RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10345 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYTZ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de EVRY – RG n° 22/00026

APPELANTS

Madame [K] [J] épouse [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par M^e Baptiste GENIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758

Non comparant

Monsieur [I] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M^e Baptiste GENIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1758

Non comparant

INTIMEES ET APPELANTES INCIDENTES

S.A. SORGEM

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Tanguy SALAÜN de la SCP D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

DE [Localité 52] – SERVICE DU DOMAINE

Commissaire du Gouvernement

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

représentée par Madame [U] [D], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Apinajaa THEVARANJAN, greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté du 1er août 2017, la Préfète de [Localité 52] a déclaré d’utilité publique au profit de la Société d’économie Mixte du Val d’Orge, ci-après dénommée SORGEM, le projet d’aménagement de la [Adresse 65] sur le territoire des communes d'[Localité 43] et [Localité 59].

Par arrêté préfectoral du 11 juin 2018, ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SORGEM, les parcelles de terrains situées sur les communes d'[Localité 43] et [Localité 59] nécessaires à l’opération ci-dessus dont celle située [Adresse 62] section [Cadastre 8], d’une superficie de 631 m² appartenant à Monsieur [I] [P] et Madame [K] [J] épouse [P].

Par ordonnance du 25 juin 2018, le juge de l’expropriation a déclaré expropriée au profit de la SORGEM la parcelle visée par la procédure.

En l’absence d’accord sur son offre d’indemnisation, la SORGEM a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire d’Evry par requête parvenue au grefffe le 30 juin 2022.

Le transport sur les lieux a été effectué le 28 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 15 mai 2023, le juge de l’expropriation a :

— FIXÉ en valeur libre, pour le compte de qui il appartiendra, à la somme de 17.295,87 euros l’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM pour la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] d’une superficie de 631 m² sise lieudit [Adresse 61]

— DIT que la somme de 17.295,87 euros se décompose de la manière suivante :

14.822,50 euros au titre de l’indemnité principale

2.473,37 euros au titre de l’ indemnité de remploi

— CONDAMNÉ la SORGEM à payer une somme de 2.000 euros à Madame [K] [J] épouse [P] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— DEBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— CONDAMNÉ la SORGEM au paiement des dépens de la présente procédure

Madame [K] [J] épouse [P] et Monsieur [I] [P] (ci-après les Consorts [P]) ont interjeté appel (via RPVA) de la décision le 15 juin 2023, aux motifs que le jugement a :

— fixé, en valeur libre, pour le compte de qui il appartiendra, à la somme de 17.295,87 euros l’indemnité totale de dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] d’une superficie de 631 m² sise lieudit [Adresse 61],

— dit que la somme de 17.295,17 euros se décompose de la manière suivante :

14.822,50 euros d’indemnité principale

2.473,37 euros d’indemnité de remploi

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1) Déposées au greffe le 14 septembre 2023 par les Consorts [P], notifiées le 21 septembre 2023 (AR 27/09/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

— INFIRMER, le jugement n° RG 22/00026 du 15 mai 2023 du Tribunal judiciaire d’Evry en ce qu’il a fixé une indemnité de totale de dépossession de 17.295,87 euros avec une valeur unitaire libre de 30 euros/m² et une valeur unitaire de 14,50 euros/m², a retenu que le bâti est considéré comme un bien meuble pouvant être déplacé et a débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité principale de leur bien à la somme de 185.900 euros en valeur libre, sur la base d’un prix de 3.718 euros/m² ;

— FIXER l’indemnité accessoire de remploi à la somme de 19.590 euros ;

— CONDAMNER la SORGEM à leur verser la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SORGEM aux dépens.

2) Adressées au greffe le 21 décembre 2023 par la SOCIÉTÉ SORGEM, intimée et appelante incidente, notifiées le 22 janvier 2024 (AR appelant 24/01/2024 et CG le 25/01/2024) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a évalué les indemnités de dépossession foncière en nature de terrain, sans tenir compte des constructions encombrant la parcelle expropriée

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la date de référence au 16 novembre 2021, retenu une valeur de 30 euros/m² et de 14,50 euros/m² en valeur libre et fixé à la somme de 17.295,87 euros, en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM pour la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] d’une superficie de 631 m² sise [Adresse 61] ;

Statuant à nouveau :

— FIXER pour le compte de qui il appartiendra la valeur du bien dont il s’agit à la somme de 8.232,15 euros remploi compris

— CONDAMNER Monsieur [P] et Madame [J] épouse [P] à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

3) Adressées au greffe le 22 décembre 2023 par le Commissaire du Gouvernement , intimé et formant appel incident, notifiées le 23 janvier 2024 (AR appelant et intimé le 24/01/2024) aux termes desquelles il conclut à la confirmation du jugement de première instance et de fixer :

l’indemnité de dépossession à 14.822,50 euros

l’indemnité de remploi de 2.473,37 euros

soit une indemnité totale de 17.295,87 euros

4) Adressées au greffe le 19 avril 2024 par le Commissaire du Gouvernement , intimé et appelant incident notifiées le 22 avril 2024 (AR appelant 29/04/2024 et intimé le 24/04/2024) aux termes desquels, il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

