RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18268 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGTK7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2022- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris- RG n° 17/12342

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société COUSIN, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté assisté de M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D688

INTIMÉES

Madame [L] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Defaillante

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à étude- le 11 janvier 2023,

S.C.I. CONDOR immatriculée au RCS de Paris sous le n° 815 296 587, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

SELAFA MJA prise en la personne de Maître [U] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société KHAO SAN ROAD.

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Société ALLIANZ IARD SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155

Société LIGNE PYTHON SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 834 788 903, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque B0618

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— Par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prvue le 13 mai 2026 prorogé au 10 juin 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

La société civile immobilière Condor a acquis auprès de Mme [L] [E] veuve [Q], suivant acte authentique du 28 janvier 2016, un lot n°1 correspondant à une boutique sur rue, une chambre au 1er étage, une cave n°11 au sous-sol et une chambre de bonne au 6ème étage, au sein d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Khao San Road a exploité ce lot à compter du 14 mai 2008 aux fins d’y exercer une activité de restauration.

Selon ordonnance de référé du 21 mars 2014, saisi par Mme [W], propriétaire précédente du lot (jusqu’au 10 août 2014), dans une instance l’opposant à sa locataire, la société Khao San Road, à la suite de travaux réalisés par cette dernière, le président du tribunal de grande instance de Paris avait désigné comme expert judiciaire, M. [B] [F]. Celui-ci avait déposé son rapport le 11 janvier 2016.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1], se plaignant de la persistance de problèmes d’humidité ainsi que d’autres nuisances, a obtenu, par ordonnance de référé du 29 août 2016, la désignation d’un nouvel expert judiciaire, M. [X], outre la condamnation de la société Khao San Road à remettre en service les ventilations naturelles qui préexistaient avant les travaux, sous astreinte.

L’expert a déposé son rapport le 8 juin 2017.

Par actes d’huissier de justice des 27, 28 juillet et 1er août 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 9ème a fait assigner Mme [Q], la société Condor, la société Khao San Road et son assureur, la société Allianz Iard, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la réalisation de travaux et d’indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 12 décembre 2017, le juge de la mise en état a notamment :

— fait interdiction à la société Khao San Road de procéder à tout lavage à grande eau de la courette de l’immeuble, dès la signification de la décision sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à chaque infraction constatée par l’huissier de justice,

— condamné la société Khao San Road, en l’absence de vente du fonds de commerce, à procéder aux travaux de réfection des installations sanitaires de la cuisine du restaurant avec étanchéité au sol et en relevé des murs et notamment derrière la plonge, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant deux mois,

— condamné la société Khao San Road, en l’absence de vente du fonds de commerce, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 25 331, 09 euros à titre de provision,

— ordonné, en cas de vente du fonds de commerce, la consignation sur le prix de vente par la société Khao San Road de la somme de 35 000 euros entre les mains du notaire rédacteur de cette cession, à valoir sur le montant de la provision fixée et sur le coût des travaux de réfection des installations de la cuisine du restaurant et de la courette de l’immeuble,

— condamné la société. Khao San Road à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,)

La société Khao San Road a cédé, suivant acte du 25 janvier 2018, son fonds de commerce à la société Ligne Python et elle a été placée, par jugement du tribunal de commerce de Paris du 24 janvier 2019, en liquidation judiciaire.

Par actes des 8 novembre 2018 et 21 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner en intervention forcée ladite société aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux, notamment des travaux d’étanchéité, ainsi que la société MJA, en qualité de liquidateur de la société Khao San Road.

Les affaires ont été jointes par mention au dossier.

Selon courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mars 2019 et accusé de réception du 21 mars 2019 du liquidateur judiciaire, le syndicat des copropriétaires a, dans le cadre de la procédure collective ouverte, déclaré les créances suivantes en lien avec la présente procédure :

* 37 341,18 euros au titre du préjudice matériel,

* 38 000,00 euros au titre du préjudice subi pour les nuisances sonores depuis le 28 janvier 2016 jusqu’au 30 août 2017,

* 34 000,00 euros au titre du préjudice subi pour les nuisances sonores depuis le 10 août 2014 arrêtée au 28 janvier 2016,

* 10 000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance des copropriétaires pour non-respect des règles de sécurité,

*10 000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance pour l’utilisation privative des parties communes et de l’exécution de travaux les affectant sans autorisation,

* 15 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*1000,00 euros au titre des dépens.

Par un jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— mis hors de cause la société Ligne Python,

— déclaré la société Condor, la société Khao San Road et Mme [Q] responsables de l’oxydation des poutrelles,

— condamné in solidum la société Condor, la société Allianz Iard et Mme [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes suivantes :

816,60 euros (facture Aquanef du 31 mars 2017 en recherche de fuites), déduction faite d’une part de 60%, imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1],

1 544,10 euros TTC (devis de la société Lefaure et Rigaud du 12 décembre 2016 pour la reprise du sol de la courette intérieure), déduction faite d’une part de 60%, imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1],

— déclaré la société Condor, la société Khao San Road et Mme [L] [Q], dans leurs rapports entre elles, responsables à hauteur des proportions suivantes :

la société Condor : 15 %,

la société Khao San Road : 30 %,

Mme [Q] : 15%,

— condamné la société Condor, la société Allianz Iard et Mme [Q] à se garantir mutuellement des sommes dues dans les proportions susvisées,

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] à l’encontre de la société Khao San Road à hauteur de 30 % desdites sommes,

— déclaré la société Condor, la société Khao San Road responsables des nuisances sonores,

— condamné in solidum la société Condor, la société Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des nuisances sonores,

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] à l’encontre de la société Khao San Road à hauteur de la moitié de ladite somme,

— déclaré la société Condor, la société Khao San Road responsables des infiltrations dans le mur du hall d’entrée,

— condamné in solidum la société Condor, la société Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5 885 euros TTC (devis dc la société JPB pour la reprise du mur du hall d’entrée), déduction faite d’une part de 40 %, non imputable à la société Condor et à la société Khao San Road,

— déclaré la société Condor, la société Khao San Road , dans leurs rapports entre elles, responsables à hauteur des proportions suivantes :

la société CONDOR : 30%

la société Khao San Road : 30 %

— condamné la société Condor, la société Allianz Iard à se garantir mutuellement des sommes dues dans les proportions susvisées,

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] à l’encontre de la société Khao San Road à hauteur de 30% de ladite somme,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] du surplus de ses demandes indemnitaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] de ses demandes de travaux et de remise en état sous astreinte,

— débouté la société Ligne Python de sa demande reconventionnelle,

— condamné in solidum la société Condor, la société Allianz Iard et Mme [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Condor, la société Allianz Iard et Mme [Q] aux dépens en ce compris les frais d’expertise et de constats d’huissier,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 octobre 2022.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [E] veuve [Q] par acte remis à étude le 11 janvier 2023. Elle n’a pas constitué avocat.

Par conclusions notifiées électroniquement le 7 avril 2023, la société Allianz Iard, la société Condor et la société Ligne Python ont chacune relevé appel incident.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 27 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à la cour, au visa des articles 9 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 544, 1240 et 1353 du code civil et 124-3 du code des assurances, de :

— le recevoir en son appel,

— juger irrecevable la demande de la société Ligne Python à voir réparer le prétendu préjudice subi du fait de la perte de valeur de son fonds de commerce,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris 13 septembre 2022 en ce qu’il a :

retenu les responsabilités solidaires de Mme [Q], de la société Condor, de la société Khao San Road au titre des infiltrations affectant les caves et le hall d’entrée,

retenu la garantie de la société Allianz Iard du fait des infiltrations,

retenu la réalité des nuisances sonores du fait de l’exploitation par la société Khao San Road,

condamné in solidum la société Condor, la société Allianz Iard et Mme [Q] aux dépens en ce compris les frais d’expertise et de constats d’huissier,

débouté la société Ligne Python de sa demande reconventionnelle,

pour le reste et statuant à nouveau,

concernant les infiltrations en cave et le dégât des eaux dans le hall commun,

— condamner solidairement la société Condor, Mme [Q] et la société Allianz Iard à lui verser la somme de 36 611,98 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait des infiltrations en cave et sur le hall commun de l’immeuble,

— ordonner la fixation au passif de la société Khao San Road de la somme de 36 611,98 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait des infiltrations en cave et sur le hall commun de l’immeuble,

concernant les nuisances sonores,

— condamner Mme [Q] à réparer le préjudice subi du fait des nuisances sonores depuis le 10 août 2014, arrêtée à la somme de 34 000 euros au 28 janvier 2016,

— condamner la société Condor à réparer le préjudice subi du fait des nuisances sonores depuis le 29 janvier 2016, arrêtée à la somme de 38 000 euros au 30 août 2017,

— condamner la société Condor à réparer le préjudice subi du fait des nuisances sonores depuis le 1er septembre 2017, arrêtée à la somme de 10 000 euros au 30 janvier 2018,

— ordonner la fixation au passif de de la Sarl Khao San Road de la somme de 34 000 euros au titre du préjudice pour nuisances sonores arrêté au 28 janvier 2016, la somme de 38 000 euros au titre du préjudice pour nuisances sonores arrêté 30 août 2017, la somme de 10 000 euros au titre du préjudice pour nuisances sonores arrêté 30 janvier 2018,

concernant l’utilisation privative de la courette et les travaux exécutés sans autorisation,

— condamner solidairement la société Ligne Python et la société Condor à restituer la courette commune de l’immeuble en procédant à la fermeture définitive de la porte créée sans autorisation entre la cuisine du restaurant et ladite courette, et à exécuter sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois,

à titre subsidiaire,

— donner injonction à la société Ligne Python de procéder à la fermeture définitive de cet accès, de maintenir l’accès fermé, sauf à l’ouvrir pour déposer des poubelles dans les bacs fournis par la Ville de [Localité 6] et le refermer aussitôt, et à débarrasser de la courette tout objet autre que lesdits bacs, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier dans un procès-verbal, étant précisé que le maintien de la porte ouverte plus de 10 minutes et/ou la présence de fûts et de bidons suffira à justifier de l’astreinte,

concernant la réintégration des canalisations privatives au sein du local commercial,

— condamner solidairement la société Ligne Python et la société Condor à exécuter sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants :

réintégration au sein du local commercial du tuyau d’évacuation du condensat de la chambre froide, avec rebouchage des percements du mur de la chambre froide donnant sur la courette,

dépose de la canalisation qui évacue les eaux usées de la cuisine du restaurant en traversant la cave n°10 et le couloir des caves pour se raccorder au collecteur commun situé dans le sol de la cave n°10, et rebouchage des percements du plafond haut des caves et du mur de la cave n°10 donnant sur le couloir,

dépose du tuyau PVC provenant de la cuisine du restaurant, figurant sur la photo n°14 en page 14 du rapport de l’expert,

rebouchage des trous sur le mur de la chambre froide donnant sur la courette, et résultant des déplacements des systèmes de climatisation,

en tout état de cause,

— condamner solidairement la société Condor, Mme [Q] et la société Allianz Iard à lui verser la somme de 16 270 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au lieu et place de la somme de 2 500 euros retenue en première instance,

— condamner solidairement la société Ligne Python, la société Condor, Mme [Q] et la société Allianz Iard au règlement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour procédure d’appel,

— confirmer la condamnation solidaire de la société Ligne Python, de la société Condor, de Mme [Q] et de la société Allianz Iard aux entiers dépens de première instance dont les frais d’expertise et les frais de constat d’huissier et les condamner solidairement, avec la société Ligne Python, aux dépens d’appel ;

— ordonner la fixation au passif de la société Khao San Road de la somme de 16 270 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont les frais d’expertise et à la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et aux dépens de l’appel.

Par conclusions notifiées le 4 novembre 2025, la société Condor, intimée, demande à la cour, au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1103 et 1193 du code civil, de :

— juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] mal fondé en son appel dirigé à son encontre,

en tout état de cause,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 septembre 2022 en ce qu’il est entré en voie de condamnation à son encontre,

statuant de nouveau de ce chef,

— rejeter toutes demandes dirigées à son encontre,

subsidiairement,

— condamner in solidum la société Khao San Road, son assureur, la compagnie Allianz Iard, la société Ligne Python et Mme [Q] à la relever et garantir indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre que ce soit en principal, frais ou accessoires,

— fixer en conséquence au passif de la liquidation de la société Khao San Road toutes sommes mises à sa charge,

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] est responsable, au titre des désordres affectant les poutrelles métalliques en caves, à hauteur de 75%,

— limiter le quantum des condamnations prononcées à son encontre à 5% du coût des travaux réparatoires,

— statuer ce que de droit sur la responsabilité de la société Khao San Road,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Chamard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées le 11 avril 2023 la société MJA, intimée, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Khao San Road, demande à la cour, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] irrecevable en ses demandes relatives aux nuisances sonores,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 septembre 2022 en ce qu’il a :

limité le préjudice indemnisable au titre de l’oxydation des poutrelles à la somme de 2 360,17 euros,

limité le préjudice indemnisable au titre des infiltrations dans le mur du hall de l’entrée à la somme de 5 885 euros,

opéré les partages de responsabilité solidaires entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1], la société Condor, Mme [Q] et la société Khao San Road au titre des infiltrations affectant les caves et le hall d’entrée,

condamné la société Allianz Iard à garantir la société Khao San Road,

en toutes hypothèses,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dire que les dépens resteront à sa charge.

Par conclusions notifiées le 7 avril 2023, la société Allianz Iard, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil, L. 113-2 et L. 113-8 du code des assurances et 9 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 septembre 2022 en ce qu’il a mobilisé sa garantie,

et statuant à nouveau,

— prononcer la nullité le contrat d’assurance souscrit par la société Khao San Road auprès d’elle en raison de la fausse déclaration intentionnelle par la société Khao San Road du risque sur un critère essentiel d’appréciation du contrat,

— rejeter la mobilisation de sa garantie, les sinistres étant réalisés avant la souscription du contrat auprès d’elle,

— limiter sa garantie à ses plafonds et franchises,

— rejeter la demande de mobilisation de sa garantie pour les sinistres antérieurs à la souscription du contrat souscrit auprès d’elle,

— rejeter la demande de mobilisation de sa garantie pour les dommages causés par une infraction aux normes,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Dechezleprêtre Desrousseaux, membre de la société Cabinet Dechezleprêtre, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 19 décembre 2025, la société Ligne Python, intimée, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment de ses articles 8, 9, 25 et 42 et des articles 1382 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 septembre 2022 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 septembre 2022 pour le surplus,

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] à lui payer une indemnité au titre de son préjudice de 100 000 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

ajoutant au jugement,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il est, d’abord, constant qu’en application de l’article L.622-22 du code de commerce, à la suite du jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Khao San Road , pendant le cours de la première instance, cette instance avait été régulièrement reprise par la déclaration de créances réalisée par le syndicat des copropriétaires et par la mise en cause du liquidateur, la société MJA.

Il convient, ensuite, de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, il doit être rappelé que l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Tel est le cas, en l’espèce, de Mme [Q].

Sur la recevabilité de la demande d’indemnisation au titre de l’appel incident de la société Ligne Python

Moyens des parties

L’appelant fait valoir, sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile, que :

— les demandes ne sont pas nouvelles quand les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu’elles tendent à la même fin d’indemnisation du préjudice subi ;

— dans ses dernières écritures de première instance, l’intimée formulait une demande reconventionnelle à hauteur de 20 000 euros arrêtée au 20 août 2021 au titre d’une perte d’exploitation liée au sectionnement d’un tube de condensat par le syndicat et à une perte de clientèle en raison du comportement des occupants de l’immeuble ;

— en appel elle demande, outre la perte d’exploitation, une indemnisation au titre de la dévalorisation du fonds de commerce prétendument invendable au regard des demandes du syndicat portant sur la remise en état des parties communes ou de sa perte de valeur ;

— les demandes du syndicat au sujet des parties communes étaient formulées dès l’origine de la procédure, permettant déjà d’invoquer ce préjudice en première instance ;

— cette demande est donc nouvelle.

La société Ligne Python ne répond pas sur la fin de non-recevoir soulevée.

Réponse de la cour

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions de compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions de l’intervention d’un tiers ou de la survenance d’un fait nouveau.

Les articles 565 et 566 du même code précisent ensuite que ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il ressort des termes du jugement attaqué que la société Ligne Python a sollicité, en première instance, la somme de 20 000 euros au titre d’une l’indemnisation d’une perte d’exploitation entre décembre 2019 et août 2021 liée aux agissements, selon elle, fautifs du syndicat des copropriétaires (perte de denrée périssables du fait du sectionnement des condensats et perte de clientèle face au comportement des occupants de l’immeuble) et à son intention de nuire à son commerce.

En appel, elle sollicite la somme de 100 000 euros au titre de l’indemnisation de sa perte financière et de la dévalorisation du fonds de commerce, en se prévalant de l’intention de nuire et des agissements fautifs du syndicat des copropriétaires, à travers l’attitude des copropriétaires à son encontre, le sectionnement du tuyau du condensat, en ce qu’il lui impute des faits non avérés ou relevant de la société Khao San Road, en ce qu’il formule des demandes à son encontre (suppression des raccordements des eaux de la cuisine, fin d’utilisation de la courette pour entreposer ses poubelles) de nature à empêcher l’exploitation du restaurant, rendant ainsi le fonds invendable ou au mieux à perte.

Il ressort des termes de la demande de l’intimé en cause d’appel que celle-ci vise aux mêmes fins d’indemnisation du préjudice non plus uniquement de perte d’exploitation mais également de dévalorisation du fonds de commerce que dit subir l’intimée du fait des agissements fautifs et de l’intention de nuire du syndicat des copropriétaires qu’elle indique caractériser également par les demandes qu’il formule à son encontre.

Cette demande, qui ne saurait être qualifiée de nouvelle, est donc recevable.

Sur la recevabilité de la demande de l’appelant d’indemnisation au titre des nuisances sonores

Moyens des parties

La société MJA, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Khao San Road, conclut à la réformation du jugement attaqué et à l’irrecevabilité de cette demande en faisant valoir que :

—  le syndicat n’a pas qualité pour demander réparation de préjudices personnels subis par certains copropriétaires et non par l’ensemble de ces derniers ;

— l’affirmation de ce dernier selon laquelle l’ensemble des copropriétaires aurait subi pareil préjudice n’est pas suffisante pour rendre la demande recevable et n’est pas justifiée ;

— l’expert a considéré, après s’être déplacé au 4ème étage de l’aire perpendiculaire au bâtiment sur rue, que le bruit émanant du conduit d’extraction était audible sans paraître perturbant ;

— le bruit du moteur de la chambre froide est apparu plus présent, sans que les nuisances sonores aient été évoquées comme telles par l’expert et que la preuve du trouble de jouissance n’ait été apportée.

La société Condor fait valoir que :

— le syndicat doit démontrer que le trouble a été subi par tous les copropriétaires sans exception et ressenti de la même manière par tous ;

— seul les titulaires des lots donnant sur la courette, à l’arrière de l’immeuble, à les supposer établis, sont susceptibles de subir des nuisances sonores provenant du fonctionnement de la chambre froide et elles ne sont pas ressenties de la même façon tous les étages de l’immeuble.

L’appelant répond que :

— le syndicat peut prétendre à la réparation d’un préjudice subi collectivement ;

— l’expert s’est déplacé jusqu’au dernier étage de l’immeuble où il a constaté le bruit du moteur de la chambre froide et il a demandé son remplacement par un appareil acoustiquement conforme à la législation en vigueur, sans que la société Khao San Road ne démontre avoir effectué ces travaux qu’elle s’était engagée à réaliser;

— tous les copropriétaires disposent d’une pièce sur courette dont les fenêtres ne peuvent être ouvertes sans entendre un bruit continuel du fait du moteur de la chambre froide ; certains copropriétaires ont installé un double vitrage sans régler la difficulté en cas d’ouverture de la fenêtre.

Réponse de la cour

En droit, l’article 31 du code de procédure civile rappelle que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Les articles 14 et 15 de la- loi du 10 juillet 1965 rappellent notamment que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la responsabilité civile et qui peut

agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il peut ainsi agir en cessation du trouble anormal de voisinage ressenti par l’ensemble des copropriétaires sauf si le préjudice subi par chaque copropriétaire individuellement est distinct de celui des autres (3e Civ., 14 novembre 1990, pourvoi n° 88-12.995, 3e Civ., 7 septembre 2011, pourvoi n° 09-70.993 et 3e Civ., 11 mai 2017, n° 16-14.339).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut de troubles sonores anormaux résultant du moteur de la chambre froide utilisée par le locataire commercial dans son restaurant et dont il est constant qu’il donne sur la courette de l’immeuble.

Or, le syndicat produit aux débats le règlement de copropriété démontrant que la copropriété est constituée de six lots et que les lots n°2 à 6 contiennent à tout le moins un appartement entre le 1er et le 5ème étage, voire pour certains une chambre de bonne également au sixième étage.

Dans des procès-verbaux de constat des 10 octobre, 29 novembre 2019 et 16 juin 2020, Me [Y], huissier de justice à [Localité 7], constate dans les appartements des 1er, 3ème, 4ème et 5ème étage un bureau ou une chambre avec une fenêtre donnant sur la cour intérieure de l’immeuble et le plan de l’immeuble du 25 novembre 1948 qu’elle annexe à son procès-verbal du 29 novembre 2019 fait apparaître que les appartements sont conçus de la même façon, ayant donc tous une fenêtre donnant sur la courette.

Il est donc justifié que les nuisances sonores émanant de la chambre froide, en cas de fenêtre ouverte, sont susceptibles d’être ressenties de la même façon par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble donc que le syndicat fait valoir un préjudice collectif et similaire, peu important l’étage de leur logement dans l’immeuble.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée à cet égard.

Sur l’appel principal du syndicat des copropriétaires

L’article 542 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente procédure d’appel (introduite par déclaration postérieure au 17 septembre 2020), dispose que « l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel. ».

Il résulte de la combinaison des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (2e Civ.,17 septembre 2020, n°18-23.626 et 2e Civ. 11 septembre 2025, n°23-10.426).

Force est de constater qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions du 27 décembre 2025, l’appelant ne demande expressément ni l’infirmation ni l’annulation du jugement.

Aussi, il y a lieu de confirmer le jugement s’agissant du principe de la responsabilité du syndicat dans l’oxydation des poutrelles, du montant des indemnisations qui lui ont été allouées pour les préjudices causés par l’oxydation des poutrelles, par les nuisances sonores et par les infiltrations du hall d’entrée, concernant le rejet du surplus des demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires, de ses demandes de restitution, de travaux et de remise en état sous astreinte (portant sur la courette et les canalisations privatives).

Seront, dès lors, examinés les appels incidents.

Sur l’appel incident de la société Condor

A titre liminaire, il doit être constaté que la société Condor, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, n’a sollicité la réformation du jugement qu’en ce qu’il est entré en voie de condamnation à son encontre.

Elle n’a donc pas sollicité l’infirmation du jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société Ligne Python et rejeté les demandes à son encontre.

Elle ne l’a pas davantage demandée concernant les chefs de jugement relatif à sa demande de condamnation in solidum de la société Khao San Road et de Mme [Q] à la relever et garantir indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires : en ce qu’il a condamné ou fixé les créances au titre des garanties dues par la société Khao San Road, son assureur la société Allianz Iard, et de Mme [Q] à son égard pour chaque catégorie de dommages et rejeté le surplus de ses demandes.

Conformément aux dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile, la présente cour doit confirmer le jugement s’agissant du rejet de ses demandes à l’encontre de la société Ligne Python, du rejet de la demande de la société Condor d’être relevée et garantie de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de condamnations partielles à ce titre, et n’examiner que les chefs du jugement portant sur la condamnation de la société Condor.

Moyens des parties

La société Condor conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir

— principalement que :

o l’expert a retenu trois causes à l’origine de l’oxydation des fers de structure : une défaillance et une vétusté des évacuations des eaux pluviales et des pieds de façade, une absence d’étanchéité du sol de la courette partie commune et le nettoyage à grandes eaux de la courette par l’exploitant commercial, sans que cette dernière cause ne puisse être retenue comme facteur principal ; l’expert a retenu l’existence de fers de structure fortement dégradés en partie centrale de la cave hors emprise du restaurant et des travaux récents de mise en 'uvre de trois IPN avaient été exécutés dans une zone éloignée du restaurant ; si la courette avait bénéficié d’une étanchéité, comme les normes générales de sécurité et de salubrité l’imposent, son nettoyage n’aurait pas eu d’incidence ; l’oxydation a donc bien pour unique cause l’absence d’étanchéité (ainsi qu’un défaut de ventilation des sols) ;

o concernant les infiltrations du mur du hall, le jugement sera confirmé, étant précisé que seul le désordre en partie basse résulte du défaut d’étanchéité du carrelage au droit de la plonge du restaurant et que celui en partie haute est sans lien avec l’exploitation du local commercial ; la société Khao San Road a accepté de supporter ce poste de réclamation ;

o concernant les nuisances sonores, elles ne sont pas démontrées ; l’expert a constaté l’absence d’émergence sonore significative en provenance de l’extracteur de fumées du restaurant ; s’il souligne un bruit plus significatif de l’aspirateur d’air frais de la chambre froide, il ne réalise aucune mesure acoustique ; son caractère non règlementaire et son anormalité ne sont pas prouvées, encore moins dans le quartier où se situe l’immeuble ;

— subsidiairement, s’agissant de l’oxydation des poutrelles, la quote-part de responsabilité du syndicat doit être accrue au titre tant de la vétusté avérée des poutrelles métalliques que de l’absence d’étanchéité du sol de la courette tandis que la sienne doit être diminuée au titre du seul arrosage de la cour.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— l’oxydation des poutrelles résulte du nettoyage à grandes eaux de la cuisine par la société Khao San Road sans avoir fait poser, au préalable, une étanchéité dans la cuisine et en utilisant la courette comme une partie privative ; ce lavage s’est poursuivi malgré les demandes de l’expert et les engagements du gérant jusqu’à la cession du fonds de commerce ; le syndicat n’a pas tardé à réagir en faisant réaliser les travaux de ventilation des caves dès le mois d’octobre 2014 et en sollicitant la désignation d’un expert judiciaire ; le défaut d’étanchéité du sol de la courette n’a pas été établi avant son utilisation anormale par le locataire commercial qui s’est créé illégalement un accès sur cette partie commune et aucune règlementation ne s’impose à ce titre au syndicat ; les propriétaires successifs du lot n’ont jamais réagi aux travaux entrepris par leur locataire dans la courette ni pour faire cesser les conditions d’exploitation du local ;

— le dégât des eaux du mur du hall de la partie basse vient du défaut d’étanchéité du dol et du mur contre lequel est située la plonge ainsi que de la défectuosité évidente des installations de plomberie du local commercial ; celui de la partie haute doit également être imputé à la société Khao San Road comme occupante de l’appartement du premier étage contigu au hall d’entrée et à ses bailleurs successifs ;

— s’agissant des nuisances sonores, les articles 102-2 du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 6] et l’article 3 du règlement de copropriété rappellent les obligations des propriétaires et exploitants d’un local commercial à cet égard ; l’expert les a constatées ainsi que la nécessité de remplacer l’appareil bruyant d’air frais par un appareil acoustiquement conforme à la législation ; le gérant s’était engagé à réaliser ces travaux ; tous les copropriétaires subissent son bruit continuel de leur fenêtre donnant sur cour et la mise en place d’un double vitrage ne résout pas la difficulté l’été ; l’absence de mesure acoustique n’est pas une condition nécessaire à la démonstration d’un trouble anormal de voisinage.

La société Khao San Road fait valoir que :

— elle n’est pas seule responsable de l’oxydation des caves ; les désordres ont affecté l’ensemble des caves de l’immeuble ; le défaut d’étanchéité tant de la courette, partie commune, que de la cuisine a simplement participé à l’aggravation des désordres ; la ventilation y est étrangère ;

— elle n’est pas responsable de la totalité des désordres du mur du hall mais uniquement de ceux en partie basse ;

— les nuisances sonores ne sont pas démontrées ; l’expert a constaté que le bruit émanant du conduit d’extraction n’était pas perturbant et seulement que le bruit du moteur de la chambre froide était plus présent.

La société Allianz Iard ne conclut pas sur l’existence des désordres mais sur leur antériorité à la souscription de la police d’assurance.

Réponse de la cour

Il est de principe que le propriétaire (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954) et le locataire (Cass. 3e civ., 28 févr. 1972) d’un immeuble qui sont à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage sont responsables de plein droit du dommage qui en résulte, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute.

Il appartient alors au juge de déterminer si les nuisances invoquées dépassent un certain seuil de gravité au regard de leur nature, de leur intensité, de leur durée, du temps et du lieu, notamment du mode de vie normal de l’environnement local, où elles se produisent.

Par ailleurs, les co-responsables, dans leurs relations entre eux, ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives sur le fondement des dispositions de

l’article 1240 du code civil ou de l’article 1231-1 du code civil lorsqu’ils sont liés contractuellement.

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le dernier alinéa de l’article 14 de cette même loi, dans sa rédaction applicable au litige, rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, les moyens soutenus par la société Condor ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

L’implication de la société Condor dans l’oxydation des poutrelles sous la cuisine et la courette est établie, aux termes du rapport de M. [X], dont les constatations techniques sont étayées à cet égard. Celui-ci relève, en effet, tant le défaut d’étanchéité d’origine du sol de la cuisine (page 22 du rapport « « l’ancien carrelage en carreaux cassés, supporté par une chape reposant sur la terre meuble sans aucune présence d’étanchéité »), que l’aggravation des défauts affectant les poutrelles du fait du locataire occupant son lot en raison de « lavages journaliers à grandes eaux de la cuisine et de la courette » ayant « accéléré leur oxydation et condensation des caves sous la cuisine et la courette, l’eau s’infiltrant par les joints de carrelages non étanches, interdisant tout lavage à grandes eaux » (page 24). Sa responsabilité est donc démontrée à l’égard du syndicat des copropriétaires.

S’agissant de sa quote-part de responsabilité, par rapport à celle du syndicat des copropriétaires, au titre de cette oxydation, il doit être relevé qu’en sa qualité de propriétaire et de bailleur, il lui appartenait de s’assurer de l’étanchéité de la cuisine du local qu’elle louait à destination de restaurant et de s’assurer de l’utilisation des lieux par son locataire, la société Khao San Road, ce d’autant qu’il n’est pas contesté qu’elle avait été informée par Mme [Q] du contentieux ayant conduit à l’ordonnance du 21 mars 2014 lors de l’acquisition du lot, le 28 janvier 2016, et que le syndicat l’avait mise en demeure, dès le 5 avril 2016, de faire cesser les infiltrations provenant des cuisines du restaurant et de la courette.

Les premiers juges ont donc justement retenu sa responsabilité et une quote-part de 15% à son encontre ainsi qu’une quote-part de 40% à l’égard du syndicat, en raison du vice structurel d’étanchéité de la courette et de la vétusté préexistante des poutrelles.

Concernant, ensuite, les infiltrations du mur du hall, elle ne conteste pas que l’absence d’étanchéité de la cuisine en pied de mur soit à l’origine de celles constatées en bas du mur, aux termes du rapport d’expertise. Sa responsabilité est donc également engagée à ce titre.

S’agissant, enfin, des troubles sonores invoqués, leur anormalité est démontrée par le syndicat des copropriétaires. Peu important que l’expert n’ait pas procédé à des relevés acoustiques précis, dans la mesure où il relève (page 13 du rapport), le 8 novembre 2016, dans la courette, après avoir mis en service l’aspirateur d’air frais de la chambre froide du local commercial, qu’il « émet un bruit plus conséquent » et que « cet appareil bruyant est certainement à l’origine des nuisances sonores évoquées par le demandeur et devrait être remplacé par un appareil aux normes acoustiques, à défaut être révisé pour correspondre à la législation acoustique en vigueur ». Il constate encore le 27 mars 2017 (page 30), après s’être déplacé au quatrième étage de l’aile perpendiculaire du bâtiment sur rue, que « le bruit du moteur est beaucoup plus présent » en notant que la société Khao San Road, comme cela lui a été demandé précédemment, fera remplacer « l’appareil bruyant par un appareil acoustiquement conforme à la législation en vigueur ». Pour en déduire, aux termes du rapport, que cette dernière société s’est engagée à « créer un climatiseur de chambre froide monté sur plots acoustiques ». Ce technicien a donc bien constaté la non-conformité de cet appareil aux normes acoustiques, son caractère bruyant comme étant de façon certaine à l’origine de nuisances sonores.

Il est indéniable que le moteur de la chambre froide fonctionnait en continu pour assurer la conservation des denrées du restaurant donc que l’ensemble des copropriétaires, dès lors qu’il ouvrait la fenêtre de son appartement donnant sur cour, subissait quotidiennement ces troubles sonores répétés et excessifs, comme en atteste notamment M. [G] [A] les 8 avril et 22 juin 2017. La répétition quotidienne de ce bruit dépassant celui provoqué par un appareil aux normes, excède un inconvénient normal de voisinage lié à l’exploitation d’un restaurant dans une copropriété, même dans le [Localité 1], ce d’autant qu’il s’agit d’un bruit émanant d’une courette et non de la rue.

Le jugement sera donc confirmé s’agissant des chefs de condamnation de la société Condor, hors ceux relatifs aux frais du procès qui seront examinés ultérieurement.

Sur l’appel incident de la société Allianz Iard

Moyens des parties

La société Allianz Iard conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :

— la nullité du contrat souscrit le 30 mars 2016 doit être prononcée :

o en raison de la fausse déclaration intentionnelle de la société Khao San Road sur un critère essentiel de l’appréciation du risque : à savoir l’absence de sinistre mettant en jeu la garantie souscrite dans les 36 mois précédents, en dépit du rapport d’expertise de M. [F] du 11 janvier 2016 constatant l’existence d’installations sanitaires non conformes causant des désordres ;

o cette fausse déclaration a conduit à une minoration du risque que l’assureur n’aurait jamais accepté de garantir ;

o contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les deux risques sont de même nature et quand bien même ils seraient distincts, la preuve de la fausse déclaration est rapportée faute de déclaration du sinistre précédent ; l’expert judiciaire, en 2016, précise que l’humidité, qui existait dès 2012 en raison des travaux réalisés par la société Khao San Road, a persisté, contribuant à l’oxydation des poutrelles du plancher haut en sous-sol ;

— la mobilisation de sa garantie suppose que l’assuré démontre celle-ci :

o donc qu’il verse aux débats la police d’assurance, indique la garantie qu’il souhaite voir appliquer et que les conditions en soient remplies ;

o or le contrat est à effet au 23 mars 2016 alors que les sinistres étaient connus antérieurement à cette date au vu de l’audit technique de la société BATI DICET du 28 décembre 2013, du rapport déposé le 11 janvier 2016 par M. [F] dans la procédure opposant la société Khao San Road à Mme [W] et dans la mesure où le rapport de M. [X] n’a visé ensuite qu’à rendre les constatations de M. [F] opposables au syndicat des copropriétaires sur l’humidité constatée dans les caves depuis 2012 du fait des travaux de l’assuré, du défaut de ventilation en sous-sol ; les sinistres sont provoqués par les travaux réalisés sans autorisation par l’assuré et par ses lavages à grandes eaux avant la souscription du contrat ; les nuisances sonores ont pris naissance le 28 janvier 2016 ;

o le contrat d’assurance suppose un aléa au jour de sa souscription et que le sinistre soit accidentel, ne pouvant porter sur un risque que l’assuré sait déjà réalisé ; l’assuré n’a pas respecté son obligation d’exécution du contrat de bonne foi, ne respectant aucune norme d’étanchéité ou de sécurité, électrique ou autre ; ce comportement prive d’aléa le contrat ;

o l’assureur ne peut être tenu à sa garantie que si le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat ;

— conformément aux dispositions contractuelles, sa garantie pourrait tout au plus s’exercer par sinistre par année d’assurance et par assuré à concurrence du plafond contractuellement prévu, sous déduction d’une franchise ; ces limitations sont opposables aux tiers.

La société Khao San Road répond que :

— elle était assurée selon contrat du 30 mars 2016 à effet au 23 mars 2016 couvrant sa « responsabilité civile, dégâts des eaux à concurrence de 150 000 euros, ainsi que les garanties dommages matériels et les garanties complément plus » ;

— le litige qui l’opposait à Mme [W] ne portait aucunement sur l’une des garanties souscrites au contrat d’assurance ensuite puisqu’il était circonscrit à l’usage par celle-ci du sous-sol, le bailleur le considérant comme contraire aux dispositions du bail ; si la ventilation des caves a fait l’objet des opérations d’expertise, elle n’a porté aucune responsabilité sur ce sujet, extérieur aux garanties ; elle n’a pas menti en ne déclarant pas de sinistre ;

— les sinistres ne sont pas antérieurs à la souscription du contrat d’assurance ; le rapport de M. [F] ne concernait que les problèmes d’humidité l’opposant à Mme [W] et ils ont été réglés amiablement par les travaux qu’elle a réalisés ; elle n’a été informée des désordres en cave que par l’effet de l’assignation du syndicat des copropriétaires du 10 juin 2016 et leur imputabilité a été débattue devant l’expert jusqu’au dépôt de son rapport.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— il appartient à l’assureur de démontrer la réalité des déclarations qui ont été faites par l’assuré lors de la souscription du contrat ; les conditions particulières communiquées par la société Allianz Iard ne comportent pas la signature de l’assuré sur toutes les pages notamment au sujet des déclarations invoquées ;

— le rapport [F] fait mention de deux parties aux opérations d’expertise qui sont le bailleur et le locataire puisqu’il s’agissait de déterminer les conditions d’exploitation prévues au contrat de bail ;

— pour obtenir la nullité du contrat d’assurance, l’assureur doit démontrer que l’assuré a agi de mauvaise foi dans l’intention de le tromper dans son appréciation du risque à assurer ; la seule inexactitude des réponses aux questions posées par l’assureur n’est pas suffisante ; la mauvaise foi n’est pas démontrée ici dans la mesure où les litiges ayant conduit aux deux rapports d’expertise sont distincts dans leurs parties, leur objet et leur enjeu ;

— le sinistre n’est pas antérieur à la souscription du contrat ; M. [F] n’avait pas constaté d’infiltrations depuis le sol de la cuisine, la courette, ni de nécessité de reprendre la structure des caves ; ce n’est que le 8 juin 2017 que les dégâts causés par les lavages à grandes eaux ont été constatés par M. [X].

La société Condor et la société Ligne Python ne concluent pas à cet égard.

Réponse de la cour

En droit, les articles 1103 et 1104 rappellent que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article L.113-8 du code des assurances et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à l’assureur, qui se prévaut de la nullité du contrat d’assurance, de démontrer l’existence d’une fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré qui change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre.

L’assureur ne peut alors obtenir la nullité du contrat pour fausse déclaration intentionnelle qu’à la condition de prouver qu’il a, au cours de la phase précontractuelle, interrogé l’assuré sur la circonstance formant l’objet de la fausse déclaration alléguée, et que l’assuré a répondu inexactement à la question posée. Cette preuve, qui ne saurait résulter des seules mentions figurant aux conditions particulières de la police, doit être rapportée par la production du questionnaire soumis à l’assuré et des réponses apportées par ce dernier (Ch. mixte., 7 février 2014, n° 12-85.107).

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie. Réciproquement, il appartient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de la garantie qu’il allègue.

L’article L.112-6 du code des assurances rappelle que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Par ailleurs, dans le cadre d’une assurance de responsabilité civile de type « dégâts des eaux, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance et le repère temporel est la survenance du dommage (Civ.3e, 16 mars 2022, n°18-23.954), de sorte qu’il ne peut écarter sa garantie en retenant que l’origine des fuites, constituant la cause génératrice du dommage, était antérieure à la date de prise d’effet de l’assurance.

Sauf s’il démontre que le contrat a perdu son caractère aléatoire car il couvrait un risque que l’assuré savait déjà réalisé au moment de sa souscription.

En l’espèce, les moyens soutenus par la société Condor ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

La société Allianz Iard ne produit pas aux débats le questionnaire soumis à la société Khao San Road pendant la phase précontractuelle et les réponses apportées par celle-ci. La seule référence à la clause préimprimée contenue dans les conditions particulières de la police multirisque professionnelle du 30 mars 2016, produite par l’assurée, ne suffit pas à démontrer la fausse déclaration intentionnelle dont elle se prévaut.

Aussi, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du contrat d’assurance.

Contrairement aux affirmations de l’assureur, il ne ressort pas du contenu du rapport d’expertise de M. [X] qu’à la date de la souscription de la police, le 30 mars 2016, la société Khao San Road savait les risques déjà réalisés.

En effet, si des infiltrations avaient pu être constatées dans certaines caves par l’entreprise BATI DICET (mandatée par le syndic) le 16 décembre 2013, c’est Mme [W] qui avait été informée de celle-ci par courrier du 9 janvier 2014, celui du 17 septembre 2014, adressé à sa locataire, ne portant que sur l’encombrement de la cour commune.

Surtout, le premier rapport d’expertise déposé le 11 janvier 2016 ne portait pas sur l’existence d’infiltrations ni de nuisances sonores, l’expert se contentant de mentionner, à cette date, que les bouchements divers effectués par la société Khao San Road avaient entraîné une absence de ventilation des caves, sans mentionner qu’il constatait effectivement l’existence d’infiltrations ou à tout le moins d’une humidité.

Il n’est pas démontré que la société Khao San Road ait été informée des infiltrations ensuite, de nouveau caractérisées, avant une mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires par courrier recommandé du 5 avril 2016, postérieur au contrat d’assurance.

Il n’est même pas établi par M. [X] un lien entre l’oxydation des poutres et les travaux qu’avait fait réaliser la société Khao San Road en 2008 ayant conduit à la première expertise, puisque l’expert ne retient pas que l’obturation des conditions de ventilation aient pu être une cause de cette oxydation (page 30 du rapport notamment) et que les carreaux posés, à cette date, dans la cuisine l’avaient été sur d’anciens carreaux cassés supportés par une chape sans étanchéité à l’origine.

S’agissant des nuisances sonores, la date d’installation du moteur de la chambre froide n’est pas connue et il n’est pas démontré l’existence d’une mise en demeure à ce titre par le syndic avant la souscription du contrat d’assurance.

L’assureur ne produit pas davantage, en cause d’appel, la police d’assurance donc il ne rapporte pas la preuve des limitations au titre des plafonds et franchises ou du caractère non accidentel du risque dont il se prévaut.

Le jugement attaqué sera ainsi confirmé s’agissant de la mobilisation de la garantie de la société Allianz Iard et du rejet de sa demande de limitation au titre des plafonds et franchises.

Sur l’appel incident de la société Ligne Python

Moyens des parties

La société Ligne Python conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :

— l’attitude de la copropriété est constitutive d’une faute à l’origine d’un dommage de perte financière et de dévalorisation du fonds de commerce ;

— le syndicat cherche la fermeture du fonds de commerce en lui reprochant encore des nuisances sonores liées à son installation d’extraction alors qu’elle y a remédié, en ayant fait obstacle à la vente à emporter organisée pendant la crise sanitaire, en ayant sectionné le tuyau du condensat (entraînant la perte de denrées périssables) et les copropriétaires nuisent de façon récurrente à l’exploitation de son commerce, en arrosant sa terrasse aux heures de service et à travers une agression violente de son gérant actuel ayant conduit au dépôt d’une main courante ;

— les demandes du syndicat des copropriétaires de suppression de raccordements des eaux de la cuisine aux évacuations de l’immeuble et de cesser l’utilisation de la courette pour stocker la poubelle font obstacle à l’exploitation de son restaurant et sont injustifiées ; il lui reproche l’attitude de son prédécesseur ;

— son restaurant a perdu de la valeur, il est devenu invendable du fait de l’attitude de l’appelant ; ce dernier en a empêché la vente ; une offre a été ramenée de 580 000 à 470 000 euros, suite à l’assignation du 8 novembre 2018 démontrant une perte de valeur de ce montant.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— l’intimée ne rapporte pas la preuve d’une faute de sa part ni celle du préjudice allégué ;

— elle était informée de la procédure en cours contre la société Khao San Road au moment de l’acquisition du fonds de commerce, ayant elle-même été en mesure de négocier le prix de vente eu égard aux griefs du syndicat liés à l’étanchéité de la cuisine, à la captation de la cour commune et aux travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans avoir été autorisés ;

— s’agissant de la diminution de valeur arguée, elle ne fournit aucune information sur la valeur actuelle du fonds de commerce ; le préjudice ne serait certain qu’à la condition d’une vente de ce fonds justifiant une quelconque moins-value ; elle peut intégrer à l’acte de cession une clause de garantie de passif qui évite d’avoir à accepter une moins-value ;

— les fautes invoquées ne sont pas démontrées ; s’agissant de l’arrosage, la faute invoquée n’est ni précise ni justifiée ; celle relative à la perte de denrée n’est pas démontrée, ce d’autant que la suppression du conduit n’empêche pas le fonctionnement de la chambre froide et que la responsabilité du syndicat n’est pas engagée à ce titre ; la société Ligne Python a été condamnée, en référé, dans le cadre d’une autre instance à faire exécuter des travaux pour mettre fin à des nuisances sonores puis un jugement du juge de l’exécution, confirmé en appel, a débouté le syndicat d’une demande de travaux sous astreinte, alors même que la réalité du problème des nuisances olfactives liées au conduit d’extraction était reconnue ; la gérante de la société a été condamnée par le tribunal de police pour des nuisances sonores dans le cadre de l’exploitation en terrasse de son restaurant ; cette société ne démontre pas davantage que les demandes du syndicat relatives aux parties communes seraient constitutives d’une faute ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice, ce d’autant que les nuisances sonores et olfactives sont établies, que la réintégration des canalisations a été rejetée par le tribunal uniquement en ce qu’elle aurait dû être dirigée contre le précédent exploitant et que la courette n’est d’aucune utilité pour la société Ligne Python ; le syndicat n’a jamais demandé la fermeture du restaurant.

Réponse de la cour

L’article 1240 du code civil précise que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Ligne Python avait connaissance de la procédure judiciaire et des demandes du syndicat, lors de l’acquisition du fonds de commerce, le 25 janvier 2018. Il lui appartient donc de démontrer que ce fonds a encore perdu en valeur, depuis, du fait d’agissements fautifs du syndicat et de la poursuite de la procédure judiciaire.

Or, la société Ligne Python ne rapporte pas davantage, en cause d’appel, de preuve d’une perte financière quelconque ni de la dévalorisation de son fonds de commerce, faute de verser aux débats l’acte de cession à son profit du fonds de commerce du 25 janvier 2018, de bilan comptable depuis son acquisition, permettant d’en connaître le prix à cette date, le chiffre d’affaires, ou tout autre élément émanant d’un professionnel de nature à en déterminer la valeur à la date d’acquisition puis sa diminution.

La seule production d’un courriel du 13 décembre 2018 intitulé « Ebauche proposition de vente » dans lequel un certain « [P] [C] » indique faire une proposition à 470 000 € plutôt qu’aux 580 000 € proposés par le vendeur, du fait des contentieux en cours avec la copropriété notamment de la demande de restitution de la cour intérieure, ne suffit pas à démontrer la perte de valeur invoquée.

Les courriels des 11 mars 2019 au 10 mai 2019, ensuite produits aux débats, échangés entre l’ancien gérant de la société Khao San Road et le syndic, mentionnant l’adresse mail de M. [C] en copie et une tentative de médiation avec le syndicat des copropriétaires pour la réalisation de la cession du fonds de commerce, ne suffisent pas davantage à prouver l’incessibilité du fonds invoquée.

Il n’est, en effet, versé aux débats aucun élément sur l’issue de ces discussions ni sur les motifs de l’absence de cession, aucune annonce en vue d’une vente du fonds ou tout autre élément à ce titre, ni d’offre ou d’échange avec un autre candidat en vue d’une acquisition depuis 2019.

L’intimée ne produit pas davantage d’élément quant à la perte de denrées périssables qu’elle invoque à la suite de la section du tuyau du condensat par l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires.

En l’absence de démonstration d’un préjudice certain de dévalorisation du fonds de commerce ou d’impossibilité de vendre, ni même d’une perte de chance actuelle à ce titre, subie par l’intimée, du fait des agissements fautifs du syndicat, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Il y sera ajouté qu’est rejetée sa demande, tendant aux mêmes fins, de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité au de 100 000 euros.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt et l’absence de demande d’infirmation du syndicat au titre des frais du procès, conduisent à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et les sociétés Condor, Allianz Iard et Ligne Python, qui succombent en leur appel et en leur appel incident, seront condamnés in solidum aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société MJA, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Khao San Road, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut

Déclare recevable la demande de la société Ligne Python d’indemnité au titre de son préjudice de 100 000 euros comme tendant aux mêmes fins que celle portant sur une somme de 20 000 euros formulée en première instance ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant

Rejette la demande de la société Ligne Python d’indemnité au titre de son préjudice de 100000 euros ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1], la société Condor, la société Allianz Iard et la société Ligne Python aux dépens d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à la société MJA, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Khao San Road, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,