Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 25 AOÛT 2023

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16614 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CELLX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 juillet 2021 – Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 19/07120

APPELANTS

Madame [K] [N] née le 30 janvier 1992 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [T] [Y] né le 28 mars 1992 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tous deux représentés et assistés de M^e Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX substituée par M^e Vanessa CALAMARI de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX, toque : P0121

INTIMÉES

S.C.I. AB SOCIÉTÉ immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 453 775 967, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Marie-gabrielle BAILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0230

S.A.S. AG CONSEIL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 820 656 841, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1757 substitué par M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES, toque : 209

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Corinne JACQUEMIN, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de président,

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Muriel PAGE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS,

En présence de : [C] [W].

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de président et par Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 15 décembre 2017, Monsieur [T] [Y] et Madame [K] [N], ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Reprochant à la SCI AB Société, venderesse, de ne pas leur avoir indiqué que la maison était dépourvue d’un compteur d’eau individuel, les consorts [Y] [N] ont fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Créteil par exploit d’huissier du 5 septembre 2019 afin de faire valoir leurs droits.

Par acte du 25 février 2020, la SCI AB Société a fait assigner la société AG Conseils, agent immobilier en charge de la vente, en intervention forcée devant le même tribunal.

Par jugement du 15 juillet 202, le tribunal judiciaire a :

— débouté Monsieur M. [Y] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté la SCI AB Société de1'ensemb1e de ses demandes reconventionnelles ;

— dit n’y avoir lieu à faire application de l"article 700 du code de procédurecivile ;

— condamné M. [Y] et Mme [N] aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Pour juger ainsi le tribunal a retenu que la preuve d’un dol par rétention d’information n’était pas rapportée puisqu’il n’était pas prouvé que la SCI AB Société avait dissimulé intentionnellement l’information selon laquelle il n’y avait pas de compteur d’eau individuel dans la maison vendue aux consorts [Y] [N].

Sur le fondement du vice caché, le tribunal a indiqué que le problème du compteur ne rendait pas la maison achetée par les demandeurs impropre à l’usage auquel elle était destinée puisqu’il ne la rendait pas inhabitable ; qu’il n’en limite pas non plus l’usage au point que les demandeurs ne l’auraient pas achetée. Il a pour seule conséquence que le compteur situé sur la propriété de la SCI AB Société totalise la consommation d’eau de cette société et celle des consorts [Y] [N], ce qui oblige les parties à se répartir le paiement de cette consommation.

En conséquence, s’il s’agit d’un défaut, il ne peut entraîner l’obligation pour la SCI AB Société de payer aux consorts [Y] [N] des dommages et intérêts.

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de la SCI AB Société en remboursement de la consommation d’eau qu’elle aurait payée à la place des acquéreurs du 15 décembre 2017 au jour de 1'installation d’un compteur individuel au motif qu’elle ne justifiait pas du montant payé.

S’agissant de la responsabilité de la société AG Conseil, le tribunal a retenu que la SCI AB Société ne prouvait pas avoir informé cette dernière de l’absence de compteur individuel d’eau dans la maison et que dès lors, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir donné cette information à M. [Y] et Mme [N].

Enfin, le tribunal a jugé que la SCI AB Société n’expliquait pas la nature des travaux auxquels elle souhaite voir condamner les consorts [Y] [N].

M. [Y] et Mme [N] ont interjeté appel de cette décision le 7 septembre 2021.

Par conclusions communiquées par voie électronique le RPVA le 17 avril 2023, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il :

— Les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes,

— A condamné M. [Y] et Mme [N] aux entiers dépens de 1ère instance ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

A titre principal, retenir que leur consentement a été vicié ;

A titre subsidiaire, retenir que la responsabilité de la SCI AB Société peut être retenue sur

le fondement de la garantie des vices cachés ;

A titre subsidiaire, retenir que la responsabilité de la SCI AB Société peut être retenue sur

le fondement du défaut de conformité ;

A titre subsidiaire, retenir la faute de l’agence immobilière AG Conseil ;

En conséquence,

— condamner in solidum la SCI AB Société et l’agence immobilière AG Conseil à payer à M. [Y] et Mme [N] la somme de 3.477, 82 euros au titre des réparations et 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire, condamner la SCI AB Société à régler la somme de 2.312, 43 euros à M. [Y] et Mme [N] au titre d’une prise en charge partielle des travaux,

— rejeter l’intégralité des demandes de la SCI AB Société,

— faire application de l’article R. 631-4 du code de la consommation en mettant à la charge du professionnel l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum la SCI AB Société et l’agence immobilière AG Conseil à payer àM. [Y] et Mme [N] une somme de1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de premiere instance et la somme de 2.000 euros au titre de la procédure d’appel,

— condamner in solidum la SCI AB Société et l’agence immobilière AG Conseil aux entiers dépens de première instance et d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Ieva-Guenoun, membre de la SCP Ieva-Guenoun ' Pain.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 2 mai 2023, la SCI AB Société requiert de la cour de :

Vu les articles 66, 331 et 367 du code de procédure civile,

Vu les actes dénoncés par les présentes et les pièces communiquées,

Vu les articles 1137, 1641 et s., 1992 du Code civil,

Vu l’article 1231-1 et s. du Code civil,

Vu les articles 1235 et s. et 1303 du Code civil,

Il est sollicité de la Cour d’appel de Paris de bien vouloir :

Déclarer la SCI AB Société recevable et bien fondée en son appel incident à l’appel

interjeté par M. [Y] et Mme [N] le 17 septembre 2021 et en sa constitution en qualité d’intimée,

Confirmer le jugement du tribunal de Créteil du 13 juillet 2021 des chefs de son

dispositif suivants : « Déboute M. [Y] et Mme [N] de l’ensemble de

leurs demandes »,

Infirmer le jugement du tribunal de Créteil du 13 juillet 2021 des chefs de son dispositif

suivants : « Déboute la SCI AB Société de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile »,

Et statuant à nouveau :

Constater l’établissement d’un devis de branchement d’un compteur d’eau individuel et sa communication à l’agence immobilière ;

Constater l’abus de M. [Y] et Mme [N] par leur refus entretenu d’entreprendre les travaux tout en poursuivant à souhait l’instance à l’effet de faire supporter leur consommation en eau par la SCI AB Société depuis plus de 5 ans et demi et son préjudice conséquent ;

Condamner M. [Y] et Mme [N] à rembourser la SCI AB Société les sommes exposées au titre de leur consommation en eau, soit la somme de 2750 euros depuis le 15 décembre 2017 puis de 55 € par mois jusqu’à la mise en service d’un compteur d’eau individuel ;

Condamner M. [Y] et Mme [N] à 2 500 euros au titre du préjudice moral ;

Subsidiairement, condamner la société AG Conseil à rembourser la SCI AB Société les sommes exposées au titre de leur consommation en eau soit la somme de 2750 euros depuis le 15 décembre 2017 puis de 55 € par mois jusqu’à la mise en service d’un compteur d’eau individuel ;

Ordonner M. [Y] et Mme [N] à entreprendre les travaux tel qu’exposés dans le devis communiqué par la SCI AB Société (cf. pièce 7) dans le délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêt rendu par la cour d’appel sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

Condamner M. [Y] et Mme [N] et subsidiairement la société AG Conseils à payer à la SCI AB Société la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à raison de 2000 € HT la procédure de première instance et 2000 € HT l’appel ;

Condamner enfin toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance dont le

recouvrement pourra être poursuivi par Maître Marie-Gabrielle Baillet, conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SAS AG Conseil a communiqué par voie électronique des conclusions et demande à la cour de :

' CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

— débouté la société AB Société de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société AG Conseils,

— débouté M. [Y] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société AG Conseils,

— débouté Madame [N] et Monsieur [Y] aux dépens de première instance.

' INFIRMER le jugement rendu par le le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il dit n’y

avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est demandé à la cour d’appel de Paris de :

' débouter la société AB Société à verser à la société AG Conseil la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la première instance,

' condamner M. [Y] et Mme [N] à lui verser la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

' condamner M. [Y] et Mme [N] aux entiers dépens d’appel.

Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu’aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens des parties devant la cour.

SUR QUOI

Il est constant que la maison achetée par les consorts [Y] [N] ne comportait pas de compteur d’eau individuel mais un compteur d’eau divisionnaire, le compteur principal étant situé dans la propriété de la SCI AB Société.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ou à d’autres conditions.

En l’espèce, la société AB Société ne conteste pas que cette information devait être portée à la connaissance des acquéreurs puisqu’elle indique en avoir fait part à cette fin à l’agent immobilier.

Or, il est constant que cela n’a pas été fait.

Toutefois, alors que la bonne foi se présume, aucun élément du dossier ne permet d’établir la mauvaise foi de la SCI venderesse dans le cadre de l’omission de cette information alors qu’elle justifie avoir fait réaliser un devis pour la pose d’un compteur individuel qu’elle avait communiqué à la première agence immobilière – Century 21- qui avait reçu mandat de vente (pièces 2 et 3 de la SCI AB Société).

Or, un changement de mandataire est intervenu (Guy Hocquet) sans intervention de la SCI AB Société dans la communication des pièces entres les deux agences.

Il en résulte que s’il est établi que l’absence de compteur d’eau individuel était effectivement une information que devaient recevoir les acquéreurs de la part de la venderesse ou de son mandataire et notamment pour connaître le coût des travaux, faute de la démonstration de l’existence de manoeuvres dolosives de la part de l’intimée, ne serait-ce que par rétention d’information, le dol reproché n’est pas établi.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou, comme en l’espèce de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, l’immeuble vendu ne comportait pas de compteur individuel d’eau dès lors qu’un seul compteur totalisait avant la division cadastrale la consommation sur le terrain.

Les appelants font valoir que l’usage normal d’une habitation est de pouvoir disposer d’une consommation d’eau autonome et personnelle et de pouvoir avoir un droit de regard sur leur consommation d’eau ; ils ne pouvaient avant la réalisation des travaux disposer d’une consommation personnelle et étaient dépendants de leurs voisins.

Toutefois, le défaut d’installation d’une arrivée d’eau distincte de celle desservant deux propriétés et d’un compteur d’eau individuel, ne constitue pas un vice caché dès lors qu’il ne s’agit pas d’un défaut de nature à affecter l’usage du bien ni à le rendre impropre à son usage au sens de l’article 1641 précité.

Au surplus, l’acte notarié de vente contient une clause exclusive de garantie des vices cachés.

En vertu de l’article 1643 du Code civil et de l’interprétation qui en est donnée, lorsque le vendeur est un particulier, la clause exclusive de garantie est écartée s’il était de mauvaise foi lors de la vente, ce qui suppose que l’acquéreur démontre que, lors de la conclusion du contrat, il connaissait l’existence du vice et avait conscience de ce qu’il y avait là un défaut de la chose qu’il vendait.

Il résulte de ce qui précède concernant la bonne foi de la SCI AB Société qu’il ne peut être en conséquence retenu l’existence d’un vice caché, fautivement dissimulé à son acquéreur.

Il y a donc lieu de retenir l’application en l’espèce de la clause de non-recours, explicitement stipulée, en parfaite connaissance de l’acquéreur.

Le jugement est également confirmé de ce chef.

Sur le défaut de conformité

En premier lieu, M. [Y] et Mme [N] ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions des articles L 217-4 et L 217-7 du code de la consommation qui s’appliquent exclusivement aux biens meubles corporels alors également que les acquéreurs d’un bien immobilier ne peuvent se prévaloir de la qualité de consommateur.

En second lieu, conformément aux dispositions de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a pour obligation de délivrer la chose vendue.

La charge de la preuve du défaut de délivrance conforme incombe à l’acquéreur. L’appréciation du manquement s’apprécie au jour de la vente. Ainsi c’est en l’état dans laquelle la chose se trouvait au jour où il a manifesté son consentement que l’ acheteur a entendu entrer en possession de celle-ci.

Ainsi, le défaut de conformité résulte d’une différence d’identité entre la chose achetée et la chose livrée. Il suppose que le défaut porte sur un élément spécifiquement entré dans le champ contractuel.

La clause exclusive de garantie est sans effet sur la responsabilité du vendeur ayant manqué à son obligation de délivrance .

En l’espèce le fait que le compteur d’eau était commun lors de la vente aux deux fonds voisins n’était pas entré dans le champ contractuel.

Ajoutant au jugement M. [Y] et Mme [N] sont déboutés de leurs demandes présentées sur le fondement du défaut de délivrance conforme.

Sur la demande de la société AG Conseil en remboursement de la consommation d’eau de M. [Y] et Mme [N]

La SCI AB Société fait valoir qu’en supportant le coût des consommations en eau des acquéreurs, elle subit un préjudice avoisinant '2750 euros (à parfaire)' depuis la vente du 15 décembre 2017 soit depuis 5 ans et demi.

En alléguant au soutien de son appel qu’elle a réalisé une estimation des consommations d’eau et qu’elle communique les factures globales qu’elle a payées, la SCI reconnait ne pas être en mesure de chiffrer précisément sa demande alors qu’elle affirme, sans en justifier, que le compteur divisionnaire qui existait sur le terrain de M. [Y] et Mme [N] fonctionnait, ce que ceux-ci contestent.

Les quelques factures (pièce 5) versées au débat ne permettent pas de justifier d’une dette chiffrée et certaine de M. [Y] et Mme [N] et le jugement qui a débouté la SCI AB Société de sa demande doit être confirmé.

Sur le préjudice moral de la SCI AB Société

La SCI AB Société soutient que M. [Y] et Mme [N] ont engagé leur responsabilité délictuelle à son égard en refusant de d’ entreprendre les travaux tout en poursuivant à souhait l’instance à l’effet de faire supporter leur consommation en eau par la venderesse et en générant un préjudice moral qu’elle estime à 2 500 euros.

Ils ajoutent sur ce point que les appelants n’ont eu de cesse de développer un propos virulent et dénigrant à l’égard de Monsieur H., gérant de la SCI, n’hésitant pas à l’accuser de man’uvre.

Aucun élément du dossier ne permet d’établir une faute de M. [Y] et Mme [N] à l’égard de la SCI AB Société qui est en conséquence, par ajout au jugement, déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCI AB Société de réalisation de la pose du compteur d’eau sous astreinte

Les travaux ayant été réalisés, cette demande n’est plus d’actualité et il n’ y a pas lieu d’y faire droit.

Sur la responsabilité de la société AG Conseil

La SCI AB Société ne formule à l’égard de la société AG Conseil qu’une demande subsidiaire en remboursement des sommes exposées au titre de la consommation en eau de M. [Y] et Mme [N] jusqu’à la mise en service d’un compteur d’eau individuel.

Elle agit sur le fondement de l’article 1992 du Code civil qui dispose que 'le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion.'

L’intermédiaire professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil qui

implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de

nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous

les points d’une certaine importance.

La charge de la preuve de la faute incombe au mandant.

Si société AG Conseil soutient avoir informé le premier agent immobilier chargé de la vente – la société Century 21 – du problème posé par le compteur d’eau et lui avoir adressé un devis pour la pose et le branchement d’un compteur individuel sur le fonds vendu, elle n’allègue ni donc ne justifie avoir informé la société AG Conseil.

Son moyen tiré de ce que la société Century 21 a transmis tout le dossier n’est fondé sur aucun élément alors que celui tiré de ce que le dossier comportait aussi des documents sur la division cadastrale est inopérant.

De plus, la SCI AB Société n’est pas fondée à faire grief à la société AG Conseil de ne pas avoir fait des investigations sur le problème de l’existence d’un compteur d’eau auprès du géomètre expert sur les divisions cadastrales en cours, alors que, précisément, comme le souligne la venderesse, ces investigations devaient avoir lieu après prise de connaissance du dossier 'récupéré’ auprès de l’agence Century 21 dont il n’est pas prouvé qu’il contenait le devis en cause qui pouvait seul constituer un indice permettant d’investiguer.

Enfin, la SCI AB Société ne justifie d’aucune faute de la société AG Conseil au titre de ce qu’elle aurait empêché une résolution plus rapide du litige.

Ainsi, à défaut de faute commise par le mandataire, le jugement qui a débouté la SCI AB Société de la demande présentée à l’encontre de la société AG Conseil est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI AB Société.

Par voie de conséquence, et pour les motifs exposés ci-dessus, il convient de débouter également M. [Y] et Mme [N] de leur demande subsidiaire tendant à voir condamner la société AG Conseil à payer la somme de 3477,82 euros au titre ' des réparations’ et 2000 euros au titre du préjudice de jouissance, fondées sur une faute commise par le mandataire à leur égard pour n’avoir pas transmis une information importante dont il avait connaissance.

Le jugement est donc également confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement est confirmé en ses dispositions sur la charge des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] et Mme [N] sont condamnés aux dépens d’appel dans les conditions prévues aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas qu’une condamnation soit prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile et dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Ajoutant,

Déboute M. [Y] et Mme [N] de leurs demandes à l’encontre de la SCI AB Société au titre d’un défaut de délivrance conforme ;

Déboute la SCI AB Société de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, présentée à l’encontre de M. [Y] et Mme [N] ;

Déboute les intimées de leurs demandes présentées à l’encontre de la société AG Conseil;

Condamne M. [Y] et Mme [N] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Marie-Gabrielle Baillet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La conseillère faisant fonction de Présidente