Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

(n° 2026/ , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14988 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIG6X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 22/01532

APPELANTE

Mme [M] [S]

né le 13 décembre 1948 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assistée de M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMÉE

S.A. S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIÉ, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Fanny MARCEL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 20 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [M] [S] et la SA Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP).

Par contrat à effet du 1e août 1985, la RIVP a donné à bail à Mme [M] [S] un logement de 3 pièces principales, mentionnant une superficie de 71 m2, situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Le 30 décembre 2011, l’immeuble a fait l’objet d’une convention signée entre la RIVP et l’Etat en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, transformant les logements, dont celui de Mme [M] [S], en logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS).

Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé Mme [S] de l’application du supplément loyer solidarité (ci-après SLS) à compter du 1er janvier 2019 et a sollicité son avis d’imposition ainsi qu’une enquête sociale et l’a avisée qu’au vu de ses revenus précédemment déclarés elle était susceptible de devoir un SLS (de 616,10 euros, par projection).

La locataire a transmis les éléments demandés.

Au vu de ses revenus fiscaux de référence (43.031 euros selon l’avis d’imposition de 2018), elle a ainsi été soumise au SLS à compter du 1er janvier 2019, qu’elle n’a pas acquitté malgré relance de son bailleur.

Par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2021, la RIVP a fait délivrer à la locataire une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement des sommes de 16.040,59 euros au titre de l’arriéré locatif et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après plusieurs renvois, le 30 août 2022, Mme [M] [S] a déposé une question prioritaire de constitutionnalité et les parties ont à nouveau sollicité des renvois.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 avril 2023.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les numéro de RG 22 6833 et RG 22 15 32,

DÉCLARE la question prioritaire de constitutionnalité présentée par Mme [M] [S] recevable,

REJETTE la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article 82 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et l’article 144 de la loi numéro 2015-17 85 du 29 décembre 2015 (codifiés à l’article L. 452-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation),

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par Mme [M] [S],

DEBOUTE Mme [S] de sa demande d’annulation des décisions calculant annuellement le montant de son SLS,

DEBOUTE Mme [M] [S] de sa demande de restitution de la somme de 2.470,56 euros,

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 19.609,92 euros au titre du supplément de loyer de solidarité impayé dû du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023 inclus,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [S] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Vu l’appel interjeté le 30 août 2023 par Mme [M] [S].

Vu l’appel incident de la RIVP, formé dans ses premières écritures.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025 par lesquelles Mme [M] [S] demande à la cour de :

PRONONCER l’annulation du Jugement en date du 20 juillet 2023, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, ou à défaut, l’infirmer totalement en ce que ce Jugement a ordonné la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 22/6833 et RG 22/1532, déclaré la question prioritaire de constitutionnalité présentée par Mme [M] [S] recevable, rejeté la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité vis-à-vis de l’article 82 de la Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 (codifié à l’article L. 441-4 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation) et de l’article 144 de la Loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 (codifié à l’article L. 452-4 al. 2 du code de la construction et de l’habitation), rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mme [M] [S], débouté Mme [M] [S] de sa demande d’annulation des décisions calculant annuellement le montant de son SLS, débouté Mme [M] [S] de sa demande de restitution de la somme de 2470,56 euros, condamné Mme [M] [S] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.) la somme de 19609,92 euros au titre du supplément de loyer de solidarité impayé du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023 inclus, rejeté toutes les autres demandes, condamné Mme [M] [S] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de Paris (R.I.V.P.) la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, rappelé que l’exécution provisoire est de droit, et condamné Mme [M] [S] aux dépens ;

Statuant en premier et dernier ressort,

CONSTATER et PRONONCER l’incompétence d’attribution du Juge des contentieux de la protection pour connaître de l’affaire présente comme relevant du Tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l’ensemble du litige ;

PRONONCER l’annulation des décisions rétroactives et antidatées, prétendument en date des 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 25 juillet 2022 et 17 janvier 2023 visant à contraindre Mme [M] [S] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

Subsidiairement,

DEBOUTER la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) à verser à Mme [M] [S] la somme de 507,12 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) à verser à Mme [M] [S] la somme de 276,64 euros à titre de remboursement du surloyer lié à la surface erronée indûment versé du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (R.I.V.P.) à verser à Mme [M] [S] la somme de 1900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures signifiées le 21 février 2024 par lesquelles la RIVP demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il condamne Mme [M] [S] au paiement subsidiaire de la société RIVP de 19.609,92 €, résultant d’un calcul du SLS appliqué à une surface de 67,36m2 au lieu de 71.20m2.

En conséquence,

DEBOUTER Mme [M] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau

CONDAMNER Mme [M] [S] au paiement de la société RIVP de la somme de 20.466,73 €, résultant d’un calcul du SLS appliqué à une surface de 71.20 m2

Y ajoutant et statuant à nouveau

CONDAMNER Mme [M] [S] à laisser l’accès au logement qu’elle occupe au [Adresse 4] au géomètre-expert mandaté par la RIVP pour la réalisation du métrage de la surface habitable du bien donné à bail, à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.

A défaut d’accès au logement après un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, AUTORISER la RIVP à pénétrer dans le logement accompagnée d’un commissaire de justice qui pourra se faire assister de la [Localité 6] Publique ou de deux témoins et d’un serrurier si nécessaire et du géomètre expert mandaté par la RIVP afin de pouvoir réaliser le métrage contradictoire de la surface habitable du logement.

Statuant à nouveau et à titre subsidiaire

CONDAMNER Mme [M] [S] au paiement de la somme de 1.685,39€ au titre de la dette locative et notamment des S.L.S arriérés actualisée au 8 février 2024,

En tout état de cause,

CONDAMNER Mme [M] [S] à la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Mme [M] [S] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du jugement unique prononçant sur la QPC et sur le fond

Mme [M] [S] demande à la cour d’annuler le jugement au premier motif qu’il a statué à la fois sur le rejet de la QPC et sur le fond.

Elle soutient notamment « Qu’en statuant par un jugement unique, le premier juge a entendu empêcher l’appelante de pouvoir voir son appel contre la décision portant refus de transmission être instruit rapidement par la Cour, puisqu’un jugement portant refus de transmission aurait dû être rendu, indépendamment de son recours formé contre la décision tranchant le fond du litige, afin que son appel contre la décision portant refus de transmission puisse être instruit indépendamment par la Cour d’appel dans le délai restreint d’instruction prévu par l’article 23-2 de l’Ordonnance n°58-1067 du 7 novembre 1958, ce qui fait nécessairement grief à l’appelant. ».

La RIVP s’y oppose.

Il ne résulte ni de l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-10 67 du 7 novembre 1958 ni de l’article 126-3 du code de procédure civile que la décision qui rejette la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité doive-t-être distincte de celle statuant sur le fond du litige.

De plus, contrairement à ce qu’indique l’appelante pour se prévaloir d’un grief « nécessaire », l’article 23-2 dispose que la décision de transmettre la question n’est susceptible d’aucun recours et que celle qui refuse de la transmettre ne peut être contestée qu’à l’occasion d’un recours contre la décision réglant tout ou partie du litige.

Par conséquent aucun grief n’est susceptible de résulter de ces circonstances ni n’en résulte effectivement en l’espèce.

Ce moyen de nullité sera donc écarté.

La cour observe par ailleurs qu’il ne lui est pas demandé de procéder à la transmission de la question posée. En tout état de cause, c’est par des motifs que la cour adopte et qui ne sont pas utilement critiqués que le premier juge a rejeté cette demande.

S’agissant des règles applicables au supplément de loyer de solidarité (SLS), la cour rappelle préliminairement les éléments suivants.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative ; une partie de cette somme est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social ; à défaut, en application de l’article L. 441-11 du même code, l’organisme d’HLM est passible d’une pénalité.

Selon l’article L. 481-2 , le SLS est applicable aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code.

