N° RG 20/00539 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IM2O

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 06 AVRIL 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance de Rouen du 09 décembre 2019

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la résidente LES JARDINS D’ALBANO représenté par son syndic la Sarl SMI SMG SAINT MARC IMMOBILIER GESTION

RCS de Rouen 393 533 922

[…] et […]

[…]

représenté et assisté par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET de la Scp SILIE VERILHAC et Associés, avocat au barreau de Rouen

INTIMEES :

Snc KAUFMAN & BROAD PROMOTION 4

RCS de Nanterre 444 266 555

[…]

[…]

représentée par M^e Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée par M^e Florent DUGARD de la Scp VANDENBULCKE DUGARD, avocat au barreau de Rouen

Sa ENTREPRISE GENERALE LEON GROSSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Marie MALBESIN de la Scp LENGLET, MALBESIN & Associés, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Claire DEWERDT

Sarl RAVALEXT […]

[…]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte d’huissier remis à personne habilitée le 5 juin 2020

Sas A B

[…]

[…]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte d’huissier remis à personne habilitée le 11 juin 2020

Société ARTEFACT

[…]

[…]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte d’huissier remis à personne habilitée le 9 juin 2020

Sas ENTREPRISE Y

[…]

[…]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte d’huissier remis à personne habilitée le 10 juin 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 octobre 2021 sans opposition des avocats devant M^me Julie VERA, vice-présidente placée auprès de la première présidente, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller

M^me Julie VERA, vice-présidente placée auprès de la première présidente

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me C D,

DEBATS :
A l’audience publique du 27 octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2022, le délibéré a été prorogé au 6 avril 2022.

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 6 avril 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me D, greffier.

*

* *

En 2010, la Snc Kaufman & Broad promotion 4 a fait construire un ensemble immobilier dont les appartements ont été commercialisés par le biais de ventes en l’état futur d’achèvement.

Sont notamment intervenus à cette opération :

- la Selarl Artefact, pour la maîtrise d’oeuvre ;

- le bureau Veritas, contrôleur technique ;

- la Sa entreprise générale Léon Grosse, titulaire du lot gros oeuvre ;

- la Sas A B, titulaire du lot menuiseries extérieures ;

- la Sa Poixblanc, titulaire du lot charpente bois ;

- la Sarl Goujon Vallée, titulaire du lot couverture, ardoise, zinc ;

- la Sas entreprise Y, titulaire du lot peinture ;

- la Sarl Ravalext, titulaire du lot ravalement.

La livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires a fait l’objet d’un procès-verbal avec réserves signé par le syndic le 6 octobre 2011. Le syndicat des copropriétaires a ensuite fait dresser procès-verbal de constat le 28 octobre 2011 afin d’établir des réserves supplémentaires et les a notifiées au vendeur le 2 novembre 2011.

Les opérations de réception des parties communes entre le vendeur et les constructeurs ont été organisées le 26 novembre 2011 et ont donné lieu à un procès-verbal de réception avec réserves signé le 2 avril 2012.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité et obtenu le 7 juin 2012 la désignation d’un expert dont le rapport a été déposé le 6 novembre 2014 et porte sur 107 désordres et non-conformité différents.

Par arrêt du 30 janvier 2019, la cour d’appel de Rouen a confirmé le jugement du tribunal de commerce de Rouen, rendu le 18 septembre 2017 entre la société Kaufman and Broad à payer à la Sa Léon Grosse, et condamnant celle-ci à payer à celle-là la somme de 61 026, 17 euros au titre du solde de son marché.
Par jugement réputé contradictoire en date du 9 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Rouen, saisi par le syndicat des copropriétaires, a :

- déclaré irrecevables toutes les demandes formées par la Snc Kaufman & Broad promotion 4 contre la Sas Buray et fils, société en liquidation judiciaire,

- déclaré irrecevables toutes les demandes formées par la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à l’encontre de la société Sa entreprise générale Léon Grosse,

- constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano contre la Snc Kaufman & Broad promotion 4 s’agissant de la demande relative à la non-conformité de la hauteur de l'[…],

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 720 euros HT et dit que la Sarl Ravalext est condamnée à garantir la Snc Kaufman & Broad promotion 4 du paiement de cette somme,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 960 euros HT et dit que la Sas A B est condamnée à garantir la Snc Kaufman & Broad promotion 4 au paiement de cette somme,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 1 125 euros HT,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 4 280 euros HT,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 3 150 euros HT,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 2 600 euros HT,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des

copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 1 370 euros HT,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 750 euros HT et dit que la Sarl entreprise Y est condamnée à garantir la Snc Kaufman & Broad promotion 4 du paiement de cette somme,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 360 euros HT,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 2 100 euros HT,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 285 euros HT et dit que la Sas A B est condamnée à garantir Snc Kaufman & Broad promotion 4 du paiement de la moitié de cette somme soit 142,50 euros HT,

- dit que les sommes ci-dessus seront actualisées selon l’indice BT01 entre le 6 novembre 2014 et le jour de la décision et seront assortis des intérêts au taux légal à compter de ce jour,
- préciser que la taxe sur la valeur ajoutée applicable est celle en vigueur au jour du paiement,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts et celle de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer à la Sarl entreprise générale Léon Grosse la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire sauf pour les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande,

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 aux dépens y compris les frais de constat d’huissier (675,17 euros) et les frais d’expertise judiciaire dont droit de recouvrement direct au profit de la Scp Silie Verilhac et associés.

Par déclaration reçue au greffe le 28 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision en ce qu’il a rejeté partiellement ses demandes.

Par dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano demande à la cour d’appel, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, 1642-1 et 1648-2 du code civil, 1147 du code civil devenu 1231-1 du code civil, de :

- confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à indemniser les différents postes de préjudice matériels qu’elle s’était engagée à réparer dès son courrier du 12 décembre 2011 soit la somme de 17 700 euros HT outre la condamnation de la Snc Kaufman & Broad aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de constat d’huissier pour 675,17 euros ainsi que les frais d’expertise judiciaire,

et statuant à nouveau,

- infirmer la décision du 09 décembre 2019,

en conséquence,

- condamner la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à lui payer une somme hors taxe comprenant 10

% de frais de maîtrise d''uvre pour 27 000 euros et les 3 % d’honoraires supplémentaires de syndic pour 8 130 euros HT (comprenant les travaux de réfection, les frais de maîtrise d''uvre et les honoraires supplémentaires du syndic sur les travaux),

- condamner la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à lui payer une somme de

272 835 euros HT actualisée selon l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise et le jour de la décision à intervenir assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance en réparation des désordres outre la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamner la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à lui payer une somme de M. X économiste pour 7 128 euros TTC, sommes qui seront à parfaire compte tenu des diligences encore nécessaires avant l’obtention de la décision,

- condamner la Snc Kaufman & Broad promotion 4 en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Scp Silie Verilhac et associés, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2021, la Snc Kaufman et Broad promotion 4 demande à la cour d’appel, au visa des articles 1642-1, 1648 et 1792 du code civil, de la recevoir en son appel incident et provoqué, la dire bien fondée et de :

- réformer le jugement attaqué en ce qu’il a alloué :

. la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano,

. la somme de 7 500 euros au profit de la Sa entreprise générale Léon Grosse par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano de toutes ses demandes fins et conclusions,

- à titre subsidiaire, condamner les sociétés Ravalex, Artefact, Y, A B et l’entreprise générale Léon Grosse à la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, indemnités et dépens qui seraient prononcées à son encontre à l’occasion de l’arrêt à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano et la Sa entreprise générale Léon Grosse à payer à la Snc Kaufman & Broad promotion 4, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel qui seront recouvrés par la Selarl Gray et Scolan conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 4 juin 2020, la Snc Kaufman & Broad promotion 4 a fait signifier un appel provoqué à la Sa entreprise générale Léon Grosse.

Par dernières conclusions notifiées le 13 août 2020 , la Sa Léon Grosse demande à la cour d’appel, au visa des articles 1147 du code civil devenu 1231-1 du code civil, 122, 480 et 482 du code de procédure civile, 1350 et 1351 du code civil (ancienne rédaction) et 1355 du code civil de :

Broad promotion 4 et la Sa entreprise générale Léon Grosse,

- débouter la Snc Kaufman & Broad promotion 4 de l’ensemble de ses demandes à son encontre comme irrecevables et au surplus non fondées,

y ajoutant,

- condamner la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à lui payer la somme de
- condamner la Snc Kaufman & Broad promotion 4 en tous dépens de première instance, y compris les frais de constat d’huissier et les frais d’expertise judiciaire, et en tous les dépens d’appel que la Scp Lenglet-Malbesin et associés sera autorisée à recouvrer pour ceux dont l’avance aura été faite sans en avoir reçu provision préalable.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par actes des 5, 9, 10, 11 juin 2020, la Snc Kaufman & Broad promotion 4 a fait signifier des appels provqués contrela Sas A B (à personne habilitée), la Sas Entreprise Y (à personne habilitée), la Sarl Ravalext (à personne habilitée), la Selarl Atrefact (à personne habilitée).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2021, et l’affaire, plaidée à l’audience du 27 octobre 2021 , a été mise en délibéré au 12 janvier 2022 et prorogée au 6 avril 2022.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’appel en garantie dirigée contre la Sa Léon Grosse

Au visa de l’article 1355 du code civil, la société Léon Grosse soulève le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel en garantie formé à son encontre dans le cadre de la présente instance, au motif que l’arrêt définitif rendu par la cour d’appel de Rouen le 30 janvier 2019 est revêtu de l’autorité de chose jugée, dans ses rapports avec la société Kaufman & Broad, s’agissant des manquements contractuels qu’elle lui impute.

La société Kaufman & Broad ne réplique pas, hormis, en page 13 de ses conclusions, s’agissant de la non-conformité de la cage d’escalier.

Il ressort de l’exposé du litige du jugement rendu par le tribunal de commerce le 18 septembre 2017 que la société Kaufman & Broad a conclu, au visa du rapport de

M. Z, expert judiciaire, à la déduction d’une somme de 73 258, 08 euros du montant du marché au titre divers ouvrages non réalisés ou mal réalisés, outre

67 662, 90 euros s’agissant des corniches en aluminium. Le montant des seules réserves reconnues avaient été chiffrés par l’expert, en page 35 de son rapport, à la somme de 13 435 euros.

Le tribunal a débouté la société Kaufman & Broad de la demande de déduction pour l’intégralité du montant demandé, au visa des comptes dressés par l’expert. La société Kaufman & Broad a interjeté appel, puis conclu devant la cour qu’elle abandonnait sa demande d’imputation 'pour faute de preuve'. La décision la déboutant de sa demande indemnitaire est donc définitive, et porte sur l’intégralité des non-façons et malfaçons objet du présent litige, qui sont celles concernées par le rapport de

M. Z, en ce compris la non-conformité de l’escalier.

Les demandes en garantie formées à l’encontre de la société Léon Grosse sont donc irrecevables, ainsi que l’a retenu le tribunal.

Sur le fondement des demandes formées par le syndicat des copropriétaires

* Sur la pertinence des fondements invoqués

L’appelant ne forme ses demandes que contre la société Kaufman & Broad.
Il invoque successivement, et parfois cumulativement, les fondements tirés :

- des garanties légales attachées au droit de la construction développé par les articles 1792 et suivants du code civil,

- du droit de la vente en se référant aux articles 1642-1 et suivants du code civil,

- du droit contractuel de droit commun et précisément l’obligation délivrance prévue à l’article 1604 du code civil et l’article 1147 dudit code applicable dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable à compter du 1er octobre 2016.

S’agissant des dispositions spécifiques à la construction, l’article 1646-1 du code civil assimile le vendeur d’immeuble à construire à un constructeur à compter de la réception. Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil relatif à la garantie décennale ouverte. En l’espèce, ce fondement est toutefois sans emport, car aucune des demandes soumises à la cour ne se rattache à un désordre de nature décennale.

Quant aux dommages intermédiaires, il doit s’agir des désordres ne relevant pas de la garantie décennale, révélés après la réception et l’année de garantie de parfait achèvement et supposent au visa de l’article 1147 du code civil la démonstration d’une faute du constructeur, en l’espèce le vendeur d’immeuble. En l’absence de faute, la responsabilité alléguée ne sera pas retenue.

S’agissant des dispositions propres au contrat de vente, l’obligation de délivrance conforme est régie principalement par l’article 1604 du code civil. Contrairement à ce que soutient la société Kaufman

& Broad, ce fondement est pleinement applicable : le fait que la responsabilité pour les désordres intermédiaires ne puisse être engagée que pour faute prouvée ne délie pas le vendeur en l’état futur d’achèvement de son obligation de délivrance. Le champ de la non-conformité est distinct de celui du vice de construction, le défaut de conformité ne constituant pas une malfaçon. En revanche, les dommages résultant d’une garantie légale ne peuvent donner lieu à une action en réparation sur le fondement contractuel, ces deux types de fondement ne pouvant se cumuler. Les désordres allégués seront ainsi examinés notamment sur ce fondement.

Quant à l’action en réparation des vices rédhibitoires ouverte à l’encontre du vendeur, elle doit être engagée, en application de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, dans un délai de forclusion annal qui court, soit à compter de la réception, soit un mois après la prise de possession, conformément à l’article 1642-1 du même code. Cette action peut se cumuler avec la garantie décennale.

S’agissant enfin des relations contractuelles entre les parties, sont visées les stipulations contenues en page 6 des actes de vente signés au titre du parachèvement, selon lesquelles le vendeur s’oblige à installer les équipements prévus dans la notice descriptive, à réaliser les finitions des parties communes et à mener ces travaux selon les règles de l’art. Il ne s’agit pas, contrairement au moyen soulevé par l’appelant, et retenu par le premier juge, d’un engagement par anticipation à reprendre des désordres, mais simplement d’un rappel, au sein du support contractuel, de l’obligation de délivrance conforme qui s’impose au vendeur au titre du parachèvement et qui s’étend aux défauts de finition en application notamment de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Est enfin invoqué un engagement du vendeur à reprendre certains désordres. Toutefois, au vu du courrier versé en pièce 7, les réserves reconnues par le vendeur sont censées avoir été surlignées en bleu sur le procès-verbal de constat du 28 octobre 2011 joint. Or, la copie versée à l’attention de la cour est en noir et blanc, si bien que la couleur du surlignage est indéterminable, et que la preuve de l’engagement du vendeur n’est pas démontrée.

* Sur la forclusion faisant obstacle à l’action
La société Kaufman & Broad soulève la forclusion, pour tous les vices apparents lors de la réception, sans explication particulière, et l’appelant ne réplique pas.

L’action en réparation des vices apparents est effectivement forclose en l’espèce. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun acte interruptif du délai annal entre le dépôt du rapport d’expertise le 6 novembre 2014 et les assignations délivrées les 11, 12, et 13 janvier 2016. Ce moyen de défense est toutefois partiellement sans objet, car les demandes formées concernent pour leur quasi-totalité des non-conformités et défauts de finition.

S’agissant des non-conformités, la forclusion ne s’applique qu’aux non-conformités apparentes et qui n’ont pas été réservées à la livraison ou dans le délai d’un mois fixé à l’article 1642-1 du code civil. Les demandes formées au titre des non-conformités qui présentent ces caractéristiques sont donc irrecevables.

Pour le surplus, au visa de l’article 1792-4-3 du code civil qui dispose qu’en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

Sur la réparation des désordres

A titre liminaire, il y a lieu de relever que l’appelant sollicite des sommes sans rapport avec les conclusions de l’expert.

Si l’appelant est recevable, comme il l’indique, à contester l’évaluation retenue par l’expert pour les postes de préjudices, en versant toute pièce qu’il estime utile, notamment le chiffrage d’un économiste de la construction, il n’établit en l’espèce aucune sous-évaluation, et forme d’ailleurs une demande de réévaluation globale sans explication poste par poste.

La cour ne peut que relever que le chiffrage retenu par l’expert a fait l’objet d’un pré-rapport, que toute contestation étayée aurait pu lui être soumise à cette occasion dans le cadre de l’expertise ordonnée à cette fin, et qu’aucune erreur de sa part n’est démontrée.

Les demandes formées globalement au titre d’une réévaluation des condamnations prononcées en première instance seront donc rejetées.

Dans le cadre de la réparation des désordres, objets de l’infirmation ci-dessous, il sera fait référence au montant retenu par l’expert, en page 20 à 22 du rapport, sous réserve de ne pas statuer au delà des demandes formées par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, certains défauts à propos desquels le vendeur répond ne font pas l’objet de demandes, notamment le défaut du béton de l’accès ascenseur-escalier ou l’absence de protection des terrassons. Il n’y a donc pas lieu de statuer les concernant, puisque la société Kaufman & Broad conclut à la confirmation.

- la mise en peinture des appuis de fenêtre

Il s’agit d’un défaut de finition apparent et réservé, relevant du parachèvement des parties communes. Cette insuffisance de la prestation a été admise par le vendeur de l’immeuble. Si les parties débattent d’un montant de 5 400 euros, le poste retenu par l’expert est fixé à la somme de 450 euros HT qui sera accordée à ce niveau. La société Kaufman & Broad est condamnée pour ce montant.

S’agissant, à dire d’expert, d’une non-façon imputable à la société Ravalext, titulaire du lot ravalement, et comme telle tenue d’une obligation de résultat vis-à-vis du maître de l’ouvrage, elle sera condamnée à garantie.

- l’absence du bourrage du cadre de la porte de parking

L’absence de bourrage sur la platine supportant le cadre métallique de la porte constitue un défaut de finition esthétique visible par le profane lors de la livraison et non réservé à la livraison en tant que tel. Les demandes sont donc forcloses.

- l’absence de dauphins sur les descentes d’eau pluviale

Dans ses conclusions, le syndicat évoque à la fois une non-conformité et un désordre apparent et réservé, qu’il qualifie à tort de décennal, puisque, comme l’a relevé le tribunal, aucune preuve d’une détérioration de l’ouvrage n’est établie. Le syndicat des copropriétaires procède par voie d’allégation et ne se prévaut d’aucune disposition contractuelle en vertu de laquelle la pose de dauphins aurait été prévue. La demande sera donc rejetée.

- l’absence de finition entre le bâtiment construit et le bâtiment voisin

L’absence de bourrage de la dilatation entre les deux immeubles constitue une non-façon imputable à la société Léon Grosse, caractéristique, aux termes même des conclusions du vendeur, d’un défaut de finition de l’ouvrage. Cette non-façon est bien signalée en page 3 du procès-verbal de constat du 28 octobre 2011 et constitue un manquement fautif dont il est légitimement demandé réparation.

Il sera accordé la somme demandée soit 600 euros HT, afin de ne pas statuer ultra petita, et quand bien même l’expert a estimé le coût de la reprise à 1 000 euros en page 21.

- la réfection de la peinture au dessus du local poussette

Cette inexécution, qui constitue un défaut de finition, a été réservée à la réception et signalée à la prise de possession. L’absence persistante de reprise imputable à la société Kaufman & Broad malgré les demandes formées justifie réparation. Il sera accordée une somme de 224 euros HT.

La société Y sera condamnée à garantie, s’agissant, à dire d’expert, d’un manquement à son obligation de résultat sur le lot peinture.

- la non-conformité de la grille de récupération des eaux de pluie

Le vendeur reconnaît lui-même qu’il s’agit là d’une non-conformité, dûment réservée par ailleurs sur le procès-verbal de prise de possession. Il s’est abstenu de reprendre ce point pourtant connu et modeste. Cette insuffisance causant préjudice justifie qu’il soit fait droit à la demande à hauteur de 800 euros HT.

- la présence de défauts de raccords du flocage sur le mur du fond du garage

Ce défaut de finition était apparent et n’a pas été réservé. La demande est donc forclose.

- l’absence de vérification des évacuations des eaux au sol

Il s’agit d’une non-conformité, puisque le vérification et le nettoyage des caniveaux devaient être réalisés contractuellement au titre de la finition. Il n’est ni démontré, ni allégué qu’elle aurait été visible à réception. Ce manquement est imputable au vendeur qui doit réparation. Il sera donc fait droit à hauteur de 1 500 euros HT.

- l’absence de finition sur le passage des câbles
Ce défaut de finition, dont rien n’établit qu’il présenterait un caractère décennal, a été réservé à la réception et signalé à la prise de possession. Le vendeur n’a pas pallié cette carence depuis la livraison des lieux malgré la connaisance d’une difficulté préjudiciable. Il sera donc fait droit à hauteur de 2 000 euros HT.

- la non conformité de l’espace escalier

Il s’agit du fait que l’échappée de tête de l’escalier soit relevé à 187 cm au lieu de

190 cm. L’expert évoque ici un non-respect des règles de l’art, non réservé et non signalé à la possession, mais non apparent. L’intimée reconnaît en page 13 de ses conclusions qu’il s’agit d’une non-conformité. Il sera donc fait droit à hauteur de

800 euros, s’agissant du coût de la mise en conformité, selon la méthode validée par l’expert.

- les éclats de ciment sur le coffrage d’extraction fumée

Ce défaut de finition a été réservé sur le procès-verbal du 28 octobre 2011 et doit être repris aux frais du vendeur, ce qu’il ne conteste pas, à hauteur de 2 500 euros HT.

La société Ravalext sera condamnée à garantie au titre de son obligation de résultat et des constatations de l’expert, qui conclut à un défaut imputable à une mauvaise exécution de son lot.

- l’absence d’isolation au niveau des rampants pour l’accès à la VMC

Cette situation a fait l’objet d’une réserve. Il ne s’agit toutefois pas ici d’un défaut de finition, et il revient au syndicat de démontrer que cette prestation est entrée dans le champ contractuel. En l’espèce, cette preuve n’est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires, qui procède par voie d’allégations, et Kaufman & Broad ne reconnaît pas l’existence d’une non-conformité liée à l’absence d’isolant. La demande sera donc rejetée.

- l’absence de nettoyage de local VMC

Il s’agit d’une non-conformité apparente listée au procès-verbal du 28 octobre 2011. Le vendeur reconnaît l’obligation dans son principe et le tribunal a accordé une somme de 360 euros HT.

L’appelante demande l’infirmation quant au quantum, réclamant que le vendeur soit condamné à payer le coût de bouchage des deux passages de gaines dans le local VMC.

Toutefois, il n’est pas établi que l’absence de bouchage de ces réservations caractérise une non-conformité contractuelle ou un défaut de finition. L’expert évoque d’ailleurs ici un 'désordre' imputable à la société Poixblanc et la non-conformité n’est pas reconnue. Il n’y a donc pas lieu à infirmation à défaut de preuve d’une non-conformité.

- l’absence de protection coupe-feu d’un conduit de fumée

Il s’agit, non pas d’un désordre décennal, mais d’une non-conformité à la réglementation, relevée par le bureau de contrôle Veritas dans son rapport du 20 janvier 2011 versé en pièce 54, et que le vendeur a d’ailleurs lui-même relevé lors des opérations de réception du 26 novembre 2011.

Elle n’était pas apparente à la livraison compte tenu de son caractère technique.

Il sera fait droit à hauteur de 5 761,30 euros HT.
- l’absence de calfeutrement au niveau du sas d’accès au parking bâtiment B

Il sera fait droit à hauteur de 450 euros HT pour des raisons identiques.

- le désenfumage des cages d’escalier : section inférieure à 1 m²

Cette non-conformité a été relevée par le bureau de contrôle. Il sera fait droit pour les mêmes raisons, à hauteur de 6 750 euros, montant de la demande, quand bien même l’expert avait retenu une somme supérieure.

La société A B sera condamnée à garantie au titre de son obligation de résultat et des constatations de l’expert, qui conclut à un défaut en rapport avec l’exécution de son lot.

- le défaut de joint de fractionnement au niveau de la façade en pierre

Il s’agit d’une non-conformité à la norme NFP 65-202-1, non réservée à la livraison mais non apparente pour le profane, qui a d’ailleurs été réservée par le bureau de contrôle et le vendeur lui-même lors des opérations de réception.

Il sera fait droit à hauteur de 6 000 euros HT, correspondant au montant de la demande, quand bien même l’expert a évalué ce poste à 34 000 euros en page 22 du rapport.

La société Ravalext sera condamnée à garantie au titre de son obligation de résultat et des constatations de l’expert, qui conclut à un défaut de son lot.

- l’absence de bac à sable et seau au niveau du parking

Il n’est pas démontré que la réalisation de cet ouvrage était contractuellement prévue ou que son absence constituerait un défaut de finition. La demande sera donc rejetée.

- la non-conformité des dalles de moquette dans les zones de circulation des logements

L’expert, après avoir relevé qu’aucune norme contractuelle particulière ne liait les parties s’agissant du coefficient acoustique de la moquette, exclut en page 18 une non-conformité au regard des dispositions de l’arrêté du 30 juin 1999, contredisant ici le bureau de contrôle. La demande sera dès lors rejetée pour défaut de preuve d’une non-conformité.

- l’absence de barbacane au niveau des balcons

Ce défaut de finition, caractéristique d’une non-conformité au vu du 1.7.5 de la notice descriptive, a été réservé à réception tant par le vendeur que par le contrôleur technique. Il n’est pas allégué qu’il était apparent à la livraison. Il sera fait droit à hauteur de 2 500 euros HT.

Il ne sera pas fait droit à la demande en garantie formée contre la société Artefact à défaut de preuve d’une implication de cette société dans le désordre, l’expert n’ayant pas conclu en ce sens, et le promoteur n’étayant cette demande, ni en droit, ni en fait.

- l’absence d’escalier du jardin vers les thuyas

La demande sera rejetée, à défaut de preuve d’une non-conformité contractuelle, l’expert n’évoquant du reste aucun désordre.

- l’absence de gouttières havraises sur 4 chiens assis
A défaut de preuve d’infiltrations associées ou d’atteinte à la solidité, le caractère décennal n’est pas établi. L’absence des gouttières sur la façade était visible à réception et à livraison, même pour le profane. Elle n’a fait l’objet d’aucune réserve, si bien que cette demande est forclose s’agissant d’une non-conformité apparente.

- le défaut de finition au niveau des jonctions de carrelage et dalles béton sur les balcons coté cour

Ce défaut allégué n’a pas été examiné par l’expert. Il n’est pas démontré si bien que la demande ne peut qu’être rejetée.

- le défaut généralisé relatif à la corniche décorative

Il est constant que les corniches ont été réalisées en tôle d’aluminium laqué.

L’appelant soutient que la notice descriptive prévoyait des corniche en béton armé ou parpaing, mais renvoie en réalité aux dispositions relatives aux murs de façade

(parties courantes, allège, trumeaux, encadrement des baies). Aucune disposition ne concerne spécifiquement les corniches, ainsi que l’ont d’ailleurs relevé l’expert et le tribunal.

Le fait que des corniches en béton aient été commandées par la société Kaufman & Broad à la société Léon Grosse, ou qu’un litige ait opposé ces deux parties sur ce point, n’est pas susceptible d’être invoqué par l’appelante au titre de la non-conformité qui ne s’analyse que dans ses rapports contractuels avec le vendeur. En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence d’une spécification particulière concernant la corniche.

Il n’existe donc pas de non-conformité à cet égard, ni aucune non-finition, les corniches installées ne présentant, à dire d’expert, aucun défaut esthétique. Ce dernier n’évoque pas davantage de problème d’entretien particulier.

En toute hypothèse, les corniches étaient parfaitement visibles et la non-conformité alléguée décelable, mais elle n’a fait l’objet d’aucune réserve par le syndic. La demande en reprise de la corniche, fondée sur la non-conformité, est donc forclose.

Le fait que la corniche présente des coulures, selon un rapport d’expertise non-contradictoire versé en pièce n° 63, rapport dont l’inopposabilité n’est pas soulevée, est constitutif soit d’un désordre, soit d’un vice, fondement sur lequel le syndicat ne peut se placer cumulativement avec la non-conformité, et qui est en toute hypothèse forclos.

Ces coulures ne présentent pas un caractère décennal à défaut d’atteinte démontrée à la destination d’habitabilité ou à la solidité, ou de preuve qu’elles seraient généralisées à toute la façade.

Par ailleurs, le syndicat n’établit aucune faute de la société Kaufman & Broad sur le fondement contractuel.

Le montant total de la condamnation au bénéfice du syndicat des copropriétaires sera donc fixé à la somme de 30 335,30 euros HT (450 + 600 + 224 + 800 +

1 500 + 2 000 + 800 + 2 500 + 5 761,30 + 450 + 6 750 + 6 000 + 2 500) avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le montant de la garantie due par la société Ravalext est de 8 950 euros (450 + 6 750 euros.

Sur les honoraires de maîtrise d’oeuvre

L’appelant sollicite le paiement de frais de maîtrise d’oeuvre, mais sans en démontrer la nécessité.

L’expert ne conclut pas à la nécessité de ces frais. Elle ne procède pas de façon évidente de la nature des travaux à réaliser, qui concernent des reprises ponctuelles.

Ce chef de demande sera donc rejeté et la décision confirmée de ce chef.

Sur les honoraires supplémentaires du syndic

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme correspondant à 3 % du coût des travaux au titre de la rémunération supplémentaire du syndic. Il verse en pièce 24 copie du contrat de syndic qui prévoyait, sur la période 2014-2015, une telle rémunération, pour les travaux non inclus dans le budget provisionnel.

Ainsi que l’a jugé le tribunal, le contrat de syndic ne concerne que les rapports entre le syndic et le syndicat des copropriétaires : il n’est pas opposable au vendeur, et ne saurait donc fonder les demandes formées à son encontre.

En outre, la rémunération hors forfait de syndic s’applique aux travaux votés sur la période de validité du contrat. Il n’est ni démontré ni allégué que le syndic aurait effectivement voté des travaux en rapport avec le litige sur cette période, perçu ou même réclamé une telle somme au syndicat des copropriétaires, si bien que ce dernier n’établit pas son droit à être indemnisé par le vendeur.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le tribunal, qui n’a retenu que les désordres reconnus par le promoteur, a relevé qu’ils n’avaient toujours pas été repris au jour du jugement, et estimé que cette situation générait un préjudice moral pour le syndicat des copropriétaires justifiant l’octroi d’une somme de 20 000 euros. Cette motivation est propre.

Il doit être ajouté qu’aux termes de la présente décision, plusieurs non conformités supplémentaires donnent lieu à indemnisation, que la posture de passivité et de dénégation dans laquelle s’est installée le promoteur est grave au regard de la confiance qui a été placée en lui par les copropriétaires, que le litige a dû se poursuivre en cause d’appel, malgré sa simplicité et le faible coût des désordres à reprendre, si bien qu’au regard de ces éléments, le préjudice causé au bon fonctionnement de la copropriété sera évalué, après infirmation, à la somme de

30 000 euros.

Sur les frais irrépétibles

Les honoraires particuliers du syndic ne peuvent être inclus dans les frais irrépétibles, puisqu’à défaut de preuve d’un paiement effectif par le syndicat d’une rémunération en rapport avec le présent litige, aucun préjudice financier n’est établi.

Le rapport de l’économiste du bâtiment, établi unilatéralement, ne saurait davantage y être inclus, à défaut d’utilité pour trancher le litige, un rapport d’expertise ayant été établi aux fins de chiffrer les postes de préjudice.

Le montant allégué des honoraires d’avocat n’est pas justifié par la production des factures correspondantes.

Il sera donc accordé une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sans que le montant de 10 000 euros accordé en première instance ne soit infirmé.

Le promoteur sera également condamné à payer à la société Léon Grosse une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Au regard de l’attitude du promoteur, consistant à nier les non-conformités et défauts de finition, dont certains sont pourtant mentionnés dans le procès-verbal de réception qu’il a lui-même signé, à s’engager à des reprises sans justifier de démarches auprès de constructeurs concernés, il n’y a pas lieu de condamner ces derniers à le garantir au titre des dépens et frais irrépétibles d’appel, car la poursuite de la procédure en cause d’appel ne leur est pas imputable, et doit peser uniquement sur ce professionnel.

Sur le surplus des demandes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens n’appellent pas de critique.

La société Kaufman & Broad sera condamnée aux dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de Scp Silie Verilhac et associés, la Selarl Gray Scolan et la Scp Lenglet Malbesin et associés.

Les montants accordés seront revalorisés sur la base de l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sollicite des montants hors taxe et il n’y a pas lieu de statuer, au delà des demandes, sur l’application de la TVA.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce que le tribunal a :

- condamné la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts,

- rejeté toute autre demande,

Le confirme du surplus des chefs déférés,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déclare irrecevables comme forcloses les demandes relatives à l’absence de bourrage sous la porte de parking, l’absence de gouttières havraises, les raccords de flocage au fond du garage et la corniche aluminium,

Condamne la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 30 335,30 euros HT,

Condamne la Sarl Ravalext à garantir la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à hauteur de 8 950 euros HT,

Condamne la Sas A B à garantir la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à hauteur de 6 750 euros HT,

Condamne la Sas Y à garantir la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à hauteur de 224 euros,

Dit que les sommes ci-dessus seront revalorisées à la date de ce jour en fonction de l’indice BT 01 à compter du 6 novembre 2014,

Dit que les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

Condamne la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 30 000 euros au titre du préjudice relatif au fonctionnement de la copropriété,

Condamne la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Albano la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la Snc Kaufman & Broad promotion 4 à payer à la Sarl Léon Grosse la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la Snc Kaufman & Broad promotion 4 aux dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de la Scp Silie Verilhac et associés, la Selarl Gray Scolan, et la Scp Lenglet Malbesin et associés.

Le greffier, La présidente de chambre, 1. E F G H

31 827,91euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais d’avocat pour 22 107,37 TTC euros (somme à parfaire), les honoraires particuliers du syndic 2 592,54 euros (somme à parfaire), les honoraires de

3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel,