REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 MARS 2024

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05476 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDK6G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 16/06664

APPELANTE

Société FONCIA [Localité 22] RIVE GAUCHE anciennement dénommée FONCIA SEGG

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 306 533 738

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

ayant pour avocat plaidant : M^e Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1936

INTIMES

Monsieur [I] [T]

né le [Date naissance 6] 1981 à [Localité 21] (91)

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représenté par M^e Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0249

ayant pour avocat plaidant : M^e Dominique DUFAU de la SELARL DUFAU-ZAYAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C1249

Madame [H] [D]

née le [Date naissance 8] 1992 à [Localité 19] (84)

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représentée par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0895

Monsieur [S] [L]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 19] (84)

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représenté par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0895

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 9] [Localité 11] représenté par son syndic la société SPGI, SARL inscrite au RCS de Paris sous le numéro 602 033 573

C/O SPGI

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON et plaidant par M^e Stanislas HUERRE – SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Compagnie d’assurance SWISSLIFE

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 391 277 878

[Adresse 10]

[Localité 18]

Représentée par M^e Aude CANTALOUBE de la SELARL FABRE & ASSOCIES, Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS et plaidant par M^e Simon CAZADE, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Aude CANTALOUBE

MAIF (venant aux droits de la SA FILIA MAIF en vertu d’un acte de fusion-absorption à effet du 31 décembre 2020)

[Adresse 3]

[Localité 15]

N° SIRET : 775 702 016 46

Représentée par M^e Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0249

ayant pour avocat plaidant : M^e Dominique DUFAU de la SELARL DUFAU-ZAYAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C1249

Mutuelle MAIF

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentée par M^e Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0895

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 JANVIER 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et de M^me Perrine VERMONT, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Agnès COCHET-MARCADE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] [T] est propriétaire non occupant d’un appartement de type studio, situé au rez-de-chaussée dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 11]. Il est assuré auprès de la société Filia MAIF, devenue MAIF par une fusion-absorption.

Le logement a été donné à bail le 1er juin 2011 à Mme [U] [K].

Il a fait l’objet d’infiltrations d’eau récurrentes à compter du 18 octobre 2011. Malgré une intervention sur la gouttière et la toiture de l’immeuble, une humidité très importante a persisté dans le logement.

Un rapport d’expertise amiable a déterminé en 2012 que les infiltrations provenaient de la toiture. Les réparations entreprises n’ont cependant pas permis d’améliorer la situation de façon durable.

Mme [U] [K] a quitté les lieux le 30 novembre 2012. L’appartement a été loué par Mme [N] [B] de décembre 2012 à juillet 2013. Il a ensuite été donné à bail à Mme [H] [D] et M. [S] [L] à compter du 1er août 2013.

M. [I] [T] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, lequel a, par décision du 14 janvier 2014, ordonné une expertise et désigné M. [F] [E] pour y procéder.

Le 7 août 2014, les pompiers ont dû intervenir en urgence, le faux plafond de la cuisine de l’appartement de M. [I] [T] s’étant effondré. Un arrêté préfectoral donnant interdiction à l’accès et à l’occupation du logement a été pris le 12 août 2014.

Par ordonnance de référé du 19 septembre 2014, le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser les travaux de réfection de la couverture en zinc de la toiture en appentis couvrant l’entrée-cuisine, génératrice de désordres dans l’appartement de M. [I] [T], comme enjoint par les services de la préfecture de police de [Localité 22] en date du 12 août 2014, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Les travaux ont été réalisés et l’arrêté de péril a été levé le 12 novembre 2014.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 juin 2015.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 1er et 4 avril 2016, M. [I] [T] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] représenté par son syndic le Cabinet Foncia SEGG et la compagnie Swisslife, assureur de l’immeuble, en déclaration de responsabilité et indemnisation de son préjudice. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 16/ 06664.

Par acte délivré le 15 janvier 2016, Mme [H] [D] et M. [S] [L] ainsi que leur assureur la MAIF, ont assigné M. [T], le syndicat des copropriétaires et la compagnie Swisslife devant le tribunal d’instance du 1er arrondissement de Paris aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 15 novembre 2016, le tribunal d’instance s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris. L’affaire a été jointe le 5 juillet 2018.

Mme [H] [D], M. [S] [L] et leur assureur la MAIF sont intervenus volontairement à la procédure RG 16/06664 par conclusions signifiées par voie électronique le 18 janvier 2017.

Par acte délivré le 3 janvier 2017, la compagnie Swisslife a assigné en intervention forcée la société par actions simplifiées Foncia SEGG. L’affaire a été jointe le 19 janvier 2017.

Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] est responsable du préjudice résultant des infiltrations d’eau subies par l’appartement de M. [I] [T] depuis le mois 18 octobre 2011,

— dit que la société Foncia SEGG a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité à l’occasion des infiltrations d’eau subies par l’appartement de M. [I] [T] depuis le 18 octobre 2011,

— dit que M. [I] [T] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à l’égard de Mme [H] [D] et M. [S] [L],

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Swisslife, ainsi que la société Foncia SEGG à titre personnel, à payer à :

M. [I] [T] les sommes de :

125 € au titre de la franchise contractuelle restée à sa charge,

11.125 € au titre de la perte locative,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La société Filia MAIF la somme de 10.333,40 € en sa qualité d’assureur subrogé dans les droits de M. [I] [T] en réparation du préjudice matériel de ce dernier,

— rejeté la demande formée par M. [I] [T] au titre de la réparation d’un préjudice moral,