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

Pour les locataires ayant conclu initialement un bail privé relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dont le logement est ensuite devenu la propriété d’un bailleur social, un régime dérogatoire est prévu, déterminé par l’existence d’une convention entre le bailleur et l’Etat relativement à l’attribution de l’aide personnalisée au logement.

Le régime juridique des logements locatifs conventionnés est régi par les articles L.353-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, comportant des dispositions générales (articles L.353-2 à L. 353-13, section 1) et des dispositions particulières (articles L.353-14 à L.353-22, section 2), dont celles applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes HLM.

L’article L.353-19, dans sa version antérieure à la loi [Localité 7] de 2018, prévoit que, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 sont applicables.

Sur l’exception d’incompétence du premier juge

Mme [S] conclut à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection et la réitère devant la cour.

Elle soutient, se référant aux articles L. 441-3 et L.452-4 I al 2 du code de la construction et de l’habitation, que le SLS, prévu au profit exclusif des bailleurs sociaux pour financer leurs actions de construction de nouveaux logements sociaux, est une contribution indirecte au profit de la Caisse de Garantie du Logement locatif social (établissement public national à caractère administratif), ce que cette dernière a admis dans un courrier du 15 septembre 2021 ; elle en déduit qu’en application de l’alinéa 2 de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales, le litige sur le SLS relevait du tribunal judiciaire, seul compétent pour se prononcer sur la légalité et l’interprétation des actes en application desquels l’imposition contestée a été mise à la charge du contribuable.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté l’exception d’incompétence.

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Il résulte de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales qu’en matière d’impôts directs, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses relèvent du tribunal administratif, tandis que les contentieux portant sur les contributions indirectes sont de la compétence du tribunal judiciaire.

Un impôt, ou contribution, est un prélèvement pécuniaire de caractère obligatoire effectué en vertu de prérogatives de puissance publique à titre définitif et sans contrepartie déterminée, en vue d’assurer le financement des charges publiques et de poursuivre des objectifs d’intérêt public. Un impôt indirect est un impôt collecté par une autre personne que celle qui le récupère.

Le SLS, régi par l’article L. 441-3 précité, est exigible en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage (3e Civ., 19 janvier 2000, n° 98-11.041), mais, étant la contrepartie du droit au maintien dans les lieux de locataires et complément du loyer, il ne peut être considéré comme relevant de la catégorie des contributions indirectes.

Dans un courrier du 15 septembre 2021, dont se prévaut l’appelante, la CGLLS a répondu à une association de locataires qu''en vertu des règles fixées par les articles L. 452-4 à L. 452-6 du [CCE], les cotisations recouvrées par la CGLLS sont qualifiées d’impôt.'

Or, l’article L. 452-4 I instaure le paiement annuel, au profit de la CGLLS, d’une cotisation versée par les organismes d’HLM et les sociétés d’économie mixte gérant des HLM, laquelle a pour assiette les loyers et redevances perçus annuellement, ainsi que les indemnités d’occupation et les SLS.

Ainsi, comme le fait valoir exactement la RIVP, le SLS n’est qu’un élément parmi d’autres de l’assiette de la cotisation, à nature d’impôt, prélevée par la CGLLS, de sorte qu’il ne saurait être retenu que la RIVP, en percevant le SLS, collecte la cotisation due à la CGLLS et que le locataire est un contribuable, débiteur d’une contribution indirecte.

Par conséquent, le SLS n’est pas une contribution indirecte, de sorte que les dispositions de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales ne s’appliquent pas et que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [D].

En tout état de cause, à supposer que le juge des contentieux de la protection ait été incompétent pour statuer, la cour d’appel, saisie par l’effet dévolutif de l’appel et investie de la plénitude de juridiction, est compétente pour statuer au fond, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Sur l’absence de notification préalable du SLS

Mme [S] demande à la cour, subsidiairement, d’infirmer le jugement en ce qu’il retient qu’elle est redevable du SLS ; elle soutient, en premier lieu, que « toutes les notifications des décisions de taxation au titre du Supplément de loyer de solidarité (accompagnées des modalités de calcul) établies par un bailleur social doivent être préalablement notifiées à tout titulaire du bail, autrement il y a là un vice de forme faisant grief » et qu’elle n’a pas été « préalablement et valablement informée des décisions annuelles visant à la contraindre à verser le Supplément de loyer de solidarité (accompagnée des modalités de calcul), du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023, et n’a pas pu prendre parti en temps utile, ce qui lui fait grief »; elle considère que les décisions prises ont eu une portée rétroactive donc illégale et qu’elles sont nulles.

Toutefois, comme le fait valoir exactement la RIVP, il résulte des pièces produites que :

— le montant du SLS a été indiqué à la locataire par lettres simples envoyées les 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021 (rectification du 10 février 2021), 17 janvier 2022 et 17 janvier 2023, nonobstant le fait que son logiciel actualise les dates de courrier à chaque nouvelle ouverture informatique ;

— le SLS facturé est indiqué sur chaque avis d’échéance depuis le 1er janvier 2019 ;

— ces notifications ne sont au demeurant pas des « décisions » mais des lettres d’information ne pouvant être qualifiées de rétroactives puisqu’elles ont été adressées en début de chaque année ; elle sont claires, explicites et détaillées, exposant les modalités de calcul du SLS et les données prises en compte; les revenus pris en compte sont ceux des années antérieures et l’information ne peut donc pas être donnée davantage à l’avance au locataire.

De plus, la RIVP a notifié à la locataire le principe de la nécessité, désormais, d’appeler les SLS et de la fin de la tolérance antérieure dès octobre 2018, c’est à dire aussi tôt que le permettait les incertitudes juridiques antérieures (position de l’Ancols notamment).

La locataire a donc été parfaitement informée et en temps utile.

L’argumentation de l’appelante relative aux dispositions applicables en cas de cotitularité du bail entre deux époux est inopérante puisqu’elle est seule titulaire du bail et qu’elle a effectivement répondu aux enquêtes SLS adressées par le bailleur en 2018, 2019 et 2020 pour les années 2019 à 2021 de sorte qu’il n’a pas été nécessaire de lui adresser la mise en demeure prévue par L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation donnant lieu à facturation d’un SLS provisoire maximum.

Il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande d’annulation de 'décisions’ formée par Mme [S].

Sur la fraude alléguée du bailleur

A l’appui de sa demande d’infirmation du jugement et de rejet de la demande de paiement des SLS, Mme [S] fait valoir également, notamment, que le SLS est la contrepartie d’opérations d’amélioration après acquisition, que la RIVP n’a pas acquis les logements à conventionner mais a conclu un bail emphytéotique et n’a pas mené de travaux d’amélioration ; qu’elle a ainsi poursuivi avec la Ville de [Localité 1], une action frauduleuse destinée à contourner l’obligation de 25 % de logements sociaux prévue par la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement.

La fraude désigne en droit civil l’action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui, notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales ; selon l’adage « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique entaché de fraude peut être l’objet d’une action en nullité.

La fraude ne se présume pas et ne peut se déduire des conventions licites qui sont passées; elle doit résulter d’actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d’éluder l’application de la loi normalement applicable.

L’appelante ne critique pas utilement les motifs du jugement, que la cour adopte, tenant notamment à ce qu’il a été jugé par le tribunal administratif de Paris le 26 mars 2021, confirmé par la cour administrative d’appel de Paris le 2 juin 2022 et par le Conseil d’Etat (le pourvoi ayant été rejeté), qu’eu égard à la durée des baux emphytotiques conclus entre la RIVP et la Ville de Paris, les opérations devaient être regardées comme des opérations d’acquisition, ces juridictions ayant également constaté au sein de l’immeuble litigieux l’existence de travaux d’envergure d’amélioration de l’habitat, écartant ainsi le détournement de la procédure de conventionnement ; ces décisions portent sur l’ensemble immobilier où se trouve l’appartement de Mme [S].

Par ailleurs, l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation n’implique pas qu’une telle convention impose nécessairement une opération d’acquisition dès lors qu’en application du 2° de cet article, peuvent faire l’objet d’un conventionnement les logements à usage locatif géré par des organismes HLM ; l’absence d’acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d’une gravité compromettant l’intérêt général (Cour administrative d’appel de [Localité 1], décision du 2 juin 2022, n° [Numéro identifiant 1], concernant la RIVP).

Des prétendues publications de presse ne sauraient établir la preuve d’une fraude.

Le moyen tenant à l’existence de la fraude alléguée doit donc être écarté, à le supposer de nature à dispenser les intéressés de payer un SLS.

Sur l’exonération alléguée tenant à l’article L. 441-14 du code de la construction et l’habitation

Comme devant le premier juge, Mme [S] soutient encore qu’elle doit être exonérée du SLS car la RIVP est une société d’économie mixte locale et non un organisme d’HLM au sens de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et fait valoir que, selon l’article L.441-14, le régime du SLS n’est pas applicable aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autres que les organismes d’HLM.

La RIVP demande la confirmation du jugement.

L’appelante n’apporte pas d’élément nouveau ni aucune contradiction utile aux motifs du premier juge, que la cour adopte, tirés notamment de l’article L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation rappelé plus haut.

Conformément à cet article, les dispositions de l’article L. 441-3 sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2, peu important les modalités de financement de la construction de logement ( 3e Civ., 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692, Bull., civ. 2014, III, n° 27).

La convention applicable au logement litigieux a été conclue en application de l’article L. 351-2; par conséquent, les dispositions de l’article L.441-14, qui excluent l’application du SLS aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autres que les organismes d’HLM, ne sont pas applicables à la RIVP, société d’économie mixte locale assimilée ici à un organisme d’HLM.

Ce moyen doit être écarté.

Sur l’exonération alléguée tenant à l’exercice d’un droit d’option, au défaut de proposition d’un nouveau bail et à la violation des droits fondamentaux

Mme [S], comme devant le premier juge, soutient également qu’en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation telles que résultant de la loi dite [Localité 7], elle aurait dû se voir proposer un nouveau bail, qu’à défaut le SLS ne peut lui être appliqué, que la modification unilatérale de ses droits a porté atteinte à ses droits fondamentaux, et notamment que sa « protection se trouve inférieure à celle normalement accordée aux locataires titulaires d’un bail privé » (articles 1er du protocole additionnel n°1 de la convention européenne des droits de l’Homme et 8 de cette convention).

La RIVP s’oppose à ce raisonnement et demande la confirmation du jugement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, écartant ces moyens, a retenu que l’application du SLS s’impose en l’espèce.

La cour ajoutera seulement que :

— pour mémoire, la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté a réformé sur plusieurs points le dispositif du SLS et a notamment supprimé des cas de dérogation, prévoyant en particulier (article 82) un nouvel alinéa au sein de l’article L. 441-3 selon lequel cet article n’est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l’objet d’un bail en cours et dont le loyer n’est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l’article L. 351-2.

— la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 7] (article 88), dont la mise en oeuvre est ici demandée, a ajouté un autre alinéa à l’article L. 441-3 : «le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7.' ; le SLS ne concerne donc désormais automatiquement que les baux régis initialement par la réglementation HLM.

L’intention du législateur était d’éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent, par le jeu de l’application du SLS, une augmentation de loyer conséquente qui n’était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, cette loi, qui a clarifié le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieurement au conventionnement, ne peut avoir vocation à s’appliquer qu’aux conventionnements nouveaux, postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité).

— en l’espèce, l’application immédiate de la convention litigieuse au bail en cours de validité de Mme [S], conformément aux dispositions alors applicables, était définitivement acquise avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, non applicable au litige.

— qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments, que les dispositions légales précitées autorisaient la RIVP, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant, nonobstant la prorogation des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947 ; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) , et ce sans être tenue de proposer un nouveau bail (3e Civ., 3 juin 2021, précité).

Il a encore été récemment précisé que les nouvelles dispositions de l’article L. 441-3, issues de la loi [Localité 7] du 23 novembre 2018, qui instaurent, au profit des locataires titulaires d’un bail en cours de validité lors de la signature d’une convention avec l’Etat par un organisme d’HLM, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, ne sont pas d’application rétroactive ; que dès lors, le locataire titulaire d’un bail en cours de validité lors de la signature par le bailleur d’une convention avec l’Etat avant l’entrée en vigueur de la loi précitée peut se voir notifier un SLS pour la période postérieure à cette entrée en vigueur même s’il a refusé de signer un nouveau bail (3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n°24-11.047, publié).

L’application du régime du SLS résulte du conventionnement du logement loué, lequel est ici antérieur aux lois susvisées de 2017 et 2018 ; dès lors, il est sans incidence sur l’application de celui-ci que le bailleur ait mis ce régime en place dès 2011 ou en ait reporté l’application par l’effet d’une tolérance.

Enfin, l’appelante ne démontre pas, en l’espèce, avoir subi une violation de ses droits fondamentaux, notamment de propriété et de droit au respect de la vie privée et familiale ou du domicile, et qui justifierait de rejeter les demandes de paiement du SLS, lequel est établi en prenant en compte les revenus fiscaux de référence, et alors qu’aucun SLS ne lui avait été facturé auparavant jusqu’à ce que la RIVP soit contrainte d’appliquer la réglementation d’ordre public existante, ces éléments ayant fait l’objet d’une information de l’intéressée par le bailleur.

Pour mémoire le dispositif de SLS répond à un motif d’intérêt général de justice sociale, et sa mise en 'uvre est entourée de garanties procédurales et de fond; il correspond à une politique de solidarité nationale, qui poursuit les objectifs d’intérêt général mentionnés à l’article L. 441, notamment celui de favoriser la mobilité sociale au profit des personnes aux ressources modestes et les plus défavorisées.

En outre, en contrepartie de cet assujettissement au SLS, qui est plafonné, les locataires conservent en principe le droit de se maintenir dans les lieux (Civ. 3e, 6 février 2013, pourvoi n°12-22.136 ; CE 1er février 2023, Assoc. Amicale Mouffetard-Calvin-[Localité 8], n° 466335).

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les dispositions relatives au SLS étaient applicables au contrat conclu avec Mme [S] et qu’elle devait être condamnée à en payer l’arriéré.

Sur le calcul des sommes appelées au titre du SLS

Le premier juge a condamné Mme [S] à payer la somme de 19.609,92 euros au titre du SLS impayé dû du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023 inclus, telle que calculée subsidiairement par la RIVP pour une surface habitable du logement de 67,36 m2 revendiquée par la locataire et retenue par le premier juge ; ce dernier a en revanche écarté les contestations de cette dernière relatives au plafond de ressources retenu par la bailleresse.

au regard de la surface du logement

La RIVP demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [S] à lui payer la somme de 19.609,92 euros précitée en se fondant sur la base d’une superficie du logement de 67,36 m2 et non d'« environ 71 m2 » ou de 71,20 m2 comme indiqué respectivement dans le bail et dans la convention.

Elle réitère une demande de paiement de la somme de 20.466,73 euros, résultant d’un calcul du SLS appliqué à une surface de 71.20 m2 (subsidiairement, la somme retenue par le premier juge n’est pas critiquée par elle).

Mme [S] considère que les motifs du jugement sont à cet égard pertinents, se prévalant notamment d’une attestation de surface habitable qu’elle a fait établir le 24 avril 2023.

La RIVP considère que cette attestation reflète un métrage « loi Carrez » inadapté et demande d’écarter cette pièce n°8 non contradictoire et non probante selon elle.

Elle demande en outre qu’il soit ordonné à la locataire de permettre l’accès à son logement pour qu’un métrage contradictoire soit effectué.

L’alinéa 1 de l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que le montant du supplément de loyer de solidarité est obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Il résulte du 2° de l’article R. 441-21 du code de la construction et de l’habitation que le supplément de loyer de référence est fixé à un montant mensuel selon une certaine somme par mètre carré habitable.

Il est de jurisprudence constante qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties (Ch. mixte., 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.710, Ch. Mixte, Bull. 2012, n° 2) ; le juge doit examiner cette preuve dès lors qu’elle est corroborée par d’autres éléments de preuve, notamment lorsqu’un autre rapport a été réalisé à la demande de la même partie et que les deux rapports ont été soumis à la libre discussion des parties ( 3e Civ., 5 mars 2020, pourvoi n° 19-13.509, publié ).

En l’espèce, Mme [S] se prévaut de deux certificats de surfaces habitables, établis respectivement le 20 septembre 2021 et le 24 mars 2023 et aboutissant tous deux à une surface habitable ( et non loi Carrez) quasiment identique de 67,36 et 67,33 m2 ; il n’y a donc pas lieu de les écarter ; la RIVP n’en conteste pas utilement les termes, ni la conformité aux dispositions précitées pas plus qu’à celles résultant de l’article R. 156-1 relatif au modalités d’établissement de cette surface (anciennement R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation).

La cour d’appel approuve donc les motifs du premier juge sur ce point, la surface habitable étant établie à 67,36 m2.

Il convient en l’état d’écarter la demande de la RIVP tendant à ordonner à la locataire de laisser l’accès du logement à un géomètre-expert mandaté par la RIVP ou de permettre à la RIVP d’y pénétrer sans son accord, afin de déterminer contradictoirement le métrage de l’appartement pour l’avenir, étant observé que Mme [S] a indiqué dans un courrier du 6 mars 2024 adressé à la bailleresse qu’elle n’était pas opposée en principe à cette mesure mais n’était simplement pas disponible à la date sollicitée ce qu’elle avait indiqué en temps utile.

au regard du plafond de ressources

Le premier juge a retenu que le logement de l’intéressée entrant dans la catégorie des logement financés par un prêt PLUS, son argumentation tenant à l’application d’un plafond de ressources majoré de 30 % est erronée.

Mme [S] soutient à nouveau que le plafond de ressources retenu par la RIVP dans ses calculs et validé par le jugement est erroné au regard de l’article R.441-23 du code de la construction et l’habitation et qu’elle aurait dû se voir appliquer un plafond majoré de 30%.

La RIVP réplique qu’elle confond les différents plafonnements applicables ; qu’en l’espèce les dispositions applicables et appliquées sont celles relatives aux logements financés par un prêt PLUS (prêt locatif à usage social) et non par un prêt PLS; que les plafonds PLUS ne sont pas majorés mais servent de base de calcul aux plafonds majorés (les plafonds PLS correspondent aux plafonds PLUS + 30%) ; qu’en l’espèce, le logement de la locataire été financé par un prêt PLUS, elle se voit donc appliquer le plafond PLUS soit un plafond non majoré, conformément à l’article R. 441-23 en son 2ème alinéa et à l’ensemble des dispositions réglementaires applicables.

Le surloyer est calculé en fonction de la surface habitable du logement en m2, du coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social (CDPR) et du montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR), fixé selon la zone géographique de localisation du logement et ce selon une formule qui a fait l’objet d’une information de la locataire par les courriers cités plus haut.

L’article R. 441-20 du code de la construction et l’habitation dispose ainsi que :

« Le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Aucun supplément de loyer de solidarité n’est exigible lorsque le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20 %.

Le montant annuel du supplément de loyer de solidarité, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Ces ressources sont appréciées comme il est dit à l’article R. 441-23."

Selon l’article R. 441-23, " Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11 , ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12 ;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus."

L’article D 331-17 du code de la construction et de l’habitation dispose en son II que « Les logements financés dans les conditions de la présente sous-section sont attribués à des ménages dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est au plus égal à un montant déterminé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances », cet arrêté étant celui du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources .

L’article R 441-23 1° fait référence à l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987, qui concerne le plafond PLUS, alors que l’article R 441-23 2° fait référence aux plafonds de ressources majorés de l’article D. 331-17, c’est à dire les plafonds PLS.

Le logement litigieux a été financé par un prêt PLUS; le plafond PLUS, non majoré, est donc applicable.

Il résulte des pièces produites que le SLS a, en l’espèce, été calculé conformément à ces dispositions et principes et pour un ménage de catégorie 1, ainsi qu’il ressort notamment des courriers détaillés et parfaitement explicites adressés à l’intéressée, qui ne conteste pas utilement ces éléments, le jugement ayant exactement écarté ce moyen.

Les calculs détaillés par la RIVP des SLS applicables sur la période considérées et adaptés à une surface habitable telle que retenue dans le cadre de la présente instance, ne sont pas autrement ni utilement contestés et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [S] à payer la somme de 19.609,92 euros au titre des SLS impayés, dûs du 1er janvier 2019 au 31 mars 2023 inclus.

Sur la demande de restitution de sommes trop versées au titre des SLS

Mme [S] demande la condamnation de la RIVP à lui rembourser la somme de 276,64 euros au titre du SLS trop versé en raison de la surface erronée indûment versé du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.

Selon l’article 1302 du code civil, "Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.(…)" ; selon l’article 1302-1 du même code « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

L’indu découle ainsi d’une dette inexistante, d’un paiement excessif et notamment de l’effacement ultérieur d’une dette, ce qui peut résulter de l’exécution d’une décision de justice postérieurement remise en cause ( 1re civ., 24 juin 1997, Bull. civ. I, n° 212 ).

En application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement est un fait juridique pouvant être rapportée par tout moyen.

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver l’existence du paiement et le caractère indu de ce paiement.

En l’espèce, la dette au 31 mars 2023 a déjà été fixée plus haut ; aucun décompte probant des sommes dues entre le 31 mars 2023 et le 31 décembre 2025 n’est produit, étant observé que la RIVP ne sollicite pas d’actualisation de la dette locative, pas plus qu’une preuve des paiements effectués de sorte qu’il ne peut en l’état être fait droit à une demande de répétition.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la contestation relative au loyer de base

Mme [S] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution de la somme de 2.470,56 euros, au titre d’un trop versé de loyer, revendiquant l’application de l’article 8 de la Convention de 2011.

Devant la cour elle réitère ce moyen et actualise sa demande à ce titre à la somme de 507,12 euros au titre du « loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025 ».

La RIVP conclut au rejet de ces demander la confirmation du jugement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté qu’il résulte des articles 8 bis et 9 bis de la Convention que le loyer de base a été calculé conformément au plafond prévu dans cette convention, étant ajouté que la RIVP relève à juste titre que l’intéressée semble faire une confusion entre le loyer de base et le SLS.

Comme le fait exactement encore valoir la RIVP, le loyer inscrit dans le tableau de la Convention est le loyer conventionné maximum, tel qu’il résulte de la combinaison des articles 8 et 9 de la convention; il est mentionné à titre indicatif mais ne s’applique pas à l’intéressée qui, elle, bénéficiait d’un loyer dérogatoire.

Il résulte de la combinaison des articles 8 bis et 9 bis de la convention que le loyer de base dérogatoire ne peut dépasser 30 euros par m² de surface habitable, pour les locataires dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus par le code de la construction et de l’habitation et déjà dans les lieux lors du conventionnement, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Ainsi, il ne résulte pas des éléments produits que le loyer dérogatoire hors SLS ait en l’espèce excédé le plafond fixé par l’article 8 bis.

Le jugement sera confirmé et la demande actualisée rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à la RIVP une indemnité de procédure de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [M] [S] tendant à condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] à lui rembourser la somme de 276,64 euros au titre du supplément de solidarité (SLS) indûment versé, en raison de la surface erronée, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 ;

Rejette la demande de Mme [M] [S] tendant à condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] à lui verser la somme de 507,12 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025 ;

Rejette la demande de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] tendant à ordonner à la locataire de laisser l’accès du logement à un géomètre-expert mandaté par la RIVP ou à défaut de permettre à cette dernière d’y pénétrer sans son accord ;

Condamne Mme [M] [S] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne Mme [M] [S] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière La présidente de chambre