Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 01 JUILLET 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01836 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAJW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Janvier 2021 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 20/01303

APPELANTE

S.A.S. ACCUEIL IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée par M^e Pauline CHAPUT de la SCP TOUBHANS – D’HIEUX-LARDON – CHAPUT, avocat au F de PARIS, toque : P0304,

et par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au F de PARIS, toque : K0148

INTIMES

Madame G H, I B

[…]

[…]

Monsieur Z-AJ A

[…]

[…]

Madame K L

[…]

[…]

Madame M X, I A

[…]

[…]

Madame O P, I D I Née P

[…]

[…]

Monsieur R S

[…]

[…]

Madame K L

[…]

[…]

Madame AK AL-AM

[…]

[…]

Monsieur T E

[…]

[…]

Monsieur V B

[…]

[…]

Madame G H, I B

[…]

[…]

Madame M X, I A I Née X

[…]

[…]

Madame AK AL-AM

[…]

[…]

Monsieur Z D

[…]

[…]

Monsieur Z AD C

[…]

[…]

Monsieur Z AD C

[…]

[…]

Monsieur Z-AJ A

[…]

[…]

Madame AN-AO C

[…]

[…]

Monsieur Z D

[…]

[…]

Madame W AA, I E I Née AA

[…]

[…]

Madame AN-AO Y, I C I Née Y

[…]

[…]

Madame O D

[…]

[…]

Monsieur T E

[…]

[…]

Monsieur V B

[…]

[…]

Madame W E

[…]

[…]

Monsieur R S

[…]

[…]

représentés par M^e Blaise EGLIE-RICHTERS de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au F de PARIS, toque : P0482,

et par M^e Bertrand JULIÉ, avocat au F de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

M. Thomas RONDEAU, Conseiller

M^me Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

La SAS Accueil Immobilier envisage de construire un programme immobilier à usage d’habitation au 32 et […] à Perreux-sur-Marne.

Ce programme implique de démolir les existants et d’abattre les arbres sur deux parcelles pour creuser les fondations et créer un parc de stationnement souterrain.

La société Accueil Immobilier est propriétaire de la parcelle « AB 160 », sur laquelle le programme doit notamment s’établir, et comprenant une servitude non aedificandi au profit de deux autres parcelles d’une copropriété.

En avril 2017, la société Accueil Immobilier a obtenu un permis de construire valant permis de démolir, autorisant la réalisation d’une partie du parc de stationnement de l’immeuble projeté dans le périmètre de la servitude.

Les copropriétaires établis sur les fonds dominants ont saisi le juge judiciaire afin de faire respecter la servitude.

Par acte du 30 novembre 2020, M. Z-AJ A, M. R S, M. V B, M^me AK AL-AM, M. Z-AD C, M. Z-T D, M. T E ont fait assigner la société Accueil Immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Créteil aux fins qu’il lui soit ordonné de respecter la servitude non aedificandi, et ce sous peine d’astreinte.

Par ordonnance du 18 janvier 2021, le juge des référés a :

— ordonné à la société Accueil Immobilier de respecter la servitude non aedificandi grevant la parcelle AB 160 située […] au Perreux sur Marne en ne procédant à aucun travaux de construction ni aucun abattage d’arbres dans la zone frappée de servitude, sous astreinte de 1 500 euros par jour durant lequel cette interdiction serait méconnue,

— condamné la société Accueil Immobilier à verser à M. Z-AJ A, M. R S, M. V B, M^me AK AL-AM, M. Z-AD C, M. Z-T D, M. T E la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Accueil Immobilier aux dépens.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— qu’il résulte de l’article 689 du code civil que la servitude non aedificandi consiste en la prohibition de bâtir sur un fonds, que selon l’article 552 du code civil, la propriété d’un fonds comprend la propriété du dessus et du dessous,

— qu’en l’espèce, un acte authentique a attesté de l’existence d’une servitude non aedificandi sur le fonds litigieux et aucune précision conventionnelle contraire n’a levé l’interdiction de construction,

— qu’en conséquence, la servitude prohibait la réalisation du parc de stationnement souterrain et un trouble imminent a été caractérisé.

Par déclaration des 26 janvier et 19 mars 2021, la société Accueil Immobilier a interjeté appel de cette ordonnance, d’abord en indiquant simplement faire un « appel limité aux chefs du jugement expressément critiqués  », puis par déclaration d’appel rectifiée visant chacun des chefs du dispositif, déclarations qui ont été jointes le 12 avril 2021.

Au terme de ses conclusions remises au greffe le 18 mai 2021, la société Accueil Immobilier demande à la cour, sur le fondement des articles 562, 808 et 809, 834, 901 et suivants, 905 et suivants, 954 et suivants du code de procédure civile, et des articles 552, 682 et 689 du code civil, de :

— déclarer la société Accueil Immobilier recevable et bien fondée en son appel de l’ordonnance du 18 janvier 2021,

— déclarer que l’action de la société Accueil Immobilier n’est pas privée d’objet,

— déclarer que la société Accueil Immobilier a un intérêt à agir,

— déclarer la société Accueil Immobilier recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter les copropriétaires de leur demande tendant à voir constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel,

En conséquence

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 18 janvier 2021,

Et statuant à nouveau

— débouter purement et simplement M. Z AJ A et M^me M X I A, M. R S et M^me K L, M. V B et M^me G H I B, M^me AK AL AM, M. Z AD C et M^me AN AO Y I C, M. Z D et M^me O P I D, M. T E et M^me W AA I E de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— autoriser la société Accueil Immobilier à supprimer les arbres qui lui appartiennent,

A titre subsidiaire, vu l’existence de contestations sérieuses qui ne peuvent être tranchées en la forme des référés

— dire n’y avoir lieu à référé,

En conséquence

— renvoyer les parties devant le juge du fond afin qu’il tranche la question soulevée par la société Accueil Immobilier relative à l’interprétation en l’espèce de la servitude non aedificandi,

En tout état de cause

— condamner M. Z AJ A et M^me M X I A, M. R S et M^me K L, M. V B et M^me G H I B, M^me AK AL AM, M. Z AD C et M^me AN AO Y I C, M. Z D et M^me O P I D, M. T E et M^me W AA I E à verser à la société Accueil Immobilier la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. Z AJ A et M^me M X I A, M. R S et M^me K L, M. V B et M^me G H I B, M^me AK AL AM, M. Z AD C et M^me AN AO Y I C, M. Z D, M^me O P I D, M. T E et M^me W AA I E en tous les dépens.

La société Accueil Immobilier fait valoir en substance les éléments suivants :

Sur les faits

— que le permis de construire délivré en avril 2017 a fait l’objet de plusieurs recours devant les juridictions administratives, notamment en invoquant la servitude litigieuse, sans succès ; que les intimés n’ont pourtant pas hésité à porter leur affaire devant les juridictions judiciaires ; que le juge des référés judiciaire a rendu une ordonnance lapidaire sur l’interprétation faite de la convention de 1958 et sur le prétendu préjudice causé par la prétendue violation de cette convention,

Sur l’effet dévolutif

— s’agissant de l’absence de mention des dispositions de l’ordonnance critiquée dans la première déclaration d’appel en date du 26 janvier 2021, les premières conclusions ont complété l’effet dévolutif de la déclaration d’appel ; qu’en effet, la société Accueil Immobilier a conclu dans le délai imparti en mentionnant dans ses écritures les chefs du dispositif de l’ordonnance qu’elle critique ce qui a complété l’effet dévolutif,

— s’agissant de la régularisation possible de la première déclaration par une deuxième déclaration en date du 19 mars 2021 ; qu’en effet, il résulte de la jurisprudence qu’un appel peut être régularisé par une nouvelle déclaration faite dans le délai d’appel s’il n’est pas encore expiré, ou dans le délai laissé à l’appelant pour conclure si le délai d’appel est expiré ; que la société Accueil Immobilier a bien régularisé son premier appel par une deuxième déclaration d’appel mentionnant les chefs du dispositif de l’ordonnance critiquée dans le délai d’appel qui n’avait pas encore expiré,

— que la deuxième déclaration d’appel est recevable ; qu’en effet, elle a été déposée dans le délai d’appel, la première déclaration d’appel n’a pas été déclarée nulle ou caduque, et l’appelante a un intérêt à déposer une nouvelle déclaration d’appel complète,

— que la règle 'appel sur appel ne vaut' n’est applicable que lorsque deux déclarations d’appel identiques sont successivement formées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

Sur l’intérêt à agir de la société Accueil Immobilier

— que la société Accueil Immobilier garde un intérêt à agir malgré la production d’un permis de construire modificatif n°4 par les intimés ; qu’en effet, ce permis ne permet pas d’affirmer que la société Accueil Immobilier a renoncé à la construction du parking dans la zone 'non aedificandi' ; qu’elle n’entend appliquer ce permis qu’à titre subsidiaire et se prévaloir à titre principal de son permis initial lui permettant de construire le parking en sous-sol de la zone 'non aedificandi' si la cour d’appel lui fait droit dans la présente procédure,

— que ce permis modificatif obligerait la société Accueil Immobilier de construire un parking en deux niveaux, augmentant les coûts des travaux,

Sur l’absence de trouble imminent

Sur la construction du parking

— qu’en réalité, les intimés entendent que le juge judiciaire définissent la notion de « servitude non aedificandi » ; que la jurisprudence constante estime qu’une telle servitude ne concerne que les constructions en surface et pas les constructions en sous-sol ; que les intimés font une lecture tronquée des décisions qu’ils invoquent ; que le juge des référés a interprété l’article 552 du code civil en contradiction avec la jurisprudence constante ; qu’en outre, cet article fait bien une distinction entre le « sur-sol » et le « sous-sol » et fait bien référence aux servitudes uniquement pour le « sur-sol »,

— qu’en outre, la servitude litigieuse a été créée suite à une autorisation préfectorale de division du terrain en raison de l’aménagement « d’espaces libres », c’est-à-dire dépourvu de construction en élévation ou en surface ; que l’acte de 1958 créant la servitude ne fait mention d’aucune limite ou contrainte particulière la concernant,

— qu’ensuite, les intimés ne rapportent pas la preuve d’un préjudice lié à la construction en sous-sol, la convention instaurant la servitude en 1958 n’indique pas qu’il est interdit de construire en sous-sol et rien ne permet de l’interpréter autrement,

Sur l’abattage des arbres

— que le permis de construire autorise la suppression des arbres litigieux dont la société Accueil Immobilier est propriétaire ; que la servitude non aedificandi ne permet nullement d’interdire la suppression de ces arbres.

M. Z AJ A, M^me M X I A, M. R S, M^me K L, M. V B, M^me G H I B, M^me AK AL AM, M. Z AD C et M^me AN AO Y I C, M. Z D et M^me O P I D, M. T E et M^me W AA I E, par conclusions remises au greffe le 21 mai 2021, demandent à la cour, sur le fondement des articles 491, 700, 835 et 901 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal

— constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel, la cour d’appel n’étant saisie d’aucune demande de la société Accueil Immobilier tendant à voir réformer ou infirmer telle ou telle disposition de l’ordonnance entreprise,

— dire en conséquence n’y avoir lieu de statuer sur l’appel principal de la société Accueil Immobilier,

A titre subsidiaire

— prononcer un non-lieu à statuer sur les conclusions d’appel de la société Accueil Immobilier,

A titre infiniment subsidiaire

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter la société Accueil Immobilier de toutes ses demandes,

— mettre à la charge de la société Accueil Immobilier le versement de la somme de 4.000 euros aux exposants en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

M. Z AJ A, M^me M X I A, M. R S, M^me K L, M. V B, M^me G H I B, M^me AK AL AM, M. Z AD C et M^me AN AO Y I C, M. Z D et

M^me O P I D, M. T E et M^me W AA I E exposent en résumé ce qui suit :

A titre principal, sur l’effet dévolutif

— que l’article 562 du code de procédure civile pose comme principe que la cour d’appel n’est saisie que des chefs du jugement expressément critiqués dans la déclaration d’appel ou, selon une circulaire ministérielle du 4 août 2017, dans une pièce qui y est jointe ; qu’en l’espèce, la première déclaration d’appel du 26 janvier 2021 ne mentionne pas les chefs du dispositif de l’ordonnance critiquée et ne renvoie à aucune pièce jointe,

— que les conclusions d’appel ne peuvent pas opérer cet effet dévolutif,

— que la signification de l’ordonnance de référés n’est pas nulle ; qu’en effet, aucun grief n’a été causé à la société Accueil Immobilier, condition nécessaire d’une nullité pour vice de forme ;

— que la deuxième déclaration d’appel est irrecevable en application de la règle 'appel sur appel ne vaut',

A titre subsidiaire, sur l’objet de l’action et l’absence d’intérêt à agir de l’appelante

— que le permis de construire modificatif 4 récemment produit démontre d’une part que la société Accueil Immobilier renonce à la construction du parking dans la zone non aedificandi, privant ainsi le litige d’objet et d’intérêt à agir de l’appelante, et d’autre part, que la société Accueil Immobilier reconnaît le bien fondé de la demande des intimés visant à faire respecter la servitude,

A titre infiniment subsidiaire, sur le caractère imminent du trouble

— que l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de prendre les mesures qui s’imposent en cas de dommage imminent et même en présence d’une contestation sérieuse,

— qu’en l’espèce, la société Accueil Immobilier va prochainement lancer son programme de construction visant à abattre des arbres sur les deux parcelles d’assiette du programme pour y construire un immeuble de 18 mètres de haut et un parking souterrain, et ce alors que la parcelle « AB 160 » est protégée par une servitude non aedificandi ; que la date de livraison des appartements prévue par la société Accueil Immobilier prouve que les travaux vont bientôt commencer,

Sur le trouble en lui-même

— que la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence admettent que chaque copropriétaire peut agir seul pour protéger sa propriété ou la jouissance de son lot ; que selon l’article 552 du code civil, la propriété du sol comprend la propriété du dessus et du dessous ; que selon une réponse ministérielle du 28 octobre 2008 et l’article 689 du code civil, une servitude non aedificandi consiste en l’interdiction de toute construction, sur le sol ou en sous-sol, sauf précision conventionnelle contraire,

— qu’en l’espèce, un acte authentique du 12 juin 1958 a établi une telle servitude sur une partie de la parcelle « AB 160 » ; qu’il ne ressort pas de l’acte qu’elle ne consistait qu’à interdire les constructions au-dessus du sol ; que la notion « d’espaces libres » correspond, sauf à ce qu’un plan local d’urbanisme précise la définition au cas par cas, à des espaces libres de toute construction, également en sous-sol,

— que le juge administratif ne s’est prononcé que sur la conformité du permis de construire aux règles du droit administratif dont la servitude litigieuse ne faisait pas partie ; que la décision du tribunal administratif de Melun indique elle-même que les servitudes relèvent du contentieux de droit privé,

— qu’en estimant que la servitude non aedificandi n’interdit que les constructions au-dessus du sol, la société Accueil Immobilier a donné une portée à l’article 689 du code civil qu’il n’a pas et aucune des décisions qu’elle cite n’a jugé que par principe, une servitude non aedificandi interdit uniquement les constructions qui dépassent du sol ; qu’il résulte d’ailleurs d’un arrêt de la cour d’appel de Pau du 22 juin 2012 aux faits similaires à l’espèce qu’une servitude non aedificandi empêche toute construction sur le sol et sous le sol,

— que la servitude est établie dans l’intérêt du fonds dominant ; qu’elle s’oppose donc à l’abattement des arbres se trouvant sur le fonds servant ; que même en admettant que la servitude n’empêche pas de couper ces arbres, il se trouve que la société Accueil Immobilier ne pouvant pas faire sa construction, couper les arbres constituerait un trouble anormal du voisinage pour la copropriété des intimés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’effet dévolutif de l’appel:

Il est constant que par un premier appel du 26 janvier 2021 la société Accueil immobilier a interjeté appel de la décision en précisant que l’appel était 'limité aux chefs de jugement expressément limités', sans autre précision et ce en méconnaissance des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile.

Le 19 mars 2021 la société Accueil immobilier a interjeté un second appel en précisant cette fois les chefs de l’ordonnance frappée d’appel qu’elle entendait critiquer.

Depuis l’entrée en vigueur, le 1^er septembre 2017, du décret no 2017-891 du 6 mai 2017, les articles 561 et 562 du code de procédure civile posent le principe de la limitation de l’appel, en énonçant pour le premier de ces textes en son alinéa 2 que l’appel ne produit un effet dévolutif que 'dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième’ du code de procédure civile et pour le second que 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible'.

L’article 901 du code de procédure civile dispose également désormais que la déclaration d’appel doit mentionner, à peine de nullité de cette déclaration les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

La sanction du non-respect de cette disposition est une nullité pour vice de forme au sens de l’article 114 du code de procédure civile mais qui peut être couverte par une nouvelle déclaration d’appel dès lors que la régularisation intervient pendant le délai imparti à l’appelant pour conclure conformément aux articles 910-4, alinéa 1, et 954, alinéa 1, du code de procédure civile et ce alors même que le délai d’appel serait expiré, dès lors que ce délai est interrompu par une déclaration d’appel même affectée d’un vice de procédure.

La règle 'appel sur appel ne vaut’ qui présuppose que l’appelant n’ait plus intérêt à faire appel n’est pas applicable en l’espèce puisque l’appelant dont la première déclaration était irrégulière avait précisément intérêt à faire une nouvelle déclaration d’appel, régulière cette fois.

Cette déclaration d’appel régularisant la précédente, s’y incorpore et les délais courent à compter dans les conditions de la première déclaration irrégulière.

En l’espèce la déclaration d’appel du 19 mars 2021, régulière et mentionnant les chefs de la décision expressément critiqués, s’est incorporée à l’appel du 26 janvier 2021, de sorte que la demande tendant

à voir constater l’absence d’effet dévolutif sera donc rejetée.

Sur la demande relative à la servitude non aedificandi:

La demande a été formée par les intimés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Selon cette disposition, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce le litige porte sur la portée d’une servitude 'non aedificandi', l’appelante soutenant qu’elle n’interdit pas la construction en sous-sol et les intimés qu’elle concerne tant le dessus que le dessous.

En l’espèce la servitude non aedificandi opposée au projet est une servitude instaurée par un acte du 2 juillet 1958, l’acte rapportant que 'pour satisfaire à l’obligation qui lui a été imposée par le préfet de la Seine, établit par les présents une servitude de 'non aedificandi sur l’immeuble du Perreux sur […] et ru des Cémonceaux dans la partie de cet immeuble délimite au plan dont il est ci-dessus question par les lettres ABCDE. En conséquence M. F ès noms comparant d’une part oblige la société Email diamant à maintenir à perpétuité cette zone de non aedificandi et oblige les futurs acquéreurs d e cette société ou ayant droit de celle-ci à maintenir cette servitude.'

Il ne peut être tiré aucune conséquence des permis accordés qui font tous état de la réserve du droit des tiers.

Les parties produisent quelques rares décisions de jurisprudence qui, dans les espèces soumises, ont retenu que les servitudes litigieuses n’emportaient pas l’interdiction de construire en sous-sol.

Ainsi que le relève à juste titre les intimés, ces décisions se prononcent sur des servitudes conventionnelles dont les juridictions donnent une interprétation, sans se prononcer sur le régime général d’une servitude non aedificandi à le supposer défini.

C’est ainsi par exemple que la décision de la Cour de cassation du 9 mars 1977 approuve, pour rejeter le pourvoi, les motifs de la cour d’appel 'qui n’a fait qu’user de son pouvoir souverain pour apprécier s’il avait été porté atteinte à la servitude invoquée et retenu que 'les époux Y n’avaient pas entendu interdire l’utilisation du sous sol'.

Si la réponse ministérielle, exprimant une doctrine mais non insérée dans la hiérarchie des normes, à une question du 27 mai 2008 énonce qu’ 'en l’absence de précision conventionnelle la servitude doit s’entendre comme l’interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou ne sous-sol, il n’en demeure pas moins qu’il convient donc pour une servitude conventionnelle de rechercher l’intention de ceux qui l’ont constituée pour en déterminer la portée.

En l’absence d’évidence de la portée à donner à cette servitude conventionnelle, cette interprétation excède le pouvoir du juge des référés et relève du juge du fond.

Mais dans l’attente de la décision du juge du fond, il convient pour éviter un dommage imminent de prendre les seules mesures conservatoires permettant de l’éviter, de confirmer la décision qui a interdit, à titre provisoire, les travaux de construction et l’abattage des arbres dans la zone frappée de servitude.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande tendant à voir constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du 18 janvier 2021,

Y ajoutant,

Condamne la société Accueil immobilier à payer à M. Z AJ A, M^me M X I A, M. R S, M^me K L, M. V B, M^me G H I B, M^me AK AL AM, M. Z AD C et M^me AN AO Y I C, M. Z D et M^me O P I D, M. T E et M^me W AA I E la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Accueil immobilier aux dépens d’appel

Le Greffier,

Le Président,