— infirmer le jugement de première instance et fixer la date de référence au 16/02/23

— confirmer le jugement de première instance et fixer :

l’indemnité de dépossession à 14.822,50 euros

l’indemnité de remploi de 2.473,37 euros

soit une indemnité totale de 17.295,87 euros

Synthèse des prétentions des parties

Jugement

Expropriant

Exproprié

Commissaire du Gouvernement

Observations

Indemnité principale

14.822,50 euros

(366 m² en zone Aup x 30 euros) + (265 m² en zone Aui x 14,50 euros)

6.941 euros

631 m² x 11 euros=

185.900

euros

3.718 euros x 50 m²=

14.822,50 euros

Néant

Indemnité de remploi

2.473,37 euros

1.291, 15 euros

(5.000 x 20 %) x (1.941 x 15 %

19.590 euros

20 % entre 0 et 5000 euros : 1000 euros

15% de 5000 à 15000 euros : 1500 euros

10 % de 185.900-15.000= 170.900x10%= 17090 euros

2.473,37 euros

Néant

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Les Consorts [P] font valoir que :

Sur la nécessaire infirmation du jugement en ce qui concerne l’indemnisation de la construction

Le jugement du 15 mai 2023 a retenu à tort que l’arrêt du 17 mars 2022 de la cour d’appel de Paris, qui retient une valeur unitaire pour un bâti, n’apparaissait pas pertinent en ce que le bien dont il s’agit ne dispose pas de fondation.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement du 15 mai 2023 et l’évaluation des indemnités de dépossession foncière en tenant compte de la construction présente sur la parcelle [Cadastre 8] qui n’est pas un bien meuble. En ce sens, ils précisent que le bien est situé [Adresse 6], parcelle cadastrée section [Cadastre 8], d’une superficie globale de 631 m².

Ils allèguent que c’est à tort que la SORGEM soutient que 'la parcelle est en nature sol’ aux motifs que se trouve, depuis 2008, une construction de 50 m² et servant d’habitation (plain-pied, entrée, séjour, cuisine, salle de bains avec WC, chambre). De fait, ce bâti ne peut être considéré comme un bien meuble en ce qu’il repose sur des fondations (une dalle de béton a été coulée et est non transportable).

Sur le prix au m² et les termes de référence

Le juge de l’expropriation a retenu à tort les termes de comparaison de la SORGEM et du commissaire de gouvernement alors qu’ils ne se rapportent pas à des mutations de maisons d’habitation situées dans un secteur géographique proche. En effet, d’une part, aucune construction n’est prise en compte sur ces terrains, et d’autre part certains des terrains sont enclavés. Davantage, ils précisent que la majorité de ces terrains ont été acquis de façon amiable. De fait, le juge de l’expropriation a retenu à tort une valeur unitaire libre de 30 euros/m² en zone Aup et une valeur unitaire de 14,50 euros/m² en zone AUi pour fixer l’indemnité principale de dépossession à un montant de 14.822,50 euros.

Conformément aux jurisprudences citées ( le bien mentionné correspond au bien exproprié), ils estiment qu’il convient de retenir le prix de 3.718 euros au m².

Ainsi, l’indemnité principale due doit être fixée à la somme de 185.900 euros (50 m² x 3.718 euros).

Sur la fixation de l’indemnité de remploi d’expropriation

Ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de remploi de 2.473,37 euros et demandent que l’indemnité due soit fixée selon le calcul suivant :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% de 5000 à 15 000 euros : 1 500 euros

10 % de 185.900 -15.000= 170.900 x 10% = 17 090 euros

Soit un total de 19.590 euros

Sur les frais irrépétibles

Ils demandent condamnation de la SORGEM au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SORGEM rétorque que :

Sur la description des biens

Il s’agit d’une parcelle cadastrée [Cadastre 8] d’une superficie de 631 m² sise au lieudit [Adresse 62]. Sept caravanes mobiles et une construction précaire à usage d’habitation d’environ 50 m² (édifiée sans autorisation) se situent sur la parcelle.

La construction est édifiée sans fondation (structure en acier, type container) et est posée sur une dalle en béton ou des parpaings. La parcelle n’est pas accessible en voiture (accessible via une piste cyclable non destinée à cet usage) et la construction n’est pas raccordée aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement.

Concernant la date de référence et la situation urbanistique Selon l’article L.322-2 du code de l’expropriation et depuis sa modification par la loi ELAN de 2018 (n°2018-1021), la date à retenir lorsque le bien est situé à l’intérieur d’une ZAC est celle de la publication de l’acte créant la zone si elle est antérieure d’au moins un an à l’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP. En l’espèce, il s’agit du 1er décembre 2010. La jurisprudence a confirmé que ces dispositions sont applicables même lorsque l’ordonnance d’expropriation est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi ELAN (CA Paris, 24 septembre 2020, n°19/08189).

Pour retenir la date du 16 novembre 2021, le premier juge a fait primer les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4a du code de l’urbanisme relatives aux biens soumis au droit de préemption, comme c’est le cas en l’espèce. Cependant, et contrairement à celles issues de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, ces dispositions sont d’ordre général. Il convient donc, en vertu du principe selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales, de faire primer les dispositions de l’article L.322-2 précité. Cela a été confirmé par la jurisprudence (CA Grenoble, 12 juin 2019, n°18/02413, n°18/03839, n°18/03262).

La date de référence doit donc être fixée au 1er décembre 2010, date de la délibération créant la [Adresse 65] et antérieure de plus d’un an à l’ouverture de l’enquête publique du 17 janvier 2017. A cette date, les biens de l’espèce étaient situés en zone AU du PLU d'[Localité 59] et étaient donc inconstructibles.

Même à supposer que les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme puissent prévaloir sur celles de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, la date de référence retenue par le premier juge resterait erronée.

Il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations de l’expropriante. Considérant les dispositions de l’article L.123-14 du code de l’urbanisme sur la mise en compatibilité des PLU avec les projets publics, la date de publication d’une DUP ne peut être retenue par le juge de l’expropriation comme date de référence (Cass, 3ème civ., 25 janvier 2018, n°16-25.138). En application de ce principe, la cour d’appel de Paris a déjà écarté les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, considérant que si une DUP emporte modification des plans d’urbanisme, c’est au seul besoin des opérations de l’expropriant, et qu’appliquer ces dispositions permettrait à l’exproprié un enrichissement sans cause (CA Paris, 27 février 2003, GFA du Grand Viltain c/ CCI Paris).

En l’espèce, c’est bien la DUP du 1er août 2017 qui a provoqué la mise en compatibilité du PLU et a fait basculer les parcelles dont il s’agit en zones AUp et AUi. La révision du PLU du 16 novembre 2021, retenue par le premier juge comme date de référence, n’a fait qu’intégrer la mise en compatibilité issue de la DUP. Considérant les jurisprudences susvisées, et en vertu du principe selon lequel les expropriés ne peuvent bénéficier d’une plus-value causée par le projet à l’origine de la procédure d’expropriation, ni la date du 1er août 2017 ni celle du 16 novembre 2021 ne peuvent être retenues.

Il conviendrait alors, et même dans l’hypothèse où les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme devaient être appliquées, de se référer à la date de la dernière modification du PLU antérieure à la DUP. Il s’agirait en l’occurrence de la modification approuvée le 04 octobre 2016. Or il est constant qu’à cette date, les parcelles objet de la procédure étaient situées en zones AU et NA, c’est-à-dire en zone inconstructible.

En tout état de cause, les parcelles dont il s’agit ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, ni être évaluées selon leur classement en zones AUi et AUp.

Enfin et si par exceptionnel, la date de référence du 16 novembre 2021 était retenue, il conviendrait de prendre en considération que la parcelle de l’espèce est entièrement classée en emplacement réservé pour la mixité sociale, ce qui est un facteur évident de moins-value. Par ailleurs, aucune situation privilégiée ne saurait être retenue, car la parcelle n’est pas à proximité d’infrastructures ou même des réseaux d’électricité et d’eau et n’est pas desservie par une voie carrossable.

Sur l’absence d’indemnisation du bâti.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qui concerne l’absence d’indemnisation du bâti.

Tout d’abord, la construction bâtie sur le terrain ne peut donner lieu à indemnisation. En ce sens, ne sont indemnisables devant le juge de l’expropriation que les biens qualifiables d’immeubles à l’exception des constructions précaires assimilables à des biens meubles pouvant être déplacés notamment de type bungalow, container, caravane sédentarisée. Le transport sur les lieux (28 novembre 2022) a permis de constater que les constructions implantées sur la parcelle [Cadastre 8] sont des constructions précaires (sept caravanes mobiles et une construction précaire à usage d’habitation d’environ 50 m²) qui ne sauraient ouvrir droit à indemnisation. Les appelants ne démontrent pas l’existence d’un dispositif d’ancrage au sol ou de fondation (le bâti repose sur une dalle de béton).

Ensuite, le caractère illégal de la construction (qui n’est pas contesté par les expropriés) fait obstacle à toute indemnisation (le terrain est classé en zone inconstructible). Le caractère illégal de la construction a été reconnu judiciairement et les expropriés ont été condamnés (pièces n°11, 12 et 13).

Ainsi, l’absence d’exécution des décisions de justice par les expropriés ne rend pas la construction irrégulièrement édifiée légale. Par conséquent, l’existence de ces constructions ne peut être prise en compte dans l’évaluation des indemnités de dépossession.

Sur la détermination des indemnités

Elle sollicite l’infirmation du jugement qui a retenu des valeurs de 30 euros/m² et de 14,50 euros/m² en valeur libre.

Tout d’abord, le juge de l’expropriation a improprement fixé la date de référence au 16 novembre 2021 et a, donc, retenu à tort un classement en zones AUp et AUi. De fait, le juge de l’expropriation a écarté à tort ses termes de comparaison. En ce sens, le classement en zones AUp et AUi ne saurait conduire à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle du classement en zone AU.

Elle verse aux débats des termes de référence situés dans le périmètre de la [Adresse 65] et portant sur des caractéristiques comparables.

Ainsi, elle demande que l’indemnité due aux appelants pour la dépossession de leur bien soit fixée selon le détail suivant :

Indemnité principale : 631 m² x 11 euros= 6.941 euros

Indemnité de remploi : (5.000 x 20 %) x (1.941 x 15 %)= 1.291,15 euros

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite que les Consorts [P] soient condamnés à verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Le Commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence

La date de référence est la date à laquelle le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé, est devenu opposable aux tiers, soit le 16 février 2023. Ainsi, il est sollicité l’infirmation du jugement sur ce point.

Sur la situation au regard de la réglementation d’urbanisme

Le bien est situé en zone Aup pour 58 % (366 m²) et en zone Aui pour 42% (265 m²).

Sur la nature du bien et son caractère illégal.

Les consorts [P] n’apportent aucun élément permettant de justifier d’un ancrage au sol et de fondation de leur habitat permettant de le considérer comme une véritable construction (l’acte de donation fait référence à une parcelle de terre). L’exproprié ne peut invoquer un droit juridiquement protégé dont la perte pourrait ouvrir droit à indemnisation. En effet, la construction a été édifiée irrégulièrement sur une parcelle inconstructible (et ce, même si toute action en démolition est prescrite). Ainsi, l’indemnité de dépossession doit être fixée sur la base du seul terrain nu.

Sur le montant de l’indemnité

L’habitat présent sur le terrain ne constitue pas une construction indemnisable. Il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir, car il n’est pas dans une zone constructible au PLU et ne dispose pas de réseaux de dimension adaptés. De fait, il est proposé une indemnité de dépossession correspondant au seul terrain nu.

Le Commissaire du gouvernement propose de retenir :

La valeur de jugements d’expropriation intervenus au sein de la [Adresse 65] dans la zone 1aUi à [Localité 43] et confirmée par la cour d’appel de Paris, soit une valeur libre de 14,50 euros/m²

La valeur du jugement d’expropriation intervenu au sein de la [Adresse 65] dans la zone 1AUp à [Localité 43] et confirmée par la cour d’appel, soit une valeur libre de 30 euros/m².

Il sollicite la confirmation du jugement en ce qui concerne l’indemnisation :

Indemnité de dépossession: 14.822,50 euros

Indemnité de remploi :

5.000 euros x 20%=1.000 euros

9.822,50 euros x15%= 1.473,37 euros

soit un total de 2.473,37 euros

SUR CE, LA COUR

1- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 15 juin 2023 par RPVA, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions des consorts [P] du 14 septembre 2023 et de la SORGEM du 21 décembre 2023, ainsi que celles du commissaire du gouvernement du 22 décembre 2023 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables.

Les conclusions du commissaire du gouvernement du 19 avril 20243 sont de pure réplique à celles de la SORGEM intimée et appelante incidente et donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

1° sur la date de référence

Le premier juge a indiqué que les parcelles expropriées étant situées en zone de droit de préemption urbain, que l’article L213-6 du code de l’urbanisme prévoit une exception à la règle générale de l’article L322-2 du code de l’expropriation, que la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publics, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; que la SORGEM n’établit pas comme soutenu, que la délibération du 16 novembre 2021 ne ferait qu’intégrer la mise en compatibilité résultant de la DUP.

Il a donc retenu en application des articles L 322-2 du code de l’expropriation et de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, la date de la dernière modification du PLU d'[Localité 59] soit le 16 novembre 2021.

La SORGEM demande l’infirmation du jugement sur le fondement de l’article L 322-2 du code de l’expropriation dans sa rédaction issue de l’article 9 de la loi dite ELAN numéro 2018 – 1021 du 23 novembre 2008 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et de retenir la date de la publication de la délibération du 1er décembre 2010 créant la [Adresse 65].

Elle ajoute qu’à supposer même que les dispositions des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme puissent prévaloir sur celles de l’article L322-2 du code de l’expropriation applicables depuis la loi ELAN dans le périmètre des ZAC, la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique l’opération et emportant mis en compatibilité du plan local d’urbanisme ne peut être retenue par le juge de l’expropriation aux termes de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

Les consorts [P] n’ont pas conclu sur la date de référence.

Le commissaire du gouvernement a fait appel incident sur la date de référence et conclut que par application des articles L213-4, L213-6 du code de l’urbanisme et L322-6 du code de l’expropriation que la date de référence est compte tenu de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, son classement en emplacement réservé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 59] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien , à savoir le 16 février 2023.

Selon les dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 du même code, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois, selon les dispositions de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L 213-4 du code de l’urbanisme fixe les règles pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé et s’agissant des biens non compris dans une telle zone, indique qu’il s’agit de la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Enfin, aux termes de l’article L 322-6 du code de l’expropriation lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° 4°de l’article L 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8°de l’article L 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l’article L322-3 de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Par arrêt du 30 mars 2023 numéro 22-14163, la Cour de cassation a jugé qu’il résulte de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, que lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, s’il est antérieur d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ; que par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L213-3 a), et L213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publics, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le commissaire du gouvernement indique, ce qui n’est pas contesté que :

— la commune d'[Localité 59] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 6 mars 1990 et a donné délégation au maire pour exercer ce droit au nom de la commune par délibération du 28 mars 2008 ;

— par délibération du 16 novembre 2021 (pièce SORGEM n°6), le conseil municipal a actualisé « le droit de préemption urbain simple et son périmètre sur l’ensemble des zones U dites urbanisée et AU dite d’urbanisation future du PLU de la commune » ;

— la commune a ensuite délégué à la SORGEM ce droit pour les biens situés dans le périmètre de la Zac par délibération du 22 septembre 2015.

Il précise que :

— le plan local d’urbanisme de la commune a été approuvé le 25 septembre 2012, mis à jour le 23 avril 2013, modifié le 31 mai 2013, mis à jour le 17 juillet 2013, modifié le 1er juillet 2015, mis à jour le 6 novembre 2015, modifié le 4 octobre 2016, mis en compatibilité le 7 juillet 2017,le 7 août 2017 (concernant la [Adresse 65]) et le 26 mars 2019 (concernant le site CEA), modifié le 16 novembre 2021, puis le 7 février 2023 (Modification simplifiée n° 1 affectant la parcelle expropriée) ;

— le PLU révisé d'[Localité 59] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 16 novembre 2021 ;

— une procédure de modification simplifiée du PLU approuvée le 7 février 2023 a ajusté le plan de zonage afin de corriger une erreur matérielle sur le secteur de la [Adresse 65] (légèrement plus au sud) et entraîné également un ajustement des dispositions graphiques associées à la zone UR(espaces paysager protégé) et à la zone AUp (emplacement réservé pour mixité sociale).

Le commissaire du gouvernement ajoute que la date de l’acte le plus récent délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la date d’approbation de la modification simplifiée du PLU, soit le 7 février 2023, que le PLU modifié a été publiée le 16 février 2023, affiché en mairie, mis en ligne sur le site Internet de la commune même jour et sur le site Géoportail le 24 février 2023.

Au vu de ces éléments, la cour, le bien exproprié étant situé à l’intérieur du périmètre de la [Adresse 65], et soumis au droit de préemption, retient par la combinaison des articles L213-4 a) et L213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est, le bien expropriant n’étant pas compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le 16 février 2023.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la situation d’urbanisme

Le premier juge sur la base de la date de référence du 16 novembre 2021, a retenu que la parcelle [Cadastre 8] se situe pour 58% en zone AUp et pour 42 % en zone AUI de la commune d'[Localité 59].

A la date de référence retenue par la cour du 16 février 2023, la situation est identique en ce qui concerne la réglementation d’urbanisme.

Les caractéristiques sont les suivantes :

— zone AUP

Cette zone correspond au secteur mixte à dominante résidentielle du projet de la [Adresse 65].

Elle comprend un sous secteur Aupa destiné à accueillir des constructions marquant l’entrée principale du quartier.

La zone AUp est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d’habitation et y sont également autorisés les commerces, équipements et services qui en sont le complément normal, ainsi que les activités, sous réserve qu’elles soient compatibles avec l’environnement du quartier d’habitation.

L’ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu’elles s’intègrent dans un schéma d’aménagement qui porte sur l’ensemble de la zone AUp identifiée au plan de zonage. Le schéma devra respecter les orientations définies dans l’OAP [Adresse 50] afin de garantir une bonne insertion. Il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble.

Le commissaire du gouvernement inclut un schéma pour les parcelles dans ses conclusions et indique que les parcelles expropriées sont classées en emplacement réservé pour mixité sociale ; qu’à l’intérieur du périmètre repéré sur le document graphique en emplacement réservé pour mixité sociale au titre de l’article L151-41 4°du code de l’urbanisme, les opérations de construction de logements et/ou l’hébergement devront comprendre au moins 30 % de logements locatifs sociaux.

— zone Aui

Elle est destinée à être urbanisée pour accueillir des activités économiques et éventuellement des équipements dans le cadre du projet d’aménagement de la [Adresse 65].

3° sur la qualification des parcelles expropriées

Le premier juge a indiqué qu’à la date de référence, les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible et ne peuvent donc pas se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir.

La SORGEM indique qu’à la date d’opposabilité et de publication de la délibération du 25 novembre 2010 créant la [Adresse 65], les parcelles expropriées ne pouvaient être classées en zone constructible, puisque à cette date l’ensemble des parcelles situées dans le périmètre de celle-ci étaient situées en zone AU ou NA, c’est-à-dire en zone inconstructible et que dans ces conditions, la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation doit, en tout état de cause, être écartée.

Le commissaire du gouvernement demande également la confirmation du jugement en indiquant qu’à la date de référence, les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible au document d’urbanisme et que faute de remplir la première condition de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, même si elles disposent toutes les trois d’une voie d’accès.

Les consorts [P] n’ont pas conclu sur ce point.

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2 précité.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, eau potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, les expropriés n’ont pas conclu et ne contestent donc pas que le premier juge ait écarté la qualification de terrain à bâtir.

À la date de référence du 16 février 2023, la cour retient que l’emprise expropriée n’est pas située dans une zone constructible au document d’urbanisme et qu’ elle ne remplit donc pas la première condition de l’article L 322-3 du code de l’expropriation.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la qualification de terrains à bâtir.

4°sur l’indemnisation de la construction

Le premier juge indique que :

— lors du transport sur les lieux, il a été constaté la présence de 7 caravanes mobiles et d’un bâti en dur sur la parcelle [Cadastre 36] ;

— que s’agissant du bâti en dur, un débat a opposé les parties sur l’existence de fondation, l’expropriant et le commissaire du gouvernement avançant l’hypothèse d’un container bungalow posé sur une dalle béton et dépourvu de fondation, hypothèse contestée par les consorts [P] ;

— qu’il a été constaté la présence d’une dalle et la présence d’un bâti et il a été indiqué sur le procès-verbal de transport ' il semble que le bâti est posé sur dalle ';

— que les consorts [P] n’apportent aucune précision sur l’ancrage au sol de leur construction.

Le premier juge après avoir constaté que les parties s’entendent pour reconnaître le caractère illégal de la construction, celles-ci s’opposant sur l’indemnisation de la construction, indique que le bâti repose sur une dalle béton, qu’il doit être considéré comme un bien meuble et ne doit pas être évalué comme surface bâtie.

Les consorts [P] demandent l’infirmation du jugement, la parcelle devant être évaluée en tenant compte de la construction et surtout de la possibilité de pouvoir stationner sur le terrain.

A l’appui de leur demandent, ils indiquent que :

— sur la parcelle se trouve une construction depuis 2008 qui leur sert d’habitation;

— le bâti comporte des fondations, une dalle béton ayant été coulée à l’intérieur du bâti ;

— le bâti ne peut être considéré comme un bien meuble en application des articles 525 et 528 du code civil ;

— la construction n’est pas irrégulière puisqu’elle est sur la parcelle depuis plus de dix ans ;

— la construction ne peut être détruite, la commune d'[Localité 59] n’ayant pas introduit d’action pour en demander le démolition dans le délai de dix ans.

La SORGEM demande la confirmation du jugement en indiquant que les constructions peuvent être enlevées et ne sont qualifiables d’immeubles et le bâti ne repose que sur une dalle béton; en tout état de cause, la construction est illégale et il est versé aux débats les pièces à l’appui et même en cas de prescription pénale, il ne peut y avoir indemnisation (Cass, Civ , 3°, 9 novembre 2023 n°22-18545).

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement et invoque un acte authentique du 25 septembre 2019 de donation de M. [Z] aux consorts [P] qui ne mentionne pas de construction ; en outre, par arrêt du 15 février 2024 n°22-460, la Cour de cassation a considéré que faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation.

L’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et il en résulte que seul donne lieu à réparation le préjudice résultant d’un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.

En l’espèce, il est établi que :

— par acte du 25 septembre 2009( pièce n°18), la parcelle cadastrée [Cadastre 34], propriété en indivision de M. [Z], Mme [M] et Mme [W] a été divisée en quatre parcelles cadastrées [Cadastre 35], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 30] ; Madame [W] est devenu propriétaire de la parcelle [Cadastre 35], Monsieur [M] propriétaire de la parcelle [Cadastre 30]

et d’une partie de la parcelle [Cadastre 7] et Monsieur [Z] propriétaire de la parcelle [Cadastre 8] et d’une partie de la parcelle [Cadastre 7] ; Monsieur [Z] a ensuite fait donation de ses parcelles à Monsieur [P] et à Madame [J], l’acte authentique repris par le commissaire du gouvernement ne faisant pas mention d’une construction ;

— il ressort d’une note établie le 9 janvier 2023 par Madame [E], directrice générale des services de la commune d'[Localité 59] (pièce n° 11) que les constructions ont progressivement été édifiées dès 1989 sur la parcelle agricole anciennement cadastrée [Cadastre 45] puis [Cadastre 34] aujourd’hui divisée en parcelles cadastrées [Cadastre 35], à 260,[Cadastre 31], [Cadastre 30] ; un premiers procès-verbal d’infraction été dressé le 13 juillet 1999 (Pièce n° 12 ) et un second procès-verbal d’infraction le 31 octobre 2000 (pièce n° 13) ;

— Madame [E] atteste que ces constats ont donné lieu à un premier jugement rendu confirmé par deux arrêts de la cour d’appel de Paris du 8 octobre 2004 et 1er juillet 2005 condamnant Monsieur [Z], ancien propriétaire, pour infraction aux dispositions d’urbanisme ainsi qu’à une remise des lieux en état sous astreinte (pièces 19, 20 et 21) puis un jugement rendu le 26 avril 2007 par le tribunal judiciaire d’Évry qui confirme le caractère illégal des constructions édifiées et condamne à nouveau Monsieur [Z]

(Pièce n° 14 ) ;

' ces décisions n’ont pas été exécutées, les derniers procès-verbaux visant expressément les expropriés (pièces n° 15, 16 et 17).

En conséquence, le caractère illégal des constructions édifiées sur les parcelles cadastrées [Cadastre 35], à [Cadastre 7], à [Cadastre 8], [Cadastre 30] a été reconnu judiciairement et n’est d’ailleurs pas contesté par les consorts [P].

Selon l’article L 321-1 du code de l’expropriation déjà cité, tel qu’interprété par la Cour de cassation ( 3e, civile, 15 février 2024,22 – 460 ) faute pour un propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible ne peut donner lieu à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation comme l’invoquent les consorts [P].

Les consorts [P] ne peuvent donc invoquer un droit juridiquement protégé dont la perte pourrait ouvrir droit à indemnisation ; il n’y a donc pas lieu à indemnisation pour la construction et l’indemnité doit être fixée sur la base du seul terrain nu.

Le jugement sera donc confirmé par substitution de motifs.

5° sur l’ indemnité principale pour le terrain nu

Les parties ne contestent pas en appel la méthode d’évaluation par comparaison, ni la superficie des parcelles.

La discussion porte sur la valeur unitaire.

1° Sur les références des parties

Après étude des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire libre de 30 euros/m² pour les emprises en zone AUp (366 m² X 30 euros/m²) et une valeur unitaire libre de 14,50 euros/m² pour les emprises en zone Aui (265 m² X 14,50 euros/m²), soit une indemnité d’un montant de 14 822, 50 euros.

Les consorts [P] se fondent sur un jugement du 11 janvier 2021 confirmé par la cour le 17 mars 2022 pour revendiquer une valeur unitaire de 3 718 euros, soit 50 m² X 3 718 euros = 185 900 euros.

La SORGEM se basant sur une date de référence non retenue par la cour demande l’infirmation du jugement et de retenir une valeur unitaire de 11 euros/m².

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties:

Les références de la SORGEM

Elle invoque 17 références :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

16 juin 2016

[Adresse 1]

[Cadastre 27]

1100

12 100

11

[Adresse 65]

Valeur libre

pièce n° 5

T2

24 mars 2017

[Adresse 64]

[Cadastre 20]

3649

47 440

11

[Adresse 50]

[Adresse 50]

valeur libre,

le surplus correspondant au dédommagement des aménagements effectués sur

la parcelle par

le vendeur

pièce n° 6

T3

5 décembre 2017

[Adresse 56]

[Cadastre 15]

854

8540

10

[Adresse 50]

[Adresse 50]

en valeur occupée

bail rural

pièce n° 7

T4

13 décembre 2011

[Adresse 54]

[Cadastre 28] , [Cadastre 29] et [Cadastre 42]

7034

77 000

10,09

[Adresse 65]

[Cadastre 37] exploitée

[Cadastre 28] et [Cadastre 29] libres

pièce n° 8

T5

22 décembre 2017

[Adresse 63]

[Adresse 63]

[Cadastre 51], [Cadastre 40] et [Cadastre 26]

Lieu-dit [Adresse 55]

[Adresse 55]

[Cadastre 14] et [Cadastre 18]

3651

105O

40 170

11 550

11

11

[Adresse 65]

libres

pièce n° 9

Occupés

T6

20 février 2017

[Adresse 49]

[Cadastre 32]

2370

26 070

11

Bail rural, l’exploitant agricole étant parti

pièce n° 10

T7

16 novembre 2018

[Adresse 48]

[Cadastre 24] et [Cadastre 41]

5278

58 058

11

[Adresse 65]

acquisition à l’amiable par la SORGEM

zone AU

pièce n° 11

T8

jugement d’Évry du 10 décembre 2018

[Adresse 62]

[Cadastre 21]

21 264

12

[Adresse 65]

zone AU

pièce n° 12

La SORGEM invoque également huit traités d’adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 65] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T9

21 octobre 2019

[Adresse 53]

[Cadastre 16] et [Cadastre 17]

830

9130

11

[Adresse 65]

zone AU

en valeur libre

pièce n° 14

T10

26 novembre 2019

[Adresse 10]

[Cadastre 23]

1590

17 490

11

[Adresse 65]

AUi

valeur libre

pièce n° 15

T11

8 janvier 2020

[Adresse 2]

38

418

11

[Adresse 65]

zone AU

valeur libre

pièce n° 16

T12

7 février 2020

[Adresse 58]

981

10 791

11

[Adresse 65]

zone AU

valeur libre

pièce n° 17

T13

29 mai 2020

[Adresse 13]

[Cadastre 22] et [Cadastre 39]

2621

23 353,11

8,91

[Adresse 65]

zone AUI

valeur occupée

pièce n° 18

T14

29 mai 2020

[Adresse 12]

[Cadastre 38]

940

8375,40

8,91

[Adresse 65]

zone AU

valeur occupée

pièce n° 19

T15

29 mai 2020

[Adresse 53]

2007

22 077

11

[Adresse 65]

zone AU

valeur libre

pièce n° 20

T16

29 mai 2020

[Adresse 11]

[Cadastre 25]

815

8965

11

[Adresse 65]

zone AU

valeur occupée

pièce n° 21

Elle invoque également un acte de vente du 11 décembre 2018, correspondant à un ensemble de 31 parcelles d’une surface totale de 45 067 m² sis à [Localité 43] acquise par la SORGEM auprès de la commune, parcelles de terrain classées en zone AU, toutes situées dans le périmètre de la [Adresse 65], la parcelle cadastrée [Cadastre 19] comportant une maison d’habitation et ses dépendances, destinées à être démolies, avec une indemnité principale de 540 804 euros soit 12 euros/m² en valeur libre.

Elle fait état de jugements définitifs rendus le 11 janvier 2021 pour des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 65] :

' RG 19/00150 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00158 : 9,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00153 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00114 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 20/00002 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00157 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00113 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00101 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00105 : 8,91 euros/m² en valeur occupée AU

' RG 19/00104 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00141 : 11 euros/m²en valeur libre

' RG 19/00103 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00103 : 8,91 euros/m² en valeur occupée.

La SORGEM invoque enfin un acte de vente du 9 mars 2022, parcelle cadastrée section [Cadastre 33] sise [Adresse 3] d’une superficie de 1375 m², parcelle de terrain en terme de culture classée en zone AU dans le périmètre de la [Adresse 65], indemnité principale de 15 125 euros soit 11 euros/m² en valeur libre (pièce n°7).

En l’espèce, à la date de référence le bien exproprié est situé en zone AUp pour 58% (366m²) et en zone AuI pour 42%.

Les termes de la SORGEM correspondent aux valeurs de terrain classé en zone AU, inconstructible et dont l’ouverture à l’urbanisation est conditionnée à une révision du PLU ; or, le PLU a évolué , et la parcelle expropriée est classée en zones Aup et Aui, zone constructible dans le cadre d’une opération d’ensemble, soit une valeur supérieure.

En conséquence, les termes proposés par la SORGEM en zone AU ne sont pas comparables au zonage des parcelles expropriées en zone 1AU et seront donc écartés.

B ) Les références des consorts [P]

Ils invoquent un jugement du 11 janvier 2021 du tribunal judiciaire d’Evry (pièce n°4) avec une indemnité principale de 111 540 euros avec une valeur de 3 718 euros confirmée par la cour par arrêt du 17 mars 2022.

Cependant, cette référence de jurisprudence n’est pas comparable, puisque y sont écartés des termes correspondant à des mutations de terrains et retenus des termes de ventes de maisons d’habitation pour aboutir à une valeur de 3 718 euros/m², alors qu’il s’agit en l’espèce d’indemniser un terrain nu.

C) Les références du commissaire du gouvernement

Il propose une étude du marché des terrains nus en zone AU dans le même secteur géographique et plus particulièrement en ZAC.

Le commissaire du gouvernement souligne que les prix relevés dans des ZAC à vocation d’habitation , notamment à [Localité 44], se situent dans une fourchette allant de 30 à 40 euros /m² en valeur libre; que plus récemment , dans le cadre de la [Adresse 66], des jugements ont arbitré en valeur libre des parcelles à 30 euros/m² en zone AUB( zone à vocation d’habitation) ; que les termes de comparaison cités dans les ZAC-ZAD à vocation d’activité ([Localité 60], [Adresse 67]) font ressortir des prix situés dans une fourchette allant de 12 à 17,38 euros/m² et qu’à [Localité 57], [Localité 46], et [Localité 47], les valeurs retenues par le tribunal sont de l’ordre de 12 euros/m² à 14, 50 euros/m².

Ces termes comparables en consistance seront retenus.

Il convient de privilégier les termes correspondant à des arrêts de la cour d’appel de Paris.

Le premier juge a en conséquence exactement retenu :

— pour les emprises en zone AuP une valeur unitaire de 30 euros/m² soit :

366m² X 30 euros/m²= 10 980 euros.

— pour les emprises en zone AUi une valeur unitaire de 14,50 euros/m² soit :

265 m² X 14,50 euros/m²=3 842,50 euros.

Le jugement sera donc confirmé pour une indemnité principale de 14 822,50 euros en valeur libre.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit

20% jusqu’à 5 000 euros=1 000 euros

15% de 5 000 à 15 000 euros= 1 473,37 euros

soit un total de 2 473,37 euros.

Le jugement sera donc confirmé.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

14.822,50 euros (indemnité principale) + 2.473,37 euros (indemnité de remploi) =17 295,87 euros en valeur libre ;

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts [P] perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SORGEM à payer aux consorts [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de les condamner sur ce fondement à payer la somme de 2 000 euros à la SORGEM.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la date de référence le 16 novembre 2021 ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 16 février 2023;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions par substitution de motifs ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [K] [J] épouse [P] et M. [I] [P] aux dépens ;

Déboute Mme [K] [J] épouse [P] et M. [I] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [K] [J] épouse [P] et M. [I] [P] à verser la somme de 2 000 euros à la SORGEM au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT