Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 17 avril et 4 novembre 2024, M. A… C… et M^me D… E…, représentés par M^e Loiseau, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013055 22 01184P0 en date du 17 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Marseille a accordé à la société par actions simplifiée (SAS) Green City Immobilier un permis de construire pour la démolition et la reconstruction du projet de supermarché Auchan et la construction de 235 logements incluant une résidence senior, une résidence jeunes actifs et des logements en accession sur un terrain situé 122 rue Saint-Jean-du-Désert dans le 12ème arrondissement, parcelles cadastrées préfixe 876 section C n° 66 sur le territoire de la commune ensemble la décision tacite rejetant leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 13 décembre 2023 par lequel le maire de Marseille a rectifié une erreur matérielle à l’arrêté du 17 octobre 2023 ensemble la décision tacite rejetant leur recours gracieux ;

3°) d’annuler l’autorisation tacite en date du 28 août 2023 portant autorisation du même projet ;

4°) d’annuler les décisions tacites rejetant leurs recours gracieux ;

5°) de mettre à la charge de la commune une somme de 2400 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et la même somme à la charge de la SAS Green City Immobilier en vertu des mêmes dispositions.

Ils soutiennent que :

-

le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme en l’absence de consultation de la commission départementale de la sécurité des fonds de transport, celles de l’article R. 431-33-1 de ce code en l’absence d’autorisation attribuée à l’exploitant du commerce et alors que la pétitionnaire n’est pas l’exploitant du commerce ;

-

il ne respecte pas la procédure préalable de cessation d’exploitation ICPE fixée aux articles R. 511-9 et suivants du code de l’environnement ;

-

le dossier de demande est incomplet en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, -9 et -10 du code de l’urbanisme sur la végétation du projet et la présentation des arbres dans le dossier, de l’article R. 431-5 de ce code en l’absence de descriptif exact des surfaces attachées à chaque destination, en présence d’erreurs sur les places de stationnement, en l’absence d’informations suffisantes sur les destinations et sous-destinations, en l’absence de mention au dossier de l’existence d’une installation constituant une ICPE et d’indications sur son démantèlement, de l’article R. 431-16 n) en l’absence de document établi par un bureau d’étude certifié dans le domaine des sites et sols pollués et de récépissé de transmission du dossier à la commission départementale de la sécurité des transports de fonds ;

- ce dossier ne comprend pas l’information sur les travaux, visés aux articles L. 214-1 et suivants du code de l’urbanisme, prévue par l’article R. 431-5 i) du code de l’urbanisme ;

-

il ne comprend pas d’étude d’impact environnemental ou de dispense en méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme et de l’article R. 122-2 du code de l’environnement eu égard à la surface de plancher du projet, supérieure à 10 000 m² ;

-

le projet méconnaît l’article R. 431-5 p) du code de l’urbanisme en l’absence de mention sur l’applicabilité de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation ;

-

il méconnaît l’article 3.8 des dispositions générales du règlement du PLUi relatif à la pente minimale des toitures terrasses ;

-

il méconnaît l’article 4.4 des dispositions générales du règlement du PLUi relatif à la mixité sociale en l’absence de convention signée entre l’Etat et la pétitionnaire en application des articles L. 302-5 et L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation permettant de s’assurer de l’effectivité de l’affectation des logements projetés à la du logement social ;

-

il méconnaît l’article 3.6 de ces dispositions générales et l’article 11 du règlement de la zone UC3 sur les places de stationnement, alors notamment que la page 6 du formulaire cerfa n’est pas remplie et que le projet nécessite la création de 346 places de stationnement et non pas 170 ;

-

il méconnaît l’article 1 du règlement de la zone UC3 du PLUi limitant la surface de plancher totale des sous-destinations artisanat et commerce de proximité à une surface de plancher totale inférieure ou égale à 1 250 m² alors que le formulaire cerfa mentionne une surface de plancher dédiée au commerce de détail de 2 110 m² ;

-

il méconnaît l’article 5 du règlement de la zone UC3 du PLUi relatif aux règles de hauteur, les règles de hauteur de façade et de hauteur totale étant cumulatives ;

-

il méconnaît l’article 10 du règlement de la zone UC3 du PLUi sur la qualité des espaces libres, l’article 671 du code civil et l’OAP QAFU qui impose des distances minimales entre les constructions nouvelles et les arbres existants ou les nouveaux arbres de haute tige ; la déclaration des arbres existants sur le terrain est erronée et le nombre d’arbres de haute tige, 59, à replanter et maintenus est insuffisant, eu égard aux déclarations de l’existant et aux espaces verts de pleine terre exigeant un arbre de haute tige par tranche entamée de 100m² ; le plan paysager du projet est irréaliste au regard du développement à terme des végétations projetées, notamment sur le toit du commerce de détail qui ne pourra raisonnablement accueillir d’arbres de haute tige, alors que l’OAP impose 3 mètres autour de ces arbres ; certains arbres du secteur 2 vont en réalité se trouver sur l’aire de retournement du projet, l’avis du BMPM repris dans les prescriptions du permis de construire attaqué interdisant la plantation d’essences entre la voie-échelle et les façades du bâtiment A ;

-

il méconnaît à nouveau l’article 10 du règlement de la zone UC3 du PLUi s’agissant de la surface des espaces végétalisés qui est insuffisante ;

-

il méconnaît l’article 4 du règlement de la zone UC3 du PLUi sur l’emprise au sol des constructions, qui est limitée à 30% de la surface du terrain ;

-

il méconnaît l’article 12 du règlement de la zone et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme alors qu’il prévoit la création de deux accès sur une voie majeure, la rue Saint-Jean-du- Désert étant identifiée comme telle par le PLUi ;

-

il méconnaît l’article 13 du règlement de la zone et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme s’agissant du traitement hydraulique et du débit du rejet dans le réseau d’eau pluviale ;

-

il méconnait le PPR argiles, en l’absence de réalisation d’une étude géotechnique pourtant prescrite par ce document alors que le terrain d’assiette se situe en zone B2 ; et alors que l’article 6 des dispositions générales du règlement du PLUi impose la réalisation d’une étude de type G4 ;

-

il méconnaît les dispositions de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation, relatif à la nécessité de mettre en place un système de végétalisation basé sur un mode cultural limitant le recours à l’eau potable ;

-

il méconnait l’article L. 556-1 du code de l’environnement alors qu’il implique le démantèlement de la station-service ;

-

il est incompatible avec les points 14.1 et 14.2 de l’orientation d’aménagement et de programmation « qualité d’aménagement et formes urbaines » ;

-

il est incompatible avec le SCOT, notamment s’agissant de l’orientation n° 3 qui promeut un rapport exemplaire entre ville et nature, et n°2 qui prévoit de valoriser le cadre de vie, alors que le terrain d’assiette est limitrophe d’un terrain classé en zone UV1 du PLUi qui va rencontrer un problème d’accessibilité en raison de la réalisation du projet, avec l’orientation n°4 sur la restructuration durable de l’armature urbaine alors que le projet ne prévoit pas de dispositif de traitement qualitatif des premières eaux de pluie, avec l’orientation n° 5 construire une ville des proximités en intégrant une dimension logistique alors que le projet ne prévoit pas d’aire de livraison aux ménages, qu’il ne permet pas de renouveler les identités locales par la qualité urbaine en ne comportant aucune qualité dans la couture entre le tissu existant et la nouvelle génération de bâti et ne prévoit pas non plus d’équipement de production d’énergie renouvelable ;

-

il méconnaît enfin l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme en l’absence de qualité dans la couture entre le tissu existant et la nouvelle génération de bâti, le caractère des lieux, la présence d’un parc mitoyen et la typologie de l’habitat proche n’ayant pas été pris en compte pour définir l’insertion du projet.

Par des mémoires en défense enregistrés les 2 septembre et 12 décembre 2024, la SAS Green City Immobilier, représentée par M^e Courrech, conclut au rejet de la requête à titre principal, à la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 7 octobre et 25 novembre 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 31 décembre 2024.

Par une lettre du 12 septembre 2025, les parties ont été informées de ce que tribunal était susceptible de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour permettre la régularisation des vices tirés : de la méconnaissance de l’article R. 431-16 n) du code de l’urbanisme ; de la méconnaissance de l’article 3.8 des dispositions générales du règlement du PLUi et de la méconnaissance de l’article 5 du règlement de la zone UC.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’environnement ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’action sociale et des familles ;

- l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations-service soumises à déclaration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Houvet,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Loiseau pour les requérants, de M^e Marti pour la société pétitionnaire et de M^me B… pour la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté n° PC 013055 22 01184P0 en date du 17 octobre 2023, le maire de la commune de Marseille a accordé à la société par actions simplifiée (SAS) Green City Immobilier un permis de construire pour la démolition et la reconstruction du projet de supermarché Auchan et la construction de 235 logements incluant une résidence senior, une résidence jeunes actifs et des logements en accession sur un terrain situé 122 rue Saint-Jean-du-Désert dans le 12ème arrondissement. Par un arrêté du 13 décembre 2023, le maire de Marseille a rectifié une erreur matérielle de l’arrêté du 17 octobre 2023 qui mentionnait que l’avis du maire d’arrondissement était favorable alors qu’il était défavorable. Par leur requête, M. A… C… et M^me D… E… demandent au tribunal d’annuler ces arrêtés, ensemble les décisions rejetant leurs recours gracieux.

Sur la recevabilité des moyens nouveaux soulevés dans le mémoire du 4 novembre 2024 :

2. Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative ». Aux termes du premier alinéa de l’article R. 611-8-2 du code de justice administrative : « Toute juridiction peut adresser par le moyen de l’application informatique mentionnée à l’article R. 414-1, à une partie ou à un mandataire qui y est inscrit, toutes les communications et notifications prévues par le présent livre pour tout dossier ». Aux termes du premier alinéa de l’article R. 611-8-6 du même code : « Les parties sont réputées avoir reçu la communication ou la notification à la date de première consultation du document qui leur a été adressé par voie électronique, certifiée par l’accusé de réception délivré par l’application informatique, ou, à défaut de consultation dans un délai de deux jours ouvrés à compter de la date de mise à disposition du document dans l’application, à l’issue de ce délai. Sauf demande contraire de leur part, les parties sont alertées de toute nouvelle communication ou notification par un message électronique envoyé à l’adresse choisie par elles ».

3. Il résulte de ces dispositions que le délai au terme duquel les parties sont réputées avoir eu communication d’un document, de deux jours ouvrés à compter de la date de mise à disposition de celui-ci dans l’application Télérecours n’est pas un délai franc.

4. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la cristallisation des moyens intervient à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense produit dans l’instance par l’un quelconque des défendeurs et que cette communication doit être réputée effectuée au plus tard deux jours après la mise à disposition par le greffe du tribunal de ce premier mémoire en défense, attestée par l’accusé de mise à disposition délivré par l’application informatique dédiée accessible par le réseau internet et mentionnée à l’article R. 414-1 du code de justice administrative.

5. En l’espèce, le premier mémoire en défense, présenté par la société pétitionnaire, a été reçu dans télérecours le 2 septembre 2024 et mis à disposition des requérants le même jour. Le conseil des requérants a accusé réception de ce mémoire le 9 septembre 2024, il est donc réputé en avoir eu connaissance, en application des dispositions précitées, deux jours ouvrés après le lundi 2 septembre 2024. Le mémoire en réplique ajoutant plusieurs nouveaux moyens a été déposé dans télérecours le lundi 4 novembre 2024. Dans ces conditions, le délai imparti à aux requérants pour présenter des moyens nouveaux n’était pas expiré et la commune n’est pas fondée à faire valoir que les moyens nouveaux présentés dans le mémoire en réplique des requérants enregistré le 4 novembre 2024 sont irrecevables.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

Sur les moyens tirés de l’incomplétude du dossier :

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme dans sa version applicable : « La demande de permis de construire précise : f) La surface de plancher des constructions projetées, s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (…) i) S’il y a lieu, que les travaux portent sur une installation, un ouvrage, des travaux ou une activité soumis à déclaration en application de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code de l’environnement ; j) S’il y a lieu, que les travaux portent sur un projet soumis à autorisation environnementale en application de l’article L. 181-1 du code de l’environnement ; (…). ».

8. D’une part, le formulaire cerfa produit au dossier de demande de permis de construire précise les surfaces affectées au logement, à l’hébergement et à l’artisanat et au commerce. Aucun élément versé par les requérants ne permet de considérer que les surfaces sont erronées et qu’il y aurait eu des erreurs entre les deux sous-destinations de la destination habitation. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que si les notices de présentation des 27 mars 2023 et 23 décembre 2022 comportent une erreur dans le total des places de stationnement « projet », le document cerfa reçu par la mairie précise bien que le nombre de places de stationnement sera de 170 places, ce qui correspond à 231 places réelles, les 170 places décomptées prenant en compte le PLUi qui prévoit que les places doubles sont comptées pour 1,5 places. En outre, les travaux envisagés ne font pas partie de ceux prévus par les dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, qui indique que le permis de construire doit préciser le cas échéant les travaux visés aux articles L. 214-1 et suivants du code de l’environnement, soit les travaux qui entraînent des prélèvements sur les eaux superficielles ou souterraines ou encore une modification du niveau ou du mode d’écoulement des eaux. Enfin, il est constant que le projet attaqué prévoit la suppression d’une station-service de carburant, et que sur cette emprise une partie des bâtiments en projet sera édifiée. Toutefois, le j) de l’article R. 431-5 dont la méconnaissance est invoquée par les requérants ne s’applique qu’aux travaux portant sur un projet soumis à autorisation environnementale en application de l’article L. 181-1 du code de l’environnement. Il ressort tant que la rubrique n°1435 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement annexée à l’article R. 511-9 du code de l’environnement que de l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations-service soumises à déclaration sous la rubrique n° 1435 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement que les stations-service ne sont soumises qu’à une procédure de déclaration et ne relèvent pas du régime de l’autorisation environnementale. Si les requérants invoquent la méconnaissance de l’article R. 431-5 p) de ce code, ces dispositions n’étant pas encore entrées en vigueur lors de la délivrance de permis de construire. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme doit être écarté dans toutes ses branches.

9. En deuxième lieu, aux termes de l’article R.*431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». Aux termes de l’article R.*431-9 de ce code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. /Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ». Selon les dispositions de l’article R.*431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

10. Il ressort des pièces du dossier que la notice descriptive jointe à l’appui du dossier de demande de permis de construire comprend une description de l’état initial du terrain d’assiette, sur lequel se trouvent plusieurs arbres, parmi lesquels trois seront préservés et quinze sont appelés à être supprimés et remplacés. Cette notice est, sur ce point, complétée par un « plan de masse paysager » indiquant avec une précision suffisante les plantations maintenues, remplacées ou supprimées ainsi que par plusieurs photographies. Un bilan végétal et une notice paysagère complète ces éléments. L’ensemble de ces éléments a permis au service instructeur d’appréhender de manière satisfaisante l’état initial du terrain et l’aménagement paysager projeté, quand bien même la hauteur des arbres représentés sur les plans de coupe ne serait pas celle de ces plantations avant plusieurs années. Aucun élément frauduleux n’est démontré dans la présentation de ce dossier.

11. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme dans sa version en vigueur : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : a) L’étude d’impact ou la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas dispensant le projet d’évaluation environnementale ou, lorsqu’il s’agit d’une installation classée pour la protection de l’environnement pour laquelle une demande d’enregistrement a été déposée en application de l’article L. 512-7 du même code, le récépissé de la demande d’enregistrement. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme vérifie que le projet qui lui est soumis est conforme aux mesures et caractéristiques qui ont justifié la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas de ne pas le soumettre à évaluation environnementale ; (…) l) Le récépissé de transmission du dossier à la commission départementale de la sécurité des transports de fonds, lors de la construction d’un bâtiment comportant un lieu sécurisé défini à l’article R. 613-28 du code de la sécurité intérieure ; (…) n) Dans le cas prévu par l’article L. 556-1 du code de l’environnement, un document établi par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet ; o) Lorsque le projet est situé dans un secteur d’information sur les sols et dans les cas et conditions prévus par l’article L. 556-2 du code de l’environnement, une attestation établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception du projet de construction. (…) ». Aux termes de l’article R. 613-28 du code de la sécurité intérieure : « (…) on entend par : (…) 2° Lieu sécurisé : un espace, au sein d’un bâtiment, dans lequel un véhicule de transport de fonds a accès et est chargé ou déchargé de manière sûre (…) ». Enfin aux termes de l’article L. 556-1 du code de l’environnement, dans sa version applicable : « Sans préjudice des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1, sur les terrains ayant accueilli une installation classée mise à l’arrêt définitif et régulièrement réhabilitée pour permettre l’usage défini dans les conditions prévues par ces mêmes articles, lorsqu’un usage différent est ultérieurement envisagé, le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté(…) ».

12. D’une part, la commune a produit en défense un arrêté du préfet de la région Provence-Alpes-Côte -d’Azur en date du 19 décembre 2022 qui dispense le projet d’évaluation environnementale eu égard à ses impacts limités sur l’environnement. D’autre part, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le projet comporte un lieu sécurisé tel que défini à l’article R. 613-28 du code de la sécurité intérieure, les requérants se contentant d’une affirmation. Dans ces conditions, ils ne sont pas fondés à soutenir que le projet impliquait la saisine de la commission départementale de la sécurité des transports de fond et la production d’un récépissé de transmission. Ces deux branches du moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 a) et l) doivent donc être écartées.

13. En revanche, il ressort des pièces du dossier que le projet de construction à usage d’habitation envisagé par la société pétitionnaire sera implanté, après démolition, sur le terrain d’assiette d’une station-service de carburants, dont la cessation définitive d’activités est prévue, ce qui apparait notamment dans la pièce PC 4- notice de présentation laquelle ne prévoit pas, de même que les plans, de station-service de carburant. Ainsi que le font valoir les requérants et au regard de ce qui a été mentionné au point 8 du présent jugement, cette station-service de six distributeurs est une installation classée pour l’environnement. Dès lors, le dossier de demande de permis de construire devait comporter un document attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet, alors même que les requérants ne démontrent pas l’existence d’une pollution. Il s’ensuit que le dossier de la demande de permis de construire est irrégulier au regard des exigences de l’article R. 431-16 n) du code de l’urbanisme, la case prévue dans le formulaire cerfa n’étant d’ailleurs pas cochée.

14. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-33-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet relève de l’article L. 425-4, la demande est accompagnée d’un dossier comprenant les éléments mentionnés à l’article R. 752-6 du code de commerce. ». Aux termes de l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale au sens de l’article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d’aménagement commercial. (…). ». En vertu de l’article L. 752-1 du code de commerce : « Sont soumis à une autorisation d’exploitation commerciale les projets ayant pour objet : 1° La création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés, résultant soit d’une construction nouvelle, soit de la transformation d’un immeuble existant ; (…) 6° La réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 2 500 mètres carrés dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant trois ans, ce délai ne courant, en cas de procédure de redressement judiciaire de l’exploitant, que du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux (…). ».

15. Pour l’application de ces dispositions, ne peut être regardée comme la création d’un magasin de commerce de détail soumise à autorisation, la reconstruction, au même emplacement, c’est-à-dire sur les mêmes parcelles de terrain, après démolition du bâtiment abritant un commerce n’ayant pas cessé d’être exploité pendant trois ans ou plus, d’un bâtiment destiné à recevoir un magasin de commerce de détail de même nature et de même surface de vente.

16. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive, que le projet doit être réalisé en deux phases, dans un premier temps le bâtiment devant accueillir le supermarché, la résidence senior et une partie de la résidence jeunes travailleurs et les deux niveaux de sous-sol sera construit côté est, puis la deuxième phase du projet sera mise en œuvre, avec la démolition du supermarché actuel et la construction du reste du projet. Dans cette mesure, alors qu’il n’est pas prévu que le supermarché cesse son activité pendant plusieurs années mais uniquement pendant une année au maximum et alors qu’il sera reconstruit sur la même parcelle, les requérants ne peuvent soutenir que le projet attaqué est soumis à l’obtention d’une nouvelle autorisation commerciale. En tout état de cause, si la réalisation du projet avait pour conséquence une cessation d’exploitation du commerce pendant trois années, il appartiendrait à son responsable de respecter les dispositions du code de commerce. En outre, si les requérants soutiennent que le supermarché actuel ne démontre pas qu’il dispose d’une autorisation d’exploitation commerciale et que la pétitionnaire devait solliciter une telle autorisation, la pétitionnaire n’est en l’espèce que porteuse de projet, et n’a pas prétendu exploiter en son nom propre le supermarché ni au moment du dépôt de la demande de permis de construire ni lors de sa réouverture.

Sur les autres moyens :

17. En premier lieu, si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis de construire n’établit pas que les dispositions des articles R. 512-75-1 et R. 512-76 du code de l’environnement, relatives à la cessation d’activité d’une installation classée pour la protection de l’environnement ou à la réhabilitation d’un site par un tiers, en ce qui concerne la cessation d’activité de la station-service, s’ils soutiennent également que l’article L. 556-1 du code de l’environnement serait méconnu, le principe de l’indépendance des législations relatives d’une part à la protection des installations classées pour la protection de l’environnement, d’autre part à l’urbanisme, s’oppose à ce que le dossier de permis de construire ait à justifier du respect de la réglementation du code de l’environnement applicable à la protection de ces installations classées. Par suite, les moyens sont inopérants et doivent être écartés.

18. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

19. En vertu de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lorsqu’un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

20. Les requérants soutiennent que le maire de la commune de Marseille aurait dû refuser le permis demandé sur le fondement des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, en raison des risques pour la sécurité et la salubrité publique, tirés notamment de la pollution qui sera induite par la démolition de la station-service, dès lors qu’elle constitue une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) et alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet attaqué respecterait cette législation. Toutefois, il ne ressort d’aucune pièce du dossier, alors que les requérants se contentent d’affirmations très générales, de risques hypothétiques, liés à la cessation d’exploitation de la station-essence ou à la législation relative aux ICPE dont il vient d’être dit que les articles invoqués ne sont pas opérants, que le projet serait de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. Le moyen sera écarté.

21. En troisième lieu, aux termes du plan de prévention des risques retrait et gonflement des argiles, lequel prescrit, dans la zone B 1 et dans la zone B2, à l’article II-1.1 : « La réalisation d’une série d’études géotechniques sur la parcelle, définissant les dispositions constructives et environnementales nécessaires pour assurer la stabilité des bâtiments vis à vis du risque de tassement différentiel et couvrant les missions géotechniques adaptées définies dans la norme en vigueur (à titre indicatif ; de type G12 (étude d’avant projet), de type G2 (étude géotechnique de projet) et de type G3 (étude et suivi géotechniques d’exécution) au sens de la norme géotechnique NF P 94-500) ». Aux termes de l’article 6.2 a des dispositions générales du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) Marseille Provence : « Toutes constructions, tous aménagements, travaux et occupations du sol sont interdits à l’exception de ceux précisés dans le tableau suivant : MOUVEMENT DE TERRAIN – MARSEILLE Zone à prescriptions CONSTRUCTIONS NOUVELLES Construction – Admise sous réserve de conclusions favorables d’une étude géotechnique de type G1 à G4, réalisée par un homme de l’art et jointe à la demande d’autorisation d’occupation du sol. Celui-ci devra de plus attester de la bonne exécution des travaux préconisés ».

22. Le dossier de demande de permis de construire en litige comprend une attestation de l’architecte du projet précisant que les études géotechniques de type G1, G2 et G3 ont été réalisées. Si les requérants soutiennent en réplique que ces études n’ont pas été versées au dossier, aucune disposition ne prévoit une telle obligation, seule une attestation de réalisation de ces études devant être versée au dossier en application de l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme. En outre, l’article 6.2 cité au point précédent fait référence, ainsi que le souligne la commune en défense, à la norme NF P 94-500 qui définit les missions d’ingénierie s’appuyant sur des données géotechniques adaptées issues d’investigations géotechniques appropriées. L’étude de type G4 correspond à la supervision géotechnique d’exécution, qui permet de vérifier la conformité des hypothèses géotechniques prises en compte dans la mission d’étude et suivi géotechniques d’exécution, et ne peut être réalisée complètement que lors du suivi de l’exécution du chantier, étant donné qu’elle implique des interventions ponctuelles sur le chantier. Dans ces conditions, ce document G4 exigé par le PLUi ne pouvait être produit par la pétitionnaire au stade de la demande d’autorisation d’urbanisme et le moyen sera écarté en toutes ses branches.

23. En quatrième lieu, aux termes de l’article 3.8 des dispositions générales du PLUi relatives à la pente des toitures, sur la lutte antivectorielle : « Toutes les parties plates des constructions (toitures plates ou toitures terrasses…, terrasses sur dalle ou terrasses sur plot…, balcon…) admises par le règlement doivent avoir une pente minimale de 2% afin d’éviter la stagnation des eaux de pluie et la prolifération des moustiques ».

24. Contrairement à ce qui est soutenu en défense, et dès lors que le projet prévoit plusieurs toitures terrasses ou toits plats, l’absence de tout élément au dossier relatif à l’obligation de prévoir des pentes de 2% sur les terrasses ne permet pas de considérer que cette disposition du PLUi a été prise en compte, mais à l’inverse que cet élément n’a pas été intégré au projet. Dans ces conditions, le moyen doit être accueilli.

25. En cinquième lieu, selon l’article 4.4 des dispositions générales du règlement du PLUi : « En dehors de ces secteurs de mixité sociale délimités sur le règlement graphique et en dehors des opérations d’aménagement d’ensemble (ZAC, OAP sectorielles…) ayant une programmation de logements sociaux, en cas de réalisation d’un programme de logements dans une zone UA, UB, UC, UP, sUA, et sUC, ce sont les dispositions suivantes qui s’appliquent : Marseille : Tout programme de 30 logements ou plus dont le terrain d’assiette est intégralement couvert par une zone de bonne desserte « activité + habitat » comprend au moins 30% de logements locatifs sociaux (…). Les logements locatifs sociaux dont il est fait référence dans le présent article sont ceux définis dans l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation ». Aux termes l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation : « (…) IV. – Les logements locatifs sociaux retenus pour l’application du présent article sont : (…) 4° Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l’article L. 831-1 (…). ». Aux termes de l’article L. 831-1 de ce code : « L’aide personnalisée au logement s’applique aux : (…); 5° Logements-foyers assimilés dans des conditions fixées par voie réglementaire aux logements mentionnés aux 2° et 3° ci-dessus, dès lors qu’ils font l’objet des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III (…) ». Aux termes de l’article R*. 431-17 du code de l’urbanisme : « Lorsque la demande de permis de construire porte sur des constructions dont une partie, ayant la destination de logements locatifs sociaux bénéficiant pour leur construction du concours financier de l’Etat, dépasse conformément au 2° de l’article L. 151-28 la densité résultant du coefficient d’occupation des sols, le dossier de la demande est complété par : a) La délimitation de cette partie des constructions ; b) La mention de la surface de plancher correspondante ; c) L’estimation sommaire du coût foncier qui lui sera imputé ; d) Dans les communes de la métropole, l’engagement du demandeur de conclure la convention prévue au 3° de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. ».

26. Selon les requérants, dès lors qu’aucune convention n’a été signée entre l’Etat et la société pétitionnaire, le projet ne peut être regardé comme accueillant des logements sociaux. Néanmoins aucun texte n’impose la signature d’une convention entre l’Etat et la société pétitionnaire pour que le projet soit regardé comme accueillant des logements sociaux, seul un engagement du demandeur à conclure à la convention visée à l’article L. 831-1 du code de l’urbanisme étant exigé lorsque le projet bénéficie d’une majoration du volume constructible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. D’ailleurs, un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, et la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d’être ultérieurement transformés ou affectés à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas, par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. Il suit de là que le moyen peut être écarté.

27. En sixième lieu, aux termes de l’article 11 du règlement de la zone UC du PLUi : « Le nombre de place de stationnement à comptabiliser (…) est déterminé dans les tableaux suivants selon les destinations et sous-destinations des constructions et la localisation du terrain, dans ou en dehors des zones de bonne desserte (…). » Ces tableaux prévoient, en zone de bonne desserte, pour les logements, autres que ceux visés à l’article 3.6 des dispositions générales, minimum une place par logement, pour les hébergements, autres que ceux visés à l’article 3.6 des dispositions générales, minimum une place par logement ou pour 3 places d’hébergement et pour les commerces de détail ; minimum 1 place par tranche de 125 m² de surface de plancher entamée au-delà des premiers 250 m². L’article 3.6 des dispositions générales précise que : « les articles 11a des règlements de chaque zone ne s’appliquent pas pour les constructions destinées à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État, établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnées au 6e du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, résidences universitaires (…). Pour ces constructions, le nombre de places de stationnement à comptabiliser sur le terrain ou dans son environnement immédiat (…) est déterminé dans les tableaux suivants (…) Logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat : voitures dans la ZBD : minimum de 0.5 place par logement créé ; établissements assurant l’hébergement des personnes âgées : voitures dans la ZBD : non réglementé. ». L’article L. 312-1 6° du code de l’action sociale et des familles dispose que : «  I.-Sont des établissements et services sociaux et médico-sociaux, au sens du présent code, les établissements et les services, dotés ou non d’une personnalité morale propre, énumérés ci-après : (…) 6° Les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale (…) ».

28. Le projet prévoit 170 places de stationnement et exclut de cette somme la moitié des places commandées, pour un total de 235 places. Les dispositions du PLUi précitées exigent en zone de bonne desserte la création d’une place de stationnement par logement, la création d’une place de stationnement pour 3 places d’hébergement et la création d’une place de stationnement par tranche de 125 m² de surface de plancher entamée au-delà des premiers 250 m² pour les commerces de détail. La dérogation prévue à l’article 3.6 des dispositions générales du PLUi s’applique lorsque la structure propose des services médicaux ou paramédicaux, avec dans ce cas, la délivrance d’une autorisation conformément aux dispositions de l’article R. 313-7 du code de l’action sociale et des familles. Au vu des prestations proposées par la résidence autonomie seniors selon le dossier de demande de permis de construire, aucun espace ne sera affecté à un usage médical ou paramédical et il n’est pas possible d’appliquer la dérogation. Il ressort de ces dispositions que le projet doit prévoit 52 places de stationnement correspondant aux 52 logements en accession, 38 places correspondant aux 113 places du foyer de jeunes travailleurs qualifié expressément d’hébergement par le lexique du PLUi, 24 places pour les 70 appartements de la résidence-autonomie également qualifiée d’hébergement dans le lexique et 15 places de stationnement pour le supermarché Auchan, soit un total de 129 places de stationnement, alors que le projet en prévoit 170 au sens du PLUi. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le nombre de places du projet est insuffisant au sens du PLUi.

29. En septième lieu, aux termes de l’article 1 d) du règlement de la zone UC du PLUi, « Sont admises les constructions des sous-destinations artisanat et commerce de détail (…) à condition que leur surface de plancher totale, à l’échelle du terrain, soir inférieure ou égale à 1 250 m². ». L’article 2 b) de ce règlement précise que « les seuils maximaux définis par les articles 1d et 1e peuvent être dépassés en cas de démolition-reconstruction, à l’identique ou non, de constructions légales existantes à la date d’approbation du PLUi. Toutefois, pour chacune des sous-destinations concernées, la surface de plancher totale des nouvelles constructions ne peut pas dépasser la surface de plancher totale des constructions démolies. ».

30. Il ressort des pièces du dossier que le projet concerne un cas de démolition-reconstruction et que la surface de plancher du nouveau commerce projeté sera de 2 110 m², alors que la surface démolie est de 2 160 m². Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de la limite de 1 250 m² fixée par l’article 1d) doit être écarté.

31. En huitième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement de la zone UC du PLUi, « a) lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (…), la hauteur de façade des constructions projetée est inférieure, en zone UC 3, à 19 mètres. b) Si elle n’est pas définie par le règlement graphique (…) la hauteur totale des constructions projetée est inférieure ou égale à la hauteur de la façade, constatée ou projetée, augmentée de 3 mètres. c) Peuvent surmonter une toiture plate (pente ≤ 10 %) des installations et constructions qui ne génèrent pas de surface de plancher telles que des éléments architecturaux (pergolas par exemple), des installations techniques ou encore des locaux techniques. Excepté pour les antennes nécessaires au fonctionnement de services publics (pompier, gendarmerie…) et pour les cheminées, ces installations ou constructions doivent s’inscrire dans le volume de la 5e façade. ». Aux termes du lexique, la hauteur de façade se mesure en élévation, en cas de toiture plate (pente ≤ 10 %) entre tout point du nu supérieur de toutes les dalles de couverture, y compris celles des étages en attique et le point bas de la façade situé à son aplomb. En cas de toiture en pente (pente > 10 %), entre tout point de chaque égout du toit*, étages en attique compris et le point bas de la façade situé à son aplomb. Sur les murs pignons, la hauteur de façade ne se mesure pas. Dans la zone UC, le point bas de la façade correspond sur les parties décaissées (après travaux) au terrain fini, sur les parties remblayées et sur les parties ni décaissées ni remblayées au terrain naturel et sur les façades implantées à l’alignement d’une voie au niveau du sol de la voie au droit de la façade.

32. Il ressort des pièces du dossier que les plans des façades portent la mention suivante « TN + 19 », suivie d’une ligne qui délimite la hauteur maximale des façades. D’après le plan des façades nord et ouest et de la façade sud, la hauteur de la façade du bâtiment A a été calculée à partir du terrain naturel et non du terrain fini, alors que des décaissements sont prévus. Une partie du bâtiment A dispose sur ces façades d’une hauteur à l’acrotère supérieure à la limite fixée par le PLUi. Si la société pétitionnaire fait valoir que des cotes mentionnées sur d’autres plans permettent de constater que les hauteurs à l’acrotère sont respectées à partir du terrain fini, cela ne ressort pas des pièces du dossier. Au regard de ce qui précède, le projet de bâtiment A méconnaît l’article 5 du règlement de la zone UC du PLUi.

33. En neuvième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLUi, : « e) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme). f) Les espaces de pleine terre* sont plantés d’arbres de haute tige* à raison d’au moins une unité par tranche entamée de 100 m². Dans ce dénombrement : sont pris en compte les arbres maintenus conformément à l’article précédent ; ne sont pas pris en compte les arbres plantés conformément à l’article 11. ». Aux termes du lexique, un arbre de haute tige est un arbre dont la hauteur, à terme, est supérieure ou égale à 3 mètres.

34. D’une part, sur le terrain d’assiette du projet, il existe dix-huit arbres de haute-tige, et non davantage comme le soutiennent les requérants sans apporter davantage d’éléments probants et une seule photographie aérienne ne permettant pas d’apprécier les hauteurs des essences. Le projet prévoit l’abattage de quinze arbres et en maintient trois, quinze arbres devront donc être plantés au titre du e) de l’article 10. D’autre part, l’espace de pleine terre du projet sera de 2 257 m², ce qui implique la plantation ou le maintien de vingt-trois arbres, étant précisé que les arbres plantés en compensation des spécimens coupés lors des travaux peuvent être pris en compte au titre de ces dispositions, seuls les arbres plantés au titre de l’article 11 ne pouvant être pris en compte. D’après le plan de masse paysager, le projet prévoit trente-neuf arbres de haute tige, y compris les trois maintenus. En outre, il ressort des pièces du dossier que ces arbres seront plantés en pleine terre et non sur la dalle centrale du bâtiment A, qui prévoit d’autres essences plus petites, aucune difficulté majeure de viabilité de ces essences n’est donc établie. Dans ces conditions les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le nombre d’arbres de haute-tige est insuffisant, quand bien même il faudrait déduire les six arbres de haute-tige longeant la voie-échelle, qui pourraient de surcroit être implantés en décalage.

35. En dixième lieu, aux termes de l’article 10 du règlement de la zone UC du PLUi, « b) La surface totale des espaces verts* est supérieure ou égale à 60 % de la surface du terrain*. c) Toutefois, la surface totale des espaces verts* peut être plus faible que 60 % sans être inférieure à 30 % de la surface du terrain* : lorsque plus des deux tiers de la surface totale (surfaces de plancher et autres surfaces) des rez-de-chaussée sont dédiés à au moins l’une des destinations ou sous-destinations suivantes : « Commerce et activité de service », « Industrie* » ; « Entrepôt* » (…) ».

36. Il convient de prendre en compte non pas uniquement la surface de plancher du commerce mais la surface totale qui lui sera dédiée, au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, et qui correspond à une emprise au sol au RDC de 2 607,4m². Le terrain dispose d’une superficie de 8 358,2 m², les rez-de-chaussée d’une surface de 3 880,7m², et le commerce, de 2 607,4 m² ainsi qu’il vient d’être dit, les espaces verts du projet ont une surface de 3 368,2m². Il en résulte que plus du deux tiers de la surface totale des RDC, soit 67,2% est dédiée à la destination commerce et activités de service et que la surface totale des espaces verts est de 39,35% de la surface du terrain, ce qui la situe dans la fourchette autorisée de 60 à 30%. Par suite, le moyen doit être écarté.

37. En onzième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement de la zone UC du PLUi : « a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi* de la totalité des constructions est inférieure ou égale à (…) dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain*. Les locaux techniques* ne sont pas concernés par cette disposition. (…) c) Nonobstant les articles 4a et 4b, lorsque plus des deux tiers de la surface totale (surfaces de plancher et autres surfaces) des rez-de-chaussée sont dédiés à la destination « Commerce et activité de service » et/ou à l’une des sous-destinations « Industrie* » et « Entrepôt* », la totalité de l’emprise au sol au sens du présent PLUi* des rez-de-chaussée peut atteindre : (…) dans les autres zones, 50 % de la surface du terrain* ».

38. Il résulte de cette disposition qu’il convient à nouveau de prendre en compte non pas uniquement la surface de plancher du commerce mais la surface totale qui lui sera dédiée, et qui correspond à une emprise au sol au RDC de 2 607,4m² et qui, ce qui a été dit au point précédent l’article 4 du règlement de la zone UC, correspond à 67,2%, soit plus de 2/3 de la surface totale des RDC, le projet peut donc se voir appliquer le point c) de l’article 4. Le terrain dispose d’une superficie de 8 358,2 m², les rez-de-chaussée d’une surface de 3 880,7m², ce qui correspond à 45% de la surface du terrain, et est donc en dessous du seuil de 50% de la surface du terrain. Le moyen sera écarté.

39. En douzième lieu, aux termes de l’article 12 du règlement de la zone UC du PLUi : « Les accès* sont interdits sur les autoroutes ainsi que sur les « voies majeures » qui sont identifiées sur le règlement graphique. ~ RÈGLE ALTERNATIVE à l’article 12c : S’il est impossible d’assurer la desserte des constructions et installations de façon satisfaisante sur d’autres voies*, des accès* sur les « voies majeures » qui sont identifiées sur le règlement graphique peuvent être admis. d) Le nombre d’accès* est limité à un seul par voie* ou emprise publique*. Dans la mesure du possible, les accès* sont mutualisés, notamment dans les opérations d’ensemble*. ~ 1ère RÈGLE ALTERNATIVE à l’article 12d : Pour les terrains bordés d’une seule voie* ou emprise publique*, deux accès* peuvent être admis à condition de justifier de leur nécessité. ~ 2e RÈGLE ALTERNATIVE à l’article 12d : S’il est impossible d’assurer la desserte des constructions et installations de façon satisfaisante, le nombre d’accès* qui est défini ci-avant peut être augmenté. e) Les accès* : sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès ; présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet ; prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic…); permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. Cette sécurité est appréciée compte tenu : de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité. Des dispositions particulières peuvent être imposées par les services compétents telles que la réalisation de pans coupés, l’implantation des portails en retrait… ». Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Les risques d’atteinte à la sécurité publique visés par ce texte sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants du projet pour lequel le permis est sollicité que ceux que l’opération projetée peut engendrer pour des tiers.

40. En l’espèce, et contrairement à ce qui est soutenu par les requérants, le projet ne prévoit pas de nouvel accès sur la rue Saint-Jean-du-Désert qui est une voie majeure identifiée par le PLUi, dès lors qu’il existe déjà en effet deux voies d’accès au terrain d’assiette, ce qui ressort notamment du plan de masse état des lieux. L’accès situé au nord de la parcelle est bien dégagé et servira d’entrée sur le terrain d’assiette, tant pour les habitants et les clients, en sous-sol, que pour les livraisons. L’accès situé au sud de la parcelle est déplacé légèrement plus au nord. Il permettra la sortie des habitants et des clients du projet, dont les places de stationnement se situeront uniquement en sous-sol. Une marge de recul de 4 m est prévue entre le bâtiment et la voie. Le directeur de l’aménagement des espaces publics métropolitains a émis un avis favorable au projet, avec des prescriptions reprises par l’article 2 de l’arrêté du 17 octobre 2023, lequel préconise, pour des raisons de visibilité, la présence de pans coupés de part et d’autre des accès. La circonstance que le maire de secteur ait émis un avis défavorable n’est pas de nature à démontrer la dangerosité du secteur, en l’absence d’éléments supplémentaires probants. En dépit d’une identification comme voie majeure, la rue Saint-Jean-du-Désert est, à cet endroit, une large rue à deux voies permettant une bonne visibilité, et se situant juste après un carrefour giratoire où passe le tramway. Par suite, le moyen sera écarté.

41. En treizième lieu, aux termes de l’article 13 du règlement de la zone UC du PLUi, pour la zone 2 dans laquelle se situe le terrain d’assiette : « Le volume de rétention utile exigé par surface imperméabilisée doit être d’au moins 500 m3 par hectare, soit au moins 50 litres par m², et l’ouvrage d’infiltration doit être dimensionné de manière à se vidanger en moins de 48 heures. Le rejet au caniveau du débit de fuite doit être d’au moins 750 m3 par hectare et d’au moins 10 litres par seconde par hectare (…) ». Les requérants se prévalent également de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme cité précédemment.

42. S’il ressort des pièces du dossier que le projet initial tel qu’envisagé par la pétitionnaire ne prévoyait pas d’ouvrage de rétention et a reçu un avis défavorable du pôle protection du cycle de l’eau pour la métropole, en charge des questions relatives notamment aux eaux pluviales, en tant qu’il ne prévoyait pas un tel ouvrage, il apparait qu’une étude hydraulique a été réalisée, faisant apparaître que la réalisation d’un volume de rétention était nécessaire, d’un minimum de 309 m3. Le dossier de permis de construire précise que cette exigence sera respectée par la construction d’un bassin en béton intégré dans la structure du bâtiment. Le pôle protection du cycle de l’eau des services de la métropole a, au stade de l’instruction du dossier, émis un avis favorable au projet, assorti de prescriptions auxquelles l’article 2 du permis de construire fait référence. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 13 du règlement de la zone UC du PLUi doit être écarté. Aucun risque pour la sécurité ou la salubrité publique n’est établi par les requérants qui n’assortissent pas leur argumentation relative à l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme des précisions suffisantes.

43 En quatorzième lieu, aux termes de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur : « I.- Dans le respect des objectifs généraux de performance énergétique et environnementale des bâtiments énoncés à l’article L. 171-1, les bâtiments ou parties de bâtiments mentionnés au II du présent article doivent intégrer soit un procédé de production d’énergies renouvelables, soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural ne recourant à l’eau potable qu’en complément des eaux de récupération, garantissant un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité, soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat. (…). ».

44. A supposer que la méconnaissance de cet article soit opérante en dépit du principe d’indépendance des législations, les deux arrêtés d’application de la loi du 22 août 2021 en date des 19 décembre 2023 prévoient en leurs articles 4 et 6 qu’ils s’appliquent aux bâtiments et parties de bâtiments mentionnés à l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation faisant l’objet de demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2024. Le dossier de demande de permis de construire a été déposé antérieurement à cette date. Dès lors, et en tout état de cause, il y a lieu d’écarter le moyen.

45. En quinzième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions précitées, au caractère des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site, sur le monument ou sur le paysage.

46. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette se situe dans un secteur du 12ème arrondissement en mutation, à proximité des voies du tramway, et dans une zone dans laquelle s’implantent des lotissements pavillonnaires, des immeubles d’habitation pouvant aller jusqu’à 6 étages au moins, des immeubles en R +3, un collège d’aspect très massif, et quelques petits hangars dédiés à un garage. Cet environnement n’a rien de particulier ni de remarquable, et le projet n’a pas pour effet de le modifier de façon notable. En termes de gabarit et de volumétrie, le projet n’apparaît pas en décalage par rapport à son environnement proche.

47. En seizième lieu, aux termes de l’OAP qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère du PLUi, il est « prescrit » que, pour viser une bonne insertion du projet dans son environnement «  les implantations et hauteurs façades* des constructions sont définies de façon à : insérer le projet dans son environnement urbain et paysager (préservation de composantes végétales, épannelages en articulation avec le voisinage, etc.) ; s’adapter aux données climatiques (prise en compte de l’ensoleillement et des vents dominants) ; – définir une expression architecturale de qualité (au lieu de rechercher la volumétrie maximale) ». Il est également « prescrit » s’agissant de la préservation des composantes paysagères, d’« implanter les constructions de manière à : créer et/ou préserver des espaces verts* généreux et d’un seul tenant ; conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que une masse boisée, notamment si elle s’inscrit dans une continuité qui dépasse les limites du terrain, un alignement d’arbres, un sujet remarquable, une bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie. Afin de préserver les arbres de haute tige de manière pérenne (nouveau et existant), une distance minimale de 5 mètres séparera les constructions nouvelles des arbres existantes et une distance minimale de 3 mètres séparera les constructions nouvelles, y compris enterrées, des nouveaux arbres de haute tige. En cas de plantation sur dalle, la hauteur de terre devra être adaptée aux types de végétation plantée avec un minimum de 50 cm. ».

48. Les auteurs du PLUi ont défini, en complément du règlement écrit et graphique des zones UA, UB, UC, UP et UM du territoire Marseille-Provence, une OAP dite multisites « qualité d’aménagement et formes urbaines » visant à améliorer l’insertion des projets dans leur contexte urbain et paysager. A cet effet, chaque article du règlement de ces zones précise, dans un cartouche liminaire, que « les autorisations qui doivent être conformes au règlement (…) doivent aussi être compatibles avec les prescriptions de l’OAP qualité d’aménagement et des formes urbaines » et chaque orientation de l’OAP rappelle les articles du règlement de zone qu’elle vient compléter. Outre une déclinaison de principes et d’objectifs en matière d’aménagement et d’urbanisation du tissu urbain, cette OAP énonce pour chaque zone précitée du règlement, des « recommandations » et des « prescriptions ». Si ces dernières comportent parfois des éléments quantitatifs, relatifs à la volumétrie et à l’implantation des constructions à édifier, ainsi qu’à leur qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère et semblent ainsi fixer des règles à respecter précisément, la nette volonté des auteurs du PLUi, ressortant des rappels ci-dessus dont ils ont assorti la rédaction des divers documents, conduit à les interpréter comme se bornant seulement à orienter le règlement de chaque zone concernée, et susceptibles de s’imposer aux autorisations d’urbanisme seulement dans un rapport de compatibilité, lequel, en outre, s’apprécie à l’échelle de chaque zone visée par l’OAP.

49. Il résulte de ce qui vient d’être dit, que si peuvent prêter à confusion certains termes ou précisions donnés par l’OAP QAFU, comme l’emploi du terme « prescriptions », leur seul usage, au regard de la volonté d’ensemble exprimée par les auteurs du PLUi, ne permet pas d’en déduire que ces derniers auraient entendu édicter des règles de même nature que celles formalisées dans le règlement écrit et graphique du PLUi et qu’ainsi l’OAP QAFU serait contraire aux articles précités du code de l’urbanisme.

50. En l’espèce, et ainsi qu’il a été dit au point 46 du présent jugement, le projet s’insère dans son environnement, qui certes comprend des zones pavillonnaires, mais également de nombreux bâtiments d’habitation en en R +3 voire R+6 ou plus ainsi qu’un collège d’aspect très massif et à une hauteur proche des immeubles voisins. En termes de gabarit et de volumétrie, le projet n’apparaît pas en décalage par rapport à son environnement proche. En outre, l’implantation des arbres prévue par le projet n’apparait pas incompatible avec les orientations de l’OAP et préserve les qualités paysagères du terrain en prévoyant plusieurs espaces de plantation, une pelouse et une vaste dalle en partie végétalisée, ainsi que le déplacement d’une haie existante. Ces éléments n’ont pas pour effet de contrarier les objectifs de l’OAP mais la mettent en œuvre.

51. En dix-septième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 142-1 du code de l’urbanisme : « Sont compatibles avec le document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale : (…) 4° Les opérations foncières et les opérations d’aménagement définies par décret en Conseil d’Etat ; ». Aux termes de l’article R. 142-1 de ce code : « Les opérations foncières et les opérations d’aménagement mentionnées au 4° de l’article L. 142-1 sont : 3° Les lotissements, les remembrements réalisés par des associations foncières urbaines et les constructions soumises à autorisations, lorsque ces opérations ou constructions portent sur une surface de plancher de plus de 5 000 mètres carrés ; ».

52. Il résulte de ces dispositions qu’à l’exception des cas limitativement prévus par la loi dans lesquels les schémas de cohérence territoriale peuvent contenir des normes prescriptives, ceux-ci doivent se borner à fixer des orientations et des objectifs. Les opérations d’aménagement citées à l’article R. 142-1 du code de l’urbanisme sont soumises à une simple obligation de comptabilité avec ces orientations et objectifs. Pour apprécier la compatibilité d’un tel projet d’aménagement avec un schéma de cohérence territoriale, il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d’une analyse globale le conduisant à se placer à l’échelle de l’ensemble du territoire couvert en prenant en compte l’ensemble des prescriptions du document supérieur, si le projet ne contrarie pas les objectifs qu’impose le schéma, compte tenu des orientations adoptées et de leur degré de précision, sans rechercher l’adéquation du projet à chaque disposition ou objectif particulier.

53. Le SCOT prévoit d’organiser une continuité des parcs urbains par un réseau de cheminements doux. Les requérants soutiennent que le projet n’est pas compatible avec la zone UV1 mitoyenne du terrain d’assiette, en l’absence de cheminement doux. D’une part, le SCOT envisage des cheminements doux entre les parcs urbains, or les requérants ne font état d’aucun autre parc dans le secteur que celui en projet qui sera réalisé sur un terrain mitoyen au terrain d’assiette, alors qu’en tout état de cause, un cheminement doux est bien prévu. D’autre part, le projet prévoit la cession d’une parcelle de 16 m² environ pour permettre l’accès à cet espace végétalisé urbain par la voie d’accès située au nord du terrain d’assiette. Il suit de là qu’aucune incompatibilité ne peut être relevée.

54. Si les requérants soutiennent que le SCOT impose des dispositifs de traitement qualitatif des premières eaux de pluie, reprochent au projet l’absence d’aire de livraison privée à destination des habitants pourtant prévue par ce document et affirment que le projet méconnait le SCOT en ne prévoyant pas de qualité dans la couture entre tissu existant et nouvelle génération de bâti, la compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec un SCOT s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur les différents objectifs du SCOT, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent. En l’espèce, l’absence de dispositif de traitement qualitatif des premières eaux de pluie et des aires de livraison privée ne contrarient pas pour autant les objectifs imposés par ce schéma.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire :

55. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme: « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

56. Ces dispositions permettent au juge, lorsqu’il constate un vice qui entache la légalité de l’autorisation d’urbanisme attaquée mais qui peut être régularisé par une décision modificative, de rendre un jugement avant dire droit par lequel il fixe un délai pour cette régularisation et sursoit à statuer sur le recours dont il est saisi. Le juge peut préciser, par son jugement avant-dire droit, les modalités de cette régularisation.

57. Les illégalités relevées dans ce jugement et tirées, au point 13, de la méconnaissance de l’article R. 431-16 n), au point 24, de la méconnaissance l’article 3.8 des dispositions générales du PLUi relatives à la pente des toitures et au point 32, de la méconnaissance de l’article 5 de ce document entachent d’illégalité le permis de construire attaqué et apparaissent susceptibles de faire l’objet d’un permis de construire de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de fixer à la commune de Marseille et à la SAS Green City Immobilier un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

DECIDE :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, imparti à la commune de Marseille et à la SAS Green City Immobilier pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 13, 24 et 32 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Marseille, à M. A… C… et M^me D… E… et à la SAS Green City Immobilier.

Délibéré après l’audience du 22 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Pecchioli, président,

- M. Juste, premier conseiller,

- M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025.

La rapporteure,

signé

HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.