— condamné in solidum M. [I] [T], le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife à payer :

à la MAIF la somme de 2.101,71 € au titre des sommes versées à son assurée,

à Mme [H] [D] les sommes de :

135 € au titre de la franchise contractuelle sur le préjudice matériel,

500 € au titre de son préjudice moral,

à M. [S] [L] la somme de 500 € au titre de son préjudice moral,

à Mme [H] [D] et M. [S] [L] ensemble la somme de 2.200 € au titre du préjudice de jouissance subi du 1er septembre 2013 au 7 août 2014,

à Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF, ensemble, la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Swisslife à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier,

— condamné la société Foncia SEGG à garantir la société Swisslife des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Swisslife et la société Foncia SEGG à garantir M. [I] [T] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF,

— dispensé M. [I] [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] représenté par son syndic la société Foncia SEGG, la société Swisslife et la société Foncia SEGG aux dépens qui comprendront les frais de référé et d’expertise,

— dit que Maître Dominique Dufau, avocat, pourra recouvrer sur les parties condamnées ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Foncia Rive Gauche, anciennement Foncia SEGG a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 mars 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 27 octobre 2023 par lesquelles la société Foncia Rive Gauche, appelante, invite la cour, au visa des articles 1240, 1241 du code civil, 542, 562 et 954 du code de procédure civile, à :

— déclarer irrecevable la compagnie Swisslife en ses demandes tendant à voir écarter sa garantie faute d’appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

dit que la société Foncia SEGG a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité à l’occasion des infiltrations d’eau subies par l’appartement de M. [T] depuis le 18 octobre 2011,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Swisslife, que la société Foncia SEGG à titre personnel à payer à :

M. [I] [T] les sommes de :

125 € au titre de la franchise contractuelle restée à sa charge,

11.125 € au titre de la perte locative,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La société Filia MAIF la somme de 10.333,40 € en sa qualité d’assureur subrogé dans les droits de M. [I] [T] en réparation du préjudice matériel de ce dernier,

condamné in solidum M. [T] et le syndicat des copropriétaires à payer :

à la MAIF la somme de 2.101,71 € au titre des sommes versées son assuré

à Mme [H] [D] les sommes de :

* 135 € au titre de la franchise contractuelle sur le préjudice matériel,

* 500 € au titre de son préjudice moral,

à M. [S] [L] la somme de 500 € au titre de son préjudice moral,

à Mme [H] [D] et M. [S] [L] ensemble la somme de 2.200 € au titre du préjudice de jouissance subi du 1er septembre 2013 au 7 août 2014,

à Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF, ensemble, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Swisslife à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier,

condamné la société Foncia SEGG à garantir la société Swisslife des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Swisslife et la société Foncia SEGG à garantir M. [T] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société Swisslife et la société Foncia SEGG aux dépens qui comprendront les frais de référé et d’expertise,

dit que Maître Dominique Dufau, avocat, pourra recouvrer sur les parties condamnées ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

à titre principal,

— juger qu’elle a accompli sa mission de syndic avec diligence et n’a commis aucune faute,

— juger que sa responsabilité n’est pas engagée,

— en conséquence, la mettre hors de cause,

— Débouter, le syndicat des copropriétaires, son assureur la compagnie Swisslife, M. [I] [T], son assureur la compagnie MAIF, Mme [H] [D], M. [S] [L], leur assureur la compagnie MAIF, de toutes leurs demandes, fins, moyens, et conclusions tels que dirigés à son encontre,

à titre subsidiaire,

— juger que si par extraordinaire sa responsabilité devait être retenue, la totalité des condamnations ne pourront être portées à la charge de cette dernière,

— juger que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité de manière prépondérante dans la survenance et l’aggravation du sinistre,

— juger que le préjudice allégué par M. [I] [T] au titre de la perte de loyers n’est pas certain et qu’il est limité à la perte de chance,

— juger que les conditions d’application de la garantie de la société Swisslife au bénéfice du syndicat des copropriétaires sont remplies,

en conséquence,

— opérer un juste partage de la charge des condamnations entre le syndicat des copropriétaires, la compagnie Swisslife, son assureur, M. [I] [T] et la société Foncia,

— débouter M. [I] [T] de sa demande d’indemnisation du préjudice moral,

— réduire le quantum du préjudice de M. [I] [T] à de plus juste proportions,

— débouter M. [S] [L], Mme [H] [D] et la société MAIF de leurs demandes relatives au préjudice matériel, au préjudice moral et au préjudice de jouissance, ou à tout le moins ramener le quantum de leurs préjudices à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

dit que le syndicat des copropriétaires est responsable du préjudice résultant des infiltrations d’eau subies par l’appartement de M. [T] depuis le mois 18 octobre 2011,

condamné la société Swisslife à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier,

débouté la demande formée par M. [I] [T] au titre de la réparation d’un préjudice moral,

— déclarer irrecevables et mal fondées toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 15 septembre 2021 par lesquelles M. [T] et la société MAIF, intimés, invitent la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— déclarer recevable mais mal fondé le syndic Foncia en son appel,

Sur les préjudices de M. [I] [T] et de la MAIF,

à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré le syndic Foncia responsable de leurs préjudices pour défaut manifeste de diligences appropriées,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndic Foncia à indemniser les préjudices des concluants soit :

Pour M. [I] [T] :

125 € de franchise

11.125 € de préjudice locatif

Pour la MAIF, assureur subrogé dans les droits de M. [I] [T] :

10.333,40 €

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de son préjudice moral et statuant à nouveau, lui allouer la somme de 5.000 €,

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a dispensé de toute participation aux charges communes,

à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires sous la garantie de son assureur la compagnie Swisslife et /ou la société Foncia, dans des proportions que la Cour déterminera, à indemniser ses préjudices et ceux de son assureur la MAIF, comme suit :

— confirmation :

Pour M. [I] [T] :

125 € de franchise

11.125 € de préjudice locatif

Pour la MAIF, assureur subrogé dans les droits de M. [I] [T] :

10.333,40 €

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de son préjudice moral et statuant à nouveau lui allouer la somme de 5.000 €,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dispensé M. [I] [T] de toute participation aux charges communes,

Sur les préjudices des locataires de M. [I] [T], Mme [H] [D] et M. [S] [L] et leur assureur direct la MAIF,

à titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce qu’il a déclaré qu’il sera totalement garanti de toutes les condamnations prononcées au profit de ses ex-locataires Mme [H] [D] et M. [S] [L] et la MAIF par le syndicat des copropriétaires, la société Swisslife et le syndic Foncia,

à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à le garantir ainsi que son assureur subrogé la MAIF des sommes versées aux ex-locataires,

Sur les frais irrépétibles et dépens,

— confirmer la somme allouée en première instance, soit la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant à une nouvelle somme de 5.000 € au titre de l’article 700 pour les frais irrépétibles supportés en cause d’appel,

— condamner tout succombant aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2021 par lesquelles Mme [H] [D], M. [S] [L] et la société MAIF, intimés, invitent la cour, au visa des articles 329 du code de procédure civile, 1719, 1720, 1721 du code civil, la loi du 6 juillet 1989, la loi du 10 juillet 1965, et l’article 121-12 du code des assurances, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [T], le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife à indemniser Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF de leurs préjudices,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [T], le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife à payer :

à la MAIF la somme de 2.101,71 € au titre des sommes versées son assurée,

à Mme [H] [D] la somme de 135 € au titre de la franchise contractuelle sur le préjudice matériel,

à Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF, ensemble, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement sur les montants alloués et

— condamner in solidum M. [T], le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife à payer :

à Mme [H] [D] la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral,

à M. [S] [L] la somme de 1.000 € au titre de son préjudice moral,

à Mme [H] [D] et M. [S] [L] ensemble la somme de 2.400 € au titre du préjudice de jouissance subi du 1er septembre 2013 au 7 août 2014,

— condamner in solidum M. [I] [T], le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife à payer à Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF la somme de 4.000 € au titre de la procédure d’appel et aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 6 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la cour, au visa des articles 1240, 1241 du code civil, et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner la société Foncia [Localité 22] rive gauche ou toute autre partie succombante à une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 20 septembre 2021 par lesquelles la société Swisslife, intimée, invite la cour, au visa des articles 1353 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, à :

à titre principal,

— juger que le caractère accidentel n’est plus démontré à compter du 10 avril 2013,

en conséquence,

— juger que les conditions de sa garantie ne sont pas satisfaites,

— rejeter toutes les demandes formulées à son encontre,

— condamner Foncia à verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Foncia à verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes de la compagnie Swisslife

La société Foncia invoque la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la partie appelante doit préciser dans le dispositif de ses conclusions qu’elle demande l’annulation ou l’infirmation du jugement ;

En vertu de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel ;

Comme exposé plus haut, l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Néanmoins, il ne ressort d’aucune disposition du code de procédure pénale que l’omission dans le dispositif des conclusions d’appel de demander l’infirmation ou l’annulation du jugement constitue une fin de non-recevoir ;

La société Foncia doit par conséquent être déboutée de sa demande ;

Sur les désordres, leur origine et les responsabilités

Le tribunal a justement et de manière non contestée rappelé les faits ainsi :

«A la suite du dégât des eaux survenu le 18 octobre 2011, une recherche de fuite a été faite le 20 octobre 2011 par la société CLV Couverture et a conduit au nettoyage de 2m de gouttières et à la mise en place de Veral (feuille d’étanchéité) au niveau du toit mitoyen, pour un montant de 228,53 € TTC (pièce 3 en demande) ;

La même entreprise est intervenue le 11 juin 2012 pour mettre en place une nouvelle feuille de Veral, pour un montant de 231,78 € TTC (pièce 4 en demande) ; elle a établi un devis le 20 juin 2012 pour la réfection de l’entourage de cheminée et du caisson en toiture ; les travaux ont été exécutés le 4 septembre 2012 pour un montant de 2.365,41 € selon facture du 11 septembre 2012 (pièce 2 du syndicat des copropriétaires) ;

Le cabinet Labouze, expert mandaté par la MAIF, assureur de M. [I] [T], a déterminé, après visite du 1er août 2012 et dans un rapport définitif contradictoire daté du 10 avril 2013 (pièce 1 en demande), que l’infiltration se produisait au travers de la toiture de l’immeuble ; la compagnie Swisslife a versé le 2 juillet 2013 la somme de 4.228,64 € en remboursement des travaux de réfection de l’appartement de M. [I] [T] et de la perte locative de ce dernier ;

Le 3 juin 2013, la société CLV Couverture a vérifié les derrières de cheminées au-dessus de chez M. [I] [T] et a posé du Veral sur toute la partie arrière de la cheminée, la facture étant d’un montant de 642 € TTC (pièce 3 du syndicat des copropriétaires) ;

Lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2013 (pièce 6 de Swisslife), le vote des travaux portés à l’ordre du jour (ravalement de la façade sur cour et des toitures des bâtiments A, B et C) a fait l’objet d’un refus à l’unanimité, y compris la voix de M. [I] [T], en raison d’un problème de répartition des charges au sein de la copropriété ;

Le 9 septembre 2013, la société CLV Couverture a mis en place une bâche sur la toiture et a signalé que 'la toiture est hors service (voir photos), selon votre demande un devis de réfection complète de la couverture vous sera transmis’ ;

Lors de la deuxième réunion d’expertise du 14 mai 2014, M. [E] a indiqué que 'ce bâchage réalisé sommairement en septembre 2013 doit être renforcé et vérifié par le couvreur avant la convocation de la prochaine assemblée générale du 3 juillet 2014 afin que les infiltrations dans le mur supportant le chéneau qui doit être fuyard et encombré de câbles divers soient provisoirement résorbées’ ;

Le syndic indiquait que la prochaine assemblée générale devait voter les travaux de réfection de la couverture qui n’avaient pas été approuvés aux assemblées générales antérieures car la répartition des millièmes était contestée et à revoir ; l’expert demandait que le bâchage soit repris et posé efficacement en urgence avant le 30 mai 2014 (pièce 16 en demande) ;

Le 13 juin 2014, le conseil de M. [I] [T] avisait l’expert que le bâchage de la couverture n’avait pas encore été repris et signalait la survenue de nouvelles infiltrations ;

La société CLV Couverture est intervenue le 16 juillet 2014 pour remise en place de la bâche ;

Le 12 août 2014, la Direction des transports et de la protection du public de la Préfecture de Police, intervenue suite à la chute du plafond du logement de M. [I] [T] le 7 août 2014, a indiqué au cabinet Foncia SEGG que 'les fuites et infiltrations successives sont manifestement dues au mauvais état de la toiture en appentis actuellement bâchée et à la partie de la façade située sous la gouttière de toiture dont les maçonneries sont également désorganisées.' ;

Dans son rapport (page 12), l’expert judiciaire conclut que 'lors du constat des désordres et de l’impossibilité d’accès à la toiture en zinc du studio [T], le syndic du syndicat des copropriétaires n’a pas contredit l’origine des désordres qu’il a lui-même précisé : chéneau fuyard et vétuste en contiguïté et au-dessus du mur séparatif au rez-de-chaussée entre la cuisine-entrée et le studio-chambre mezzanine ;

L’eau a pénétré dans le mur par gravité et également sous la couverture zinc en plénum et plafond de la cuisine-entrée ;

Le bâchage provisoire et non entretenu et surveillé n’a absolument pas résorbé provisoirement les infiltrations car il était inefficace et le chéneau était percé de trous comme l’atteste le dire n°7 du 26 mai 2015 de Maître Rodelle et sa pièce n°17.' ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. [T] fait valoir qu’il n’est pas contesté que l’origine des désordres tient au caractère fuyard et vétuste du chéneau et que l’architecte de la ville lui-même a confirmé que les fuites et infiltrations successives étaient manifestement dues au mauvais état de la toiture en appenti et à la partie de la façade située sur la gouttière de la toiture dont les maçonneries sont également désorganisées. Il soutient qu’il s’agit incontestablement de parties communes ;

Mme [D], M. [L] et leur assureur la MAIF soutiennent que la situation de l’appartement ayant abouti à la chute du plafond a été causée par des fuites et infiltrations provenant de parties communes et non réparées convenablement et que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité vis-à-vis des tiers ;

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires «a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires» ;

Le syndicat des copropriétaires, qui demande la confirmation du jugement, ne conteste pas sa responsabilité tant vis-à-vis de M. [T] que vis-à-vis de Mme [D] et M. [L] ;

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, tant à l’égard de M. [T], copropriétaire, qu’à l’égard de Mme [D] et M. [L], locataires de ce dernier et tiers à la copropriété ;

Sur la responsabilité du syndic

La société Foncia SEGG allègue que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors qu’elle a été réactive dans la prise en charge du sinistre survenu chez M. [I] [T], entreprenant toutes les diligences qui s’imposaient, dès la survenance du premier dégât des eaux, pour en stopper la cause ; qu’elle a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale de juillet 2013 les travaux réparatoires qui s’imposaient mais que les copropriétaires les ont refusés ; qu’elle ne pouvait alors engager de sa propre initiative ces travaux en contradiction avec la décision de son mandant ; que malgré ce refus, elle a engagé des travaux en vue de la conservation de l’immeuble (bâchage, réparations) ; qu’elle a de nouveau porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 septembre 2014 les travaux de réfection et les a rapidement mis en 'uvre ; elle soutient que les conclusions du rapport d’expertise concernant son intervention ne lui sont pas opposables puisqu’elle n’a pas été partie à l’expertise à titre personnel ;

M. [T] et la MAIF soutiennent que le syndic a fait montre d’une inertie persistante pour mettre un terme aux infiltrations, qu’il s’est contenté de poser une simple bâche deux ans après les premières infiltrations en octobre 2011, que ce bâchage provisoire n’a pas résorbé les infiltrations et que les mesures conservatoires envisagées tant en septembre 2013 qu’en juillet 2014 ont également été notoirement insuffisantes puisque dès l’origine il fallait envisager la réfection intégrale de la couverture litigieuse ;

La société Swisslife soutient qu’entre le 18 octobre 2011 et le 7 août 2014, le cabinet Foncia n’a pas ordonné les travaux nécessaires pour faire face aux infiltrations dans l’appartement alors même qu’il avait été averti de l’urgence de la situation et connaissait précisément non seulement l’origine du sinistre mais également les travaux à réaliser pour y mettre fin. Elle souligne qu’il n’a jamais été reproché au syndic de ne pas avoir engagé de travaux de réfection totale des toitures, travaux effectivement non votés en juillet 2013, et que le syndic ne rapporte pas la preuve de l’information qu’elle a délivrée aux copropriétaires quant à l’importance et à l’urgence des travaux de réfection des toitures ;

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé :

«- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci» ;

L’article 1240 du code civil dispose que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer» ;

L’article 1241 du même code dispose par ailleurs que «chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence» ;

Les premiers juges ont énuméré les actions du syndic de la façon suivante :

«Il résulte des pièces versées aux débats qu’à la suite du dégât des eaux survenu le 18 octobre 2011, la société Foncia SEGG :

— a fait procéder à une recherche de fuite qui a conduit à une intervention de la société CLV Couverture pour le nettoyage de la gouttière et la pose d’une feuille d’étanchéité au niveau du toit mitoyen, le montant des travaux étant minime,

— a fait intervenir le 11 juin 2012 la même société pour mettre en place une nouvelle feuille de Veral, pour un montant également minime,

— a fait établir par la société CLV Couverture un devis, en date du 20 juin 2012, qui prévoyait la réfection de l’entourage de cheminée et du caisson en toiture, au regard de ce devis, le syndic a indiqué par courriel à M. [I] [T] le 2 juillet 2012 (pièce 5 en demande) que la réfection des solins faisait partie du ravalement,

— a fait procéder à la réfection de l’entourage de cheminée et du caisson en toiture, le 4 septembre 2012, pour un montant de 2.365,41 €,

— a fait intervenir de nouveau la société CLV Couverture, laquelle a vérifié le 3 juin 2013 les derrières de cheminées au-dessus de chez M. [I] [T] et a posé du Veral sur toute la partie arrière de la cheminée, pour un montant de 642 € TTC,

— a porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 juillet 2013, le vote de travaux de ravalement de la façade sur cour et des toitures des bâtiments A, B et C, qui ont été refusés par les copropriétaires, à l’unanimité,

— a fait intervenir le 9 septembre 2013, la société CLV Couverture, qui a mis en place une bâche sur la toiture et a signalé que 'la toiture est hors service (voir photos), selon votre demande un devis de réfection complète de la couverture vous sera transmis',

— était présent, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, lors de la deuxième réunion d’expertise du 14 mai 2014 de M. [E], lequel a indiqué que le bâchage devait être renforcé et vérifié par le couvreur avant le 30 mai 2014 et la convocation de la prochaine assemblée générale du 3 juillet 2014, afin que les infiltrations soient provisoirement résorbées ; cette demande était contradictoire pour le syndic, qui a indiqué que la prochaine assemblée générale devait voter les travaux de réfection de la couverture,

— n’a fait intervenir la société CLV Couverture que le 16 juillet 2014 pour remise en place de la bâche,

— a été informé de l’origine des infiltrations d’eau par courrier du 12 août 2014 de la Direction des transports et de la protection du public de la Préfecture de Police,

— a fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 septembre 2014 le vote de travaux de ravalement de la façade sur cour et des toitures des bâtiments A, B et C, qui ont été votés,

— a reçu, au nom du syndicat des copropriétaires, une assignation en référé d’heure à heure à la requête de M. [I] [T], par acte délivré le 1er septembre 2014, aux fins de procéder à la réfection de la couverture de la toiture, sous astreinte,

— a missionné le 11 septembre 2014 l’architecte de la copropriété pour remettre en état la toiture 'dans les plus brefs délais', dans le cadre des travaux votés et a fait réaliser par la société JIGA Couverture selon facture du 19 septembre 2014, des travaux d’étanchéité de la couverture d’un montant de 957,98 € TTC, avant que le syndicat des copropriétaires ne soit condamné en référé sous astreinte à faire réaliser des travaux, l’ordonnance du 19 septembre 2014 soulignant qu’il s’agissait de travaux urgents qui ne nécessitaient pas un vote de l’assemblée générale (pièce 8 du syndicat des copropriétaires) ; les travaux réparatoires ont été achevés en octobre 2014 et l’arrêté de péril levé le 12 novembre 2014» ;

Si, comme le soutient la société Foncia SEGG, le juge, tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction, ne peut se fonder exclusivement, pour déterminer le montant de l’obligation d’une partie, sur un rapport d’expertise non contradictoire à son égard, force est de constater en l’espèce que l’établissement des désordres et leur origine résulte de nombreuses pièces versées aux débats, notamment des expertises diligentées par les assurances ainsi que des devis et factures. La société Foncia ne peut donc prétendre que le premier juge s’est fondé exclusivement sur le rapport de l’expert judiciaire. Il convient par ailleurs de préciser que, si la société Foncia n’a pas été appelée à l’expertise à titre personnel, elle y a participé en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ;

Le syndic ne peut être tenu responsable de ne pas avoir fait exécuter des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble dès lors que l’assemblée s’est opposée à leur exécution, quelle qu’en soit la raison. A ce titre, l’argument de M. [T] et son assureur selon lequel dès l’origine il fallait envisager la réfection intégrale de la couverture litigieuse est inopérant, d’autant que la société Foncia n’a pas manqué de diligence au moment de la première déclaration de sinistre le 18 octobre 2011 en faisant sans délai entreprendre une recherche de fuite et en tentant à plusieurs reprises de petits travaux d’étanchéité ;

Néanmoins, comme l’a relevé le tribunal, il apparaît que ces travaux réparatoires n’ont pas été suffisants pour éviter la persistance d’une humidité dans l’appartement de M. [T] et la survenue de nouvelles infiltrations, ayant eu pour conséquence la chute du faux-plafond. Notamment, l’expert judiciaire a relevé que le bâchage réalisé en 2013 l’avait été sommairement ;

Ainsi, alors que l’expert avait préconisé lors de la deuxième réunion d’expertise le 14 mai, en présence du syndic, que le bâchage soit renforcé et vérifié par le couvreur avant le 30 mai 2014, la société Foncia n’a fait intervenir la société CLV Couverture que le 16 juillet 2014 à cette fin. Au demeurant, l’expert a considéré que cette intervention avait manifestement été très superficielle ;

Ainsi, comme l’ont retenu les premiers juges, compte-tenu de la persistance des infiltrations, des travaux apparaissaient urgents et pouvaient être mis en 'uvre, pour un montant peu élevé, par le syndic sans vote d’une assemblée générale. Le syndic n’ayant pas procéder avec suffisamment de célérité aux réparations urgentes qui étaient nécessaires pour faire cesser les infiltrations, ainsi que le retient d’ailleurs l’expert judiciaire en page 12 de son rapport,

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Foncia SEGG ;

Sur la responsabilité de M. [T] en sa qualité de bailleur

Mme [H] [D], M. [S] [L] et la MAIF soutiennent que M. [T] engage sa responsabilité du fait du caractère non décent de l’appartement qu’il leur a loué, à charge pour lui de se retourner contre le syndicat des copropriétaires ;

M. [T] ne conteste pas sa responsabilité, demandant la confirmation du jugement concernant ses locataires ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a jugé que M. [T] n’avait pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent à l’égard de Mme [D] et de M. [L] ;

Sur le partage de responsabilité dans les dommages subis par M. [T]

La société Foncia fait valoir qu’en faisant peser la charge de l’ensemble des condamnations sur elle, le tribunal a de facto neutralisé la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de M. [T] qui ont pourtant été retenues. Il soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée non seulement en ce que le dommage a pour origine les parties communes, comme l’a retenu le tribunal, mais également en ce qu’il s’est opposé à l’exécution des travaux de réfection de la toiture lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2013 ;

Si la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée du fait des dommages causés à M. [T] du fait des parties communes de l’immeuble, la société Foncia a concouru à la survenance du dommage en manquant de diligence dans la prise en charge des travaux d’urgence, comme exposé plus haut ;

Il convient de rappeler que le dommage de M. [T] ne consiste pas uniquement en la chute d’un faux plafond, mais également aux nombreuses infiltrations constatées pendant plusieurs années ;

Par conséquent, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le partage des responsabilités doit être effectué comme suit :

Syndicat des copropriétaires : 85 %,

Foncia : 15 % ;

Chacun d’eux ayant contribué à la réalisation des dommages, le syndicat des copropriétaires et la société Foncia seront condamnés in solidum à payer l’entière réparation au copropriétaire lésé, M. [T], sans préjudice de recours entre coobligés ;

Sur la réparation des préjudices

Sur le préjudice de M. [T]

Sur le préjudice matériel

La société Foncia ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande d’information du jugement sur ce point ;

Il y a lieu d’adopter les motifs développés par le tribunal et de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la société Filia MAIF, désormais MAIF, recevra donc la somme de 10.333,40 € et M. [T] la somme de 125 €, correspondant à la franchise restée à sa charge ;

Sur le préjudice locatif

La société Foncia fait valoir que l’expert n’a retenu aucun préjudice locatif pour les périodes allant du mois de décembre 2012 au 31 juillet 2013 et du 1er août 2013 au 31 juillet 2014. Elle soutient que M. [T] a déjà été indemnisé par la compagnie Swisslife pour une perte de loyer. Enfin, elle allègue que le préjudice invoqué par M. [T] au titre de la perte de loyers ne constitue en réalité qu’une perte de chance ;

M. [T] et son assureur la MAIF, la compagnie Swisslife et le syndicat des copropriétaires demandent la confirmation du jugement ;

Il convient d’adopter les motifs longuement et justement développés par le tribunal et de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à M. [T] la somme de 11.125 € au titre du préjudice locatif ;

Sur le préjudice moral

M. [T] indique avoir subi un préjudice moral du fait qu’il a assisté impuissant à la dégradation de son bien, a fait face à l’inertie et à la mauvaise foi constante du syndicat des copropriétaires et du syndic, qui n’ont jamais fait réaliser les travaux nécessaires à la cessation des infiltrations, et a dû gérer pendant plusieurs années ses locataires mécontents des infiltrations persistantes ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Foncia SEGG répliquent que les faits allégués sont impropres à caractériser un quelconque préjudice, que ne sont démontrés ni l’existence d’une faute ni celle d’un lien de causalité et que le préjudice n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum ;

La compagnie Swisslife soutient que M. [I] [T] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral ou d’affection ;

Comme l’a justement retenu le tribunal, M. [T] ne produit aucune pièce de nature à caractériser un préjudice moral indemnisable. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande ;

Sur le préjudice de Mme [D] et M. [L]

Sur le préjudice matériel

Sur la demande de la MAIF

La société Foncia SEGG fait valoir que la seule production de quittances subrogatoires ne suffit pas à justifier du quantum sollicité et qu’une partie des sommes sollicitées n’est pas justifiée par la production de factures acquittées ;

La MAIF soutient que la somme de 2.101,71 € qu’elle a versée à Mme [H] [D] au titre de la destruction de biens, de la nécessité de déménager ce qui pouvait être récupéré et des frais d’hôtel est justifiée par les pièces produites ;

La MAIF produit :

— une quittance subrogatoire d’un montant de 62 € en date du 20 août 2014 correspondant à une indemnité de frais de déménagement et la facture de la société Flycar en date du 12 août 2014 pour la location d’un véhicule,

— une quittance subrogatoire d’un montant de 180,20 € en date du 17 mars 2015, correspondant à une indemnité due suite à l’effondrement du plafond ainsi que l’évaluation des biens perdus faite par Mme [H] [D] qui justifie par somme allouée,

— une quittance subrogatoire d’un montant de 767,71 € en date du 17 mars 2015, correspondant aux frais de ré-emménagement de Mme [D], qui sont justifiés par les pièces versées aux débats concernant la location d’un véhicule auprès de la compagnie Hertz et les frais de route,

— une facture d’hébergement d’un montant de 1.092 € réglée par la MAIF au [20] de [Localité 22], pour l’hébergement de Mme [H] [D] du 7 août au 13 août 2014 inclus ;

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué à la MAIF, assureur de Mme [D], la somme de 2.101,91 € ;

Sur la demande de Mme [H] [D]

La société Foncia ne conteste pas l’allocation de la somme de 135 € à Mme [D] en remboursement de la franchise restée à sa charge. Le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur le trouble de jouissance et le préjudice moral

Mme [D] et M. [L] font valoir que leur préjudice de jouissance doit être retenu à partir de leur entrée dans les lieux le 1er août 2013. Ils excipent par ailleurs du choc émotionnel causé par l’effondrement du plafond et l’anxiété causée par le relogement en urgence, dans un lieu encombré, mal éclairé et éloigné de leur lieu de travail ;

La société Foncia allègue que ces préjudices ne sont pas démontrés ;

Le tribunal a justement décrit le préjudice de jouissance de Mme [D] et M. [L], distinct de celui de M. [T], de la façon suivante :

«Il a été retenu que la valeur locative du logement était de 1.200 € et que le loyer de 950 € tenait compte de l’état dégradé du logement, qui devait être refait ; néanmoins, Mme [H] [D] et M. [S] [L] ont eu à subir en septembre 2013 un dégât des eaux, un filet d’eau coulant en continu du plafonnier de la cuisine et les murs étant gorgés d’eau suite à un orage ; si un bâchage a été réalisé, mettant fin aux fuites d’eau par le plafonnier, les murs sont demeurés humides et le 6 juin 2014, l’entreprise Popovic est venue décrouter les murs de la cuisine et du salon, pour leur permettre de sécher, laissant apparaître des piqûres de moisissures sur les murs (pièce 3 des demandeurs) ; Mme [H] [D] et M. [S] [L] ont demandé à leur bailleur une indemnisation de leur préjudice de jouissance par courrier du 6 août 2014 et le lendemain matin, le plafond de la cuisine s’effondrait, conduisant à une intervention des pompiers, un relogement en urgence et un arrêté de péril» ;

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent Mme [D] et M. [L], leur préjudice de jouissance n’existait pas lors de leur entrée dans les lieux, puisqu’ils bénéficiaient d’une diminution de leur loyer du fait des dégâts des eaux antérieurs à leur arrivée, mais a couru à compter du nouveau dégât des eaux intervenu en septembre 2013. C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu un préjudice sur onze mois et non sur douze et a chiffré leur préjudice de jouissance à la somme de 2.000 €. Le jugement doit être confirmé sur ce point ;

Par ailleurs, comme l’ont justement exposé les premiers juges, la difficulté à vivre dans un appartement humide et dégradé s’analyse comme un préjudice de jouissance, mais peut être néanmoins indemnisé au titre du préjudice moral le choc psychologique causé par l’effondrement du plafond, le matin en présence des locataires, et les soucis et démarches liés au relogement, plus éloigné du lieu de travail, dans les conditions décrites dans le courrier adressé à M. [I] [T] le 5 septembre 2014 et justifiées par les pièces produites ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué à chacun des locataires la somme de 500 €, le lien de causalité entre les dépenses médicales de Mme [D] et le sinistre n’étant pas démontré ;

Sur la garantie de la compagnie Swisslife à l’égard du syndicat des copropriétaires

La compagnie Swisslife soutient que la garantie de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires n’est pas acquise à compter du 10 avril 2013, date à laquelle les causes du sinistre étaient connues, les infiltrations ne pouvant par conséquent être considérées comme accidentelles ;

Le syndicat des copropriétaires réplique que le sinistre est accidentel dès lors que le syndicat des copropriétaires a procédé à des réparations et que l’effondrement du plafond était, dès lors, un événement soudain, involontaire et imprévu ;

M. [T] soutient que la compagnie Swisslife n’a jamais contesté la mobilisation de sa garantie et que les termes employés dans la clause d’exclusion de la police sont trop imprécis ;

