— N° RG 23/04396 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDIL5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°25/78

N° RG 23/04396 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDIL5

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 octobre 2024

le

CCC :

dossier

régie

expertise

FE :

M^e MEURIN M^e BRUYAS

M^e CHOISEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSES

Société PV HOLDING

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société PV CP CITY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [T]

venant aux drois de Monsieur [C] [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Elodie BRUYAS de la SELARL R.J.G.B., avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, M^e Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [U] [V]

venant aux drois de Monsieur [C] [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Elodie BRUYAS de la SELARL R.J.G.B., avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, M^e Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.C.I. DB&CO

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M^me LEVALLOIS, Juge

Greffiers lors du délibéré : M^me BOUBEKER

Jugement rédigé par :M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 19 Décembre 2024, tenue en rapporteur à deux juges : B. BATIONO et C. VISBECQ assistés de M^me BOUBEKER, Greffière; le tribunal a, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l’audience de mise à disposition du 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

***************************

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [11] sise à [Localité 15], [Adresse 5] est une résidence de tourisme située aux portes de [12] à [Localité 14], qui dispose de 262 logements et d’équipements. Elle est exploitée par la preneuse à bail, la société PV CP CITY du groupe PIERRE ET VACANCES.

M. [Y] [T] et Mme [U] [V] et la SCI DB & CO sont propriétaires et bailleurs du lot n° 0013-01 de la résidence, qu’ils ont acquis le 16 février 2023 de M. [B] [S], qui l’avait lui-même acquis de M. [C] [F].

Les baux initiaux avaient été conclus le 10 octobre 2012 pour une durée de 9 ans s’achevant le 30 septembre 2021 avec la société PV RESIDENCE ET RESORTS FRANCE nouvellement dénommée la société PV HOLDING.

Par apport partiel d’actif prenant effet le 1er février 2021, la société PV HOLDING a transmis à la société PV CP CITY sa branche d’activité comportant l’exploitation de résidences de tourismes incluant la résidence précitée [11].

Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2021, M. [C] [F] avait fait délivrer à la société PV HOLDING un congé avec refus de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction, avec une prise d’effet au 30 septembre 2021.

La SCI DB & CO a acquis le 20 mai 2021 de Mme [J] [P] le lot n° 0200-01 de la même résidence. La SCI DB & CO a délivré congé à la société PV HOLDING le 29 décembre 2021 avec une prise d’effet au 30 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, la société PV HOLDING a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux M. [T] et Mme [V] (ci-après les consorts [T]-[V]), ainsi que la SCI DB & CO, pour voir déclarer nuls et dépourvus d’effet, en raison de l’erreur sur le destinataire, les congés précités délivrés.

La société PV CP CITY est intervenue volontairement à l’instance.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, la SCI DB & CO a fait délivrer à la société PV CP CITY une « MISE EN DEMEURE D’AVOIR A CESSER L’INFRACTION ET CONGE COMPORTANT REFUS DE RENOUVELLEMENT SANS PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION ».

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, les consorts [T]-[V] ont fait délivrer un nouveau congé pour le 30 juin 2024 sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 6 mai 2024, le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Meaux a notamment déclaré la société PV-CP CITY recevable en son intervention volontaire.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024 par le RPVA, les sociétés PV HOLDING et PV CP CITY demandent au tribunal de :

« Vu les articles L.145-9, L.145-17, L.145-28 et L.145-60 du Code de commerce,

Vu l’article L.321-3 du Code de tourisme,

A titre principal,

— JUGER que la société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE aujourd’hui dénommée PV HOLDING n’est pas le preneur à bail des locaux loués situés [Adresse 5] à [Localité 15],

En conséquence,

— JUGER que les congés délivrés par :

• Monsieur [F] [C], aux droits duquel vient les consorts [T]-[V] propriétaire du lot n°13 de la résidence « [11] » à [Localité 15] [Adresse 5] ;

• SCI DB & CO, propriétaire du lot n°340 de la résidence « [11] » à [Localité 15] [Adresse 5] ;

Sont nuls et dépourvus d’effet en raison de l’erreur sur le destinataire du congé.

— DEBOUTER les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

• sur le congé délivré pour le 30 juin 2022 par la société SCI DB & CO :

Si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer le congé délivré par la société SCI DB & CO régulier sur le fond,

— JUGER que la société SCI DB & CO n’a pas délivré de mise en demeure préalable et régulière,

— JUGER que les motifs allégués ne peuvent être invoqués comme motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,

En conséquence,

— JUGER que le congé délivré pour le 30 juin 2022 est irrégulier,

— JUGER que le bail se poursuit en tacite prolongation,

— DEBOUTER la société DB & CO de sa demande de validation du congé et d’expulsion et de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

• sur le congé délivré pour le 30 septembre 2024 par les consorts [T]-[V] :

A titre principal,

— JUGER que les motifs allégués ne peuvent être invoqués comme motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,

En conséquence,

— JUGER que le bail se poursuit en tacite prolongation à compter du 1er octobre 2021,

— DEBOUTER les consorts [T]-[V] de leur demande de validation du congé et d’expulsion et de l’ensemble de ses demandes,

— DEBOUTER les consorts [T]-[V] de leur demande d’indemnisation pour violation de l’obligation de loyauté de la société PV-CP CITY,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que l’irrégularité du congé pour motif grave et légitime n’entraînait pas la poursuite du bail :

— JUGER que le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction par les consorts [T]-[V],

— FIXER l’indemnité d’éviction globale due au preneur au montant de 130.000€ pour chaque lot de copropriété

A titre très subsidiaire :

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

o visiter les lieux décrits dans le bail commercial, les décrire,

o Dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

o Apprécier l’indemnité d’éviction en fonction des caractéristiques propres du fonds dans le cadre de la poursuite d’une activité normale et en conséquence exclure les années 2020-2021,

o Rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire (à l’exclusion des années 2020-2021), et notamment :

▪ La valeur marchande du fonds de commerce exploité, déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences de tourisme,

▪ Les frais de déménagement, ainsi que tous autres frais supportés par le preneur,

▪ L’indemnité pour trouble commercial

— DIRE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du Code de Procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de 4 à 6 semaines, au vu d’une synthèse écrite, des constatations, opérations et de ses orientations comportant les méthodes de calcul retenues, et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de céans.

— DIRE que les frais d’expertise seront avancés aux frais du bailleur.

En tout état de cause,

— CONDAMNER chacun des défendeurs au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Les sociétés PV HOLDING et PV CP CITY exposent notamment que :

Sur les congés délivrés le 23 mars 2021 par les consorts [T]-[V] et le 29 décembre 2021 par la société DB & CO :

— les bailleurs ont visé la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE devenue la société PV HOLDING, qui n’était pas preneuse à bail au jour de la signification du fait d’un apport partiel d’actif soumis au régime des scissions ayant pris effet le 1er février 2021, de sorte que les congés n’ont pas été délivrés à la bonne personne en application de l’article L. 145-16 alinéa 2 du code de commerce ;

— l’opération d’apport partiel d’actif a été publiée et est mentionnée au RCS ;

— ces congés sont par conséquent nuls ;

— les baux se sont dès lors poursuivis par tacite reconduction les 1er octobre 2021 et 1er juillet 2022 ;

Sur les congés délivrés par la société SCI DB & CO :

— la SCI DB & CO, qui invoque un manquement du preneur à bail à ses obligations contractuelles (le paiement des loyers), n’a pas fait délivrer de mise en demeure préalable en application de l’article L. 145-17 du code de commerce, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir des motifs qu’elle invoque ;

— le premier congé de la SCI DB & CO a été délivré en pleine crise sanitaire, alors que la société PV CP CITY subissait les conséquences des fermetures administratives, de sorte que le motif invoqué de défaut de paiement des loyers sur cette période ne saurait être un motif grave justifiant de mettre fin au bail sans indemnité d’éviction ;

Sur le congé délivré le 30 octobre 2023 par les consorts [T]-[V] :

— le droit à une indemnité d’éviction est un droit d’ordre public, fondant le maintien dans les lieux du preneur à bail jusqu’à son complet paiement ;

— la société PV CP CITY conteste les motifs du renouvellement sans indemnité d’éviction ;

— l’article L. 321-3 du code du tourisme invoqué n’est applicable qu’à compter du 29 juillet 2009 et ne concerne que le promoteur ayant pour obligation de mentionner le droit à indemnité d’éviction sur les documents de commercialisation, cette obligation ne concernant pas le preneur à bail ;

— la commercialisation de la [11] date de 2001 et a été effectuée par la SNC VAL D’EUROPE LOISIRS ;

— il n’existe aucune obligation d’information précontractuelle du preneur quant au paiement d’une indemnité d’éviction ;

— le bailleur ne peut sérieusement alléguer son ignorance de son obligation au paiement d’une indemnité d’éviction au prétexte qu’elle n’était pas mentionnée dans le bail commercial ;

— ce congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave infondé est nul en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, de sorte que la société PV CP CITY est en droit de demander la poursuite du bail ;

— subsidiairement, elle est en droit de demander une indemnité d’éviction du fait de l’absence de motif grave et légitime ;

— pour cette résidence, un expert s’est déjà prononcé pour une indemnité d’éviction de 130000 € pour un duplex ;

— subsidiairement il convient de désigner un expert judiciaire aux fins d’évaluation.

Par leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 septembre 2024, M. [T] et Mme [V] demandent au tribunal de :

« VU les articles 1103, 1104 et suivants du code civil,

VU les articles L 145-9 et suivants du code de commerce

VU les pièces versées aux débats,

VU les articles L 145.17 et suivants du code de commerce,

DÉCLARER mal fondés les Stés PV HOLDING et PV CP CITY en leurs demandes,

LES EN DEBOUTER

RECONVENTIONNELLEMENT,

CONDAMNER la société PVCP CITY au paiement d’une somme de 10.000 € par an à titre de dommages-intérêts jusqu’à restitution des locaux objet du bail commercial, à compter 1er novembre 2023,

VALIDER le Congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction du 30 octobre 2023, à effet du 30 juin 2024,

PRONONCER l’expulsion de la Sté PV CP CITY et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire,

CONDAMNER la Sté PVCP au paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 14.640 € HT par an à compter du 1er juillet 2024.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNITE D’EVICTION

DEBOUTER la société PV CP CITY de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si par impossible le Tribunal de céans n’entendait pas faire droit aux demandes des bailleurs,

VU l’article 482 du code de procédure civile,

AVANT-DIRE-DROIT

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de donner son avis sur la valeur de l’indemnité d’éviction due au locataire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les Stés PV HOLDING et PV CP CITY à payer aux défendeurs la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Les consorts [T]-[V] exposent notamment que :

— le société PV CP CITY a répondu à la délivrance du congé du 23 mars 2021 sans soulever une erreur de destinataire quant au congé et sans le remettre en cause, ce pendant près de deux ans ;

— par courrier du 9 juillet 2021, la société PV CP CITY a ainsi demandé une indemnité d’éviction de 55899 € ;

— ayant pris acte du congé et ayant agi comme preneuse à bail, la société PV CP CITY viole son obligation de loyauté et le principe de l’estoppel en soutenant aujourd’hui que le congé n’a pas été délivré à la bonne personne ;

— cette violation de l’obligation de bonne foi et de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui constitue une faute contractuelle ayant généré une perte de chance de pouvoir récupérer la jouissance du bien et de le louer à la valeur locative actuelle, dont le préjudice peut être chiffré à 10000 € par an ;

— suite à leur nouveau congé délivré le 19 décembre 2023, la société PV CP CITY leur a demandé une indemnité d’éviction de 67500 € correspondant à 14 ans de loyers ;

— le défaut d’information légale sur l’exigibilité d’une indemnité d’éviction, prévue à l’article L 321.3 du code du tourisme, constitue un motif grave et légitime justifiant le refus d’indemnité d’éviction ;

— si le motif grave et légitime n’est pas retenu, il laisse subsister le congé et le droit à indemnité d’éviction ;

— aucune mise en demeure ne saurait être exigée, s’agissant d’un défaut d’information lors de la vente immobilière en 2012 à leur prédécesseur ;

— la mise en demeure est inutile lorsque l’infraction commise a un caractère irréversible ;

— la demande d’indemnité d’éviction pour un montant de 130000 € se base sur une expertise non contradictoire qui concerne un autre appartement de la résidence, un duplex pour 7 personnes, alors que leur appartement est un 2 pièces de 30 m2 ;

— le calcul de l’expert fondé sur 200% du chiffre d’affaires ne correspond pas à la jurisprudence établie en la matière.

Par ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 décembre 2024, la SCI DB & CO demande au tribunal de :

« Vu les articles L.145-9, L.145-14, L.145-17, L.145-33 et suivants, L.145-58 du Code de commerce,

Vu l’article 143 du Code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

— DÉBOUTER les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— DÉCLARER recevable et bien fondée la concluante en ses demandes ;

Y faisant droit,

À titre principal,

— DÉCLARER régulier le congé délivré par la concluante comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction en ce qu’il a été délivré au seul cocontractant connu – faute de publicité régulière – et en ce qu’il précise expressément le motif grave et légitime allégué au sens des articles L.145-9 alinéa 5 et L.145-17 du Code de commerce ;

À titre subsidiaire,

— ORDONNER une expertise judiciaire et désigner l’expert de justice qu’il plaira au Tribunal de céans pour rechercher tous éléments permettant de déterminer, en application de l’article L.145-14 du Code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY à raison du congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 29 décembre 2021 et le montant de l’indemnité d’occupation due par la société preneuse à compter du 30 juin 2022 à minuit et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Avec pour mission de :

o Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

o Visiter les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 15], les décrire, dresser, le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire ;

o Rechercher, en tenant compte de la nature de l’activité autorisée par le bail (activité d’exploitant de résidence de tourisme consistant en la sous-location meublée des logements), de la situation et de l’état des locaux, en fournissant et justifiant de toutes ses références, tous éléments permettant de :

1. Déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY par référence aux critères posés par l’article L.145-14 du Code de commerce, à savoir les usages, le trouble commercial lié à la disparition du fonds de commerce, les frais de réinstallation, les frais de mutation, le trouble commercial résultant du transfert ;

2. Déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société PV-CP CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 1 er juillet 2022 et jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L.145-33 et suivants du Code de commerce ;

o Communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final ;

o Dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant les éléments de nature à permettre de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société PV-CP CITY et l’indemnité d’occupation due par la société PV-CP CITY pour l’occupation des biens, objets du bail, à compter du 1 er juillet 2022 et jusqu’à leur libération effective ;

o Répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties, de justifier de ses références en distinguant les nouvelles locations, les renouvellements et les cessions intervenues dans le même périmètre et pour des locaux aux caractéristiques équivalentes à celles des biens loués à la société PV-CP CITY sis [Adresse 5] à [Localité 15].

En tout état de cause,

— CONDAMNER les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

La SCI DB & CO expose notamment que :

— dès mars 2020, la preneuse à bail a unilatéralement interrompu le paiement des loyers durant la période du premier confinement, du 15 mars au 13 juin 2020 ;

— à compter du 30 septembre 2020, la preneuse à bail a à nouveau suspendu le paiement des loyers, alors même qu’elle n’avait pas cessé d’exploiter la résidence et a perçu des aides de l’État du fait de la pandémie ;

— la preneuse à bail s’est maintenue dans les lieux à l’issue du bail le 30 juin 2022, sans droit ni titre, jusqu’à ce jour ;

— la société PV-CP CITY a bien accusé réception des congés litigieux ;

— les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY n’apportent aucunement la preuve d’une publicité au BODACC de l’apport partiel d’actif ayant transféré la propriété des baux ;

— le congé délivré n’est que la conséquence des retards et défauts de paiements ;

— elle n’a pas été informée de l’apport partiel d’actif et n’a pas signé d’avenant modifiant la société exploitante et locataire de son lot ;

— le congé a été signifié au seul locataire connu et réceptionné par une personne habilitée du Groupe Pierre & Vacances, les sociétés PV HOLDING et PV-CP CITY étant deux filiales dudit groupe ;

— il a été accusé bonne réception du congé par des personnes habilitées à représenter le groupe PIERRE & VACANCES, seul le motif grave ayant été discuté, avec demande d’indemnité d’éviction ;

— le défaut de paiement des loyers constitue un motif grave justifiant l’absence d’indemnité d’éviction ;

— ce défaut systématique de paiement des loyers a plongé les copropriétaires dans une détresse financière, puisqu’ils ne pouvaient plus rembourser les échéances de leurs prêts ;

— il est de jurisprudence aujourd’hui constante que la crise sanitaire ne dispensait pas les preneurs à bail de payer les loyers échus ;

— l’indemnité d’éviction implique de nombreux paramètres, des investigations poussées et un débat contradictoire, de sorte qu’une expertise est nécessaire pour l’évaluer ainsi que pour évaluer l’indemnité d’occupation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 19 décembre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la validité des congés délivrés le 23 mars 2021 par les consorts [T]-[V] et le 29 décembre 2021 par la SCI DB & CO

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

De ces dispositions il résulte que pour être valablement donné, le congé doit notamment être délivré par acte extrajudiciaire à la personne du preneur. Le défaut de délivrance au preneur constitue une cause de nullité de l’acte pour vice de fond au sens des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, non susceptible de régularisation et non soumis à grief.

L’article L. 236-27 du code de commerce dispose :

« La société qui apporte une partie de son actif et, le cas échéant, une partie de son passif à une ou plusieurs sociétés existantes ou nouvelles et la ou les sociétés qui bénéficient de cet apport peuvent décider d’un commun accord de soumettre l’opération aux dispositions de la section 2 du présent chapitre, à l’exclusion de sa sous-section 2 lorsque les sociétés ne sont pas concernées par cette dernière.

Lorsqu’il est fait application du premier alinéa, le projet mentionné à l’article L. 236-6 peut prévoir que les parts ou actions de la société qui apporte une partie de son actif, de la ou des sociétés bénéficiaires ou à la fois de la société qui apporte une partie de son actif et de la ou des sociétés bénéficiaires représentant la contrepartie de l’apport seront attribuées directement aux associés de la société qui apporte une partie de son actif dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat ».

L’article L. 236-18 du code de commerce dispose :

« Une société peut, par voie de scission, transmettre son patrimoine à plusieurs sociétés existantes ou à plusieurs sociétés nouvelles.

Cette faculté est ouverte aux sociétés en liquidation à condition que la répartition de leurs actifs entre les associés n’ait pas fait l’objet d’un début d’exécution.

Les associés des sociétés qui transmettent leur patrimoine dans ce cadre reçoivent des parts ou des actions des sociétés bénéficiaires et, éventuellement, une soulte en espèces dont le montant ne peut dépasser 10 % de la valeur nominale des parts ou des actions attribuées ».

De ces dispositions combinées il résulte qu’une société peut décider d’apporter une branche de son activité à une société existante, par voie d’apport partiel d’un ou plusieurs actif(s), en soumettant l’opération au régime juridique des scissions. L’opération a pour effet de transmettre le patrimoine concerné à l’actif de la société bénéficiaire de l’apport. Les éléments d’actif peuvent être des droits incorporels, incluant le droit au bail, le bénéficiaire de l’apport devenant alors le titulaire du droit concerné par l’action.

La combinaison des dispositions des articles L. 145-9, L. 236-18, L. 236-27 du code de commerce et 117 du code de procédure civile impose au bailleur de donner congé, par acte extrajudiciaire, au titulaire du droit à l’instant du congé, i.e. au bénéficiaire de l’apport si l’opération d’apport partiel d’actif considérée est antérieure à la délivrance du congé. A défaut, le congé est entaché de nullité pour irrégularité de fond, non susceptible de régularisation et non soumise à la démonstration d’un grief.

Enfin, l’alinéa 2 de l’article L. 145-16 du code de commerce dispose :

« En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ».

La substitution prévue par ce texte est d’ordre public et s’opère de plein droit nonobstant toute clause contraire.

En l’espèce, par acte enregistré le 5 février 2021 et daté du 16 décembre 2020, la société PV REDIDENCES & RESORT FRANCE, devenue la société PV HOLDING (SIREN 508 321 155) a apporté à la société PV CP CITY (SIREN 513 635 987), sous le régime des scissions, l’activité d’exploitation et de gestion des résidences ou hôtels de tourisme, résidences hôtelières ou para-hôtelières se rapportant à l’activité CITY. L’annexe 1 de l’acte fait mention de la « [11] [Adresse 5] ». Il ressort du K-bis produit que l’opération a fait l’objet d’une publication. La titularité du droit au bail a donc été transférée à la société PV CP CITY.

Les congés ont été délivrés postérieurement, le 23 mars 2021 par les consorts [T]-[V] et le 29 décembre 2021 par la SCI DB & CO, à la société PV HOLDING.

Il en résulte que ces congés n’ont pas été délivrés au preneur à bail et sont entachés d’une cause de nullité pour irrégularité de fond.

Il est indifférent que la société PV CP CITY ait accusé bonne réception des congés délivrés et n’ait soulevé que postérieurement la nullité quant à l’erreur sur le destinataire du congé, dans la mesure où les conditions de validité d’un acte s’apprécient au jour de l’acte et non en considération de faits postérieurs, la nullité encourue n’étant pas susceptible de régularisation.

Par ailleurs, le groupe de sociétés n’est pas doté de la personnalité juridique et ne peut donc recevoir de congé à bail.

Par conséquent la nullité des congés délivrés le 23 mars 2021 par les consorts [T]-[V] et le 29 décembre 2021 par la SCI DB & CO sera prononcée.

Sur l’acte qu’a fait délivrer le 19 septembre 2023 la SCI DB & CO à la société PV CP CITY intitulé « MISE EN DEMEURE D’AVOIR A CESSER L’INFRACTION ET CONGE COMPORTANT REFUS DE RENOUVELLEMENT SANS PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION » :

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 ».

En l’espèce, dans l’acte signifié le 19 septembre 2023 et intitulé « MISE EN DEMEURE D’AVOIR A CESSER L’INFRACTION ET CONGE COMPORTANT REFUS DE RENOUVELLEMENT SANS PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION » la SCI DB & CO reproche au preneur à bail, la société PV CP CITY :

— de multiples défauts de paiement des loyers à partir de 2020,

— de ne pas avoir correctement entretenu et réparé les parties communes et privatives de la résidence.

Il est donc reproché l’inexécution d’obligations contractuelles.

Dès lors, le congé prononcé par cet acte est en contravention avec les dispositions précitées de l’article L. 145-17 du code de commerce qui nécessitent une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire et la persistance de l’inexécution au-delà du mois suivant ladite mise en demeure.

Par conséquent, la nullité du congé délivré par l’acte sera prononcée et cet acte sera disqualifié en mise en demeure de se conformer dans le mois aux inexécutions contractuelles soulevées.

Sur le demande de dommages et intérêts pour violation de l’obligation de bonne foi et du principe de l’Estoppel

Aux termes de l’article 1134 du code civil applicables à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1135 du code civil applicable à la cause, les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, s’il est vrai que la société PV CP CITY a d’abord accusé bonne réception des congés délivrés à une autre personne morale, il n’est pas établi par les faits de l’espèce qu’elle a ainsi fait preuve de mauvaise foi en voulant induire en erreur les défendeurs à l’instance. Elle n’a que réalisé et invoqué a posteriori que le congé délivré n’était pas valable du fait de l’erreur commises par les copropriétaires sur l’identité du preneur à bail.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur le congé délivré le 30 octobre 2023 par les consorts [T]-[V]

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

Un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction (cass. civ. 3, 28 juin 2018, 17-18.756, P).

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

L’article L. 321-3 du code du tourisme dispose :

« Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l’existence du droit à l’indemnité dite d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités générales de son calcul ».

En l’espèce, le congé délivré le 30 octobre 2023 invoque comme faute à l’encontre de la société PV CP CITY la violation de l’article L. 321-3 du code du tourisme, en ce qu’ils n’auraient pas été informés du risque de paiement d’une indemnité d’éviction en cas de délivrance d’un congé.

L’article L. 321-3 du code du tourisme ne crée d’obligation qu’à la charge du promoteur immobilier vendant les immeubles en cause. Cette disposition ne créée pas d’obligation à la charge du preneur à bail.

Au surplus, les consorts [T]-[V] ont été informés, puisque leur acte d’acquisition les informe explicitement du congé délivré par leur prédécesseur et du risque de devoir payer une indemnité d’éviction, cet aléa ayant été pris en compte pour la détermination du prix de vente par les parties.

Par conséquent, le congé a valablement été délivré, mais sans motif grave justifiant le défaut d’indemnité d’éviction.

En application de l’article L. 145-9 alinéa 2, ce congé prend effet le 30 juin 2024 (le dernier jour du trimestre civil suivant un préavis de 6 mois), une indemnité d’occupation étant due postérieurement.

Concernant l’indemnité d’occupation, si les consorts [T]-[V] demandent une indemnité de 14640 € HT par an, il ressort de leur bail que le loyer était de 4249 € par an ; or, ils ne justifient pas cet écart et ne produisent aucun autre élément concernant la détermination de l’indemnité d’occupation réclamée.

Concernant l’indemnité d’éviction, l’expertise produite par la société PV CP CITY du cabinet ROBINE et ASSOCIE n’est ni une expertise judiciaire ni une expertise contradictoire. Elle a d’ailleurs été établie à la demande de la société PV CP CITY. En outre elle concerne un appartement duplex, tandis que l’appartement des consorts [T]-[V] est un deux pièces. Enfin, elle date du 2 mars 2023 et nécessite dans tous les cas d’être actualisée.

Par conséquent, une expertise judiciaire sera ordonnée pour déterminer le montant des indemnités d’occupation et d’éviction.

Un sursis à statuer sera prononcé dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Toutes les parties succombant partiellement en leurs demandes, elles conserveront la charge de leurs dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Toutes les parties succombant partiellement en leurs demandes, il apparaît équitable de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du congé délivré par acte extrajudiciaire le 23 mars 2021 par M. [F], ayant pour ayants-causes à titre particulier M. [T] et Mme [V], à la société PV HOLDING, concernant le bail commercial du lot n° 0013-01 de la résidence [11] à [Localité 15], [Adresse 5] ;

PRONONCE la nullité du congé délivré le 29 décembre 2021, avec une prise d’effet au 30 juin 2022, par acte extrajudiciaire par la SCI DB & CO, copropriétaire, à la société PV HOLDING concernant le bail commercial du lot n° 0200-01 de la résidence [11] à [Localité 15], [Adresse 5] ;

PRONONCE la nullité du congé délivré par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2023 par la SCI DB & CO à la société PV CP CITY pour le même local commercial que précité et intitulé « MISE EN DEMEURE D’AVOIR A CESSER L’INFRACTION ET CONGE COMPORTANT REFUS DE RENOUVELLEMENT SANS PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION » ; DISQUALIFIE cet acte en mise en demeure par acte extrajudiciaire de se conformer dans le mois aux obligations contractuelles dont l’inexécution est reprochée par l’acte en application de l’article L. 145-17 du code de commerce ;

DEBOUTE M. [T] et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts pour un montant de 10000 € par an pour violation de l’obligation d’exécuter les conventions de bonne foi et du principe d’interdiction de se contredire au détriment d’autrui ;

DECLARE valide le congé délivré le 30 octobre 2023 par M. [T] et Mme [V] à la société PV CP CITY pour le même local commercial que précité et avec une prise d’effet au 30 juin 2024 ;

DIT qu’une indemnité d’occupation est due pour la période postérieure au 30 juin 2024 ;

DIT que ce congé délivré le 30 octobre 2023 l’a été sans motif grave justifiant le défaut d’indemnité d’éviction et que M. [T] et Mme [V] doivent payer une indemnité d’éviction à la société PV CP CITY ;

Avant dire droit,

ORDONNE une expertise judiciaire aux fins d’évaluation des indemnités d’occupation et d’éviction précitées ;

DESIGNE pour y procéder :

[K] [L]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Port. : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 13]

AVEC POUR MISSION DE :

— entendre les parties et tous sachants,

— se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur le lieu, résidence « [11] » sise à [Localité 15], [Adresse 5],

— examiner l’appartement dont sont propriétaires M. [T] et Mme [V], le lot n° 0013-01 acquis par acte authentique du 16 février 2023,

— déterminer les éléments d’évaluation de :

— l’indemnité d’éviction suite à la rupture du bail commercial par congé délivré le 30 octobre 2023 avec une prise d’effet au 30 juin 2024,

— l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 30 juin 2024,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les éléments de comptabilité générale et analytique afférent à l’exploitation de l’appartement en cause,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

FIXE à la somme de 2000 € (deux mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société PV CP CITY à la Régie de ce tribunal au plus tard le 24 avril 2025 ;

DIT que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les QUATRE MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

DIT que les parties conserveront la charge de leurs dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

ORDONNE le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise;

RENVOIE à l’audience de mise en état du 2 juin 2025 dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire;

RAPPELLE que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l’audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT