplus et aux parcelles qui en dépendent dès lors qu’aucun plan précis n’a été fourni à ce jour par l’expropriant pour exposer aux exploitants comment ils allaient pouvoir traverser l’emprise de l’ouvrage pour accéder aux parcelles ;

— ordonner en conséquence le transfert de propriété des surplus des parcelles […] et Z0 n° 96 ainsi que des parcelles […] et 95 et FIXER l’indemnité de dépossession foncière pour les emprises objet des demandes d’emprises totales comme suit :

Demande d’emprise totale des parcelles […], […], […] et ZO n°96 :

Parcelle […] : 2 249.547 m² x 9 euros = 2.245.923,00 euros

Parcelle ZO 3 : 8715 m² x 9 euros = 78.435,00 euros

Parcelle ZO 35 2 2583 m² x 9 euros = 23.247,00 euros

Parcelle Z0 95 :187.736m² x 9 euros = 1.689.624,00 euros

Soit 4.037.229,00 euros

Soit un total de 4.551.504,40 euros ;

A Titre subsidiaire, et pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de réquisition d’emprise totale du fait du rétablissement des cheminements agricoles ;

— fixer, l’indemnité de dépossession foncière pour les emprises expropriées

comme suit ;

— Parcelle cadastrée section ZO n°3 ;

-368 m² x 9 euros en valeur occupée à 3.312,00 euros

— Frais de remploi ; 20% sur 5 000 euros soit 662,40 euros

— Soit une sous-total de 3.974,40 euros

— Parcelle cadastrée section […] ;

-51.846 m² x 9 euros en valeur occupée à 466.614,00 euros

— Frais de remploi : 20% sur 5 000 euros soit 1.000,00 euros

15% de 5000 à 15 000 euros donc 1.500,00 euros

10% sur le reste soit 45.161,40 euros

Soit un total de 514.275,40euros ;

Pour un total général de 514.275,40 euros ;

—  adressées au greffe, par l’Etat, intimé, le 11 février 2020, notifiées le 25 février 2020 (AR du 2 et 3 mars 2020), et le 20 août 2020, notifiées le 21 août 2020 (AR du 24 août 2020) aux termes desquelles il demande à la cour ;

— de dire l’appel des consorts X recevable mais mal fondé ;

— de dire l’appel du Commissaire du Gouvernement recevable mais mal fondé

— de confirmer le jugement rendu ;

— de condamner les consorts X aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 10 février 2020, notifiées le 2 mars 2020 (AR du 3 mars 2020), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de déclarer l’appel recevable ;

— de déclare les appelants non-déchus de leur appel ;

— Réformer en cela le jugement de première instance la Cour indemnise la dépossession des parcelles Z0 3 ET Z 96 à hauteur de 469 899,00 € , indemnités de remploi de 47 989,90 € en sus.

— Entérine la demande d’emprise complémentaire pour les parcelles ZO 3, ZO 35 et pour partie de […].

MOTIFS DE L’ARRÊT

Les consorts X font valoir que :

Concernant la date de référence et la qualification juridique du bien exproprié ;

— Sur la date de référence ; selon l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation, la date de référence doit être le 8 juin 2015 ( la DUP étant du 8 juin 2016) ;

— Sur la situation d’urbanisme ; les parcelles sont classées au PLU en Zone A

— Sur les équipements publics ; les parcelles sont à proximité de l’aéroport Roissy Charles de Gaulle, de la Gare RER permettant de rejoindre Paris gare du nord en moins de 30 minutes et avec façades donnant directement sur la RD 9 ;

— Conclusion sur la qualification juridique ; la parcelle bénéficie donc d’une situation privilégiée au sens de la jurisprudence ;

Concernant les indemnités ; les premiers juges retinrent 7 euros /m² en écartant les éléments de

comparaison des expropriés ce qui est présentement contesté ;

— Le jugement doit être confirmé qui a écarté les termes de l’expropriant

— Sur les termes des expropriés ; les termes en première instance conduisaient à une valeur unitaire de 25 euros/m² en valeur occupée, en cause d’appel et avec de nouveaux termes, les expropriés limitent leur demande à une valeur unitaire de 9 euros /m² ; il s’agit de 6 termes provenant de la commune de Tremblay-en-France [Pièce 1, 2, 3, 4, 16, 17.1, 17.6], d’un terme de la commune de Mauregard [Pièce 5] ; d’un terme de Mesnil-Amelot [Pièce 8] ;

Concernant la demande d’emprise totale, les premiers juges n’ont pas fait droit aux demandes de réquisition d’emprise totale, ce qui est contesté ici ;

