TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 12]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZBL

JUGEMENT du

16 Juin 2025

Minute n° 25/00576

[T] [E] veuve [A], [N] [A], [P] [A], [W] [A]

C/

[Y] [F], [R] [V] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e PETIT

Copie conforme

M^e EBONGUE

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 16 Juin 2025

après débats à l’audience du , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [T] [E] veuve [A]

née le 07 Novembre 1966 à [Localité 20]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [N] [A]

née le 08 Juin 1995 à [Localité 16]

demeurant : [Adresse 11]

[Localité 14]

[Localité 8]

Madame [P] [A]

née le 17 Mars 1997 à [Localité 16]

demeurant : [Adresse 1]

[Adresse 19]

[Localité 5]

Monsieur [W] [A]

né le 11 Juillet 2002 à [Localité 17]

demeurant : [Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 7]

représenté par Maître Viviane PETIT, substitué par M^e Arnaud BARBE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [F]

né le 23 Septembre 1992 à [Localité 22] (CAMEROUN)

demeurant : [Adresse 3]

[Localité 10]

Monsieur [R] [V] [K]

né le 18 Mars 1994 à [Localité 22] (CAMEROUN)

demeurant : [Adresse 9]

[Localité 6]

ayants pour avocat Maître Aristide EBONGUE, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, représenté par Maître Alice ROUMESTANT, substitué par Maître Thibaut BOURSIER,avocats au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 25 mai 2022, Mme [T] [A] et M. [L] [A] ont donné à bail à M. [Y] [F] et M. [R] [V] (les défendeurs) un appartement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 13] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 655,00 euros.

M. [A] est décédé le 8 septembre 2022, laissant pour lui succéder Mme [T] [A] et leurs trois enfants (ci après les consorts [A] requérants ).

Par courrier du 7 novembre 2022, M. [V] a donné congé et s’est porté caution solidaire pour M. [F] demeurant dans les lieux loués.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 6 juillet 2023 afin de constater que le défendeur sous-louait le logement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 août 2023, il a été signifié au locataire une sommation d’avoir à cesser la sous-location.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 août 2023, le défendeur a donné congé.

Un état des lieux de sortie a été effectué par acte de commissaire de justice le 25 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 et du 18 juillet 2024 à l’égard de la caution, les requérants ont fait convoquer le locataire devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin d’obtenir :

— la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer les sommes suivantes :

* 1.525,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés majorés de 10%, déduction faite du dépôt de garantie ;

* 207,28 euros correspondant aux frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice ;

— la condamnation de M. [F] à leur payer les sommes suivantes :

* 767,00 euros au titre des loyers perçus par la sous-location ;

* 408,47 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés à raison des sous-locations illégales;

* 2.000,00 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions n°2 en date du 17 mars 2025, les requérants demandent au tribunal de:

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, prétentions et conclusions ;

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :

* 953,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés déduction faite du dépôt de garantie, outre la somme de 95,35 euros de majoration par mois à compter du 10 décembre 2023 ;

* 207,28 euros correspondant aux frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice ;

— condamner M. [F] à leur payer les sommes suivantes :

* 767,00 euros au titre des loyers perçus par la sous-location ;

* 408,47 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés à raison des sous-locations illégales ;

* 2.000,00 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Sur la validité de la clause de révision, les requérants soutiennent que les dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier n’interdisent pas une clause de variation des indices excluant une variation à la baisse du loyer, seuls les paragraphes irréguliers devant être réputés non écrits.

Sur la validité du contrat de bail, ils font valoir que les défendeurs ne prouvent pas l’existence d’un dol lors de la conclusion du contrat de bail et que les diagnostics techniques obligatoires leur ont bien été transmis dès lors qu’ils étaient à disposition dans l’appartement loué.

Sur le paiement des loyers et des charges, les requérants indiquent que le locataire n’a pas payé le dernier loyer, ni l’ensemble des charges locatives et de réparation des désordres à la suite de son départ de l’appartement ; qu’il résulte de l’état des lieux de sortie que le logement était de manière générale non nettoyé, que du matériel était manquant et que d’autres éléments étaient abîmés, que le dépôt de garantie a été déduit des sommes réclamées au titre des réparations locatives à effectuer ; qu’il revient au locataire de justifier du paiement des arriérés de loyers ainsi que des diverses sommes demandées et qu’il lui revient de supporter le coût des frais d’huissier engagés pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Sur la sous-location, les requérants affirment qu’il a été constaté par procès-verbal de constat d’huissier que le locataire mettait le logement en sous-location sans leur accord, ne respectant pas les termes du contrat de bail ; qu’en vertu des articles 548 et 549 du code civil, les sous-loyers sont des fruits civils qui reviennent au propriétaire.

Par conclusions en date du 10 février 2025, les défendeurs ont sollicité reconventionnellement du tribunal de :

— prononcer la résolution du contrat de location signé par les parties en date du 25 mai 2022 avec tous les effets de droit qui s’y attachent ;

— condamner solidairement les requérants à rembourser à M. [F] l’intégralité des sommes perçues au titre des loyers et charges depuis le début du contrat de location jusqu’au 25 septembre 2023 ;

— condamner solidairement les requérants à verser à M. [F] la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi ;

Subsidiairement,

— débouter purement et simplement les requérants de l’ensemble de leurs demandes relatives au paiement d’un prétendu arriéré locatif et des charges associées ;

— débouter les requérants de leurs demandes relatives au titre des loyers perçus par la sous-location ;

— débouter les requérants de leur demande au titre des frais de commissaire de justice engagés pour dresser constat de la sous-location ;

— débouter les requérants de leur demande au titre des dommages-intérêts pour préjudice moral ;

— condamner solidairement les requérants à restituer immédiatement à M. [D] son dépôt de garantie, ainsi que les majorations légales dues pour retard, lesquelles continuent de courir jusqu’au jour du aprfait paiement ;

— condamner solidairement les requérants à leur payer la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les requérants aux entiers dépens.

Les défendeurs ont fait valoir en réponse que la révision des loyers est nulle dès lors que la clause de révision des loyers est réputée non écrite en ce qu’elle fait échec au principe de réciprocité des variations en limitant l’application de l’indexation aux seules augmentations, sans prévoir de diminution lorsque l’indice baisse.

Ils ajoutent qu’aucun dossier technique de l’immeuble loué ne leur a été ce qui constitue une rétention dolosive en ce qu’elle a privé les locataires d’informations essentielles sur l’état et la sécurité du logement avant de s’y engager.

Sur l’arriéré résiduel de loyers, les défendeurs affirment que la situation a été régularisée dès le mois d’août 2023 ; sur l’arriéré locatif imputé à tort, ils indiquent qu’il a été absorbé par les allocations CAF perçues en septembre et octobre 2023 de sorte qu’il ne peut dépasser la somme résiduelle de 48,50 euros.

Sur les frais imputés à tort au locataire, les défendeurs soutiennent que la demande de remboursement des travaux formulée par les requérants ne reposent sur aucun élément probant et ne tient pas compte de l’état initial des lieux; que le bailleur ne peut pas exiger du locataire qu’il supporte des réparations ou des coûts liés à l’usure normale des lieux loués ; qu’aucune référence n’a été faite à l’inventaire des équipements du logement meublé annexé à l’état des lieux d’entrée réalisé en mai 2022.

Sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, les défendeurs font état de ce que seuls les requérants ont décidé de faire appel à un commissaire de justice, dont l’intervention n’est pas obligatoire, de sorte qu’il leur incombe d’en supporter le coût.

Sur la non-restitution du dépôt de garantie, les défendeurs font valoir qu’aucune des dégradations ne leur est imputable et qu’ainsi, le dépôt de garantie aurait dû être restitué dans le délai maximum d’un mois suivant l’état des lieux de sortie.

Sur la sous-location, les défendeurs affirment qu’elle avait été rendue nécessaire pour des raisons pratiques, le locataire ayant trouvé un emploi en contrat à durée déterminée à [Localité 21] mais ne souhaitant pas prendre le risque de quitter son appartement à [Localité 12] au regard de l’incertitude de son avenir professionnel ; que l’intégralité des revenus issus de la mise à disposition temporaire de son logement sur Airbnb a été utilisée pour s’acquitter de ses obligations locatives envers les requérants dans une période où il devait régler deux loyers simultanément.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile “ Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

In limine litis il sera constaté que nonobstant des remarques générales dans le corps des conclusions, le dispositif des conclusions des défendeurs ne comporte pas de demande concernant l’acte de cautionnement signé par M. [V] le 7 novembre 2022; la validité de l’acte n’est donc pas formellement contesté par ce dernier aux termes de la présente procédure.

Il convient donc de constater que M. [V] s’est engagé en qualité de caution solidaire pour le paiement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des frais et dépens de procédure, des indemnités d’occupation éventuellement dûes après la résiliation du bail dans la limite de 39.300,00 euros pour toute la durée du bail initial ou renouvelé ( pièce 4 des requérants).

I – Sur le contrat de bail

En vertu des dispositions de l’article 1130 du code civil, “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

Il résulte de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que “Le contrat de location mentionne également, à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.”

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.”

En l’espèce, les requérants versent aux débats un dossier de diagnostic du 6 juin 2013 et un second du 16 novembre 2023, prouvant que les diagnostics prévus par la loi ont été réalisés.

Il ressort du dossier de diagnostic en date du 16 novembre 2023 que le logement est classé D, autorisant ainsi sa mise en location selon la loi n°2021-1104 du 22 août 2021.

Si une difficulté apparait sur le plan electrique dans le diagnostic de 2013 elle ne figure plus dans le diagnostic de 2023 et ce diagnostic ayant été réalisé immédiatement après le départ de M. [F] rien ne démontre que l’installation n’était pas conforme pendant son occupation des lieux .

Les locataires ne font pas état d’une quelconque difficulté au cours de l’occupation des lieux et ne démontrent pas avoir sollicité les bailleurs pour obtenir les diagnostics.

Enfin le contrat de bail conclu le 25 mai 2022 a pris fin le 25 septembre 2023 à la suite du départ du locataire et de la restitution des clés lors de l’état des lieux de sorties.

Dès lors, la demande d’annulation du contrat pour dol formulée par les défendeurs est devenue sans objet.

En tout état de cause il apparaît que, sur le fond, la demande d’annulation du contrat de bail pour dol n’est étayée par aucune pièce de nature à établir l’existence de manoeuvres ou réticences dolosives.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande en annulation du contrat de bail.

II – Sur la clause de révision du loyer

Aux termes de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, “Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Est interdite toute clause d’une convention portant sur un local d’habitation prévoyant une indexation fondée sur l’indice « loyers et charges » servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n’ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.”

L’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit : “I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.”

En l’espèce, l’article IV-A-2° des conditions particulières du contrat de location signé par les parties prévoit expressément que le loyer sera révisé au terme de chaque année du bail selon la variation légale de l’indice de référence des loyers publié par l’insee ou tout autre indice qui lui serait substitué. Dans la phrase suivante il est indiqué que “cette révision n’aura lieu qu’en cas de hausse de l’indice”.

Les défendeurs ont fait valoir que la révision des loyers est nulle dès lors que la clause de révision des loyers doit être réputée non écrite dans son entier en ce qu’elle fait échec au principe de réciprocité des variations en limitant l’application de l’indexation aux seules augmentations, sans prévoir de diminution lorsque l’indice baisse.

En l’espèce la clause contractuelle de révision est valide en ce qu’elle prend comme base de référence tant une période annuelle que l’indice de référence des loyers publié par l’insee.

Il convient uniquement de considérer comme non écrite le paragraphe divisible de cette clause excluant la possibilité d’une révision à la baisse en fonction de la variation de cette indice, ce qui n’est en tout état de cause pas le cas sur la période de location.

Dès lors, la clause de révision du loyer insérée dans le contrat de bail conclu par les parties sera uniquement réputée non écrite pour la partie limitant la révision en cas de hausse de l’indice .

III – Sur l’état des lieux et la demande de paiement des réparations

Sur la demande de paiement du coût du constat d’état des lieux par commissaire de justice :

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

En l’espèce, les requérants fournissent des captures d’écrans de conversation par SMS entre les parties, lesquelles témoignent de l’intransigeance du locataire sur les conditions de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, le locataire a manqué à ses obligations de preneur en ne réglant pas l’intégralité des loyers et charges, notamment le dernier loyer.

Enfin le locataire avait mis en sous location le logement sans autorisation des bailleurs ce qui caractérise un comportement contraire à la bonne foi contractuelle.

Ainsi, le comportement du locataire rendait nécessaire la réalisation d’un état des lieux par exploit de commissaire de justice.

Dès lors, le locataire sera condamné à payer aux requérants la somme de 207,28 euros correspondant à la moitié des frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice.

Sur la demande en paiement des frais de réparation :

Selon les dispositions de l’article 1728, “Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Il résulte de l’article 1730 du code civil que “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

L’article 1732 dudit code dispose que “Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.”

L’article 1735 du même code prévoit que “Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été établi le 15 mai 2022 et est versé aux débats.

Il en résulte que la mention “[Localité 18]” ou “OK” a été apposée sur toutes les lignes, sans aucune autre précision.

Un inventaire des équipements du logement a également été dressé.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 25 septembre 2023 lors de l’état des lieux de sortie du locataire.

Il ressort dudit constat que l’ensemble du logement est sale, poussiéreux et non entretenu.

Les requérants versent aux débats :

— facture n°F 2023-11 du 22 novembre 2023 du Pressing des Halles d’un montant total de 57,90 euros TTC pour le nettoyage des couette, oreillers et protège-matelas.

— devis MEN125 du 2 novembre 2023 de la SARL MS DOM’ d’un montant total de 610,10 euros TTC au titre des frais de ménage.

Au regard des constatations claires du constat de commissaire de Justice sur l’état du logement , des couette, oreillers et protége matelas , il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs à payer aux requérants la somme de 668,00 euros au titre des frais de nettoyage du logement.

Cependant, les requérants demandent également le remboursement de la facture n°02311167 du 20 novembre 2023 de la SARL Moresve d’un montant total de 452,65 euros TTC correspondant aux frais de plomberie.

Ces travaux ayant été rendus nécessaires par la vétusté des équipements résultant de leur usage normal, il convient d’en laisser le coût à la charge des requérants, à l’exception des frais correspondant à la bonde et à la vidange de la baignoire qui relèvent de l’entretien courant à la charge des locataires .

Dès lors, les défendeurs seront solidairement condamnés à payer aux requérants la somme de 150,00 euros.

Pour le surplus il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement de la somme de 194.05 euros au titre des équipements manquants, aucune facture n’étant produite et la comparaison des états des lieux, établis de manière différente, ne permettant pas d’établir la réalité des faits.

Au total les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 818.00 euros au titre des réparations locatives dont il convient de déduire le dépôt de garantie pour un montant de 600.00 euros .

IV – Sur le paiement des loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 il incombe au locataire de s’acquitter des loyers et des charges.

Il lui appartient conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code Civil de justifier de ses paiements.

Aux termes des dernieres conclusions et de leur décompte en pièce 16, les requérants sollicitent le paiement de la somme de 953.20 euros outre la somme supplémentaire de 95.32 euros au titre de la majoration de 10% par mois au titre des loyers et charges impayés.

En réalité cette somme intégre une provision pour régularisation des charges, les frais de remise en état du logement, qu’il convient de traiter séparément.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose:

“Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer une provision pour régularisation des charges alors que le locataire a quitté définitivement les lieux depuis le 25 septembre 2023 et qu’il leur incombe d’établir et produire un décompte définitif des charges ce qu’ils ne font pas.

Ils seront donc déboutés de cette demande.

Il résulte des décomptes produits que les loyers impayés s’établissent à la somme de 516.67 euros outre 45.83 euros de charges, auxquelles s’ajoutent 40.00 euros de révision de loyers soit la somme de 602.50 euros .

Il convient d’en déduire les deux versements de 277.00 euros reçus de la caf.

Le solde des loyers et charges impayés est en conséquence de 48.50 euros à la charge solidairement du locataire et de la caution .

V – Sur l’indemnité de 10% :

Les requérants réclament le paiement d’une indemnité de 10 % des sommes dues à titre de clause pénale.

le contrat signé entre les parties ne comporte pas une telle clause qui ne résulte pas des dispositions applicables de la Loi du 6 juillet 1989 par ailleurs , seul l’absence de restitution dans le délai d’un mois du dépôt de garantie faisant courir une telle pénalité au bénéfice des locataires .

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

VI – Sur la sous-location :

L’article 2.4.1 du contrat de bail rappelle que le locataire doit occuper personnellement le logement loué et qu’il ne pourra en aucun cas , sauf avec l’accord écrit du bailleur, sous louer meublé ou non, même gratuitement tout ou partie des lieux loués.

Aux termes de l’article 549 du Code Civil les fruits reviennent aux propriétaires sauf possession de bonne foi.

Il a été constaté par procès-verbal de constat d’huissier dressé le 6 juillet 2023 que M. [F] mettait le logement en sous location sur une plate forme airbnb, occasionnant en outre des nuissances sonores pour les autres occupants de l’immeuble en raison du comportements des sous locataires ( courrier du syndic du 9 aout 2023 faisant état de la persistance de la sous location , pièce 22).

Selon les constatations du commissaire de Justice M. [F] a proposé le logement à la sous location pour 59 euros par nuit depuis le 10 mars 2023 ; 10 dates apparaissent indisponibles sur le calendrier des réservations consultées et trois commentaires sont publiés pour d’autres dates; il est donc réclamé une somme de 767 euros correspondant à 13 nuits à 59.00 euros .

M. [F] reconnait la sous location mais minimise le nombre des nuitées sans produire aucune pièce pour en justifier et notamment pas le justificatif des sommes effectivement perçues via la plate forme.

Sa mauvaise foi est parfaitement caractérisée en l’espèce car il ne pouvait méconnaitre l’interdiction figurant clairement dans son contrat et qu’il a manifestement choisi d’ignorer les rappels à l’ordre du syndic.

Il apparait donc justifié de condamner M. [F] à payer aux requérants la somme de 767,00 euros au titre des loyers perçus par la sous-location et la somme de 408,47 euros au titre des frais de commissaire de justice rendus nécessaires pour établir la preuve des sous-locations interdites et celle de 65.32 euros au titre de la sommation d’avoir à cesser les sous locations qu’il continuait de réaliser malgré les rappels à l’ordre antérieurs du syndic ( pièce 22).

VII – Sur les dommages-intérêts pour préjudice moral :

Conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code Civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer .

Il appartient aux requérants d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, les requérants ne justifient pas de l’existence d’un préjudice moral, les préjudices subis à raison de la sous location étant compensés par la condamnation du locataire à restituer les fruits .

Ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

VIII – Sur les demandes accesssoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer aux consorts [E] [A] à la charge in solidum des défendeurs une somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de M. [F] [Y] et M. [V] [K] [R] in solidum .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement , et en premier ressort:

DIT valide la clause de révision des loyers insérée au contrat de bail mais non écrit le paragraphe excluant la révision des loyers en l’absence de baisse.

CONDAMNE M. [F] [Y] et M. [V] [K] [R] solidairement à payer aux consorts [E] [A] :

—  48.50 euros au titre des loyers et charges impayés.

—  818.00 euros au titre des réparations locatives dont il convient de déduire le dépôt de garantie pour un montant de 600.00 euros .

—  207,28 euros correspondant à la moitié des frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice.

— la somme de 1.200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [Y] [F] seul à payer aux consorts [E] [A] au titre de la sous location :

— la somme de 767,00 euros au titre des loyers perçus par la sous-location

— la somme de 408,47 euros au titre des frais d’établissement du constat par un commissaire de justice ;

— la somme de 65.32 euros au titre de la sommation d’avoir à cesser les sous locations .

DÉBOUTE les consorts [E] [A] du surplus de leurs demandes.

DÉBOUTE M. [F] [Y] et M. [V] [K] [R] de leurs autres demandes et moyens.

CONDAMNE M. [F] [Y] et M. [V] [K] [R] in solidum au paiement des entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

Le Greffier Le Président