RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 13 MARS 2025

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15975 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJT4

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00070

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 9]

[Localité 13]

représenté par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

S.A.R.L. DOUCEURS ET PLAISIRS DE [Localité 31]

[Adresse 15]

[Localité 31]

représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119, substituée à l’audience par M^e Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 16]

représentée par Monsieur [M] [S], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] occupait un local commercial situé [Adresse 10] et [Adresse 15] à [Localité 31], cadastré section B n°[Cadastre 8], dans le cadre d’une activité de boulangerie – pâtisserie – traiteur.

Par arrêté préfectoral du 13 septembre 2017, l’acquisition de la parcelle a été déclarée d’utilité publique. La parcelle a été déclarée immédiatement cessible le 12 octobre 2017.

Par ordonnance du 30 novembre 2017, sa propriété a été transférée au profit de l’EPFIF par le juge de l’expropriation du TGI de Créteil.

Faute d’accord sur l’indemnisation de l’évincée, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation de Créteil par requête reçue le 23 mai 2022 aux fins de fixation des indemnités.

Le transport sur les lieux a été fixé au 06 décembre 2022.

Par jugement contradictoire du 25 septembre 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 06 septembre 2022 ;

FIXÉ l’indemnité totale d’éviction due par l’EPFIF à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] au titre de l’expropriation des locaux commerciaux de d’activité situés dans le centre commercial [25] à [Localité 18] (erreur matérielle sur l’adresse du bien, situé à [Localité 31]), à la somme de 1.846.760,24 euros.

PRÉCISÉ que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 1.604.674,35 euros ;

Indemnité de remploi : 159.317,44 euros ;

Indemnité pour trouble commercial : 69.768,45 euros ;

Indemnité pour perte du stock : 8.000 euros ;

Indemnité de déménagement : 5.000 euros ;

SURSIS à statuer sur la demande d’attribution prioritaire du local qui sera reconstruit, dans l’attente de la détermination de la nature de ce futur local ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

Par courrier LRAR du 06 octobre 2023, l’EPFIF a interjeté appel du jugement aux motifs notamment, et sous réserve de tout autre moyen à produire, que le juge de l’expropriation a surévalué le montant du prix du bien appartenant à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31], en le fixant à la somme de 1.846.760,24 euros et lui a alloué une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 21 novembre 2023 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 08 janvier 2024 (AR CG le 11/01/2024, AR intimée non daté), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

DIRE l’EPFIF recevable et bien fondé en son appel,

RÉFORMER le jugement du 25 septembre 2023 en toutes ses dispositions contraires aux présentes ;

REJETER les demandes, fins et conclusions de l’occupante évincée ;

FIXER comme suit l’indemnité revenant à la défenderesse :

A. Indemnité principale :

4.500 euros x 7 = 31.500 euros arrondis à 33.000 euros

B. Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 1.150 euros + 1000 euros

Trouble commercial : 43.350 euros

Frais de réinstallation : Sur devis

Total d’indemnité d’éviction commerciale : 75.500 euros

Subsidiairement,

FIXER les indemnités dues par l’EPFIF en valeur de perte de fonds de commerce de la manière suivante :

A. Indemnité principale :

1.054.854 euros x 95% = 1.002.111 euros arrondi à 1.000.000 euros

B. Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 100.150 euros

Trouble commercial : 43.350 euros

Frais de réinstallation : Sur devis

Total d’indemnité d’éviction commerciale : 1.143.500 euros

DIRE qu’en cas d’indemnisation de la perte de son fonds de commerce, la société évincée ne pourra pas se réinstaller à moins d’un kilomètre.

2/ Déposées au greffe le 22 février 2024 par la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31], intimée et formant appel incident, notifiées le 11 mars 2024 (AR appelant le 13/03/2024, AR CG le 14/03/2024), aux termes desquels, il est demandé à la cour de :

DÉBOUTER l’EPFIF de ses demandes, fins et conclusions d’appel comme non fondées ni justifiées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité pour perte de stock à la somme de 8.000 euros

FIXÉ l’indemnité pour déménagement à la somme de 5.000 euros, sans toutefois à la parfaire en fonction du devis définitif à produire en cause d’appel,

ALLOUÉ à la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné l’EPFIF aux dépens

L’INFIRMER en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité d’éviction principale à la somme de 1.606.674,35 euros ;

FIXÉ l’indemnité de remploi à la somme de 159.317,44 euros ;

FIXÉ l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 69.768,45 euros ;

SURSIS à statuer sur la demande d’attribution prioritaire du local qui sera reconstruit dans l’attente de la détermination de la nature de ce futur local ;

REJETÉ toutes les autres demandes de la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] ;

Statuant à nouveau quant à ces chefs :

FIXER l’indemnité d’éviction principale à la somme de 1.896.171 euros ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 190.652 euros ;

FIXER l’indemnité pour trouble commercial à raison de :

Perte d’exploitation : 72.929 euros

Perte sur salaires et charges : 76.983 euros

CONDAMNER l’EPFIF au paiement de ces sommes ;

SURSEOIR à statuer sur les indemnités de licenciement à revenir au personnel.

DÉCLARER définitivement acquis sans réserve au bénéfice de la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] son droit de priorité à se réinstaller dans l’immeuble à reconstruire après son expropriation en lieu et place de celui existant actuellement en application des dispositions des articles L.314-5 et L.314-2 du Code de l’urbanisme ;

Ajoutant au jugement déféré à la Cour :

CONDAMNER l’EPFIF au paiement d’une somme complémentaire de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens de première instance et d’appel.

3/ Adressées au greffe le 31 mai 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 11 juin 2024 (AR CG le 17/06/2024, AR intimée non daté), par lesquelles il verse des pièces complémentaires n°4 à 7.