Sur l’étendue de la garantie

La police n°9542480-61 souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie Swisslife prévoit en ses conventions spéciales qu’en matière de dégât des eaux, sont garanties (§ 1. Pages 4 et 5) :

«- les fuites accidentelles d’eau ou de tout autre liquide ou les débordements provenant des conduites, chéneaux, gouttières ou tous appareils à effet d’eau ou de chauffage, y compris les aquariums,

— les infiltrations accidentelles d’eau au travers des façades ou au travers de la couverture du bâtiment (y compris ses éléments vitrés), ainsi qu’au travers des terrasses, loggias et balcons formant terrasses» ;

Comme l’a indiqué le jugement et comme exposé plus haut, le syndicat des copropriétaires a procédé à des réparations complémentaires le 3 juin 2013. S’il n’a pas voté lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2013 les travaux réparatoires nécessaires, en raison d’un problème de répartition des charges au sein de la copropriété, il a fait poser le 9 septembre 2013 un bâchage du toit, qui a été repris en juillet 2014 ; ces réparations étaient insuffisantes puisqu’un nouveau dégât des eaux est survenu, qui a entraîné la chute du plafond le 7 août 2014 ;

La chute du plafond, a été soudaine, involontaire et imprévue ; elle provient d’une fuite d’eau touchant un chéneau et l’infiltration s’est produite au travers de la couverture du bâtiment ; si des infiltrations s’étaient déjà produites, la chute du plafond n’était toutefois pas prévisible ;

C’est donc à bon droit que le tribunal a jugé qu’il s’agissait d’un accident pouvant être garanti par la police ;

Sur l’exclusion conventionnelle de garantie

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la clause d’exclusion prévue au contrat n’est pas rédigée en des termes clairs, précis et sans équivoque, en violation des dispositions de l’article L.113-1 du code des assurances ;

Selon l’article L.113-1 du code des assurances, «les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré» ;

La police souscrite par le syndicat des copropriétaires ne garantit pas «3.5 les dommages dus ou aggravés par un manque d’entretien ou une absence de réparations, caractérisé et connu de vous, qui vous incombe tant avant qu’après sinistre, dans le cadre des garanties dégâts des eaux, autre dommages après gel, pertes de liquides et tempêtes, grêle, neige, sauf cas de force majeure» ;

Les conditions spéciales de la police prévoient (§ 3. page 5) que ne sont pas garantis «les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure» ;

Comme l’a à juste titre retenu le tribunal, les termes employés dans la clause d’exclusion de la police d’assurance ne se réfèrent pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. Ne sont définies ni la notion de manque d’entretien ni celle de vétusté et d’incurie dans les réparations et l’entretien ;

Par conséquent, les clauses d’exclusions n’étant pas formelles et limitées en sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, elles ne peuvent recevoir application ;

Sur l’exclusion légale de prise en charge des dommages résultant d’une faute dolosive

Le syndicat des copropriétaires soutient que la volonté de l’assuré de créer le dommage n’est pas caractérisé en l’espèce ;

Le tribunal a justement retenu qu’il n’était pas établi que M. [T] ou le syndicat des copropriétaires se sont volontairement placés dans une situation dont ils ne pouvaient ignorer qu’elle conduirait inéluctablement au dommage constitué par l’effondrement du plafond et a justement conclu que la garantie de la compagnie Swisslife était mobilisable ;

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Swisslife in solidum avec le syndicat des copropriétaires à réparer les préjudices et l’a condamné à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre ;

Sur la demande de garantie de M. [T] des condamnations prononcées contre lui

Si la responsabilité de M. [T] est engagée vis-à-vis de ses locataires faute de leur avoir loué un logement décent, il n’est aucunement responsable des infiltrations survenues dans son appartement et ayant entrainé la chute du faux-plafond ;

Sa responsabilité de bailleur étant engagée en raison des dommages causés à son bien par le syndicat des copropriétaires et la société Foncia, ceux-ci, ainsi que la compagnie Swisslife, doivent être condamnés in solidum à garantir M. [T] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, sans préjudice des recours entre eux. Le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur les recours

Le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife d’une part, et la société Foncia d’autre part, doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées contre eux à l’égard de M. [T] selon les pourcentages suivants :

Syndicat des copropriétaires et Swisslife : 85 %,

Foncia : 15 % ;

De même, la société Foncia doit être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires et la société Swisslife dans ces proportions des condamnations prononcées contre eux au bénéfice de de Mme [D], Mme [L] et la MAIF ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Foncia et la société Swisslife, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 4.000 € d’une part à M. [T] et d’autre part globalement à Mme [D], M. [L] et la MAIF par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La société Foncia doit etre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par de la société Swisslife et de la société Foncia ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société Foncia SEGG à garantir la société Swisslife Assurance de biens des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] d’une part et la société Foncia SEGG d’autre part, le partage de responsabilité s’établit de la façon suivante :

— le syndicat des copropriétaires : 85 %,

— la société Foncia SEGG : 15 % ;

Condamne la société Foncia SEGG à garantir la société Swisslife Assurance de biens des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière à hauteur de 15 % ;

Condamne in solidum la société Foncia SEGG et la société Swisslife assurances de biens aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Foncia SEGG et la société Swisslife Assurance de biens à payer par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

4.000 € à M. [I] [T],

4.000 € globalement à Mme [H] [D], M. [S] [L] et leur assureur la MAIF ;

Condamne la société Foncia SEGG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 11] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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