TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00456 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YQD

MINUTE N°2026/ 124

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

S.C.I. AM’IMMO

c/

[B] [R]

Copie délivrée à

Madame [B] [R]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

S.C.I. AM’IMMO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. AM’IMMO

n°988336772

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par ses gérants

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [R]

née le 08 Avril 1991 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date 4 mai 2021 avec prise d’effet au 6 mai 2021, Mme [Q] [C] a donné à bail à Mme [R] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 343.00 € outre 9.00 € pour provision sur charges.

Par acte notarié en date du 4 juillet 2025, LA SCI [Q], représentée par sa gérante Mme [Q] [C], et celle-ci ont vendu à LA SCI AM’IMMO la nue-propriété et l’usufruit d’un bien sis [Adresse 5] comprenant une cave en sous sol, un local commercial au rez de chaussée, un appartement 3 pièces au 1er étage et un appartement de type studio au 2ième étage, l’acquéreur en ayant dès lors la propriété de jouissance et la perception des loyers. Il est par ailleurs clairement précisé dans l’acte de vente la dette locative de Mme [R] [B] d’un montant de 1885.03 € à la date de la signature de l’acte, la procédure engagée par voie d’huissier de justice le 14 avril 2025 pour défaut de paiement et défaut d’assurance, le commandement de payer du 17 avril 2025 et un courrier adressé par l’huissier au vendeur lui demandant son accord afin d’assigner la locataire en expulsion.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Q] [C], selon actes de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 a fait signifier à Mme [R] [B] deux commandements visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, le premier d’avoir à payer la somme de 1872.77 € dont en principal la somme de 1741.26 € au titre des arriérés locatifs et le second d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI AM’IMMO, venant aux droits de LA SCI [Q] et de Mme [Q] [C] a assigné Mme [R] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire du contrat conclu entre les parties concernant les locaux à usage d’habitation principale sis [Adresse 4] ainsi que la résiliation du bail intervenu entre les parties ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [R] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux avec l’assistance de la force publique et d'²un serrurier si besoin est ;

— Condamner Mme [R] [B] à titre provisionnel au paiement du montant des loyers et charges impayés par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme de 1885.03 € due à ce jour, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, augmenté des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-6 du code civil à compter du commandement de payer ;

— Condamner Mme [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit et par application de l’article 1240 du code civil ;

— Condamner Mme [R] [B] à payer au demandeur la somme de 900.00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile oiutre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir par application de l’article 1231-7 du code civil ;

— Prononcer la condamnation de Mme [R] [B] au paiement de tous les frais de procédure et dépens de la présente instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Assortir la décision à venir de l’exécution provisoire ;

Un diagnostic social et financier n’a pu être établi Mme [R] [B] ne s’étant pas présentée aux trois rendez-vous fixés le 12 septembre 2025, le 26 septembre 2025 et le 7 octobre 2025 par le travailleur social.

Appelée à l’audience du 4 novembre 2025 l’affaire a été renvoyée à celle du 16 décembre 2025 à laquelle elle est retenue.

Au cours des débats les gérants de LA SCI AM’IMMO actualisent la dette locative à la somme de 2299.03 € incluant une somme de 414.00 € due depuis le 4 juillet 2025, date d’acquisition du bien immobilier. Ils précisent que Mme [R] [B] n’a toujours pas justifié de la souscription d’une assurance locative. Ils produisent l’acte notarié relatif à l’acquisition de l’immeuble.

Mme [R] [B] affirme pour sa part que la CAF a tout régularisé quelques jours auparavant, qu’elle est couverte pour les problèmes de plomberie et d’électricité tout en reconnaissant avoir arrêté son assurance à la suite de deux sinistres et de litiges avec ses anciens bailleurs. Elle se plaint du fait de ne pas être entendue. Elle indique percevoir 500.00 € au titre du RSA, ne pas avoir les moyens et finit par alléguer que la CAF a commis une erreur.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 12 août 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 4 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI AM’IMMO venant aux droits de LA SCI [Q] et de Mme [Q] [C] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 18 avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SCI AM’IMMO apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail principal de location conclu le 4 mai 2021 avec prise d’effet au 6 mai 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et d’un délai d’un mois au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Deux commandements visant cette clause ont été signifiés le 17 avril 2025 à Mme [R] [B], l’un de payer la somme de 1872.77 € dont 1741.26 € au titre des arriérés locatifs et l’autre d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Il sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 18 juin 2025 au titre des arriérés locatifs et du 18 mai 2025 au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [R] [B] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance et devra libérer la place de parking accessoire du logement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [R] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement à la somme de 352.00 €, charges comprises, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LA SCI AM’IMMO de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

LA SCI AM’IMMO produit à l’audience un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 2299.03 € au 15 décembre 2025.

Mme [R] [B], comparante, ne formule pas d’observations sur le montant de l’arriéré locatif et n’ oppose pas de contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Mme [R] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 2299.03 € au titre des arriérés locatifs.

5°) Sur le défaut d’assurance :

Mme [R] [B] au cours des débats reconnaît avoir arrêté de s’assurer à la suite de litiges avec ses anciens bailleurs sans en préciser la nature. Si elle allègue être couverte pour les problèmes de plomberie et d’électricité, elle ne justifie pas de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

En conséquence il y a lieu de constater ce défaut d’assurance locative.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [B], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [R] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 200 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 4 mai 2021 avec prise d’effet au 6 mai 2021 entre d’une part Mme [Q] [C] aux droits de laquelle se substitue légalement LA SCI AM’IMMO et d’autre part Mme [R] [B] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 juin 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 18 mai 2025 en raison de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATONS le défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs par Mme [R] [B]  ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LA SCI AM’IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [R] [B] à payer à LA SCI AM’IMMO une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation provisoirement au montant du loyer initial soit la somme de 352.00 € (trois cent cinquante deux euros) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [R] [B] à verser à LA SCI AM’IMMO à tire provisionnel la somme de 2299.03 € (deux mille deux cent quatre-vingt-dix-neuf euros et trois centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [R] [B] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [R] [B] ;

CONDAMNONS Mme [R] [B] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,