N° RG 25/00215 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXIB

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00215 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXIB

LE SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 1]

Non comparants, représentés par M^e BLANCHET, substitué par M^e LELONG, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEURS

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-1173 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2025-1174 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Non comparants, représentés par M^e GASNIER, substitué par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 17 Avril 2025

Première audience : 06 Juin 2025

DÉBATS

Audience publique du 06 Mars 2026.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00215 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXIB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2021, Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 480,00 euros révisable annuellement, le preneur devant rembourser en sus les taxes locatives récupérables (taxes d’ordures ménagères).

Le 12 décembre 2024, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] ont signalé des désordres au Pôle Ornais de Lutte contre l’Habitat indigne.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] ont fait signifier à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] un commandement de payer les loyers, pour un montant en principal de 601,00 euros à la date du 20 décembre 2024, et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025 , Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] ont fait assigner Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir constater la résolution du contrat de bail et ordonner l’expulsion des locataires, outre leur condamnation aux impayés locatifs.

L’assignation a été dénoncée le 23 avril 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 6 juin 2025.

Le 11 juin 2026, l’association [L], organisme habilité par la Caf, a établi un rapport de Diagnostic-Constat Décence.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 06 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H], représentés par leur Conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures du 27 février 2026 et demandent au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers le 5 avril 2025 et l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance le 5 mars 2025 ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril des locataires ,

— condamner solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi ;

—  1 439,00 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à hauteur de 601 euros à compter du 5 février 2025 date du commandement de payer, et pour 838 euros à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation ; ,

— les loyers et indemnités d’occupation et charges à compter du 1er février 2026 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  150,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’appui de leurs demandes relatives à la résiliation du bail, les époux [H] font valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire est régulier dès lors que le délai applicable était bien celui de deux mois et que le décompte de créance était bien joint. Subsidiairement, ils soutiennent que le contrat doit être résilié pour défaut de paiement des loyers. Ils précisent que la CAF a suspendu le versement de l’allocation logement à compter du 1er juin 2025 pour non régularisation du plan d’apurement et à compter du 1er juillet 2025 pour indécence mais que les locataires devaient continuer à payer le reliquat de loyer. Par ailleurs, ils font valoir que les locataires ont attendus le 28 août 2025 pour justifier de l’assurance et qu’en conséquence, le délai d’un mois étant expiré, la clause de résiliation de plein droit était d’ores et déjà acquise. Ils ajoutent que subsidiairement, les défauts de paiement, actualisés à 1123 euros, justifient le prononcé de la résiliation. Par ailleurs, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs et arguent de la mauvaise foi des locataires à qui ils ont dû faire délivrer plusieurs recommandés avant le commandement de payer pour leur rappeler leurs obligations.

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs, les époux [H] contestent les conclusions du constat de décence et la demande de réalisation de travaux. Ils font valoir que la mise en sécurité de la fenêtre du palier a été réalisé et que les difficultés d’ouverture de la fenêtre de bois s’est trouvé résolu par la pose de dégrippant relevant de l’obligation d’entretien du locataire. Sur l’humidité, ils exposent que l’artisan intervenu en 2019 confirme l’absence de signe d’humidité a cette date, que l’organisme [L] n’a constaté qu’une humidité ponctuelle, et que celle-ci ainsi que la présence de moisissure sur les deux murs de la cage d’escalier résulte uniquement de l’usage des locataires ayant bouché les aérations et ayant installé un sèche linge sans aération extérieure. Ils contestent l’absence de grille d’entrée d’air dans le séjour et la chambre au motif que ces fenêtres sont en PVC et ont été installées par un menuisier et la défectuosité des ventilations de la cuisine considérant qu’elle résulte du fait des locataires. Ils ajoutent qu’il existe une ventilation électrique dans la salle d’eau contrairement aux constatations de [L]. Ils précisent qu’ils ont fait poser trois détecteurs de fumée et que les autres travaux ont été réalisés en février 2026 pour un coût de 2 004,20 euros.

Les époux [H] s’opposent à la demande indemnitaire pour préjudice de jouissance faisant valoir que les fragilités de Monsieur [C] résultent de son tabagisme et non du caractère ponctuel de l’humidité. Ils rappellent qu’en vertu de l’article 1231 du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, que la Caf leur a donné pour s’exécuter un délai de 18 mois loin d’être expiré et qu’ils ont fait toute diligence. Ils rappellent subsidiairement que la première et seule réclamation des locataires leur a été adressée le 20 décembre 2024.

En défense, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X], représentés par leur Conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures du 22 décembre 2025 et demandent au juge de :

Sur les demandes formées par les demandeurs

A titre principal,

— déclarer nuls les commandements de payer signifiés le 5 février 2025 ainsi que tous les actes dont ils sont le support nécessaire ;

— débouter Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire au fond,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— leur octroyer les plus larges délais de paiement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— à défaut, leur accorder un délai de 6 mois avant la libération effective des lieux ;

— ordonner la compensation des condamnations respectives ;

En tout état de cause sur leurs demandes reconventionnelles,

— condamner Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] à leur verser la somme de 5 400,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, somme arrêtée au 31 juillet 2025, à parfaire ;

— condamner Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] à réaliser les travaux pour rendre le logement décent, ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé un délai de deux mois après la signification du jugement ;

— dire que ces travaux devront a minima correspondre à la liste des travaux indispensables dressé par [L] dans son diagnostic – constat décence en date du 11 juin 2025 ;

— dire que les loyers ne seront pas dus :

à titre principal, à compter du 31 décembre 2024 ;

a titre subsidiaire, à compter du jugement à intervenir ;

et ce jusqu’à ce que les demandeurs justifient de la décence de l’habitation par communication de tout rapport/constat ;

Le cas échéant en cas de suspension des loyers à compter du 31 décembre 2024,

— condamner Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] à leur payer la somme de 2 404,00 euros arrêtée au 31 juillet 2025 (somme à parfaire) ;

— condamner Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] à la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

— les condamner aux entiers dépens ;

— les débouter de leurs demande de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] font valoir que le commandement de payer les loyers est nul faute de contenir le décompte de la créance locative et dès lors que celui-ci vise le délai de 2 mois alors que le délai légal est passé à 6 semaines ce qui a eu pour conséquence de leur faire croire qu’ils disposaient à tort d’un délai plus long.

Les défendeurs soutiennent également que la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’est pas acquise dès lors qu’ils justifient de leur assurance pour toute la période considérée.

Ils contestent par ailleurs l’arriéré de loyer indiquant que les bailleurs ne peuvent appliquer la révision du loyer dès lors qu’ils ne justifient pas que leur logement serait classé dans une catégorie autre que F et G.

Ils s‘opposent par ailleurs à la demande indemnitaire invoquant l’article 1231-6 du code civil et soutenant que leur mauvaise foi n’est pas démontrée.

Reconventionnellement, à l’appui de leur demande de réalisation de travaux, ils font valoir que le logement ne répond pas aux critères de décence ainsi qu’il ressort du diagnostic effectué par l’organisme [L] le 10 juin 2025. Ils contestent tout usage anormal des lieux et font valoir que la cause de l’humidité est des difficultés d’aération sont structurelles et que l’organisme a d’ailleurs prescrit des travaux.

Les défendeurs font encore valoir que l’indécence du logement justifie d’ordonner la suspension des loyers à compter du 31 décembre 2024, mois à compter duquel ils se sont manifestés auprès des bailleurs et de [A], et jusqu’à la complète réalisation des travaux, et en conséquence, de leur restituer la somme de 2 404 euros au titre des mois de janvier à juillet 2025, subsidiairement, de suspendre les loyers à compter du jugement à intervenir. Ils considèrent que l’absence d’un DPE à jour lors de la conclusion du contrat justifie également la demande de suspension des loyers et la restitution de ceux déjà versés.

À l’appui de leur demande de dommages et intérêts, ils font valoir qu’ils subissent un préjudice de jouissance depuis de nombreuses années et que seul un évènement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de sa responsabilité. Ils précisent que Monsieur [C] présente des fragilités pulmonaires et cardiaques et qu’il est impacté par l’humidité du logement et les nombreuses moisissures. Ils ajoutent que le manque d’isolation leur crée un surcoût énergétique et évaluent leur préjudice à la somme de 150,00 euros par mois depuis le 31 juillet 2022 soit la somme totale de 5 400,00 euros arrêtée au 31 juillet 2025.

Enfin, ils invoquent une situation financière délicate à l’appui de leur demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire, subsidiairement, ils exposent qu’ils ne disposent d’aucune solution de relogement ce qui justifie de leur accorder un délai pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

A) Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] justifient avoir signifié à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X], le 5 février 2025, un commandement de payer visant cette clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation dans le délai imparti.

Toutefois,

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques locatifs et prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance.

Il n’y est pas visé la résiliation de plein droit pour défaut de justification d’une assurance locative, ce qui s’explique par l’indication que donne l’article 4 g) de la loi, qui répute non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement de loyers, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de trouble du voisinage constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.

La loi ne cherche pas à sanctionner le locataire négligent qui, bien qu’assuré avant même la délivrance du commandement, n’en avertit son bailleur que plus tard, au-delà du délai d'1 mois.

La clause résolutoire ne sanctionne donc que la souscription tardive d’une assurance et non l’information tardive du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] justifient effectivement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour la période du 23 janvier 2024 au 22 janvier 2026 inclus. Ainsi, le logement était bien couvert lors de la délivrance du commandement.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne sont pas réunies et que la demande formée par Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] de ce chef sera rejetée.

B) Sur la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges

1. Sur la recevabilité de la demande pour défaut de paiement des loyers

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 23 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur la régularité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Les défendeurs font valoir que le commandement de payer qui leur a été signifié le 5 février 2025 ne comportait pas le décompte de la créance.

Toutefois, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 1371 du code civil l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En l’espèce, aux termes de son acte, le commissaire de justice a mentionné que le décompte du 20 décembre 2024 était joint ainsi qu’une copie de la taxe foncière.

L’officier mentionne en outre que l’acte contient 6 feuilles, ce qui confirme en outre que ses pièces étaient jointes.

Ces mentions font foi jusqu’à inscription de faux et les dénégations des locataires sont dès lors inopérantes.

Le commandement de payer n’encourt donc aucune irrégularité sur ce point.

S’agissant du délai de deux mois visé par le commandement, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Au surplus, rien n’interdit au bailleur d’octroyer au locataire un délai plus long dans son propre intérêt.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 13 février 2021 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En conséquence, les dispositions du contrat de bail prévalent.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 février 2025, mentionne un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement et se trouve donc, sur ce point également, régulier.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande en nullité du commandement de payer.

3. Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] justifient avoir signifié à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X], le 5 février 2025, un commandement de payer la somme de 601,00 euros visant la clause résolutoire et mentionnant uledélai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Cette somme correspondait à un arriéré de loyer de 39,00 euros et à un arriéré de charges locatives (ordures ménagères 2023 et 2024) de 572,00 euros.

Les locataires font valoir que l’arriéré de loyer de 39 euros est infondé au motif qu’il résulte de l’indexation du loyer, inapplicable dès lors que les bailleurs ne justifient pas du classement de leur logement dans une catégorie autre que F ou G.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit effectivement que la révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, il convient de relever que les propriétaires produisent un diagnostic de performance énergétique qui classe le logement en catégorie E.

En conséquence, l’indexation du loyer prévue au contrat est applicable et l’arriéré de 39,00 euros constitué.

Par ailleurs, la clause résolutoire ne concerne pas uniquement les impayés de loyers mais également les impayés de charges, justifiées, comme le prévoit l’article 24 de la loi de 1989.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] justifient du montant de la taxe d’ordure ménagère 2023 et 2024 pour un total de 562,00 euros.

Il résulte du décompte produit par Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H], informations non contredites par le locataire, que la somme de 601 euros dues au titre des loyers et des charges n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, l’arriéré locatif ayant même augmenté.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 6 avril 2026.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ayant prospéré, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DES BAILLEURS

A) Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit précédemment, l’indexation du loyer prévue au contrat est applicable.

L’indemnité due en cas de résiliation du bail sera fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (517,00 euros en loyer à la date du 1 mars 2026 outre annuellement la taxe d’ordures ménagères), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré.

Par ailleurs, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] justifie du montant des taxes d’ordures ménagères récupérable au titre des années 2023 et 2024, et également 2025.

si aux termes de son dispositifs, les bailleurs sollicites la somme de 1 439 euros, il convient de relever que cette somme correspond à l’ancien décompte arrêtée à novembre 2025 et que les demandeurs produisent un nouveau décompte actualisé à février 2026 pour un montant de

1 123,00 euros.

Il apparaît également que les bailleurs ont soustrait à ce stade des sommes dues les fractions de loyers correspondant aux APL retenues par la CAF dans le cadre de la procédure pour indécence en cours.

Il ressort ainsi des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 13 février 2021, du commandement de payer délivré le 5 février 2025, du décompte de la créance actualisée et des taxes foncières produites, que Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] rapportent la preuve d’une créance d’un montant de 1 123,00 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 février 2026, échéance de février 2026 incluse.

A l’exception de leur contestation, déjà rejetée, sur la révision du loyer, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X], n’apportent pas d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En conséquence, il convient de fixer à 1 123,00 euros la somme due solidairement par Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 février 2026, échéance de février 2026 incluse, hors allocation logement et ainsi sans préjudice du droit des bailleurs au reversement, en cas de levée du constat d’indécence, des APL retenues par la Caf, au titre de cette période antérieure à mars 2026.

B) Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter leur demande de dommages et intérêts.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] règlent les loyers résiduels.

Il convient de relever que les seuls impayés de loyers ont trait d’une part à la fraction CAF mais suspendue du fait du constat d’indécence (que le bailleur n’a d’ailleurs pas intégré dans sa demande en paiement des arriérés) et d’autre part, au montant correspondant à la revalorisation du loyer, ce qui ne saurait être reproché aux locataires dès lors que les bailleurs n’ont justifié d’un DPE actualisé que fin février 2026 (réalisé le 19 février 2026 et communiqué dans leurs conclusions du 27 février 2026).

En conséquence, si cette revalorisation est désormais due, l’absence de paiement jusqu’en février 2026 ne saurait faire échec à leur demande de délai.

Par ailleurs, les locataires justifient de leur situation personnelle et financière et sont en mesure de régler la dette locative sur 36 mensualités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes restant dues, le cas échéant après la compensation des créances réciproques.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, l’indemnité d’occupation sera due.

L’expulsion sera autorisée.

Il sera ordonné à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Ayant été fait droit à la demande de délais de paiement suspensifs, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de délais d’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES LOCATAIRES LIÉES A L’INDÉCENCE DU LOGEMENT

A) Sur la demande de réalisation de travaux

Selon l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;»

En vertu de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986: « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment en son article 2 que :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 2] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 3bis dispose en outre que :

« I.-En France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

— à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;

— à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;

— à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.

II.-En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 2] et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation:

— à compter du 1er janvier 2028, à la classe F ;

— à compter du 1er janvier 2031, à la classe E ».

En l’espèce, la clause résolutoire étant suspendue, les locataires demeurent recevables à former une demande de mise en conformité du logement si l’indécence de celui-ci est établit.

Au soutien de leur demande, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] produisent le Diagnostic-Constat Décence réalisé rendu le 10 juin 2025 par l’organisme habilité [L] ainsi que quelques photographies.

Aux termes de son Diagnostic-Constat Décence, l’organisme habilité [L] conclut à un logement non décent.

Sont considérés comme décent : l’habitabilité, le confort, l’entretien ; les équipements électriques et le chauffage ; les sanitaires.

Il relève cependant des critères d’indécence liés au bâti et au poste humidité et aération.

Ainsi, concernant le bâti, est constaté :

— des infiltrations d’eau au niveau de la fenêtre bois du palier du 1er étage causant des dégradations sur la menuiserie de la fenêtre avec une crémone difficile à manœuvrer.

Les bailleurs n’apportent pas d’éléments permettant de remettre en cause les constatations de l’organisme habilité sur ce point.

Concernant l’humidité, il est constaté :

— la présence d’une humidité ponctuelle ;

— moisissures sur les deux murs en brique de la cage d’escalier contiguë au grenier où est installé un sèche-linge ;

— absence de grille d’entrée d’air dans le séjour et la chambre du 2ème étage ;

— ventilation naturelle basse et haute dans la cuisine, les ailettes de la grille de ventilation haute sont enfoncées et ne permettent pas une bonne ventilation ;

— absence de ventilation dans le WC et la salle d’eau ; les portes intérieures sont trop longues et ne permettent pas une bonne circulation de l’air.

Si les bailleurs produisent une attestation d’un artisan indiquant que le logement n’était pas humide à la date de 2019, cet élément n’est pas de nature à remettre en cause les constatations de l’organisme effectuées en 2025.

Par ailleurs, l’allégation selon laquelle l’humidité serait due à l’action des locataires ayant bouchés les ventilations n’est corroborée par aucun élément. Il n’est pas non plus justifié de l’existence alléguée d’une ventilation électrique dans les pièces sanitaires au jour de la visite.

S’agissant de la grille de ventilation dans la cuisine, si le nettoyage et le graissage incombent au locataire en vertu du décret n°87-712 du 26 août 1987, son remplacement en cas de défectuosité appartient au propriétaire, sauf à ce que ce dernier démontre que la dégradation est due au locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Effectivement, le sèche-linge présent au grenier, contiguë à la cage d’escalier sur les murs de laquelle de la moisissure est constatée, ne semble pas comporter d’aération extérieure. Le constat ne se prononce toutefois pas expressément sur l’origine de la moisissure constatée à cet endroit et sur l’impact de ce sèche linge. L’organisme habilité n’a pas relevé de fuites ou infiltrations au niveau des murs ou plafond. Pour autant, il relève plusieurs défauts de ventilations dans le logement, ce en contrariété avec l’article 2 point trois du décret sus visé lequel prévoit que pour être décent, le logement doit comporter des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Et les bailleurs n’apportent pas d’éléments probant contraires aux désordres ainsi constatés ainsi qu’il vient d’être dit. En outre, l’organisme relève un défaut d’isolation des cloisons en brique de la cage d’escalier puisqu’il préconise une intervention à ce titre.

Outre le bâti et l’humidité, il est également constaté le défaut de sécurité de la fenêtre du palier du premier étage pour absence d’un système de protection, ce en contrariété avec l’obligation de mettre en place des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons dans un état conforme à leur usage, tel que prévu au point 2 de l’article 2 susvisé, ainsi que l’absence de détecteur de fumée, éléments qui contreviennent à la sécurité des habitants du logement et constituent également des critères d’indécence.

Il résulte de l’ensemble de ses éléments que la preuve de l’indécence du logement au jour de la visite initiale du 10 juin 2025, imputable au propriétaire, est rapportée.

L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6…. ».

Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] sollicitent la condamnation des bailleurs à réaliser les travaux préconisés par l’organisme SOLHIA.

Aux termes de son constat, l’organisme habilité préconise, à la charge du propriétaire :

— La mise en sécurité de la fenêtre du palier du premier étage ;

— la pose de détecteur de fumée à chaque niveau ;

— l’isolation des deux cloisons en brique situées au 2ème étage dans la cage d’escalier contiguës avec le petit grenier ;

— ventilation haute et basse dans chaque pièce d’eau avec remplacement de la grille haute de la cuisine, ou installation d’une VMC raccordée en toiture ;

— détalonnages des portes intérieures ;

— mise en jeux de la fenêtre bois du palier du 1er étage ;

— présentation d’un DPE en cours de validité

Au jour de l’audience, époux [H] produisent le DPE actualisé, avec classement E, soit une catégorie qui répond au critère de décence en vigueur à ce jour en application de l’article 3 bis du décret susvisé.

Ils justifient en outre de la réalisation de travaux en janvier 2026.

Ils résultent de la facture de l’entreprise RADIGUE Rénovation qu’a ainsi été effectué :

— la pose d’isolant dans la cage d’escalier par collage sur mur côté grenier et mitoyen et le plafond ;

— la pose d’une grille d’aération sur fenêtre PVC dans la chambre et le séjour ;

— la découpe de la porte de la chambre en partie basse pour un passage ventilé ;

— la pose d’un garde corps.

Pour autant force est de constater que rien n’indique que le garde-corps soit conforme aux préconisations de sécurité ni que la découpe d’une seule porte ait permis de régler le problème de ventilation quand le constat préconise le détalonnage « des portes intérieures ».

En outre, il n’est à ce stade pas justifié de la pose ou de l’existence de la ventilation des pièces d’eau, les grilles d’aération ayant été posées dans d’autres pièces.

Les époux [H] ne démontrent pas non plus avoir procédé au remplacement de la grille de ventilation de la cuisine.

Enfin, bien qu’allégué, il n’est pas justifié de la pose des détecteurs de fumée ni de la mise en jeu de la fenêtre du 1er étage.

En l’état, les bailleurs, s’ils ont apportés des améliorations, ne justifient donc pas de la mise en conformité complète du logement.

Il convient en conséquence d’ordonner à Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] de réaliser ou justifier des travaux suivants afin de permettre la mise en conformité du bien :

— La mise en sécurité de la fenêtre du palier du premier étage ;

— la pose de détecteur de fumée à chaque niveau ;

— remplacement de la grille haute de la cuisine ;

— ventilation haute et basse des WC et de la salle de bain ou installation d’une VMC raccordée en toiture ;

— détalonnages des portes intérieures suffisant pour permettre une circulation de l’air ;

— mise en jeux de la fenêtre bois du palier du 1er étage.

Les bailleurs seront tenus d’exécuter ces travaux dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et, à défaut de respecter ce délai, sous astreinte dans les termes précisés au présent dispositif.

B) Sur la demande de suspension des loyers

Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] sollicitent la suspension totale des loyers à compter du 31 décembre 2024 et subsidiairement à compter du jugement.

En vertu de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il ordonne des travaux, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Au regard de ces dispositions, la suspension du loyer ne peut être accordées à titre rétroactif, le juge ne pouvant les ordonner qu’en corollaire à une demande de mise en conformité de l’immeuble.

Nonobstant, les époux [H] justifient des diligences réelles effectuées pour mettre le bien en conformité dès que le diagnostique d’indécence a été établi.

Par ailleurs, au regard des éléments rapportés par les défendeurs à qui la charge de la preuve incombe, les conséquences du défaut de ventilation du logement sont limitées à la présence d’une humidité ponctuelle et de moisissures dans une cage d’escalier et au pourtour d’une fenêtre.

Les bailleurs ont d’ores et déjà isolé les murs de la cage d’escalier et des grilles d’aération sur des fenêtres, de nature à améliorer la ventilation et la présence d’humidité.

Au regard de ces éléments, il convient d’ordonner une suspension partielle du loyer à hauteur de 10 % à compter de la présente décision jusqu’à la mise en conformité du logement.

C. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

Si l’indemnisation du preneur n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur, il est néanmoins admis que la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire, laquelle exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties. Il en va ainsi d’une abstention comme d’une non-information du bailleur de la survenance ou de l’aggravation d’un vice de la chose louée.

En l’espèce, le logement ne répondant pas aux caractéristiques d’un logement décent, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance ou d’entretien.

En l’état des éléments du dossier, il n’est pas démontré l’état d’indécence ou l’ampleur des désordres dès 2022 comme argué par les défendeurs qui ne rapportent aucun élément antérieur à leur signalement datant de décembre 2024.

S’ils invoquent des surfacturations d’électricité ou de gaz, les locataires ne justifient pas de ce que les factures d’énergie ne correspondent pas à celle d’un logement décent au regard des caractéristiques du logement loué (sa taille, ses éléments de chauffage, le classement en catégorie E etc..), et de ses conditions d’occupations par plusieurs personnes.

Il sera encore relevé qu’il ressort du diagnostic-constat que l’habitabilité du logement ainsi que son confort sont décents.

En outre, les bailleurs ont produit le nouveau DPE qui atteste que le logement n’est pas indécent au regard de la performance énergétique.

Les locataires invoquent un préjudice lié à l’humidité et la moisissure du logement lesquelles ont effectivement été constatées par l’organisme habilité. Si les bailleurs considèrent que cette humidité est liée à la présence du sèche-linge, pour autant ils n’en rapportent pas la preuve et ne peuvent donc invoquer un partage de responsabilité, le constat établissant quant à lui l’existence d’un défaut de ventilation du logement.

Cette humidité et présence de moisissure est constitutive d’un désagrément, qui plus est compte tenu de la fragilité pulmonaire de Monsieur [T] [C]. Il convient toutefois de tenir compte du fait qu’il s’agit d’une part d’une humidité ponctuelle, et d’autre part de la présence de moisissure circonscrite à deux endroits seulement.

Au regard de l’ensemble de ses éléments, le préjudice de jouissance de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] sera justement évalué à 10 % du loyer sur la période de décembre 2024 à mars 2026, soit la somme globale de 818,50 euros au regard des évolutions du loyer (loyer de 504 euros de décembre 2024 à février 2025, de 513,00 euros de mars 2025 à février 2026, de 517 euros en mars 2026).

V. SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION

En vertu des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Par ailleurs, les articles 1348 et suivants du code civil disposent que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. Le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments susvisés que les locataires sont redevables à l’égard des époux [H] de la somme de 1 123,00 euros au titre des loyers et charges impayés et que les bailleurs sont redevables à l’égard de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] d’une somme de 818,50 euros au titre du préjudice de jouissance.

Ces créances sont nées du contrat de bail liant les parties.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques, et de condamner Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à payer la somme de 304,50 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et dont ils pourront s’acquitter selon les délais suspensifs accordés.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique prévoit que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine. Le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Néanmoins, s’il alloue une somme, celle-ci ne peut être inférieure à la part

En l’espèce, chaque partie succombant et prospérant partiellement en ses demandes, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contenue dans le bail conclu le 13 février 2021 entre Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] d’une part, et Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] de leur demande de nullité du commandement de payer pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges contenue dans le bail conclu le 13 février 2021 entre Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] d’une part, et Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 avril 2026 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (517,00 euros en loyer et provision sur charges à la date du 1 mars 2026), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

FIXE à 1 123,00 euros la somme due par Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 février 2026, échéance de février 2026, sans préjudice du droit des bailleurs au reversement, en cas de levée du constat d’indécence, des APL retenues par la Caf au titre de cette période antérieure à mars 2026 ;

FIXE à 818,50 euros la somme due par Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] au titre de leur préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre ces deux créances réciproques et en conséquence ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] la somme de 304,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 30,00 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

* ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

* DIT qu’à défaut de départ volontaire, Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

ORDONNE à Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] de réaliser à leur frais les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 3] :

— La mise en sécurité de la fenêtre du palier du premier étage ;

— la pose de détecteur de fumée à chaque niveau ;

— remplacement de la grille haute de la cuisine ;

— ventilation haute et basse des WC et de la salle de bain ou installation d’une VMC raccordée en toiture ;

— détalonnage des portes intérieures, suffisant pour permettre une circulation de l’air ;

— mise en jeux de la fenêtre bois du palier du 1er étage ;

ENJOINT à Monsieur [O] [H] et Madame [U] [Y] épouse [H] de réaliser ces travaux dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute de s’exécuter dans ce délai, ils seront redevables d’une astreinte provisoire de 25,00 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 7ème mois suivant la signification du jugement et dans la limite de 180 jours, à charge pour les locataires à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

AUTORISE Monsieur [T] [C] et Madame [N] [X] à suspendre le paiement de 10 % du montant du loyer à compter de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux ou le constat de la conformité du bien ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION