Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06944 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTES

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-21-9101

APPELANTE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assistée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

INTIMES

Madame [P] [V]

Monsieur [K] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Philippe LE GALL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0578

Monsieur [L] [V]

c/o Monsieur [V] [O],

[Adresse 3]

[Localité 2]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 1er août 2022, faite à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

22/6944 – rapporteur du 13 juin 2024- délibéré au 12 septembre 2024

SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] c/

M. [P] [V], M. [L] [V] et M. [K] [V]

Magistrat rédacteur : AL Meano – (ALM -MP- AD)

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 juillet 2020, la Ville de [Localité 5] a acquis deux bâtiments situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans le [Localité 2] et a donné ces biens immobiliers, à bail emphytéotique à la SA Régie immobilière de la Ville de [Localité 5] (ci-après RIVP).

Un huissier de justice a été chargé de vérifier l’état d’occupation de I’immeuble ce qui a été effectué par procès-verbal de constat des 28 juillet, 28 août et 9 septembre 2020 ; le 9 septembre 2020 il a ainsi rencontré M. [K] [V], qui se trouvait sur les lieux(bâtiment A-escalier A-troisième étage gauche) et qu a indiqué que son père, M. [O] [V] disposait d’un bail depuis 35 ans.

Par acte d’huissier de justice du 7 septembre 2021, la RIVP a fait citer M. [O] [V], son épouse Mme [P] [V], et ses fils MM. [K] et [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater leur occupation sans droit ni titre, ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec suppression du délai de deux mois, les condamner in solidum à payer 864,67 euros d’arriéré de loyers, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30 %.

M. [O] [V] est décédé le 31 août 2021.

Les défendeurs Mme [P] [V], MM. [K] et [L] [V] ont soutenu que M. [K] [V] vivant avec son père depuis au moins un an avant son décès et pouvait bénéficier du transfert de bail, en application de I’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute la RIVP de ses demandes,

Dit qu’il est équitable de laisser à Mme [P] [V], MM [K] et [L] [V] la charge de leurs frais irrépétibles ,

Condamne la RIVP aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 avril 2022 par la RIVP,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 avril 2024 par lesquelles la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] demande à la cour de :

d’ infirmer le jugement entrepris en date du 7 mars 2022 en ce qu’il a débouté la Régie

Immobilière de la Ville de [Localité 5] de ses demandes de :

— Juger que le bail de Monsieur [O] [V] a été résilié au jour de son décès

En conséquence et en tout état de cause :

— Juger que Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3]

En conséquence de ce qui précède,

Ordonner l’expulsion immédiate de Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] et en tant que de besoin de Madame [Y] [V], et tous occupants de leur chef -ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu

Supprimer le bénéfice, au profit de Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] et Madame [Y] [V], du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de

Condamner in solidum Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] et Madame [Y] [V] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Monsieur [O] [V] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

Condamner in solidum Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] et Madame [Y] [V] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du Procès Verbal de constat.

ET STATUANT DE NOUVEAU, de :

A titre principal

Juger que Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] ne réunissent pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement sis [Adresse 3]

Subsidiairement

Juger que Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] ne réunissent pas les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement sis [Adresse 3]

En conséquence:

— Juger que le bail de Monsieur [O] [V] s’est trouvé résilié du fait de son décès intervenu le 31 août 2021 – Juger que Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3]

Ordonner l’expulsion immédiate de Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] et en tant que de besoin de Madame [D] [T] veuve [V], et tous occupants de leur chef -ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu

Supprimer le bénéfice, au profit de Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] et Madame [D] [T] veuve [V], du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution du 1er

Condamner in solidum Messieurs "[G]" [V] et [L] [V], à compter septembre 2021, à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] des indemnités d’occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Monsieur [O] [V] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise

A titre infiniment subsidiaire en cas de confirmation du jugement sur le transfert du bail

Constater l’existence d’un arriéré locatif important

Prononcer la résiliation du bail pour impayé

Ordonner sans délai l’expulsion de Messieurs "[G]" et [L] [V] et tous occupants de leur chef

Condamner in solidum Messieurs "[G]" et [L] [V] au paiement de la somme de 6.745,37 euros échéance de janvier 2024 incluse selon décompte arrêté au 13 février 2024 .

Condamner in solidum Messieurs "[G]" et [L] [V] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d''inoccupation’ égale au montant des loyers actualisés, charges incluses, jusqu’à parfaite libération des lieux.

En tout état de cause

— Condamner in solidum Messieurs "[G]" [V] et [L] [V] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 2 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du Procès-Verbal de constat.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juillet 2022 au terme desquelles Mme [P] [V] et M. [K] [V] demandent à la cour de :

RECEVOIR Monsieur [K] [V] , et Madame [P] [V] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, les dires bien fondés,

DEBOUTER La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la dire mal fondée

JUGER que Monsieur [K] [V] « remplis » les conditions des dispositions l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et qui accorde le bénéfice du maintien dans les lieux au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile en cas de décès de l’occupant de bonne foi .

CONFIRMER en toutes ses dispositions les termes du jugement du Tribunal Judiciaire de

PARIS du 7 mars 2022.

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] au paiement d’une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [L] [V] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 1er août 2022, à domicile en application de l’article 655 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas, le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la demande de résiliation du bail à la date du décès de M. [O] [V]

Il est constant que les parties ne sont pas en mesure de produire un bail écrit, que toutefois M. [O] [V] a occupé les lieux comme locataire, comme en attestent d’ailleurs plusieurs quittances de loyer produites par les intimés, et ce depuis 1989 selon les déclarations des intimés, que son épouse Mme [P] [V] n’a jamais occupé les lieux, et qu’en tout état de cause le locataire bénéficiait d’un bail verbal.

La RIVP demande l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande tendant à ordonner l’expulsion des défendeurs, et les demandes subséquentes, au motif de leur occupation sans droit ni titre des lieux et a accueilli la demande adverse en reconnaissance du transfert du bail au profit de M. [K] [V].

Les éléments produits par les parties ne permettent pas de retenir que le bail verbal conclu au profit de M. [O] [V] relèverait de la loi du 1er septembre 1948, dont la bailleresse ne s’est d’ailleurs pas prévalue devant le premier juge.

Il n’est pas établi que M. [O] [V] n’occupait pas les lieux à titre de résidence principale depuis 2020, comme le soutient la RIVP, ce qui ne saurait résulter de la seule circonstance que l’huissier de justice n’a pu le rencontrer en juillet et septembre 2020, ni du fait qu’il est décédé en Tunisie.

Au contraire les intimés produisent des pièces attestant d’une résidence à l’adresse litigieuse et notamment les documents relatifs à la location d’un fauteuil roulant facturée depuis 2015 et renouvelée l’été 2021.

Par ailleurs, comme l’a exactement retenu le premier juge, les intimés rapportent suffisamment la preuve de la présence dans les lieux de M. [K] [V] auprès de son père, au moins un an avant son décès, notamment par l’attestation circonstanciée de M. [M] [B] qui expose avoir eu comme voisins les intéressés et ce depuis six ans, M. [K] [V] aidant son père M. [O] [V] avec sa chaise roulante ; cette pièce n’est pas utilement contredite par la RIVP.

Le premier juge a ainsi exactement retenu, dans les motifs de sa décision, que M. [K] [V] pouvait bénéficier du droit au transfert du bail en application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Ce transfert ne profite qu’à M. [K] [V], les pièces produites n’établissant pas, s’agissant de M. [L] [V], une occupation des lieux aux côtés du locataire au moins un an avant le décès de ce dernier.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Le premier juge a constaté que la dette locative était réglée à la date à laquelle il statuait.

Cependant, il résulte du décompte produit par la RIVP devant la cour d’appel que la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024, échéance de ce mois incluse, s’établit à la somme de 6.745,37 euros, aucun paiement n’ayant été effectué depuis le 31 janvier 2022.

Elle demande donc à la cour d’appel, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves du locataire à l’obligation de payer les loyers.

Le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il appartient au preneur de rapporter la preuve de ces paiements, en application de l’article 1353 du code civil.

Selon l’article 1228 du code civil, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

L’article 1224 dispose que 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

Selon l’article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84) ; la bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

Les intimés ne contestent pas le décompte actualisé produit ; notamment il n’est ni soutenu ni établi que des paiements auraient été effectués sans être pris en compte; aucune explication n’est apportée au sujet de ces impayés ; ils n’opposent d’ailleurs aucun moyen à la demande de résiliation judiciaire du bail.

Pour mémoire, la dette locative s’établissait à la somme de 1.441,15 euros en janvier 2022 (pour un loyer facturé de 269,12 euros par mois), avant d’être intégralement réglée par un virement du 11 janvier 2022, peu avant l’audience devant le premier juge du 20 janvier 2022.

La dette s’est donc immédiatement reconstituée pour atteindre un montant très important sans le moindre paiement.

Il résulte de ces éléments, que M. [K] [V] preneur a gravement manqué à son obligation contractuelle de payer le loyer, ce qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail est d’accueillir les demandes subséquentes de la RIVP en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Le jugement sera donc infirmé sur ces points.

Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [K] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : "Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. (…)'.

Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais ne doit pas nécessairement être évaluée au montant du loyer ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des circonstances précitées, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner M. [K] [V] à payer à la RIVP, qui a une vocation sociale, une somme d’un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux , sans la 'majoration de 30%' sollicitée par la RIVP.

Sur le paiement de la dette locative

Au vu des motifs précités il convient de condamner M. [K] [V] au paiement de la dette locative citée plus haut.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, MM. [K] et [L] [V] seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à la demande de la RIVP ; le sens de la présente décision ne justifie cependant pas de mettre à leur charge le coût « du procès-verbal de constat » qui a d’ailleurs concerné d’autres occupants de l’immeuble.

Il est équitable d’allouer à la RIVP une indemnité de procédure de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme, le jugement entrepris en ses dispositions frappées d’appel, sauf s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Et statuant à nouveau des chefs de dispositif infirmés et y ajoutant

Prononce la résiliation du bail dont bénéficie M. [K] [V] relatif au logement situé [Adresse 3] dans le [Localité 2] (bâtiment A-escalier A-3ème étage gauche);

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [V] et de tous occupants de son chef hors du logement précité, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

Condamne M. [K] [V] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne M. [K] [V] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 6.745,37 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse,

Condamne in solidum M. [K] [V] et M. [L] [V] aux dépens d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat des 29 juillet, 28 août et 9 septembre 2020 ;

Condamne in solidum M. [K] [V] et M. [L] [V] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président