ARRÊT N°129

N° RG 23/00900

N° Portalis DBV5-V-B7H-GY5E

[I]

[Y] [V]

[O]

[P]

C/

S.A.S. FONCIA VENDÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA 11EME TRANCHE

DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

[Adresse 9]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 08 avril 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 08 avril 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 avril 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE

APPELANTES :

Madame [F] [I]

née le 15 Avril 1951 à [Localité 11] (44)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [L] [Y] [V]

née le 02 Mars 1965 à [Localité 11] (44)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [R] [O]

née le 09 Avril 1938 à [Localité 11] (44)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [T] [P]

née le 02 Août 1951 à [Localité 7] (85)

[Adresse 3]

[Localité 7]

ayant tous pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Bertrand LAVRIL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

S.A.S. FONCIA VENDÉE

N° SIRET : 452 396 575

[Adresse 2]

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA 11EME TRANCHE

DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[T] [P], [F] [I], [R] [O] et [L] [Y] [V] sont propriétaires chacune d’une maison d’habitation dépendant d’un ensemble en copropriété situé à [Localité 8] (Vendée), lieudit [Localité 10], dénommé les 'Fermes Marines'. Cet ensemble a été édifié en onze tranches successives, chacune dénommée 'règlement’ et constituée en syndicat des copropriétaires autonome. Ces syndicats sont réunis en une union syndicale.

[T] [P] est propriétaire du lot n°171, représentant 9/953 des parties communes générales du syndicat de la 3e tranche et 9/8200 des parties communes du syndicat de la 11e tranche.

[F] [I] est propriétaire du lot n°239, représentant 9/953 des parties communes générales du syndicat de la 3e tranche et 9/8200 des parties communes du syndicat de la 11e tranche.

[R] [O] est propriétaire du lot n° 343, représentant 12/963 des parties communes générales du syndicat de la 4e tranche et 12/8200 des parties communes du syndicat de la 11e tranche.

[L] [Y] [V] est propriétaire du lot n° 144, représentant 9/517 des parties communes générales du syndicat de la 2e tranche et 9/8200 des parties communes du syndicat de la 11e tranche.

Cette dernière tranche dénommée R11 inclut les équipements communs destinés à l’usage des tranches 1 à 10.

Par acte du 18 juillet 2018, [T] [P], [F] [I], [R] [O] et [L] [Y] [V] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne le syndicat des copropriétaires de la 11e tranche et son syndic, la société Foncia Vendée. Elles ont à titre principal demandé de :

— surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir dans la procéclure en cours entre ies mêmes parties enrôlée sous le numéro 16/00824 ;

— prononcer la nullité des convocations de l’assemblée du 9 mai 2018 pour défaut de pouvoir de la société Foncia Vendée en qualité de syndic ;

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 9 mai 2018 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à chacune la somme de 2.500 ' à titre de dommages et intérêts.

La société Foncia Vendée a conclu au rejet de ces demandes aux motifs qu’ayant été à la date de l’assemblée générale et de l’introduction de l’action le syndic en exercice, les convocations et les résolutions étaient régulières.

Le syndicat des copropriétaires a de même conclu au rejet de ces demandes.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'Vu les articles L. 131-1 et L. 131-2 , du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 10, 15 et18 dela loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 7, 9 et 59 du décret n° 67-2223 du 17 mars 1967,

Déclare Madame [T] [P], Madame [R]-[O], Madame [F] [I] et Madame [L] [Y] [V] irrecevables en leur demande de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers à intervenir sur le jugement du tribunal de grande instance des Sables – d’Olonne en date du 17 septembre 2019,

Déboute Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] de leur demande en nullité des convocations et de l’assemblée générale du 9 mai 2018 des copropriétaires de la 3e tranche de l’ensemble immobilier du [Adresse 9],

Déboute Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] du surplus de leurs demandes présentées à titre subsidiaire,

Condamne Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] , au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à :

— au syndicat des copropriétaires de la 3ème tranche de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 3 000 ',

— à la société FONCIA VENDÉE la somme de 3 000 ',

Déboute les pertes de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

Condamne Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] aux dépens de l’instance,

Dit qu’à défaut de règlerment spontané, en cas d’exécution forcée, les sommes retenues par l’huissier de justice seront intégralement supportées par Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V],

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, et qui peuvent y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement'.

Il a considéré que :

— la société Foncia Vendée étant le syndic en exercice à la date de délivrance des convocations à l’assemblée générale et lors de la tenue de celle-ci, les demanderesses n’étaient pas fondées à soutenir la nullité des convocations et de l’assemblée générale ;

— les frais de convocation à l’assemblée générale et de notification du procès-verbal de celle-ci étaient des charges relatives à l’administration de la copropriété incombant au syndicat des copropriétaires.

Par déclaration reçue au greffe le 17 avril 2023, [T] [P], [F] [I], [R] [O] et [L] [Y] [V] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2023, elles ont demandé de :

'Vu la convocation à l’assemblée du 18 avril 2016,

Vu le procès-verbal de l’assemblée du 18 avril 2016,

Vu l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 42 loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1382 du Code civil,

Vu le jugement du 17 septembre 2019 du TGI des Sables d’Olonne,

Vu le jugement du 5 avril 2022 du TJ des Sables d’Olonne,

Déclarer bien-fondées Mesdames [I], [V] [O] et [P] en leur appel,

Infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions, soit en ce qu’il a :

Déclare Madame [T] [P], Madame [R] [O], Madame [F] [I] et Madame [L] [Y] [V] irrecevables en leur demande de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers à intervenir sur le jugement du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne en date du 17 septembre 2019,

Déboute Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] de leur demande en nullité des convocations et de l’assemblée générale du 9 mai 2018 des copropriétaires de la 3ème tranche de l’ensemble immobilier du [Adresse 9],

Déboute Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] du surplus de leurs demandes présentées à titre subsidiaire,

Condamne Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à :

— au syndicat des copropriétaires de la 3ème tranche de l’ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 3 000 ',

— à la société FONCIA VENDÉE la somme de 3 000 ',

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

Condamne Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] aux dépens de l’instance,

Dit qu’à défaut de règlement spontané, en cas d’exécution forcée, les sommes retenues par l’huissier de justice seront intégralement supportées par Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V],

Statuant à nouveau,

Prononcer l’annulation des convocations de l’assemblée du 9 mai 2018 du Syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche de l’ensemble immobilier du « Prégneau » sous appellation syndicat des copropriétaires du Règlement 11 des Fermes Marines pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDÉE en qualité de syndic,

Prononcer la nullité de tous les actes qui ont sont la suite et la conséquence, en ce compris le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mai 2018 dans son intégralité, pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDÉE en qualité de syndic entachant la validité de l’entière assemblée générale,

Condamner in solidum FONCIA VENDEE et le Syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche de l’ensemble immobilier du « Prégneau » sous appellation syndicat des copropriétaires du Règlement 11 des Fermes Marines au paiement de :

' la somme de 2.500 ' à titre de dommages et intérêts à chacune des appelantes,

' la somme de 8.000 ' au titre de l’article 700 du CPC à chacune des appelantes,

Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche le montant des frais d’assemblée générale, d’affranchissement et de photocopies dispensés sans aucune cause, soit :

' 18.531 ' au titre de l’exercice 2016,

' 12.121 ' au titre de l’exercice 2018,

' 1' à parfaire au titre de l’exercice 2019,

' 1 ' à parfaire au titre de l’exercice 2020,

Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche le montant de ses honoraires pour la somme, à parfaire ou à compléter, de :

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2016,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2017,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2018,

' 50.000,00 ' au titre de l’exercice 2019,

' 50.000,00 ' au titre de l’exercice 2020,

Condamner FONCIA VENDEE à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Ordonner la notification de la décision à intervenir à tous les copropriétaires du Syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche aux seuls frais de FONCIA VENDEE, et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts, dans les 15 jours suivants sa signification,

Ordonner la publication de la décision à intervenir dans le journal OUEST FRANCE ou PRESSE OCEAN aux choix des demandeurs aux seuls frais de FONCIA VENDEE sans que le coût de l’insertion puisse excéder la somme de 5.000 ', et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,

Ordonner également la publication de la décision à intervenir dans l’onglet document duSyndicat des copropriétaires de la 11ème tranche du site internet de FONCIA soit actuellement https://www.myfoncia.fr/ (ou tout autre site qui en serait la suite ou la conséquence en cas de modification) pendant une durée d’une année au moins et aux seuls frais de FONCIA VENDEE et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,

Ordonner l’affichage du jugement pendant un délai de 6 mois sur les trois panneaux (panneau piscine – panneau d’information – club house) de l’ensemble immobilier des FERMES MARINES, et aux seuls frais de FONCIA VENDEE et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,

Ordonner une astreinte de 500 ' par jour et par infraction constatée pour toute violation des obligations de notification et/ou d’affichage,

Juger que, dans l’hypothèse où Mesdames [I], [V] [O] et [P] seraient contraintes d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, agissant en application des dispositions de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par FONCIA VENDEE, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais irrépétibles.

Débouter FONCIA VENDEE et le Syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche de toutes demandes, fins et conclusions,

Condamner FONCIA VENDEE et le Syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche in solidum, en tous les frais et dépens, dont distraction est requise au profit de la SELARL LEXAVOUE POITIERS ' ORLEANS conformément à l’article 699 du CPC.'.

Elles ont soutenu que le jugement du 17 septembre 2019 du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne ayant annulé l’assemblée générale du 18 avril 2016 avait rétroactivement privé de sa qualité de syndic la société Foncia Vendée, qui avait dès lors irrégulièrement convoqué l’assemblée générale du 9 mai 2018.

Elles ont en outre demandé restitution au syndicat des copropriétaires des frais de convocation aux assemblées générales et de notification des décisions de celles-ci, ainsi que de ses honoraires pour les années concernées.

Par message du 10 octobre 2023 transmis par voie électronique, le conseiller de la mise en état a fait injonction aux appelantes de communiquer leurs pièces.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la 11e tranche de l’ensemble immobilier du '[Adresse 9]' a demandé de :

'Vu les articles 15, 16, 132, 906, 564 et 565 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et l’article 1240 du code civil,

Vu le jugement dont appel du 5 avril 2022,

Vu les pièces versées aux débats,

Voir rejeter toutes écritures, fins et conclusions adverses,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE le 5 avril 2022,

En conséquence,

Au principal :

Vu l’absence de communication de pièces des parties demanderesses et la violation du principe du contradictoire,

Rejeter les pièces non valablement communiquées qui seront produites par Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] dans le cadre de la présente instance

Déclarer comme étant irrecevables les demandes additionnelles formulées par les appelantes en cause d’appel, dès lors qu’elles s’analysent comme étant des demandes nouvelles

Au fond :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE le 5 avril 2022, en toutes ses dispositions,

Débouter Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] de leur demande tendant à obtenir la nullité des convocations et de l’assemblée générale du 9 mai 2018, tenant la validité du mandat de syndic

Au surplus,

Débouter les mêmes de leurs autres demandes comme étant non fondées.

En toutes hypothèses,

Les condamner solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement Madame [T] [P], Madame [R] [O], Madame [F] [I], Madame [L] [Y] [V], aux entiers dépens de la procédure, '.

Il a rappelé que les appelantes avaient pris l’initiative de nombreuses autres procédures civiles à son encontre.

Il a exposé que les appelantes n’avaient pas communiqué leurs pièces devant la cour, malgré une sommation puis une injonction de communiquer.

Il a soutenu irrecevables les demandes nouvelles formées devant la cour par les appelantes.

Il a conclu au rejet des demandes de nullité, l’assemblée générale ayant été régulièrement convoquée par le syndic en exercice et tenue en présence de celui-ci.

Il a pour le surplus conclu à la confirmation du jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, la société Foncia Vendée a demandé de :

'Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 131-35 du Code pénal,

Vu les articles L. 131-1 et L. 131-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 7, 9 et 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 31, 32, 73 et 74, 122, 564, 565, 566, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Juger irrecevables comme nouvelles en appel, et émises par une partie dépourvue du droit d’agir à défaut de qualité et d’intérêt, les demandes des Consorts [P] [O] [I] [V] tendant à voir condamner la Société FONCIA VENDÉE à restituer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU RÈGLEMENT 11 DES FERMES MARINES :

— le montant des frais d’assemblée générale, d’affranchissement et de photocopies, soit :

' 18.531 ' au titre de l’exercice 2016,

' 12.121 ' au titre de l’exercice 2018,

' 1 ' à parfaire au titre de l’exercice 2019,

' 1 ' à parfaire au titre de l’exercice 2020,

— le montant de ses honoraires pour les sommes de :

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2016,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2017,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2018,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2019,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2020,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté les Consorts [P] [O] [I] [V].

— condamné les Consorts [P] [O] [I] [V] aux dépens de première instance, et autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande, et qui peuvent y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné les Consorts [P] [O] [I] [V] à verser à à la Société FONCIA VENDÉE la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dit à qu’à défaut de règlement spontané, en cas d’exécution forcée, les sommes retenues par l’huissier de justice seront intégralement supportées par les Consorts [P] [O] [I] [V],

Y ajoutant, condamner in solidum les Consorts [P] [O] [I] [V], partie succombante :

— aux dépens d’appel, et autoriser la SELARL Olivier BERTRAND, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir été reçu provision,

— à payer à la Société FONCIA VENDÉE la somme de 5.000 ' au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens en appel,

— à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l’hypothèse où la Société FONCIA VENDÉE serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à leur charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens. '.

Elle a soutenu irrecevables les demandes nouvelles formées devant la cour par les appelantes.

Elle a conclu au rejet des demandes de nullité, ayant été le syndic en exercice à la date des convocations à l’assemblée générale et de tenue de celle-ci.

Elle a rappelé que les copropriétaires devaient participer aux charges de copropriété et conclu au rejet de la demande relative aux frais de convocation et de notification des délibérations. Elle a conclu au rejet de la demande d’indemnisation d’un préjudice, non justifié. Elle a soutenu inutile la demande de notification de la décision à venir, le syndic devant cette information à la copropriété, infondées les demandes de publication et d’affichage relevant de la matière pénale.

L’ordonnance de clôture est du 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR UNE ERREUR MATERIELLE

L’article 462 du code de procédure civile dispose que 'les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande'.

Le tribunal, dans son dispositif : 'Déboute Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V] de leur demande en nullité des convocations et de l’assemblée générale du 9 mai 2018 des copropriétaires de la 3e tranche de l’ensemble immobilier du [Adresse 9]' au lieu de l’assemblée générale des copropriétaires de la 11e tranche.

Cette erreur matérielle sera rectifiée ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

SUR LA COMMUNICATION DE PIECES PAR LES APPELANTES

L’article 15 du code de procédure civile dispose que : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense'.

L’article 16 du même code dispose notamment que :

'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement'.

Le syndicat des copropriétaires a, par voie électronique, sommé le 19 juillet 2023 les appelantes de communiquer leurs pièces.

Par conclusions d’incident notifiées le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires avait demandé au conseiller de la mise en état d’enjoindre sous astreinte aux appelantes de communiquer leurs pièces n° 1 à 45.

Par message du 10 octobre 2023 transmis par voie électronique, le conseiller de la mise en état a fait injonction aux appelantes de communiquer leurs pièces.

Les appelantes ne justifient pas avoir communiqué aux intimés leurs pièces n° 1 à 45, visées à leurs conclusions.

Elles ne figurent pas dans leur dossier de plaidoirie.

Ces pièces sont dès lors irrecevables et seront écartées des débats.

SUR LA NULLITE DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

L’article 14 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile’ et l’article 17 alinéa 1er que : 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical'.

L’article 25 de cette loi prévoit que :

'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…]

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical'.

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que : 'Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic'.

Le mandat du syndic doit être en cours au jour de l’envoi des convocations à une assemblée générale de copropriétaires.

Le jugement du 17 septembre 2019 a annulé l’assemblée générale du 18 avril 2016 de l’assemblée générale des copropriétaires de la 11e tranche. Le procès-verbal annulé n’a pas été produit aux débats. Il ne résulte pas du jugement du 17 septembre 2019 que cette assemblée générale avait notamment pour objet la désignation d’un syndic de la copropriété ou le renouvellement des fonctions de syndic confiées à la société Foncia Vendée.

A la date d’envoi des convocations à l’assemblée générale du 9 mai 2018, la société Foncia Vendée était le syndic en exercice. Elle l’était de même lors de la tenue de l’assemblée générale, puis lors de la notification du procès-verbal de celle-ci.

Il n’est justifié aux débats d’aucune autre cause de nullité de l’assemblée générale.

Dès lors, les convocations ayant été adressées par le syndic en exercice de la copropriété et l’assemblée générale ayant été régulièrement tenue, les demandes de nullité des convocations et de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2018 ne sont pas fondées.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes et, par voie de conséquence, celles relatives à la publicité de la décision.

SUR LES RESTITUTIONS AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

L’article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 précise que : 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ et l’article 566 que : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

Les demandes de restitution au syndicat des copropriétaires par la société Foncia Vendée des frais en lien avec les assemblées générales de 2016, 2018, 2019 et 2020 ainsi que de ses honoraires pour les années 2016 à 2020 sont nouvelles devant la cour au sens des dispositions précitées. Elles sont dès lors irrecevables.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe aux appelantes.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelantes.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montants ci-après précisés.

SUR LES FRAIS D’EXÉCUTION

L’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que :

'A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.'.

La prestation de recouvrement ou d’encaissement de l’article A 444-32 du code de commerce (n° 129 du tableau 3-1 du décret n° 2016-230 du 26 février 2016, anciennement droit proportionnel dégressif supplémentaire, article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996) que peut solliciter l’huissier de justice chargé du recouvrement de sommes est par application de l’article R 444-55 du code de commerce à la charge du créancier.

La demande présentée sur ce fondement par les intimés devant le premier juge n’est pour ces motifs pas fondée. Le jugement sera réformé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevables les pièces nos 1 à 45 mentionnées au bordereau des pièces visées annexé aux conclusions des appelantes notifiées le 17 juillet 2023 ;

ÉCARTE en conséquence ces pièces des débats ;

DÉCLARE irrecevables car nouvelles devant la cour les demandes de [T] [P], [F] [I], [R] [O] et [L] [Y] [V] de :

'Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche le montant des frais d’assemblée générale, d’affranchissement et de photocopies dispensés sans aucune cause, soit :

' 18.531 ' au titre de l’exercice 2016,

' 12.121 ' au titre de l’exercice 2018,

' 1' à parfaire au titre de l’exercice 2019,

' 1 ' à parfaire au titre de l’exercice 2020,

Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche le montant de ses honoraires pour la somme, à parfaire ou à compléter, de :

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2016,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2017,

' 49.570,00 ' au titre de l’exercice 2018,

' 50.000,00 ' au titre de l’exercice 2019,

' 50.000,00 ' au titre de l’exercice 2020,

Condamner FONCIA VENDEE à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 11ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre" ;

RECTIFIE le jugement du 5 avril 2022 du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne en ce qu’il convient de lire en pages 8 et 9 :

'la 11e tranche de l’ensemble immobilier du [Adresse 9]',

au lieu de :

'la 3e tranche de l’ensemble immobilier du [Adresse 9]' ;

CONFIRME le jugement ainsi rectifié du 5 avril 2022 du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne sauf en ce qu’il :

'Dit qu’à défaut de règlerment spontané, en cas d’exécution forcée, les sommes retenues par l’huissier de justice seront intégralement supportées par Mesdames [P], [O], [I] et [Y] [V]' ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

REJETTE les demandes relatives aux frais d’exécution des décisions ;

CONDAMNE in solidum [T] [P], [F] [I], [R] [O] et [L] [Y] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum [T] [P], [F] [I], [R] [O] et [L] [Y] à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  1.000 ' au syndicat des copropriétaires de la 11e tranche de l’ensemble immobilier du ' [Adresse 9]' ;

—  1.000 ' à la société Foncia Vendée.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,