4/ Déposées au greffe le 09 juillet 2024 par la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31], intimée et formant appel incident, notifiées le 10 juillet 2024 (AR appelant le 11/07/2024 et AR CG le 15/07/2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

DÉCLARER irrecevables les pièces jointes au courrier du Conseil de l’EPFIF du 31 mai 2024, ensemble cette requête et les observations qu’elle contient ;

Plus subsidiairement, pour le cas où elles seraient admises aux débats,

LES DÉCLARER dénuées de tout fondement et de toute pertinence sur la valorisation du fonds de commerce de la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] ;

ADJUGER de plus fort à la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] le bénéfice de ses précédentes écritures et pièces y visées ;

En conséquence,

DÉBOUTER l’EPFIF de ses demandes, fins et conclusions d’appel comme non fondées ni justifiées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité pour perte de stock à la somme de 8.000 euros

FIXÉ l’indemnité pour déménagement à la somme de 5.000 euros, sans toutefois à la parfaire en fonction du devis définitif à produire en cause d’appel,

ALLOUÉ à la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné l’EPFIF aux dépens

L’INFIRMER en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité d’éviction principale à la somme de 1.606.674,35 euros ;

FIXÉ l’indemnité de remploi à la somme de 159.317,44 euros ;

FIXÉ l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 69.768,45 euros ;

SURSIS à statuer sur la demande d’attribution prioritaire du local qui sera reconstruit dans l’attente de la détermination de la nature de ce futur local ;

REJETÉ toutes les autres demandes de la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] ;

Statuant à nouveau quant à ces chefs :

FIXER l’indemnité d’éviction principale à la somme de 1.896.171 euros ;

FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 190.652 euros ;

FIXER l’indemnité pour trouble commercial à raison de :

Perte d’exploitation : 72.929 euros

Perte sur salaires et charges : 76.983 euros

CONDAMNER l’EPFIF au paiement de ces sommes ;

SURSEOIR à statuer sur les indemnités de licenciement à revenir au personnel.

DÉCLARER définitivement acquis sans réserve au bénéfice de la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] son droit de priorité à se réinstaller dans l’immeuble à reconstruire après son expropriation en lieu et place de celui existant actuellement en application des dispositions des articles L.314-5 et L.314-2 du Code de l’urbanisme ;

Ajoutant au jugement déféré à la Cour :

CONDAMNER l’EPFIF au paiement d’une somme complémentaire de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de première instance et d’appel.

Le commissaire du Gouvernement, intimé, n’a pas produit d’écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF expose que :

Sur l’incompétence du tribunal pour appliquer l’article L314-5 du code de l’urbanisme, (sur le droit de priorité sur le nouveau local) cet article ne figure pas parmi les extensions de compétence prévues à l’article L.311-8 du code de l’expropriation et permettant à la juridiction de statuer sur une autre question que la fixation de l’indemnité. Par ailleurs, l’EPFIF ne peut pas être débiteur d’une telle obligation en vertu de l’article L.314-1 du code de l’urbanisme. Le premier juge n’aurait pas dû surseoir à statuer mais se déclarer incompétent et rejeter la demande.

Sur le refus d’allouer une indemnité pour perte de droit au bail, la société évincée pouvait réinstaller son activité à proximité, puisqu’il existe de nombreuses annonces de cession de baux commerciaux dans la ville de [Localité 31]. La société évincée n’a jamais pris l’engagement de ne pas de réinstaller à proximité et demande même à se réinstaller dans le local qui sera construit en lieu et place de celui évincé. Par ailleurs, la société gérante possède 12 autres fonds de commerce sous la marque « Urban Bakery » autour de laquelle elle communique. Une partie de la clientèle est donc rattachée à la marque et non à la localisation du local exproprié.

Il convient donc d’établir l’indemnité principale selon la valeur du droit au bail. Une étude de marché sur le site seloger.com montre que le loyer réel payé par la société évincée est proche du loyer de marché, mais la bonne situation du bien justifie d’appliquer un coefficient de 7 au différentiel de loyer, ce qui mène à une indemnité de 33.000 euros soit un an de loyers.

Subsidiairement, sur la valeur du fonds de commerce, le CA de la société a augmenté de plus de 100% après 2020, ce qui laisse suspecter un transfert de clientèle entre fonds de commerce de la même société gérante. Il convient donc de retenir les CA des années 2019, 2020 et 2021, pour une moyenne de 1.054.854 euros. Il convient par ailleurs d’y appliquer un coefficient de 95%, proche de ce qui était proposé par le commissaire du Gouvernement et non de 115%, lequel correspond aux meilleures boulangeries des plus beaux quartiers parisiens.

Sur le trouble commercial, si la méthode retenue par le tribunal n’est pas discutée, il conviendra là encore de prendre en compte les CA 2019,2020 et 2021.

Sur l’indemnité pour perte de stocks, l’expropriée ne versait aucun élément permettant de connaître la valeur de son stock. Par ailleurs, la société fait partie d’un groupe de boulangeries et n’aura aucun mal à écouler son stock auprès de ses sociétés s’urs.

Sur l’indemnité de déménagement, la société évincée n’a produit aucun devis et le tribunal ne pouvait fixer forfaitairement l’indemnité.

Sur l’indemnité de frais de réinstallation, l’expropriante réserve son offre dans l’attente de la production d’un devis par la société évincée.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] rétorque que :

Sur l’irrecevabilité des pièces nouvelles de l’EPFIF, la société évincée a régularisé son mémoire en réplique le 21 février 2024 (le 22 février selon le greffe). Or, les pièces ont été transmises par l’EPFIF le 31 mai 2024, soit 10 jours après l’expiration du délai prévu pour répliquer. Les pièces en question sont datées du mois d’avril et rien ne vient justifier que l’EPFIF était dans l’impossibilité de les transmettre dans les délais.

Subsidiairement, si les pièces étaient déclarées recevables, l’EPFIF était propriétaire et donc responsable de l’entretien du bien occupé depuis 2017, et en envisageait la destruction depuis 2009. L’EPFIF est donc entièrement responsable du mauvais entretien de l’immeuble. Le rapport d’inspection sanitaire produit a lui été établi bien après le jugement de première instance et est donc sans valeur probante, et n’a conduit qu’à 4 jours de fermeture du commerce. Enfin, le document émanant de CEI Conseils Evaluation est lui aussi postérieur au jugement et ne conclut à aucune valorisation.

Sur la description du bien, il est en parfait état d’entretien et de fonctionnement, ce qui est conforté par le PV de transport.

Sur la clientèle, il s’agit d’une clientèle essentiellement locale, exigeante quant à la qualité des produits et au fort pouvoir d’achat.

Sur la commercialité, elle est exceptionnelle de l’aveu même de l’expropriant. L’implantation géographique est très stratégique, avec une forte densité d’activité et une desserte par la ligne n°1 du métro. Le premier juge a noté qu’il serait très difficile pour la société évincée de se réinstaller à proximité immédiate.

Sur le droit de priorité à la réinstallation, il est désormais avéré qu’un local commercial sera construit en lieu et place de l’ancien. La société évincée a donc un droit prioritaire pour s’y réinstaller. Cependant, compte tenu de durée des travaux, elle aura alors perdu la totalité de son fonds de commerce et devra le reconstituer.

Sur la détermination des indemnités, la nature de l’activité, la situation géographique, le matériel et la surface des locaux représentent des éléments de plus-value. L’EPFIF pointe la décrépitude de la façade, qui est de son fait, et l’absence de terrasse, alors même que presque aucune boulangerie n’en possède. L’EPFIF argue aussi d’une absence d’emplacement de stationnement à proximité, ce qui est parfaitement faux. La méthode de la perte du fonds de commerce devra être retenue. Aucune annonce de cession de bail à proximité ne concerne une surface comparable à celle des locaux expropriés. La méthode était préconisée par le commissaire du Gouvernement en 1ère instance. Les autres fonds de commerces détenus par la gérante de la société expropriée n’ont aucun lien sur les plans fiscaux, financiers et fonctionnels.

L’EPFIF tente de manière malveillante de jeter le discrédit sur les CA réalisés par la société, aucun transfert de clientèle n’étant possible en l’espèce. L’expropriant critique l’application d’un pourcentage de 115% sans toutefois justifier qu’il serait trop élevé. Ce taux paraît fondé si l’on analyse les termes de référence produits par l’évincée, et les différents éléments de plus-value justifient l’application d’un taux de 130%.

Sur les troubles commerciaux, ceux-ci couvrent deux chefs d’indemnités : la perte d’exploitation et la perte sur salaires et charges. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il s’agit de deux préjudices indépendants dont l’indemnisation ne fait pas double emploi.

Sur l’indemnité pour perte de stocks, le premier juge a retenu à raison que la perte était inévitable, une boulangerie opérant nécessairement avec un stock de denrées périssables. L’argument de l’EPFIF selon lequel le stock pouvait être transféré à un autre fonds est inopérant, puisque la boulangerie est totalement indépendante. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais de déménagement, la société évincée travaille à l’établissement d’un devis mais rencontre des difficultés. Il reste que le préjudice est direct, matériel et certain et mérite donc indemnisation.

Sur les indemnités de licenciement dues au personnel, c’est à tort que le premier juge a refusé le sursis à statuer. La Cour de cassation reconnait l’existence d’un tel préjudice, mais aussi qu’il est très rare que son indemnisation puisse être évaluée à la date de fixation des indemnités d’éviction.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 6 octobre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 21 novembre 2023, de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] du 22 février 2024 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la SARL Douceurs et Plaisirs du 9 juillet 2024 sont recevables, puisqu’elles soulèvent l’irrecevabilité des pièces jointes au courrier de l’EPFIF du 31 mai 2024 et ne formulent pas de demandes nouvelles.

L’EPFIF a en effet adressé à la cour un courrier le 31 mai 2024 formulant une autorisation fondée sur l’article R311-19 du code de l’expropriation en indiquant qu’il a été informé :

' que le 3 avril 2024 l’inspection sanitaire du ministère de l’agriculture et l’alimentation a établi un rapport d’inspection n° 24 – 0 23 – 218 (pièce n° 4) duquel il résulte que les locaux expropriés étaient dans un état sanitaire déplorable ;

' que par arrêté n° 24 – 01 101 du 4 avril 2024 (pièce n° 5) le préfet du Val-de-Marne a interdit l’activité de boulangerie de l’établissement Douceurs et Plaisirs de [Localité 31], situé [Adresse 15] à [Localité 31] ;

' qu’à la suite de mesures réalisées par la société évincée, entraînant toutefois une utilisation partielle des locaux, le préfet du Val-de-Marne, par arrêté du 9 avril 2024, a abrogé son précédent arrêté (pièce n° 6).

L’EPFIF indique :

' qu’il est incontestable que les pièces susvisées n’ont pas pu être communiquées à l’appui de ses premières écritures dès lors qu’elles sont intervenues postérieurement à l’expiration du délai de trois mois donné à l’autorité expropriante pour communiquer ses pièces en application de l’article R311-26 du code de l’expropriation ;

' que ces pièces sont nécessaires à la solution du litige, le rapport d’inspection sanitaire du 3 avril 2024 confirmant le mauvais état d’entretien et la non-conformité aux règles sanitaires des locaux expropriés, puisqu’on n’y relève notamment les éléments suivants :

' les surfaces des locaux n’étaient pas aptes au nettoyage – désinfection ;

' il a été relevé d’importantes dégradations ;

' de mauvaises odeurs étaient présentes au sous-sol ;

' certains équipements étaient inadaptés à l’activité : étagères et plan travail en bois brut, matériel vétuste ou obsolète, matériel non utilisé ;

' il était constaté l’absence d’équipements d’hygiène manuelle en zone de manipulation des denrées : zone de cuisson du pain ;

' des nuisibles (souris mortes) et trace de nuisibles (déjections de rats, de souris) étaient visibles en présence de denrées d’équipements destinés au contact alimentaire ;

' il était relevé un défaut de suivi des préconisations du prestataire de services pour la lutte contre les rongeurs : « cependant le plan de lutte reste inefficace, le prestataire préconise un rebouchage des trous et un nettoyage approfondi (ce qui n’a pas été fait) » ;

' des carrelages muraux et plaintes étaient cassés ;

' de nombreuses matérialités non fonctionnelles ;

' des revêtements au plafond étaient fortement dégradés : peinture écaillée, fissures, trous, traces d’infiltrations, salpêtre ;

' des moisissures étaient relevées au niveau de la gaine d’extraction ;

L’EPFIF indique :

' qu’au vu de ce rapport, les dégradations constatées sont anciennes et la société évincée ne pouvait les ignorer ;

' le rapport constitue donc une preuve qu’à la date du jugement les locaux expropriés étaient en mauvais état d’entretien et en mauvais état sanitaire, ce qui a une influence sur la valeur du fonds de commerce ou celle du droit au bail, question de droit pour laquelle la cour est appelée à trancher ;

' Il est donc acquis que la communication de documents est nécessaire à la solution du litige ;

' il était sans incidence de constater que la société évincée a réalisé, postérieurement au rapport de l’inspection sanitaire, les travaux lui permettant, moyennant une réduction de son activité, d’obtenir une autorisation de l’ouverture de son exploitation. En effet, outre le fait que, pour obtenir cette autorisation, la société évincée a dû réduire son activité, la transformant en simple point de vente, il reste qu’à la date du jugement les locaux expropriés n’étaient pas conformes à leur destination et, qu’à tout le moins, en mauvais état justifiaient :

' pour l’évaluation de la valeur du droit au bail, un coefficient multiplicateur conforme à l’offre de l’autorité expropriante ;

' pour la valeur du fonds de commerce, un taux conforme à l’offre de l’autorité expropriante ;

Elle ajoute que l’EPFIF ajoute que pour analyser les moyens développés par la société évincée dans son mémoire en réponse, il a par ailleurs, fait établir par le cabinet CEI un rapport d’analyse permettant de vérifier la possibilité pour la société évincée de se réinstaller à proximité ; que ce rapport (pièce n° 7) n’a pu être établi que le 16 avril 2004, c’est-à-dire à une date postérieure à l’expiration du délai prévu par l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

L’EPFIF demande donc l’autorisation de communiquer aux débats ce rapport dans la mesure où il établit la preuve de la possibilité de la société évincée de se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande de déclarer irrecevables les pièces jointes au courrier du conseil de l’EPFIF du 31 mai 2024, ensemble cette requête et les observations qu’elle contient.

Elle indique que :

' le jugement a été rendu le 25 septembre 2023 ;

' l’autorité expropriante a interjeté appel le 6 octobre 2023 et n’a pas payé les indemnités fixées par le premier juge ;

' l’autorité expropriante a régularisé son mémoire d’appel et pièces visées le 21 novembre 2023 ;

' la société Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] a régularisé son mémoire en réplique et l’appel incident avec les pièces visées le 21 février 2024.

L’EPFIF disposait d’un délai de 3 mois expirant le 21 mai 2024 pour répliquer et communiquer toutes pièces complémentaires, les pièces étant datées d’avril 2024, soit largement antérieures à cette date du 21 mai 2024 ; l’EPFIF ne justifie pas qu’il se trouvait dans l’impossibilité de produire les quatre pièces et de conclure à nouveau.

L’article R311-19 du code de l’expropriation dispose que l’une des parties où le commissaire du Gouvernement s’est trouvé dans l’incapacité de produire, à l’appui de son mémoire et de ses conclusions, certaines pièces ou documents, le juge peut, s’il estime nécessaire à la solution de l’affaire, l’autoriser sur sa demande à produire à l’audience ces pièces et documents. Cat article est applicable en appel en vertu de l’article R 311-19 du Code de l’expropriation.

L’EPFIF a notifié son mémoire d’appel et ses pièces le 21 novembre 2023, ayant interjeté appel le 6 octobre 2023 et il pouvait donc transmettre de nouvelles pièces jusqu’au 6 janvier 2024.

Il s’est donc trouvé dans l’incapacité de produire à l’appui de son mémoire du 21 novembre 2023, la pièce n°4 du 3 avril 2024, la pièce n°5 du 4 avril 2024 et la pièce n° 6 du 9 avril 2024, ainsi que la pièce n° 7 correspondant à un rapport établi le 16 avril 2024.

Ces pièces sont nécessaires à la solution du litige.

Il convient en conséquence de débouter la SARL de sa demande d’irrecevabilité et de déclarer recevable la lettre de l’EPFIF du 31 mai 2024 formulant une demande d’autorisation fondée sur l’article R311-19 du code de l’expropriation, avec les pièces n° 4 à n°7.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’EPFIF indique dans son acte d’appel qu’il porte sur la surévaluation du montant du prix du bien appartenant à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] ainsi que sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste l’incompétence du tribunal pour appliquer l’article L314-5 du code de l’urbanisme, il forme une demande d’allouer une indemnité pour perte du droit au bail, et subsidiairement sur la valeur du fonds de commerce, ainsi que sur les indemnités accessoires.

L’appel incident de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] concerne l’indemnité d’éviction principale, l’indemnité de remploi, l’indemnité pour trouble commercial, le sursis à statuer sur la demande d’attribution prioritaire du local qui sera reconstruit dans l’attente de la détermination de la nature de ce futur local et sur le rejet de ses autres demandes.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, le PLU approuvé le 30 mai 2007 et modifié le 5 juillet 2022.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date la parcelle est située en zone UH, correspondant au centre-ville historique et regroupement des fonctions de centralité, notamment l’activité commerciale ; le secteur correspond à l’îlot [Adresse 24] compris entre les [Adresse 30], [Adresse 23] et l'[Adresse 20].

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un local commercial d’une surface Carrez non contestée de 138,08 m², comprenant une boulangerie et deux logements en étage.

Le premier juge indique que :

' l’état des murs extérieurs est défraîchi, ce qui n’est pas le cas de la boutique qui était très entretenue :

' au rez-de-chaussée se trouvent le fournil avec chambre froide (état propre et bien entretenu), arrière boutique. La façade est intégralement vitrée. A l’intérieur de la boutique l’état général est parfait, le sol est en carrelage, les murs en boiseries et peintures, l’espace disponible pour l’achalandage permet une disposition harmonieuse des produits ;

' au sous-sol voûté se trouve le laboratoire dédié à la pâtisserie viennoiserie, entièrement équipé avec un sol carrelé, propre, en bon état.

' À l’étage se trouve l’ancien logement des ex- boulangers, avec cuisine, chambre faisant office de bureau, salle de bains et chambre transformée en vestiaire, ainsi que le laboratoire du traiteur avec une chambre froide. L’état est propre et bien entretenu.

Au deuxième étage, sous les combles, se trouvent un laboratoire chocolat ainsi qu’un bureau dans les deux anciennes chambres. L’état général des murs est dégradé. Les pièces sont propres. À gauche, se trouve un grenier de trois pièces en état dégradé, sans isolation.

L’EPFIF ne conteste pas que les locaux expropriés étaient en bon état, pour la partie commerciale et qu’il bénéficie d’une situation centrale ainsi que d’une situation centrale , commercialement avantageuse, mais elle souhaite souligner les éléments de minoration de valeur suivants :

' la façade de l’immeuble était défraîchie,

' le commerce ne bénéficie pas de terrasse, ni d’emplacement de stationnement à proximité immédiate.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] reprend son descriptif de première instance, avec photographies à l’appui, en soulignant la qualité de l’établissement qui lui appartient, confirmé par le constat effectué par le premier juge.

La cour retiendra qu’il ressort des pièces versées aux débats :

' que si la façade est défraîchie, la boutique est très entretenue, le premier juge soulignant l’état général parfait ;

' qu’au sous-sol se trouve le laboratoire entièrement équipé et en bon état ;

' qu’à l’ étage l’ancien logement des ex- boulanger, et le laboratoire avec chambre froide sont propres et bien entretenus ;

' au deuxième étage, un laboratoire chocolat ainsi qu’un bureau correspondent à des pièces propres.

S’agissant des pièces complémentaires versées par l’EPFIF, à savoir la pièce n°4 correspondant à un rapport d’inspection sanitaire du ministère de l’agriculture et l’alimentation du 3 avril 2024, de la pièce n° 5 correspondant à un arrêté préfectoral du 4 avril 2024 interdisant l’activité et d’un arrêté préfectoral du 9 avril de la boulangerie et la pièce n° 6 correspondant à un arrêté préfectoral du 9 août 2024, abrogeant le précédent arrêté, en l’absence d’ordonnance d’expropriation, l’estimation du bien doit se faire à la date du jugement soit en l’espèce le 25 septembre 2023.

En outre, l’exploitant a satisfait aux obligations sanitaires dans un délai de quatre jours.

S’agissant de la pièce n°7, rapport CEI, il concerne la question de la réinstallation qui sera étudiée ci-après dans le cadre de la méthode d’évaluation retenue.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] souligne s’agissant de la commercialité et l’implantation géographique, que son bien se trouve situé à l’angle de deux voies offrant probablement le plus grand intérêt sur cette commune du fait de leur commercialité des plus intenses, et que le commissaire du Gouvernement en première instance a notamment indiqué : « c’est dans ce contexte que la commune de [Localité 31] a, entre autres quartiers, décidé d’intervenir sur le secteur de la [Adresse 23], quartier stratégique car situé en plein centre-ville à proximité de la ligne 1 du métro. Ceci se caractérise par une architecture de style haussmannien, présentant des commerces implantés en pied d’immeuble, partie habitation se développant dans les étages. ».

La cour relève que l’EPFIF ne conteste pas le bénéfice d’une situation centrale et d’une situation d’angle et que le rapport CEI établi à sa demande (pièce n° 7) indique que l’emplacement est qualitatif, que le bien bénéficie d’une bonne visibilité car en jonction de deux axes passant mais néanmoins en bordure extérieure du centre-ville.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 25 septembre 2023.

— sur le droit prioritaire de réinstallation dans les locaux réaménagés

Le premier juge a sursis à statuer sur la demande formée par la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31], d’attribution prioritaire du futur local qui sera reconstruit à la place de la boulangerie – pâtisserie, dans l’attente de la détermination de la nature de ce futur local.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement au motif de l’incompétence du tribunal pour appliquer l’article L 314-5 du code de l’urbanisme, en application de l’article L311-8 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation ayant une compétence limitée à la fixation des indemnités d’expropriation, les seules exceptions concernant les questions relatives aux réquisitions d’emprise totale au titre des articles L242-1 à L 242-7 du code de l’expropriation, les questions relatives aux principes de la fixation des indemnités en espèces au titre de l’article L322-12 du code de l’expropriation et les questions relatives aux obligations de relogement des expropriés au titre des articles L423-2 et L423-3 du code de l’expropriation.

Il indique que l’article L 314-5 du code de l’urbanisme ne figure pas parmi les extensions de compétences permettant à la juridiction de l’expropriation de statuer sur une question autre que la fixation de l’indemnité.

Il observe enfin en vertu de l’article susvisé, que ce droit de priorité est à la charge de la personne publique qui a pris l’initiative de l’opération d’aménagement, et qu’il n’a pas cette qualité puisqu’il a uniquement une mission d’acquisition foncière (pièce n° 2), qu’il n’a pas la qualité d’aménageur et qu’il ne fera pas construire le bâtiment appelé à remplacer l’immeuble exproprié et qu’il n’est pas en tout état de cause débiteur de ce droit de priorité.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] a formé appel incident en demandant de déclarer définitivement acquis sans réserve à son bénéfice son droit de priorité à se réinstaller dans l’immeuble à reconstruire après son expropriation en lieu et place de celui existant actuellement en application des dispositions des articles L314-5 et L314-2 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que par courrier du 25 avril 2022 (pièce n° 6), elle a fait valoir sa volonté de bénéficier des dispositions de l’article L314-5 du code de l’urbanisme ; qu’elle produit une photographie de l’affichage du permis de construire (pièce n° 21) démontrant qu’il va être construit par la VINCEM et l’EPFIF des logements d’habitation et surtout un local commercial.

Elle ajoute qu’il n’existe pas de contestation au sens de l’article L311-8 du code de l’expropriation.

Elle en conclut que les conditions requises par les dispositions des articles L314-5 et L314-2 du code de l’urbanisme sont réunies, qu’il est certain qu’un local commercial sera construit et elle demande donc de reconnaître ce droit en levant le sursis à statuer.

Aux termes de l’article L 314-5 du code de l’urbanisme les commerçants, artisans et industriels ont, dans le cas prévu à l’article L314-2, un droit de priorité pour l’attribution de locaux de même nature compris dans l’opération lorsque l’activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu.

Les commerçants, artisans ou industriel auxquels il n’a pas été offert de les réinstaller dans les conditions prévues ci-dessus ont un droit de priorité pour acquérir un local dans un immeuble compris dans l’opération ou des parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local, lorsque l’activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d’urbanisme du document d’urbanisme en tenant lieu.

L’exercice des droits prévus au présent article rend applicables les dispositions du deuxième alinéa de l’article L322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les priorités prévues par le présent article jouent en faveur des titulaires de baux à usage des mêmes activités que celles dont l’installation est prévue dans les locaux nouveaux. Pour les commerces de chaque nature, les priorités sont données au titulaire des baux les plus anciens.

Au regard du renvoi dans l’article L314-5 à l’article L 314-2 du code de l’urbanisme qui dispose que si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation, le juge de l’expropriation est compétent pour statuer sur le droit prioritaire de réinstallation dans les locaux réaménagés.

Il n’existe pas de contestation sérieuse au sens de l’article L311-8 du code de l’expropriation comme invoquée par l’EPFIF.

Ce droit de priorité est à la charge de l’expropriant, l’opération d’expropriation intervenant dans le cadre d’une convention d’intervention foncière entre la commune de [Localité 31] et l’EPFIF, celui-ci indiquant que cette étude lui a permis d’acquérir du foncier sur ladite commune, visant à la réalisation d’opérations d’aménagement, la dernière ayant été conclue le 29 avril 2021(pièce n°2).

Le débiteur du droit de priorité est donc bien l’expropriant, l’EPFIF ayant saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31].

Il convient en conséquence de débouter l’EPFIF de sa demande d’incompétence pour appliquer l’article L314-5 du code de l’urbanisme.

S’agissant de l’appel incident de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31], celle-ci produit uniquement une photographie de l’affichage du permis de construire déposé en mairie du 10 mai 2023 (pièce n°21), faisant état au titre de la nature des travaux de la construction de ces logements et d’un local commercial et elle indique qu’il s’agit aujourd’hui d’une certitude,.

Cependant, il n’est pas démontré que le permis de construire est purgé de tout recours et en outre s’agissant de la construction d’un local commercial, la nature de ce local commercial et sa consistance ne sont pas connus.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement sursis à statuer sur la demande formée par la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] d’attribution prioritaire du futur local qui sera reconstruit à la place de la boulangerie pâtisserie, dans l’attente de la détermination de la nature de ce futur local et de débouter en conséquence celle-ci de sa demande de déclarer définitivement acquis sans réserve à son bénéfice son droit de priorité à se réinstaller dans l’immeuble à reconstruire après son expropriation en lieu et place de celui existant actuellement en application des dispositions des articles L 314-5 et L314-2 du code de l’urbanisme.

— Sur l’indemnité principale

Le premier juge a rejeté la demande de l’EPFIF de retenir la méthode du droit au bail, a retenu la méthode de la perte du fonds de commerce proposée par la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] et le commissaire du Gouvernement.

Il a retenu le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices comptables de 2020,2021 et 2022, et après examen des termes de comparaison proposés par les parties, indique qu’il retient un ratio de 110 % du chiffre d’affaires TTC, mais a retenu dans les motifs ainsi que dans le dispositif un ratio de 115 %, soit :

1'395'369 euros X 115 %= 1'604'674,35 euros TTC.

L’appel de l’EPFIF concerne la méthode à retenir et le montant de d’indemnité principale.

L’appel incident de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] porte sur le montant de l’indemnité principale.

1° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement et demande à titre principal de retenir la méthode du droit au bail.

Elle indique qu’elle démontre que la gérante du fonds de commerce évincé était également propriétaire de douze autres fonds de commerce de boulangerie/pâtisserie situés à [Localité 27] et en région parisienne, et elle produit à l’appui un tableau, s’agissant d’un groupe de sociétés sous l’enseigne «URBAN BAKERY » ; elle verse des annonces de cession de baux commerciaux sur la ville de [Localité 31], résultant du site BUREAUX LOCAUX (pièce n° 3) avec 31 boutiques en pied d’immeuble à [Localité 31]. Elle en conclut que la société évincée pouvait se réinstaller son activité à proximité et elle invoque en ce sens le rapport CEI (pièce n°7).

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande la confirmation du jugement sur la méthode de la perte du fonds de commerce en indiquant que les documents produits par l’EPFIF ne rapportent pas la preuve qu’elle pouvait se réinstaller et que cette méthode a été retenue par le commissaire du Gouvernement en première instance.

A l’appui de la demande, l’EPFIF verse :

— pièce n°3 : site BUREAUXLOCAUX : 25 annonces de locaux commerciaux à [Localité 31]

La plupart des annonces concernent des petites surfaces non comparables à celle de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] de 138,08 m² et une non comparable de 1000m².

Aucune indication n’est indiquée sur l’implantation des locaux concernés.

— pièce n°7 : CEI : 16 avril 2024

Ce rapport indique que bien que le commerce soit situé dans un quartier agréable de [Localité 31], il ne bénéficie pas de l’emplacement privilégié de type n°1, mais plutôt de l’emplacement de type n°1 bis, ce qui indique que l’activité commerciale pourrait tout à fait continuer ailleurs dans le même secteur du quartier sans préjudice significatif ; que ce commerce fait partie d’un groupe, ce qui signifie que sa clientèle n’est pas strictement locale mais également attachée à la marque elle-même et qu’il existe des offres pour des locaux commerciaux similaires à [Localité 31] et dans les zones avoisinantes ; que par conséquent l’activité de la société pourrait être maintenue en dehors de l’emplacement actuel en restant dans le secteur ou le quartier et que l’indemnité d’éviction correspondrait donc à la valeur du droit au bail outre les indemnités accessoires.

Ce rapport ajoute que la boulangerie est sous l’enseigne URBAN BAKERY, groupe de boulangers/pâtisserie qui détient environ douze établissements à [Localité 27] et ses environs.

Cependant, ce rapport n’apporte aucun élément au niveau juridique sur la consistance du groupe invoqué.

S’agissant des offres de commercialisation (page 23), elles sont au nombre de 9, l’adresse n’est pas mentionnée pour cinq d’entre elles, huit correspondent à des petites surfaces, une seule ayant une surface de 172 m², mais sans mention d’adresse, au centre château.

Ce rapport note deux offres très comparables, mais si la première est comparable en terme d’activité, coffee shop et pâtisserie, la surface de 79 m² n’est pas comparable ; pour la seconde, la superficie de 91 m² n’est pas comparable ainsi que la nature d’activité s’agissant d’un fonds de commerce de restauration avec extraction.

En outre, la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] est un commerce de proximité, qui jouit d’une clientèle locale fidèle et d’une clientèle de passage, mais surtout d’un emplacement exceptionnel avec notamment le marché de la [Adresse 23] qui draine énormément de clients trois fois par semaine (mardi, vendredi et dimanche), qui sera nécessairement perdue en cas de changement du lieu d’exploitation.

Il est donc établi que la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] ne peut se réinstaller à proximité immédiate.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu la méthode de la perte du fonds de commerce.

2° sur le montant de l’indemnité principale dans le cadre de la méthode de la perte du fonds de commerce

A sur le chiffre d’affaires

L’EPFIF indique que le chiffre d’affaires de la société évincée a augmenté dans des proportions considérables, le chiffre d’affaires de l’année 2019 étant de 742'946 euros TTC, celui de 2020 de 826 933 euros TTC, passant pour les années suivantes à 1'594'684 euros et 1'764'492 euros, une telle augmentation de 100 % ne pouvant s’expliquer par le seul dynamisme du commerçant ; que le chiffre d’affaires annoncé est suspect et révèle en réalité des transferts de clientèle d’un fonds de commerce à un autre, le groupe URBAN BAKERY ayant une stratégie d’ouverture et de fermeture de fonds de commerce fréquente et une clientèle qui n’est pas seulement une clientèle de proximité.

L’EPFIF demande en conséquence de retenir le chiffre d’affaires moyen des années 2019, 2020 et 2021, soit un total de 3'164'563 euros / 3= 1'054'854 euros.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande la confirmation du jugement qui a retenu la moyenne des chiffres d’affaires de 2020, 2021 et 2022, mais en retenant pour 2022 un chiffre d’affaires de 1 954 162 euros ; elle indique qu’il s’agit de fonds totalement indépendants et elle produit à l’appui les K-bis (pièce n° 10 à n°18), et ajoute que ces entités juridiques sont géographiquement distantes ; elle produit aux débats le bilan d’exercice de 2022 et ajoute qu’un transfert de clientèle est totalement exclu.

L’EPFIF à l’appui de sa demande d’écarter le chiffre d’affaires de 2022, qui est le plus important, se contente d’indiquer que le chiffre d’affaires est suspect et révèle en réalité des transferts de clientèle d’un fonds de commerce à un autre, sans apporter la preuve de son allégation.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] verse aux débats les adresses des neuf fonds avec les K-bis, démontrant qu’il n’existe aucun lien au niveau des résultats financiers ; en outre, au regard de l’éloignement géographique, le transfert de clientèle invoqué ne peut se réaliser, puisque certains fonds de commerce sont à [Localité 28], [Localité 5] [Localité 7], et à [Localité 19].

La cour retiendra donc les chiffres d’affaires des trois dernières années au vu des bilans produits(pièces 4, 5 et 7 bis) :

—  2020 : 826 933 euros TTC ;

—  2021 : 1 594 684 euros TTC ;

—  2022 : le premier juge et l’EPFIF retient 1 764 493 TTC euros correspondant à l’attestation de l’expert comptable du 24 mars 2023 : (pièce n°7).

Cependant, la société évincée produit le bilan définitif (pièce n°7) : CA HT :

1 843 536 euros + TVA collectée de 110626 euros (non contesté par l’EPFIF)= 1 954 162 euros qui sera retenu.

Soit une moyenne de 1 458 593 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

B Ratio

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en retenant un ratio de 95 %, tandis que la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande également l’infirmation du jugement mais en retenant un ratio de 130 %.

Il convient en conséquence d’examiner les références proposées par les parties :

a) Les références de l’EPFIF

Il reprend les références de fonds de commerce de boulangerie situés à [Localité 31] proposées par le commissaire du Gouvernement de première instance avec les références de mutation :

N° du terme

Adresse

CA MOYEN HT/euros

Prix

de cession

% CA par rapport au prix de cession

Date

de

cession

T1

[Adresse 12]

254'466

220'000

86

31 mai 2021

T2

[Adresse 29]

307'480

280'000

91

29 mars 2021

T3

[Adresse 4]

405'582

460'000

113

8 juin 2020

T4

[Adresse 6]

653'342

650'000

99

2 juillet 2019

T5

[Adresse 2]

359'516

200'000

56

28 décembre 2018

T6

[Adresse 3]

422'357

470'000

111

21 février 2018

Taux moyen

93

L’EPFIF indique que le taux moyen du chiffre d’affaires TTC est de 93 %, et que certes, le fonds de commerce est bien situé, mais qu’il convient également de prendre en compte des éléments minorants, à savoir :

' la faiblesse du droit au bail ;

' la façade défraîchie de l’immeuble ;

' l’absence de terrasse pour les consommateurs et d’emplacement de stationnement.

L’EPFIF communique en outre aux débats des décisions de jurisprudence :

' à Cachan : cour d’appel de Paris du 7 avril 2016 RG 14/18'493, boulangerie restauration rapide, vente à emporter, qualité de l’emplacement exceptionnel en face du RER, 90 % ;

' Paris : cour d’appel de Paris du 26 avril 2017 n° 15/11748, boulangerie/pâtisserie, emplacement moyen, 75 % ;

' Paris 7e arrondissement : arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 mai 2020 n° 18/09 884, boulangerie pâtisserie/emplacement dans un quartier très commerçant, 110 %.

L’EPFIF indique que le taux de 110 % du chiffre d’affaires n’a été appliqué qu’ à un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie situé dans le 7e arrondissement, quartier huppé de la capitale, dans une rue très commerçante.

Les éléments correspondants à la jurisprudence n’étant pas communiqués aux débats seront écartés.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] indique que seuls deux termes sont comparables en localisation, les termes T3 et T6, ce qui n’est pas contesté par l’EPFIF; la localisation du bien exprioprié étant un élément essentiel, seront en conséquence seuls retenus ces termes avec une pondération de 113% et 111%.

b) Les références de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31]

Elle invoque 3 ventes de fonds de commerce boulangerie pâtisserie correspondant à des décisions judiciaires :

N° du terme

Date de vente

Adresse

CA MOYEN

Ratio/%

I1

13 août 2018

[Adresse 17] à [Localité 26]

445'299

123

I2

21 décembre 2018

[Adresse 11] à [Localité 21]

136'109

102

I3

1er décembre 2017

[Adresse 14] à [Localité 22]

290'904

103

Les références correspondants aux décisions judiciaires ne sont pas mentionnées, les décisions ne sont pas versées aux débats et en outre, ces termes ne sont pas comparables, étant situés dans des localités différentes de celle du bien exproprié, à savoir [Localité 26], [Localité 21] et [Localité 22] ; elles seront donc écartées.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] fait état ensuite de la doctrine :

' 9° édition Francis Lefebvre pour les boulangeries pâtisserie : entre 55 et 140 % du chiffre d’affaires (pièce n° 22);

' revue annales des loyers : (pièce n° 23).

' pour les fonds de commerce de boulangerie : 50 à 110 % du chiffre d’affaires TTC

' pour les pâtisseries : 60 à 115 % du chiffre d’affaires

Ces éléments correspondant uniquement à la doctrine seront écartés.

Les deux termes retenus par la cour correspondent donc à un pourcentage de 113 et de 111%.

Au regard de la bonne localisation de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31], le premier juge a donc exactement retenu un ratio supérieur de 115 %.

L’indemnité principale est donc de :

1'458 593 euros X 115 %= 1 677 381,95 euros TTC arrondis à 1 677 382 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée comme suit :

5 % jusqu’à 23'000 euros : 1 150 euros

10 % sur le surplus : 1 677 382 – 23000 = 1 654 382 X 0,10= 165 438,20 euros

soit un total de 166 588,20 euros arrondi à 166 588 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour trouble commercial

Le premier juge a alloué à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] une indemnité pour trouble commercial d’un montant de 69'768,45 euros correspondant à l’équivalent de 15 jours de chiffre d’affaires moyen des trois dernières années.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement fixant l’indemnité au titre du trouble commercial à la somme de 43'350 euros, en demandant de prendre en considération les chiffres d’affaire des années 2019, 2020, 2021.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande l’infirmation du jugement et sollicite sur la base de 15 jours du CA TTC moyen:

1 458 593 X15 jours/300 jours=72 929 euros.

La cour retenant les chiffres d’affaires de 2020, 2021 et 2022, le préjudice pour trouble commercial correspondant à 15 jours du chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années , méthode non contestée par l’EPFIF,est donc de :

1' 458 593 euros X 15/300= 72 929 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur l’indemnité pour perte sur salaires et charges

Le premier juge a rejeté la demande de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] au titre de l’indemnité pour perte sur salaires et charges en indiquant qu’elle fait double emploi avec l’indemnité déjà accordée au titre du trouble commercial.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement et n’a pas conclus sur ce point.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande l’infirmation du jugement en sollicitant une somme de 76'983 euros.

Elle indique que pendant toute la période du transfert de l’activité du site aujourd’hui exproprié jusqu’à celui qui sera acquis dans le cas de réinstallation, le personnel attaché à cette entreprise sera totalement inactif par rapport à ses fonctions habituelles et elle sollicite en conséquence une somme équivalente à un mois et demi des salaires et charges versées à l’ensemble des personnels en moyenne au cours des trois dernières années.

Cette indemnité ne fait pas double emploi avec l’indemnité accordée au titre du trouble commercial, puisqu’elle correspond à la période durant laquelle entre le transfert de l’activité jusqu’à sa réinstallation, soit le préjudice lié à la prise en charge des salaires et charges du personnel.

Si ce préjudice est futur, il est certain.

Il sera donc alloué un mois et demi des salaires et charges versées aux personnels soit sur la base de :

—  2020 : 482 438 euros ;

—  2021 : 698 006 euros ;

—  2022 : 667 163 euros ;

soit une moyenne de 615 869 euros.

615'869 euros X1,5 mois/12 mois= 76'983 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

4° sur l’indemnité au titre de la perte de stocks

Le premier juge en l’absence de production d’une estimation par un expert-comptable de la perte de stocks, a retenu, compte tenu du volume et la diversité de l’activité la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] une somme de 8 000 euros.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que le premier juge a alloué une indemnité forfaitaire de 8000 euros alors que l’expropriée ne donnait aucun élément permettant de connaître la valeur de son stock et que celle-ci n’est due qu’en cas d’écoulement difficile de son stock, que la société fait partie d’un groupe de boulangeries et qu’elle ne rencontrera aucune difficulté à écouler son stock.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande la confirmation du jugement.

La société évincée devra fonctionner jusqu’au dernier jour d’exploitation, moyennant un stock de matières premières indispensables à son activité et compte tenu du caractère périssable de ces denrées, de l’absence d’un autre établissement de production, du fait qu’elle ne pourra pas écouler son stock auprès d’autres sociétés qui sont sans lien juridique avec elle, le préjudice pour perte de stocks s’il est futur est certain.

Il convient de confirmer le jugement qui exactement alloué à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] une indemnité de 8000 euros à ce titre.

5° sur l’indemnité de déménagement

Même si le premier juge a retenu une motivation contradictoire en accordant tout d’abord à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] une somme de 5000 euros, puis en indiquant qu’elle n’est pas due, dans le dispositif qui a autorité de chose jugée, il a bien accordé une indemnité de déménagement d’un montant de 5000 euros.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement au motif que la société évincée ne produit pas de devis de déménagement et que le tribunal ne pouvait pas fixer forfaitairement une telle indemnité.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande la confirmation du jugement, sauf toutefois à la parfaire en fonction du devis définitif a produit en cause d’appel.

Même si celle-ci ne produit pas de devis, le principe du préjudice au titre des frais de déménagements n’est pas contesté; il convient donc au regard de la consistance du bien exproprié et de son activité de confirmer le jugement qui a exactement fixé l’indemnité au titre des frais de déménagements à la somme de 5 000 euros.

6° sur les frais de licenciement du personnel

Même si le premier juge a bien indiqué que la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] sollicitait qu’il soit prononcé un sursis à statuer sur le remboursement des indemnités de licenciement, et qu’il a ensuite motivé à ce titre en réalité sur l’indemnité de déménagement, il se déduit du dispositif qui a autorité de chose jugée qui ne fait pas état d’un sursis à statuer mais d’un rejet de toutes les autres demandes des parties, qu’il a donc débouté la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] à ce titre, mais sans invoquer de motifs.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement, sans conclure sur ce poste.

La SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] demande l’infirmation du jugement en sollicitant un sursis à statuer sur les indemnités de licenciements à revenir au personnel.

Les indemnités de licenciement du personnel correspondent à un préjudice direct matériel et certain en raison de la procédure d’expropriation.

Son montant ne sera connu que lors de la réinstallation effective de la société évincée et dépendra du choix du personnel.

Il convient en conséquence, en l’absence de demande d’évocation, d’infirmer le jugement avec un sursis à statuer sur les frais de licenciement, la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] devant saisir à nouveau de ce chef le premier juge.

L’indemnité totale d’éviction due par l’EPFIF à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] est donc de :

1'677 382 euros (indemnité principale)+ 166 588 euros (indemnité de remploi)+ 72 929 euros (indemnité pour trouble commercial)+ 76 983 (perte sur salaires et charges)+8 000 euros (indemnité pour perte du stock)+ 5 000 euros (indemnité déménagement)= 2 006 882 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser la somme de 4000 euros à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31].

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant en application de l’article L312-1 du code de l’expropriation.

L’EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions et pièces de l’EPFIF du 21 novembre 2023 et de la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] du 22 février 2024 ;

Vu les articles R 311-9 et R 311-29 du code de l’expropriation ;

Déboute la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] de sa demande d’irrecevabilité et déclare recevables le courrier de l’EPFIF du 31 mai 2024 et les pièces n°4 à n°7 ;

Confirme le jugement entrepris sur le sursis à statuer au titre du droit prioritaire de réinstallation dans les locaux réaménagés, sur l’indemnité pour perte du stock , sur l’indemnité de déménagement et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement entrepris sur l’indemnité principale, sur l’indemnité de remploi, sur l’indemnité pour trouble commercial, sur l’indemnité pour salaires et charges et sur l’indemnité pour les frais de licenciement ;

Statuant à nouveau,

Fixe en conséquence l’indemnité totale d’éviction due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux d’activité situés [Adresse 10] et [Adresse 15], cadastrés section B n° [Cadastre 8], à la somme de 2 006 882 euros se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 1'677'382 euros ;

' indemnité de remploi : 166'588 euros ;

' indemnité au titre du trouble commercial : 72'929 euros ;

' indemnité au titre des pertes sur salaires et charges : 76'983 euros ;

' indemnité pour perte du stock : 8000 euros ;

' indemnité de déménagement : 5000 euros ;

Prononce un sursis à statuer sur l’indemnité de licenciement et dit qu’il appartiendra la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] de saisir le juge de l’expropriation de Créteil ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens d’appel ;

Déboute l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à verser la somme de 4000 euros à la SARL Douceurs et Plaisirs de [Localité 31] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT