ARRET N°66

N° RG 18/02994 – N° P o r t a l i s DBV5-V-B7C-FR4P

S.A.R.L. A

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 02 FEVRIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02994 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FR4P

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 juillet 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

SARL A 97 Rue du Président de Gaulle 85000 LA ROCHE SUR YON

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Henri BODIN, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

INTIMEE :

Madame B X née le […] à […]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Bruno LE CLERCQ, avocat au barreau de la DROME

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 30 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Mme X était propriétaire d’un bien immobilier sis à Visan. Elle a contracté des crédits afin de financer les travaux de rénovation de l’immeuble, crédits qu’elle n’a pas été en mesure de rembourser.

La banque Populaire Provençale et Corse délivrait un commandement de payer valant saisie le 24 juin 2014, commandement publié le 8 août 2014, assignait M^me X devant le juge de l’exécution le 3 octobre 2014.

Par jugement d’orientation du 2 avril 2015, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Carpentras autorisait la vente amiable du bien saisi, fixait le montant minimum du prix de vente à la somme de 1 000 000 euros.

Par acte sous seing privé du 11 juin 2015, M^me X, représentée par le cabinet Fideal Crédits donnait mission à la société A de trouver un acquéreur dans le cadre d’une vente à réméré.

Par acte sous seing privé des 27 et 28 juin 2015, M^me X concluait avec la société A un compromis de vente pour un prix de 652 000 euros avec faculté de rachat pendant un délai de 24 mois à compter de la signature de l’acte authentique.

La vente devait être réitérée au plus tard avant le 30 septembre 2015.

Le compromis prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximum de 701 000 euros au profit de la société A. Les dossiers de prêt devaient être déposés avant le 15 juillet 2015.

Par jugement du 2 juillet 2015, le juge de l’exécution accordait un délai supplémentaire de 3 mois à M^me X pour que l’acte authentique constatant la vente amiable soit établi.

Le 1 octobre 2015, le juge de l’exécution constatait que la vente n’était pas^er intervenue dans les conditions prévues par le jugement d’orientation du 2 avril 2015. Il ordonnait la vente forcée de l’immeuble aux enchères publiques.

La vente intervenait le 7 janvier 2016. Le bien était adjugé moyennant le prix de 802 000 euros. M^me X percevait, après désintéressement de ses créanciers, un reliquat s’élevant à 263 899,31 euros.

M^me X adressait plusieurs courriers à la société A les 10 mars et 10 juin 2016, demandait des éléments sur les refus de prêts dont la société A s’était prévalue pour ne pas réitérer la vente.

Par acte du 22 juin 2017, M^me X a fait assigner la société A devant le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale contractuelle, d’indemnisation de ses

préjudices.

Elle sollicitait, au visa des articles 1134 et 1178 anciens, 1659 du code civil, la condamnation de la société A à lui payer les sommes de

-65 200 euros en application de la clause pénale,

-250 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d’avoir réalisé la vente de son immeuble au prix voulu,

-10 000 euros en réparation du préjudice moral,

Par jugement du 18 juillet 2018 , le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon a statué comme suit :

“- condamne la SARL A à payer à Madame B X la somme de 65.200 euros en application de la clause pénale du compromis de vente des 27 et 28 juin 2015,

-rejette la demande de dommages et intérêts de Madame B X sur le fondement de la perte de chance,

-rejette la demande de dommages et intérêts de Madame B X en réparation de son préjudice moral,

-condamne la SARL A à payer à Madame B X la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-rejette la demande de la SARL A sur ce même fondement,

-ordonne l’exécution provisoire,

-condamne la SARL A aux dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Jacques SIRET, membre de la SELARL SIRET & Associés dans les conditions fixées à l’article 699 du code de procédure civile.

Le premier juge a notamment retenu que :

Les parties ont librement convenu d’une condition suspensive d’obtention de crédit par l’acquéreur dans les termes suivants : montant maximum du prêt sollicité : 701 000 euros, durée maximale du prêt:24 mois taux maximum: 5% l’an hors assurance L’acquéreur déclare, à ce sujet, qu’il s’est renseigné verbalement auprès d’un établissement bancaire et qu’à sa connaissance il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ce crédit, les charges résultant de cet emprunt ne sont pas excessives par rapport à ses revenus, il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance-décès-invalidité sur sa tête ni sur celle des cautions éventuelles, les garanties demandées par l’établissement prêteur pourront, sauf imprévu, être mises en place.

L’acquéreur s’oblige à déposer son dossier de demande de prêt au plus tard le 15 juillet 2015, faute de quoi, le Vendeur , pourrait invoquer la caducité des accords en se prévalant de l’article 1178 du code civil. L’acquéreur devra faire tout son possible pour faire aboutir la ou les demandes de prêt. Il s’oblige notamment de constituer son dossier en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourront lui être demandés, à le déposer auprès des organismes financiers qu’il aura choisis dans le délai imparti.

La condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêt des organismes financiers sollicités, couvrant le montant global d’emprunt nécessaire au financement de son

acquisition.

Par contre, les parties conviennent expressément que, si ce défaut de réalisation résulte d’une faute commise par l’acquéreur ( dossiers de prêt non déposés dans le délai susvisé, dossiers demeurés incomplets malgré la demande des organismes prêteurs etc …), la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée, conformément à l’article 1178 du code civil, le vendeur se réservant en outre le droit de saisir le tribunal afin de se voir attribuer des dommages et intérêts pour immobilisation abusive des biens à vendre .

La société A s’était engagée à déposer sa demande de prêt au plus tard le 15 juillet 2015. Les deux courriers de refus produits sont datés du 23 septembre 2015 et du 13 octobre 2015, sont postérieurs au délai convenu fixé au 17 août 2017 (en fait 2015) . La société A à qui incombe la charge de la preuve ne verse pas aux débats les demandes de financement qu’elle a adressées aux établissements bancaires. Les seules correspondances produites révèlent que le délai de dépôt de dossier du 15 juillet 2015 n’a pas été respecté. Elle n’a pas non plus justifié du respect des délais s’agissant de la banque Crédit Maritime.

Il ressort des pièces que la société A avait parfaitement connaissance de la procédure de saisie immobilière antérieure à son projet d’acquisition du bien immobilier. Elle était en mesure d’en informer les banques avant le jugement du juge de l’exécution du 2 juillet 2015. Elle a manqué à ses obligations d’effectuer les démarches d’obtention des crédits dans les délais impartis, ce qui constitue une faute. La condition suspensive est considérée comme réalisée. Le vendeur est fondée à demander l’application de la clause pénale fixée à 10% du prix de vente, soit 65 200 euros.

M^me X soutient avoir perdu une chance d’avoir pu conclure une vente au prix de 1 095 000 euros dans un délai de deux ans, après avoir exercé sa faculté de rachat rendue après la vente conclue avec la société A.

Si la vente à la société A devait générer un prix de 652 000 euros, il faut retrancher du prix les indemnités d’occupation qui auraient été dues pendant deux ans, soit 75 000 euros.

La vente aux enchères publiques le 7 janvier 2016 s’est opérée au prix de 802000 euros. M^me X ne démontre pas une chance de trouver un acquéreur au prix attendu de 1 095 000 euros dans un délai de deux ans. Le prix de vente espéré résulte d’un mandat de vente et non d’une estimation. Elle ne démontre pas non plus qu’elle aurait disposé des fonds lui permettant d’exercer sa faculté de rachat.

La procédure de saisie immobilière préexistait à la rencontre des parties. La procédure d’exécution diligentée par les créanciers de M^me X existait de longue date, a été suspendue pour lui permettre de recourir à une vente amiable. Il n’est pas justifié d’un préjudice distinct de celui qui est indemnisé par la clause pénale. Le préjudice moral imputable au comportement de l’acquéreur n’est pas non plus établi par les certificats médicaux produits.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 1 octobre 2018 interjeté par la société A

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10 février 2020, la société A a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1134 , 1135 et 1178 du Code Civil dans leur rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, repris aux articles 1103, 1104 et 1304-3 du Code Civil dans leur rédaction issue de ladite Ordonnance

Vu les articles L 321-2 et R 321-13 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

Vu l’article 1152 al 2 du Code Civil (devenu article 1231-5 al 2 du Code Civil)

Vu l’article 1659 du Code Civil

Vu le jugement rendu le 18 juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon

Vu la liste des pièces ci-après annexée

-DECLARER LA SOCIETE A BIEN FONDÉE EN SON APPEL,

-REFORMER LE JUGEMENT du Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon (RG n° 17/00964) en date du 18 juillet 2018, DONT APPEL, en ce qu’il a :

-condamné la SARL A à payer à Madame B X la somme de 65.200 euros en application de la clause pénale du compromis de vente des 27 et 28 juin 2015,

-condamné la SARL A à payer à Madame B X la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

-rejeté la demande de la SARL A sur ce même fondement

-condamné la SARL A aux dépens,

-DÉBOUTER Madame X de l’ensemble de moyens fins et conclusions ainsi que de ses demandes formées à titre d’appel incident ET, STATUANT A NOUVEAU

A TITRE PRINCIPAL,

-DÉBOUTER MADAME X DE SA DEMANDE TIRÉE DE LA PRÉTENDUE IRRECEVABILITÉ DU MOYEN DE LA SOCIÉTÉ A TIRÉ DE L’INDISPONIBILITÉ DU BIEN VENDU

- DIRE NUL ET NON AVENU LE COMPROMIS DE VENTE A RÉMÉRE INTERVENUE sous seings privé en date des 27 et 28 juin 2015 POUR VIOLATION DES ARTICLES L 321-2 ET R 321-13 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

-DIRE, A SUPPOSER VALABLE LEDIT ACTE, QUE LA SOCIÉTÉ A N’A COMMIS AUCUN MANQUEMENT DANS L’EXÉCUTION DE L’ACTE DES 27 ET 28 JUIN 2015 ET QUE LA DÉFAILLANCE DE LA CONDITION SUSPENSIVE NE LUI EST PAS IMPUTABLE EN CONSÉQUENCE,

-DÉBOUTER PUREMENT ET SIMPLEMENT MADAME B X de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la Société A

A TITRE SUBSIDIAIRE, s’il devait être admis que l’acte en date des 27 et 28 juin 2015 n’est pas entaché de nullité et être retenu un quelconque manquement de la société A à ses obligations,

-CONSTATER L’ABSENCE DE PRÉJUDICE de Madame Z résultant du défaut de réalisation de la vente à réméré

-RÉDUIRE LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ À LA CHARGE la Société A à néant ou à un montant purement symbolique.

-DÉBOUTER Madame X de toutes ses demandes indemnitaires à

quelque titre et pour quelque cause que ce soit.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

-CONDAMNER Madame X au paiement d’une somme de 4 000 €, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-CONDAMNER Madame X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société A soutient notamment que :

-Le moyen tiré de la nullité du compromis est recevable. La demande tend aux mêmes fins que le débouté. La demande en nullité du contrat tend à faire écarter la prétention adverse en paiement de la peine stipulée par ce contrat.

-Le compromis est nul puisque lors de sa signature, le bien était indisponible.

-L’immeuble avait donné lieu à un commandement aux fins de saisie immobilière le 20 juin 2014, publié le 8 août 2014.

-Le jugement d’orientation du 2 avril 2015 avait autorisé la vente amiable pour un prix qui ne pouvait être inférieur à 1 million d’euros.

-Le projet de compromis a été établi sans connaissance du jugement d’orientation du 2 avril 2015.La seule vente concevable devait respecter le jugement du 2 avril 2015, jugement que la société A ignorait.

-Le juge ne pouvait modifier les conditions de la vente amiable fixées par le jugement d’orientation.

-Si l’accord des créanciers était requis, c’était pour permettre une vente de gré à gré, un abandon de la saisie immobilière. Les décomptes produits ne justifient pas de l’ accord des créanciers.

-En conséquence , il ne saurait être reproché à la société A un défaut de réalisation de l’opération.

-La société A a fait de nombreuses démarches pour emprunter.

-La copie du jugement du 2 juillet 2015 n’a été envoyée que le 25 juillet 2015, a été transmise au banquier le 30 juillet 2015.

-La société A a “relancé” la banque le 27 août.

-C’est la situation de saisie révélée tardivement qui a généré un retard évident dans l’instruction de la demande de prêt.

-Elle avait recherché, trouvé des partenaires financiers qui ont visité les lieux le 11 septembre 2015, n’ont pas donné suite.

-La Banque Populaire Atlantique a notifié son refus le 23septembre 2015, le Crédit Maritime le 13 octobre 2015. Elle a sollicité des prêts en juillet 2015 de bonne foi.

-Les préjudices allégués ne sont pas établis

-M^me X avait exposé en première instance avoir perçu 263 899,31 euros. Elle n’a subi aucun préjudice résultant du défaut de réalisation de l’opération de vente à réméré.

-Subsidiairement, en l’absence de préjudice, elle demande la réduction de la clause pénale à un montant symbolique.

-Il n’est pas démontré que l’activité de chambre d ' hôtes aurait permis de financer l’ indemnité d’occupation.

-Un mandat de vente est sans valeur quant à l’estimation de l’immeuble.

-Les dommages intérêts demandés supposent deux opérations successives aléatoires , un rachat, puis une revente pour un prix d’ 1, 1million d’euros.

-M^me X ne justifie pas d’un préjudice moral qui soit imputable à la société A.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28 février 2020, M^me X a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1103 et 1178 du Code Civil, Vu l’article 1659 du code civil, Vu les pièces jointes à l’appui de la demande,

-RECEVOIR Madame B X en son appel incident et le déclarer recevable,

-CONFIRMER le jugement du 18 juillet 2018 en ce qu’il a condamné la SARL

A à payer à Madame B X la somme de 65 200,00 € en application de la clause pénale du compromis de vente des 27 et 28 juin 2015 et la somme de 3 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Pour le surplus, réformer et juger à nouveau : Vu l’article 566 du code de procédure civile,

-DIRE ET JUGER que la demande visant à faire prononcer la nullité du compromis de vente des 27 et 28 juin 2015 ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions que la SARL A avait soumises aux premiers juges

DIRE ET JUGER irrecevable et infondée la demande en nullité du compromis de vente des 27 et 28 juin 2015.

DIRE ET JUGER que la SARL A a, par son comportement fautif, fait perdre à Madame B X une chance sérieuse de lever l’option d’achat du réméré aux fins de revendre de gré à gré sur le marché son bien immobilier sis LE HAUT ROUSSILLAC, sur la Commune de VISAN, cadastré Sections C, […] et 371 à une somme supérieure au prix qu’elle en a retiré à l’issue de la procédure d’exécution forcée initiée par la SA BANQUE POPULAIRE PROVENCALE ET CORSE devant le Tribunal judiciaire de CARPENTRAS.

DIRE ET JUGER que le préjudice subi par Madame B X est à la fois actuel, direct et certain.

DIRE ET JUGER que le préjudice de Madame B X résultant de la perte de chance est en causalité directe avec les actes fautifs commis par la SARL A et s’élève à la somme de 100 000,00 €.

DIRE ET JUGER que Madame B X a subi un préjudice moral du fait du comportement fautif de la SARL A. En conséquence :

-CONDAMNER la SARL A à payer à Madame B X la somme de 100 000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance.

-CONDAMNER la SARL A à payer à Madame B X les intérêts légaux sur la somme de 65 200,00 € à compter du jugement de première instance.

-CONDAMNER la SARL A à payer à Madame B X la somme de 10 000,00 € en réparation du préjudice moral.

-CONDAMNER la SARL A à payer à Madame B X la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-CONDAMNER SARL A, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître ALLERIT, membre de la SCP GALLET – ALLERIT, Avocats au Barreau de POITIERS. A l’appui de ses prétentions, M^me X soutient notamment que :

-Elle était propriétaire d’un mas magnifique acquis le 15 mars 2005 pour un prix de 305 000 euros. Elle voulait le transformer en maison d’hôtes. Le coût des travaux de rénovation a été sous-estimé.

-Elle a été dans l’incapacité de rembourser les banques qui ont engagé une procédure de saisie immobilière. Le bien avait été évalué à 1 370 000 euros.

-La demande de nullité du compromis est une demande nouvelle , irrecevable.

-En première instance, la société A le disait valable, assurait que les conditions suspensives n’étaient pas réalisées. Nul ne peut se contredire au détriment d’autrui,

-Le jugement du juge de l’exécution du 2 avril 2015 est cité dans la lettre de mission du cabinet Fideal Crédits ( article 4).

-Les échanges des 10 et 11 juin entre M^me X , son compagnon et la société Fideal Credit montrent que la société A était parfaitement informée de la saisie immobilière.

-Le délai convenu pour la dépose des demandes de prêt expirait au 15 juillet

, pour la notification des réponses au 17 août 2015.

-La faute de l’acquéreur a réactivé la procédure qui a abouti à la vente aux enchères.

-La société A n’est pas fondée à se prévaloir de l’indisponibilité du bien saisi.

-Le principe d’indisponibilité des biens sous saisie immobilière a des exceptions. Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

-Selon le jugement du 2 juillet 2015, le débiteur saisi produisait à l’audience un compromis de vente pour un prix de 652 000 euros, prix qui permettait de désintéresser l’ensemble des créanciers. Le prix était supérieur aux dettes qui s’élevaient à 515 457 ,04 euros.

-La société A ne démontre pas en quoi le jugement du 2 juillet 2015 du juge de l’exécution influait sur les demandes de crédits qui devaient être sollicités avant le 15 juillet .

-Les ventes de gré à gré dans le cadre de procédures de saisie immobilières sont courantes.

-La société A est un marchand de biens rompu aux affaires. C’est elle qui avait proposé le montage compliqué de la vente à réméré.

-Elle a dû aliéner l’immeuble dans des conditions plus défavorables. Elle a perdu une chance de vendre l’immeuble 1 095 000 euros, évaluation moyenne. La perte certaine d’une chance même faible est indemnisable.

-Le premier juge n’a pas tenu compte du fait que les revenus tirés de l’exploitation des chambres d’hôtes durant les 24 mois lui auraient permis de payer l’ indemnité d’occupation.

-Elle pouvait emprunter pour racheter, solliciter un crédit relais, hypothéquer. Elle justifie des revenus qu’elle tirait de l’activité de location.

-Agée de 74 ans, elle a connu un état dépressif sévère.

-Un préjudice moral peut résulter d’un dommage matériel. Elle a subi un préjudice du fait de l’inexécution du contrat, du tracas causé, du stress imputable à la procédure de saisie immobilière et à la défaillance de la société A, de la perte définitive de son bien causé par la vente judiciaire. Elle estime que la société A a commis un abus de faiblesse.

-La société A n’a pas exécuté spontanément le jugement de première instance. Elle a dû saisir le juge de l’exécution.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mars 2020.

SUR CE

-sur la recevabilité de la demande de nullité du compromis

La société A soutient que le compromis est nul dans la mesure où il portait sur un bien indisponible. M^me X estime que ce moyen est irrecevable, qu’il ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément des demandes formées en première instance.

L’article 567 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. Selon l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le demandeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

La demande relative à la nullité du compromis est une demande reconventionnelle et est donc recevable.

-sur la nullité du compromis

L’ancien article 1178 du code civil prévoit : Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander

réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

La société A soutient que le compromis est nul dans la mesure où il porte sur un bien qui était indisponible puisque saisi, objet d’un commandement de payer du 20 juin 2014 publié le 8 août 2014 , et dans la mesure où le jugement d’orientation du 2 avril 2015 fixait un prix de vente d'1 million d’euros alors que le prix de vente était fixé à 652 000 euros. Elle soutient qu’elle n’a été informée de la procédure de saisie qu’après la signature du compromis les 27 et 28 juin 2015, que le jugement du 2 juillet 2015 ne lui a été transmis que le 25 juillet 2015, que la seule vente concevable devait respecter le jugement du 2 avril 2015, jugement qu’elle ignorait. Elle assure que le jugement du 2 juillet 2015 ne pouvait modifier les conditions prévues par le jugement du 2 avril 2015, qu’il n’a pas été justifié de l’accord des créanciers. Elle considère que le vendeur ne peut lui reprocher un défaut de réitération de la vente alors qu’il n’a pas été justifié de l’accord des créanciers.

M^me X soutient que la société A avait parfaitement connaissance de la saisie immobilière, de la procédure en cours devant le juge de l’exécution, qu’elle a conçu le montage de la vente à réméré en connaissance de cause. Elle fait valoir que la saisie n’excluait pas une vente amiable.

Il ressort des productions et notamment du courriel détaillé transmis par la société Fideal Crédit à la société A le 4 mai 2015 que cette société était informée du fait que M^me X n’avait pu rembourser ses crédits, que la banque avait prononcé la déchéance du terme, avait accordé un délai jusqu’au 2 juillet pour présenter un compromis, “au delà elle lance une procédure de saisie”.

Le 6 juin 2015, la société A demandait à M^me Mme X de produire diverses pièces dont un état hypothécaire récent. Le 8 juin 2015, la société A indiquait avoir tenu compte des documents transmis, envoyait des documents de travail, ajoutait , “il reste à éclaircir la position de votre avocat face à une solution telle que nous la proposons”. Le 10 juin 2015, la société Fideal Crédit transmettait à la société A un courriel envoyé par l’avocat de M^me X le même jour. L’avocat écrivait : “ de deux choses l’une : ou vous avez un compromis pour une vente amiable à 1 million d’euros à justifier avant le 2 juillet 2015, ou vous avez l’accord de tous les créanciers inscrits pour une vente à un prix inférieur si vous êtes en mesure de les désintéresser tous avant audience du 2 juillet 2015. S’agissant de la qualification de vente à réméré , il vous faut obtenir l’accord de tous les créanciers pour la levée de leur inscription avant tout paiement. Je ne peux pas soutenir autre chose ; la procédure de saisie immobilière est stricte.”

Selon l’article 4 de la lettre de mission rédigée par la société A signée le 11 juin 2015,” le donneur d’ordre reconnaît que la vente avec faculté de rachat est destinée à lui éviter une vente forcée de ses biens compte tenu de la procédure actuellement engagée par ses créanciers devant le tribunal de grande instance de Carpentras-jugement d’orientation du 2 avril 2015 autorisant la vente amiable “.

Il ressort de ces pièces que la société A, contrairement à ce qu’elle prétend, avait parfaitement connaissance de la saisie immobilière, de la procédure en cours devant le juge de l’exécution, de l’existence des créanciers et cela dès le mois de mai 2015.

L’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire soit par adjudication.

Cette vente produit tous les effets d’une vente volontaire et ne peut donner lieu à rescision pour lésion. La distribution amiable du prix est prévue avec homologation judiciaire lorsque’il existe plusieurs créanciers. C’est le juge de l’exécution qui fixe le montant minimum du prix de vente amiable.

Il est de principe que la vente amiable est non seulement possible en saisie immobilière , mais qu’elle est même favorisée afin d’éviter une vente forcée.

En l’espèce, par jugement d’orientation du 2 avril 2015, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Carpentras autorisait la vente amiable du bien saisi, fixait le montant minimum du prix de vente à la somme de 1000000 euros.

Par jugement du 2 juillet 2015, le juge de l’exécution accordait un délai supplémentaire de 3 mois à la venderesse pour que l’acte authentique constatant la vente amiable soit établi, renvoyait l’affaire au 1 er octobre 2015 date à laquelle devaient être produits l’acte authentique de vente et la justification de la consignation du prix de vente .

Les créanciers faisaient valoir que le prix de vente résultant du compromis produit de 652 000 euros permettait de les désintéresser mais que le compromis ne tenait pas compte de la procédure de saisie qui n’était pas mentionnée.

Le jugement du 2 juillet 2015, contrairement à ce qui est prétendu par l’appelante, autorisait la vente avec réméré, le délai accordé ayant pour objectifs la production de l’acte authentique de vente, la justification de la consignation du prix, du paiement des frais.

La société A sera donc déboutée de sa demande relative à la nullité du compromis de vente .

-sur la condamnation au paiement de la clause pénale

La société A soutient que le compromis est caduc faute d’obtention du prêt sollicité.

Les obligations de l’acquéreur sont décrites dans le compromis comme suit : L’acquéreur s’oblige à déposer son dossier de demande de prêt au plus tard le 15 juillet 2015 faute de quoi le vendeur pourrait invoquer la caducité des accords en se prévalant de l’article 1178 du code civil. L’acquéreur devra faire tout son possible pour faire aboutir la ou les demandes de prêt. Il s’oblige notamment à constituer son dossier en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourront lui être demandés, à le déposer auprès des organismes financiers qu’il aura choisis dans le délai imparti. Le compromis prévoit en outre : Par contre, les parties conviennent expressément que, si ce défaut de réalisation résulte d’une faute commise par l’acquéreur ( dossiers de prêt non déposés dans le délai susvisé, dossiers demeurés incomplets malgré la demande des organismes prêteurs etc …), la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée, conformément à l’article 1178 du code civil, le vendeur se réservant en outre le droit de saisir le tribunal afin de se voir attribuer des dommages et intérêts pour immobilisation abusive des biens à vendre .

L’acte prévoit ( page 11) sous un paragraphe intitulé clause pénale.

“Bien que toutes les conditions suspensives soient satisfaites, l’acquéreur ne voulant pas ou ne pouvant pas réaliser les présentes conventions par acte authentique, sera de plein droit redevable envers le vendeur d’une indemnité égale à 10 % du prix de vente conformément aux dispositions des articles 1152 et 1266 du code civil.”

Il ressort des pièces produites que la société A a demandé un prêt à deux établissements financiers ; la Banque Populaire Atlantique, le Crédit Maritime, établissements qui ont notifié un refus les 23 septembre et 13 octobre 2015.

Des contacts avec la Banque Populaire sont démontrés entre le 30 juillet et le 9 septembre 2015. La société A n’a justifié ni en première instance, ni en appel des démarches qu’elle a effectuées auprès du Crédit Maritime, ne permet donc pas à la cour de s’assurer qu’elles ont été faites avant le 15 juillet 2015.

Dans la mesure où le compromis faisait obligation à l’acquéreur de déposer ses demandes de prêt avant le 15 juillet 2015, le manquement de la société A à ses obligations est donc établi. La condition suspensive doit être considérée comme réalisée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que les conditions de condamnation de l’acquéreur au paiement de la clause pénale étaient réunies.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts , il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il appartient à la société A, marchand de biens, de démontrer que la clause pénale est manifestement excessive. Dans la mesure où le pourcentage retenu de 10 % du prix de vente correspond aux usages habituels, celle-ci sera déboutée de sa demande de modération de la clause pénale.

-sur la demande de dommages et intérêts

La clause pénale en tant qu’elle chiffre parfaitement par avance l’indemnité du vendeur en cas de manquement de l’acheteur à ses obligations a pour objet et pour effet de réparer le préjudice résultant du défaut de réalisation de la vente.

M^me X réitère sa demande d’indemnisation, fait valoir que l’échec de l’opération l’a privée de la possibilité de racheter son bien, puis de le revendre à un meilleur prix, l’a obligée à vendre dans des conditions défavorables. Elle fait valoir que les revenus qu’elle aurait tirés de l’activité de location des chambres d’hôtes lui auraient permis de régler l’indemnité d’occupation qui devait être payée pour pouvoir exercer son droit de rachat, qu’elle aurait pu à défaut emprunter.

Il ressort des pièces produites que la vente a échoué faute pour l’acquéreur d’avoir obtenu le prêt lui permettant de financer l’acquisition. M^me X ne justifie pas avoir reçu des offres concurrentes, ni ne justifie à l’appui de sa demande de dommages et intérêts complémentaire avoir subi un préjudice distinct de celui ainsi réparé. La demande d’indemnisation de M^me X est une perte de chance de vendre l’immeuble dans le cadre d’une vente à réméré, puis de le racheter, rachat qui impliquait la poursuite d’ une activité d’exploitation de chambres d’hôtes rémunératrice, puis la revente à un prix supérieur qu’elle évalue à plus d’un million d’euros.

La société A fait valoir à juste titre que la perte de chance n’est pas démontrée au regard des multiples aléas successifs, que M^me A n’établit pas la valeur réelle de son immeuble en se fondant sur un mandat émanant d’une agence immobilière.

La perte de chance alléguée n’est ni certaine, ni en relation directe avec la défaillance de la société A .

S’agissant du préjudice moral résultant de la vente de l’immeuble , il est tout autant imputable à la saisie, elle-même consécutive au non-remboursement des crédits souscrits, à la nécessité de vendre l’immeuble qu’à l’échec de l’opération conçue par la société A.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me A de ses demandes d’indemnisation.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que “ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).”

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société A.

Il est équitable de condamner l’appelante à payer à l’intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-confirme le jugement entrepris

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

-condamne la société A aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Gallet-Allerit

-condamne la société A à payer à M^me X la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,