— Sur la prétendue irrecevabilité de la demande d’emprise totale ; la demande était faite en application de l’article L.242-3 du Code de l’expropriation, l’emprise empêchant l’exploitation agricole en rendant inaccessibles les parcelles, les parcelles ZO 3, 35, 96 et 95 forment une unité foncière au sens de la jurisprudence [CE, 27 juin 2005 n°264667], même si les parcelles ZO 35 et 95 ne sont pas concernées par l’emprise, elles deviendront inaccessibles, et l’expropriant n’a pas indiqué dans la procédure comment l’accès pourrait être rétabli entre les parcelles séparées par l’emprise et ultérieurement à l’ouvrage, enclavant la section ZO 35 entre le TGV, le RER ;

— Sur le bien-fondé de la demande d’emprise totale ; la parcelle […] ne sera plus utilisable dans les conditions normales de l’exploitation agricole du fait de son inaccessibilité, la parcelle ZO 35 deviendra inaccessible de même, et la parcelle […] dont l’accès se fait par la parcelle […] sera aussi devenue inaccessible ; faute d’apporter la preuve de la mise en place de nouveaux cheminements, le juge devra ordonner l’emprise total des parcelles ZO 3, 35, 95, 96 (soit un total de 448 581 m²), si preuve est faite de chemins équivalents et convenant au passage d’engins agricoles tant en largeur qu’en hauteur, il est demandé au tribunal de donner acte à l’exproprié de cet engagement de l’expropriant ;

Subsidiairement, sur la dépréciation du surplus ; l’allocation de cette indemnité revient à l’appréciation du juge vis-à-vis des circonstances de l’espèce selon l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, et une jurisprudence abondante existe sur ce sujet comme le démontre le commentaire de H I [Pièce 24] dans le code susmentionné, il est demandé une indemnité de 50 % de la valeur des deux petits surplus de la parcelle Z0 96 divisée en trois parcelles du fait de l’emprise ; de 10% de la valeur des surplus des parcelles ZO 3 parcelle divisée en deux du fait de l’emprise ; de 10% de la valeur du plus grand surplus de la parcelle […] ; dans des situations comparables et moins graves, pour la même opération, des indemnités pour dépréciation du surplus de 10% ont été acceptées comme le démontre le TGI de Bobigny [Pièce 16] ;

L’État répond que :

Concernant la demande d’emprise totale ;

— Sur la demande d’emprise totale portant sur les parcelles ZO 35 et […], non comprise dans l’emprise du projet CDG EXPRESS ; Selon l’article L.242-1 du Code de l’expropriation, la demande d’emprise totale ne peut porter que sur la partie restante du ou des immeubles bâtis ou parcelles de terrains nus partiellement expropriés, la CA de Paris a déjà rejeté une demande portant sur une parcelle contiguë ne figurant pas dans l’ordonnance d’expropriation [ CA Paris, 9 février 1978, Dr. Société 1978, inf. Rap. P.475], la demande d’emprise ne peut que concerner les parcelles visées par l’opération d’expropriation, ainsi le jugement devra être confirmé sur ce point ; de plus la demande d’emprise nouvelle n’a pas été formée dans le délai d’un mois suivant la notification des offres ; les expropriés prétendaient que les quatre parcelles dont […], seraient exploitées par madame Z, or dans la procédure d’éviction, cette dernière soutint qu’elle n’exploitait pas la parcelle […] et

produit un relevé MSA qui ne mentionne pas cette parcelle [Pièces 4 et 5] ; enfin les premiers juges répondirent avec justesse à l’argument tiré de l’article L 242-4 du même code ;

— Sur la demande d’emprise totale portant sur les parcelles ZO 3 et […] ; Selon l’article L.242-1 du même Code, si l’expropriation partielle porte sur une parcelle de terrain nu, alors l’exproprié doit démontrer que le terrain, par la suite du morcellement, se trouve réduit au quart de la contenance totale, qu’il ne possède aucun terrain immédiatement contiguë et que la surface du terrain ainsi réduite est inférieure à dix ares, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; de plus les parcelles resteront accessibles [Pièce 3] et seront donc utilisables dans des conditions normales ; enfin les parcelles resteront accessibles par les chemins de substitution comme figurant dans le plan [Pièce 6] donc la demande d’emprise totale des parcelles ZO 3 et […] ne saurait être admise ;

Concernant les indemnités demandées ;

— Sur la situation prétendument privilégiée de la parcelle expropriée ; la parcelle est située en pleine zone agricole, éloignée du centre-ville de la commune de Mitry-Mory, le long d’infrastructures ferroviaires et autoroutières, même si le premier juge a concédé une «situation faiblement privilégiée» cet aspect du jugement doit être infirmé, la parcelle ne disposant d’aucune situation privilégiée, ainsi le fait que les premiers juges écartèrent les termes de l’expropriant sur le fait qu’ils ne portaient pas sur des parcelles à situation privilégiée n’est pas adéquat ;

— Sur les termes de comparaison invoqués par les expropriés ; les mutations intervenues sur la commune de Tremblay-en-France entre le 27 janvier 2012 et le 8 mars 2012 portent sur des zones AU, or les parcelles au litige sont en zone N, les zones AU portent sur des situations particulièrement privilégiées et ne peuvent dès lors constituer des termes pertinents à l’affaire, ainsi le jugement devra être confirmé quant à l’écart des termes des expropriés ; sont invoquées les ventes au prix de 40euros/m² avec la société SOLIMMO du 31 janvier et du 4 février 2019, qui sont elles à proximité immédiate du quartier des Mousseaux de Villepinte [Pièce 17], soit des situations incomparables ; ensuite, le terme du jugement rendu par le TGI de Bobigny en 2019 porte sur un bien éloigné de la zone d’urbanisation et devra être écarté ; l’avis de France Domaine est manifestement insusceptibles d’éclairer la présente procédure, car il ne concerne ni les mêmes biens ni des biens ayant une situation comparable à celui objet de la présente procédure ; le terme situé à Mesnil-Amelot est ancien et n’est pas localisé, il devra être écarté ; l’acte de vente du 28 novembre 1991 ne pourra pas être retenu car il ne mentionne aucun détails, l’acte du 27 juin 1991 où les conditions ne prévoyaient pas l’obligation de verser une indemnité d’éviction aussi [Pièce 10], idem pour l’acte du 14 avril 1992 [Pièce 11], ainsi que pour l’acte du 7 mai 1991 [Pièce 15] ;

— Sur la prétendue dépréciation du surplus ; Aucune preuve de la dépréciation du surplus n’est apportée ; de plus, les parcelles restent accessibles par les chemins de subsistions [Pièce 16] ;

Dans un second jeu de conclusions ;

— souligne que le Commissaire du Gouvernement ne se prononce pas sur la recevabilité des demandes d’emprises totales ;

— Toutefois ce dernier allègue des difficultés d’exploitation du fait de la configuration, des difficultés que les propriétaires de la parcelle n’ont jamais allégué, et dont la preuve n’est pas rapporté ;

Concernant l’appel incident du Commissaire du Gouvernement ;

— Sur l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu une situation faiblement privilégiée ; un tel constat se fonde sur le fait qu’une parcelle expropriée se trouve presque dans la situation d’un terrain à bâtir, mais plusieurs conditions font défaut pour rentrer dans la qualification au sens de l’article L. 322-4 du Code de l’expropriation, alors qu’en l’espèce aucune des conditions ne sont réunies, la zone est

non constructible sans accès à la voirie et aux réseaux divers ; le bien ne doit être évalué qu’en fonction de son seul usage effectif, de plus, les parcelles soient situées en zone A, ou en zone N du PLU, elles ne sont pas des zones à urbaniser, et sont elles-mêmes éloignées des zones urbanisées, enfin et comme le souligne le Commissaire du Gouvernement, la pression foncière ne ressort pas de la situation privilégiée ou non d’un bien, ainsi un chemin de désenclavement donnant accès à la RD9 ne suffit pas à conférer une situation privilégiée ;

— Sur la demande d’infirmation du jugement quant au montant de l’indemnité ; alors que le Commissaire du Gouvernement récuse la qualification de privilégiée, il sollicite que l’indemnité accordée aux expropriés soit supérieure à celle fixée en première instance en se fondant sur les jugements du TGI de Bobigny de 2019 qui ne sont pas adéquats en tant que termes ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

— Le prix/m² est de 9 euros ;

— Concernant les emprises ; il rejoint les premiers juges rejetant l’indemnisation de la totalité de la parcelle […] et […], mais il est fait droit à la demande d’emprise totale pour les deux emprises issues de […] pour la parcelle ZO 3 ainsi que la parcelle ZO 35 formant une unité foncière devenue inexploitable selon l’article L.242-3 du Code de l’expropriation, donnant 8 715 x 9 = 78 435 euros pour la parcelle ZO 3, 2 583 x 9 = 23 247 pour la parcelle ZO 35 et (3 107 m² + 2 274m² ) x 9 = 48 429 euros pour le surplus de la parcelle […] (p1 et p2) ;

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 15 juillet 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions des consorts X-A du 14 octobre 2019 de l’Etat du 11 février 2020 et du commissaire du gouvernement du 10 février 2020 adressées au greffe dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de l’Etat du 20 août 2020 sont de pure réplique à celles du commissaire du gouvernement appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur la jonction

En l’absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé en ce qu’il a joint les demandes d’emprise totale formées par les expropriés enregistrées sous les N°18/00103 et 18/00085 et la requête en fixation d’indemnité enregistrée sous le N°18/00084.

—  Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possède les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des consorts X sur l’emprise, porte sur la valeur unitaire et celui du commissaire du gouvernement sur la qualification juridique et sur la valeur.

Aucune contestation n’existe au titre de la superficie, de l’exclusion de la qualification de terrain à bâtir et sur la fixation de l’indemnité principale en valeur occupée.

S’agissant de la date de référence, les consorts X et le commissaire du gouvernement s’accordent à retenir comme le premier juge la date du 8 juin 2015 en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation ; l’Etat n’a pas conclu sur ce point ; en application, de l’article susvisé, le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, les parcelles incluses dans le périmètre des expropriations se situent dans les zones suivantes au PLU de la commune de Mitry Mory, approuvé le 28 février 2013 :

'Zone A (agricole) concernant les secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ; n’y sont autorisées que les constructions nécessaires à l’activité agricole, au service public ou d’intérêt collectif.

'Zone N (naturelle forestière) concernant les secteurs de la commune qu’il convient :

' soit de protéger en raison de leur intérêt écologique, esthétique, historique ou forestier et d’aménager en espaces verts accessibles au public

'soit de traiter en espaces de protection paysagère, aux droits des franges urbaines ou des infrastructures existantes ou projetées, d’y permettre l’implantation de services d’intérêt collectif, spécifique aux franges urbaines.

Une partie de la zone N est classée en Espace Boisé Classé (bois du Moulin des Marais, Bois des Frênes, et bois le long du canal de l’Ourcq) et en Espace Naturel Sensible (bois du Moulin des Marais).

Ne sont autorisées que les constructions nécessaires à la gestion forestière, service public ou d’intérêt collectif

'Zone UY: zone urbaine consacrée aux emprises des voies ferrées et aux activités ferroviaires de la SNCF.

En l’espèce, l’emprise expropriée se situe en zone A.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de parcelles ZO de 9 080 m² et […] de 301 303 m² en nature de terre agricole portant sur une emprise partielle de 365 m² et 51 846 m², dont la qualification de situation privilégiée est discutée ; les parties s’accordent sur les superficies, l’exclusion de la qualification de terrain à batir et la fixation de l’indemnité principale en valeur occupée.

Les parcelles se situent au sud ouest de la commune de Mitry Mory, à la limite entre les départements de Seine et Marne et de Seine Saint Denis, à proximité immédiate de l’aéroport Charles de Gaulle, à proximité d’un noeud de communication important (A104- Francilienne, […], RD 9 et 84) ;

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 16 mai 2019.

- Sur les demandes d’emprise totale

A. Les parcelles ZO 35 et […]

Le premier juge a indiqué qu’il résulte de l’article L242-3 du code de l’expropriation que les demandes d’emprise totale ne sont recevables sur le fondement de cet article que si elles portent sur une partie ou sur la totalité d’une parcelle comprise dans l’emprise de l’expropriation ; que les parcelles ZO 35 et […] ne sont pas comprises dans l’emprise d’expropriation et que par conséquent la demande d’emprise totale de ces parcelles est irrecevable.

En appel, les consorts X, présentent à nouveau la même demande, en indiquant qu’en application de l’article L242'3 du code de l’expropriation, c’est le trouble apporté à l’utilisation des parcelles appartenant à l’exploitation agricole qui est pris en considération pour l’appréciation de la demande d’emprise totale ; les parcelles Z0 3, 35 et 96 dont sont propriétaires Madame A et Monsieur X sont exploitées par l’épouse de ce dernier, Madame J X, la parcelle […] étant exploitée par Monsieur E X ; certes les parcelles ZO 35 et 95 ne sont pas concernées par l’emprise, mais elles deviendront inaccessibles du fait de l’emprise, l’accès à ces parcelles étant coupé par l’emprise.

L’état conclut à la confirmation en indiquant que la demande d’emprise totale ne peut concerner que les parcelles visées par l’opération d’expropriation.

Le commissaire du gouvernement a intégré dans ses conclusions le tracé ferroviaire qui coupe la parcelle […] dans sa partie est, en limite de parcelle, et au nord-est, allant avec la parcelle ZO3 ; la proportion expropriée de la parcelle […] ne justifie pas une réquisition d’emprise totale pour l’ensemble de la surface initiale dès lors que l’expropriant, auquel le jugement a donné acte, reconstitue le chemin d’accès à celle-ci ; il ajoute que le tracé de la ligne ferroviaire isole les parcelles ZO 3, ZO 35 et de petites emprises issues de […] ; ce triangle se trouvera pris entre le CDG express, la ligne de TGV est en contrebas de la RD 84 ; le chemin d’accès destiné à désenclaver les parcelles […] et 96 passera également sur cette emprise, sur une largeur adéquate au passage des engins agricoles ; la superficie exploitable se trouve donc très réduite et dans une configuration inadéquate pour une exploitation agricole du fait des angles fermés créés par l’emprise de la vision ferroviaire créée (retournement des machines difficiles) ; il propose en conséquence de faire droit à la demande emprise totale pour les deux emprises issues de […], pour la parcelle ZO 3 ainsi que pour la parcelle ZO 35 formant une unité foncière devenue inexploitable de fait, au sens de l’article L242'3 du code de l’expropriation.

L’article L242'3 du code de l’expropriation dispose que lorsque l’emprise partielle d’une parcelle empêche l’exploitation agricole dans des conditions normales de la ou des parties restantes de cette parcelle en raison soit de leur dimension, soit de leur configuration, soit de leurs conditions d’accès, l’exproprié peut demander l’emprise totale soit de la parcelle, soit de la ou des parties restantes devenues inexploitables de fait.

En l’espèce, les parcelles ZO et […] au vu des pièces versées aux débats, ne sont pas comprises dans l’emprise de l’expropriation, ce qu’indiquent eux-mêmes M^me A et M. X dans leurs conclusions ; en conséquence, le premier juge a exactement considéré que la demande d’emprise totale des parcelles ZO 35 et […] est irrecevable.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

La demande qui a rejeté par le premier juge sur le fondement de l’article L242-4 du code de l’expropriation n’est pas reprise en appel ; les appelants indiquent en appel que leur demande était faite en application de l’article L242-3 dudit code ; le jugement sera donc confirmé sur ce point.

B. Les parcelles ZO 3 et […]

Le premier juge indique que cette demande est recevable, mais qu’aucun plan ni photographies versées aux débats ne permet d’apprécier avec exactitude la réalité de la privation d’accessibilité des parcelles en cause et que par ailleurs l’expropriant s’engage par voie de conclusions à rétablir des chemins de substitution permettant de les desservir ; il a en conséquence rejeté cette demande.

L’Etat conclut à la confirmation, en indiquant qu’il n’est pas démontré que l’expropriation partielle rendra ces parcelles inexploitables dans des conditions normales.

Le commissaire du gouvernement indique que le tracé du projet ferroviaire isole les parcelles ZO 3 et les deux petites emprises issues de la […] et propose donc de faire droit à la demande d’emprise totale.

Au regard des pièces versées aux débats, et du donné acte par l’expropriant à rétablir des chemins de substitution permettant de desservir ces parcelles, il n’est pas établi que l’emprise partielle empêche l’ exploitation agricole dans des conditions normales des parties restantes de cette parcelle soit en raison de leur dimension, de leur configuration ou leurs conditions d’accès, soit des parties restantes devenues inexploitables de fait.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement ce qu’il a exactement rejeté également cette demande d’emprise totale.

- Sur l’indemnité principale

A. sur la qualification juridique du bien exproprié

Le premier juge a indiqué que les parties s’accordent pour dénier à la parcelle la qualification de terrain à bâtir ; que la jurisprudence de la Cour de cassation recommande au juge de rechercher si un bien exproprié ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir peut néanmoins être considérée comme bénéficiant d’une « situation privilégiée » au regard de sa situation dans la région et dans le tissu urbain et ses conditions de dessertes par les voies de circulations et les réseaux divers à la date de référence ; il a indiqué que la parcelle est facilement accessible par sa proximité avec l’aéroport Charles-de-Gaulle et de la gare RER de Mitry le neuf et des axes routiers importants que sont l’autoroute A4, la Francilienne, les RD 9 et 84 ; qu’elle est située dans un secteur à forte progression économique et démographique ; qu’elle est éloignée la zone urbaine de Mitry Mory, à laquelle elle est reliée par un chemin d’exploitation qui rejoint la départementale, et est distante d’environ 800 m de la lisière du bourg de Mitry le neuf, qui accueille une gare RER ; qu’elle ne bénéficie pas des réseaux divers ni d’une voie asphaltée ; en conséquence, il a retenu que la parcelle bénéficie d’une situation faiblement privilégiée.

L’État conteste la qualification de situation privilégiée, la cour est tenue par le dispositif de ses conclusions en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, par la demande de confirmation.

Le commissaire de gouvernement indique que la qualification de situation faiblement privilégiée reviendrait à une gradation de celle-ci, sans s’en tenir à l’examen de la situation de la parcelle en cause ce qui n’est pas conforme aux principes appliqués en matière d’expropriation ; la prise en compte de la pression foncière d’un secteur géographique relève des données de marché ; en l’espèce, l’emprise expropriée n’est pas dans une situation d’un terrain qui aurait accès à la voirie et aux réseaux bien qu’étant dans une zone non constructible, il s’agit d’une emprise de nature agricole accessible par un chemin d’exploitation, dans une zone non constructible, et si l’ urbanisation est assez proche avec des réseaux peu éloignés, il ne dessert pas immédiatement l’emprise expropriée ; il demande en conséquence de retenir une situation non privilégiée.

Il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles disposent d’une double façade sur un chemin d’exploitation qui rejoint à l’ouest le chemin de la Villette aux Aulnes et Tremblay-en-France et à l’est un autre chemin d’exploitation menant à la route départementale 84 qui dessert Mitry Mory ; elles se situe à proximité immédiate des réseaux et d’axes majeurs de circulation permettant de rejoindre facilement Paris et l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle ; elles se trouvent à 800 m de la commune de Mitry Mory, communes à croissance rapide et en pleine expansion ; en conséquence, au vu de ces éléments le premier juge a exactement retenu la qualification de situation privilégiée et le jugement sera donc confirmé en ce sens, sans qu’il ya ait lieu de fixer une gradation.

B. sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Le premier juge a retenu une valeur unitaire de 7 euros/ m² ; l’État demande la confirmation, tandis que les Consorts X et le commissaire du gouvernement demandent de porter la valeur à 9 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° Les références des consorts X

En première instance, les consorts X sollicitaient une valeur unitaire de 25 euros/m² en valeur occupée et se prévalaient d’éléments de comparaison qu’ils reprennent en appel, mais ils indiquent qu’ils limitent leur demande à une valeur unitaire de 9 euros/m² en valeur occupée en se fondant sur de nouveaux éléments de comparaison.

Ils précisent que le premier juge n’a pas retenu les éléments de comparaison situés sur la commune de Tremblay-en-France considérant que cette commune quoique limitrophe est située en Seine-Saint-Denis, à l’ouest de la francilienne et plus proche de Paris, alors que la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 3 décembre 1998 et dans un arrêt plus récent du 20 avril 2017, a admis que l’on puisse retenir des éléments du département limitrophe.

'Acte de vente du 31 janvier 2012 entre les consorts B et l’AFTRP (pièce numéro 1) : parcelle cadastrée section C numéro 644, B numéro 196 et 206 situé lieu-dit « la Malardrerie » et « Croix Pigeot » à Tremblay-en-France, 18'120 m², 392'660,40 euros, soit 21,67 euros/ m² en valeur libre ; il ressort de l’acte de vente que les parcelles étaient classées pour une partie en zone AU et pour l’autre en zone A, sans que la valorisation faite ne tienne compte de cette différence de zonage.

Cette référence datant de plus de 5 ans est trop ancienne pour être retenue ; en outre, cette mutation concerne des biens situés sur deux zones d’urbanisme, A et AU, le prix dans l’acte ne mentionnant pas de ventilation de valeur entre la superficie située en zone A et celle située en zone AU ; cette référence non pertinente sera donc écartée.

'Acte de vente du 27 janvier 2012 entre les consorts C et l’AFTRP (pièce numéro 2) : parcelle cadastrée section B numéro 195, 197, 201, 207, 274, 675 située au lieu-dit « Croix Pigeot » et « les 50 arpents du chemin ST » pour la dernière, d’une superficie totale de 9249 m², 180'355,55 euros soit 19,50 euros/ m² en valeur occupée ; il ressort des pièces que les parcelles étaient classées pour une partie en zone AU et pour l’autre en zone A, sans que la valorisation faite ne tienne compte de cette différence de zonage ; plus précisément, seule la parcelle cadastrée section B numéro 207 était classé en zone AU, les autres parcelles étant toutes classées en zone A.

Cette référence trop ancienne datant de plus de cinq ans non pertinente sera écartée pour les mêmes motifs que précédemment.

'Acte de vente du 7 février 2012 entre les consorts D et l’AFTRP (pièce numéro 3) : parcelle cadastrée […], C 640,648 située au lieu-dit « Croix Pigeot » et «la Malardrerie », 46'386 m², 904'527 euros , soit 19,50 euros/ m² en valeur occupée ; sur les 4 parcelles vendues, seules les parcelles cadastrées section C numéro 640 648 étaient classées en zone AU, sans qu’une différence de prix n’ait été faite entre ces parcelles et les deux autres parcelles classées en zone A.

Cette référence trop ancienne datant de plus de cinq ans non pertinente sera écartée pour le même motif que pour la première référence.

'Acte de vente du 8 mars 2012 entre le GFA de la Ferme du Château de Tremblay et l’AFTRP (pièce numéro 4) : parcelle cadastrée section B numéro 199, […], située au lieu-dit « Croix Pigeot » et « la Malardrerie », 42'064 m², 820'248 euros soit 19,50 euros/ m² en valeur occupée ; la parcelle cadastrée section B numéro 199 était classé en zone A, tandis que la parcelle cadastrée section […] était classée en zone AU ; malgré ces différences, aucune distinction n’est faite dans l’acte s’agissant de la valorisation des parcelles ; le prix retenu de 19,50 euros/ m² vaut donc pour les deux parcelles y compris pour la parcelle en zone agricole.

Cette référence trop ancienne datant de plus de cinq ans non pertinente sera écartée pour les mêmes motifs que pour la première référence.

'Acte des 30 janvier 2019 (pièce numéro 10), 4 février 2019 (pièce numéro 11) et 31 janvier 2019

(pièce numéro 12) : cessions des parcelles cadastrées section C8 109,334 et 333,13 1678 m², à la société SOLIMMO , 40 euros / m² en valeur occupée ; au PLU, les parcelles sont situées en zone N.

Les actes portent sur la vente de deux parcelles agricoles situées à Tremblay-en-France à proximité immédiate du quartier des Mousseaux de Villepinte (pièce numéro 12) ; ces mutations ne concernent donc pas des biens ayant une situation comparable et seront donc écartées.

'Jugements (6) du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 février 2019 et 9 avril 2019 dans le cadre de l’opération du CDG Express (pièce numéro 13-1 à 13- 6) ; il s’agit de décisions définitives pour la dépossession foncière des propriétaires compris dans le prix du CDG express dans la partie située sur la commune de Tremblay-en-France, en Seine-Saint-Denis, immédiatement contiguë et limitrophe à celle de Mitry Mory s’agissant d’un ouvrage linéaire, correspondant au PLU de Tremblay-en-France en zone A.

L’État demande d’écarter ces références en indiquant ce que ces jugements ne sont pas transposables portant sur un bien éloigné de la zone d’urbanisation, de la commune de Mitry Mory où la pression foncière est plus faible que sur la commune de Tremblay-en-France, où l’activité économique est plus dynamique en raison du parc d’affaire internationale Paris-Nord 2 et des zones d’activités de Tremblay CDG et Aeroalians Paris.

Cependant, bien qu’il s’agisse de la juridiction d’un autre département pour la situation de parcelles dans une commune différente de celle de Mitry Mory, le commissaire du gouvernement indique à juste titre qu’il s’agit géographiquement de deux communes limitrophes, situées toutes deux au sud des pistes de l’aéroport et au sein du même n’ud routier, et que la pression foncière subie par chacune d’elle est comparable et il demande en conséquence de les retenir.

Ces termes de comparaison comparables au regard de la proximité géographique et de la pression foncière seront donc retenus pour une valeur de 9 euros/m².

'Avis du service des domaines du 31 mai 2016 portant sur 2 parcelles cadastrées section AE numéro 309 et […] à Mauregard (77'990) d’une superficie de 1253 m² chacune est classée en zone AU du PLU concluant à une valeur unitaire de 25 euros/m² en tenant compte de la proximité des terrains d’une zone pavillonnaire et la proximité de la route (pièce numéro 5) ; la commune de Mauregard se situe dans le département de Seine-et-Marne et présente des similitudes avec la commune de Mitry Mory en ce qu’elle est située au nord de l’aéroport Charles-de-Gaulle et subit également à ce titre une pression foncière importante.

Cet avis des domaines ne correspond pas à une mutation effective; en outre, les parcelles concernées sont de petite dimension, jouxtent la zone urbanisée et sont toutes proches du centre village et de la route et ne sont donc pas comparables ; l’une des parcelle est pour partie située en zone UB (pièce Etat N°2); cet avis des domaines sera donc écarté.

'Vente par Monsieur K D à la commune du Mesnil Amelot le 7 décembre 2011 (pièce numéro 8) : parcelle cadastrée section AI 111'115'171'175'176 et 178 au lieu-dit « L’Orme de la Soulte », 11'446 m², 35 euros/m² occupé, en zone Ne destinée aux équipements publics et emplacement réservé.

Cette référence trop ancienne datant de plus de 5 ans sera écartée.

2° Les références de l’Etat

L’État produit (pièce N° 1), 7 termes de référence avec les références de publication :

Date de vente

Adresse

Superficie

Zonage

N° du terme

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

T1

11 mars 2016

Mitry Mory

AM92-ZP9

2030

2400

1,18

A

T2

1^er mars 2016

Mitry Mory

AN27

1323

2000

1,51

A

T3

23 août 2012

Mauregard

AB91

678

2034

3

A

T4

24 février 2011

Mauregard

AB93

449

1347

3

A

T5

24 février 2011

Mauregard

AB 95

300

900

3

A

T6

21 novembre

2008

Tremblay-en-France

AE 26 et […]

6092

18'276

3

A

T7

23 septembre

2008

Tremblay-en-France

C124

3284

9688

2,95

A

Les termes 3, 4, 5, 6 et 7 datant de plus de 5 ans seront écartés comme trop anciens.

Le terme 1 correspond à une référence basée sur un caractère non privilégié des parcelles, celui-ci étant enclavé selon les consorts X ce qui n’est pas contesté ; ce terme non pertinent sera donc écarté.

Le terme 2 correspond également à une référence non privilégiée ; il sera donc écarté.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il invoque les jugements du tribunal de grande instance de Bobigny ayant retenu une valeur de 9 euros/m² qui ont déjà été retenus.

Il ajoute que le montant de 9 euros/m² est supérieur à celui alloué par la cour d’appel de Paris dans le cadre de l’opération Village Nature dont les décisions ont été retranscrites par le commissaire du gouvernement en première instance (8 euros / m²) ; il précise que compte tenu de la très forte urbanisation de la commune de Mitry Mory et la pression foncière corrélative, la valeur de 9 euros/m² est cohérente.

Au regard des références retenues, de la très forte urbanisation de la commune de Mitry Mory et de la pression foncière corrélative, il convient de retenir une valeur de 9 euros/m², soit de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de :

ZO 3 : 365 m² x 9 euros/m² = 3 285 euros

[…] : 51 846 x 9 euros/m² = 466 614 euros

total : 3 285 + 466 614 = 469 899 euros

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1°sur l’indemnité de remploi

les taux s’établissent comme suit :

'20 % jusqu’à 5000 euros : 1000 euros

'15 % entre 5000 et 15 000 euros : 15 000 euros

'10 % pour le surplus : 469 899 – 15 000 = 454 899 x 0, 10 = 45 489,9 euros

'soit la somme de 2 500 + 45 489,9 = 47 989,9 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité au titre de la dépréciation du surplus

Le premier juge a rejeté la demande au titre de la dépréciation du surplus en indiquant qu’aucun plan des photographies versées aux débats par aucune des parties ne lui permet d’apprécier avec exactitude la réalité de la privation d’accessibilité de la parcelle en cause et que par ailleurs l’expropriant s’engage par voie de conclusions à rétablir les chemins de substitution permettant de la desservir.

Les consorts X demandent à être indemnisés de la dépréciation du surplus pour la défiguration d’une parcelle, allongement de parcours ou encore la rupture de l’unité de l’exploitation (pièces numéro 18, 19 , 20 et 21) ; en l’espèce, l’expropriation conduit à une défiguration ; dans des situations comparables, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny a d’ailleurs accordé aux propriétaires des indemnités de dépréciation du surplus à hauteur de 10 % (pièce numéro 14), ce que l’expropriant avait accepté dans le cadre de la même opération.

L’État rétorque que les parcelles restent accessibles par les chemins de substitution tels que figurant sur le plan (pièce numéro 11) et le commissaire du gouvernement conclut également à la confirmation du rejet.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, au regard des pièces versées le tracé du projet ferroviaire coupe la parcelle […] dans sa partie est, en limite de parcelle, au nord-est, à l’angle avec la parcelle ZO3 ; ce triangle se trouve repris entre le CDG express, la ligne de TGV et en contrebas la RD 84 ; la superficie exploitable se trouve donc très réduite ; la diminution de la superficie d’ une terre agricole et son amputation cause nécessairement un préjudice au propriétaire qui aura une surface moindre exploitée et un accès plus contraint à sa propriété, et ce malgré l’engagement de l’État de rétablir les chemins d’exploitation desservant le surplus de la parcelle ZB24.

Il convient en conséquence d’allouer aux consorts X une indemnité pour dépréciation du surplus des parcelles ZO 3 et 96 :

'parcelle Z0 3 : 8 715 m² x 9 euros x 10 % = 7 843,50 euros

'parcelle […] :

— surplus p 1 : 3 107 m² x 9 euros x 50 % = 2 796,30 euros

— surplus p 2 : 2 274 m² x 9 euros x 10 % = 2 046,60 euros

— surplus p 3 : 244'076 m² x 9 euros x 10 % = 219'668 euros

soit un total de 232 354,40 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce sens.

En conséquence, l’indemnité totale de dépossession est de :

469'899 (indemnité principale) + 47'989,90 (indemnité de remploi) + 232'354,40 (indemnité pour la dépréciation du surplus) = 750'243,3 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur le donner acte

Le premier juge a donné acte à l’Etat de son engagement de réaliser des chemins de substitution permettant l’accès à ladite parcelle ; ce point n’étant pas contesté par les parties, le jugement sera confirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’État à verser aux consorts X la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’État à verser aux consorts X sur ce fondement en cause d’appel la somme de 2000 euros.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

L’État perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe l’indemnité totale à payer par l’État aux consorts X A à la somme de 750'243,3 euros pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de Mitry Mory cadastrées ZO 3 et […] se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 469'899 euros

'indemnité de remploi : 47'989,90 euros

'indemnité pour dépréciation du surplus : 232'354,40 euros;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne l’Etat à payer aux consorts X la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’État aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT