REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/07754 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNXF

MINUTE N°2025/12

ORDONNANCE

DU 08 Janvier 2025

[Z] c/ [I], [U]

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Nicolas SCHNEIDER

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [Z]

né le 10 Août 1949 à [Localité 7] (REUNION)

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Madame [J] [I]

née le 30 Janvier 1992 à [Localité 8] (VAR)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparante, non représentée

Monsieur [M] [U]

né le 01 Mars 1981 à [Localité 6] (FINISTERE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 4 novembre 2023, Monsieur [O] [Z] a consenti à madame [J] [I] et monsieur [M] [U] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros hors provision sur charges de trois euros et contribution ou taxe de 10 euros, que les parties ont arrêté à la somme totale de 510 euros, s’établissant toujours au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 510 euros.

Le contrat de bail comporte en son paragraphe XI une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [O] [Z] a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.070 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 153,86 euros.

Par actes de commissaire de justice signifié le 3 octobre 2024 remis à étude, Monsieur [O] [Z] a fait assigner madame [J] [I] et monsieur [M] [U] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 4 décembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du contrat de location en date du 4 novembre 2023 liant Monsieur [O] [Z] à madame [J] [I] et monsieur [M] [U] au 23 juin 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de madame [J] [I] et monsieur [M] [U] et de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— Condamner madame [J] [I] et monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [O] [Z] la somme provisionnelle de 6.580 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 23 juin 2024 ;

— Condamner madame [J] [I] et monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [O] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel actuel jusqu’à la parfaite libération et remise des clés ;

— Condamner madame [J] [I] et monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [O] [Z] la somme de 2.000 euros TTC par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner madame [J] [I] et monsieur [M] [U] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la signification du commandement de payer du 23 mai 2024, ainsi que du procès-verbal de constat du 24 septembre 2024 ;

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Monsieur [O] [Z] était représentée à l’audience par son conseil.

Il a maintenu ses demandes et présenté un décompte actualisé de sa créance.

Madame [J] [I] et monsieur [M] [U] n’était ni présents ni représentés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera rendue par défaut, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

Monsieur [O] [Z] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Il produit en effet :

le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 23 mai 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,

le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 3 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de Monsieur [O] [Z] est donc recevable.

II/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2023, Monsieur [O] [Z] a consenti à madame [J] [I] et monsieur [M] [U] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros hors provision sur charges de trois euros et contribution ou taxe de 10 euros, que les parties ont arrêté à la somme totale de 510 euros, s’établissant toujours au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 510 euros.

Le contrat de bail comporte en son paragraphe XI une clause résolutoire qui stipule que "à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justififiées ou du dépôt de garantie et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit (…)".

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de six semaines qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette même clause précise que " (…) Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou à défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (…)".

Le demandeur se prévaut d’un délai d’un mois au lieu des 6 semaines contractuellement prévue, considérant la résiliation du bail acquise au 23 juin 2024, soit un mois après la délivrance du commandement de payer.

Aux termes de la clause résolutoire susvisée, le bailleur est bien fondé à appliquer ce délai réduit s’il justifie du défaut d’assurance de ses locataires ou d’une décision passée en force de chose jugée sur le défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués par les locataires.

En l’espèce, monsieur [Z] ne fait pas état du défaut d’assurance de ses locataires.

Par ailleurs, s’il produit aux débats des extraits de bandes vidéos de surveillance des parties communes de l’immeuble, des échanges de sms, ainsi qu’un constat d’huissier et un dépôt de plainte contre ses locataires, ces éléments ne constituent pas une décision passée en force de chose jugée lui permettant d’appliquer aux suites du commandement de payer le délai réduit d’un mois contractuellement prévu.

Le délai de six semaines reste donc applicable.

Monsieur [O] [Z] a fait délivrer à sa locataire, par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.070 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 153,86 euros.

La demanderesse produit un décompte locatif actualisé au jour de l’audience, présentant un solde débiteur de 7.620, en l’absence de reprise des paiements par les locataires.

Le commandement de payer était donc fondé en son principe et sa cause. Or, il est constant que madame [J] [I] et monsieur [M] [U] ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de six semaines qui leur était imparti à compter du 23 mai 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été davantage réglées postérieurement au 4 juillet 2024.

En conséquence, Monsieur [O] [Z] justifie de manière non sérieusement contestable de la résiliation de plein droit du bail querellé au 4 juillet 2024 à minuit par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location objet du litige.

Au visa du décompte produit en demande, il appert que madame [J] [I] et monsieur [M] [U] étaient redevables, au jour de la résiliation du bail, d’un reliquat de loyers et charges de 5.090 euros incluant le loyer du mois de juillet 2024.

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1353 du Code civil,

S’agissant de la demande de provision au titre de la dette locative, l’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il convient en conséquence de condamner madame [J] [I] et monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [O] [Z] à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 4 juillet 2024 à minuit, une somme non sérieusement contestable de 5.090 euros.

Vu l’article 1240 du code civil,

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Pour autant, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, la condamnation de madame [J] [I] et monsieur [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation est bien sollicitée à titre provisionnel.

En l’espèce, les demandeurs poursuivent la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de égal au dernier loyer mensuel échu, charges comprises, soit 510 euros par mois.

La demande formée par Monsieur [O] [Z] s’apparente dès lors à une mesure de réparation provisoire au trouble invoqué. Il convient d’y faire droit dans la mesure où l’obligation du locataire au versement d’une indemnité d’occupation eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement n’est pas sérieusement contestable.

Il sera accordé à Monsieur [O] [Z] la somme provisionnelle de 510 euros euros charges comprises au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par madame [J] [I] et monsieur [M] [U] à compter du 4 juillet 2024 à minuit et jusqu’à parfaite libération des lieux.

La mesure d’expulsion sollicitée par Monsieur [O] [Z] apparaissant être la seule de nature à les restaurer dans leurs droits de propriétaire, il convient de l’ordonner si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut pour madame [J] [I] et monsieur [M] [U] de libérer volontairement les lieux querellés, à savoir l’appartement sis [Adresse 2], à l’issue d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera par contre pas fait droit à la demande de versement de la somme de 200 euros par jour sous astreinte par les locataires à raison du retard dans la libération du bien, cette condamnation pouvant venir en contradiction avec le principe même de l’indemnité d’occupation, laquelle fait déjà office de dommages et intérêts, dont le cumul avec aucune autre indemnisation sur le même fondement ne relève pas de l’évidence.

III/ Sur les demandes accessoires

Le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [J] [I] et monsieur [M] [U], succombant, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 mai 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin monsieur [Z] sollicite que l’ordonnance de référé soit exécutoire sur minute.

L’article 489 du code de procédure civile réserve cette possibilité au juge des référés en cas de nécessité. Le demandeur ne justifie toutefois pas d’une telle nécessité, il sera donc débouté de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARONS l’action de Monsieur [O] [Z] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 4 novembre 2023 à madame [J] [I] et monsieur [M] [U], ayant pour objet la location d’un appartement sis [Adresse 2], au 4 juillet 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 5 juillet 2024, madame [J] [I] et monsieur [M] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un appartement sis [Adresse 2] ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de madame [J] [I] et monsieur [M] [U] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNONS madame [J] [I] et monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [O] [Z] :

— à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 4 juillet 2024, la somme de CINQ MILLE QUATRE-VINGT-DIX EUROS (5.090 euros) ;

— à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due par le locataire en raison de son maintien sans droit ni titre dans le logement objet du bail résilié à compter du 5 juillet 2024 la somme de CINQ CENT DIX EUROS (510 euros euros) mensuelle, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la somme de QUATRE CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS monsieur [O] [Z] de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées par la demanderesse et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond ;

DEBOUTONS monsieur [O] [Z] de sa demande tendant à ce que l’ordonnance de référé soit exécutoire sur minute ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS les défendeurs aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 23 mai 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier, Le juge des référés,