Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e FENOUD

1 GROSSE M^e GHIGO

1 GROSSE M^e LEPAUL

1 GROSSE M^e PAOLETTI

1 EXP M^e BLANCHE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

DÉCISION N° 2025/372

N° RG 22/03198 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-OWRV

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. L’ATELIER

53 avenue de la Liberté

06220 GOLFE JUAN

représentée par Maître FENOUD de la SELAS STIFANI – FENOUD – BECHTOLD, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant

DEFENDEURS :

S.D.C. SIS 53 AVENUE DE LA LIBERTE 06220 GOLFE JUAN

C/o La SARL Le Cabinet LEFRANCOIS REYNAUD

57 boulevard Carnot

06400 CANNES

représentée par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant, substitué par M^e BARBE

S.A.R.L.U AUX DELICES

53 avenue de la Liberté

06220 VALLAURIS

représentée par Maître Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [V] [M] épouse [D]

née le 04 Novembre 1942 à SAINT RAPHAËL

99 avenue des Iscles, “Le Lorenzia”

83700 SAINT RAPHAEL

représentée par M^e Jean-yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [S] [P] [U] [C]-[X]

née le 18 Juin 1946 à NANTES (44000)

6 rue Amiral Vaugiraud

85100 LES SABLES D’OLONNE

et

Monsieur [Y] [B] [X]

né le 23 Octobre 1946 à LES SABLES D’OLONNE (85100)

6 rue Amiral Vaugiraud

85100 LES SABLES D’OLONNE

représentés par Maître Grégory PAOLETTI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant/postulant substitué par M^e BIANCHI

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [E] [K] [R] [D] Intervenant volontairement en sa qualité de légataire universelle de feu Monsieur [O] [Z] [G] [M], décédé le 23 février 2023 à Draguignan (83300), née le 26 Juin 1970 à MANOSQUE

145 Impasse du Haut des Parmerais

74450 GRAND BORNAND

représentée par M^e Jean-yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par M^e Yves ROSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [T] [F], née le 02 Mars 1969 à IASI (ROUMANIE)

8 avenue Clair Soleil

06220 VALLAURIS

représentée par Maître Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du avec effet différé au 15 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 24 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 23 septembre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 14 octobre 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SARL L’ATELIER exploite une activité de salon de coiffure dans des locaux d’un immeuble en copropriété situé 53 avenue de la Liberté à GOLFE IUAN (06220), en vertu d’un bail commercial consenti par Monsieur [Y] [X] et Madame [S] [C] épouse [X] le 18 octobre 2013, modifié par avenant le 27 mai 2014.

Faisant valoir la survenance d’un dégât des eaux ayant touché son local au sous-sol et le fait que ni son bailleur, ni le syndic de la copropriété n’ont réagi, la SARL L’ATELIER a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, par actes des 4 et 11 avril 2019, Monsieur [Y] [X], Madame [S] [C] épouse [X], le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE, DE LA LIBERTE et la SA GENERALI aux fins essentielles de voir ordonnée une expertise.

Selon ordonnance du 22 juillet 2019, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [W] [H] en qualité d’expert.

Suivant ordonnance de référé du 1er septembre 2020, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la société AUX DELICES, à Monsieur [O] [M] et à Madame [V] [D] épouse [M].

L’expert a dressé son rapport le 15 mars 2021.

Par exploit d’huissier en date du 1er juin 2022, la SARL L’ATELIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grasse, le Syndicat des copropriétaires du 53 avenue de la liberté et les époux [X], aux fins de réalisation de travaux réparatoires, outre indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 22 mars 2023, la SARL L’ATELIER a saisi le juge de la mise en état aux fins de provision et d’exécution de travaux.

Selon exploit introductif d’instance en date du 11 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence 53 AVENUE DE LA LIBERTE a fait assigner la SARLU AUX DELICES ainsi que [O] [M] et [V] [M] épouse [D], aux fins notamment de les voir condamner solidairement à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par ordonnance d’incident du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, rejeté la demande de réalisation de travaux sous astreinte de la SARL L’ATELIER, ainsi que sa demande d’indemnité provisionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2025, la SARL L’ATELIER demande au tribunal de :

Vu les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil

Vu l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Sur l’indemnisation des chefs de préjudice :

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis 53 avenue de la Liberté, la SAS AUX DELICES, Madame [M] épouse [D], Madame [E] [D] es-qualités de légataire universelle à verser à la SARL L’ATELIER :

— à titre principal la somme de 27 181,44 euros, sauf à parfaire,

à titre subsidiaire la somme de 20 040,90 euros, sauf à parfaire.

— la somme de 90.995,13 euros sauf à parfaire,

— la somme de 196 231,55 euros, sauf à parfaire,

Lesdites sommes porteront intérêt au taux légal :

— contre le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis 53 avenue de la Liberté, à compter de l’assignation,

— contre la SAS AUX DELICES, Madame [M] épouse [D], Madame [E] [D] in solidum pour la SAS AUX DELICES à compter de la signification des présentes conclusions et pour Madame [M] épouse [D], Madame [E] [D] à compter de la notification le 5 septembre 2024, des conclusions au fond,

Sur les travaux de remise en état

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à effectuer les travaux de remise en état des parties communes, concernant l’étanchéité des façades, sous astreinte de 500 € par jour de retard qui commence à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, portée à 800 euros par jour de retard cinq mois après la signification de ladite décision.

Façade Nord :

Reprises des maçonneries fissurées

Réfection de l’enduit, y compris sur le retour de l’extension

Reprises des liaisons de toitures des extensions (RdC et 1er étage) avec les façades

Création d’un drainage avec étanchéité sur une profondeur minimum de 80 cm

Reprise, avec relevé d’étanchéité, du caniveau de pied de façade

Façade ouest :

Rebouchage des fissures en pieds de mur qui peuvent provoquer des infiltrations lors de fortes pluies.

Masticage de l’entrée d’air au niveau du panneau en plexiglas au-dessus la porte du local onglerie.

Fixation et jointoiement du châssis de porte du local onglerie.

JUGER que Madame [X] et Monsieur [X] sont tenus d’une obligation de remise en état des locaux et d’une obligation de réaliser les travaux préconisés par l’Expert,

CONDAMNER solidairement Madame [X] et Monsieur [X] à réaliser lesdits travaux, savoir :

Cave du salon de coiffure

— Traitement, rebouchage, peinture du mur porteur,

— Peinture des autres murs,

— Reprise des coffrages de réseau,

— Reprises partielles de la dalle à envisager,

— Poutres de la cave : celles situées dans l’angle du fond (cumulus) n’ont plus d’effet porteur.

Réaliser des réparations partielles dans les règles de l’art. L’ensemble des éléments en bois devra subir une vérification générale puis un traitement spécifique.

— Mise en place d’un système d’aspiration au niveau de la seule sortie avec communication entre les pièces. Une étude devra être établie par un spécialiste pour évaluer les débits, voire créer de nouvelles bouches (entrée/sortie) et agrandir la grille d’extraction.

Salon onglerie : Reprise peinture plafond, mur

Toilettes : Reprise peinture plafond, mur

Salon : Reprise peinture mur nord

CONDAMNER solidairement Madame [X] et Monsieur [X] à effectuer ces travaux de remise en état, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, portée à 800 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de ladite notification.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis 53 avenue de la Liberté Madame [X] et Monsieur [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Sur les demandes reconventionnelles des époux [X]

Vu l’absence de pièces produites pour justifier d’un quelconque préjudice moral,

JUGER que la SARL L’ATELIER n’a pas engagé sa responsabilité contractuelle,

DEBOUTER Madame [X] et Monsieur [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Madame [X], Monsieur [X] et le Syndicat des copropriétaires, la SAS AUX DELICES ainsi que Madame [M] épouse [D], Madame [E] [D] à verser à la SARL L’ATELIER la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE, DE LA LIBERTE demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 15 du Code de Procédure Civile

Vu les dispositions de l’article 783 du Code de Procédure Civile

A titre liminaire,

DECLARER irrecevables les conclusions de la société AUX DELICES et Madame [F] intervenante volontaire comme étant signifiées tardivement,

REJETER les conclusions de la société AUX DELICES et Madame [F] intervenante

Volontaire

JUGER que les conclusions de la société AUX DELICES et Madame [F] intervenante volontaire portent atteinte aux dispositions de l’article 15 du Code de Procédure Civile et article 783 du même Code.

A titre principal,

JUGER le syndicat des copropriétaires de la résidence 53 AVENUE DE LA LIBERTE bien fondé

JUGER la responsabilité de la société AUX DELICES dans la survenance des sinistres subis.

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence 53 AVENUE DE LA LIBERTE a procédé à la réalisation des travaux de façade selon procès-verbaux des 29 juillet 2022 et 17 janvier 2024

DEBOUTER la SAS AUX DELICES Monsieur [M] et Madame [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER la SARL L’ATELIER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

JUGER que la survenance des désordres au sein de la SARL L’ATELIER sont la résultante de comportements dommageables de Monsieur [M] et Madame [D] et de la SAS AUX DELICES.

JUGER que les désordres évoqués sont liés à la survenance des dégâts des eaux privatifs au sein du local commercial dont le propriétaire est la SAS AUX DELICES, laquelle loue le local à Monsieur [M] et Madame [D] exploitant une activité de traiteur italien.

Si, par extraordinaire, le Tribunal devait retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence 53 AVENUE DE LA LIBERTE,

RELEVER ET GARANTIR le syndicat des copropriétaires de la résidence 53 AVENUE DE LA LIBERTE de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre par la SAS

AUX DELICES, Monsieur [M] et Madame [D].

CONDAMNER la SAS AUX DELICES, Monsieur [M] et Madame [D] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence 53 AVENUE DE LA LIBERTE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

CONDAMNER in solidum SAS AUX DELICES, Monsieur [M] et Madame [D] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2025, Monsieur [Y] [X] et Madame [S] [C] épouse [X], demandent au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1104 et suivants, 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1728 et suivants du Code Civil,

Vu ensemble les articles 1240 du Code Civil et 32-1 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER la société L’ATELIER et plus généralement le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du 53Avenue de la Liberté à 06 220 GOLFE JUAN, Mesdames [E]

[D] et [V] [M] épouse [D] ainsi que la SARLU AUX DELICES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’endroit de Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X].

STATUER ce que de Droit quant aux demandes formulées par la Société L’ATELIER à l’endroit du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du 53Avenue de la Liberté à 06 220 GOLFE JUAN.

STATUER ce que de Droit quant aux demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du 53Avenue de la Liberté à 06 220 GOLFE JUAN visant à se voir relever et garantir par Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D] en cas de condamnations prononcées à son endroit.

STATUER ce que de Droit quant aux demandes formulées par Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D] visant à se voir relever et garantir par la SARLU AUX DELICES en cas de condamnations prononcées à leur endroit.

STATUER ce que de Droit quant aux demandes formulées par Madame [T] [F] à l’endroit de Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D].

JUGER qu’en tout état de cause et en cas de condamnation solidaire de Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X], il appartiendra au syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du 53Avenue de la Liberté à 06 220 GOLFE JUAN, ou éventuellement à Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D] ou à la SARLU AUX DELICES de relever et garantir Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de toute responsabilités et condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit quant aux désordres en provenance des parties communes et, dans tous les cas,

JUGER que Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] seront exclus de toute participation aux condamnations qui pourraient intervenir à l’endroit du Syndicat des Copropriétaires en vertu de la présente instance, et ce en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

JUGER que la Société L’ATELIER a engagé sa responsabilité contractuelle à l’endroit de Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X].

CONDAMNER la Société L’ATELIER à procéder aux travaux de remise en état du local commercial de Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] tel que lui étant donné à bail commercial conformément aux termes du bail commercial initial, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER la Société L’ATELIER à payer à Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

CONDAMNER la Société L’ATELIER à payer à Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER en tout état de cause tous succombant à payer à Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’Expertise Judiciaire [H].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2025, la SARLU AUX DELICES et Madame [T] [F] intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

— Vu les éléments de la cause et les pièces versées aux débats,

— Vu les articles 606 et 1755 du code civil,

— Vu l’article 1240 de ce même code,

JUGER que la responsabilité de société AUX DELICES, dans la survenance du sinistre subi par la SARL L’ATELIER, n’est pas engagée

Par suite,

DEBOUTER l’ensemble des parties de la totalité de leurs demandes pécuniaires formées à l’encontre de la société AUX DELICES

JUGER non-fondé l’appel en garantie formé par Mesdames [E] [D] et [V] [M] à l’encontre de la société AUX DELICES

Par suite, les en DEBOUTER

CONDAMNER in solidum Mesdames [E] [D] et [V] [M] à payer à Madame [T] [F] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER toute partie perdante à leur payer chacune la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D], ayant-droit de Monsieur [O] [M], décédé en cours d’instance, demandent au tribunal de :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 53 avenue de la liberté à Golfe Juan à payer à Mesdames [V] [D] et [E] [D] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La clôture de cette procédure a été prononcée le 9 janvier 2025 avec effet différé au 15 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 24 juin 2025.

Suivant exploit d’introductif d’instance signifié le 13 décembre 2024, Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] ont fait assigner la SARLU AUX DELICES devant le tribunal judiciaire de Grasse et demandent au tribunal de :

Vu l’article 331 du code de procédure civile et l’article 3 du contrat de bail commercial du 31 janvier 2011

JOINDRE la présente procédure à celle portant le RG N° 22/03198.

CONDAMNER la SASU AUX DELICES à relever et garantir Madame [E] [D] et Madame [V] [M] épouse [D] de toute condamnation prononcée à leur encontre au titre des préjudices résultant des troubles ayant affecté les locaux et l’exploitation de la SARL l’ATELIER entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020.

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 4000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La clôture de cette procédure a été prononcée le 17 février 2025 avec effet différé au 15 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 24 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

I) Sur la demande aux fins de rejet des conclusions de la société AUX DELICES et de Madame [F]

Il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables, ni de rejeter les conclusions de la société AUX DELICES et Madame [F] signifiées 3 jours avant l’effet de la clôture, alors qu’aucune atteinte grave au respect du principe du contradictoire n’est démontrée, en ce que le syndicat des copropriétaires à l’origine de cette demande n’a pas lui-même souhaiter conclure en réplique à celles-ci, en dépit du délai d’un mois séparant l’effet de la clôture de la date de l’audience de plaidoiries.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en ce sens.

II) Sur l’intervention volontaire de Madame [F], associé unique de la société AUX DELICES

Selon l’article 325 du Code de procédure civile, "?L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant?".

Aux termes de l’article 329 dudit code, "?L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention?".

Il résulte de l’article 330 du même code que " l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ".

En l’espèce, il résulte des conclusions de Madame [F] du 12 mai 2025 que cette dernière entend intervenir à l’instance pour formuler la prétention suivante : " CONDAMNER in solidum Mesdames [E] [D] et [V] [M] à payer à Madame [T] [F] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ".

Les moyens de fait développés au soutien de cette prétention ont trait à la réparation des conséquences de l’opposition formée par Mesdames [D] sur la remise du prix de vente du fonds de commerce de la société AUX DELICES intervenue le 6 janvier 2024.

Aucun fondement juridique n’est visé à l’appui de cette demande et faute d’explications précises à son sujet, il n’existe apparemment aucun lien suffisant entre l’objet du litige de l’instance principale introduite par la SARL L’ATELIER en réparation des préjudices consécutifs au sinistre subi et la demande en réparation d’un préjudice subi par Madame [F] du fait de l’opposition de ses bailleresses formée dans le cadre de la vente du fonds de commerce de la société AUX DELICES.

Par conséquent, l’intervention volontaire de Madame [T] [F] sera déclarée irrecevable et sa demande indemnitaire dirigée contre Mesdames [E] [D] et [V] [M] sera rejetée.

III) Sur la jonction des instances

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures n° RG 24/06252 et 22/3198 compte tenu de l’existence d’un lien suffisant entre elles.

IV) Sur les dommages subis par la SARL L’ATELIER et leurs origines techniques

L’expert a confirmé la réalité des dommages subis par le local commercial appartenant aux époux [X] et exploité par la SARL L’ATELIER en vertu d’un bail commercial signé le 1er octobre 2013 et d’un avenant du 25 mai 2014, à savoir les conséquences d’un dégât des eaux constatées par procès-verbal d’huissier du 21 février 2019 et révélant au sous-sol, une forte odeur d’humidité, des traces de coulures jaunâtres, des traces noires de moisissures, des effritements, des cloquages de peinture en de nombreux endroits sur les murs, sols et plafonds.

L’expert a identifié techniquement quatre types d’infiltrations ayant concouru à la survenance des dommages :

— celles provenant de l’extension du local traiteur en pieds de mur et toiture

— celles provenant de la liaison des façades du bâtiment principal et de l’extension d’habitation

— celles provenant du manque d’étanchéité de la façade de l’immeuble

— celles provenant du raccord de chaussée du parking.

Après avoir rappelé que le preneur a effectué des travaux de modification du local de façon très ancienne, ayant notamment consisté à supprimer les cabines esthétiques du sous-sol et à avoir installé une baignoire balnéo et une douche, qui ne sont plus en service et déplacé les WC, l’expert conclut de façon répétée et claire que les désordres ne proviennent pas des travaux réalisés dans le sous-sol par la SARL L’ATELIER, mais des causes extérieures susvisées.

Il a également exclu que l’absence de ventilation mécanique ou une mauvaise efficacité de celle-ci soit à l’origine des désordres.

Aucun élément objectif n’est avancé par aucune des parties au litige pour contredire techniquement des conclusions expertales, qui seront donc retenues par le tribunal.

V) Sur les responsabilités

La SARL L’ATELIER recherche la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la société AUX DELICES, de Madame [M] épouse [D] et Madame [E] [D] es-qualités de légataire universelle de Monsieur [M], sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, " La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ".

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, la responsabilité fondée sur la théorie prétorienne des troubles anormaux du voisinage a été codifiée à l’article 1253 nouveau du Code civil entré en vigueur le 17 avril 2024, qui énonce que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Le caractère excessif des troubles de voisinage occasionnés ne s’apprécie pas en fonction de la seule perception des victimes, du seul dépassement d’une norme ou de l’absence de respect des règlements, mais compte tenu des inconvénients normaux du voisinage évalués au regard des conditions normales d’habitation et d’utilisation de temps et de lieu.

La responsabilité fondée sur la théorie des troubles du voisinage est engagée de façon objective dès que le trouble présente un caractère anormal et que le lien de causalité est établi entre le dommage allégué et le fait générateur invoqué.

En l’espèce, il est démontré par le rapport d’expertise que les dommages subis par le local exploité par la SARL L’ATELIER trouvent leur origine dans un concours de causes, imputables d’une part à des parties communes de l’immeuble et d’autre part à une partie privative propriété des consorts [D] [M] et exploité au moment de leur survenance par la SASU AUX DELICES, à savoir ce qui est identifié comme le local traiteur par l’expert.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Mesdames [D] ne contestent pas être recherchées par la SARL L’ATELIER en ce qui concerne les troubles trouvant leur origine dans la partie privative du lot dont elles sont propriétaires, sous réserve de recours en garantie contre leur locataire la société AUX DELICES.

S’agissant de la société AUX DELICES, il est établi par la chronologie du sinistre repris par l’expert et démontrée par les pièces versées aux débats, que celle-ci était bien l’exploitante du fonds de commerce du traiteur italien dans le local privatif pour partie à l’origine d’infiltrations ayant contribué aux dommages. La société AUX DELICES était donc bien la voisine de la SARL L’ATELIER au moment de la survenance des dommages. Par ailleurs, il ressort de l’expertise que Madame [F] (associée unique de la société AUX DELICES) a indiqué avoir procédé à des aménagements et réparations dans le local, notamment au niveau de la poutre et du carrelage dont le rôle causal dans les dommages a été objectivé par l’expert.

Le caractère excédant les inconvénients normaux du voisinage des infiltrations occasionnant les dommages importants constatés dans le local exploité par la SARL L’ATELIER est avéré.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’expertise a écarté tout lien de causalité entre les travaux réalisés par la SARL L’ATELIER, qu’ils soient réguliers ou non, et la survenance des dommages. Il n’y a donc pas lieu de retenir l’existence d’une faute de la victime ayant contribué en tout ou partie à la réalisation de ses propres dommages.

Il est de droit constant que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

Compte tenu de ces éléments, les responsabilités du syndicat des copropriétaires, de Mesdames [D] et de la SASU AUX DELICES sont engagées in solidum vis-à-vis de la victime des dommages, la SARL L’ATELIER.

Ces parties seront dès lors tenues in solidum d’en réparer les conséquences découlant de leur responsabilité vis-à-vis de la demanderesse.

VI) Sur la demande de réalisation de travaux dirigée contre le syndicat des copropriétaires

Il résulte du rapport d’expertise que s’agissant des infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes de l’immeuble, il subsiste des travaux à entreprendre pour mettre fin de façon pérenne et satisfaisante aux dommages subis par la SARL L’ATELIER à savoir des travaux au niveau des façades détaillées comme suit :

Façade Nord :

Reprises des maçonneries fissurées

Réfection de l’enduit, y compris sur le retour de l’extension

Reprises des liaisons de toitures des extensions (RdC et 1er étage) avec les façades

Création d’un drainage avec étanchéité sur une profondeur minimum de 80 cm

Reprise, avec relevé d’étanchéité, du caniveau de pied de façade

Façade ouest :

Rebouchage des fissures en pieds de mur qui peuvent provoquer des infiltrations lors de fortes pluies.

Masticage de l’entrée d’air au niveau du panneau en plexiglas au-dessus la porte du local onglerie.

Fixation et jointoiement du châssis de porte du local onglerie.

Il sera précisé que peu important in fine la réparation des responsabilités retenues et qui sera examinée infra, s’agissant de la demande de d’exécution de travaux destinés à mettre un terme aux causes des dommages, chacun des propriétaires des parties de l’immeuble incriminées est nécessairement tenu personnellement de l’obligation de faire touchant à sa propriété.

Dès lors, s’agissant des travaux à effectuer sur des parties communes, seul le syndicat des copropriétaires peut être condamné à les réaliser.

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir procédé à la réalisation des travaux de façade selon procès-verbaux des 29 juillet 2022 et 17 janvier 2024.

Toutefois, les résolutions adoptées contenues dans ces procès-verbaux au sujet des travaux de façades, d’une part ne précisent pas dans le détail leur étendue notamment s’agissant de la création d’un drainage en façade Nord ou du masticage de l’entrée d’air etc. et d’autre part, la seule production de ces procès-verbaux d’assemblée générale, ne démontre pas que les travaux ont été effectivement réalisés au jour où le tribunal statue.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à réaliser les travaux ci-dessus décrits dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Il apparaît nécessaire d’assortir ladite condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, selon les modalités précisées au dispositif.

VII) Sur la demande de remise en état du local dirigée contre les époux [X]

La SARL L’ATELIER demande à ses bailleurs les époux [X], de remettre en état son local à la suite des dommages subis, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ".

Selon l’article 1720 du même code, " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ".

En application des textes susvisés, le bailleur, garant de la jouissance paisible de son locataire, est tenu d’effectuer toute réparation devenue nécessaire en cours de bail, autres que celles rendues nécessaires du fait du locataire lui-même.

En l’espèce, comme déjà évoqué, il est établi par l’expertise que les dommages subis par le local exploité par la SARL L’ATELIER ont été exclusivement causés par des origines extérieures au comportement du preneur, de sorte que les époux [X], en leur qualité de bailleurs sont tenus de les réparer, ce qui ne les privent pas de tout recours utile contre les responsables.

Il résulte du rapport d’expertise que les travaux nécessaires pour réparer les dommages subis par le local exploité par la SARL L’ATELIER sont les suivants :

Cave du salon de coiffure

— Traitement, rebouchage, peinture du mur porteur,

— Peinture des autres murs,

— Reprise des coffrages de réseau,

— Reprises partielles de la dalle à envisager,

— Poutres de la cave : celles situées dans l’angle du fond (cumulus) n’ont plus d’effet porteur.

Réaliser des réparations partielles dans les règles de l’art. L’ensemble des éléments en bois devra subir une vérification générale puis un traitement spécifique.

— Mise en place d’un système d’aspiration au niveau de la seule sortie avec communication entre les pièces. Une étude devra être établie par un spécialiste pour évaluer les débits, voire créer de nouvelles bouches (entrée/sortie) et agrandir la grille d’extraction.

Salon onglerie : Reprise peinture plafond, mur

Toilettes : Reprise peinture plafond, mur

Salon : Reprise peinture mur nord

Les époux [X] seront donc condamnés in solidum à effectuer ces travaux de remise en état dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, hormis la mise en place d’un système d’aspiration au niveau de la seule sortie avec communication entre les pièces et l’agrandissement de la grille d’extraction, dès lors qu’il ne ressort pas clairement du rapport d’expertise que ces éléments aient contribué aux dommages et qu’il n’est pas démontré comme soutenu, que le système de ventilation était inexistant au moment de la prise de possession du local par la SARL L’ATELIER.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour retard selon les modalités précisées au dispositif.

VIII) Sur les préjudices

A titre liminaire, il sera relevé que les causes des infiltrations imputables au lot privatif de Mesdames [D], exploité par la SARLU AUX DELICES étaient déjà réparées lors de l’accedit du 12 octobre 2020, ce qui a été constaté par l’expert.

Ce lot n’a donc plus contribué aux préjudices économiques de la SARL L’ATELIER à compter de cette date. Il conviendra d’en tenir compte.

Sur la demande au titre des loyers versés sans contrepartie

Il est établi par l’expertise et notamment par la localisation, la nature et l’importance des dommages, que la surface exploitable du local de la SARL L’ATELIER destiné à recevoir du public dans le cadre d’une activité de coiffure et aux autres soins de bien-être a été limitée du fait de leur survenance.

L’expert, en s’appuyant sur les pièces comptables en sa possession et également produites au débat a raisonné sur la base suffisamment justifiée d’un chiffre d’affaires annuel de la SARL L’ATELIER d’environ 106.000 euros.

Il a objectivé que les trois cabines esthétiques visées au bail représentent 16,4 m2 utilisables pour l’activité de salon de coiffure, qui comprend le lot 7 et 25, d’une surface totale de 85,56 m2, ce qui ramène la surface inutilisable du fait des désordres à 19,17%.

Ce pourcentage sera retenu et non pas celui avancé par la demanderesse de 26% de surface inutilisable.

Le loyer mensuel de la SARL L’ATELIER est de 1.584 euros en application du bail commercial, ce qui correspond donc à une perte mensuelle de 303,65 euros (1.584x19,17%), comme retenu par l’expert.

Les dommages sont survenus au mois de février 2019, ainsi que cela a été objectivé par l’expertise.

Entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de Mesdames [D] et de la SARLU AUX DELICES ont concouru in solidum au versement d’une partie du loyer le la SARL L’ATELIER au titre d’une surface inexploitable.

Entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020, il s’est écoulé 21 mois. Le préjudice au titre du loyer verse sans contrepartie sera donc évalué à 21 x 303,65 euros soit 6.376,65 euros.

Le syndicat des copropriétaires, de Mesdames [D] et de la SARLU AUX DELICES seront donc condamnés in solidum à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 6.376,65 euros au titre du préjudice découlant du versement d’un loyer sans contrepartie entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020.

A compter du mois d’octobre 2020, seules les infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes subsistaient de sorte que le syndicat des copropriétaires est le seul responsable de la persistance du préjudice économique de la SARL L’ATELIER.

Entre le mois d’octobre 2020 et la présente décision, il s’est écoulé environ 65 mois. Il en résulte un préjudice au titre du versement des loyers sans contrepartie de 19.737,25 euros (65x303,65 euros).

Le syndicat des copropriétaires sera condamné seul à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 19.737,25 euros au titre des loyers versés sans contrepartie entre le mois d’octobre 2020 et la présente décision.

Sur la demande au titre de la perte d’exploitation de l’activité coiffure et de l’activité esthétique

L’expert indique ne pas pouvoir déterminer précisément le pourcentage du chiffre d’affaires lié à l’exploitation des locaux du sous-sol, ni la proportion des revenus de l’activité esthétique par rapport à ceux de la coiffure.

Il propose d’appliquer un taux relatif à la surface d’exploitation, ce qui donnerait une perte d’exploitation globale de 19,17% annuel, soit 20.320 euros par an, sur la base d’une perte mensuelle de 1.693,35 euros.

Les pièces produites par la SARL L’ATELIER sont insuffisantes pour démontrer avec certitude des pertes d’exploitation distinctes d’une part pour l’activité l’activité coiffure et d’autre part pour l’activité esthétique.

Le tribunal adoptera la position de l’expert, qui a justement raisonné sur l’élément objectif tiré du pourcentage de surface inexploitable du fait des dommages et a retenu des pertes d’exploitation globales pour l’ensemble de l’activité.

Entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de Mesdames [D] et de la SARLU AUX DELICES ont concouru in solidum aux pertes d’exploitations de la SARL L’ATELIER.

Entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020, il s’est écoulé 21 mois. Le préjudice au titre des pertes d’exploitation globales sera donc évalué à 21 x 1.693,35 euros soit 35.560,45 euros.

Le syndicat des copropriétaires, de Mesdames [D] et de la SARLU AUX DELICES seront donc condamnés in solidum à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 35.560,45 euros au titre du préjudice découlant des pertes d’exploitation globales (activité coiffure et esthétique) entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020.

A compter du mois d’octobre 2020, seules les infiltrations trouvant leur origine dans des parties communes subsistaient de sorte que le syndicat des copropriétaires est le seul responsable de la persistance du préjudice économique de la SARL L’ATELIER.

Entre le mois d’octobre 2020 et la présente décision, il s’est écoulé environ 65 mois. Le préjudice au titre des pertes d’exploitation globales sera donc évalué à 65 x 1.693,35 euros soit 110.067,75 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné seul à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 110.067,75 euros au titre du préjudice découlant des pertes d’exploitation globales (activité coiffure et esthétique) entre le mois d’octobre 2020 et la présente décision.

La SARL L’ATELIER sera déboutée de des demandes autonomes au titre des pertes d’exploitation liées à l’activité coiffure et à l’activité esthétique.

Les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision dès lors que s’agissant de créances indemnitaires, seul le présent jugement en détermine le bienfondé et le quantum.

IX) Sur les recours en garantie réciproques et la répartition des responsabilités

Le principe de la contribution à la dette implique que les coauteurs d’un même dommage, dans leurs rapports entre eux, ne peuvent être condamnés que pour leurs part et portion dans la réalisation de ce dommage.

Dès lors que le juge, qui prononce une condamnation in solidum, est saisi de recours en garantie, il est tenu de déterminer, dans les rapports des co-responsables entre eux, la contribution de chacun des coauteurs dans la réparation du dommage.

Pour rappel, l’expert a identifié techniquement quatre types d’infiltrations ayant concouru à la survenance des dommages :

— celles provenant de l’extension du local traiteur en pieds de mur et toiture, soit imputables à la partie privative appartenant à Mesdames [D] et exploitée par la SASU AUX DELICES,

— celles provenant de la liaison des façades du bâtiment principal et de l’extension d’habitation, soit imputable à une partie commune de la copropriété,

— celles provenant du manque d’étanchéité de la façade de l’immeuble, soit imputable à une partie commune de la copropriété,

— celles provenant du raccord de chaussée du parking, soit imputable à une partie commune de la copropriété.

Eu égard à l’incidence technique des différentes infiltrations dans la réalisation du dommage, telle que ressortant du rapport d’expertise, le partage de responsabilités sera fixé de la manière suivante s’agissant des condamnations prononcées in solidum :

—  25% pour la partie privative appartenant à Mesdames [D] et exploitée par la SARLU AUX DELICES

—  75% pour les parties communes de la copropriété administrées par le syndicat des copropriétaires.

Il sera donc doit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

—  25% in solidum pour Madame [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES,

—  75% pour le syndicat des copropriétaires.

Il n’y a pas lieu de retenir une faute des consorts [M] [D] en lien avec le refus de vote des travaux sur les parties communes en assemblée générale des copropriétaires et qui serait davantage limitative de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, alors que l’abus de majorité n’est pas démontré, ni même explicitement soutenu.

En conséquence, Mesdames [D] et la SARLU AUX DELICES seront condamnées in solidum à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25% des condamnations prononcées à son encontre.

Mesdames [D] exercent un recours récursoire uniquement contre la SARLU AUX DELICES, mais pas contre le syndicat des copropriétaires. Le tribunal, qui ne peut statuer ultra petita ne peut donc l’envisager.

Au soutien de leur demande tendant à être relevées et garanties par la SARLU AUX DELICES, Mesdames [D], s’appuient sur les stipulations du bail commercial les liant, soit sur la responsabilité contractuelle du preneur.

Il résulte de l’article 3 du bail commercial conclu le 31 janvier 2011 que « le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, tous travaux d’entretien, de réfection et de remplacement de toutes natures qui seront nécessaires, y compris clôtures, carrelages, fermetures, rideaux de fer, bardage, parquets, serrurerie, plomberie, appareils sanitaires et cette liste tant énonciative et nullement limitative ». Le bail prévoit également que le preneur fera à ses frais tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations, constructions, réparations et autres qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits.

Il résulte des stipulations contractuelles liant Mesdames [D] à la SARLU AUX DELICES qu’en exécution du bail, il incombait au preneur de réaliser les travaux d’entretien et de réfection. Il ressort du rapport d’expertise que les infiltrations provenant du local exploité par la SARLU AUX DELICES sont elles-mêmes liées à des problématiques d’entretien, lesquelles ont d’ailleurs disparu une fois les travaux préconisés réalisés en cours d’expertise, ainsi que l’a indiqué Madame [F].

Il est dès lors suffisamment établi que la cause des infiltrations en provenance de ce local est in fine exclusivement imputable à la SARLU AUX DELICES en exécution de son bail.

La SARLU AUX DELICES sera dès lors condamnée à relever et garantir Mesdames [D] de toute condamnation prononcée à leur encontre.

La SARLU AUX DELICES ne forme quant à elle aucun recours en garantie contre quiconque au titre d’une condamnation à réparer les conséquences des dommages subis par la SARL L’ATELIER, même à titre subsidiaire.

Les époux [X] demandent à être relevés et garantis en cas de condamnation solidaire à leur endroit, par le syndicat des copropriétaires, ou éventuellement par Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D] ou à la SARLU AUX DELICES de toute responsabilités et condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit quant aux désordres en provenance des parties communes.

La SARL L’ATELIER n’a pas formé de demande pécuniaire en réparation de ses préjudices contre les époux [X]. En effet, elle s’est limitée à formuler une demande de réalisation des travaux de remise en état de son local

Or, il n’est pas possible de condamner quiconque à relever et garantir les époux [X] d’une condamnation à une obligation de faire relative à leur propriété.

Les époux [X] ne formulent aucune demande chiffrée en lien avec le coût des travaux de remise en état des locaux donnés à bail à la SARL L’ATELIER contre quiconque.

Les époux [X] seront donc déboutés de leur demande tendant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires, ou éventuellement par Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D] ou à la SARLU AUX DELICES de toute responsabilités et condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit quant aux désordres en provenance des parties communes.

X) Sur les demandes reconventionnelles des époux [X]

Sur la demande de remise en état du local dans son état initial

Il est établi par la lecture du bail commercial du 1er octobre 2013 et de son avenant de 2014, mis en perspective avec les constatations expertales, que des travaux de modification des espaces ont été réalisés, que notamment les WC ont été déplacés, que des cabines esthétiques ont été supprimées et qu’au sous-sol a été installée une baignoire et une douche, ce qui diffère de la description des lieux contenue dans le bail.

Ces modifications ne sont pas contestées par la SARL L’ATELIER. Elles ne sont pas datables en l’état des éléments portés à la connaissance du tribunal, l’expert précisant uniquement qu’elles sont anciennes.

La SARL L’ATELIER soutient que ses bailleurs avaient parfaitement connaissance des modifications effectuées pour avoir visité les lieux tous les ans, ce que ces derniers contestent.

La SARL L’ATELIER s’appuie sur des attestations qui ne revêtent qu’une valeur probante limitée, en ce qu’elles émanent de la fille de Madame [A] exploitante de la SARL L’ATELIER, de Madame [A] elle-même et qu’une seule d’entre elles émane d’une employée. En outre, cette dernière attestation est trop imprécise pour démontrer l’acceptation implicite des époux [X] des travaux de modification effectués, ce d’autant que de surcroît la date de leur réalisation ne ressort pas des pièces produites.

Or, le bail a stipulé explicitement que le locataire ne pourra effectuer aucun travaux de transformation ou changement de distribution sans l’accord préalable du bailleur.

Force est donc de constater que la SARL L’ATELIER en s’affranchissant de l’accord préalable de ses bailleurs, avant d’envisager et d’engager les modifications qu’elle a apportées au local qu’elle exploite, n’a pas respecté son engagement contractuel.

Par conséquent, la SARL L’ATELIER sera condamnée à procéder aux travaux de remise en état du local commercial de Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] dans l’état décrit dans le bail commercial du 1er octobre 2023, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour retard selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Les époux [X] qui se prévalent d’un préjudice moral et en demandent réparation à hauteur de 30.000 euros de dommages et intérêts, ne versent aucune pièce au débat de nature à en démontrer l’existence et le quantum.

Ils évoquent une dévaluation de leur local commercial, soit un préjudice d’ordre économique, sans aucun lien avec l’existence d’un préjudice moral de nature extra-patrimoniale.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Aucune procédure abusive ne peut être reprochée par les époux [X] à la SARL L’ATELIER, laquelle a vu sa demande de remise en état du local dirigée contre eux prospérer.

Les époux [X] seront déboutés de leur demande indemnitaire pour procédure abusive dirigée contre la SARL L’ATELIER.

XI) Sur les demandes accessoires

Sur la demande de dispense au visa de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Les époux [X] demandent à être exclus de toute participation aux condamnations qui pourraient intervenir à l’endroit du Syndicat des Copropriétaires en vertu de la présente instance, et ce en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, d’une part les frais visés par ce texte sont sans aucun lien avec l’objet des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires et d’autre part la dispense prévue est limitée à la participation à la dépense commune des copropriétaires aux frais de procédure, dont peut bénéficier le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge.

Ce texte ne permet pas de dispenser les époux [X] de toute participation aux condamnations prononcées à l’endroit du syndicat des copropriétaires en application de la présente décision , alors que l’objet principal du litige ne concerne pas un copropriétaire opposé au syndicat des copropriétaires et que rien ne justifie de dispenser les époux [X], en leur qualité de copropriétaire de contribuer à hauteur de leur quote-part de copropriété aux travaux nécessaires sur les parties communes et à l’indemnisation des préjudices imputables à la copropriété.

Les époux [X] seront donc déboutés de leur demande tendant à être exclus de toute participation aux condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert judiciaire entrent dans l’assiette des dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, Mesdames [D], la SARLU AUX DELICES, succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de condamner les époux [X] aux dépens, ces derniers n’étant pas responsables des dommages subis et étant uniquement condamnés à remettre en état leur propre local.

Il en va de même de la SARL L’ATELIER, qui bien que condamnée à remettre en son état initial le local des époux [X], n’a pas contribué aux dommages qu’elle a subis.

La même répartition des responsabilités que ci-dessus tranchée sera retenue s’agissant des dépens.

Compte tenu des recours en garantie exercés ci-dessus rappelés, il y a lieu de :

— condamner in solidum pour Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25% de sa condamnation aux dépens ;

— condamner la SARLU AUX DELICES à relever et garantir Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] de leur condamnation aux dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard de la teneur de la présente décision et de l’équité il y a lieu de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mesdames [D] et la SARLU AUX DELICES à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les époux [X] à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SARL L’ATELIER à payer aux époux [X] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La même répartition des responsabilités que ci-dessus tranchée sera retenue s’agissant des frais irrépétibles.

Compte tenu des recours en garantie exercés ci-dessus rappelés, il y a lieu de :

— condamner in solidum pour Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25% de sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARLU AUX DELICES à relever et garantir Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’équité, les époux [X] seront déboutés de leur demande induite tendant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires, Mesdames [D] ou la SARLU AUX DELICES de leur condamnation au titre des frais irrépétibles, dès lors qu’ils n’ont formé aucune demande récursoire pécuniaire contre eux au titre du coût des travaux de remise en état du local exploité par la SARL L’ATELIER.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner la SARLU AUX DELICES à payer à Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes des parties au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compatible avec la nature de l’affaire et compte tenu de la date d’introduction de la présente instance, l’exécution de droit à titre provisoire de la présente décision sera rappelée, sans qu’il ne soit besoin de l’ordonner

Aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE de sa demande tendant à déclarer irrecevables et à rejeter les conclusions de la société AUX DELICES et Madame [F] signifiées le 12 mai 2025 ;

DECLARE l’intervention volontaire de Madame [T] [F] irrecevable et rejette sa demande indemnitaire dirigée contre Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D] ;

ORDONNE la jonction des procédures n° RG 24/6253 et 22/3198 et dit que l’affaire est appelée sous le numéro RG unique 22/3198 :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE à effectuer les travaux de remise en état des parties communes à savoir au niveau des façades de l’immeuble, comme suit :

Façade Nord :

Reprises des maçonneries fissurées

Réfection de l’enduit, y compris sur le retour de l’extension

Reprises des liaisons de toitures des extensions (RdC et 1er étage) avec les façades

Création d’un drainage avec étanchéité sur une profondeur minimum de 80 cm

Reprise, avec relevé d’étanchéité, du caniveau de pied de façade

Façade ouest :

Rebouchage des fissures en pieds de mur qui peuvent provoquer des infiltrations lors de fortes pluies.

Masticage de l’entrée d’air au niveau du panneau en plexiglas au-dessus la porte du local onglerie.

Fixation et jointoiement du châssis de porte du local onglerie.

Et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant un délai de 3 mois ;

RAPPELLE que, passé ce délai, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de l’exécution afin de faire liquider l’astreinte provisoire et le cas échéant fixer l’astreinte définitive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] et Madame [S] [C] épouse [X] à effectuer les travaux de remise en état du local exploité par leur preneur la SARL L’ATELIER comme suit :

Cave du salon de coiffure

— Traitement, rebouchage, peinture du mur porteur,

— Peinture des autres murs,

— Reprise des coffrages de réseau,

— Reprises partielles de la dalle à envisager,

— Poutres de la cave : celles situées dans l’angle du fond (cumulus) n’ont plus d’effet porteur.

Réaliser des réparations partielles dans les règles de l’art. L’ensemble des éléments en bois devra subir une vérification générale puis un traitement spécifique.

Salon onglerie : Reprise peinture plafond, mur

Toilettes : Reprise peinture plafond, mur

Salon : Reprise peinture mur nord

Et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant un délai de 3 mois ;

RAPPELLE que, passé ce délai, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de l’exécution afin de faire liquider l’astreinte provisoire et le cas échéant fixer l’astreinte définitive ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE, Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D], la SARLU AUX DELICES à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 6.376,65 euros au titre du préjudice découlant du versement d’un loyer sans contrepartie entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020 ;

DIT que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

—  25% in solidum pour Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES,

—  75% pour le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25% des condamnations prononcées à son encontre à ce titre ;

CONDAMNE la SARLU AUX DELICES à relever et garantir Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] de toute condamnation prononcée à leur encontre à ce titre ;

CONSTATE que la SARLU AUX DELICES ne forme aucun recours en garantie contre quiconque ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 19.737,25 euros au titre des loyers versés sans contrepartie entre le mois d’octobre 2020 et la présente décision ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE, Madame [M] épouse [D], Madame [E] [D], la SARLU AUX DELICES à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 35.560,45 euros au titre du préjudice découlant des pertes d’exploitation globales (activité coiffure et esthétique) entre le mois de février 2019 et le mois d’octobre 2020 ;

DIT que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

—  25% in solidum pour Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES,

—  75% pour le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25% des condamnations prononcées à son encontre à ce titre ;

CONDAMNE la SARLU AUX DELICES à relever et garantir Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] de toute condamnation prononcée à leur encontre à ce titre ;

CONSTATE que la SARLU AUX DELICES ne forme aucun recours en garantie contre quiconque ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 110.067,75 euros au titre du préjudice découlant des pertes d’exploitation globales (activité coiffure et esthétique) entre le mois d’octobre 2020 et la présente décision :

DEBOUTE la SARL L’ATELIER du surplus de sa demande au titre des pertes d’exploitation et notamment de ses demandes autonomes au titre de l’activité coiffure d’une part et esthétique d’autre part ;

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [X] et Madame [S] [C] épouse [X] de leur demande tendant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires, ou éventuellement par Mesdames [E] [D] et [V] [M] épouse [D] ou à la SARLU AUX DELICES de toute responsabilités et condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit quant aux désordres en provenance des parties communes ;

CONDAMNE la SARL L’ATELIER à procéder aux travaux de remise en état du local commercial de Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] dans l’état décrit dans le bail commercial du 1er octobre 2023, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant pendant un délai de 3 mois ;

RAPPELLE que, passé ce délai, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de l’exécution afin de faire liquider l’astreinte provisoire et le cas échéant fixer l’astreinte définitive ;

DEBOUTE Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

DEBOUTE Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de leur demande tendant à être exclus de toute participation aux condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires, fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE, Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D], la SARLU AUX DELICES aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25% de sa condamnation aux dépens ;

CONDAMNE la SARLU AUX DELICES à relever et garantir Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] de leur condamnation aux dépens ;

ADMET les avocats en ayant fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du 53 AVENUE DE LA LIBERTE, Madame [M] épouse [D], Madame [E] [D], la SARLU AUX DELICES à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [M] épouse [D], Madame [E] [D] et la SARLU AUX DELICES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25% de sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARLU AUX DELICES à relever et garantir Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] à payer à la SARL L’ATELIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] de leur demande tendant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires, Mesdames [D] ou la SARLU AUX DELICES de leur condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL L’ATELIER à payer à Madame [S] [C] épouse [X] et Monsieur [Y] [X] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARLU AUX DELICES à payer à Madame [V] [M] épouse [D] et Madame [E] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT