RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 300/2024, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/12156 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH6IM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 juin 2023- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section)- RG n° 20/08647

APPELANTE

S.A.R.L. LUXMI, mise en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 24 octobre 2023

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 499 085 181

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par M^e Maël MONFORT de la SELARLU SELARLU Maël MONFORT, avocat au barreau de Paris, toque : B0109

INTIMÉES

SCI PARDES PATRIMOINE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 447 748 286

[Adresse 1]

[Localité 7]

venant aux droits et obligations de la S.A. MADAR par suite de transmission universelle du patrimoine

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.A.R.L. SFEZ

[Adresse 3]

[Localité 8] FRANCE

Représentées et assistées par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. AXYME es qualités de mandataire judiciaire de la société LUXMI,

Prise en la personne de Maître [J] [L], fonction à laquelle il a été désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris du 24 octobre 2023

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES es qualités d’administrateur judiciaire de la société LUXMI,

Prise en la personne de Maître [I] [W], fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 24 octobre 2023

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentées par M^e Maël MONFORT de la SELARLU SELARLU Maël MONFORT, avocat au barreau de Paris, toque : B0109

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2007, les sociétés Madar SA et Sfez SARL ont consenti à la société Luxmi un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 11], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2007, pour l’exercice de l’activité de « restaurant-café-bar-brasserie-vente à emporter », en contrepartie du paiement d’un loyer de 80.100 euros HT et HC par an payable par mois et d’avance.

Parvenu à son terme, le bail s’est tacitement prolongé.

Le 27 septembre 2019, la société Luxmi a fait signifier à la société 'SA Madar’ et à la société 'SA Sfez et SA Madar’ une demande de renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2019.

Par acte signifié à la société Luxmi le 27 décembre 2019, la société Madar SA et la société Sfez SARL ont répondu qu’elles acceptaient le principe du renouvellement du bail mais souhaitaient que le loyer soit porté à la somme de 130.000 euros par an HT et HC correspondant, selon elles, à la valeur locative des lieux loués, ce que la locataire a contesté par courrier du 22 janvier 2020.

Les parties ne font état, ni d’une saisine du juge des loyers commerciaux, ni de la signature d’un avenant de renouvellement à la suite de la délivrance de la demande de renouvellement de bail du 27 septembre 2019 et de son acceptation.

Le 29 juillet 2020, la société 'SA Madar’ et la société 'SA Sfez’ ont fait signifier à la société Luxmi un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur un arriéré locatif de 52.926,97 euros, outre les frais de l’acte d’un montant de 333,18 euros, soit la somme totale de 53.260,15 euros.

Le 3 septembre 2020, la société Luxmi a fait assigner la société Madar SA et la société 'SA Sfez et SA Madar’ devant le tribunal judiciaire de Paris notamment en annulation du commandement de payer du 29 juillet 2020.

Par jugement avant dire droit du 31 août 2022, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état pour :

— justification, par la plus diligente des parties, de l’identité de la société actuellement co-bailleresse des lieux loués : la société 'SA Sfez et SA Madar', immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 332 538 131, ou la société 'Sfez SA’ immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 308 340 736, ou la société 'Sfez SARL', ou toute autre entité.

Il ressort des explications fournies par les parties que la co-bailleresse est la société Sfez SARL, immatriculée au RCS sous le numéro 308 340 736 (selon extrait Kbis de ladite société), désignée par erreur comme la 'SA Sfez', immatriculée sous le n° 332 538 131, lequel numéro correspond en réalité, non à un numéro RCS, mais, selon un extrait Infogreffe, au numéro d’une indivision dénommée 'SA Sfez et SA Madar'.

Par jugement du 7 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Luxmi de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Luxmi à payer aux sociétés Madar SA et Sfez SARL la somme de 140.698,37 euros (cent-quarante-mille-six-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et trente-sept centimes) à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 4 octobre 2021, échéance du mois d’octobre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 ;

— condamné la société Luxmi à payer aux sociétés Madar SA et Sfez SARL une somme de 2.000 euros (deux-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les sociétés Madar SA et Sfez SARL du surplus de leurs demandes ;

— condamné la société Luxmi aux dépens.

La société SCI Pardes patrimoine vient désormais aux droits de la société Madar SA.

Par déclaration du 07 juillet 2023, la société Luxmi a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Luxmi de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Luxmi à payer aux sociétés Madar SA et Sfez SARL la somme de 140.698,37 euros (cent-quarante-mille-six-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et trente-sept centimes) à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 4 octobre 2021, échéance du mois d’octobre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 ;

— condamné la société Luxmi à payer aux sociétés Madar SA et Sfez SARL une somme de 2.000 euros (deux-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société LUXMI aux dépens.

La société SCI Pardes patrimoine et la société Sfez SARL ont interjeté appel incident par conclusions déposées et notifiées le 10 novembre 2023.

Par jugement du 24 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a placé la société Luxmi en redressement judiciaire et a désigné la SELARL Axyme en la personne de Maître [J] [L] en qualité de mandataire judiciaire et la selarl AJAssociés en la personne de Maître [I] [W] en qualité d’administrateur.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 17 novembre 2023 par son destinataire, la société SCI Pardes patrimoine venant aux droits de la société Madar SA et la société Sfez SARL ont déclaré leur créance à hauteur de 200 372,66 euros à la SELARL Axyme, mandataire judiciaire de la société Luxmi.

Par actes du 4 mars 2024, les intimées ont fait assigner en intervention devant le cour d’appel la SELARL Axyme en la personne de Maître [J] [L] ès qualités de mandataire judiciaire de la société Luxmi et la SELARL AJAssociés en la personne de Maître [I] [W] ès qualité d’administrateur de la société Luxmi.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 5 juin 2024, la société Luxmi représentée par la SELARL Axyme en la personne de Maître [J] [L] en qualité de mandataire judiciaire et la CELER AJAssociés en la personne de Maître [I] [W] en qualité d’administrateur, demande à la cour d’appel de :

— déclarer recevable l’appel interjeté par la société Luxmi le 7 juillet 2023 à l’encontre du jugement rendu le 7 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Paris ;

— infirmer en tous points le jugement rendu le 7 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a débouté les intimées de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail du 30 mars 2007 à compter du présent jugement, d’expulsion de la société Luxmi et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Et, statuant à nouveau :

A titre principal,

— juger l’absence de délai dans la clause résolutoire du bail commercial du 30 mars 2007;

— juger l’absence de reproduction régulière de la clause résolutoire du bail du 30 mars 2007 par le commandement de payer du 29 juillet 2020 ;

— juger que les indexations pratiquées depuis 2016 sont irrégulières et que les sociétés Madar et Sfez ont depuis le 1er avril 2016 renoncé à se prévaloir de la clause d’échelle mobile du bail commercial en date du 30 mars 2007 ;

En conséquence :

— juger la nullité du commandement de payer du 29 juillet 2020 délivré à la société Luxmi ;

— condamner solidairement les sociétés Madar et Sfez à rembourser le trop-perçu au titre du loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer applicable le 1er avril 2016 et celui irrégulièrement et rétroactivement indexé depuis cette date ;

A titre subsidiaire,

— accorder à la société Luxmi un échelonnement des paiements sur une période de 24 mois de leur dette s’élevant à 140 698,37 euros à compter de la décision à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la demande de report du paiement du loyer et des charges sur une période de 3 mois est justifiée, soit la somme de 19 164,50 euros ;

— juger que les sociétés Madar et Sfez doivent restituer 5 mois de loyer hors taxes et hors charges au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 39 513,55 euros ;

En conséquence :

— ordonner la compensation entre les dettes détenues par la société Luxmi et les sociétés Madar et Sfez ayant pour effet de rendre redevable la société Luxmi de la somme de 82 020,32 euros ;

En tout état de cause :

— condamner solidairement les sociétés Madar et Sfez à payer à la société Luxmi la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir :

Sur la confirmation du jugement dont appel sur les demandes des bailleresses de résiliation judiciaire du bail du 30 mars 2007 et d’expulsion de la société Luxmi

— que la cour d’appel ne pourra que confirmer le jugement rendu le 7 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce que le bail du 30 mars 2007 a d’ores et déjà pris fin le 30 septembre 2019 à 24H, par l’effet de la demande de renouvellement du bail signifiée par la locataire aux bailleresses, en application des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce ;

Sur l’annulation du commandement de payer du 29 juillet 2020,

— en se fondant sur les articles 1224 et 1225 du code civil ainsi que sur les articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce, que la nullité du commandement doit être prononcée compte-tenu de son irrégularité formelle aux motifs que :

— la clause résolutoire du bail qui ne prévoit aucun délai pour exécuter le commandement est nulle de sorte que le commandement de payer qui est fondé sur ladite clause est également nul et de nul effet ;

— le commandement de payer qui lui a été signifié ne reprend pas la clause résolutoire du bail ;

— que la nullité du commandement doit être prononcée compte-tenu du montant erroné et indu de l’arriéré locatif réclamé par les bailleresses, puisque les indexations pratiquées rétroactivement depuis 2016 sont irrégulières aux motifs que :

— il est constant qu’une clause d’indexation qui ne joue qu’à la hausse doit être réputée non écrite ;

— l’article L. 112-1 du code monétaire et financier prohibe toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions ;

— la renonciation a un droit se déduit de la seule inaction de son titulaire ;

— la mise en oeuvre d’une clause d’indexation qui aboutirait à ne faire varier le prix qu’à la hausse est irrégulière;

— la clause d’indexation du bail est rédigée de telle sorte qu’elle ne peut être invoquée que pour justifier une hausse du loyer ;

— les sociétés bailleresses se sont gardées de solliciter la révision du loyer durant les années qui comprenaient des indexations négatives, faussant ainsi, de manière déloyale, le jeu de la clause d’indexation en choississant de ne la faire jouer que pour les années de hausse ;

— en renonçant durant 3 ans à indexer le loyer, les bailleresses ont renoncé, par leur inaction, à se prévaloir de la clause d’indexation du bail ;

Sur l’octroi de délais de paiement :

— qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, il doit lui être accordé des délais de paiement aux motifs qu’elle a rencontré des difficultés financières à la suite de la crise sanitaire et des manifestations des gilets jaunes mais que son activité est désormais pérenne et lui permet de payer son loyer ;

— que par le passé, en 2019, elle a démontré sa capacité à respecter un échéancier ;

Sur la compensation des dettes entre les parties :

— qu’il doit être déduit de la créance des sociétés bailleresses, au titre de la compensation des obligations réciproques prévue par l’article 1347 du code civil, les sommes suivantes :

—  19 164,50 euros en application du dispositif d’aide aux entreprises durant la période de la crise sanitaire ouvrant droit au report du paiement du loyer et des charges pendant 3 mois, cette somme se décomposant en 7902,71 euros de loyer + 1580,54 euros de TVA + 99 euros de charges, le tout multiplié par deux mois, dans la mesure où les bailleresses lui ont déjà accordé un report d’un mois ;

—  39 513,55 euros correspondant à 5 mois de loyer HT et HC au motif qu’en application de l’article L. 145-40 du code de commerce, le dépôt de garantie ne pouvait pas exécéder un mois de loyer sauf à produire des intérêts sur l’intégralité du dépôt de garantie consigné depuis la signature du bail qui devront être restitués à la locataire.

Dans leurs conclusions déposées et notifiées le 10 juin 2024, la société SCI Pardes patrimoine venant aux droits de la société Madar SA et la société Sfez SARL demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident des sociétés Pardes patrimoine venant aux droits et obligations de la SA Madar par TUP ;

— confirmer le jugement du 7 juin 2013, sauf en ce qu’il a débouté les concluantes de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion ;

Statuant à nouveau

— constater que le bail s’est renouvelé pour une période de neuf années à compter du 1er octobre 2019 par la demande de renouvellement de bail du 27 septembre 2019 et que le bail n’a pas pris fin ;

Par conséquent,

— ordonner, en conséquence compte tenu de l’inexécution grave de ses obligations contractuelles constituée par le non-paiement répété des loyers et charges dus, depuis fin 2019, et s’élevant à la somme de 200 372,66€ la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 mars 2007 aux torts exclusifs de la société Luxmi ;

— juger que la société Luxmi ainsi que tous occupants de son chef se trouvent occupant sans droit ni titre des locaux loués et leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ;

— ordonner l’expulsion de la société Luxmi ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe à [Adresse 2] ' [Localité 11], étant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— débouter la société Luxmi de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— fixer au passif de la société Luxmi la somme de 200 372,66 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 24 octobre 2023 ;

— condamner la société Luxmi à payer aux Sociétés Madar et Sfez la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Luxmi en tous les dépens d’appel.

La société SCI Pardes patrimoine venant aux droits de la société Madar SA et la société Sfez SARL font valoir :

Sur la nature juridique et les effets du commandement de payer délivré au locataire en date du 29 juillet 2020 :

— qu’il s’agit d’une mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil ;

— que le commandement de payer du 29 juillet 2020 comportait en annexe une copie de la page 10 du bail sur laquelle figurait la clause résolutoire de sorte que le jugement entrepris devra être confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen de nullité ;

— que les bailleresses ne demandent pas le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail mais sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire qui n’a pas payé son loyer, le commandement valant seulement mise en demeure d’avoir à payer l’arriéré locatif ;

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Luxmi

— qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, la société Luxmi est tenue de payer le prix du bail au terme convenu ;

— qu’en application de l’article 1741 du code civil, la résiliation judiciaire du bail peut être demandée par le bailleur en cas d’inexécution contractuelle grave du preneur ;

— que le défaut réitéré de paiement des loyers aux échéances contractuelles peut constituer une cause de résiliation judiciaire du bail au torts du preneur ;

— que le tribunal, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail, a considéré que le bail avait pris fin le 30 septembre 2019 à 24H par l’effet de la demande de renouvellement de la locataire, en application des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce,

— que ce faisant, il a fait une analyse juridique erronée des conséquences de la demande de renouvellement de la locataire ;

— que les bailleresses n’ayant pas refusé le renouvellement du bail, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2019 et n’a donc pas pris fin ;

— que les loyers impayés sont postérieurs au 1er octobre 2019 de sorte que la résiliation du bail renouvelé peut être prononcée ;

— que la dette locative de la société Luxmi est très importante et a augmenté après la mise en demeure du 29 juillet 2020 pour atteindre la somme de 200 372,66 € arrêtée au 24 octobre 2023, date de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Luxmi ;

— que la société Luxmi ne justifie pas des difficultés de paiement qu’elle dit avoir rencontrées ;

— que les bailleresses ont fait preuve de mansuétude à l’égard de la locataire en limitant l’augmentation du loyer par l’effet de l’indexation en 2012 et 2013 et en lui accordant un mois de franchise de loyer pendant la crise sanitaire ;

Sur les autres demandes de la société Luxmi :

— que l’article L. 145-40 du code de commerce ne limite pas le dépôt de garantie à un mois de loyer comme le soutient la société Luxmi ; qu’aucune disposition légale ne réglemente le montant du dépôt de garantie ;

— que l’indexation du loyer depuis 2016 est régulière en ce qu’il est constant que le fait de ne pas s’être prévalu de l’indexation du loyer pendant plusieurs années ne vaut pas renonciation au jeu de la clause d’indexation et qu’il est faux de soutenir que la clause d’indexation du bail ne joue qu’à la hausse ;

— que la jurispridence n’analyse pas le contexte lié au Covid-19 comme un moyen de permettre au locataire de se soustraire à son obligation de payer le loyer.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur les effets de la demande de renouvellement du bail signifiée par la société Luxmi le 27 septembre 2019 :

Les deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce disposent que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement et qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

L’article L. 145-10 du code de commerce précise qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa tacite prolongation.

Cet article précise encore que le bailleur doit, dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus et qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En outre, l’article L. 145-12 du code de commerce prévoit, en cas demande de renouvellement au cours de la période de tacite prolongation du bail, que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement.

Par ailleurs, il est constant que le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le cas échéant le montant du loyer, et que le bail ainsi renouvelé est un nouveau bail.

En l’espèce, le bail du 30 mars 2007 entre la société Luxmi d’une part et les sociétés Madar SA et Sfez SARL d’autre part est arrivé à son terme le 31 mars 2016 et s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation.

La société Luxmi a fait signifier une demande de renouvellement du bail le 27 septembre 2019 qui a été acceptée par les bailleresses le 27 décembre 2019.

Il s’en déduit qu’en application des dispositions ci-dessus rappelées le bail a été renouvelé à effet du 1er octobre 2019, qui est le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement de la locataire.

Le bail du 30 mars 2007 a donc pris fin le 30 septembre 2019 comme l’a retenu le premier juge. Un nouveau bail, aux clauses et conditions du bail venu à expiration, a débuté à compter du 1er octobre 2019.

2- Sur la demande d’annulation du commandement signifié à la société Luxmi le 29 juillet 2020 :

La société Luxmi soulève trois moyens à l’appui de sa demande d’annulation du commandement du 29 juillet 2020 :

— la nullité de la clause résolutoire,

— l’absence de mention de la clause résolutoire dans le commandement,

— le caractère indu des sommes réclamées par le bailleur.

En application de l’article L. 145-15 du code de commerce, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, qu’elle qu’en soit la forme, sont réputés non écrits.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la clause résolutoire du bail est ainsi rédigée : ' A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.'

Elle doit donc être considérée comme non-écrite faute de stipuler le délai de régularisation d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Le caractère non écrit de cette clause ne permet évidemment pas sa mise en jeu pour faire constater la résolution du bail mais ne rend pas pour autant nul le commandement du 29 juillet 2020 qui s’analyse comme une simple mise en demeure de payer ne permettant pas la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail.

En outre, contrairement à ce que soutient la société Luxmi, le commandement du 29 juillet 2020, produit aux débats par les bailleresses et non par la société Luxmi, comporte la clause résolutoire dès lors qu’est jointe à l’acte en annexe la page du bail sur laquelle figure ladite clause.

Par ailleurs, la clause d’indexation du loyer qui figure au bail est ainsi rédigée : ' Ce loyer a été fixé en référence à l’indice du coût de construction publié par l’INSEE selon l’indice du 4ème trimestre 2006 (valeur 1406). Il sera révisé tous les ans à la date d’anniversaire d’entrée en jouissance en fonction de la variation dudit indice.

Le bailleur déclare que les stipulations relatives à la révision conventionnelle du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le preneur. '

Contrairement à ce que soutient la société Luxmi, cette clause ne joue pas qu’à la hausse et la société Luxmi ne produit aucune preuve permettant de corroborer ses allégations selon lesquelles les bailleresses n’auraient fait jouer cette clause qu’en cas de variation à la hausse de l’indice.

Enfin, le fait que les bailleresses n’ont pas procédé à l’indexation du loyer entre le 1er avril 2016 et le 24 décembre 2019 ne vaut pas renonciation à l’indexation du loyer.

Ainsi, la société Luxmi n’établit pas que la somme réclamée par les bailleresses dans le commandement du 29 juillet 2020 était erronée comme elle le soutient.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Luxmi d’annulation du commandement de payer du 29 juillet 2020.

3- Sur la demande de résiliation du bail :

Devant le premier juge comme devant la cour d’appel, les bailleresses demandent, dans le dispositif de leurs conclusions, la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 mars 2007 et non la résiliation judiciaire du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2019.

Dans la partie discussion de leurs conclusions devant la cour d’appel, les bailleresses sollicitent bien la résiliation du bail renouvelé ayant pris effet à compter du 1er octobre 2019 mais il doit être rappelé qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne peut statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Or, comme il a été indiqué précédemment et comme l’avait retenu le premier juge, le bail du 30 mars 2007 a pris fin le 30 septembre 2019, avant que les bailleresses n’en demandent la résiliation devant le juge.

Dans ces conditions, c’est à raison que le premier juge a rejeté la demande des bailleresses de résiliation judiciaire du bail du 30 mars 2007 et leurs demandes subséquentes d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

4- Sur les sommes dues par la société Luxmi

En application de l’article L622-22 du code de commerce et compte-tenu de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Luxmi, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société Luxmi à payer aux sociétés Madar SA et Sfez SARL la somme de 140.698,37 euros à titre d’arriété de loyers et de charges selon décompte arrêté au 4 octobre 2021, échéance du mois d’octobre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021.

Au dispositif de leurs conclusions, les bailleresses demandent désormais la fixation au passif de la société Luxmi de la somme de 200.372,66 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 24 octobre 2023.

Elles produisent aux débats un décompte précis et détaillé arrêté au 24 octobre 2023 qui mentionne une dette de la locataire d’un montant de 200.372,66 euros.

La société Luxmi ne fait pas état d’autres règlements que ceux indiqués dans le décompte produit aux débats par les bailleresses. Elle ne critique pas ce décompte mais soutient qu’il doit être déduit de sa dette :

— la somme de 19.164,50 euros au titre du report des loyers que les bailleresses auraient dû lui accorder pendant la période de la crise sanitaire ;

— la somme de 39.513,55 euros au titre du dépôt de garantie à raison du caractère excessif de celui-ci.

La société société Luxmi ne précise par les dispositions légales ou réglementaires sur lesquelles elle se fonde pour soutenir qu’elle était en droit de solliciter le report du paiement du loyer et des charges pendant 3 mois à raison de la crise sanitaire. Par ailleurs, elle déduit du report de paiement qu’elle invoque une dispense de paiement, sans fournir aucun fondement à sa demande.

S’agissant du dépot de garantie et contrairement à ce que soutient la société Luxmi, l’article L. 145-40 du code de commerce, qui dispose que 'les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes', ne fixe pas un montant maximum légal du dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie est librement convenu entre les parties de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire 5 mois de loyer HT et HC de la dette de la société Luxmi en cours de bail.

En conséquence, statuant à nouveau, la créance de la société SCI Pardes patrimoine et de la société Sfez SARL au passif de la société Luxmi sera fixée à la à la somme de 200.372,66 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 24 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse.

Compte-tenu de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Luxmi, la demande de cette dernière de délai de paiement est sans objet. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de délai de paiement.

5- Sur la demande de la société Luxmi tendant à la condamnation des bailleresses à lui rembourser le trop-perçu correspondant à la différence entre le montant du loyer applicable le 1er avril 2016 et celui irrégulièrement et rétroactivement indexé depuis cette date

Comme il a été dit au paragraphe sur la demande d’annulation du commandement du 29 juillet 2020, la clause d’indexation qui figure au bail ne joue pas qu’à la hausse et la société Luxmi ne produit aucune preuve permettant de corroborer ses allégations selon lesquelles les bailleresses n’auraient fait jouer cette clause qu’en cas de variation à la hausse de l’indice.

Enfin, le fait que les bailleresses n’ont pas procédé à l’indexation du loyer entre le 1er avril 2016 et le 24 décembre 2019 ne vaut pas renonciation à l’indexation du loyer.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

6- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il apparait que chaque partie succombe partiellement. La société Luxmi succombe notamment à la demande des bailleresses au titre de l’arriéré des loyers. Les bailleresses succombent en leur demande de résiliation du bail.

En conséquence, il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés, tant en première instance qu’en cause d’appel.

En outre, l’équité commande de rejeter les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 juin 2023 (RG n° 20-8647) en ses dispositions soumises à la cour d’appel sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Luxmi à payer aux sociétés Madar SA et Sfez SARL la somme de 140.698,37 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 4 octobre 2021, échéance du mois d’octobre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 ;

— condamné la société Luxmi à payer aux sociétés Madar SA et Sfez SARL une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Luxmi aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de la société Sfez SARL et de la société SCI Pardes patrimoine venant aux droits de la société Madar SA au passif de la société Luxmi à la somme de 200.372,66 euros (deux-cent-mille-trois-cent-soixante-douze euros et soixante-six centimes) à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 24 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance ;

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Y ajoutant,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens en cause d’appel ;

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La greffière, La présidente,