T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 08/12545 N° MINUTE : 1 Assignation du : 26 Août 2008 (footnote: 1) Expert: (footnote: 2)	JUGEMENT rendu le 23 Septembre 2009

DEMANDERESSE

SCPI NOVAPIERRE I représentée par la SA PAREF GESTION.

[…]

[…]

représentée par M^e Gwénaëlle RIBAULT-LABBE, demeurant […], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E18

DEFENDERESSE

Société FRANCE QUICK SAS

[…]

ZAC PARIS NORD II – VILLEPINTE

[…]

représentée par SCP X Y Z ( M^e Brigitte GAUCLERE) , demeurant […], avocats au barreau de NANTERRE, avocats plaidant, vestiaire PN1701

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Humbert C, Juge

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du code de Commerce ;

assisté de Myriam A, Greffier

DEBATS

A l’audience du 01 Juillet 2009

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

[…]

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un exploit du 26 août 2008, la SCPI NOVA PIERRE I a assigné la SA FRANCE QUICK devant le Juge des Loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2006 par l’effet de la demande de renouvellement notifiée par le preneur le 6 octobre 2005.

*****

Dans son dernier mémoire du 1^er juillet 2009, la SCPI NOVA PIERRE I demande de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la Société FRANCE QUICK,

En conséquence,

* A titre principal, fixer le montant du loyer des locaux à usage commercial sis 14, rue des Petits Carreaux à la somme de 45.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 18 août 2006,

* A titre subsidiaire, lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à la nomination d’un expert sollicitée par la Société FRANCE QUICK à l’effet de donner tout élément permettant de déterminer :

* la nature des travaux réalisés au cours du bail et donc dire s’il y a lieu à déplafonnement sur le fondement de la modification des caractéristiques des lieux loués ;

* dire qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer du fait de l’évolution des facteurs de commercialité,

* la valeur locative des locaux

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la Société FRANCE QUICK à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

*****

Dans son dernier mémoire du 26 mars 2009, la Société FRANCE QUICK demande au Juge des Loyers commerciaux de :

Vu les articles R. 145-25 et L. 145-60 ; L. 145-33 et L. 145-34, R. 145-3 et 8 du Code de commerce,

statuant sur la fixation du loyer en renouvellement au 1^er janvier 2006 des locaux sis à PARIS – […] de :

* A titre principal, vu le non respect des dispositions d’ordre public relatives aux modalités de saisine du Juge des Loyers commerciaux, dire et juger que la juridiction des loyers commerciaux n’a pas été valablement saisie, et renvoyer la Société NOVA PIERRE I à mieux se pourvoir ;

* A titre subsidiaire, vu la nullité de l’assignation pour vice de forme et le grief du défendeur, dire et juger que l’assignation délivrée par la SCPI NOVA PIERRE I à la Société FRANCE QUICK SAS est nulle et qu’en conséquence, la juridiction des loyers commerciaux n’a pas été valablement saisie, et renvoyer la Société NOVA PIERRE I à mieux se pourvoir ;

* A titre plus subsidiaire :

— dire et juger que la signification du mémoire du 31 décembre 2007 est nulle et de nul effet, pour non respect des exigences des articles R. 145-25 et suivants du Code de commerce, en conséquence ;

— déclarer la SCPI NOVA PIERRE I prescrite en ses demandes sur le fondement de l’article L. 145-60 et la débouter de son action ;

* A titre infiniment subsidiaire, sur le fond et la demande de révision:

— dire et juger que les conditions de fixation de loyer à la valeur locative sur le fondement des articles L. 145-33 et R. 145-8 du Code de commerce ne sont pas remplies ;

— dire et juger que le loyer de renouvellement doit être fixé par application de la variation de l’indice INSEE mesurant le coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;

— fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 18 août 2006 à la somme de 24.013,56 euros HT ;

— ordonner, le cas échéant, une expertise, au cas où le principe du déplafonnement ne serait pas écarté, avec pour mission de l’expert de donner au juge tous éléments permettant, d’une part de déterminer s’il y a matière à déplafonnement sur le fondement des travaux évoqués par le bailleur et de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et, d’autre part, de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 18 août 2006 ;

— fixer, au cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, le loyer provisionnel à hauteur du dernier loyer plafonné majoré par la variation de l’indice, compte tenu de l’existence d’une réelle discussion juridique ;

— condamner le bailleur aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise et au paiement de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

****

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il convient de rappeler qu’aux termes d’un acte sous seing privé du 4 octobre 1995, la SA de la Propriété, aux droits de laquelle se trouve désormais la SCPI NOVA PIERRE I a donné à bail à la Société BK SENTIER, aux droits de laquelle se trouve la Société FRANCE QUICK, divers locaux commerciaux à destination de « restauration rapide à emporter ou à consommer sur place » sis à PARIS 2^e – 14, rue des Petits Carreaux pour une durée de 9 années à compter du 1^er octobre 1995 pour expirer le 30 septembre 2004 et moyennant un loyer annuel principal de 130.000 francs, soit 19.818,37 euros ;

Que le propriétaire restant taisant dans le délai de trois mois de l’article L. 145-10 du Code de commerce de la demande de renouvellement notifiée par le locataire, le 6 octobre 2005, les parties sont donc réputées avoir accepté le principe de renouvellement du bail précédent au 1^er janvier 2006, mais restent toutefois en désaccord sur son prix puisque, dans son mémoire préalable du 31 décembre 2007 la bailleresse demande 45.000 euros et la locataire propose 24.013,56 euros ;

I. Sur la nullité de l’assignation délivré par la SCPI NOVA PIERRE 1 le 26 août 2008

Attendu que la SCPI NOVA PIERRE 1 prétend au débouté de l’exception de nullité invoquée par la Société FRANCE QUICK au motif qu’elle serait tardive pour n’avoir pas été présentée conformément aux dispositions de l’article 112 du Code de procédure civile avant toute défense au fond ou fin de non recevoir et in limine litis ; que toutefois le moment de l’exception prévu par la loi ne fait pas obstacle à une présentation simultanée dans le même acte des exceptions et des fins de non-recevoir et l’ordre des présentations n’est pas de nature à couvrir l’éventuelle nullité de l’acte ;

Mais attendu que, par application des dispositions de l’article 114 du Code de procédure civile, la nullité des actes pour vice de forme ne peut prospérer qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité ; que l’assignation à jour fixe devant le Juge des Loyers commerciaux du 26 août 2008 à la demande de la SCPI NOVA PIERRE 1 qui, selon les dispositions de l’article R. 145-28 du Code de commerce, n’a pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur figurant dans le mémoire préalable, n’a engendré aucun grief pour la Société FRANCE QUICK qui avait connaissance des mémoires préalables et des motifs de déplafonnement aux articles anciennement 23-1 et 23-4 du décret du 30 septembre 1953 et qui n’a pas été affectée par la mention erronée d’un recours obligatoire à la constitution d’un avocat ;

Que l’exception de nullité de l’assignation du 26 août 2008 invoqué par la Société FRANCE QUICK sera rejetée ;

2. Sur la nullité du mémoire préalable du 31 décembre 2007 et la recevabilité de l’assignation du 26 août 2008

Attendu que la Société FRANCE QUICK prétend sur le fondement des dispositions de l’article R. 145-27 du Code de commerce à une fin de non- recevoir de l’assignation du 26 août 2008 au motif de ce que le mémoire préalable du 31 décembre 2007 est entaché de nullités pour défaut de dépôt au Greffe de la juridiction, défaut de contenance des plans des locaux et des mentions obligatoires sur les explications de droit et de fait de nature à justifier la demande de déplafonnement et défaut de signature par les parties ou leurs représentants ;

Mais attendu que ces irrégularités de forme ne sont prescrites qu’à la charge pour celui qui les invoque de prouver le grief qu’elles lui causent même lorsqu’il s’agit de formalités substantielles ou d’ordre public ;

Que là encore, la Société FRANCE QUICK ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du préjudice qu’elle allègue puisque, outre le fait que, dans les mémoires ultérieurs en réponse ou en réplique, le propriétaire peut apporter toute explication de droit ou de fait à ses prétentions, le preneur avait parfaitement connaissance du mémoire préalable du 31 décembre 2007 pour l’avoir réceptionné, de son contenu et de l’auteur de l’acte même s’il n’est pas signé et a pu parfaitement, sans le moindre inconvénient, organiser sa défense et faire valoir ses contestations ;

Que la Société FRANCE QUICK sera déboutée de sa demande de nullité le mémoire préalable du 31 décembre 2007 et de sa fin de non-recevoir de l’assignation à jour fixe du 26 août 2008.

3. Sur la recevabilité de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2006

Attendu que le preneur a notifié sa demande de renouvellement le 6 octobre 2005 ; que, par application des dispositions des articles L. 145-10 et L. 145-60 du Code de commerce, le propriétaire disposait d’un délai de trois mois plus deux ans pour exercer son action en fixation du loyer du bail renouvelé, soit au plus tard le 5 janvier 2008 ; que le mémoire préalable valablement établi et notifié au 31 décembre 2007 avant l’écoulement de la prescription abrégée et extinctive de 2 ans fait échec à la demande de la Société FRANCE QUICK de déclarer prescrite l’action du propriétaire ;

4. Sur le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2006 dont l’entrée en vigueur est reportée au 18 août 2006 date de la réponse du propriétaire à la demande de renouvellement (L. 145-11 et R. 145-21 du Code de commerce)

Attendu qu’il échet, en l’état des moyens, de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’invoquent les parties ; que lesdits éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat ; qu’il y a lieu dès lors de recourir à une expertise ;

Attendu qu’un loyer provisionnel égal au montant du dernier loyer en cours est justifié durant l’instance;

Attendu que l’exécution provisoire doit être ordonnée ;

Attendu qu’il convient de réserver les autres chefs de demandes et les dépens ;

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

Déboute la Société FRANCE QUICK de son exception de nullité de l’assignation du 26 août 2008 ;

Déboute la Société FRANCE QUICK de sa demande de nullité du mémoire préalable du 31 décembre 2007 et de sa fin de non-recevoir de l’assignation à jour fixe du 26 août 2008 ,

Déboute la Société FRANCE QUICK de sa demande d’irrecevabilité de l’action de la SCPI NOVA PIERRE I qui n’est pas frappée de prescription abrégée et extinctive ;

Avant dire droit,

Commet en qualité d’expert :

Madame MAIGNE-GABORIT

[…]

[…]

Tél. 01.40.71.01.70

avec mission :

— de visiter les locaux litigieux, les décrire,

— de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et à celui des éléments dont il est fait mention aux articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-35 et L. 145-36 du Code de commerce et aux articles R.145-3 à R.145-11 dudit code, à la date de renouvellement du 1^er janvier 2006 ;

— de s’attacher aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires ;

— de rendre compte du tout et donner son avis après avoir utilisé le cas échéant, à titre de renseignement non exclusif d’autres méthodes, les techniques d’évaluation qui sont en usage ;

— d’entendre les parties en leurs dires et explications ;

— de dresser rapport qui sera déposé au Greffe de cette juridiction avant le 15 septembre 2010 ;

Fixe la provision à verser à l’expert à la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 euros) ; ordonne sa consignation au Service de la Régie du Tribunal de Grande Instance de PARIS (esc. D, 2^e étage) par les soins de la bailleresse, avant le 1^er décembre 2009, faute de quoi la désignation sera caduque ;

Fixe le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Réserve les autres chefs de demandes et les dépens.

Fait et jugé à Paris le 23 Septembre 2009

Le Greffier Le Président

M. A H. C.

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

2: