RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 30 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13234 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICCO

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de EVRY – RG n° 22/00051

APPELANTE

S.A. SORGEM

[Adresse 7]

[Localité 38]

représentée par M^e Tanguy SALAÜN de la SCP D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

INTIMÉS FORMANT APPEL INCIDENT

Monsieur [U] [W]

[Adresse 31]

[Localité 59]

représenté par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, substituée à l’audience par M^e Houry MOUSISIAN, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [T] [W]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, substituée à l’audience par M^e Houry MOUSISIAN, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [G] [W]

[Adresse 27]

[Localité 37]

représenté par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, substituée à l’audience par M^e Houry MOUSISIAN, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [P] [B] épouse [W] (Décédée)

[Adresse 31]

[Localité 59]

non représentée

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ESSONNE – SERVICE DU DOMAINE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 45]

[Adresse 45]

[Localité 36]

représentée par Madame [V] [D], en vertu d’un pouvoir général

Non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté du 01 août 2017, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique au profit de la SORGEM le projet d’aménagement de la [Adresse 68] sur le territoire des communes d'[Localité 42] et [Localité 59].

Par arrêté préfectoral du 11 juin 2018, ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SORGEM les parcelles de terrains situées sur les communes d'[Localité 42] et d'[Localité 59] nécessaires à l’opération, dont celle cadastrée AE n°[Cadastre 20] d’une superficie de 4.750m² située [Adresse 55] à [Localité 59] et appartenant en indivision à Mme[P] [B] épouse [W], M. [K] [W], M. [T] [W] et M. [G] [W].

Par ordonnance du 25 juin 2018, le juge de l’expropriation a déclaré expropriée au profit de la SORGEM la parcelle visée par la procédure.

La SORGEM indique avoir notifié à l’indivision [W] une offre d’indemnisation par courrier recommandé en date du 21 mars 2022.

Par courrier du 13 mai 2022, les membres de l’indivision [W] indiquaient être prêts à accepter un accord amiable et formulaient une contre-offre.

Par requête parvenue au greffe le 7 juillet 2022, la SORGEM a saisi le juge de l’expropriation d’Evry.

Le transport sur les lieux a été effectué le 28 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 12 juin 2023, le juge de l’expropriation d’Evry a :

ANNEXÉ le PV de transport du 28 novembre 2022 ;

FIXÉ la date de référence au 16 novembre 2021 ;

FIXÉ à la somme de 146.829,75 euros ((30 euros/m² – 2.09 euros/m² d’abattement) x 4.750m²), en valeur occupée, l’indemnité de dépossession due par la SORGEM à M. [U] [W], M. [T] [W], M. [G] [W] ès qualités de propriétaires indivis pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 20] d’une superficie de 4.750m² sise [Adresse 55] à [Localité 59] ;

DIT que la somme se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 132.572,50 euros ;

Indemnité de remploi : 14.257,25 euros ;

CONDAMNÉ la SORGEM à payer à l’indivision [W] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires (et donc du débouté la SORGEM de sa demande de donner acte d’un accord amiable) ;

CONDAMNÉ la SORGEM au paiement des dépens de l’instance.

Par déclaration adressée par RPVA le 02 août 2023, la SORGEM a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 02 novembre 2023 par la SORGEM, notifiées le 29 novembre 2023 (AR intimés les 1er décembre 2023 (avocate) et 02 décembre 2023 (Mme [W]) ; AR CG non daté, tampon du 04 décembre 2023), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

A titre principal :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de donner acte de la SORGEM relative à un accord des parties sur le montant des indemnités de dépossession dues par la SORGEM à l’indivision [W] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 20] d’une superficie de 4.750m² sise [Adresse 55] à [Localité 59] ;

Statuant à nouveau,

DONNER ACTE d’un accord des parties sur l’indemnité de dépossession foncière à hauteur d’une somme totale de 52.779,75 euros remploi compris.

A titre subsidiaire :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la date de référence au 16 novembre 2021, retenu une valeur de 30 euros/m² en valeur libre et fixé à la somme de 146.829,75 euros, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à l’indivision [W] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 20] d’une superficie de 4.750m² sise [Adresse 55] à [Localité 59] ;

CONFIRMER ledit jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

FIXER la valeur du bien dont il s’agit à la somme de 52.779,75 euros remploi compris ;

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement les membres de l’indivision [W] à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2/ Adressées au greffe le 19 janvier 2024 par M. [U] [W], M. [T] [W], M. [G] [W], intimés et formant appel incident, notifiées le 04 mars 2024 (AR appelante le 08 mars 2024 et AR CG 11 mars 2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

DÉCLARER les expropriés recevables et bien fondés en leurs écritures ;

En conséquence,

LES Y RECEVOIR ;

INFIRMER le jugement dont il est fait appel en toutes ses dispositions et FIXER l’indemnité de dépossession comme suit :

A titre principal :

4.750m² x 40 euros en valeur libre = 190.000 euros

Remploi : 19.700 euros

Total : 210.000 euros

A titre subsidiaire :

4.750m² x 38.85 euros en valeur libre = 184.537 euros

Remploi : 19.453 euros

Total : 203.990 euros

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné la SORGEM à payer à l’indivision [W] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et CONDAMNER la SORGEM à payer aux expropriés la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNER la SORGEM aux entiers dépens.

3/ Adressées le 29 février 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 04 mars 2024 (AR appelante le 07 mars 2024, AR intimés non daté) aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER le jugement (sur la date de référence) et FIXER la date de référence au 16 février 2024 ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il fixe une indemnité totale de dépossession de 146.829,75 euros.

4/ Adressées le 29 juillet 2024 par M. [U] [W], M. [T] [W], M. [G] [W], notifiées le 31 juillet 2024 (AR appelante non daté et AR CG non daté, tampon du 02 août 2024), aux termes desquelles elle reformule les mêmes demandes.

5/ Adressées au greffe le 25 septembre 2024 par M. [U] [W], M. [T] [W], M. [G] [W], notifiées le 26 septembre 2024 (AR CG le 30/09/2024, AR appelante non rentré), et aux termes desquelles les mêmes demandes sont à nouveau formulées.

6/ Déposées au greffe le 29 septembre 2024 par la SORGEM, notifiées le jour même (AR non datés), contenant uniquement une pièce supplémentaire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SORGEM fait valoir que :

Sur l’existence d’un accord entre les parties, l’article L.311-15 du code de l’expropriation dispose que les indemnités sont fixées par le juge à défaut d’accord sur leur montant. En l’espèce, la SORGEM a notifié son offre à l’indivision [W] par mémoire valant offre en LRAR du 21 mars 2022. Le 13 mai 2022, les trois membres de l’indivision [W] ont fait part à la SORGEM de leur accord pour une indemnisation amiable à hauteur de 9.91 euros/m² plus l’indemnité de remploi. Par courriers recommandés du 27 juin 2022, la SORGEM a notifié aux trois membres de l’indivision son acceptation de leur proposition et les informait qu’elle saisissait son notaire pour la rédaction d’un acte. Un accord sur la chose et le prix est donc intervenu. La SORGEM n’a saisi la juridiction de l’expropriation qu’à titre conservatoire et avant expiration du délai. Son mémoire, rédigé avant l’intervention de l’accord, ne pouvait en faire mention. S’il était précisé qu’aucun accord n’avait été conclu, c’est parce qu’à cette date l’acte formalisant l’accord n’avait pas été passé. La circonstance que le courrier du 08 juillet 2022 n’était signé que par l’un des membres de l’indivision est sans conséquences, puisque le courrier du 13 mai 2022 était signé de tous ses membres.

Sur la description des biens, il s’agit d’une parcelle en nature de terre de culture totalement enclavée et inaccessible. Elle est exploitée dans le cadre d’un bail rural et donc occupée.

Sur la date de référence et la situation urbanistique, selon l’article L.322-2 du Code de l’expropriation et depuis sa modification par la loi ELAN de 2018 (n°2018-1021), la date à retenir lorsque le bien est situé à l’intérieur d’une ZAC est celle de la publication de l’acte créant la zone si elle est antérieure d’au moins un an à l’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP. En l’espèce, il s’agit du 1er décembre 2010. La jurisprudence a confirmé que ces dispositions sont applicables même lorsque d’ordonnance d’expropriation est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi ELAN (CA Paris, 24 septembre 2020, n°19/08189).

Pour retenir la date du 16 novembre 2021, le premier juge a fait primer les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4a du code de l’urbanisme relatives aux biens soumis au droit de préemption, comme c’est le cas en l’espèce. Cependant, et contrairement à celles issues de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, ces dispositions sont d’ordre général. Il convient donc, en vertu du principe selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales, de faire

primer les dispositions de l’article L.322-2. Cela a été confirmé par la jurisprudence (CA Grenoble, 12 juin 2019, n°18/02413, n°18/03839, n°18/03262).

La date de référence doit donc être fixée au 1er décembre 2010, date de la délibération créant la [Adresse 68] et antérieure de plus d’un an à l’ouverture de l’enquête publique du 17 janvier 2017. A cette date, le bien de l’espèce était situé en zone AU du PLU d'[Localité 59] et était donc inconstructible. Même à supposer que les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme puissent prévaloir sur celles de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, la date de référence retenue par le premier juge resterait erronée.

Il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations de l’expropriante. Considérant les dispositions de l’article L.123-14 du code de l’urbanisme sur la mise en compatibilité des PLU avec les projets publics, la date de publication d’une DUP ne peut être retenue par le juge de l’expropriation comme date de référence (Cass., 3ème civ., 25 janvier 2018, n°16-25.138). En application de ce principe, la cour d’appel de Paris a déjà écarté les dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, considérant que si une DUP emporte modification des plans d’urbanisme, c’est au seul besoin des opérations de l’expropriant, et qu’appliquer ces dispositions permettrait à l’exproprié un enrichissement sans cause (CA Paris, 27 février 2003, GFA du Grand Viltain c/ CCI Paris).

En l’espèce, c’est bien la DUP du 1er août 2017 qui a provoqué la mise en compatibilité du PLU et a fait basculer les parcelles dont il s’agit en zones AUp et AUi. La révision du PLU du 16 novembre 2021, retenue par le premier juge comme date de référence, n’a fait qu’intégrer la mise en compatibilité issue de la DUP. Considérant les jurisprudences susvisées, et en vertu du principe selon lequel les expropriés ne peuvent bénéficier d’une plus-value causée par le projet à l’origine de la procédure d’expropriation, ni la date du 1er août 2017 ni celle du 16 novembre 2021 ne peuvent être retenues.

Il conviendrait alors, et même dans l’hypothèse où les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme devaient être appliquées, de se référer à la date de la dernière modification du PLU antérieure à la DUP. Il s’agirait en l’occurrence de la modification approuvée le 04 octobre 2016. Or il est constant qu’à cette date, la parcelle objet de la procédure était située en zones AU et NA, c’est-à-dire en zone inconstructible. En tout état de cause, la parcelle dont il s’agit ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir, ni être évaluée selon son classement en zones AUi ou AUp.

Enfin et si par exceptionnelle, la date de référence du 16 novembre 2021 était retenue, il conviendrait de prendre en considération que la parcelle de l’espèce est entièrement classée en emplacement réservé pour la mixité sociale, ce qui est un facteur évident de moins-value. Une partie de la parcelle est située en « espace paysager non constructible », ce qui la rend la surface concernée inconstructible quel que soit le classement de la parcelle. Par ailleurs, aucune situation privilégiée ne saurait être retenue, car la parcelle n’est pas à proximité d’infrastructures ou même des réseaux d’électricité et d’eau et n’est pas desservie par une voie carrossable.

Sur la valeur du bien, La SORGEM sollicite l’infirmation du jugement qui a retenu des valeurs de 30 euros/m² et de 14,50 euros/m² en valeur libre. Tout d’abord, la SORGEM allègue que le juge de l’expropriation a improprement fixé la date de référence au 16 novembre 2021 et a, donc, retenu à tort un classement en zones AUp et AUi. Elle affirme que le juge de l’expropriation a écarté à tort ses termes de comparaison. Elle allègue que le classement en zones AUp et AUi ne saurait conduire à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle du classement en zone AU. Cela conduirait de surcroît à faire bénéficier les expropriés d’une plus-value causée par le projet d’aménagement, ce qui est prohibé par la jurisprudence, puisque seule la SORGEM, en tant qu’aménageur de la [Adresse 68], est compétente pour ouvrir les parcelles à l’urbanisation. De plus, en opérant une distinction entre les différents usages qui seront fait des parcelles après aménagement, le commissaire du Gouvernement, suivi par le juge de première instance, a eu recours non à la méthode « par comparaison » mais à la méthode dite « du promoteur ». Or, cette méthode est généralement censurée par la jurisprudence en ce qu’elle permet aux expropriés de bénéficier d’une plus-value apportée par les opérations de l’expropriante (Cass, 3ème civ., 11 juillet 1977, 76-70.359 et 76-70.361) (CA Versailles, 14 février 2012, n°11/04080). Cette méthode ne peut être envisagée qu’à titre subsidiaire et en l’absence de termes de référence, ce qui n’est pas le cas ici. Il est donc exclu que la valeur des biens de l’espèce puisse être fixée de manière différenciée en fonction de leur future utilisation. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé la valeur des parcelles en fonction de leur classement en zone AUp et de leur emploi futur.

La SORGEM verse aux débats des termes de référence situés dans le périmètre de la [Adresse 68] et portant sur des caractéristiques comparables. Il s’agit souvent de mutations issues d’accords amiables entre la SORGEM et des expropriés au sein de la ZAC. De ces termes ressort une valeur de 12 euros/m² libre. Le protocole passé entre la SORGEM et les exploitants agricoles de la ZAC les indemnisant à hauteur de 2.09 euros/m², il convient de retenir une valeur métrique de 9.91 euros, pour une indemnisation remploi compris de 52.779,75 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, la SORGEM sollicite que l’indivision [W] soit condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

M. [U] [W], M. [T] [W], M. [G] [W] répondent que :

Sur la nécessité d’écarter la pièce n°16 de la SORGEM, cette pièce, transmise juste avant l’audience du 26 septembre 2024, est entièrement nouvelle et n’apparaît pas dans le mémoire de première instance de l’expropriante ni dans ses premières conclusions d’appel. Elle devra être écartée en vertu des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024. Elle fait référence à un prétendu accord relatif aux parcelles AE [Cadastre 19] et AE [Cadastre 20] alors que la présente procédure ne concerne que la parcelle AE [Cadastre 20].

Sur la demande de donner acte du prétendu accord, la SORGEM verse des courriers supposés prouver l’existence d’un accord (pièces adverses n°13-15). Or, il semblerait après consultation du site de la poste que les courriers du 27 juin 2022 n’aient jamais été envoyés à l’indivision [W], et la SORGEM se garde de produire les ARs. S’il y avait eu rencontre des volontés, la SORGEM aurait saisi le juge civil pour faire exécuter l’accord. Elle n’aurait pas non plus indiqué dans sa lettre de saisine du 1er juillet 2022 l’absence de tout accord avec l’exproprié. Elle n’aurait pas non plus proposé un prix différent de celui de l’accord tout au long de la 1ère instance. Le courrier du 08 juillet 2022 qu’invoque la SORGEM n’est signé que par un membre de l’indivision, ne précise pas de montant et la SORGEM n’y a pas donné suite.

Sur la description de la parcelle expropriée, il s’agit d’une parcelle de 4.750m² en nature de culture enclavée. Sa consistance est un point d’accord entre les parties, excepté pour l’enclavement. La preuve d’une mise à bail de la parcelle n’étant apportée par aucune des parties, celle-ci sera évaluée en valeur libre.

Sur la date de référence, tout d’abord, l’indivision [W] sollicite la confirmation du jugement qui a appliqué les dispositions des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme. L’indivision [W] allègue que la date du 4 octobre 2016 (date de référence sollicitée par l’appelant) ne correspond pas à la dernière révision générale du PLU. A cet égard, elle précise que le PLU a fait l’objet d’une modification simplifiée le 16 février 2023 (date de référence retenue par le Commissaire du gouvernement). Ainsi, l’indivision [W] sollicite que la date de référence soit fixée au 16 février 2023.

Sur la qualification de terrain à bâtir, l’indivision [W] sollicite la confirmation du jugement qui a écarté la qualification de terrain à bâtir de la parcelle en question. Toutefois, elle sollicite également l’infirmation du jugement sur la constructibilité de la parcelle au regard des dispositions du PLU. Tout d’abord, l’indivision [W] affirme que la qualification de terrain à bâtir repose sur deux critères cumulatifs (article L322-3 du code de l’urbanisme), à savoir être classé dans une zone constructible du PLU (critère juridique) et être desservi par les réseaux (critère matériel).

S’agissant de la constructibilité, la parcelle est située en zone AU, soit dans une zone constructible. En ce sens, la parcelle est située dans une zone AUP qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle (construction à usage d’habitation, commerces, équipements et services). Davantage, la constructibilité de la zone Aup n’est pas conditionnée à une évolution du PLU (règlement de la zone AUP). Conformément à l’article L322-3 du Code de l’urbanisme et à la jurisprudence, un terrain situé en zone AU est constructible sauf s’il s’agit du AU dont la constructibilité est soumise à une évolution du PLU. Ainsi, les terrains expropriés sont classés en zone constructible du PLU.

S’agissant de la capacité des réseaux, l’indivision [W] admet qu’elle est insuffisante. De fait, les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir. Cependant, la classification de la parcelle en zone constructible justifie une augmentation de l’indemnité d’expropriation.

Sur la qualification de terrain en situation privilégiée, l’indivision [W] sollicite l’infirmation du jugement qui a écarté la qualification de terrain en situation privilégiée. En ce sens, le juge de l’expropriation ne pouvait pas soutenir que la circonstance que la parcelle soit comprise dans un emplacement réservé est un facteur de moins-value. En effet, le terrain est proche du centre-ville (2 kilomètres de la Mairie d'[Localité 59]) et à proximité immédiate de zones bâties et d’axes routiers (N20 et D1116D). La circonstance que la parcelle soit éloignée des réseaux est indifférente dès lors que peuvent être qualifiés de terrains en situation privilégiée des terrains qui sont situés à proximité d’habitations d’une agglomération, dans une région desservie par une voie de chemin de fer et une autoroute. La parcelle est située en zone Aup qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle et qui est destiné à accueillir des constructions à usage d’habitation. Enfin, la parcelle est située à proximité de plusieurs zones d’activités ([Localité 51], [Localité 56]), d’une zone artisanale de la [Localité 57], d’une zone industrielle des [Localité 44], de différentes structures (centre Hospitalier d'[Localité 42], enseignes de grandes distribution, établissement scolaire). Seuls 20% de la parcelle sont situés en terrain non constructible, et par analogie d’une décision du Conseil d’Etat (3 mai 2002, n°182508), cette partie de la parcelle ne réduit pas les droits à construire de l’ensemble.

Sur la valeur de la parcelle, un terrain vendu en zone AU est vendu pour 40 euros/m² libre dans le secteur. Tous les termes de la SORGEM concernent des accords amiables intervenus à son profit, ils reflètent un marché captif et non libre et seront écartés. Les servitudes d’urbanisme liées à la parcelle ne sont pas de nature à faire diminuer sa valeur. Le commissaire du Gouvernement affirme que la parcelle est inconstructible et l’a comparée avec des parcelles de cette nature. Il l’a aussi évaluée en valeur occupée alors qu’elle est libre. Le prix au m² qu’il propose est donc nécessairement inférieur à la valeur du bien. A titre subsidiaire, si la cour devait considérer la parcelle occupée, la décote de 2.09 euros/m² issue de l’accord entre la SORGEM et des exploitants de la ZAC n’est pas opposable à l’indivision [W]. Il faudrait donc appliquer la décote de 1,15 euros/m² issue du protocole d’accord du 22 février 2012 (pièce n°15 du mémoire valant offres du 17 novembre 2022 de la SORGEM).

Sur les frais irrépétibles et les dépens,l’indivision [W] ont avancé des frais d’avocat pour faire valoir ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Ils demande que la SORGEM soit condamnée à lui verser 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la demande de donner acte d’un accord, le commissaire du Gouvernement s’estime incompétent sur le sujet.

Sur la date de référence, en raison de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date de référence est la date à laquelle le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé, est devenu opposable aux tiers ; soit le 16 février 2023 (date de la modification simplifiée du PLU approuvé le 07/02/23). En ce sens, la date de référence prévue à l’article L213-4 du code de l’urbanisme est substituée à celle prévue par l’article L322-2 du code de l’expropriation, que l’acte de création de la ZAC dans laquelle se situe le bien soit antérieure ou non à la date d’ouverture de l’enquête préalable à la DUP.

Sur la situation privilégiée de la parcelle, à la date de référence les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible, de fait elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir. La proximité des parcelles aux réseaux et à l’urbanisation est inhérente à la zone à urbaniser. Ainsi, cette proximité ne leur confère pas une situation privilégiée.

Sur le montant de l’indemnité principale de dépossession, le classement en zone AUp (ou Aui) doit conduire à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d’un classement en zone AU, dont l’urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU (contrairement à ce que prétend la SORGEM). A la date de référence (16 février 2023), les parcelles expropriées se situent en zone Aup du PLU. Il convient de retenir une valeur libre de 30 euros/m², à laquelle serait soustraite le montant de 2,09 euros d’indemnité offerte aux exploitants de la zone par la SORGEM, ce qui donne une valeur métrique de 27,91 euros pour le bien de l’espèce.

Tableau récapitulatif des prétentions des parties :

Jugement

Expropriant

Exproprié

commissaire du Gouvernement

Indemnité principale

132.572,50 euros

(27,91 euros/m²)

47 072, 50 euros

Principal :

190.000 euros (40 euros/m²)

subsidiaire : 184.537 euros (38,85 euros/m²)

Confirmation

Remploi

14.257,25 euros

5707,25 euros

Principal:

19.700 euros

Subsidiaire:

19.453

Confirmation

Date de référence

44515

1er décembre 2010

44972

44972

Donner acte d’un accord

Non

Oui

Non

NSPP

Total

146.829,75 euros

52.779,75 euros

Principal :

210.000 euros

Subsidiaire : 203.990 euros

Confirmation

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 2 août 2023 par RPVA, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SORGEM du 2 novembre 2023, des consorts [W] du 19 janvier 2024 et du commissaire du Gouvernement du 29 février 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions des consorts [W] du 29 juillet 2024 sont de pure réplique à celles de la SORGEM et à celles du commissaire du Gouvernement et sont donc recevables.

Les conclusions des consorts [W] du 25 septembre 2024 contiennent les mêmes demandes au fond et une demande nouvelle d’écarter la pièce n°16 de la SORGEM pour avoir été produite au-delà du délai de trois mois de l’article R311-26 du code de l’expropriation ; ces conclusions sont donc recevables.

S’agissant de la pièce n°16 de la SORGEM, il s’agit d’une pièce produite en réponse s’agissant de l’accord intervenu avec les expropriés qu’il a invoqué devant le premier juge et devant la cour dès ses premières conclusions ; en conséquence, cette pièce nouvelle de la SORGEM n°16 sera déclarée recevable.

Les conclusions de la SORGEM du 29 septembre 2024sont de pure réplique à celles des consorts [W] et à celles du commissaire du Gouvernement et sont donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

1° sur la demande principale de la SORGEM de donner acte d’un accord des parties sur l’indemnité de dépossession foncière à hauteur d’une somme totale de 52 779,75 euros remploi compris

Aux termes de l’article L311-5 du code de l’expropriation le juge est saisi soit par l’expropriant, à tout moment avant l’ouverture de l’enquête prescrite à l’article L1, soit par l’exproprié à partir de l’ordonnance d’expropriation mentionnée à l’article L221-1.

En outre, aux termes de l’article R311-20 du code de l’expropriation à l’audience, le juge entend les parties. Les parties ne peuvent développer que des éléments des mémoires qu’elles ont présentés.

Le juge entend le commissaire du Gouvernement à sa demande.

Les personnes désignées en application de l’article R322-1 peuvent être entendues.

Le juge donne acte, le cas échéant, les accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié.

En l’espèce, comme en première instance, les parties s’opposent sur l’existence d’un accord préalable à la saisine du juge de l’expropriation, la SORGEM se fondant sur un courrier du 13 mai 2022 des membres de l’indivision [W] pour soutenir qu’un accord est intervenu et qu’elle n’a fait que saisir à titre conservatoire la juridiction de l’expropriation tandis que les consorts [W] répondent qu’il n’y a pas eu accord ni sur la chose, ni sur le prix.

Le premier juge a rejeté la demande de la SORGEM comme n’apparaissant manifestement pas bien fondée.

A l’appui de sa demande, la SORGEM verse aux débats :

' un mail de Monsieur [T] [W] du 8 juillet 2022 adressé au conseil de la SORGEM indiquant être dans l’attente d’un rendez-vous chez un notaire afin de finaliser l’accord à l’amiable pour les parcelles AE[Cadastre 19] et AE [Cadastre 20] (pièce n° 9) ;

' un courrier au nom de l’indivision signé par Monsieur [U] [W], Monsieur [T] [W] et Monsieur [G] [W] adressé à la SORGEM du 13 mai 2022 indiquant qu’elle était prête à accepter une proposition pour une indemnisation à l’amiable des parcelles AE [Cadastre 19] et AE [Cadastre 20] sur les bases des parcelles AB [Cadastre 41] et AP [Cadastre 39] soit 9,91 euros/m² plus indemnité de remploi (pièce n°10) ;

' courrier du 27 juin 2022 de la SORGEM à M. [T] [W], à Monsieur [U] [W] et à Monsieur [G] [W] d’acceptation de la proposition pour les parcelles AE [Cadastre 19] et AE [Cadastre 20] pour le prix de 9,91 euros/m² (pièces 13,14 et 15) ;

' AR signé par Monsieur [T] [W], Monsieur [U] [W] et Monsieur [G] [W] les 28 et 29 juin 2022 (pièce n° 16), faisant état de l’acceptation de la proposition et la saisine du notaire pour la rédaction d’un projet d’acte de vente.

Il est de principe que pour que le juge de l’expropriation puisse « donner acte » d’un accord amiable en application de l’article R 311-20 du code de l’expropriation, que cet accord soit parfait.

En l’espèce :

— la SORGEM verse les AR susvisés des 28 et 29 juin 2022, mais a saisi le juge de l’expropriation dès le 1er juillet 2022, ce qui ne correspond pas comme indiqué par la SORGEM à une saisine à titre conservatoire ;

— il n’est pas contesté que dans le courrier du 1er juillet 2022 accompagnant le mémoire valant offre, adressé au juge d’expropriation, par le conseil de l’expropriante, il est indiqué expressément « qu’à ce jour aucun accord n’a pu intervenir entre la SORGEM et l’indivision [W] » (pièces n°15 et 16) ;

— dans le courrier du 13 mai 2022, signé par de chacun des membres de l’indivision [W], si celle-ci indique être prête à accepter au nom de l’indivision à l’amiable pour la parcelle AE [Cadastre 20] sur un montant unitaire de 9,91 euros/m² plus l’indemnité de remploi, la SORGEM dans son mémoire valant offre, demande au juge de l’expropriation de calculer le montant des indemnités de dépossession sur un montant unitaire de 8,91 euros/m² ;

' le courrier du 8 juillet 2022, relatif à un rendez-vous chez le notaire afin de finaliser l’accord amiable, n’est signé que par un membre de l’indivision [W] et ne précise pas les modalités de cet accord.

En conséquence, la SORGEM ne démontre pas l’existence d’un accord amiable parfait, alors qu’elle a saisi le juge de l’expropriation au motif qu’il n’y avait pas eu d’accord.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la SORGEM de sa demande de donner acte d’un accord.

2° sur la date de référence

Le premier juge a indiqué que les parcelles expropriées étant situées en zone de droit de préemption urbain, les dispositions de la loi ELAN n’étaient pas applicables, et que la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la SORGEM n’établit pas comme soutenu, que la délibération du 16 novembre 2021 ne ferait qu’intégrer la mise en compatibilité résultant de la DUP.

Il a donc retenu en application des articles L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-4 du code de l’urbanisme, la date de la dernière modification du PLU d'[Localité 59] soit le 16 novembre 2021.

La SORGEM demande l’infirmation sur le fondement de l’article L 322-2 du code de l’expropriation dans sa rédaction issue de l’article 9 de la loi dite ELAN numéro 2018 – 1021 du 23 novembre 2008 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique et de retenir la date de la publication de la délibération du 1er décembre 2010 créant la [Adresse 68].

Elle ajoute qu’à supposer même que les dispositions des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme puissent prévaloir sur celles de l’article L322-2 du code de l’expropriation applicables depuis la loi ELAN dans le périmètre des Zac , la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique l’opération et emportant mis en compatibilité du plan local d’urbanisme ne peut être retenue par le juge de l’expropriation aux termes de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

Les consorts [W] font état d’un arrêt de la Cour de cassation du 30 mars 2023 n° 22 – 14 163 qui a définitivement tranché cette question en faveur des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme et demandent que soit retenue la délibération du 8 février 2023 de la commune d'[Localité 59] qui a approuvé une modification simplifiée n° 1 du PLU qui a conduit à recaler la limite sud de la zone Aup sur le périmètre de la [Adresse 68] et a ajusté des dispositions graphiques associées à la zone UR (espace paysager protégé) et à la zone Aup (emplacement réservé pour mixité sociale) (pièce n° 21 et 22) et en conséquence de fixer la date de référence au 16 février 2023.

Le commissaire du Gouvernement par application des articles L213-4, L213-6 du code de l’urbanisme et L322-6 du code de l’expropriation conclut que la date de référence est compte tenu de la situation du bien dans un périmètre de droit de préemption urbain, et de son classement en emplacement réservé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 59] délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le 16 février 2023.

Selon les dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 du code de l’expropriation, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois, selon les dispositions de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L 213-4 du code de l’urbanisme fixe les règles pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé et s’agissant des biens non compris dans une telle zone, indique qu’il s’agit de la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Enfin, aux termes de l’article L 322-6 du code de l’expropriation lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1a et 4°de l’article L 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8°de l’article L 123-1 2 dans sa rédaction antérieure la loi n° 2000 1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l’article L322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Par arrêt du 30 mars 2023 numéro 22-14 163, la Cour de cassation a jugé qu’il résulte de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, que, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ; que par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L213-3 a), et L213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement indique, ce qui n’est pas contesté que :

— la commune d'[Localité 59] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 6 mars 1990 et a donné délégation au maire pour exercer ce droit au nom de la commune par délibération du 28 mars 2008 ;

— par délibération du 16 novembre 2021, le conseil municipal a actualisé « le droit de préemption urbain simple et son périmètre sur l’ensemble des zones U dites urbanisée et AU dites d’urbanisation future du PLU de la commune » ;

— la commune a ensuite délégué à la SORGEM ce droit pour les biens situés dans le périmètre de la Zac par délibération du 22 septembre 2015 ;

— le plan local d’urbanisme de la commune a été approuvé le 25 septembre 2012, mis à jour le 23 avril 2013, modifié le 31 mai 2013, mis à jour le 17 juillet 2013, modifié le 1er juillet 2015, mis à jour le 6 novembre 2015, modifié le 4 octobre 2016, mis en compatibilité le 7 juillet 2017,le 7 août 2017 (concernant la [Adresse 68]) et le 26 mars 2019 (concernant le site CEA), modifié le 16 novembre 2021, puis le 7 février 2023 (modification simplifiée n° 1 affectant la parcelle expropriée) ;

— le PLU révisé d'[Localité 59] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 16 novembre 2021 ;

— une procédure de modification simplifiée du PLU approuvée le 7 février 2023 a ajusté le plan de zonage afin de corriger une erreur matérielle sur le secteur de la [Adresse 68] (légèrement plus au sud) et entraîné également un ajustement des dispositions graphiques associées à la zone UR(espace paysager protégé) et à la zone AUp (emplacement réservé pour mixité sociale).

Le commissaire du Gouvernement ajoute que la date de l’acte le plus récent délimitant la zone dans laquelle est situé le bien est la date d’approbation de la modification simplifiée du PLU, soit le 7 février 2023, que le PLU modifié a été publié le 16 février 2023 affiché en mairie, mis en ligne sur le site Internet de la commune le même jour et sur le site Géoportail le 24 février 2023.

Au vu de ces éléments, le bien exproprié, étant situé à l’intérieur du périmètre de la [Adresse 68], et soumis au droit de préemption, il convient de retenir par la combinaison des articles L213-4a) et L213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation est, le bien exproprié n’étant pas compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce le 16 février 2023.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur la situation d’urbanisme

Le premier juge sur la base de la date de référence du 16 novembre 2021, a retenu que les parcelles sont situées dans la zone AUp de la commune d'[Localité 59].

A la date de référence retenue par la cour du 16 février 2023, les parcelles se situent dans la même zone AUp au PLU de la commune d'[Localité 59].

Cette zone correspond au secteur mixte à dominante résidentielle du projet de la [Adresse 68].

Elle comprend un sous secteur Aupa destiné à accueillir des constructions marquants l’entrée principale du quartier.

La zone AUp est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d’habitation et sont également autorisés les commerces, équipements et services qui en sont le complément normal, ainsi que les activités, sous réserve qu’elles soient compatibles avec l’environnement du quartier d’habitation.

L’ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu’elles s’intègrent dans un schéma d’aménagement qui porte sur l’ensemble de la zone AUp identifiée au plan de zonage. Le schéma devra respecter les orientations définies dans l’OAP [Adresse 68] afin de garantir une bonne insertion. Il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble.

Le commissaire du Gouvernement inclut un schéma pour les parcelles dans ses conclusions et indique que les parcelles expropriées sont classées en emplacement réservé pour mixité sociale ; qu’à l’intérieur du périmètre repéré sur le document graphique en emplacement réservé pour mixité sociale au titre de l’article L151-41 4° du code de l’urbanisme, les opérations de construction de logements et/ou l’hébergement devront comprendre au moins 30 % de logements locatifs sociaux.

Il ajoute que la parcelle AE [Cadastre 20] est également classée en partie en espace paysager non constructible et en zone humide présumée à protéger au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme.

4° sur la qualification des parcelles expropriées

Le premier juge a indiqué qu’à la date de référence qu’il a retenue, les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible et ne peuvent donc pas se voir reconnaître la qualification de terrain à bâtir.

La SORGEM indique qu’à la date d’opposabilité et de publication de la délibération du 25 novembre 2010 créant la [Adresse 68], les parcelles expropriées ne pouvaient être classées en zone constructible, puisque à cette date l’ensemble des parcelles situées dans le périmètre de celle-ci était situé en zone AU ou Na, c’est-à-dire en zone non constructible et que dans ces conditions, la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation doit en tout état de cause, être écartée.

Le commissaire du Gouvernement demande également la confirmation du jugement en indiquant qu’à la date de référence, les parcelles ne sont pas situées dans une zone constructible au document d’urbanisme et que faute de remplir la première condition de l’article L 322-3 du code de l’expropriation, elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir même si elles disposent toutes les trois d’une voie d’accès.

Les consorts [W] indiquent que si la condition matérielle de la notion de terrain à bâtir n’est pas réunie, il convient d’infirmer le jugement en ce qui concerne la constructibilité des parcelles au regard des dispositions du PLU.

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposable et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

En l’espèce, les expropriés ne contestent pas que la qualification de terrains à bâtir ne peut être retenue mais considèrent que c’est uniquement au motif que les parcelles sont situées dans une Zac qu’elles ne peuvent ainsi être qualifiées en raison de l’insuffisance des réseaux.

À la date de référence, l’emprise expropriée n’est pas située dans une zone constructible au document d’urbanisme ; elle ne remplit donc pas la première condition de l’article L 322-3 du code de l’expropriation.

En tout état de cause, les expropriés ne contestent pas que la deuxième condition matérielle, à savoir l’insuffisance des réseaux s’appréciant au regard de la totalité de la Zac, n’est pas remplie.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la qualification de terrains à bâtir.

Le premier juge a également écarté la qualification de situation privilégiée revendiquée par les expropriées en indiquant que même si la parcelle n’est pas à proximité immédiate du centre ville d'[Localité 59] ou d’infrastructures, qu’elle est enclavée, éloignée des réseaux et de forme irrégulière et qu’elle est classée en outre en emplacement réservé pour mixité sociale et pour partie, en espace paysager non constructible au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme, ce qui constitue un élément de moins-value.

La SORGEM demande la confirmation du jugement en indiquant que la parcelle ne se situe pas à proximité du centre-ville ni d’infrastructures, qu’elle n’est pas desservie directement par aucune voie n’est raccordée par aucun réseau et qu’elle n’est pas située à proximité immédiate des divers réseaux (électricité, gaz, eau ).

Les expropriés demandent l’infirmation en indiquant tout d’abord que le premier juge a commis une erreur de droit puisque selon l’article L 322-6 du code de l’expropriation quand un terrain est compris dans un emplacement réservé « le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé» et il ne pouvait donc soutenir que la circonstance que les parcelles sont comprises dans un emplacement réservé est un facteur de moins-value.

Ils ajoutent que :

' la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 20] est tout à fait proche du centre-ville étant située 2 km de la mairie d'[Localité 59] ;

' elle est à proximité immédiate de zones bâties et d’axes routiers (N20 et D1116D) ;

' la parcelle n’est pas enclavée étant desservie par un chemin marqué sur le cadastre ;

' la circonstance que la parcelle serait éloignée des réseaux est indifférente ;

' elle est située en zone AUp qui correspond à un secteur mixte à dominante résidentielle et destinée à accueillir des constructions à usage principalement d’habitation et seule une fraction minoritaire de 20% est classée en espace paysager inconstructible ;

' elle est à proximité immédiate d’un réseau viaire dense composé notamment de la D19, N20 reliant directement la N 104 dite 'la Francilienne’ ;

' elle est à proximité de la zone d’activité de [Localité 51] et proche de la zone artisanale de la [Localité 57], de la zone industrielle des Cochets et la zone d’activité de la [Localité 56] ;

' elle est située près de différentes structures dont le centre hospitalier d'[Localité 42], de nombreuses enseignes de grande distribution.

Le commissaire du Gouvernement considère que les parcelles ne peuvent être en situation privilégiée, puisque la proximité d’urbanisation et des réseaux est inhérente à une zone urbanisée, et que cette proximité ne saurait leur conférer une situation privilégiée.

Il ressort des pièces versées aux débats que la parcelle est proche du centre-ville d'[Localité 59], à proximité de zones bâties et d’axes routiers(N20 et D116D), est à proximité immédiate de la zone d’activité de [Localité 51], proche de la zone artisanale de la [Localité 57], de la zone industrielle des Cochets et la zone d’activité de la [Localité 56] et est enfin proche de différentes structures.

Il convient en conséquence de retenir la situation privilégiée des parcelles.

Le jugement sera infirmé sur ce point

5° sur indemnité principale

Les parties ne contestent pas en appel la méthode d’évaluation par comparaison, ni les superficies des parcelles.

La discussion porte sur la valeur unitaire, et sur la fixation de l’indemnité en valeur libre ou occupée.

1° Sur les références des parties

Après étude des références des parties, le premier juge a retenu une valeur unitaire libre de 30 euros/m², et a retenu au vu des montants d’indemnité d’éviction versées par la SORGEM aux exploitants agricoles évincés un abattement de 2,09 euros.

La SORGEM se basant sur une date de référence et un classement en zone AU non retenue par la cour, demande l’infirmation du jugement et offre en valeur occupée en raison de l’indemnité d’éviction aux exploitants agricoles de 2,09 euros de 9,91 euros/m².

Les consorts [W] demandent de retenir à titre principal en valeur libre de 40 euros/m² et à titre subsidiaire une valeur de 40 euros/m² avec une décote de 1,15 euros/m², l’accord conventionnel passé entre la SORGEM et l’exploitant fixant l’indemnité d’éviction à 2,09 euros/m², ne lui étant pas opposable.

Le commissaire du Gouvernement demande de confirmer le jugement.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

A/Les références de la SORGEM

Elle invoque 16 références :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

16 juin 2016

[Adresse 3] à [Localité 59]

AC n° [Cadastre 33]

1100

12 100

11

[Adresse 68]

Valeur libre

pièce n° 5

T2

24 mars 2017

[Adresse 63] à [Localité 59]

AC [Cadastre 21]

3649

47 440

11

[Adresse 68]

[Adresse 68]

valeur libre, le surplus correspondant au dédommagement des aménagements effectués sur la parcelle par le vendeur

pièce n° 6

T3

5 décembre 2017

[Adresse 54] à [Localité 42]

AB n° [Cadastre 12]

854

8540

10

[Adresse 68]

[Adresse 68]

en valeur occupée

bail rural

pièce n° 7

T4

13 décembre 2011

[Adresse 53] et [Adresse 66] à [Localité 59]

AC N°[Cadastre 11] , AC N°[Cadastre 18] et AP N°[Cadastre 1]

7034

77 000

10,09

[Adresse 68]

AP n° [Cadastre 1] exploitée

AC n° [Cadastre 11] et AC n° [Cadastre 18] libres

pièce n° 8

T5

22 décembre 2017

[Adresse 62], [Adresse 64] et [Adresse 65] à

[Localité 59]

E n° [Cadastre 6], AP n° [Cadastre 35] et AC n° [Cadastre 26]

[Adresse 49]

[Adresse 49] à [Localité 42]

AB n° [Cadastre 9] et AB n° [Cadastre 28]

3651

105O

40 170

11 550

1111

[Adresse 68]

libres

pièce n° 9

Occupés

T6

20 février 2017

[Adresse 47] à [Localité 59]

AE n° [Cadastre 8]

2370

26 070

11

Bail rural, l’exploitant agricole étant parti

pièce n° 10

T7

16 novembre 2018

[Adresse 46] et [Adresse 66] à [Localité 59]

AC n° [Cadastre 16] et AP n° [Cadastre 40]

5278

58 058

11

[Adresse 68]

acquisition à l’amiable par la SORGEM

zone AU

pièce n° 11

T8

jugement d’Évry du 10 décembre 2018

[Adresse 61] à [Localité 59]

AC n° [Cadastre 2]

21 264

12

[Adresse 68]

zone AU

pièce n° 12

La SORGEM invoque également huit traités d’adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T9

21 octobre 2019

[Adresse 52] à [Localité 42]

AB n° [Cadastre 23] et AB n° [Cadastre 24]

830

9130

11

[Adresse 68]

zone AU

en valeur libre

pièce n° 14

T10

26 novembre 2019

[Adresse 15] à [Localité 59]

AC n° [Cadastre 14]

1590

17 490

11

[Adresse 68]

AUi

valeur libre

pièce n° 15

T11

8 janvier 2020

[Adresse 4] à [Localité 59]

38

418

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur libre

pièce n° 16

T12

7 février 2020

[Adresse 58] à [Localité 42]

981

10 791

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur libre

pièce n° 17

T13

29 mai 2020

[Adresse 34] et [Adresse 64] à [Localité 59]

AC n° [Cadastre 13] et AP n° [Cadastre 33]

2621

23 353,11

8,91

[Adresse 68]

zone AUI

valeur occupée

pièce n° 18

T14

29 mai 2020

[Adresse 32] à [Localité 59]

AP n° [Cadastre 30]

940

8375,40

8,91

[Adresse 68]

zone AU

valeur occupée

pièce n° 19

T15

29 mai 2020

[Adresse 52] à [Localité 42]

2007

22 077

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur libre

pièce n° 20

T16

29 mai 2020

[Adresse 25] à [Localité 59]

AC n° [Cadastre 17]

815

8965

11

[Adresse 68]

zone AU

valeur occupée

pièce n° 21

Elle invoque également un acte de vente du 11 décembre 2018, correspondant à un ensemble de 31 parcelles d’une surface totale de 45 067 m² sis à [Localité 42] acquise par la SORGEM auprès de la commune, parcelles de terrain, classées en zone AU, toutes situées dans le périmètre de la [Adresse 68], la parcelle cadastrée AB numéro [Cadastre 29] comportant une maison d’habitation et ses dépendances, destinées à être démolies, indemnité principale de 540 804 euros soit 12 euros/m² en valeur libre.

Elle fait état de jugements définitifs rendus le 11 janvier 2021 pour des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 68] :

' RG 19/00150 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00158 : 9,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00153 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00114 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 20/00002 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00157 : 8,91 euros/m² en valeur occupée

' RG 19/00113 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00101 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00105 : 8,91 euros/m² en valeur occupée AU

' RG 19/00104 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG 19/00141 : 11 euros/m²en valeur libre

' RG19/00103 : 11 euros/m² en valeur libre

' RG19/00103 : 8,91 euros/m² en valeur occupée.

La SORGEM cite enfin un acte de vente du 9 mars 2022, parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 22] sise [Adresse 58] à [Localité 59] d’une superficie de 1375 m², parcelle de terrain en terme de culture classée en zone AU dans le périmètre de la [Adresse 68], indemnité principale de 15 125 euros soit 11 euros/m² en valeur libre (pièce n°7).

Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement, le classement zone en AUp ou AUI aboutit à une appréciation de la valeur des terrains différente de celle d’un classement en zone UP, dont l’urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLU.

En effet, les zones urbanisées sont dénommées zone AU et concernent des secteurs naturels de la commune couverte par le PLU destinés à être urbanisées à plus ou moins long terme ; les zones à urbaniser ne sont pas encore constructibles ou sont vouées à l’être dans un délai relativement court et sont des zones vouées à devenir des zones urbaines (U) ; si les dénominations 1aU et 2AU sont très courantes, elles ne sont pas imposées par le code de l’urbanisme et peuvent recevoir des dénominations différentes en fonction des PLU.

L’article R151-20 du code de l’urbanisme prévoit :

' zone 1AU dotée d’équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate.

Il s’agit d’une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme, dotée d’équipements de dimensions suffisantes en périphérie – voie publique, raccordement réseau d’eau d’électricité et le cas échéant d’assainissement à la différence d’une zone non dotée de ces équipements, nommée 2AU ;

La zone 1AU est constructible dans les conditions d’aménagement et d’équipement définies par les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) et le règlement d’urbanisme.

La constructibilité en zone 1AU peut ainsi être déterminée et autorisée lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements interne à la zone.

' la zone 2AU non dotée d’équipements de dimensions suffisantes en périphérie immédiate.

Il s’agit de zones destinées à accueillir une urbanisation future à moyen terme. Cette zone est réputée inconstructible, l’ouverture à l’urbanisation étant subordonnée à une modification ou une révision du plan local d’urbanisme.

En l’espèce, le classement de la parcelle en zone Aup, constructible dans le cadre d’une opération d’ensemble, conduit donc à une appréciation de la valeur différente de celle d’un classement en zone AU, dont l’urbanisation est subordonnée à une modification ou révision du PLUà savoir une valeur supérieure.

En conséquence, les termes proposés par la SORGEM en zone AU ne sont pas comparables et seront donc écartés.

B/ les références des consorts [W]

Ils invoquent les termes suivants correspondant à des terrains classés en zone AU ou 2AU :

Ils indiquent que ces références correspondent à des décisions judiciaires rendues sur les communes de [Localité 43] et [Localité 48] pour des terrains situés en zone Au et destinées à l’habitation étant précisé :

' qu’à [Localité 48], dans la [Adresse 67], l’opération d’aménagement vise à créer du logement, des unités d’hébergement dédiées aux personnes âgées, les équipements sportifs et de loisirs ;

' qu’à [Localité 43], dans la [Adresse 69], et terrain aménagé devait recevoir 35 % de logements sociaux ainsi qu’un complexe sportif et un pôle éducation.

Ces termes correspondant à des ventes et à des arrêts de la cour d’appel de Paris sont comparables en consistance et en zonage et seront retenus.

C) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du gouvernement indique qu’il propose de valoriser les parcelles au regard du zonage AUp dans lequel elles se situent à la date de référence en comparaison de terrain constructible dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble.

Il a effectué une étude du marché des terrains en zone à urbaniser.

Le commissaire du gouvernement souligne que les prix relevés dans des ZAC à vocation d’habitation se situent dans une fourchette allant de 30 à 40 euros le m² en valeur libre correspondant à des zones à urbaniser dans le cadre d’une opération d’ensemble dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à la réalisation effective des équipements nécessaires ([Localité 43]) ; que les termes de comparaison cités dans les ZAC-ZAD à vocation d’activité ([Localité 60] et [Localité 50]) font ressortir des prix situés dans une fourchette allant de 12 à 17,38 euros/m² ; qu’il en ressort alors des prix différents au m² pour les terrains situés dans des ZAC à vocation résidentielle et pour ceux situés dans des ZAC à vocation d’activité ; que la parcelle expropriée se situe à date de référence en zone 1AUp, correspondant à un secteur mixte à dominante résidentielle de la [Adresse 68] qui est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d’habitation ; que l’ensemble des constructions autorisées le sont sous condition qu’elles s’intègrent dans un schéma d’aménagement qui porte sur l’ensemble de la zone 1AUp identifiée au plan de zonage ; que le schéma devra respecter les orientations définies dans l’OAP [Adresse 68] afin de garantir une bonne insertion ; qu’il devra également prévoir la réalisation des équipements, infrastructures et réseaux nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble ; que la zone sera constructible dans le cadre d’une opération d’ensemble au fur et à mesure de la réalisation des équipements publics nécessaires.

Au regard de ces éléments, il propose de retenir une valeur libre de 30 euros/m².

La cour, au regard du zonage retenu 1AUp, retient les prix correspondant aux Zac à vocation d’habitation, puisque la [Adresse 68] est destinée à accueillir principalement des constructions à usage d’habitation, soit une fourchette allant de 30 à 40 euros/m².

Au regard des références retenues des consorts [E] et de celles du commissaire du gouvernement dans le même zonage, il convient de privilégier les arrêts de la cour d’appel de Paris concernant des terrains à urbaniser à vocation d’habitat dans la même ZAC et de retenir une valeur unitaire de 30 euros/m².

B sur la fixation en valeur libre ou occupée

La SORGEM demande la confirmation du jugement sur la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur occupée, en se basant sur l’indemnité d’éviction des exploitants agricoles de 2,09 euros/m² (pièce n°9).

Les consorts [W] demandent à titre principal la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre et à titre subsidiaire en valeur occupée avec une décote de 1,15 euros/m² comme le prévoit le protocole d’accord relatif à l’indemnisation des exploitants évincés pour cause d’utilité publique conclu le 22 février 2012, l’accord conventionnel entre la SORGEM et l’exploitant agricole fixant l’indemnité d’éviction à 2,09 euros/m² ne lui étant pas opposable.

Le commissaire du Gouvernement conclut à une fixation de l’indemnité dépossession en valeur occupée, en déduisant le montant de l’indemnité d’éviction versée aux exploitants agricoles sur cette Zac par la SORGEM soit 2,09 euro/m².

S’agissant du montant de l’abattement appliqué pour occupation, le protocole d’indemnisation des exploitants agricoles évincés qui retient une valeur unitaire de 1,15euros/m² est ancien comme datant du 22 février 2012 et il a été réactualisé en jurisprudence ; au vu des montants d’indemnité d’évictions qui ont été versées par la SORGEM aux exploitants agricoles évincés de la [Adresse 68], il convient de retenir un abattement de 2,09 euro/m².

L’indemnité principale est donc de :

(30 euros/m² – 2,09 euro/m²) X4750 m²= 132 572,50 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur l’indemnité de remploi

20 % jusqu’à 5 000 euros : 1 000 euros

15 % de 5 000 à 15'000 euros : 1 500 euros

10 % au-delà de 15'000 euros (117'572,50 X 10 %) : 11'757,25 euros

Total : 14'257,25 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Monsieur [U] [W], Monsieur [T] [W] et Monsieur [G] [W] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 20] est d’un montant de :

132'572,50 euros (indemnité principale)+ 14'257,25 euros (indemnité de remploi)= 146'829,75 euros en valeur occupée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SORGEM perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SORGEM à payer à M. [U] [W], Monsieur [T] [W] et Monsieur [G] [W] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SORGEM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner à verser à Monsieur [U] [W], Monsieur [T] [W] et Monsieur [G] [W] unis d’intérêt la somme de 3 000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Déboute M. [U] [W], M. [T] [W] et M. [G] [W] de leur demande d’écarter la pièce n°16 de la SORGEM ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence et la qualification juridique de la parcelle expropriée ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 16 février 2023 ;

Dit la parcelle expropriée AE n° [Cadastre 20] est en situation privilégiée ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SORGEM aux dépens ;

Déboute la SORGEM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SORGEM à verser la somme de 3000 euros à Monsieur [U] [W], Monsieur [T] [W] et Monsieur [G] [W], unis d’intérêt au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT