DEMANDERESSE

S.C.I. N II

[…]

[…]

représentée par Maître Brigitte X BOYAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R197

DÉFENDEURS

S.A.S.U. Y

[…]

[…]

représentée par Maître Eric CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0937

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité de la société Y

[…]

[…]

représentée par Maître Laure FLORENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0549

Syndicat des copropriétaires du 2 Rue de Taillandiers 75002 PARIS représenté par son syndic la SARL MCI-CONSULTING

[…]

[…]

représenté par Maître Pierre BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0717

Société DUPLICATA, SARL

[…]

[…]

représentée par Maître Maria S T, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1152

Monsieur P O I J

[…]

[…]

représenté par Maître Maria S T, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1152

COMPOSITION DU TRIBUNAL

G H, Vice-Président

Didier YOU, Vice-Président

E F, Magistrat à titre temporaire

assistés de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 12 Octobre 2017 tenue en audience publique devant G H et E F, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

Par acte d’huissier de justice en date du 4 mars 2015, la SCI N II a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, rue de Taillandiers à PARIS, représenté par son syndic la société Y, la société Z, et Monsieur I J afin de:

— Condamner in solidum la société Z et Monsieur I J à déposer le conduit effectué sans autorisation de la SCI N Il sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à remplacer les fenêtres à deux vantauxouvrants par des verres dormants et opaques sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du 2 […], la société Z et Monsieur I J au paiement d’une somme de 10.000€ au titre du préjudice esthétique;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du 2 […], la société Z et Monsieur I J au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Les condamner en tous les dépens dont distraction ou profit de Maître X conformément aux dispositions de l’arficle 699 du code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

Par acte d’huissier de justice en date des 19 et 22 juin 2015, la SARL Z et Monsieur O I J ont fait assigner en intervention forcée et en garantie la société Y, ainsi que la SA Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions ci-après dénommée C.E.G.C., son assureur.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 septembre 2015, la SARL Z et Monsieur O I J ont fait assigner en intervention forcée et en garantie la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société Y.

La jonction de l’instance principale et de l’instance en garantie a été prononcée par mention au dossier le 19 févier 2016.

[…] et […] sont pour partie contigus et pour partie séparés par une cour sur laquelle donne la façade arrière de l’immeuble du 2 , […] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, la société Y.

Copropriétaire dans cet immeuble, selon l’acquisition qu’il en a faite le 16 janvier 2004, du lot n° 3 consistant notamment en une boutique, arrière boutique, et une cave au sous-sol outre une quote-part des parties communes, mais désigné à l’acte comme local à usage d’habitation par suite de modifications réalisées par un précédant propriétaire et d’un modificatif au règlement de copropriété, Monsieur I J s’est vu autoriser par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 juin 2010 à faire procéder à ses frais exclusifs à des travaux de réfection et restauration de la devanture, sous les réserves d’usage.

Dans la perspective de l’exploitation d’une activité de “ traiteur, plats cuisinés à consommer sur place ou à emporter, promotion de produits du terroir, organisation d’événements hors spectacles vivants, consulting et enseignement de l’art culinaire, cave à vins, Monsieur I J a constitué la SARL Z, laquelle, locataire des locaux en cause selon bail commercial en date du 1^er décembre 2012, a obtenu le 29 décembre 2012 une autorisation d’exploiter, et a fait réaliser des travaux de pose d’une hotte et d’un conduit d’extraction sur l’ensemble de la hauteur du pignon côté cour, travaux respectivement confiés aux sociétés AIREDIS et SECURIBAT et pour ces derniers exécutés sans autorisation de l’assemblée générale.

La SCI N II est propriétaire d’un immeuble […]

Les appartements sur cour de cet immeuble ont vue sur le mur pignon de l’immeuble du […] sur lequel sont apposés de nombreux conduits de cheminée.

Figurent également sur cette façade, des ouvertures type ouverture jours de souffrance avec des fenêtres à deux ventaux ouvrants.

Par correspondance en date du 11 mars 2013, le cabinet K L , mandataire de la SCI N II, s’est plaint auprès du cabinet Y, syndic de l’immeuble du […], de l’installation d’un conduit d’extraction en provenance du rez-de-chaussée de l’immeuble et constituant une emprise sur l’immeuble du […].

Le cabinet Y a informé la société K L, par courrier du 11 Juin 2013, du vote par l’Assemblée Générale des copropriétaires du 10 Juin 2013 de travaux de ravalement de la façade arrière de l’immeuble correspondant à ce mur pignon, les travaux devant débuter courant Décembre 2013.

Le syndic précisait que dans le cadre de ces travaux, la copropriété s’engageait à supprimer tous les conduits de cheminée qui n’étaient plus utilisés.

Le syndic indiquait également demander à Monsieur I J de supprimer le conduit de cheminée installé sans autorisation.

Le 25 Octobre 2013, le cabinet Y a informé le cabinet K L des difficultés rencontrées avec le copropriétaire ayant installé le conduit d’évacuation litigieux.

Le 13 décembre 2013, la société K L a mis en demeure le cabinet Y de faire procéder à la dépose du conduit installé par Monsieur I J sans autorisation de la SCI N II propriétaire du […].

Monsieur I J et la société Z n’ont pas déféré à la mise en demeure adressée à cette fin par le syndic de l’immeuble du 2, […]

Saisi le 13 mars 2014 par le syndicat des copropriétaires aux fins notamment de voir procéder à la dépose sous astreinte du conduit litigieux, le juge des référés, au terme d’une ordonnance du 17 décembre 2014, considérant l’absence de trouble manifestement illicite, a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande .

Vu les dernières conclusions de la SCI N II, signifiées le 15 mai 2017;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], signifiées le 25 janvier 2017;

Vu les dernières conclusions de Monsieur O I J et de la SARL Z, notifiées par voie électronique le 24 mars 2016;

Vu les dernières conclusions de la société Y notifiées par voie électronique le 25 janvier 2017;

Vu les dernières conclusions de la société AXA FRANCE IARD notifiées par voie électronique le 25 janvier 2017;

Au terme de ses dernières écritures, au visa des articles 552, 676, 677, 690, et 1382 du code civil, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, la SCI N II demande au tribunal de:

“ Condamner in solidum la société Z et Monsieur I J à déposer le conduit installé sans autorisation de la SCI N II sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

-Condamner le syndicat des copropriétaires à remplacer les fenêtres à deux vantaux ouvrants par des verres dormants et opaques sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du 2 […], la société Z et Monsieur I J au paiement d’une somme de 10.000 € au titre du préjudice esthétique.

-Débouter la société Z et Monsieur I J de leurs demandes et notamment de leur demande subsidiaire de désignation d’un expert.

-Débouter le Syndicat des Copropriétaires du […] de ses demandes.

-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du 2 […], la société Z et Monsieur I J au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-Les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître X conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. “

Au terme de ses dernières écritures, au visa des articles 690 et suivants, 2270 du code civil , ainsi que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment son articles 25 b), et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […] demande au tribunal de:

“Vis-à-vis de M. I J et de la Sarl Z

Constater qu’alors qu’il avait demandé l’autorisation de l’assemblée générale du syndicat pour modifier la devanture de son local commercial, M. I J s’en est abstenu pour ce qui est de la canalisation d’extraction, fixée sur le mur extérieur sur cour

En conséquence, condamner in solidum M. I J et la société Z à remettre les lieux en l’état antérieur en déposant ledit conduit

Dire et juger que les travaux seront effectués par une/des entreprise(s) qualifiée(s) justifiant de sa/leur qualification et assurance valide et que les devis devront préalablement être transmis au syndic

Dire et juger que les travaux seront effectués sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront intégralement supportés sous la même solidarité par M. I J et la société Z

Dire et juger qu’à défaut de démolition dudit conduit dans le délai de deux mois de la signification du jugement, ils seront tenus sous la même solidarité d’une astreinte de 500 € par jour de retard jusqu’à réalisation complète des travaux

Donner acte au syndicat de ce qu’il s’en remet à justice concernant une mesure d’expertise qu’il considère objectivement inutile, mais dans un tel cas, en mettre exclusivement le coût à la charge de M. I J et Z demandeurs à l’expertise

Vis-à-vis de N II

Dire et juger que les demandes de N II à l’encontre du syndicat se heurtent à la prescription trentenaire, quel qu’en soit le motif, et en conséquence

Débouter la SCI N II de sa demande de condamnation du syndicat, qui plus est in solidum avec M. I J et Z, ledit syndicat ayant tout fait pour éviter le présent contentieux

Condamner in solidum M. I J et la société Z au paiement de:

- 2.500 € de dommages-intérêts pour résistance abusive

- 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ainsi qu’en tous les dépens de l’instance, recouvrés par M^e Pierre BERNARD, avocat, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir”

Au terme de leurs dernières écritures, au visa des articles 1382 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 143 et suivants, 263 et suivants du code de procédure civile, et selon le dispositif ci-après reproduit de leurs écritures, Monsieur O I J et la SARL Z demandent au tribunal de:

“Sur l’intervention forcée :

-Dire et juger Monsieur P I J et la SARL Z recevables et bien fondés en leurs demandes à l’encontre de la SASU Y et son assureur, la SA AXA France IARD.

-Dire et juger que la SASU Y a manqué à son devoir de conseil et d’information, en qualité de Syndic de l’immeuble dont dépendent les lots appartenant à Monsieur I J et occupés par la SARL Z.

Et en conséquence,

Si par extraordinaire il était fait droit à la demande de dépose du conduit d’extraction,

-Dire et juger que la SASU Y garantira Monsieur P I J et la SARL Z, de tous les frais et préjudices générés par la dépose du conduit d’extraction, en application des dispositions de l’article 1382 du Code Civil,

-Dire et juger que la SA AXA France IARD, assureur de la SASUJUNEGE, garantira SASUJUNEGE de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

-Désigner un expert ayant pour mission de déterminer de quelle manière il serait procédé à cette dépose et à la reconstruction du conduit, évaluer les préjudices subis par les défendeurs quelle que soit leur nature notamment financier et commercial.

-Fixer le montant de la consignation- qui doit être prise en charge par moitié par les demandeurs et par les défendeurs à l’intervention,

Dans tous les cas,

-Condamner in solidum la SASU Y et son assureur – la SA AXA France IARD à payer aux demandeurs la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour le préjudice qu’ils subissent en raison des poursuites dont ils sont l’objet.

-Condamner in solidum la SASU Y et son assureur, à payer à Monsieur P I J et à la SARL Z la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du CPC.

Au fond,

-Dire et juger la SCI N II mal fondée en ses demandes et l’en débouter.

-Dire et juger qu’il n’y a aucun préjudice spécifique en raison de la présence du conduit incriminé et déclarer les demandes de la SCI N II irrecevables de ce chef.

-Condamner la SCI N II en tous les dépens dont distraction ou profit de Maître S-T, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

Procédure Civile. “

Au terme de ses dernières écritures, au visa de l’article 1382 du code civil, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, la société Y demande au tribunal de:

“- DIRE ET JUGER que Monsieur I J et la société Z ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par le cabinet Y.

- DIRE ET JUGER que Monsieur I J et la société Z ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice qu’ils auraient subi du fait de cette éventuelle faute.

 – DIRE ET JUGER que Monsieur I J et la société Z ne rapportent pas la preuve d’un quelconque lien de causalité entre cette éventuelle faute et cet éventuel préjudice

En conséquence,

- DEBOUTER Monsieur I J et la société Z de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du cabinet Y.

À titre infiniment subsidiaire et, si par extraordinaire, le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre du cabinet Y

- CONDAMNER la compagnie AXA France IARD à garantir le cabinet Y de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

- CONDAMNER in solidum Monsieur I J et la société Z au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

- CONDAMNER in solidum Monsieur I J et la société Z au paiement de la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sous la même solidarité”

Au terme de ses dernières écritures, au visa des articles 1382 du code civil, L 121-2 du code des assurances, et selon le dispositif ci-après reproduit de ses écritures, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de:

“ À TITRE PRINCIPAL :

- de dire et juger que Monsieur I J et la société Z ne rapportent pas la preuve que la société Y aurait manqué à son devoir de conseil et d’information,

EN CONSEQUENCE :

- de les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Y et de la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de cette dernière,

- de constater qu’en tout état de cause la garantie de la société Y n’est sollicitée que pour « les frais et préjudices générés par la dépose du conduit d’extraction »

EN CONSEQUENCE :

- de mettre hors de cause la société Y et la société AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de cette dernière pour les demandes relatives aux fenêtres à deux ventaux et au préjudice esthétique.

- de dire et juger que la société AXA FRANCE IARD ne saurait être tenue que dans les limites des plafonds et franchises du contrat en cause.

À TITRE SUBSIDIAIRE,

- donner acte à la société AXA FRANCE IARD qu’elle émet toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée par la société Z et Monsieur I J,

- dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, débouter la société Z et Monsieur I J de leur demande de prise en charge par moitié de la consignation.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- Débouter la société Z et Monsieur I J de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner in solidum la société Z et Monsieur I J ou toute partie succombante à verser à la société AXA FRANCE IARD la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner in solidum la société Z et Monsieur I J ou toute partie succombante en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Laure FLORENT, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. “

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2017 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 12 octobre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SCI N II

Sur la demande de dépose du conduit d’extraction de fumées-

A l’appui de sa demande principale tendant la condamnation sous astreinte de monsieur I J copropriétaire bailleur du lot n°3 de l’immeuble du 2, […], et la société Z locataire commercial des dits locaux, à déposer le conduit d’extraction installé sur le mur de façade sur cour de l’immeuble, la SCI N II fait valoir que cet ouvrage édifié sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], empiète au surplus irrégulièrement sur l’emprise en volume de sa parcelle.

Monsieur I J et la société Z objectent qu’eu égard à la configuration des lieux et à la présence d’autres conduits sur la façade arrière de l’immeuble du 2, […], il ne peut être invoqué aucune gêne de quelque nature que ce soit du fait du seul conduit litigieux dont la SCI N II demande la démolition, installé à l’angle des murs mitoyens des 2 et […].

SUR CE

L’article 552 du code civil dispose que la propriété du sol emporte propriété du dessus et du dessous.

L’article 545 du code civil dispose enfin que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnity.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le propriétaire du sol est fondé à demander la démolition d’un ouvrage qui empiète sur l’espace situé au dessus de son fonds, même si le débordement est infime, sauf pour la présomption de propriété du dessus édictée par les dispositions susvisées au bénéfice du propriétaire du sol à être utilement combattue par titre ou par prescription.

Au cas d’espèce, il résulte des écritures et productions que la société Z , est locataire dans l’immeuble du 3, […], selon bail commercial conclu à effet du 1° décembre 2012, de divers locaux, constituant le lot n°3 de l’état descriptif de division, pour y exercer une activité de “ traiteur, plats cuisinés à consommer sur place ou à emporter, promotions de produits du terroir, organisation d’évènement hors spectacles vivants, consulting et enseignement de l’art culinaire, cave à vins”.

Il est établi par les pièces produites, notamment les factures des sociétés AIREDIS et SECURIBAT que la société Z et monsieur I J, bailleur, ont fait respectivement procéder, entre le 17 janvier et le 13 février 2013 aux travaux d’installation d’une hotte et d’un conduit d’extraction de fumées en façade sur cour de l’immeuble.

Il résulte des productions, du plan cadastral et des clichés photographiques de la façade sur cour de l’immeuble du 2, […] avant et après travaux, et il n’est pas au surplus contesté en défense, que le conduit d’extraction de fumées a été réalisé en surplomb de la cour de l’immeuble du […] et sans autorisation de la SCI N II, propriétaire du fonds.

Or le copropriétaire bailleur, maître d’ouvrage, ne justifie ni par titre ni par prescription de la propriété du volume correspondant à l’emprise du conduit d’extraction réalisé entre janvier et février 2013.

Dès lors enfin que l’action du propriétaire évincé en démolition des constructions qui empiètent par débordement à une hauteur quelconque sur son fonds ne peut dégénérer en abus, que la seule constatation d’une emprise irrégulière ayant eu pour effet l’extinction du droit de propriété ouvre droit à indemnisation devant le juge juge judiciaire, et que la bonne foi du contructeur ou maître d’ouvrage est indifférente au succès des prétentions du propriétaire évincé, de même que la tolérance alléguée à l’encontre d’autres empiètements de même nature, le moyen tiré de l’absence de préjudice esthétique subi par le propriétaire du fonds empiété est inopérent, de même que celui tiré d’une volonté discriminatoire de porter atteinte aux intérêts des défendeurs, seuls recherchés; il n’importe à cet égard que la cour soit exempte de toute occupation, que le mur de façade sur cour de l’immeuble du 2, […] implanté en limite divisoire comporte d’autres conduits ou gaines d’extraction implantés moins discrètement que le conduit litigieux situé en angle, et qui empiètent depuis plusieurs années sur le même fonds, et que la demanderesse ait été ou non parfaitement informée de l’impossibilité matérielle, au demeurant non établie, de procéder à l’enlèvement de l’ensemble des ouvrage empiétants eu égard à la configuration des lieux.

Il convient en conséquence, sans égard à la demande subsidiaire de désignation d’expert afin de déterminer les conditions de dépose et de reconstruction du conduit d’extraction estimé indispensable à l’exploitation du fonds de commerce de la société Z, alors que les conditions d’exploitation de ce fonds et les préjudices éventuellement subis en conséquence de la dépose de cet ouvrage sont inopposables au propriétaire voisin évincé, et qu’il appartient en tout état de cause à monsieur I J de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 2, […] un projet d’installation de nouveau conduit d’extraction ne comportant aucune emprise sur le fonds de la SCI N II, de faire droit à la demande de la société demanderesse aux fins d’enlèvement du conduit d’extraction de fumées des installations du locatataire commercial de monsieur I J, sous astreinte, comme fixé au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de la SCI N II aux fins de remplacement des fenêtres à deux vantaux ouvrants par des fenêtres à verre dormant et opaques

A l’appui de cette demande, la SCI N II fait valoir à titre principal qu’il résulte du procès-verbal de constat établi par Maitre A, huissier de justice, le 16 février 2015, que la façade sur cour de l’immeuble du 2, […] comporte au rez de chaussée ainsi qu’aux deuxième et troisième étage des ouvertures de type jour de souffrance, mais avec une fenètre à deux vantaux ouvrants, non conformes aux exigences de l’article 676 du code civil pour les ouvertures des murs non mitoyens qui se joignent immédiatement au fonds voisin.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […] oppose en premier lieu à la SCI N II l’acquisition par prescription trentenaire d’une servitude de vue sur son fonds.

La société demanderesse objecte que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve de l’antériorité de la construction de l’immeuble syndical par rapport au sien, en dépit de travaux de démolition d’un bâtiment sur cour, d’élévation d’une aile sur trois étages côté droit, et du ravalement de l’ensemble, et ajoute qu’il ne résulte pas davantage du règlement de copropriété établi le 28 mars 1968 et publié le 3 avril 1968 que la preuve soit rapportée de l’existance depuis plus de trente ans de fenêtres avec ouvertures garnies d’un treillis de fer, alors que les clichés produits démontre que les fenêtres actuelles, d’aspect récent aux deuxième et troisième étages, comportent des ouvertures à la française et sont munies de verre clair qui ouvrent une vue sur son immeuble.

Sur le fond, et au moyen tiré de ce que l’ouverture de jours de souffrance depuis plusieurs années n’a engendré aucune plainte de la part de la SCI N II ou d’un propriétaire antérieur, alors que les ouvrants litigieux correspondent à des salles d’eau, et visent seulement à leur ventilation, que les jours de souffrance sont grillagés, apparaissent en hauteur, et que le procès-verbal évoquant une vue sur la mezzanine par le jour de souffrance au rez de chaussée au droit du restaurant ne porte mention d’aucune vue depuis les jours de souffrance en étages, la SCI N II fait valoir que le procès- verbal de constat susvisé fait apparaître une vue étendue sur son fonds, que la mezzanine installée au rez de chaussée de l’immeuble du 2, […] dans les locaux donnés à bail à la société Z ne répond pas à la condition de hauteur de l’ouverture par rapport au sol édictée par l’article 677 du code civil, et que les jours sont des ouvertures qui laissent seulement passer l’air et la lumière sans ouvrir de vue sur le fonds voisin ni permettre l’aération des pièces, alors que le procès-verbal de constat du 16 février 2015 relève à partir du deuxième étage à l’extrémité droite de l’immeuble, des fenêtres à deux vantaux ouvrants aux deuxième et troisième étages dudit immeuble du 2, […].

SUR CE

L’article 676 du code civil dispose que “le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre [environ trois pouces huit lignes] d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.”

L’article 677 du même code énonce que “ Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs”.

Il résulte de l’article 690 du code civil que les servitudes continues et apparentes, s’acquièrent par titre ou par prescription trentenaire.

Il se déduit de la combinaison des textes susvisés que le droit d’établir des vues non conformes aux prescriptions des articles 678 à 680 du code civil peut résulter d’une servitude de vue acquise par prescription, qu’une servitude de vue, continue et apparente, existe du fait même de l’ouverture crée dans un mur non mitoyen implanté en limite séparative, donnant sur l’héritage d’autrui, et que la possession d’une telle servitude subsiste tant qu’il y est pas matériellement contredit.

Il est constant qu’au sens de l’article 678 du code civil, les ouvertures ou fenêtres d’aspect sont définies comme des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s’ouvrir, laisser passer l’air, permettre d’apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets.

Il est également constant que le mur de façade sur cour de l’immeuble du 2, […] est implanté en limite de propriété et jouxte immédiatement la parcelle propriété de la SCI N II sans revêtir aucun caractère mitoyen.

Au cas d’espèce, il résulte du procès- verbal de constat en date du 16 février 2015 que l’huissier de justice désigné par le représentant de la SCI N II a relevé, depuis la cour de l’immeuble du […] propriété de la SCI, puis depuis la terrasse située au dessus du local en rez de chaussée implanté en applique de la facade arrière de l’immeuble du 2, […], la présence à l’extrémité droite en rez de chaussée ainsi qu’aux deuxième et troisième étages d’ouvertures de type jour de souffrance qui comporte à l’intérieur une fenêtre à deux vantaux ouvrants.

Ce même procès- verbal de constat a pu relever que depuis la fenètre située au rez de chaussée au droit du local donné à bail à la société Z apparaissait une mezzanine autorisant une vue étendue sur le fonds de la SCI N II.

Si les ouvertures réalisées dans un mur non mitoyen implanté en limite de propriété ne constituent des jours de souffrance ou de tolérance, au sens des articles 676 et 677 précités, qu’autant que leur réalisation technique puisse en garantir l’inocuité en terme de vues droites ou obliques sur le fonds voisin, insusceptible par voie de conséquence d’en permettre l’acquisition par prescription, l’implantation ci-dessus constatée de fenêtres à deux vantaux ouvrants laissant passer l’air et la lumière, à supposer même lesdites fenêtres séparées du parement extérieur du mur de façade par un maillage en fer de dimensions conformes à celles prévues par l’article 676 alinéa 2 du code civil, suffit à caractériser l’existence de vues irrégulières sur le fonds de la SCI N II, dès lors d’une part qu’il n’est pas contesté en défense que les dites fenêtres comportent des vitrages clairs et non opaques voire translucides, que d’autre part, leur implantation dans chacune des pièces de vie concernée, en l’espèce des salles de bain, et la présence pour chacune d’entre elles de deux battants fixés au dormant par charnières qui en permet l’ouverture vers l’intérieur du bâtiment, permet d’en déduire que la hauteur de l’allège par rapport au sol est inférieure à 1m90 pour les fenêtres situées en étage, et à 2m60, pour la fenêtre située en rez de chaussée, et qu’enfin, les vue droites et obliques ouvertes tant sur la cour que sur le bâtiment contigus et sur celui implanté en fond de parcelle n’exigent aucun effort particulier des usagers des pièces concernées pour regarder vers l’extérieur, serait-ce au travers du maillage qui n’exclut pas davantage la possibilité de jets d’objets à son travers.

L’acquisition d’une servitude de vue par prescription sur le fonds de la SCI N II suppose rapportée la preuve d’actes de possession continus et non interrompus, paisibles, publics et non équivoques, à titre de propriétaire, au sens de l’article 2261 du code civil.

Le point de départ de la prescription acquisitive trentenaire invoquée est celui de la construction de l’immeuble ou à défaut, celui de la transformation des ouvertures originairement constitutives de jours de souffrance en vues, de nature à attirer l’attention du propriétaire du fonds grevé de cette servitude et à provoquer sa contradiction.

Au cas d’espèce, l’antériorité de l’édification de l’immeuble du 2, […] et […], constituée d’une “ maison élevée partie sur cave, partie sur terre-plein, sur rez de chaussée, deux étages et grenier au dessus”, par rapport à celle de l’immeuble voisin du […], et la concomittance de la réalisation des ouvertures litigieuses et de la construction du bâtiment lui-même, ne peuvent découler du seul aspect visuel des ouvertures et de l’état des ravalements respectifs.

Cette antériorité, les dimensions et la nature des ouvertures sur le mur de façade sur cour à la date de l’édification du bâtiment, ainsi que leur absence de modification ultérieure, restent encore à l’état d’allégations en l’état des pièces produites, et notamment, du plan joint à la demande de certificat d’urbanisme en date du 4 janvier 1968 préalable à l’établissement de l’état descriptif de division de l’immeuble et du règlement de copropriété de l’immeuble du 2, […], suivant acte reçu par Maître JAMAR, notaire, le 28 mars 1968, enregistré à PARIS SUD EST le 3 avril 1968, alors au surplus que les clichés annexés au procès-verbal de constat du 16 février 2015 et les pièces produites par monsieur I J et par la société Z font également apparaître au premier étage de la façade sur cour la présence de vasistas à chassis fixe ou basculant, à verre clair sinon opaque, garnis d’un treillis métallique, récemment modifiés avec création en 2013 d’une ventilation basse, néanmoins constitutifs de jours en raison de leur hauteur apparente par rapport au plancher, et dont la conformité aux prescriptions des articles 676 et 677 précités n’est pas contestée par la SCI N II.

Il s’en déduit que la durée, sinon la continuité de la prescription trentenaire alléguée, et partant l’acquisition d’une servitude de vue sur le fonds de la société demanderesse sont insuffisemment établis au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], la preuve rapportée par la SCI N II d’un trouble de jouissance étant indifférente au bien fondé de la demande de suppression des vues irrégulièrement ouvertes, serait-ce par rétablissement des jours de souffrances qui constituent eux-même une tolérance ne constituant aucune servitude à la charge de l’héritage voisin, ne peuvent être acquis par prescription, et n’emportent aucune restriction à son droit de propriété.

Il sera fait droit à la demande de la SCI N II de remplacement sous astreinte des fenêtres à deux vantaux ouvrants par verres dormants, opaques ou translucides, dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Sur la demande indemnitaire

La SCI N II soutient que ses locataires se plaignent de la dégradation du mur pignon de l’immeuble voisin et sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], de monsieur I J et de la société Z à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Les défendeurs concluent au rejet de cette demande.

Si l’emprise irrégulière imputée au copropriétaires auteur des travaux d’installation du conduit d’extraction de fumée et à son locataire commercial engendre, par la seule extinction du droit de propriété qui en est la conséquence, un préjudice dont le propriétaire évincé est fondé à demander réparation, aucune pièce, et notamment aucune attestation de locataire n’est produite à l’appui des prétentions de la société demanderesse qui ne rapporte dès lors la preuve d’aucun trouble de jouissance personnel directement imputable à la seule dégradation esthétique du pignon de l’immeuble voisin.

La SCI N II sera dès lors déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic en exercice, la société MCI CONSULTING, demande à voir condamner sous astreinte et in solidum monsieur I J et la société Z à remettre les lieux en leur état antérieur en déposant le conduit d’extraction de fumées fixé sur le mur extérieur sur cour, les travaux étant effectués par une une entreprise qualifiée et assurée dont les devis seront préalablement transmis au syndic, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront intégralement supportés par les défendeurs, sous la même solidarité.

A l’appui de cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que monsieur DE J, ayant acquis le 16 janvier 2004 la propriété du lot n°3 de l’état descriptif de division, consistant notamment en un local devenu à usage commercial, puis ayant demandé et obtenu au terme de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 29 juin 2010 l’autorisation de faire procéder à ses frais exclusifs à des travaux de réfection et restauration de la devanture, a fait procéder à l’installation d’un conduit d’extraction de fumées sans autorisation de l’assemblée générale, ou a laissé son locataire commercial, la société Z y procéder.

Monsieur I J et la société Z font valoir en défense que toutes les informations relatives au projet de création du restaurant ont été portées à la connaissance des copropriétaires et du syndic.

Ils soulignent à cet égard que monsieur I J a régularisé une déclaration de travaux qui n’a fait l’objet d’aucune opposition à exécution, selon arrêté en date du 24 juin 2011, qu’un permis d’exploitation d’un débit de boissons à consommer sur place ou d’un restaurant a été accordé à Monsieur I J le 29 novembre 2012; qu’un récepissé de déclaration d’ouverture d’une licence restaurant a été délivré à la société Z le 14 décembre 2012, dans la perspective de l’exercice d’une activité de “ traiteur, plats cuisinés à consommer sur place ou à emporter, promotion de produits du terroir, organisation d’évènements hors spectacles vivants, consulting et enseignements de l’art culinaire” ; que dans la perspective d’une ouverture rapide du fonds de commerce, il a été procédé à la pose d’une hotte, confiée à la société AIREDIS, ainsi qu’à la fourniture et à la pose d’un conduit d’extraction de fumées, confiés à la société SECURIBAT; que le syndicat des copropriétaires a été informé du projet, l’exécution des travaux ayant été poursuivie au vu et au su de tous les copropriétaires; que les contacts avec le propriétaire voisin de l’immeuble du 4, […] ont abouti à un accord sur la réalisation des travaux; et que la société Y, syndic, parfaitement informée du déroulement des travaux, a profité de la présence des cordistes de la société SECURIBAT pour faire procéder à des travaux de réparation des tuiles et d’enlèvement de gravats à la suite d’un dégat des eaux ayant affecté une conduite commune dont la réfection a été confiée à la société ARCS.

Les défendeurs ajoutent que l’activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété, que les travaux litigieux comportant l’aménagement d’une cuisine pourvue d’une hotte aspirante conforme aux réglements sanitaire et la pose d’un conduit d’extraction muni d’un moteur à débit suffisant et de surcroît silencieux s’avéraient nécessaires à l’exercice licite de cette activité, et que la société Y a manqué à son obligation d’information et de conseil au titre des obligations qui auraient incombé au copropriétaire.

Les défendeurs sollicitent en tout état de cause la désignation d’un expert à frais partagés par moitié avec les défendeurs à l’intervention, avec pour mission de déterminer les modalités techniques de dépose et de reconstruction du conduit d’extraction indispensable à l’exploitation du fonds de commerce et d’évaluation des préjudices subis.

Le syndicat des copropriétaires objecte que l’information alléguée du syndic ne pallie pas le défaut d’autorisation régulière et expresse de l’assemblée générale, adoptée aux conditions de majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que la conformité aux stipulations du copropriété de l’activité de restauration, et la conformité de la pose du conduit d’extraction aux exigences réglementaires, voire même l’exigence de tels travaux par l’autorité administrative, ne dispensaient pas le bénéficiaire des travaux d’une autorisation de l’assemblée générale, à défaut de quoi il s’estime fondé à demander l’enlèvement des ouvrages qui empiètent sur les parties communes et modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, sans préjudice de l’atteinte aux droits d’un copropriétaire dont la canalisation obture pour partie une fenêtre.

Il se rapporte enfin à la justice quant à la désignation d’un expert, mais aux seuls frais avancés de monsieur I J et de la société Z.

SUR CE

Dès lors qu’il a été fait droit à la demande principale de la SCI N II, en ce qu’elle tend à l’enlèvement du conduit d’extraction de fumées des installations de la SARL Z, à raison de l’empiètement de ces ouvrages sur son fonds, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […] qui tend aux mêmes fins devient, en son principe, sans objet.

Il convient toutefois de relever que cette demande est, à juste titre, fondée sur l’exécution de travaux qui, sans préjudice de la conformité de l’activité de restauration exercée par le locataire de Monsieur I J à la destination de l’immeuble, à usage mixte d’habitation et commercial, ainsi qu’aux stipulations du règlement de copropriété, ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale statuant aux conditions de l’article 25 b), et n’ont pas été ratifiés expressément ou implicitement par une assemblée générale postérieure statuant aux mêmes conditions de majorité, alors que les travaux en cause réalisés en 2013, quoique ne portant pas atteinte à l’harmonie ou à l’aspect esthétique de l’immeuble en raison de la présence d’une dizaine de conduits d’évacuation de fumées ou de ventilation ancrés sur un enduit vétuste et dégradé, affectaient toutefois nécessairement les parties communes par l’emprise supplémentaire qu’ils réalisaient sur la façade de l’immeuble sur cour du seul fait de l’ancrage du conduit dans la maçonnerie et de son implatantion au delà du faîtage susceptible de porter atteinte au droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, et plus généralement aux droits de construire qui lui étaient dévolus.

Il s’en déduit que la demande de désignation d’expert aux fins de détermination des modalités techniques de dépose et de reconstruction du conduit d’extraction estimé indispensable à l’activité de la société Z est inopérente en tant qu’elle préjudicie aux pouvoirs de l’assemblée générale.

Une telle mesure d’instruction, en tant qu’elle aurait pour objet d’évaluer les préjudices subis par les défendeurs, qu’elle qu’en soit la nature, apparaît dépendre de l’engagement, dans le cadre de leur action en garantie, de la responsabilité quasi-délictuelle de la société Y à leur égard au titre des fautes commises dans l’exécution de son mandat de syndic telles qu’examinées ci-après.

Sur la demande en garantie

Monsieur I J et la société Z font valoir que la société Y dont ils sollicitent la garantie des condamnation prononcées à leur encontre in solidum avec son assureur AXA IARD, a manqué à son devoir d’information et de conseil, quand aux dispositions législatives et réglementaires et aux stipulations du règlement de copropriété, à l’occasion de la réalisation de travaux ou actes susceptibles d’engager leurs intérêts individuels et collectifs, et qu’elle engage sa responsabilité à leur égard, au titre des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission, au delà de ses obligations d’administration et de L de l’immeuble.

La société Y souligne que par suite de la réalisation du conduit d’extraction sans autorisation de l’assemblée générale, de la demande vainement adressée le 26 février 2013 par Madame B, copropriétaire, à monsieur I J de déplacer le conduit litigieux, et de la mise en demeure adressée le 11 mars 2013 par le cabinet K L mandataire de la SCI N II d’avoir à procéder à la dépose immédiate du conduit d’extraction réalisant une emprise volumétrique sur son fonds, monsieur I J a été mis en demeure par elle dès le 22 avril 2013 de procéder au démontage du conduit et de présenter son projet à la prochaine assemblée générale de copropriétaires.

La société défendresse en garantie ajoute que les mises en demeure successivement adressées à monsieur I J les 4 juillet, 25 octobre, et 16 décembre 2013, au regard des réclamations successives de la société K L faisant part notamment de la suspension de toute autorisation éventuelle d’échafaudage depuis la cour au titre de l’exercice d’une servitude d’échelage pour réalisation de travaux dans l’immeuble sont restés sans effet, les propositions d’ordre strictement esthétique formulées par le copropriétaire par la voix de son conseil n’ayant pas reçu l’approbation des parties concernées, et celui-ci n’ayant pas davantage déféré à la demande de démontage du conduit litigieux lors de la réunion du Conseil syndical en date du 13 janvier 2014.

La société Y réfute toute faute de L en lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué.

Elle souligne que Monsieur I J n’est pas fondé à se prévaloir de son ignorance des règles qui régissent les travaux qui affectent les parties communes dès lors qu’il a déja soumis une telle autorisation à l’apporobation d’une assemblée générale qui s’est tenue en 2010.

Elle soutient ne pas avoir été informée de la globalité du projet et des travaux d’installation du conduit d’extraction entrepris par monsieur I J, membre du Conseil syndical, qui a seulement fait part début 2013 de l’intervention possible d’une entreprise réalisant des travaux pour son compte afin de procéder au remplacement de quelques tuiles manquantes, ce pourquoi un accord verbal a été obtenu.

Elle conteste enfin avoir manqué à son obligation de conseil et et sollicite en tout état de cause à être garantie par son assureur de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, notemment au titre de l’astreinte.

La société AXA FRANCE IARD s’associe aux moyens articulés par son assurée pour contester l’engagement de sa responsabilité envers les appelants en garantie, soutenant que s’il reconnaît avoir informé le syndicat des copropriétaires de son projet de modification des lieux afin d’y exploiter un fonds de commerce de restauration, objet de l’autorisation accordée au terme d’une résolution de l’assemblée générale du 29 juin 2010, monsieur I J ne rapporte pas la preuve d’une information préalable du syndic quant au projet d’installation du conduit d’extraction de fumée et au devis y afférent, ni quant à la réalisation des travux eux-même.

La société AXA FRANCE IARD soutient pour le surplus ne devoir sa garantie à son assurée qu’au titre des conséquences financières de la responsabilité civile, ce qui exclut celle de l’astreinte, tant par application des conditions générales de la police, que du défaut d’aléa, et de son caractère indirect ayant pour objet de contraindre une partie à exécuter une décision de justice.

Elle s’en rapporte enfin à justice sur la demande de désignation d’expert aux fins d’évaluation de la dépose et de la reconstruction du conduit d’extraction litigieux, sauf ne pas en supporter la charge, même partiellement.

SUR CE

Au terme de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en ses dispositions applicables à la date des travaux litigieux “ Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

- d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

- d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l’article 25 de la présente loi ;

- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

- de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions du II de l’article L. 515-16 du code de l’environnement . La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions de l’article L. 515-16-1 du même code ;

- lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu’au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.

Seul responsable de sa L, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice».

Il résulte des dispositions précitées qu’il découle de la mission légalement impartie au syndic de l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété par les copropriétaires et occupants de l’immeuble; qu’il doit faire toute diligence pour faire cesser les infractions , notamment celles relatives à la jouissances de leurs lots et à la police de l’immeuble, par des mises en demeure ou injonctions, et éventuellement agir en justice à l’encontre de tout contrevenant, copropriétaire ou locataire, mais avec l’autorisation de l’assemblée générale, pour faire cesser les infractions persistantes au règlement de copropriété; qu’il lui incombe en outre de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, et d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale.

Par suite, la carence du syndic à poursuivre les infraction susvisées est de nature à engager sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires, sans préjudice, en cas d’infractions répétées de nature à compromettre la destination de l’immeuble ou les droits des copropriétaires révélant une carence dans l’exécution de ses missions, de la désignation d’un administrateur provisoire en ses lieux et place à l’initiative de tout copropriétaire intéressé, dans les conditions prévues par l’article 49 du décret du 17 mars 1967.

Si l’obligation de procéder à l’exécution des résolutions de l’assemblée générale ne dispense pas le syndic de son devoir de conseil, en ce sens qu’il lui appartient d’attirer l’attention des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions, d’apporter les éclaircissements nécessaires aux membres du syndicat, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, sur les conditions de légalité de leurs délibérations, et d’attirer leur attention sur les chances de succès ou d’échec d’une action en justice, il ne saurait incomber au syndic, au titre de son devoir de conseil, d’attirer l’attention d’un copropriétaire auteur de travaux privatifs susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sur la nécessité de soumettre de tels travaux à l’approbation de l’assemblée générale, dès lors que ne relève pas de sa mission l’obligation de constater, par des visites régulières sinon quotidiennes sur les lieux, d’éventuelles infractions au règlement de copropriété.

Au cas d’espèce, s’il est admis que les travaux litigieux ont été exécutés sans autorisation de l’assemblée générale ni ratification ultérieure, il est soutenu en revanche par Monsieur I J et par la société Z que la société Y, parfaitement informée du déroulement des travaux confiés à la société SECURIBAT dont elle a profité de la présence des cordistes pour faire procéder pour le compte du syndicat à la réfection de certaines tuiles et à l’enlèvement de gravats à la suite d’un dégât des eaux en parties communes, objet de travaux confiés à la société ARCS, n’a pas attiré leur attention et celle de l’entreprise désignée, avant sa rencontre avec le gérant et lors de celle-ci, sur la nécessité d’une décision préalable de l’assermblée générale et d’une approbation du propriétaire voisin.

Il résulte en premier lieu des écritures et productions qu’au terme de sa résolution n° 21, adoptée aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé monsieur I J à effectuer à ses frais exclusifs des travaux de réfection et de restauration de la devanture de son lot, travaux qui, manifestement affectaient les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il se déduit de cette résolution, portée à l’ordre du jour complémentaire de l’assemblée générale sur la base d’un projet finalisé, de descriptifs et plans joints à la convocation, que les demandeurs en garantie ne peuvent utilement se prévaloir de leur ignorance en matière de travaux privatifs requérant autorisation préalable de l’assemblée générale.

Par suite, l’allégation par monsieur C, gérant de la société SECURIBAT, au terme de l’attestation produite par les demandeurs en garantie, de ce que lors de l’étude du chantier sur le site, et à l’occasion de sa rencontre avec madame D, représentant le syndic, celle-ci ayant eu connaissance des méthodes de travail de la société, spécialisée en travaux d’accès difficile, leur a demandé d’avoir recours à ses cordistes pour intervenir sur le toit de l’immeuble, et n’a par la suite de leurs échanges au sujet du conduit d’extraction de fumées dont il était convenu de l’installation avec la société Z, et de la programmation des travaux à réaliser, jamais attiré son attention sur la nécessité d’une « quelconque formalité à accomplir », notamment l’accord préalable de l’assemblée générale, ni d’une «quelconque difficulté» lors de la programmation des travaux à réaliser, est sans incidence sur le manquement invoqué du syndic à son obligation de conseil envers le copropriétaire auteur des travaux.

En outre, il n’est pas rapporté la preuve d’une communication préalable à la société Y d’un descriptif complet des travaux confiés à la société SECURIBAT selon devis en date du 11 février 2013.

Celui-ci porte mention, en effet, et sans autre précision sur la nature de l’emprise envisagée sur les parties communes, de la «pose d’une gaine de ventilation simple peau en acier galvanisé» de la «pose des supports d’ancrage» et de la «pose des gaines», n’a été communiqué à la société JUMEGE que le 13 février 2013 à 15h52 pour des travaux s’exécutant à partir du lendemain à 08h00, et ne s’est accompagné d’aucune interrogation formalisée du syndic sur la licéité des dits travaux.

Il se déduit par ailleurs des échanges intervenus au préalable entre la syndic de l’immeuble du 2, […] et le mandataire du propriétaire de l’immeuble voisin, victime d’un dégât des eaux en provenance d’une chute fuyarde, qu’il a été donné le 7 février 2013, soit antérieurement aux travaux litigieux, mission à une «société de cordistes» d’intervenir pour réfection de la chute fuyarde et d’évacuer les gravats tombés sur la terrasse, une réunion d’expertise étant prévue le 5 mars 2013, que par ailleurs le mandataire de la SCI N II a été avisé de la création d’une ventilation basse sur le mur de façade sur cour de l’immeuble du 2, […], et d’un projet d’étude de ravalement à présenter à l’adoption de la prochaine assemblée générale en vue d’un vote à intervenir sur les travaux en 2014 et d’une exécution des dits travaux en 2014/2015, le représentant de la société Y réfutant en revanche la «prolifération» alléguée par son interlocuteur des gaines de ventilation sur le pignon considéré, parmi lesquelles ne figurait pas encore, en tout état de cause, le conduit d’extraction réalisé par la société SECURIBAT.

En conséquence, il n’est nullement rapporté la preuve d’un manquement de la société Y à son obligation de conseil envers Monsieur I J, et plus généralement d’une faute quelconque dans l’exercice de ses missions susceptible d’engager sa responsabilité quasi-délictuelle envers ce copropriétaire et son locataire commercial bénéficiaire des travaux.

Il convient dès lors de débouter monsieur I J et la société Z de leur demande en garantie, et de dire sans objet leur demande de désignation d’expert, notamment pour évaluer les préjudice subis à raison de la remise des lieux en leur état antérieur.

Les demandes de garantie formées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD deviennent également sans objet.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive

La résistance alléguée de monsieur I J et de la société Z à la dépose du conduit litigieux ne suffit pas à faire dégénérer en abus la défense opposée par les défendeurs aux prétentions du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI CONSULTING, sera débouté de ce chef de demande.

La société Y ne rapporte enfin la preuve d’aucun préjudice distinct de celui qui résulte des frais exposés pour sa défense, à l’appui de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de monsieur I J et de la SARL Z, dont elle sera par suite déboutée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur I J, la société Z, et dans ses rapport avec la SCI N II, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], succombant pour l’essentiel à la présente procédure, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Supportant les dépens, ils seront également condamnés in solidum:

— Monsieur I J, la société Z et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI Consulting, à verser à la SCI N II la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Monsieur I J et la société Z, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI Consulting la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Monsieur I J et la SARL Z et la SARL Z à verser à la société Y la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

La société AXA FRANCE IARD appelée en garantie conservera, en équité, la charge des frais non compris dans les dépens dont elle a fait l’avance.

L’exécution provisoire se justifiant, il convient de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur I J et la SARL Z à procéder à leurs frais exclusifs et sous le contrôle de l’Architecte de la copropriété dont ils supporteront tous les frais, à la dépose du conduit d’extraction de fumées installé sur le mur de façade sur cour de l’immeuble du 2, […], installé sans autorisation de la SCI N II, comme réalisant une emprise irrégulière sur son fonds, ni de l’assemblée générale de l’immeuble du 2, […], comme affectant les parties communes et l’aspect extérieur de cet immeuble, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, laquelle courra de plein de droit pendant un délai de trois mois, passé lequel il pourra de nouveau être fait droit, au bénéfice d’une part de la SCI N II, d’autre part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […] représenté par son syndic alors en exercice, et à concurrence de moitié chacun;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI Consulting, à faire procéder au remplacement des fenêtres à deux vantaux ouvrants installées sur la façade sur cour de l’immeuble par des jours ou fenêtres à verre dormant, opaque ou translucide, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, laquelle courra de plein droit pendant un délai de six mois, passé lequel il pourra de nouveau être fait droit;

DEBOUTE la SCI N II de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2 […], de la SARL Z et de Monsieur I J au titre du préjudice esthétique;

DEBOUTE Monsieur I J et la SARL Z et la SARL Z de leur demande en garantie formée à l’encontre de la SASU Y et de son assureur AXA FRANCE IARD;

DEBOUTE Monsieur I J et la SARL Z et la SARL Z de leur demande de désignation d’expert;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI CONSULTING, et la société Y, de leurs demandes de dommages-intérêts formées à l’encontre de Monsieur I J et de la SARL Z;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

CONDAMNE Monsieur I J et la SARL Z, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI CONSULTING, in solidum aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur I J et la SARL Z, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI CONSULTING à verser à SCI N II la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur I J et la SARL Z, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2, […], représenté par son syndic, la société MCI CONSULTING, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur I J et la SARL Z, à verser à la société Y la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

ORDONNE l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 22 Mars 2018

Le Greffier Le Président

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exécutoires

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