Commentaire • 0
Sur la décision
| Référence : | TJ Metz, ch. civ., 8 juin 2022, n° 19/00303 |
|---|---|
| Numéro : | 19/00303 |
Sur les parties
| Avocat(s) : | |
|---|---|
| Cabinet(s) : | |
| Parties : |
Texte intégral
Minute n°2022/461
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
1 CHAMBRE CIVILEère
NE de RG : 19/00303 N° Portalis DBZJ-W-B7D-HWXZ
JUGEMENT DU 08 JUIN 2022
I PARTIES
DEMANDEURS :
Madame X Y épouse Z née le […] à BRIEY (54150), demeurant […]
Monsieur AA Z né le […] à TESTOUR (TUNISIE), demeurant […]
représentés par Maître Patrick-Hugo GOBERT de la SCP GOBERT ET FAVIER, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B104
DÉFENDERESSES :
S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER, dont le siège social est sis 24 ter rue du Général de Gaulle
- 57050 LE-BAN-SAINT-MARTIN, prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111
S.A AK ASSURANCES, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Arnaud VAUTHIER de la SCP BERTRAND BECKER, BLANCHE SZTUREMSKI, ARNAUD VAUTHIER ET MARI NE KLEIN-DESSERRE, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C300 et par Me Bertrand NERAUDAU, avocat plaidant au barreau de PARIS
II COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Marie-Pierre BELLOMO, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats Greffier : Lydie WISZNIEWSKI
Après audition le 09 février 2022 des avocats des parties
1
III PROCÉDURE
EXPOSE DU LITIGE
Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »
Selon les dispositions de l’article 768 du même code, prises notamment en leur alinéa 2 et 3, dans leur rédaction applicable au présent litige, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. / Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »
Vu l’acte d’huissier respectivement signifié le 18 janvier 2019 à la SAS QUADRAL IMMOBILIER et à la SA AK ASSURANCES chacune prise en la personne de leur représentant légal et enregistré au greffe le 29 janvier 2019, par lequel Madame X Y épouse Z et Monsieur AA Z ont constitué avocat et les ont assignées par devant le Tribunal de céans, et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, ils ont demandé à la Première Chambre civile du Tribunal de grande instance de METZ, au visa des dispositions des articles 1134, 1142 et 1136 du Code civil dans leurs versions antérieures au 1er octobre 2016, de :
- DECLARER la demande recevable et bien fondée ; En conséquence,
- CONDAMNER in solidum la société QUADRAL IMMOBILIER et la société AK ASSURANCES à leur payer : onze mille cent trent-hui euros et soixante-huit cents (11.138,68 euros) représentant quatorze mois de loyers échus avec avances sur charges locatives, sept cent quatre-vingt-quinze euros et soixante-douze cents (785,62 euros) par mois de loyer supplémentaire, avance sur charges locatives incluse à compter du 1er février 2019 jusqu’à restitution effective du bien loué à leur propriétaire ;
- CONDAMNER la société QUADRAL IMMOBILIER à leur payer la somme de trois mille euros (3.000,00 euros) à titre de dommages intérêts ;
- CONDAMNER in solidum la société QUADRAL IMMOBILIER et la société AK ASSURANCES à leur payer la somme de quatre mille euros (4.000,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum la société QUADRAL IMMOBILIER et la société AK ASSURANCES aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour l’intégralité de son dispositif ;
Vu en son dernier état la constitution d’avocat de la SA AK ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal, notifiée à l’avocat des parties demanderesses le 5 février 2019 et enregistrée au greffe le même jour ;
Vu la constitution d’avocat de la SAS QUADRAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, notifiée aux avocats des parties adverses le 20 février 2019 et enregistrée au greffe le 22 février 2019 ;
2
Vu les conclusions récapitulatives n°2 de Madame X Y épouse Z et de Monsieur AA Z, notifiées aux avocats des parties adverses le 11 mai 2021 par voie de RPVA et en leur case, qui sont leurs dernières conclusions, par lesquelles ils ont, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles 1134, 1142 et 1136 du Code civil dans leurs versions antérieures au 1er octobre 2016, de :
- DECLARER la demande recevable et bien fondée ; En conséquence,
- CONDAMNER in solidum la société QUADRAL IMMOBILIER et la société AK ASSURANCES à leur payer la somme de dix-huit mille deux cent quatre-vingt-dix-neuf euros et ving-six cents (18.299,26 euros) au titre de leur perte de loyers et de charges locatives pour la période du 5 novembre 2017 au 7 octobre 2019 ;
- CONDAMNER la société QUADRAL IMMOBILIER à leur payer la somme de trois mille euros (3.000,00 euros) à titre de dommages intérêts ;
- CONDAMNER in solidum la société QUADRAL IMMOBILIER et la société AK ASSURANCES à leur payer la somme de quatre mille euros (4.000,00 euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum la société QUADRAL IMMOBILIER et la société AK ASSURANCES aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de droit pour l’intégralité de son dispositif ;
et par lesquelles ils soutiennent que :
- sur la situation contractuelle antérieure au 5 novembre 2017 : ils sont propriétaires d’un appartement de type F4 avec dépendances situé dans un immeuble en copropriété, Résidence LE PANORAMA, […] ; la copropriété est représentée par la société QUADRAL IMMOBILIER, en sa qualité de Syndic ; ils ont par ailleurs confié l’administration de leur bien à la société QUADRAL IMMOBILIER en sa qualité d’Administrateur de Biens ; le mandat d’administration du bien (mandat de gestion immobiliere) a été donné initialement, avec effet du 18 avril 2011, à la société BATIGESTION à laquelle a succédé la société QUADRAL IMMOBILIER ; l’appartement a été donné en location, suivant bail conclu sous seing privé en date du 1er mai 2010 à Monsieur AB AC, né le […] à Berchem Sainte Agathe (Belgique) ; le loyer contractuel a été fixé à cinq cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-deux cents (585,62 €) en principal, outre deux cent dix Euros (210,00 €) à titre d’avance sur charges locatives ; Monsieur AB AC est décédé à Saint Laurent de Neste (Hautes Pyrénées) le […] ;
- sur l’évolution de la situation du 5 novembre 2017 au 26 mars 2018 : 23 novembre 2017 : la société QUADRAL IMMOBILIER est entrée en relation avec les successibles de feu AB AC ; 2[…] : Madame AD AC, soeur et héritière présomptive de feu AB AC adressa à la société QUADRAL IMMOBILIER l’acte de décès de ce dernier en précisant qu’elle-même et sa famille ne pourraient pas « vider l’appartement avant les congés de décembre 2017 » ; 1er décembre 2017 : la société QUADRAL IMMOBILIER répondit à Madame AD AC en prenant acte de la décision de cette dernière de « maintenir l’occupation de l’appartement jusqu’au 31 décembre 2017 », du fait que le « loyer prendra fin le 31 décembre 2017 », et l’invita à participer à l’établissement de l’état des lieux de fin de bail le 2 janvier 2018 ; 1er janvier 2018 : Monsieur AE AF, fils de feu AB AC informa la société QUADRAL IMMOBILIER de son impossibilité de participer à l’établissement de l’état des lieux de fin de bail ; 2 janvier 2018 : s’ensuivit un échange de messages entre les deux préposés de la société QUADRAL IMMOBILIER en charge du dossier ; 10 janvier 2018 : la société QUADRAL IMMOBILIER invita Monsieur AE AG à lui proposer une nouvelle date en vue de l’établissement de l’état des lieux de fin de bail ; en réponse, Monsieur AE AC ne fit aucune proposition de fixation d’une nouvelle date de rencontre, se satisfaisant de préciser qu’il était « en attente de réponse du notaire » (sic) ; 12 janvier 2018 : la société QUADRAL IMMOBILIER sollicita le notaire de feu AB AH, Maître AI AJ, Notaire à Metz, afin de connaître les raisons s’opposant à
3
l’établissement de l’état des lieux ; 15 janvier 2018 : Maître AI AJ répondit à la société QUADRAL IMMOBILIER que les successibles de feu AB AC étaient encore dans l’expectative et qu’ils craignaient qu’en prenant possession des effets et meubles garnissant l’appartement loué à ce dernier, ils soient considérés comme ayant tacitement accepté sa succession ; 25 janvier 2018 : la société QUADRAL IMMOBILIER rappelait à Madame AD AC qu’elle s’était engagée à garantir le paiement des loyers jusqu’au 31 décembre précédent ; le même jour, la société QUADRAL IMMOBILIER interrogeait une nouvelle fois Maître AI AJ au sujet des intentions des successibles de feu AB AC en lui communiquant le montant de la dette locative s’élevant à 2391,86 € ; concomitamment, Madame AD AC confirma à la société QUADRAL IMMOBILIER que « la succession de son papa» était gérée par son neveu avec l’aide d’un notaire et qu’elle transmettait son message à son neveu ; Monsieur AE AC demeura sur sa position ; 15 février 2018 : la société QUADRAL IMMOBILIER relança Maître AI AJ afin de connaître les intentions des successibles de feu AB AC ; 19 février 2018 : Maître AI AJ agissant par l’intermédiaire de Maître Bénédicte VIGNERON, Notaire attaché à son Office notarial, répondit à la société QUADRAL IMMOBILIER pour lui préciser que la succession était déficitaire et qu’il était dans l’attente de connaître les intentions des successibles ; 21 février 2018 : Maître AI AJ informa la société QUADRAL IMMOBILIER de la décision des successibles de renoncer à la succession ; 23 février 2018 : la société QUADRAL IMMOBILIER interrogea Maître AI AJ au sujet de la dette de loyers ; Maître AI AJ lui répondit que « la succession ne (comportait) aucun actif (lui) permettant de régler les loyers » ; 26 mars 2018 : la société QUADRAL IMMOBILIER relança Maître AI AJ afin de savoir « où en était le dossier »(sic), si la succession avait été déclarée vacante, si la nomination du service des Domaines était obligatoire ; Maître AI AJ, en réponse, précisa que les renonciations à succession «étaient en cours » et qu’il demanderait la vacance après, ajoutant « En tant que créancier de la succession, votre organisme pourrait également demander la vacance en adressant une requête au juge » ; la succession de feu AB AC était désormais vacante au sens des dispositions de l’article 809 du Code civil ;
- sur l’évolution de la situation après le 26 mars 2018 : ils ont été maintenus, par la société QUADRAL IMMOBILIER dans l’ignorance la plus complète de l’évolution de la situation locative de leur bien immobilier tout au long des trois premiers trimestres de l’année 2018 ; ils ont été informés le 2 janvier de l’annulation du rendez-vous prévu pour l’établissement de l’état des lieux dc fin de location ; 14 septembre 2018 : à leur demande, la société QUADRAL IMMOBILIER sollicita l’intervention de la compagnie AK ASSURANCES afin d’obtenir la prise en charge des loyers impayés afférents aux douze mois ayant suivi le décès du locataire, conformément aux dispositions du mandat de gestion aux termes desquelles : « le mandataire est autorisé à souscrire pour le compte du mandant une assurance couvrant les risques d’impayés et autres () » (Disposition complétée par une notice d’information annexée au mandat fixant la garantie pour une durée illimitée) ; le courriel adressé à la société AK ASSURANCES était rédigé en ces termes : « Je reviens vers vous dans ce dossier. Prenez-vous en charge les impayés jusqu’au décès (octobre et novembre 2017) ? Prenez-vous en charge les frais liés à la succession vacante (huissier, débarras du logement et stockage des meubles. ..) ? » ; 28 septembre 2018 : la société AK ASSURANCES répondit : « Nous vous confirmons que nous pouvons indemniser jusqu’à la date du décès, soit jusqu’au […]. Par ailleurs, les frais liés à la succession vacante ne sont pas garantis par AK. » ; ils sollicitèrent l’intervention de leur conseil, la société d’Avocats GOBERT & FAVIER, au cours du mois de septembre 2018 ; cette dernière effectua immédiatement une démarche consistant à se rendre au greffe du service des successions au Palais de Justice de Metz ; le greffier en charge du traitement des requêtes aux fins de déclaration de vacance des successions lui confirma, après recherche et vérification, qu’aucune requête ne lui était parvenue émanant de la société QUADRAL IMMOBILIER ; la société d’Avocats GOBERT & FAVIER adressa une première lettre à la société QUADRAL IMMOBILIER le 26 septembre 2018 ; 19 octobre 2018 : la société QUADRAL IMMOBILIER répondit par courriel en date du 19 octobre 2018, accompagné de diverses pièces (mandat de gestion, bail, courriels) parmi lesquelles figurait la copie d’une lettre que la société QUADRAL IMMOBILIER aurait adressée le 10 septembre 2018 au Tribunal d’Instance pour solliciter la déclaration de vacance de la succession de feu AB AC ; or, cette lettre du 10 septembre 2018 n’a pas date certaine, en dépit des recherches effectuées par le greffier de la
4
juridiction, ne lui est jamais parvenue, assez curieusement, cette lettre n’était accompagnée d’aucun document, pas même de l’acte de décès et du courriel de Maître AI AJ précisant que les successibles avaient renoncé à la succession, ils n’ont pas été avisés de l’envoi de cette lettre, pas plus que le Notaire en charge de la succession, pas plus que la compagnie AK ; il est donc permis de s’interroger sur l’authenticité de cette lettre qui aurait été
FAVIER ait interpellé la société QUADRAL IMMOBILIER ; 26 octobre 2018 : la société d’Avocats GOBERT & FAVIER informa la société QUADRAL IMMOBILIER du dépôt, par elle, d’une requête aux fins de déclaration de la vacance de la succession de feu AB AC en l’invitant à prendre position sur le refus de prise en charge des loyers impayés, la prise en charge des « honoraires d’huissier, d’avocat et les frais répétibles de justice » exposés par eux pour obtenir la restitution de leur bien et le paiement de leurs loyers ; la société QUADRAL IMMOBILIER demeura passive et ne fit aucune réponse à cette lettre ; 18 janvier 2019 : alors que leur bien immobilier ne leur avait toujours pas été restitué, et alors même que le décès de leur locataire avait eu lieu le […], c’est à dire quinze mois auparavant, ils engagèrent la responsabilité de la société QUADRAL IMMOBILIER et celle de la société AK ASSURANCES en leur faisant délivrer une assignation le 18 janvier 2019 ; la vacance de la succession a été déclarée en date du 12 février 2019 et le Service des Domaines (Gestion des Patrimoines Privés) a été saisi du dossier le 18 mars 2019 ; or, dans le cadre de la présente instance, la société QUADRAL produit une copie de l’ordonnance rendue à leur requête en prétendant qu’elle répond à la lettre qu’elle a adressée au Tribunal d’Instance le 10 septembre
2018 ; 25 février 2019 : la société d’Avocats GOBERT & FAVIER adressa une lettre au service des Domaines afin de l’informer de la situation ; le service des Domaines ne fit aucune réponse ; la situation demeura inchangée jusqu’au 8 octobre 2019 : ils n’eurent plus le moindre contact avec la société QUADRAL IMMOBILIER, le service des Domaines ne s’était toujours pas manifesté, ils n’avaient toujours pas pu reprendre possession de leur bien immobilier ; 4 octobre
2019 : la société d’Avocats GOBERT & FAVIER adressa une lettre au Service des Domaines afin de lui rappeler sa lettre du 25 février précédent demeurée sans réponse, de protester contre son inertie préjudiciable à ses mandants ; contre toute attente, Monsieur AL AM, Inspecteur des Finances Publiques répondit par courriel du 8 octobre 2019 ; de cette réponse il résultait que le service des Domaines avait informé la société QUADRAL IMMOBILIER par lettre recommandée en date du 23 mai 2019 que leur logement était restitué immédiatement, que les clefs du logement y étaient annexées, que les effets et meubles meublants de feu AB AC pouvaient être évacués ; en d’autres termes, leur bien immobilier pouvait leur être restitué depuis le 23 mai 2019, la société QUADRAL IMMOBILIER en avait été informée à cette date mais s’était abstenue de le leur faire savoir jusqu’au 3 octobre 2019 ; en l’occurrence, c’est pour le moins quatre mois de loyers qui ont été perdus du fait de l’extrême négligence de la société QUADRAL IMMOBILIER, soit, pour la seule période du 23 mai au 3 octobre 2019, une somme de (585,62 € x 4) 2.340,80 € en principal et 840,00 € au titre des charges locatives ; 9 octobre 2019/11 octobre 2019 : la société d’Avocats GOBERT & FAVIER poursuivit un échange avec le Service des Domaines, lequel confirma par courriel en date du 10 octobre 2019 que la société QUADRAL IMMOBILIER « aurait effectivement dû transmettre les clefs et PV aux propriétaires ou les renvoyer en informant (le Service des Domaines) qu’elle n’exerçait plus son mandat de gestion de l’appartement”, que « de toute évidence le contentieux existant entre vos clients et l’agence a incité cette dernière à opter pour l’inertie » ;
- sur les responsabilités et les demandes : sur la responsabilité de la société QUADRAL IMMOBILIER : ils sont fondés à solliciter la condamnation de la société QUADRAL IMMOBILIER au titre de sa responsabilité contractuelle en raison de l’inexécution de son mandat d’Administrateur de leur bien, de l’inexécution de son obligation de conseil et de l’inexécution de son obligation de reddition de comptes ; les éléments du dossier démontrent que la société QUADRAL IMMOBILIER a fait preuve d’une imprudence fautive en acceptant une prolongation de l’occupation du logement litigieux, sollicitée par les successibles de feu AB AC, pour la période du 5 novembre 2017 au 31 décembre 2017 sans la moindre garantie de la part de ces derniers (notamment en ne conditionnant pas son accord de prolongation de la location par un paiement anticipé des loyers correspondant à cette période) ; et c’est en vain que la société QUADRAL IMMOBILIER soutient (conclusions du 15 décembre 2020, page 6) qu’en réalité elle aurait « subi» (sic) la prolongation de l’occupation du logement ; il suffira à la juridiction de céans de procéder à la
5
lecture de la lettre adressée par la société QUADRAL IMMOBILIER à Madame AD AC le 1er décembre 2017 pour se convaincre du contraire ; cette lettre confirme, en dépit des dénégations de la société QUADRAL IMMOBILIER que cette dernière avait bien une interlocutrice héritière présomptive, voire deux puisqu’elle avait connaissance de l’intervention dans les échanges avec le Notaire de l’existence du neveu de feu AB AC, Monsieur AE AC, que la société QUADRAL IMMOBILIER a imprudemment accepté les tergiversations des successibles autant que celles du Notaire, laissant ainsi s’accroître la dette locative, que si le bail d’habitation n’est pas résolu par la mort du preneur, il n’en demeure pas moins qu’il avait cessé de produire ses effets le jour de la renonciation à la succession par les successibles, soit le 21 février 2018 ; en cas de décès du locataire, le droit au bail passe à ses héritiers ou à ses légataires universels ou à titre universel (Cass. soc., 11 oct. 1957 : JCP 58, II, 10349. Cass. 3e civ., 26 juin 1996, n° 94-14.704 : JurisData n° 1996-002825 ; JCP G 1996, IV, 1917 ; Bull. Civ. Ill, n° 155, p. 99. Paris, 5 avr. 1995, n° 94-009969 : JurisData n° 1995-02161 1) ; en l’absence d’héritiers, de légataires universels ou à titre universel, le bail est résilié de plein droit ; au cas présent, il a bien cessé de produire ses effets le 21 février 2018 ; la société QUADRAL IMMOBILIER fait observer dans ses conclusions récapitulatives du 15 décembre 2020 (page 4) que l’article 14 de la loi de 1989 prévoit un « transfert du contrat de location » en cas de décès du locataire au profit de proches du défunt, notamment ses successibles ; ils n’en disconviennent pas ; mais en tout état de cause, la société QUADRAL IMMOBILIER disposait de l’information certaine selon laquelle le transfert du bail au sens dudit article 14 n’avait pas eu lieu et ne pouvait plus avoir lieu ; la société QUADRAL IMMOBILIER a attendu le 14 septembre 2018 (soit onze mois) pour solliciter la compagnie AK ASSURANCES afin d’obtenir confirmation ou infirmation de la prise en charge de la dette locative courant depuis le […] (N.B. : on regrettera que son courriel à la compagnie AK en date du 26 mars 2018, demeuré sans réponse, n’ait pas fait l’objet d’une relance de sa part avant le 14 septembre 2018) ; la société QUADRAL IMMOBILIER a été informée le 21 février 2018 de la renonciation à la succession le 21 février 2018, de l’intention du Notaire de « demander la vacance » et de la possibilité également offerte à eux de solliciter une déclaration de vacance de la succession mais est demeurée passive (ne s’inquiétant pas des initiatives du Notaire sur ce point et ne prenant elle-même aucune initiative), elle a omis de les informer de la teneur de ses échanges avec le Notaire et avec les successibles, notamment quant aux conséquences de la renonciation à la succession et quant aux effets d’une déclaration de vacance de la succession ; elle prétend faussement avoir saisi le Tribunal d’une requête le 10 septembre 2018 (requête dont l’authenticité n’est pas démontrée) soit sept mois après avoir eu connaissance de la renonciation à la succession par les successibles) ; elle s’est abstenue fautivement de rendre compte à ses mandants de l’évolution de la curatelle de la succession et notamment de les informer de l’intervention d’un procès-verbal de restitution du logement et des clefs établi le 23 mai 2019, laissant de la sorte s’accroître le préjudice subi par eux, qui ont de ce fait subi une perte de loyers supplémentaire ; N.B. : les dispositions du mandat, contrairement aux affirmations de la société QUADRAL IMMOBILIER (conclusions du 14 décembre 2020, page 9) ne sauraient écarter ou éluder le principe général énoncé par les dispositions de l’article 1993 du Code civil ; en l’occurrence les dispositions du mandat ne sont qu’une déclinaison énonciation et non-exhaustive des principaux domaines de la reddition de compte ; la société QUADRAL IMMOBILIER a négocié et conclu au en leur nom une garantie « loyers impayés » en signant un contrat dont la validité est contestée compte tenu de sa fragilité formelle qui sera décrite plus bas et qui, de toute évidence, offre à la compagnie AK, qu’elle a choisie sans leur en référer des possibilités – certes contestées – de refuser sa garantie; confirme s’il en faut la défaillance professionnelle de la société QUADRAL IMMOBILIER le fait qu’à la date du 14 septembre 2018, soit onze mois après le décès du locataire, elle s’interrogeait sur la teneur et la portée du contrat conclu par elle avec la compagnie AK ASSURANCES ; au surplus, on observera que la société QUADRAL IMMOBILIER décline toute responsabilité quant aux dommages subis par eux du fait de ses défaillances professionnelles en s’abritant, s’agissant des pertes de loyers postérieurs au décès du locataire, derrière le « contrat de garantie de loyers impayés » (conclusions de la société QUADRAL IMMOBILIER du 15 décembre 2020, page 10) qu’elle a conclu dans le cadre de son mandat, oubliant malicieusement que ce mandat l’autorisait à « souscrire pour le compte du mandant une assurance couvrant les risques d’impayés et autres », formule qui, pour les profanes qu’ils sont devait nécessairement couvrir les risques de pertes de loyers et charges locatives consécutives
6
au décès de leur locataire, qu’en professionnel de l’administration de biens immobiliers, elle ne pouvait ignorer les risques de non-paiement des loyers et charges locatives dans les hypothèses fréquentes de décès du locataire, de telle sorte qu’a minima, elle se devait de souscrire pour le compte de ses mandants une garantie suffisante couvrant cette situation et couvrant les frais générés par le débarras du logement et le stockage des effets et meubles meublants qui le garnissaient ; ils sollicitent la condamnation de la société QUADRAL IMMOBILIER à leur payer la somme de dix-huit mille deux cent quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt-six cents (18.299,26
€) correspondant à la perte de loyers et de charges locatives qu’ils ont subie entre le 5 novembre 2017 et le 7 octobre 2019, date de la restitution de leur bien, la somme de trois mille euros (3.000,00 €) à titre de dommages-intérêts, la somme de quatre mille euros en compensation de leurs frais irrépétibles, étant souligné qu’il serait inéquitable de leur laisser supporter l’intégralité des frais irrrépétibles qu’il auront exposés dans le cadre de la présente instance ; ils invitent la juridiction de céans à prononcer la condamnation de la société AK ASSURANCES in solidum au paiement de ces mêmes sommes ; sur la responsabilité de la société AK ASSURANCES : le refus d’indemnisation à eux opposé par la compagnie AK ASSURANCES au titre de la garantie « loyers impayés » n’est pas motivé et n’est pas justifié au regard des dispositions contractuelles liant les parties ; à bien suivre la compagnie AK : la garantie « loyers impayés » ne couvrirait que les loyers impayés jusqu’à la date du […], date du décès du locataire, les « frais liés à la succession vacante (huissier, débarras du logement et stockage des meubles » selon la formule utilisée par la société QUADRAL IMMOBILIER, ne seraient pas garantis par elle ; en dépit de la demande écrite formulée par la société d’Avocats GOBERT & FAVIER le 26 octobre 2018, ni la société QUADRAL IMMOBILIER ni la société AK ASSURANCES n’ont justifié de ce que la famille de feu AB AC s’était acquittée des loyers dus jusqu’au […], la famille de feu AB AC s’était acquittée des loyers subséquents jusqu’au 31 décembre 2017 ; et c’est en vain que la société AK ASSURANCES se perd en conjectures, oubliant qu’il lui appartient d’administrer la preuve du paiement des loyers garantis par la couverture souscrite, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil ; la société QUADRAL IMMOBILIER agissant à la fois en tant que leur mandataire et en tant que courtier de la compagnie AK ASSURANCES a formalisé, elle seule en cette double qualité, leur adhésion à la couverture « loyers impayés » ; or, le mandat en vertu duquel la société QUADRAL IMMOBILIER a formalisé cette adhésion autorisait le mandataire (la société QUADRAL IMMOBILIER) à “souscrire pour le compte du mandant une assurance couvrant les risques d’impayés et autres” ; à cet égard, les loyers et charges locatives impayés du 5 novembre 2017 au 7 octobre 2019 constituent bien des « risques d’impayés et autres » au sens de ce mandat ; c’est a priori ce qui a été fait, le mandat précisant que “la souscription de ladite garantie reste enfin soumise an respect des conditions exigées par la compagnie d’assurance dont une synthèse est jointe au présent mandat” ; mais cette “synthèse” annexée au mandat de gestion ne donne aucune indication quant aux limites de la garantie “loyers impayes” et se satisfait d’indiquer qu’elle “constitue un résumé des garanties” et que “seul le contrat (fait) foi”, fait état d’une couverture « protection juridique » applicable aux « honoraires d’huissier, d’avocat et frais répétibles de justice » à concurrence de 3.850 € par sinistre » ; force est donc d’admettre qu’ils ont signé le mandat de gestion immobilière, proposé et rédigé par un professionnel de l’immobilier, sur la base de la “synthèse” encore intitulée “Notice d’information” “garantie de paiement des loyers et des dégradations locatives” sans que le contrat, censé “faire foi” ne leur soit communiqué ; a fortiori, ils n’ont eu connaissance et n’ont signé que l’ « annexe au mandat de gestion » constituée par la Notice d’information à l’exclusion de tout autre document, « annexe » qui ne mentionne aucune restriction quant à la prise en charge par l’assureur des loyers impayés ; certes, le mandat précise, comme le souligne la société AK ASSURANCES (conclusions du 23 décembre 2020, page 6) qu’ « il pourra être remis un exemplaire (du contrat) à chaque mandant sur simple demande écrite de sa part » et de relever qu’ils n’ont pas effectué cette démarche ; en d’autres termes à bien suivre la société AK ASSURANCES, la société QUADRAL IMMOBILIER était mandatée par eux pour « souscrire pour le compte du mandant une assurance couvrant les risques d’impayés et autres », la société QUADRAL IMMOBILIER (sinon son auteur la société BATIGESTION) a souscrit la couverture assurance litigieuse au nom et pour leur compte, sans qu’ils aient pris connaissance du contrat, le seul fait de ne pas réclamer une copie de ce contrat a posteriori, aurait pour effet de dégager la société QUADRAL IMMOBILIER et la société AK ASSURANCES de leurs
7
responsabilités contractuelles respectives ; de toute évidence, la clause rappelée par la société QUADRAL IMMOBILIER est une clause abusive puisqu’elle consiste dans « une stipulation imposée à un non-professionnel ou à un consommateur par un abus de la puissance économique de l’autre partie et conférant à celle-ci un avantage excessif» ; le droit unioniste européen contribue également à considérer la clause litigieuse comme étant abusive puisqu’il s’agit d’une « clause créant au détriment du consommateur malgré l’existence de bonne foi, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties contractantes, sans avoir fait l’objet, au préalable d’une négociation individuelle, qui aurait permis au consommateur d’exercer une influence sur son contenu » (Directive 9313 CEE – 5 Avril 1993) ; conformément à la jurisprudence, la clause sera, en tant que de besoin, écartée des débats (loi Hamon du 17 mars 2014), déclarée inopposable à eux, interprétée en leur faveur ou être déclarée « réputée non-écrite » ; quant à invoquer comme le fait à tort la société AK ASSURANCES « l’adage » selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude », il lui sera rappelé qu’en dépit de la généralité de la formule, « son domaine d’application en droit est très restreint puisque cet adage s’applique pour neutraliser le jeu des restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat dont la cause est immorale » ; le recours à l’adage nemo auditur hors de son champ d’application donne sans doute aux moyens qu’il appuie une apparence juridique mais la Cour de cassation ne manque pas de sanctionner son utilisation inadéquate (pour un exemple : Cass. civ. 2, 4 février 2010, 09-11.464, inédit) ; il sera donné acte enfin, à la compagnie AK ASSURANCES, de sa déclaration aux termes de laquelle (conclusions du 23 décembre 2020, page 10) qu’ « il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’administrateur de biens a commis d’importantes négligences, lesquelles n’ont fait qu’accroître la durée et l’ampleur du préjudice dont les consorts Z entendent aujourd’hui obtenir réparation » (sic) ; ils ont légitimement considéré que la couverture assurance souscrite était applicable dans tous les cas de loyers impayés qui ne seraient pas de leur fait et ils le considèrent encore, la « synthèse » portée à leur connaissance n’excluant pas la situation qu’ils rencontrent dans la présente affaire ; ils sont fondés, par conséquent, à solliciter la condamnation in solidum de la compagnie AK ASSURANCES et de la société QUADRAL IMMOBILIER à les indemniser au titre des loyers et charges locatives impayés par leur locataire, soit la somme de 18.299.26 € correspondant à la perte de loyers et de charges locatives qu’ils ont subie entre du 5 novembre 2017 au 7 octobre 2019, date de la restitution de leur bien, la somme de trois mille euros (3.000,00 €) a titre de dommages-intérêts ;
Vu les conclusions récapitulatives n°2 de la SAS QUADRAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, notifiées aux avocats des parties adverses le 25 août 2021 par voie de RPVA, qui sont ses dernières conclusions, par lesquelles elle a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans de :
- CONSTATER son absence de faute ; En conséquence,
- DEBOUTER les époux Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- LES CONDAMNER à lui payer une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;
et par lesquelles elle fait valoir que :
- les demandeurs exposent qu’ils sont propriétaires d’un appartement géré dans le cadre d’un contrat d’administration de biens par elle situé […] et donné en son temps à bail à Monsieur AB AC ; le locataire, Monsieur AB AC est décédé en date du […] ; il a laissé pour héritiers ses deux enfants qui initialement devaient régler les loyers entre les mains du bailleur puis ont pris rendez-vous pour réaliser l’état des lieux de sortie le 2 janvier 2018 ; le rendez-vous a ensuite été annulé par le fils de Monsieur AC qui lui a demandé, gestionnaire du bien, de prendre contact avec l’office notarial de Me AJ chargé de la succession ; ce dernier, après de nombreuses relances, a précisé que les enfants renonçaient à la succession et que celle-ci ne comportait aucun actif permettant de régler les loyers ; elle a alors sollicité l’ouverture d’une procédure dite de vacance de succession, laquelle a donné lieu à l’ordonnance du 12 février 2019 prononcée par le Tribunal d’Instance de METZ déclarant vacante la succession du
8
locataire et en confiant la curatelle à la Trésorerie Générale de MEURTHE & MOSELLE, Service France Domaines Gestion des patrimoines privés ; c’est dans ces conditions que se présente le litige dans le cadre duquel les époux Z sollicitent le paiement des loyers de l’année 2018, outre les deux premiers mois de l’année ; enfin AK ASSURANCES, ès qualité d’assureur de loyers impayés, a garanti le paiement des loyers jusqu’au décès de Monsieur AC, soit le […], mais ne garantit pas les loyers postérieurs à celui-ci ; c’est la raison pour laquelle les époux Z en réclament néanmoins le paiement tant à AK ASSURANCES qu’à elle via la présente instance ; les demandeurs estiment donc que les défendeurs sont tenus du paiement des loyers entre le décès et la restitution des locaux en vertu du contrat ;
- sur la période antérieure au décès du locataire : les loyers étaient payés ; il n’y a pas de réclamation ;
- sur la période s’étalant entre le décès du locataire et l’ouverture de la succession vacante (ordonnance du Tribunal d’Intance de METZ du 12 février 2019) : le décès du locataire n’entraîne pas en soi la résiliation du bail selon l’article 1742 du Code civil ; l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 stipule une règle différente puisque le contrat est résilié de plein droit, sauf lorsqu’il a pu faire l’objet d’un transfert au profit des personnes visées par ce même texte (conjoint, descendant, ascendant), autrement dit les personnes qualifiées d’ayants-droits selon la Loi ; à compter du décès, chargée de gérer le bien de Madame Z, elle a eu de nombreux contacts avec le notaire chargé de la succession ; un état des lieux avait même été fixé afin de récupérer les clés du logement et d’organiser la restitution de celui-ci mais finalement il a été annulé quasiment au dernier moment sur les conseils du notaire qui a suggéré aux héritiers présomptifs de ne pas prendre possession du mobilier du défunt, sans doute pour ne pas se voir reprocher d’avoir accepté tacitement la succession par un acte positif (l’appréhension du mobilier) ; les héritiers ayant finalement renoncé à la succession, celle-ci s’est révélée être vacante et elle a saisi le Tribunal d’Instance de METZ d’une déclaration de vacance de la succession qui a recueilli un avis favorable du Parquet le 18 décembre 2018 ; une ordonnance de déclaration de vacance de succession a finalement été prononcée par le Juge du Tribunal d’Instance le 12 février 2019, confiant la curatelle de la succession à la Trésorerie Générale de Meurthe-et-Moselle, Service France Domaines, Gestion des patrimoines privés ; c’est dans cet état que se présente la réclamation des époux Z ;
- sur la demande principale : sur les griefs mobilisés dans l’assignation : sa responsabilité contractuelle est recherchée par les époux Z « en raison de l’inexécution de son mandat d’administrateur de biens, de l’inexécution de son obligation de conseil et de l’inexécution de son obligation de reddition de compte. » ; le reproche est très général et les demandeurs demeurent non-disants dans leurs explications sur les griefs à proprement parler ; concernant le premier grief général, la prétendue inexécution du mandat d’administrateur de biens, force est de constater au regard des pièces versées aux débats qu’elle a correctement mené sa mission ; elle ne peut être tenue pour responsable du décès du locataire, pas plus que l’administrateur n’est responsable des atermoiements des héritiers présomptifs qui à un moment donné s’étaient engagés dans un process d’acceptation de la succession, voire de règlement des loyers et d’organisation d’un état des lieux de sortie du logement, pour ensuite se raviser puis renoncer à la succession ; bien au contraire, elle a été diligent puisque dès que le notaire en charge du dossier a informé l’administrateur de biens de la renonciation à la succession, celui-ci s’est adressé au Tribunal d’Instance pour lancer la procédure tendant à la déclaration de vacance ; une fois la succession déclarée vacante, l’Etat prend le relais et notamment les décisions permettant de régler la succession ; les époux Z mobilisent également un manquement à l’obligation de conseil de la part de leur administrateur de biens, sans néanmoins préciser quels sont les conseils dont ils auraient été privés ; en l’état de ce reproche général non étayé il ne peut être évidemment répondu au grief, sauf à considérer qu’il n’est pas établi ; en l’absence de toute faute établie, sa responsabilité ne peut être engagée et l’administrateur de biens est un prestataire de services et n’a pas vocation à se substituer à une assurance de loyers impayés pour cause de décès du locataire ; sur les griefs mobilisés dans les conclusions du 14 septembre 2020 : dans leurs écritures du 14 septembre 2020, les fautes reprochées à l’agence immobilière par les propriétaires sont désormais plus précises et elles sont au nombre de dix ;
9
1. « La société QUADRAL a fait preuve d’une imprudence fautive en acceptant une prolongation de l’occupation du logement litigieux sollicitée par les successibles de feu AB AC, pour la période du 5 novembre 2017 au 31 décembre 2017 sans la moindre garantie de la part de ces derniers (notamment en ne conditionnant pas son accord de prolongation de la location par un paiement anticipé des loyers correspondant à cette période) » : elle n’a pas accepté la « prolongation de l’occupation du logement litigieux » après le décès du locataire AB AC ; elle l’a subi ; elle n’avait, en l’absence de curateur chargé de la succession ou d’un héritier présomptif acceptant ladite succession, aucun interlocuteur hormis le notaire qui lui précisait qu’on était dans l’attente de l’acceptation de la renonciation de la succession ;
2. « La société QUADRAL IMMOBILIER a imprudemment accepté les tergiversations des successibles autant que celles du Notaire, laissant ainsi s’accroître la dette locative. » : ce grief rejoint celui mentionné ci-dessus en 1 ; la période de tergiversations est cependant limitée (5 novembre 2017-31 décembre 2017), ce qui en soi ne constitue pas un délai anormal pour opter dans le cadre d’une succession ;
3. « Si le bail d’habitation n’est pas résolu par la mort du preneur, il n’en demeure pas moins qu’il avait cessé de produire ses effets le jour de la renonciation à la succession par les successibles, soit le 21 février 2018 » : la situation juridique est en réalité différente de ce qui est avancé par les époux Z ; le bail a en effet pris fin au décès du locataire par application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions de l’article 1742 du Code civil, puisque la sœur du défunt, qui était son interlocutrice, ne résidait pas avec son frère, ni le fils de celui-ci, et ne pouvait prétendre à la qualité d’ayant-droit au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; enfin, renonçant à la succession, cette sœur a également renoncé à la transmission du droit au bail à titre universel (par la voie successorale) ; en l’absence d’ayant-droit au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est résilié par le décès du preneur ;
4. « QUADRAL IMMOBILIER a attendu le 14 septembre 2018 (soit onze mois) pour solliciter la compagnie AK ASSURANCES pour obtenir confirmation ou infirmation de la prise en charge de la dette locative courant depuis le […] » : de toute façon, la garantie de AK ASSURANCES cesse à compter du décès à défaut de transfert du contrat à un ayant-droit (en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ou par voie successorale) ; dès lors que la sollicitation de l’assureur qui ne devait de toute façon aucune garantie intervienne le 14 septembre 2018, avant cette date ou après cette date est sans conséquence et le grief n’est pas fondé ; au surplus, il résulte de la production de la pièce n° 7 que AK ASSURANCES a été saisi dès le 26 mars 2018 par elle ; dans leurs écritures du 11 mai 2021, les demandeurs lui reprochent une défaillance tenant à la conclusion d’un contrat d’assurance dont les garanties seraient insuffisantes en ce sens qu’elles auraient du couvrir les risques de pertes de loyers et charges consécutives au décès du locataire puisque le mandat l’autorisait à souscrire un contrat couvrant « les risques d’impayés et autres » ; la garantie décès en matière d’assurance de garantie des loyers est inhabituelle puisqu’en principe le décès entraîne la restitution du logement du locataire par les héritiers qui ont tout intérêt à y procéder puisqu’ils sont, en cas d’acceptation de la succession, tenus des dettes locatives qui constituent des dettes de la succession ; par ailleurs, il sera fait observer que le contrat souscrit auprès de AK couvre non seulement les loyers impayés pour 80.000 € mais également les détériorations immobilières avec un plafond de 8.000 € et la protection juridique pour un budget de 5.000 € ; l’assurance souscrite auprès de AK ne se limite donc pas au seul « risque d’impayés » ;
5. « La société QUADRAL IMMOBILIER a été informée le 21 février 2018 de la renonciation à la succession le 21 février 2018, de l’intention du Notaire de « demander la vacance » et de la possibilité également offerte aux Epoux Y Z de solliciter une déclaration de vacance de la succession mais est demeurée passive (ne s’inquiétant pas des initiatives du Notaire sur ce point et ne prenant elle-même aucune initiative) » : il ressort des pièces versées aux débats qu’en date du 26 mars 2018, elle tente de mobiliser la garantie AK et lorsque celle-ci répond en date du 28 septembre 2018 qu’elle n’indemnise que jusqu’au décès, elle a déjà saisi le service des successions du Tribunal d’Instance de METZ aux fins de désignation d’un curateur de la succession vacante ; le Tribunal sera attentif à sa démarche rapide qui est informée par le notaire de la renonciation officielle des héritiers à la succession par mail du 7 septembre 2018 et elle saisit le service des successions du Tribunal d’instance de METZ d’une désignation de curateur de succession vacante dès le 10 septembre 2018 ;
10
sur le grief d’absence d’informations délivrées par elle à ses clients :
6. « La société QUADRAL IMMOBILIER a omis d’informer les Epoux Y-Z de la teneur de ses échanges avec le Notaire et avec les successibles, notamment quant aux conséquences de la renonciation à la succession et quant aux effets d’une déclaration de vacance de la succession » : contrairement à ce qui est aujourd’hui soutenu par les demandeurs, les propriétaires ont été régulièrement tenus informés de la situation de manière informelle ; d’ailleurs, le nombre de pièces versées aux débats par les demandeurs (38 documents) démontrent que l’agence immobilière était transparente dans ses échanges avec le notaire et/ou le service des successions du Tribunal d’instance de METZ ;
7. « La société QUADRAL IMMOBILIER prétend faussement avoir saisi le Tribunal d’une requête le 10 septembre 2018 (requête dont l’authenticité n’est pas démontrée) soit sept mois après avoir eu connaissance de la renonciation à la succession par les successibles. » : il est inexact de prétendre qu’elle met 7 mois pour saisir le Tribunal d’une désignation d’un curateur à la vacance de la succession puisque l’information officielle de l’office notarial n’intervient qu’en date du 7 septembre 2018 ; par ailleurs, il est exact que la requête du 10 septembre 2018 porte le cachet d’entrée du greffe du 23 octobre 2018 ; Madame AO AP, qui était la gestionnaire de ce dossier et qui n’est plus présente dans l’entreprise, était sans doute dans l’attente de certains éléments pour envoyer la requête qui avait été préparée dès le 10 septembre 2018 et qui finalement ne rejoint le greffe que le 23 octobre 2018 ; compte-tenu de la complexité des dossiers de succession, ce délai de quelques semaines n’est pas en soi étonnant et susceptible d’engager une responsabilité ;
8. « La société QUADRAL IMMOBILIER s’est abstenue fautivement de rendre compte à ses mandants de l’évolution de la curatelle de la succession et notamment de les informer de l’intervention d’un procès-verbal de restitution du logement et des clés établi le 23 mai 2019, laissant de la sorte s’accroître le préjudice subi par les Epoux Y-Z qui ont de ce fait subi une perte de loyers supplémentaire » : les obligations du mandant vis-à-vis du mandataire en matière de compte-rendu sont précisées par le mandat ; le mandataire doit « rendre compte de sa gestion financière, de sa gestion administrative, des éléments nécessaires à la déclaration de revenus, des déclarations de TVA. » ; il n’y a pas d’obligation d’information générale et/ou juridique et/ou autres tel que le revendique les époux Z ; il n’y a aucun manquement établi, ni préjudice susceptible d’être mobilisé car quelle que soit l’information qui a été ou qui aurait été diffusée, il ne changeait rien à la situation découlant du décès et de la vacance de la succession ; enfin, il ne peut lui être fait grief d’une absence de compte-rendu au titre de la « curatelle de la succession », laquelle a été confiée au service des Domaines ;
9. « La société QUADRAL IMMOBILIER a négocié et conclu au nom des Epoux Y-Z une garantie « loyers impayés » en signant un contrat dont la validité est contestée compte-tenu de sa fragilité formelle qui sera décrite plus bas et qui, de toute évidence, offre à la compagnie AK, qu’elle a choisie sans en référer aux époux Y-Z, des possibilités – certes contestées – de refuser sa garantie. » : le grief est incompréhensible ; les contrats AK sont, comme quasiment tous les contrats d’assurance, des contrats d’adhésion ; au surplus, le contrat de garantie de loyers impayés n’est pas, contrairement à ce que soutiennent les époux Y-Z, critiquable en ce qu’il a permis à AK de refuser sa garantie puisque ladite garantie correspond à des hypothèses d’impayés de loyers ; pour qu’il y ait un impayé de loyer, encore faut-il qu’il y ait un loyer ; pour qu’il y ait un loyer, il est nécessaire qu’il existe un bail ; or et comme on l’a vu infra, le bail est résilié de plein droit du fait du décès du locataire et de l’absence d’ayants-droits au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (ce qui ne permet pas sa transmission) ; en résumé : pas de bail : pas de loyer, pas de loyer : pas de garantie ;
10. « En professionnel de l’administration de biens immobiliers, elle ne pouvait ignorer les risques de non-paiement des loyers et charges locatives dans les hypothèses fréquentes de décès du locataire, de telle sorte qu’a minima, elle se devait de souscrire pour le compte de ses mandants une garantie suffisante couvrant cette situation et couvrant les frais générés par le débarras du logement et le stockage des effets et meubles meublants qui le garnissaient. » : contrairement à ce qui est soutenu, le décès du locataire n’est pas une chose si fréquente que cela et sauf démonstration contraire, cette situation ne survient qu’une seule fois dans la vie d’une personne ; le grief n’est pas sérieux ;
11
— sur la demande de garantie de AK : la demande de garantie de AK vis-à-vis d’elle ne peut être fondée puisque si AK est condamnée à garantir les époux Z, c’est en considération du contrat d’assurance dont les demandeurs sont bénéficiaires ; on ne voit dès lors pas pour quelle raison et sur le fondement de quel texte l’administrateur de biens devrait garantir l’assureur de sorte que ce recours devra être rejeté ;
Vu les conclusions n°3 de la SA AK ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal, notifiées aux avocats des parties adverses le 8 novembre 2021 par voie de RPVA, qui sont ses dernières conclusions, par lesquelles elle a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles 1103, 1231-l et suivants du Code civil, L.113-2 du Code des assurances, de :
A titre principal,
- DIRE ET JUGER que le contrat de bail consenti à Monsieur AC a été résilié de plein droit le […] ;
- DIRE ET JUGER que la garantie « loyers impayés » a cessé à la date du […] ;
- REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur et Madame Z à son encontre ; A titre subsidiaire,
- CONSTATER que la société QUADRA IMMOBILIER et les époux Z n’ont pas exécuté les obligations qui leur incombaient en cas de sinistres « loyers impayés » ;
- CONSTATER que la déclaration de sinistre « loyers impayés » est incomplète ;
- CONSTATER qu’elle a subi un préjudice en raison de la déclaration incomplète du sinistre ;
- DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame Z sont déchus de tout droit à garantie ; En conséquence,
- REJETER l’intégralité des demandes de Monsieur et Madame Z à son encontre ; A titre infiniment subsidiaire,
- CONSTATER que la déclaration de sinistre est survenue au-delà du délai de 75 jours imparti au contrat d’assurances ;
- DIRE ET JUGER que la franchise contractuelle d’un montant de 1.577,74 euros est applicable ; En tout état de cause,
- LIMITER dans de très sérieuses proportions le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- CONDAMNER la société QUADRAL IMMOBILIER à la relever et garantir de toute condamnation ;
- CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
et par lesquelles elle expose que :
- la société QUADRAL IMMOBILIER a souscrit un contrat d’assurance « Versalis Solutions » auprès d’elle et au profit de ses clients, pour couvrir ces derniers contre les risques de loyers impayés ; les époux Z ont confié la gestion locative d’un bien à usage locatif dont ils sont propriétaires situé […], 3 chemin des Plantes à Metz (57000), à compter du 18 avril 2011, à la Société BATIGESTION exerçant depuis lors sous l’enseigne QUADRAL IMMOBILIER ; ce mandat autorise l’administrateur de bien à souscrire pour le compte des époux Z une assurance couvrant les risques d’impayés de loyer ; un bail à usage d’habitation a été consenti à l’adresse du bien appartenant aux époux Z, le 1er mai 2010, à Monsieur AB AC lequel est décédé le […] ; la succession étant vacante depuis le décès du locataire, Monsieur et Madame Z subissent une perte locative puisqu’ils n’ont pu reprendre possession du logement ; c’est dans ces conditions que la société QUADRAL IMMOBILIER a déclaré le sinistre dans les termes suivants : « le 30 novembre [2017], nous avons appris le décès de M. AC, locataire […] – propriétaire M. Z. () Après plusieurs relances, le notaire m’a indiqué que les enfants renonçaient à la succession. Je vous remercie de bien vouloir prendre en charge ce dossier loyers impayés » ; le 9 avril 2018, elle a sollicité des éléments pour la constitution du dossier sinistre lui permettant d’apprécier l’application de sa garantie « loyers impayés » sur la période précédant le décès du locataire, et informé la société QUADRAL IMMOBILIER, que ladite garantie cesse à la date du décès du locataire, soit le […] ; le 14 septembre 2018, la société QUADRAL
12
IMMOBILIER l’a de nouveau interrogée sur la prise en charge des pertes locatives jusqu’au décès du locataire et sur les frais de procédure liés à la succession vacante ; elle a répondu dans les termes suivants : « Nous confirmons que nous pouvons indemniser jusqu’à la date du décès, soit jusqu’au […]. Par ailleurs, les frais de succession vacante ne sont pas garantis par Galian » ; depuis lors, elle est dans l’attente de la réception d’une déclaration de sinistre complète incluant les pièces mentionnées au contrat d’assurance, indispensables à l’appréciation de sa garantie pour la prise en charge des loyers échus et impayés avant le décès du locataire ; le 26 octobre 2018, Monsieur et Madame Z reprochaient à la société QUADRAL IMMOBILIER d’avoir commis diverses fautes de gestion et demandaient la prise en charge de la perte locative résultant de la vacance de la succession de feu AB AC ; en date du 18 janvier 2019, Monsieur et Madame Z, qui n’ont pu reprendre possession des locaux, ont fait délivrer une assignation à la société QUADRAL IMMOBILIER ainsi qu’à elle ; si les griefs des époux Z à l’encontre de l’administrateur de biens sont peut-être fondés, c’est à tort qu’ils ont également dirigé leur action contre elle dont ils sollicitent la condamnation in solidum avec la société QUADRAL IMMOBILIER, à leur payer les sommes de 11.138,68 euros au titre des loyers échus avec avances sur charges locatives, 785,62 euros par mois de loyer supplémentaire, avance sur charges locatives incluses à compter du 1er février 2019 jusqu’à restitution effective du bien loué à leur propriétaire, 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; l’intégralité des demandes dirigées contre elle ne pourront qu’être rejetées comme il sera ci-après démontré ;
- les demandes de Monsieur et Madame Z ne pourront qu’être rejetées au motif que la garantie contractuelle « loyers impayés » a cessé au jour de la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation résultant du décès du locataire ; subsidiairement, dans l’hypothèse où la juridiction de céans retiendrait que la garantie est acquise, elle ne pourra que constater que ni l’assuré ni son mandataire n’ont exécuté les obligations auxquelles ils sont tenus en cas de sinistres, qu’en conséquence, ils sont déchus de leur garantie ; enfin, à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait l’application de la garantie, une franchise proportionnelle au jour de retard de la déclaration de sinistre à elle sera déduite de l’indemnisation due ;
- à titre principal, sur le rejet des demandes : les consorts Z sollicitent sa condamnation et celle de la société QUADRAL IMMOBILIER, in solidum, au paiement des loyers et des charges locatives échus depuis le décès du locataire, soit depuis le 5 novembre 2017, jusqu’à la date de remise des clefs, le 7 octobre 2019 ; en effet, les héritiers du locataire ayant refusé la succession, le logement est vacant depuis le décès du locataire ; à cet égard, par courrier du 26 octobre 2018, le conseil des époux Z a informé la société QUADRAL IMMOBILIER avoir « déposé une requête aux fins de déclaration de la vacance de la succession de feu AB AC » ; or, l’article 1.1.2. des conditions générales du contrat « VERSALIS SOLUTIONS » stipule que l’application de la garantie des loyers, charges et taxes impayés est applicable uniquement aux locaux loués : « La garantie s’applique aux locaux loués : à usage d’habitation principale ou secondaire » ; par ailleurs, le contrat d’assurance stipule que : « 1.1.4 LA FIN DE LA GARANTIE La garantie cesse : (…) – en cas de suspension du paiement des loyers résultant de mesures réglementaires ou légales » ; et, aux termes de l’article 14 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est résilié de plein droit en cas de décès du locataire lorsque le contrat n’a pu faire l’objet d’un transfert aux personnes visées par ce même article (conjoint, descendant, ascendants, etc.) ; par application des dispositions précitées, la jurisprudence considère qu’en cas de décès du locataire, le contrat de bail est résilié de plein droit et le droit au maintien dans les lieux n’appartient, en l’absence même de délivrance d’un congé, qu’aux personnes limitativement énumérées par l’alinéa 1er de ce même article, à savoir le conjoint du locataire ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, les enfants mineurs (Cass. civ.3é, 14 juin 2018, n°17-12.512) ; en l’espèce, 1e bail n’a fait l’objet d’aucun transfert aux ayants-droit du locataire défunt de sorte que le contrat de bail a été résilié de plein droit à la date du décès du locataire, faisant ainsi cesser la garantie des loyers impayés ; le 30 novembre 2017, l’agence QUADRAL IMMOBILIER a reçu un courrier aux termes duquel Madame AD AC annonçait le décès de son frère et demandait le maintien de l''occupation de l’appartement jusqu’au 31 décembre 2017 ; la société QUADRAL IMMOBILIER acceptait la demande et indiquait que le contrat de bail prendrait fin le 31
13
décembre 2017 ; or, Madame AD AC est la soeur du défunt locataire et n’a aucune des qualités reprises par la jurisprudence lui permettant de bénéficier du maintien dans les lieux ; au surplus, si un bail d’habitation avait été proposé à Madame AD AC, aucune déclaration pour son agrément en qualité de locataire n’a été effectuée auprès d’elle de sorte que la garantie ne serait, en tout état de cause, pas acquise ; en effet, pour toute nouvelle location le contrat d’assurance stipule que : 1.2.1 LE DOSSIER GENERAL DE LOCATION : Lorsque le Souscripteur met en place un Locataire après la prise d’effet des garanties, il doit détenir un dossier général de location (. . .) » ; par conséquent, le Tribunal ne peut que rejeter les demandes des époux Z à son égard ; aux termes de leurs dernières écritures, les consorts Z soutiennent que ni la société QUADRAL IMMOBILIER ni elle ne démontreraient que Monsieur AC se serait acquitté des loyers jusqu’à la date de son décès, soit le […] ; l’argument est pour le moins spécieux, dans la mesure où les consorts Z sont les mieux placés pour savoir quels revenus locatifs ils ont, ou non, perçu de leur bien immobilier ; et ce d’autant plus que les consorts Z sont informés trimestriellement par l’administrateur de biens de ce qui est « perçu et déboursé pour le mandant », de sorte que les demandeurs ne sauraient lui faire grief de ne pas justifier si Monsieur AC s’est, ou non, acquitté des loyers dus jusqu’au […] ; par ailleurs, si Monsieur AC avait cessé de verser son loyer avant la survenance de son décès, il ne fait guère de doute que les consorts Z s’en seraient rendus compte, et auraient sollicité le paiement de l’impayé auprès de la société QUADRAL IMMOBILIER ou d’elle ; or tel n’est manifestement pas le cas ; en effet, aucune demande concernant le paiement de loyers, pour la période antérieure au mois de novembre 2017, n’a été formulée par les demandeurs dans le cadre de la présente procédure ; à toutes fins utiles, il sera également précisé que seule la société QUADRAL IMMOBILIER s’est vue confier un mandat pour « percevoir tous loyers échus ou à échoir» de sorte que, contrairement à ce que soutiennent les consorts Z, elle n’est pas en mesure de préciser si Monsieur AC a, ou non, satisfait à ses obligations avant son décès ; il ressort par ailleurs des éléments du dossier que la société QUADRAL IMMOBILIER avait reçu mandat pour souscrire une couverture de loyers impayés pour le compte des époux Z ; or, les consorts Z lui font grief de refuser de mobiliser sa garantie, en soutenant que les conditions générales de la police d’assurance ne lui ont pas été communiquées, la notice d’informations, annexée au mandat de gestion immobilière et portant sur les principales dispositions de la police d’assurance, ne donnerait pas suffisamment d’indications quant aux limites prévues par ladite garantie ; l’argument ne résiste pas à l’analyse ; en premier lieu, il sera rappelé que la notice d’informations portant sur la garantie des loyers impayés précise bel et bien que « ce document constitue un résumé des garanties, seul le contrat faisant foi » ; dans le même sens, le mandat de gestion immobilière précise que seule « une synthèse est jointe au présent envoi » ; par conséquent, les consorts Z ne sauraient lui reprocher de ne pas avoir été alertés sur le fait que la notice d’informations, jointe au mandat de gestion, ne constitue qu’une synthèse de la garantie loyers impayés, et de ses limites, dans la mesure où les demandeurs étaient parfaitement informés du fait que seule une synthèse (et non le contrat d’assurance), était jointe au mandat de gestion, et n’ont pas fait part de leur opposition sur ce point, lors de la signature dudit mandat, elle n’était pas partie au contrat de mandat de gestion immobilière, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché le choix des parties de ne joindre qu’une synthèse des conditions générales de la police, et non lesdites conditions dans leur entièreté ; surtout, le mandat de gestion immobilière précise que « Seul le contrat [d’assurance] lui-même faisant foi, il pourra être remis un exemplaire à chaque mandant sur simple demande écrite de sa part » ; or, précisément, les demandeurs ne démontrent pas qu’ils auraient pris attache avec elle ni avec l’administrateur de biens, pour obtenir la copie des conditions générales de la police VERSALIS SOLUTIONS ; dans ces conditions, et conformément à l’adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude », les consorts Z ne sauraient faire grief aux défendeurs de ne pas avoir communiqué les conditions générales dont ils avaient pourtant tout le loisir de solliciter une copie ; par ailleurs, il n’échappera pas à la juridiction de céans que, lors de la souscription à la police d’assurance, la société BATIGESTION exerçant depuis lors sous 1'enseigne QUADRAL IMMOBILIER, a reconnu « avoir reçu un exemplaire des (…) conditions particulières et générales » et certifie « en avoir pris connaissance » ; or, c’est sur la base de ces éléments que la société QUADRAL IMMOBILIER a rédigé un document synthétisant les garanties et limites de garanties prévues par la police ; à aucun moment, elle n’a été associée dans le processus rédactionnel dudit document ; par conséquent, si véritablement les demandeurs n’ont
14
pas été mis en mesure de prendre connaissance des conditions générales de la police, ce qui reste à démontrer, seule la société QUADRAL IMMOBILIER à qui il appartient d’informer son mandant des modalités du contrat et communiquer les pièces afférentes, devra en assumer les conséquences ; de son côté, elle a satisfait à ses obligations en communiquant au souscripteur les conditions générales et particulières de la police au mandataire ; à travers leurs dernières écritures, les consorts Z soutiennent, de façon éminemment surprenante, que la clause prévue par le contrat d’assurance et selon laquelle la garantie cesse « en cas de suspension du paiement des loyers résultant de mesures réglementaires ou légales » constituerait une clause abusive, dans la mesure où elle serait imposée à un non-professionnel ou consommateur, et conférerait un avantage économique à elle ; l’argument ne résiste pas à l’analyse ; les consorts Z ne peuvent pas sérieusement prétendre qu’un contrat prévoyant une cessation de garantie, en cas de suspension du paiement des loyers résultant de mesures réglementaires ou légales, constituerait une clause abusive ; en effet, cette clause renvoie notamment à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et son article 14, aux termes duquel le contrat de location est résilié de plein droit en cas de décès du locataire lorsque le bail n’a pu faire l’objet d’un transfert aux personnes visées par ce même article (conjoint, descendant, ascendants, etc…) ; sa validité ainsi que sa licéité ne font donc aucun doute ; contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, l’article 1.1.4 du contrat susmentionné ne saurait donc être réputé non écrit ; et, aux termes de l’article 14 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est résilié de plein droit en cas de décès du locataire lorsque le contrat n’a pu faire l’objet d’un transfert aux personnes visées par ce même article (conjoint, descendant, ascendants, etc.) ;
- à titre subsidiaire, sur le rejet des demandes au motif de la déchéance de garantie : à titre subsidiaire, elle est fondée à opposer une déchéance de garantie pour le sinistre « loyers impayés » ; les époux Z demandent au Tribunal de céans de les condamner in solidum, au paiement des loyers échus et à échoir depuis le mois de novembre 2017 ; aux termes de l’article 1.5 des conditions génétales il incombe au souscripteur de procéder à une déclaration de sinistre « loyers impayés » dans les conditions suivantes : « 1. 5 LA PROCEDURE DE DECLARATION DE SINISTRE 1.5.1 LA DECLARATION DU SINISTRE Le 75eme jour au plus tard à compter de la date d’exigibilité, si le Locataire ne s’est pas complètement acquitté de sa dette (dont le montant est supérieur à 150 €), le Souscripteur doit déclarer à l’Assureur le sinistre immédiatement en transmettant un dossier complet de sinistre. La déclaration tardive ou la saisie de l’Huissier hors du délai prévu aux articles 1.4.3 et 1.5.1, sauf en cas de force majeure, entrainera une franchise proportionnelle au retard enregistré dans la limite de 180 jours. La franchise dans l’indemnisation sera égale au nombre de jours de retard décomptés à partir de la date d’exigibilité. au-delà de 180 jours de retard, l’assureur prononcera une déchéance de garantie.
/ 1.5.2 LA CONSTITUTION DU DOSSIER SINISTRE : le dossier sinistre devra contenir les documents suivants : – la copie de la saisine d 'Huissier, – la copie du mandat de gérance, – la copie du Bulletin Individuel d 'Adhésion, – la copie du bail, – la copie du commandement de payer visant la clause résolutoire, – la copie de la dénonciation du commandement ti la (ou aux) caution(s), – le décompte exact et détaillé du compte du Locataire faisant apparaître le détail des sommes dues et des règlements effectués au cours des 6 derniers mois, – la copie de la mise en demeure LRAR ainsi que les correspondances échangées avec le Locataire et la caution, y compris l’éventuel échéancier accordé, – le dossier complet du Locataire, selon le cas applicable,
- le dossier complet de la caution éventuelle, – tous les documents ou informations utiles à l’instruction de l’affaire pouvant permettre une solution efficace et rapide du litige, ainsi que tout changement dans la situation du Locataire (changement d’employeur, dc compte bancaire, de n° de téléphone) dont le Souscripteur a pris connaissance, – les coordonnées de l’avocat éventuellement désigné par le Souscripteur (. . .) » ; et les conditions générales du contrat VERSALIS SOLUTIONS stipulent également : « En cas de déclaration de sinistre incomplète (…), l’Assureur pourra opposer au Souscripteur une déchéance de garantie » ; en l’espèce, la société QUADRAL IMMOBILIER l’a informée le 26 mars 2018, du décès du locataire et du non-paiement des loyers ; le 9 avril 2018, elle a adressé un courrier à la société QUADRAL IMMOBILIER afin de lui (i) indiquer que la garantie « loyers impayés» cesse au jour du décès du locataire, le contrat de bail étant résilié de plein droit, et (ii) demander un complément de pièces pour constituer le dossier relatif aux éventuels impayés ayant précédé le décès du locataire ; en dépit de sa demande en date du 9 avril 2018, elle n’a pas reçu les pièces susmentionnées nécessaires à l’appréciation de sa garantie contractuelle ; d’autre part, les consorts Z ne justifient ni ne prouvent qu’eux ou la société QUADRAL IMMOBILIER lui
15
aient adressé l’intégralité des dites pièces ; ainsi, la déchéance de garantie est encourue, la déclaration de sinistre étant incomplète ; de surcroît, en raison de l’inertie des demandeurs, son recours subrogatoire est désormais compromis, ces derniers ayant indiqué déposer une requête en vue de récupérer leur logement plus d’un an après le premier incident de paiement du loyer ; au regard de ce qui précède, le Tribunal ne pourra que considérer qu’elle ne saurait être tenue au paiement de quelque somme que ce soit au motif que les époux Z sont déchus de leur droit à garantie ; les demandes des époux Z ne pourront donc qu’être rejetées ;
- à titre infiniment subsidiaire sur l’application d’une franchise : à titre infiniment subsidiaire, elle est fondée à opposer l’application d’une franchise contractuelle en raison de la déclaration tardive du sinistre ; les conditions générales du contrat VERSALIS SOLUTIONS précisent les délais dans lesquels le souscripteur du contrat est tenu de procéder à la déclaration de sinistre ; « 1.5 LA PROCEDURE DE DECLARATION DE SINISTRE 1.5.] LA DECLARATION DU SINISTRE Le 75eme jour au plus tard à compter de la date d’exigibilité, si le Locataire ne s’est pas complètement acquitté de sa dette (dont le montant est supérieur à 150 euros), le Souscripteur doit déclarer à l’assureur le sinistre immédiatement en transmettant un dossier complet de sinistre. La déclaration tardive ou la saisie de l’Huissier hors du délai prévu aux articles 1.4.3 et 1.5.], sauf en cas de force majeure, entrainera une franchise proportionnelle au retard enregistré dans la limite de 180 jours » ; les demandeurs ou leur mandataire disposaient à compter du décès du locataire, le […], d’un délai de 75 jours pour lui déclarer le sinistre ; or, ce n’est que par courriel du 26 mars 2018 que le sinistre a été porté à sa connaissance, soit, avec 67 jours de retard ; ainsi, une franchise proportionnelle au retard, soit 67 jours, doit être appliquée ; en l’espèce, cette franchise correspond à la somme de 1.577,74 euros, selon calcul produit aux débats ; par conséquent, il est demandé au Tribunal de dire que la franchise contractuelle d’un montant de l.577,74 sera déduite de l’éventuelle indemnisation à laquelle elle serait condamnée ;
- par ailleurs, les documents versés aux débats laissent apparaître que, postérieurement au décès du locataire, la société QUADRAL IMMOBILIER a autorisé les ayants-droits de Monsieur AC à maintenir l’occupation de l’appartement jusqu’au 31 décembre 2017, sans chercher à se renseigner sur la solvabilité de ces derniers, ni créer de dossier de location, comme l’y obligeaient pourtant les conditions générales de la police d’assurance, n’a décidé de procéder à une déclaration de vacance de la succession de Monsieur AC qu’à compter du mois de septembre 2018, et ce alors même qu’elle était informée de la renonciation à succession dès le 21 février 2018, a omis d’inforrner les consorts Z pendant plus de quatre mois de ce que le service des domaines avait autorisé, au mois de mai de l’année 2019, la restitution du bien immobilier objet de la procédure à ses propriétaires ; il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’administrateur de biens a commis d’importantes négligences, lesquelles n’ont fait qu’accroitre la durée et l’ampleur du préjudice dont les consorts Z entendent aujourd’hui obtenir réparation ; or, de toute évidence, elle n’a pas vocation à garantir les fautes commises par l’administrateur de biens, dont elle n’est pas l’assureur de responsabilité civile ; par conséquent, et si par impossible, le Tribunal de céans venait à prononcer une condamnation à son encontre, il lui serait alors demandé de la limiter dans de très sérieuses proportions, compte tenu du fait que seules les négligences de la société QUADRAL IMMOBILIER sont à l’origine de l’ampleur du préjudice dont les demandeurs se prévalent ; en tout état de cause, il est demandé au Tribunal de condamner la société QUADRAL IMMOBILIER à la relever indemne de toute éventuelle condamnation ; à travers ses dernières écritures, la société QUADRAL IMMOBILIER soutient que la demande de garantie formée par elle à son encontre ne serait pas justifiée ; or, il a amplement été démontré ci-avant, tout comme aux termes des conclusions des demandeurs, que le préjudice dont se prévalent ces derniers, dès lors qu’il viendrait à être caractérisé, ne pourrait avoir été causé que par l’incurie fautive de la société QUADRAL IMMOBILIER ; cette dernière n’étant pas son assurée, elle est donc parfaitement fondée à solliciter du Tribunal qu’elle soit condamnée à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;
Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2022 qui a fixé l’affaire à l’audience de ce tribunal du 9 février 2022 ;
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2022 puis mise en délibéré au 27 avril 2022 prorogé en son dernier état le 08 juin 2022 à 9 heures par mise à disposition au greffe.
16
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile qui seules saisissent le Tribunal au sens des dispositions précitées de l’article 768 du Code de procédure civile, les demandes des parties en « dire et juger » ou en « constater », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, de telle sorte qu’il n’y sera pas répondu par le présent Tribunal.
Sur la recevabilité de l’action :
Les demandeurs sollicitent de voir déclarer leur action recevable.
Aucune exception d’irrecevabilité n’étant soulevée et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d’irrecevabilité qu’il lui incomberait de soulever d’office, Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z seront déclarés recevables en leur action.
Sur la demande en paiement en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA AK ASSURANCES, assureur :
A titre liminaire, il convient de relever que si les demandeurs indiquent dans le corps de leurs dernières écritures solliciter la condamnation in solidum des défenderesses en la cause, dont ainsi la SA AK ASSURANCES, à les indemniser d’un préjudice qu’ils évaluent à la somme de 3.000 euros, ils ne reprennent pas telle prétention dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit le présent Tribunal des prétentions y énoncées au sens des dispositions précitées de l’article 768 du Code de procédure civile, pour ne solliciter à cette fin que la condamnation de la société QUADRAL IMMOBILIER, en sorte que le Tribunal ne se trouvant pas saisi de telle demande en indemnisation en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA AK ASSURANCES n’a pas à y répondre.
Selon les dispositions de l’article 1134 du Code civil dans leur version en vigueur à la date de souscription du contrat d’assurance, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, les consorts Z sollicitent la condamnation, in solidum avec la société QUADRAL IMMOBILIER, de la SA AK ASSURANCES à leur payer la somme de 18.299,26 euros au titre de la perte de loyers et charges locatives sur la période du 5 novembre 2017 au 7 octobre 2019.
A titre liminaire, il convient d’observer que si les demandeurs développent leur argumentation telle qu’articulée au soutien de leur demande en paiement ainsi formée à l’encontre de l’assureur, sous un titre dont la dénomination évoque la responsabilité de ce dernier, en critiquant en outre la position de l’assureur, qui dénie sa garantie, en ce que selon lui, le seul fait de ne pas réclamer une copie du contrat d’assurance aurait pour effet de le dégager de sa responsabilité contractuelle, pour autant les demandeurs invoquent le fait que le refus d’indemnisation qui leur est opposé par la défenderesse au titre de la garantie dite loyers impayés n’est notamment pas justifié, pour encore évoquer la notion de loyers garantis, ou soutenir qu’ils considèrent encore légitimement que la couverture assurance souscrite est applicable, en visant au demeurant dans le dispositif de leurs dernières écritures « les dispositions de la couverture assurances « loyers impayés » ».
En cet état, le Tribunal relève que les demandeurs, tout en invoquant la responsabilité contractuelle de l’assureur, mêlent ainsi dans une même argumentation des moyens tendant à soutenir une demande en paiement d’indemnités d’assurance, toute action pourtant distincte dans son objet et sa fin de celle tendant à rechercher la responsabilité d’un contractant, laquelle implique de démontrer un manquement contractuel à lui imputable à l’origine de surcroît d’un préjudice dont il est sollicité réparation, toutes conditions dont ils n’allèguent ni a fortiori n’établissent pas l’existence, en sorte que telle action en responsabilité contractuelle, à la supposer recherchée, ne saurait prospérer.
17
Ensuite, en tant ainsi qu’ils élèvent ainsi que dit moyens tendant à soutenir que, contrairement à ce que l’assureur fait valoir, la garantie dite loyers est mobilisable, il convient d’entendre qu’ils poursuivent demande en paiement des indemnités d’assurance auxquelles ils prétendent avoir droit en vertu du contrat d’assurance ainsi souscrit, qu’il convient donc d’examiner.
Ceci observé, il ressort des éléments versés au dossier et non contestés que les époux Z, propriétaires d’un appartement sis en un immeuble en copropriété dit « […], […], ont donné en location ledit bien immobilier à usage d’habitation à Monsieur AB AC selon contrat de bail en date du 1er mai 2010 précision y indiquée « loi n°89-462 du 06.07.1989 » moyennant un loyer d’un montant de 550 euros par mois outre acompte provisionnel mensuel sur charges d’un montant de 180 euros, lequel est décédé le […] (pièces n°2 demandeurs et n°10 défenderesse SAS QUADRAL IMMOBILIER).
Il n’est ensuite pas contesté que la SAS BATIGESTION devenue, ce qui ne l’est pas davantage, la SAS QUADRAL IMMOBILIER, mandataire, et les consorts Z, mandants, ont conclu un contrat de mandat de gestion immobilière, sans précision de la date de sa conclusion, et à effet du 18 avril 2011, en vertu duquel « le mandataire est autorisé à souscrire pour le compte du mandant une assurance couvrant les risques d’impayés et autres », ainsi qu’il ressort de la stipulation y insérée en page 5, laquelle prévoit en outre que le coût de cette garantie est de 1,90% TTC pour les baux d’habitation sur les sommes quittancées, sauf à parfaire ou à diminuer selon les variations du tarif futur de l’assurance et est déductible des revenus fonciers, précision en outre faite que « la souscription de ladite garantie reste enfin soumise au respect des conditions exigées par la compagnie d’assurance dont une synthèse est jointe au présent mandat », puis que « seul le contrat lui-même faisant foi, il pourra être remis un exemplaire à chaque mandant sur simple demande écrite de sa part », étant ainsi annexée au contrat de mandat dont s’agit un document dénommé « garantie de paiement des loyers et des dégradations locatives », mentions suivies de « notice d’informations », indication portée en bas de chaque page le constituant « ce document constitue un résumé des garanties, seul le contrat faisant foi » (pièce n°1 demandeurs).
Il n’est pas davantage contesté qu’en vertu du mandat à elle ainsi confiée, la SAS BATIGESTION devenue QUADRAL IMMOBILIER, en sa qualité de souscripteur, a souscrit auprès de la SA AK ASSURANCES un contrat d’assurance dit « VERSALIS SOLUTIONS », pour le compte de ses mandants, demandeurs en la cause, lesquels détiennent en vertu de tel contrat la qualité d’assurés, ce contrat ayant notamment pour objet de garantir le risque litigieux résultant des « loyers, charges et taxes impayés » (pièce n°1 défenderesse SA AK ASSURANCES).
Dans la mesure où les consorts Z poursuivent ainsi paiement de l’indemnité d’assurance en application de la garantie dite ainsi « loyers, charges et taxes impayés », il convient lors de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 1315 devenu 1353 du Code civil, il leur appartient, en leur qualité d’assurés, de rapporter la preuve des conditions d’application du contrat d’assurance alors qu’il incombe à l’assureur de rapporter la preuve de la réunion des conditions de l’exclusion de garantie dont il invoque le cas échéant l’existence.
A cet égard, le moyen élevé en demande tendant à soutenir que la garantie d’assurance leur est due au seul regard des informations s’évinçant de la « notice d’informations » annexée au contrat de mandat de gestion immobilière conclu avec la société BATIGESTION devenue QUADRAL IMMOBILIER, sans avoir ainsi égard aux conditions tant particulières que générales du contrat d’assurances litigieux, en ce qu’ils n’en auraient pas disposé est inopérant.
En effet, sont applicables à tel contrat d’assurance souscrit en leur nom et pour leur compte par leur mandataire les dispositions de l’article L.112-1 du Code des assurances qui prévoient ainsi que l’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée, en sorte qu’en ce cas, les exceptions que l’assureur pourrait opposer au souscripteur sont également opposables au bénéficiaire du contrat, quel qu’il soit.
18
Or, ces mêmes dispositions n’exigeant pas que l’assureur justifie de la remise des conditions générales du contrat à l’assuré, de sorte que l’assureur peut les opposer à ce dernier dès lors qu’il justifie avoir remis au souscripteur lesdites conditions contractuelles, force est de relever qu’en l’occurrence, non seulement l’indication de la reconnaissance de telle remise tant des conditions particulières que générales par la SA AK ASSURANCES, assureur, au souscripteur, la société BATIGESTION devenue QUADRAL IMMOBILIER, est expressément portée en l’avenant n°1 à effet du 1er mars 2015 tel que versé au dossier par l’assureur en pièce n°1, mais encore, quand bien même cet avenant ne porte pas apposition de la signature du souscripteur en l’emplacement prévu à cet effet, cette même remise ne fait l’objet d’aucune discussion ni contestation, observation d’ailleurs que telle remise n’est d’ailleurs pas sérieusement contestable en l’état d’une notice d’informations rédigée par le souscripteur, ce qui n’est pas davantage contesté, constituant un « résumé », ainsi qu’il est indiqué, des garanties ainsi souscrites par même voie et alors même encore que la société QUADRAL IMMOBILIER invoque en ses écritures les stipulations telles que s’évinçant tant des conditions particulières que générales dudit contrat.
Il s’ensuit que les conditions particulières comme générales sont opposables par l’assureur aux assurés, demandeurs, sans qu’ils puissent utilement arguer de leur absence de communication, en ce compris par la société d’assurances, alors que cette dernière n’avait aucune obligation de les leur adresser pour qu’elles empruntent ce caractère, et qu’il leur appartenait de se les faire remettre par le souscripteur, ainsi la SAS BATIGESTION devenue QUADRAL IMMOBILIER.
Au demeurant les demandeurs ne peuvent-ils davantage légitimement soutenir que le document portant informations quant aux garanties souscrites en leur nom tel qu’annexé au contrat de mandat de gestion puisse valoir contrat, partant être opposable à la société d’assurances, alors même que, outre le fait qu’il n’émane pas de cette dernière, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, il porte expressément mention, telle que reproduite sur chacune de ses pages et en caractères parfaitement lisibles, de ce qu’il ne constitue qu’un résumé, ces termes étant encore mis en exergue pour être soulignés, des garanties et que seul le contrat fait foi.
Egalement ne peuvent-ils sérieusement prétendre, de surcroît dans leur rapport avec l’assureur, que la circonstance qu’ils ont mandaté le gestionnaire immobilier aux fins de souscrire une assurance couvrant « les risques d’impayés et autres » emporterait pour conséquence que l’assureur, auprès duquel a été souscrit ledit contrat, serait tenu à garantie en toute hypothèse, sauf à confondre les rapports contractuels nés du contrat d’assurance et ceux le cas échéant nés du contrat de mandat, étant d’ailleurs relevé que, s’agissant de ce dernier rapport, cette seule circonstance n’est pas constitutive d’une faute du mandataire qui a, en son application, souscrit tel contrat d’assurance couvrant les risques d’impayés de loyers, comme le risque de dégradations locatives, et protection juridique, dans la limite et selon les conditions y relatives, ainsi que le contrat de mandat le rappelle d’ailleurs expressément pour indiquer tout aussi explicitement que seul le contrat fait foi, ce qu’ils ne pouvaient donc ignorer.
Ainsi, la SA AK ASSURANCES est fondée à opposer aux demandeurs les stipulations du contrat d’assurance, pris en ses conditions tant particulières que générales, particulièrement celles de la garantie litigieuse dite «des loyers, charges et taxes impayés ».
A cet égard, les demandeurs, après avoir indiqué ainsi que dit plus avant, que leur mandataire a souscrit ledit contrat d’assurance en leur nom dont la validité est contestée compte tenu de sa fragilité formelle, sans lors plus ample développement, soutiennent encore, pour s’opposer à l’application de tel contrat, selon argumentation développée telle que dirigée à l’encontre de l’assureur, que « la clause rappelée par la société QUADRAL IMMOBILIER » est une clause abusive pour en tirer la conclusion qu’elle doit, en tant que de besoin, être écartée des débats, leur être déclarée inopposable, interprétée en leur faveur ou réputée non écrite.
19
Or, observation faite que les demandeurs ne reprennent pas dans le dispositif de leurs conclusions quelconque prétention telle qu’énoncée dans le corps de ces dernières, en sorte que le Tribunal ne s’en trouve pas saisi au sens des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, il convient de relever qu’ils ne démontrent aucunement, par voie de ces seules affirmations non étayées et non documentées, le caractère abusif allégué d’une clause, qu’ils se contentent d’indiquer, sans plus ample développement ni précision, ni citation quelconque de ses termes, comme étant celle « rappelée » par leur mandataire, la société QUADRAL IMMOBILIER, laquelle ne fait d’ailleurs pas par voie de ses conclusions citation d’une clause du contrat pour seulement faire valoir que le contrat n’est pas critiquable en ce qu’il a permis à l’assureur de refuser sa garantie puisque la même correspond à des hypothèses d’impayés de loyers.
En cet état, le Tribunal ne peut donc que considérer que tel moyen qui n’est assorti d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien fondé, et qu’observer que, à même supposer que les demandeurs entendent ainsi soulever le caractère abusif des clauses dont l’assureur sollicite l’application au présent litige aux fins de dénier sa garantie, ils ne démontrent pas qu’elles créeraient un déséquilibre significatif à leur détriment, en sorte que tel moyen ne peut qu’être écarté.
Ensuite, l’assureur dénie sa garantie en faisant valoir qu’en application des stipulations de l’article 1.1.4 des conditions générales du contrat d’assurance, cette dernière a cessé à la date du décès du preneur marquant la date de résiliation de plein droit du contrat de bail, partant à la date du […].
Si à cet égard, l’assureur ne saurait donner à l’arrêt de la Cour de cassation en date du 14 juin 2018 qu’il cite à l’appui de son argumentation le sens qu’il en tire alors que les termes dont il rapporte la teneur sont issus de l’argumentation du moyen du pourvoi, étant encore relevé que le litige soumis à l’appréciation de la Cour de cassation avait trait à la question, sans emport en l’espèce, du droit au maintien dans les lieux du sous-locataire dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948, en revanche, ainsi certes qu’il le souligne, et contrairement à ce que soutiennent à cet effet les demandeurs, il est fait dérogation au principe tel qu’issu des dispositions de l’article 1742 du Code civil, d’absence de résolution du contrat de bail par le seul effet du décès du preneur, comme de la solution subséquente s’en évinçant de sa continuation de plein droit avec les héritiers, dès lors que le contrat de bail est régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui n’est en l’occurrence pas contesté, et s’évince d’ailleurs des mentions apposées dans le bail dont s’agit, de telle sorte qu’en cette occurrence, le bail d’un local à usage d’habitation est résilié de plein droit par le décès du locataire si, au jour du décès, il n’existe pas de bénéficiaires répondant aux conditions légales posées par l’article 14 de ladite loi.
Toutefois, le Tribunal relève que, alors que la clause dont la SA AK ASSURANCES invoque l’application prévoit la cessation de la garantie des loyers, charges et taxes impayés litigieuse « au cas de suspension du paiement des loyers résultant de mesures règlementaires ou légales », cette dernière ne peut légitimement faire valoir qu’il y aurait lieu d’assimiler telle occurrence contractuellement prévue de « suspension » de paiement des loyers, à celle d’une résiliation du contrat de bail, quelle qu’en fut au demeurant la cause, en ce compris ainsi si elle trouve on siège dans le décès du preneur, alors que la suspension par principe ne porte pas atteinte à l’existence d’un contrat tel un contrat de bail, mais a seulement pour effet de bloquer temporairement l’exécution de certaines des obligations y stipulées, ainsi l’obligation telle que visée de paiement des loyers, et est distincte de la notion de résiliation d’un contrat qui quant à elle a pour effet de mettre fin au contrat de façon définitive, partant à toutes les obligations y nées.
Il s’ensuit que la SA AK ASSURANCES ne peut se prévaloir de telle clause pour prétendre, ainsi qu’elle le fait valoir, que la garantie prend fin au jour du décès du locataire, partant qu’elle ne doit pas sa garantie de ce chef.
20
En revanche, le Tribunal relève qu’il s’évince des stipulations des conditions générales du contrat d’assurance dont s’agit non seulement que, ainsi que le relève l’assureur, la garantie s’applique aux locaux loués à usage d’habitation principale ou secondaire, ainsi que l’article 1.1.2 relatif à l’objet de la garantie le prévoit, mais encore que, en application de l’article 1.1.1 des mêmes conditions générales, l’assureur garantit à l’assuré le remboursement de la perte pécuniaire subie du fait du non-paiement particulièrement des loyers, charges et taxes dus par le locataire et ayant servi de base à l’émission de la cotisation, outre des indemnités d’occupation des lieux (page 7 conditions générales – garantie des loyers, charges et taxes impayés – pièce n°1 défenderesse).
La rubrique des mots clés dite « lexique » qui figure en page 39 dans l’instrumentum unique des conditions générales donne ainsi la définition du terme loyer comme étant « le montant périodique de la location des locaux fixé dans le bail et révisé dans les conditions légales en vigueur », ainsi que ceux « indemnités d’occupation » comme correspondant aux « indemnités contractuelles ou prévues par un juge, en compensation des loyers, après acquisition de la clause résolutoire ou suite au maintien dans les lieux du locataire après l’expiration du préavis légal », le terme « locataire » étant quant à lui défini comme le « terme générique pour désigner les personnes physiques ou morales signataires du bail (conforme à la législation en vigueur) et redevables des loyers, charges et taxes », toutes définitions s’appliquant ainsi, par renvoi, aux événèments garantis au titre des pertes pécuniaires nées du défaut de leur paiement susceptibles d’ouvrir droit à garantie à défaut d’une autre définition contractuelle prévue à cet effet.
Etant observé que les autres termes dont il est usé dans chacune des garanties souscrites, dont la garantie litigieuse, font également l’objet d’une définition précisée dans le lexique dont s’agit, à l’exemple des « dommages matériels », ou du « dépôt de garantie », il s’ensuit que, au sens du contrat, les termes dont il est fait usage aux fins de déterminer l’objet des garanties sont définis dans le lexique sans restriction, de sorte que la définition des termes de « loyer », « indemnités d’occupation » ou « locataire » au sens du contrat s’entend de celle précisée dans ce même lexique, laquelle n’est au demeurant pas distincte de celle dont il est fait habituellement usage pour ce qui les concerne.
En cet état, il s’évince ainsi des stipulations précitées que la garantie n’est due que si les pertes pécuniaires subies par l’assuré trouvent leur siège d’une part dans le non paiement des loyers, charges et taxes dues par le locataire, de telle sorte que telle situation implique nécessairement l’existence d’un bail en vigueur lorsque la dette y relative dont est ainsi redevable le locataire est née, d’autre part dans l’absence de paiement des indemnités d’occupation, lesquelles au sens du contrat implique non seulement que le bail existant ait pris fin par la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou d’un préavis pour congé mais encore qu’elles soient fixées, dans telle circonstance, par voie contractuelle ou par décision de justice alors que le locataire s’est maintenu dans les lieux postérieurement à tel événement marquant la fin du contrat de bail.
Or, force est de relever que la situation de fait dont se prévalent les demandeurs ne répond pas à la définition contractuelle de l’évènement garanti.
En effet, d’une part, alors qu’ils sollicitent l’indemnisation de la perte de loyers et charges alléguée à compter du 5 novembre 2017, ils ne peuvent légitimement soutenir que la perte pécuniaire dont ils se prévalent ainsi est née d’un défaut de paiement des loyers et charges alors même que précisément, ainsi que le soutient à juste titre l’assureur, le bail dont s’agit s’est trouvé résilié de plein droit à la date du décès de leur locataire dès lors qu’il n’est ni allégué ni a fortiori démontré qu’il ait existé, au jour du décès, de bénéficiaires auxquels tel bail aurait pu être transféré au sens des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, dont ils ne contestent pas l’application au contrat litigieux, en sorte que, par dérogation au principe tel que ci-avant rappelé issu des dispositions de droit commun, les héritiers n’ont quant à eux plus aucun droit sur le bail de leur auteur, la loi dont s’agit ayant substitué à la transmission successorale du Code civil, un mode de transfert du bail ne pouvant intervenir qu’au profit des personnes visées à l’article 14, indépendamment de toute vocation successorale.
21
Il s’ensuit que le bail n’ayant pas été transféré de plein droit, aucune personne ne s’est trouvée substituée dans les droits et obligations du locataire défunt pour être devenue personnellement titulaire du contrat de location, en sorte qu’à défaut ainsi de tout bénéficiaire du transfert, personne n’était redevable de quelconque loyer ou charges à compter du décès, étant relevé que le moyen élevé en demande tendant à soutenir que l’assureur n’a pas justifié du paiement par la famille de leur locataire prédécédé des loyers dus jusqu’au […] est sans emport sur la solution à donner au présent litige en ce qu’ils ne réclament en tout état de cause pas l’indemnisation de la perte pécuniaire comme subie par eux antérieurement au décès, rappel en outre fait qu’à même supposer qu’ils s’en fussent prévalus, il leur appartient, contrairement à ce qu’ils soutiennent, de démontrer l’existence du préjudice dont ils entendent solliciter réparation, comme de la perte pécuniaire alléguée telle que garantie dans leur rapport avec l’assureur.
Partant, ils ne sont de ce premier chef pas fondés à solliciter l’application de la garantie d’assurance dite des loyers, charges et taxes impayés, laquelle n’est due qu’au cas d’absence de paiement de dettes de telle nature.
D’autre part, le Tribunal ajoute qu’ils ne se prévalent pas de quelconque indemnité d’occupation, quelqu’en soit le siège, contractuel ou judiciaire, laquelle suppose d’ailleurs au sens des stipulations du contrat d’assurance la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou d’un préavis, ainsi que le maintien dans les lieux du locataire y postérieurement, en sorte que la garantie d’assurance n’a pas davantage vocation à s’appliquer, étant encore relevé que, en l’état de la renonciation par les successibles du preneur à leur qualité d’héritiers, aucun d’entre eux n’aurait pu être redevable à raison de quelconque indemnité d’occupation du logement précédemment loué par le de cujus.
Ainsi, la situation de fait invoquée par les demandeurs ne répondant pas à la définition contractuelle de la perte pécuniaire subie du fait du non paiement de loyers, charges ou taxe ou d’indemnités d’occupation, force est de considérer que, ainsi que le fait valoir l’assureur, la garantie d’assurance dite des loyers, charges et taxes impayés n’est pas due.
Le Tribunal observe enfin que si la garantie dite « vacance locative » en vertu de laquelle l’assureur garantit à l’assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait de l’absence de perception des loyers, charges et taxes résultant de la non-relocation des locaux vides de meubles et d’occupants après le départ du locataire, prévoit quant à elle notamment qu’elle prend effet à la date du décès du locataire en cas de décès avec refus de succession, en tout état de cause, alors que cette garantie est précisée comme accordée en extension facultative, il ne résulte d’aucun élément versé au dossier que telle garantie optionnelle ait été en l’occurrence souscrite, en sorte qu’à même supposer ses conditions d’application réunies, elle n’est pas davantage due par l’assureur.
En conséquence et au regard de l’ensemble de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen élevé à titre subsidiaire par la SA AK ASSURANCES et tiré de la déchéance du droit à garantie, alors que celle-ci n’est en tout état de cause pas due, Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z ne pourront qu’être déboutés de leur demande en paiement en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA AK ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal.
Les demandeurs échouant en leur demande en paiement en tant qu’elle est ainsi dirigée à l’encontre de l’assureur en la cause selon motifs qui précèdent, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes reconventionnellement élevées par l’assureur à titre subsidiaire au cas d’application de la garantie d’assurance tendant à l’application de la franchise contractuelle et en réduction du montant des condamnations qui sont sans objet.
Aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de la SA AK ASSURANCES, il n’y a pas davantage lieu d’examiner la demande de cette dernière tendant à la condamnation de la société QUADRAL IMMOBILIER à la relever et la garantir de toute condamnation, comme les moyens élevés par ladite en société en réplique, qui sont en tout état de cause sans objet.
22
Sur les demandes en indemnisation en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société QUADRAL IMMOBILIER :
Sur la demande en indemnisation du préjudice matériel né de la perte de loyers et de charges locatives :
Selon les dispositions de l’article 1134 du Code civil dans leur version en vigueur à la date de souscription du contrat d’assurance, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L’article 1142 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose quant à lui que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.
Aux termes des dispositions de l’article 1147 du Code civil, dans leur rédaction applicable en la cause, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »
En l’espèce, les consorts Z sollicitent la condamnation, in solidum, avec l’assureur, de la société QUADRAL IMMOBILIER à leur payer la somme de 18.299,26 euros au titre de la perte de loyers et charges locatives sur la période du 5 novembre 2017 au 7 octobre 2019.
En ce que les demandeurs recherchent à cette fin la responsabilité contractuelle de la société QUADRAL IMMOBILIER, il leur appartient de démontrer l’existence des manquements à ses obligations contractuelles dont ils imputent la commission à la défenderesse outre l’existence et le quantum du préjudice dont ils sollicitent réparation par même voie en lien causal avec les manquements dont s’agit.
Il convient à cet égard de rappeler que les rapports contractuels entre les consorts Z et la société QUADRAL IMMOBILIER sont issus du contrat de mandat de gestion immobilière conclu entre les parties à effet du 18 avril 2011.
S’agissant en premier lieu des manquements dont les demandeurs imputent la commission à leur mandataire nés de la souscription par cette dernière en cette même qualité du contrat d’assurance auprès de la SA AK ASSURANCES, en ce qu’elle aurait ce faisant méconnu les termes du mandat à elle confié à cette fin, il convient de rappeler que tel mandat stipule que « le mandataire est autorisé à souscrire pour le compte du mandant une assurance couvrant les risques d’impayés et autres ».
Le Tribunal ne peut lors que relever que des termes de telle stipulation, particulièrement de l’usage du terme « autres », et contrairement à ce qu’il est soutenu en demande, il s’évince seulement que mandat était ainsi confié à la société QUADRAL IMMOBILIER de souscrire pour le compte de ses mandants une assurance couvrant des risques plus étendus que ceux uniquement afférents aux impayés locatifs.
En cet état, alors que la défenderesse a précisément souscrit auprès de l’assureur en la cause, une assurance couvrant en tout état de cause le risque d’impayés locatifs, tels que nés de l’absence de paiement par le locataire des loyers, charges et taxes outre des indemnités d’occupation, outre celui des dégradations et destructions causées au bien immobilier objet du contrat de bail, ainsi que celui couvrant les frais nés des diligences, actions et recours exercés par le souscripteur à l’encontre du locataire ou de toute personne dont ce dernier est responsable, au titre de la garantie telle que souscrite dite « protection juridique », force est de relever que les demandeurs ne démontrent pas quelconque défaillance du mandataire dans l’exécution des obligations lui incombant alors qu’il a au contraire exécuté les termes de la mission à lui confiée, en souscrivant ainsi une assurance couvrant non seulement le risque d’impayés mais encore d’autres risques susceptibles d’être encourus du fait de la location du bien immobilier dont la gestion lui était ainsi
23
confiée.
De même, si le contrat de mandat confiait à la défenderesse le soin de souscrire un contrat d’assurance couvrant le risque d’impayés, tel risque était précisément garanti par le contrat d’assurance ainsi souscrit par cette dernière, sans qu’il puisse être utilement argué de l’absence de souscription par la même d’une garantie couvrant le risque de non paiement des loyers et charges locatives en cas de décès du locataire.
En effet, alors que et ainsi qu’il a été dit, le contrat de location au titre duquel le risque d’impayés pouvait naître était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dans l’hypothèse du décès du preneur, soit le bail se trouvait transféré aux bénéficiaires tels que visés par l’article 14 de ladite loi, auquel cas la garantie souscrite avait vocation à couvrir le risque d’impayés locatifs tel que né de l’absence de paiement des sommes dont les locataires sont redevables en vertu du contrat de bail, fut-il transféré, en sorte que le manquement allégué n’est pas démontré, soit et à défaut, le décès emportait la résiliation de plein droit du contrat de bail auquel cas l’absence de bail ne pouvait être par hypothèse à l’origine d’aucun risque allégué d’impayés de loyers ou de charges, en sorte qu’il ne peut davantage être habilement reproché au mandataire de n’avoir pas souscrit une garantie d’assurance couvrant un risque d’impayés de loyers ou de charges au cas de décès du preneur emportant telle résiliation dès lors que le risque allégué n’est précisément pas susceptible de naître.
Il sera encore observé que alors que le mandataire a ainsi que dit exécuté les termes de la mission à lui confiée, il ne saurait davantage lui être reproché de n’avoir pas souscrit une assurance couvrant un risque distinct d’absence de possibilité de relocation en ce compris par suite du décès, alors qu’en telle hypothèse, la perte pécuniaire ne trouve pas son siège dans un impayé locatif, seul objet de l’assurance qu’il devait souscrire à cette fin en exécution du contrat de mandat, mais dans l’absence de perception de loyers.
En outre, et ainsi qu’il a été dit, les demandeurs ne peuvent-ils légitimement reprocher à la société QUADRAL IMMOBILIER de ne pas leur avoir communiqué le contrat d’assurance ainsi souscrit pour leur compte par cette dernière alors que telle obligation n’était pas mise à sa charge par le contrat de mandat conclu entre eux, lequel prévoyait au contraire sa remise par elle à ses mandants sur simple demande écrite de leur part, toute démarche qui leur incombait et qu’ils n’ont pas effectuée, ce qui n’est pas contesté.
Egalement, les allégations des demandeurs quant au manquement de leur mandataire tel que né de la souscription par lui d’un contrat d’assurance non valable ou formellement irrégulier ne procèdent ainsi qu’il a été dit que de leurs affirmations non étayées, alors qu’ils ne démontrent aucunement que le contrat d’assurance ainsi souscrit est entaché de quelconque irrégularité ou cause de nullité, sans qu’il puisse être sérieusement argué que le fait qu’un contrat d’assurance offre à l’assureur des possibilités de refuser sa garantie soit constitutif d’une faute ni de ce dernier ni du mandataire qui l’a souscrit pour leur compte sauf à soutenir, ce que les demandeurs ne peuvent légitimement prétendre, que le mandataire était dans l’obligation de souscrire un contrat d’assurance ne comportant aucune condition de mise en œuvre des garanties d’assurance y souscrites ou encore de causes d’exclusion.
Ensuite, certes, le Tribunal ne peut que constater que la société QUADRAL IMMOBILIER a déclaré le sinistre le 26 mars 2018, alors que le décès du locataire était intervenu le […], et qu’elle en a été informée le 30 novembre 2017, date de la réception par elle de la lettre recommandée à elle adressée par Madame AD AC ainsi qu’il s’évince des termes de son courrier en réponse en date du 1er décembre 2017 (pièce n°4 SA AK ASSURANCES), soit en tout état de cause postérieurement au délai de 75 jours contractuellement prévu pour procéder à telle déclaration.
24
Certes encore la société QUADRAL IMMOBILIER ne peut-elle légitimement soutenir que l’assureur ne lui a répondu que le 28 septembre 2018 pour lui faire connaître l’absence de mobilisation de la garantie postérieurement au décès du locataire alors que la SA AK ASSURANCES produit quant à elle un courrier en date du 9 avril 2018, sur lequel elle ne s’explique pas et qu’elle ne conteste davantage pas avoir reçu, aux termes duquel cette dernière lui indiquait expressément notamment que dans la mesure où le locataire vivait seul, le bail était résilié de plein droit et sans préavis le jour de son décès, y ajoutant « les héritiers ayant renoncés à la succession le propriétaire ne pourra recouvrer les indemnités d’occupation quittancées après le décès du locatire », pour en outre lui apporter toutes informations quant aux démarches susceptibles d’être engagées aux fins de récupération de son bien par le propriétaire et solliciter la transmission de pièces listées dont la copie du décompte définitif arrêté au […], pour lui « permettre de statuer sur cette affaire » (pièce n°3 SA AK ASSURANCES).
Certes également, alors que la SA AK ASSURANCES fait valoir qu’aucune suite n’a été donnée par la société QUADRAL IMMOBILIER à sa demande de transmission des pièces nécessaires à l’examen du sinistre déclaré, force est de relever que cette dernière ni ne conteste ne pas avoir procédé à telle transmission ni ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle ait pu y procéder, étant encore relevé qu’aucun élément ne permet de démontrer qu’elle ait pu effectuer quelconque autre démarche y postérieurement auprès de l’assureur autre que le courriel adressé par elle le 14 septembre 2018 aux fins de savoir s’il prenait en charge les impayés jusqu’au décès et les frais liés à la succession vacante, auquel ce dernier a répondu par voie de courriel en date du 28 septembre 2018 en confirmant la possibilité d’indemnisation dans le premier cas et l’absence de garantie quant aux frais dont s’agit (pièce n°9 société QUADRAL IMMOBILIER).
En cet état, si contrairement à ce qu’il est soutenu en demande, le mandataire n’a pas attendu le 14 septembre 2018 pour solliciter l’assureur quant à l’éventuelle prise en charge de la dette locative depuis le […] alors d’ailleurs que tel courriel précité du 14 septembre 2018 n’avait pas cet objet et que déclaration de sinistre avait été effectuée le 26 mars 2018, pour autant, alors que le mandat de gestion immobilière ainsi confié à la société QUADRAL IMMOBILIER lui donnait le pouvoir de souscrire pour le compte de ses mandants telle assurance, qu’elle a, conformément aux termes de tel mandat, souscrit précisément la garantie litigieuse, et que, encore, conformément aux stipulations de tel contrat d’assurance souscrit par elle, il lui incombait de procéder à toute déclaration de sinistre dans le délai conventionnellement prescrit de 75 jours en transmettant à cette fin un dossier complet de sinistre, force est alors de relever qu’elle a certes manqué à telle obligation en procédant à telle déclaration tardivement sans donner quelconque suite aux demandes de transmission des pièces habiles à l’examen par l’assureur de la prise en charge de tel sinistre.
Partant, elle a manqué subséquemment à ses obligations nées du contrat de mandat en effectuant ainsi telle déclaration tardive, et de surcroît incomplète, alors même que la souscription de tel contrat d’assurance au nom et pour le compte de ses mandants lui conférait dans le même temps l’obligation de pourvoir à leurs intérêts en exécutant les obligations nées du contrat ainsi souscrit pour leur compte, même conclusion quant à son manque de diligence dans la gestion de tel sinistre s’imposant pour avoir laissé s’écouler plusieurs mois entre telle déclaration et le courriel du 14 septembre 2018 aux fins d’ailleurs d’obtenir de l’assureur une réponse qui lui avait déjà été apportée par courrier du 9 avril 2018 pour ce qui concerne l’application de la garantie aux impayés avant décès.
Toutefois, à même retenir tels manquements imputables à la société QUADRAL IMMOBILIER dans la gestion par elle, en sa qualité de souscripteur de tel assurance au nom et pour le compte de ses mandants, du sinistre tel que procédant du décès du locataire dans ses rapports avec l’assureur, force est de relever que les consorts Z ne démontrent ni l’existence du préjudice qu’ils auraient pu subir en lien causal avec tels manquements ni le lien causal entre le préjudice dont ils sollicitent réparation et tels manquements dès lors d’une part qu’ils n’allèguent ni a fortiori n’établissent l’existence de quelconque impayé locatif par leur locataire avant décès de ce dernier, en sorte que la garantie eut-elle été mobilisable de ce chef, ils ne subissent pour autant aucun préjudice à même raison en lien causal avec telle déclaration tardive ou telle absence de
25
transmission des pièces habiles à emporter la mobilisation de la garantie.
D’autre part et ainsi qu’il a été dit, la garantie d’assurance litigieuse n’était en tout état de cause pas mobilisable pour ce qui concerne la perte de loyers et charges locatives alléguée comme subie par eux postérieurement au décès de leur preneur, en sorte que l’absence de diligences, fut-elle même avérée, n’a pas eu pour effet de naître le préjudice dont ils sollicitent réparation par même voie.
D’une autre part encore, si les consorts Z font reproche à leur mandataire de ne pas avoir accompli toutes diligences habiles aux fins de permettre la libération des lieux du fait des meubles les garnissant et ayant appartenu au de cujus alors qu’il était informé dès le 21 février 2018 de la renonciation à la succession par les héritiers de ce dernier à même date, le Tribunal observe d’une part que contrairement à ce qu’il est soutenu, aucun élément versé au dossier ne permet de démontrer que les héritiers du preneur aient renoncé à la succession de ce dernier à la date alléguée du 21 février 2018, comme aucun élément produit au dossier ne permet d’ailleurs d’établir à quelle date ladite renonciation, dont l’existence n’est par ailleurs pas contestée, est effectivement intervenue.
En effet, du fait que par courriel du 21 février 2018, le Notaire en charge de la succession du locataire prédécédé ait indiqué, en réponse à sollicitation à cette fin adressée par la défenderesse, confirmer que les enfants de ce dernier « vont renoncer à la succession de leur père » ne se déduit pour autant pas la circonstance alléguée qu’ils ont renoncé à telle date, mais seulement qu’ils ont l’intention d’y procéder (pièce n°18 demandeurs).
Au demeurant, il s’évince des termes du courriel adressé en réponse à nouvelle relance de la défenderesse par le Notaire le 26 mars 2018 qu’à même date, les héritiers n’avaient pas encore à tout le moins tous renoncé, dès lors que le Notaire fait au contraire part du fait que « les renonciations à succession sont en cours », pour ajouter « je demanderai la vacance après », puis que « en tant qie créancier de la succession, votre organisme pourrait également demander la vacance en adressant une requête au juge » (pièces n°20 et n°21 demandeurs).
De même, s’il s’évince des termes de la requête aux fins de déclaration d’une succession vacante en date du 25 octobre 2018 telle que dressée par les demandeurs par voie de leur conseil qu’ils sont « en mesure de justifier que les successibles connus ont effectivement renoncé à la succession », pour autant il n’en résulte aucune précision de date, les mentions y apposées des récépissés de dépôt de déclarations de renonciation à succession de AQ AC et AE AR indiqués comme annexés en pièce n°5, dont le Tribunal ne dispose pas, ne comportant pas davantage de précision de leur date.
Ainsi, alors qu’aucun élément ne permet de démontrer la date à laquelle ont été établies telles déclarations de renonciation à succession des successibles du locataire prédécédé, le seul élément dont dispose le Tribunal procède de l’information donnée par le Notaire en charge de la succession de leur renonciation par courriel en date du 7 septembre 2018 adressé au gestionnaire locatif près la société QUADRAL IMMOBILIER en réponse à demande de ce dernier quant à l’état d’avancement du dossier dont s’agit, sans pour autant encore qu’il ne s’évince des termes du courriel précité quelconque précision temporelle à cet égard, en sorte qu’en cet état, la seule conclusion que peut en tirer le Tribunal est qu’à la date ainsi du 7 septembre 2018, les héritiers du locataire avaient effectivement renoncé à la succession.
Ensuite, certes en l’état de l’information ainsi transmise de ladite renonciation à succession, l’une des trois conditions, alternatives, présidant à la vacance de la succession au sens des dispositions de l’article 809 du Code civil se trouvait à tout le moins nécessairement remplie, en sorte que, à supposer, ce qui n’est pas contesté, que le Notaire en charge de la succession n’y ait pas procédé lui-même en vertu des pouvoirs dont il dispose à cette fin tels qu’à lui conférés par l’article 809-1 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, en tout état de cause aucun obstacle n’existait plus à la saisine du Juge du lieu d’ouverture de la succession aux fins de déclaration de vacance, subséquemment de désignation d’un curateur à la succession, en ce compris ainsi par la société QUADRAL IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire des
26
consorts Z, dès lors qu’il peut y être procédé par toutes personnes intéressées, et qu’en l’occurrence, il n’est sérieusement pas contestable que les propriétaires d’un bien loué par le de cujus dans lequel restent entreposés, ce qui n’est pas davantage contesté, les meubles ayant appartenu à ce dernier, détiennent telle qualité, observation faite qu’en vertu du contrat de mandat de gestion immobilière, pèse sur le mandataire, en l’occurrence telle qu’avérée du décès d’un locataire, l’obligation de « faire nommer tous administrateurs », ainsi d’accomplir toutes diligences utiles à cette fin.
Au demeurant, le Tribunal relève qu’il résulte des termes du courrier en date du 10 septembre 2018 adressé par la société QUADRAL IMMOBILIER au Tribunal d’instance de METZ que cette dernière indique, motif tiré particulièrement de la renonciation à succession des héritiers de Monsieur AB AC selon information à elle transmise par le Notaire en date du 7 septembre 2018, solliciter telle désignation de curateur à la succession pris en la personne du Directeur départemental des Finances publiques de Meurthe-et-Moselle (pièce n°11 défenderesse).
Or, si les demandeurs contestent l’authenticité de tel courrier ou la réalité de telle saisine par leur mandataire, le Tribunal constate quant à lui qu’est apposé sur tel courrier le cachet du Tribunal d’instance de Metz portant la date du 23 octobre 2018, de nature à démontrer que ce même courrier a bien été reçu par le Tribunal dont s’agit pour être enregistré à la date ainsi mentionnée, de sorte que leurs allégations à cet égard ne procèdent que de leurs seules affirmations non étayées.
De l’autre part, si certes les demandeurs produisent au dossier requête précitée adressée à mêmes fins par voie de leur conseil en date du 25 octobre 2018, pour autant le Tribunal ne peut en tirer aucune conclusion quant à la saisine du Juge d’instance par telle voie plutôt que par celle apparaissant précédemment engagée par leur mandataire pris en la personne de la société QUADRAL IMMOBILIER.
En effet, en l’état des éléments dont il dispose, le Tribunal ne peut que constater d’une part que la requête dont s’agit est en date postérieure à celle de la réception par le Tribunal destinataire telle qu’apposée sur le courrier précité de la société QUADRAL IMMOBILIER, d’autre part que n’est porté sur telle requête aucun cachet faisant preuve de la date de sa réception par le Tribunal d’instance dont s’agit, enfin que si ordonnance a certes été rendue le 12 février 2019 par le Juge près le Tribunal d’instance de METZ aux fins de déclarer vacante la succession dont s’agit, de confier la curatelle de ladite succession à la Trésorerie générale de Meurthe-et-Moselle, service France Domaine, en lui conférant tous les droits et pouvoirs prévus aux articles 809 et suivants du Code civil et 1342 et suivants du Code de procédure civile, de ses termes ne s’évince pour autant aucune précision y portée quant à la date de sa saisine ou quant à son auteur.
Ainsi et en tout état de cause, aucun élément ne permet de démontrer l’absence de diligence alléguée de la société QUADRAL IMMOBILIER aux fins de saisine du Tribunal d’instance pour voir déclarer la succession vacante et désigner tel curateur, ainsi chargé de procéder à l’état descriptif des meubles notamment garnissant les lieux loués et de déterminer leur sort.
Ceci précisé, il résulte des termes du procès-verbal de carence dressé le 23 mai 2019 par le curateur ainsi désigné que, au regard de l’état descriptif des meubles garnissant les locaux loués, ce dernier a attesté de leur absence de valeur vénale et a subséquemment autorisé le propriétaire à en disposer (pièce n°33 demandeurs).
Il ressort encore des termes d’un courrier en date du 23 mai 2019 adressé à la société QUADRAL IMMOBILIER par le même curateur que ce dernier indique remettre à disposition de cette dernière le logement objet du contrat de bail litigieux, précédemment occupé par le locataire défunt, et joindre à cet effet au présent envoi recommandé avec AR les clefs dudit logement, y ajoutant particulièrement, « les objets mobiliers restant dans les locaux sont sans valeur marchande et sont laissés à votre disposition », étant précisé que si le Tribunal ne dispose pas de la preuve de la réception par cette dernière de tel courrier indiqué comme adressé en recommandé, l’inspecteur des Finances publiques près la Direction départementale des finances
27
publiques de Meurthe-et-Moselle indique pour sa part par voie de courriel en date du 10 octobre 2019 en réponse à un courrier adressé par le conseil des demandeurs à telle direction le 9 octobre 2019, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, que la société QUADRAL IMMOBILIER en a accusé réception le 27 mai 2019 (pièces n°34, n°36 et n°37 demandeurs).
Abstraction faite à ce stade du raisonnement des moyens élevés en demande quant à l’absence de diligence effective avant telle saisine et postérieurement à la réception de tel courrier, le Tribunal relève qu’il s’évince des éléments ci-avant rappelés que, alors qu’aucun élément ne permet de contester utilement la saisine le 23 octobre 2018 par la défenderesse du Tribunal d’instance de METZ aux fins d’engager toute démarche utile à la libération des lieux en l’état d’une succession vacante, le délai écoulé entre la date de telle saisine comme d’ailleurs entre celle du courrier adressé deux jours plus tard par les demandeurs eux-mêmes par voie de leur conseil et à tout le moins la date à laquelle la société QUADRAL IMMOBILIER a été informée par le curateur désigné de la libération de tels lieux et de la possibilité ainsi dévolue au propriétaire de disposer du mobilier ayant appartenu au locataire défunt, soit le 27 mai 2019, ce qui ainsi que dit n’est pas contesté, ne lui est en tout état de cause pas imputable, pour trouver son siège tant dans le nécessaire traitement de la requête par le Tribunal, que dans celui pris par le curateur pour procéder à l’accomplissement des actes habiles à permettre telle libération.
Il s’ensuit que les demandeurs ne démontrent en tout état de cause pas que le préjudice dont ils sollicitent réparation, à supposer même son existence et son quantum établis, trouve ainsi son siège dans quelconque manquement imputable à la société QUADRAL IMMOBILIER pour ce qui concerne ainsi le délai écoulé entre le 23 octobre 2018 et le 27 mai 2019, en sorte que telle demande en indemnisation ne saurait subséquemment prospérer s’agissant de la période y relative.
Ensuite, si certes le Tribunal ne peut que constater que, alors qu’informée par le curateur de telle libération des lieux à la date du 27 mai 2019, la société QUADRAL IMMOBILIER n’a pour autant délivré l’information subséquente aux consorts Z que, ainsi qu’il s’évince des termes du courrier précité du 9 octobre 2019 adressé par leur conseil au curateur désigné, par courriel du 3 octobre 2019 indication ainsi par elle portée de ce que « les clefs de leur appartement étaient « à leur disposition » à son siège social », ce qui n’est pas contesté, le Tribunal observe pour autant d’une part qu’aucun élément ne permet d’imputer le délai écoulé entre le 3 octobre 2019 et la date effective de remise des clés, soit le 7 octobre 2019, à telle société, en sorte que les demandeurs ne démontrent pas davantage un lien causal entre le préjudice dont ils sollicitent réparation sur la période écoulée entre le 3 et le 7 octobre 2019 à un manquement imputable à la défenderesse.
D’autre part et surtout, alors que par courrier précité, les demandeurs par voie de leur conseil invoquent la révocation par eux du mandat de gestion ainsi confié par eux à la défenderesse, en conséquence de l’action en responsabilité engagée à son encontre par assignation délivrée le 18 janvier 2019, le Tribunal relève que à même retenir tel comportement fautif imputable à la défenderesse tel que procédant d’une négligence de la même dans la délivrance de telle information entre le 27 mai 2019 et le 3 octobre 2019, alors tel comportement ne peut trouver son siège dans une inexécution par elle des obligations nées de son contrat de mandat dès lors que les demandeurs se prévalent de sa révocation antérieure, pour la situer à la date de la délivrance de l’assignation, soit ainsi que dit le 18 janvier 2019, de sorte qu’à même date, aucune relation contractuelle n’existant plus entre les parties, ils ne peuvent légitimement rechercher de ce chef la responsabilité contractuelle de la défenderesse, seul fondement invoqué à l’appui de leur action en responsabilité.
Ensuite, le Tribunal relève que, quel que soit au demeurant le fondement invoqué ou invocable de telle action en responsabilité, il appartient ainsi que dit aux demandeurs en indemnisation de démontrer l’existence comme le préjudice dont ils sollicitent réparation par même voie.
28
Or, à même encore retenir tel comportement fautif, quelle que soit la nature de la responsabilité ainsi recherchée, force est alors de relever que les demandeurs, qui sollicitent ainsi réparation d’un préjudice né de la perte de loyers et de charges locatives en en calculant le quantum sur la base de leur montant tel que porté sur l’état des recettes émis par la défenderesse sur la période du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018 (pièce n°3 demandeurs), se prévalent ainsi de l’existence d’un préjudice certain, sans pour autant produire au soutien de telle demande en indemnisation quelconque élément permettant de démontrer qu’à la perte financière ainsi alléguée est attaché le caractère certain invoqué, partant de nature à établir qu’avec certitude, l’appartement dont ils sont propriétaires eut-il été libéré, à quelque date que ce fut, aurait été immédiatement reloué moyennant en outre le même quantum allégué du loyer et des charges dont s’agit, pour ces dernières en outre justifié.
Il s’ensuit que faute pour les demandeurs de rapporter la preuve qui leur incombe de l’existence comme du quantum du préjudice dont ils sollicitent ainsi réparation, telle demande en indemnisation ne saurait en tout état de cause prospérer en tant qu’elle est ainsi afférente à la période écoulée entre le 27 mai 2019 et le 3 octobre 2019, à même ainsi que dit considérer le manquement imputable à la défenderesse sur la même période, et supposer bien fondée l’action en responsabilité engagée à l’encontre de cette dernière de ce chef.
Même conclusion s’impose au demeurant s’agissant du préjudice dont ils invoquent réparation pour la période antérieure à la date de saisine par la société QUADRAL IMMOBILIER du Tribunal d’instance aux fins de déclaration de vacance.
Certes, en application des dispositions des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Certes répond-il ainsi non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Certes encore l’inexécution de l’obligation fait présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit, l’agent immobilier chargé d’un mandat aux fins de gestion locative étant tenu à une obligation de diligence et de vérification.
Toutefois, et de première part, alors qu’aucun élément ne permet de démontrer la date à laquelle les héritiers du locataire défunt ont renoncé à la succession, que et encore, la seule conclusion que le Tribunal peut tirer, ainsi qu’il a été dit, des éléments dont il dispose procède de l’existence de telle renonciation à la date précitée du 7 septembre 2018, pour une saisine par la défenderesse du Tribunal d’instance le 23 octobre 2018, à même retenir l’absence de diligence entre ces deux dates à telle fin de saisine par la société dont s’agit, alors qu’elle est tenue, en sa qualité de mandataire, d’accomplir avec diligence l’obligation née de son contrat de mandat, en l’occurrence ainsi qu’il a été dit, en cas de décès du locataire, de faire nommer tous administrateurs, ce qui emporte celle de faire désigner tout curateur au cas de succession vacante, sans qu’elle ne produise quelconque élément de nature à démontrer la réalité de ses allégations quant aux éléments dont elle n’aurait pas disposé aux fins d’adresser la requête à telle fin dès le 10 septembre 2018, force est de constater qu’en tout état de cause, les demandeurs ne démontrent pas davantage le caractère certain du préjudice dont ils se prévalent tel que né de la perte alléguée de loyers et de charges sur telle période, partant l’existence comme le quantum de tel préjudice invoqué comme subi par eux, en lien causal avec tel manquement à même le considérer comme établi.
De seconde part, alors que les demandeurs lui reprochent ainsi telle absence de diligence aux fins de déclaration de vacance, le Tribunal relève qu’en telle occurrence dont l’existence n’est pas contestée de présence d’héritiers, en application de l’article 809 du Code civil, le régime de la vacance ne pouvait être mis en œuvre soit au cas de renonciation, ainsi qu’il y a été procédé, soit lorsqu’ils n’ont pas exercé l’option successorale dans un délai de six mois après l’ouverture de la succession, en sorte qu’en cet état, telle situation de vacance était susceptible d’intervenir à compter du 4 mai 2018, ce qui n’impliquait d’ailleurs pas de facto qu’à compter de telle date, les demandeurs eussent pu disposer des biens garnissant les lieux loués et ayant appartenu au
29
locataire décédé, en ce que la vacance de succession est distincte de sa déclaration et de la désignation le cas échéant du curateur chargé d’accomplir tous actes utiles à la libération des lieux.
En ce sens, le seul fait que la société QUADRAL IMMOBILIER ait pu autoriser la sœur du locataire prédécédé à prolonger l’occupation du logement litigieux jusqu’au 31 décembre 2017 pour un état des lieux de sortie prévu le 2 janvier 2018 n’est pas per se constitutif d’une faute de gestion à l’origine de surcroît du préjudice dont il est sollicité réparation, alors même que n’y eut-elle pas procédé, aucun élément ne permet de démontrer que les demandeurs n’eussent pas subi en tout état de cause le préjudice allégué, à le supposer même établi, dès lors qu’en présence d’héritiers ainsi connus, ces derniers ne pouvaient être contraints, en application des dispositions de l’article 771 du Code civil, d’opter entre acceptation et renonciation avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, lequel par hypothèse venait à expiration le 4 mars 2018, soit après la date envisagée de libération des lieux, étant rappelé qu’à la date du 26 mars 2018, ils n’avaient d’ailleurs précisément pas encore renoncé ainsi qu’il résulte des termes précités du courriel du Notaire chargé des opérations de succession (pièces précitées n°20 et n°21 demandeurs).
Ainsi alors qu’aucune vacance de succession n’était envisageable et à tout le moins pendant la période du […] au 2 janvier 2018, la circonstance que l’agent immobilier eut pu autorisé la sœur du défunt à prolonger telle occupation, fut-ce à tort, est sans lien causal avec l’existence du préjudice dont il est sollicité ainsi réparation par même voie, à supposer encore le caractère certain de ce dernier démontré, toute occurrence non avérée ainsi qu’il a été dit.
De même, alors que les héritiers connus n’ont pas renoncé à la succession dans le délai de quatre mois précité, la succession ne pouvait être déclarée vacante avant l’expiration de tel délai, de telle sorte que là encore, les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’un manquement imputable à l’agent immobilier en lien causal avec le préjudice allégué, à même le supposer établi.
Egalement, certes à l’expiration de tel délai de quatre mois, soit à compter du 4 mars 2018, et en l’absence de position connue des héritiers, ainsi qu’il résulte des échanges de courriels entre la défenderesse et le Notaire chargé de la succession, un créancier de la succession peut encore user de la possibilité de faire délivrer aux héritiers sommation de prendre parti, en application des dispositions ci-avant rappelées de l’article 771 du Code civil.
Toutefois, à supposer encore avérée telle qualité de créancier dévolue aux demandeurs, la circonstance que leur mandataire pris en la personne de la défenderesse n’eut pas usé de telle possibilité ou même ne leur eut pas délivré conseil à cette fin, ce que d’ailleurs ils n’allèguent pas, en tout état de cause, tel manquement à même le supposer avéré n’est pas à l’origine de quelconque préjudice en ce qu’alors, les héritiers disposaient à tout le moins d’un délai de deux mois pour y procéder, expirant ainsi au plus tôt le 4 mai 2018 à supposer la sommation délivrée dès le 4 mars 2018, et susceptible d’ailleurs d’être prolongé sur autorisation du juge, en application des dispositions de l’article 772 du Code civil, de telle sorte qu’aucun élément ne permet de retenir que la défenderesse eut-elle même accompli toute diligence à cette fin, telle circonstance eut eu un effet utile, ainsi particulièrement de libération du bien immobilier de toute occupation, partant eut eu pour conséquence d’éviter aux demandeurs de subir quelconque préjudice, et particulièrement le préjudice dont ils sollicitent réparation par même voie.
Ainsi, aucun élément ne permet de démontrer que l’absence de diligence, fut-elle même avérée, de la défenderesse sur la période du […] au 4 mai 2018, ou celle qu’il lui est fait reproche d’avoir accompli, sont en lien causal avec le préjudice dont il est sollicité réparation, comme et en tout état de cause, aucun élément ne permet davantage d’établir le caractère certain de tel préjudice invoqué à l’appui de telle demande en indemnisation, laquelle ne saurait subséquemment prospérer.
S’agissant de la période écoulée entre ainsi le 4 mai 2018 et le 7 septembre 2018, date à laquelle la défenderesse ainsi que dit a été informée de la renonciation des héritiers, si certes le Tribunal ne peut que constater que le fait, fut-il même avéré, que les héritiers n’eussent pas encore
30
renoncé, ne lui faisait pas obstacle à engager toute démarche utile aux fins de déclaration de vacance de la succession, alors que le délai de six mois prévu par les dispositions de l’article 809 du Code civil était expiré dès le 4 mai 2018, en sorte que la succession étant réputée vacante dès cette même date, fut-ce en l’absence de sommation et les héritiers n’eussent-ils pas encore pris parti, les démarches utiles aux fins de la voir déclarer comme telle pouvaient être engagées.
En cette contemplation, le Tribunal ne peut lors certes encore que constater que la société QUADRAL IMMOBILIER, en ne saisissant à telle fin de déclaration de vacance le Tribunal compétent que par voie de requête déposée le 23 octobre 2018, ainsi qu’il a été dit, a manqué à son obligation d’accomplir avec diligence la mission à elle confiée en vertu du contrat de mandat ainsi conclu avec les demandeurs, sans produire aucun élément permettant de démontrer qu’elle eut été empêchée d’agir avant telle date.
Toutefois, ce manquement fut-il même avéré, le Tribunal ne peut que relever là encore que les demandeurs ne démontrent ni l’existence du préjudice certain dont ils invoquent ainsi réparation ni son quantum en lien causal ainsi tel manquement en sorte que leur demande en indemnisation ne saurait selon motifs qui précèdent exactement applicables au présent développement davantage prospérer.
Enfin, même conclusion s’impose quant au manquement allégué à l’obligation d’information en ce que ce manquement fut-il même avéré, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du lien causal entre tel manquement et le préjudice dont ils sollicitent réparation dont ils n’établissent pas davantage l’existence comme le quantum.
En conséquence et au regard de l’ensemble de ce qui précède, Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z ne pourront qu’être déboutés de leur demande en indemnisation de leur préjudice matériel né de la perte de loyers et de charges locatives en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS QUADRAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal.
Sur la demande en indemnisation du préjudice évalué à la somme de 3.000 euros :
Si les demandeurs sollicitent la condamnation de la société QUADRAL IMMOBILIER à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, force est de relever qu’ils n’articulent au soutien de telle demande en indemnisation aucun moyen permettant d’en apprécier le bien fondé, ni ne s’expliquent sur le préjudice dont ils sollicitent ainsi réparation par même voie, en sorte qu’ils échouent à rapporter la preuve qui leur incombe de l’existence comme du quantum du préjudice dont ils sollicitent ainsi réparation de surcroît avec quelconque manquement, fut-il avéré, imputable à la défenderesse.
Il s’ensuit que la demande des consorts Z en indemnisation de ce chef de préjudice ne saurait prospérer.
En conséquence, Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z ne pourront qu’être déboutés de leur demande en indemnisation de leur préjudice évalué à la somme de 3.000 euros telle que dirigée à l’encontre de la SAS QUADRAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal.
Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens :
Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z, qui succombent, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z, étant tenus aux dépens, verront leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile rejetée.
31
Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z, étant tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la SA AK ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z, étant tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la SAS QUADRAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Eu égard à la solution apportée au présent litige, il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
DECLARE Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z recevables en leur action ;
DEBOUTE Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z de leur demande en paiement en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA AK ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal ;
DEBOUTE Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z de l’ensemble de leurs demandes en indemnisation en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SAS QUADRAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal ;
REJETTE la demande de Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z à payer à la SA AK ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z à payer à la SAS QUADRAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JUIN 2022 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.
Le Greffier Le Président
32
Décisions similaires
Citées dans les mêmes commentaires • 3
- Véhicule ·
- Sinistre ·
- Sociétés ·
- Garantie ·
- Déchéance ·
- Titre ·
- Dommage ·
- Expertise ·
- Électronique ·
- Droite
- Titre ·
- Mutuelle ·
- Déficit fonctionnel temporaire ·
- Dépense de santé ·
- Préjudice esthétique ·
- Incidence professionnelle ·
- Poste ·
- Consolidation ·
- Tribunal judiciaire ·
- Expert
- Acquéreur ·
- Bois ·
- État ·
- Prix ·
- Surenchère ·
- Usage ·
- Vente forcée ·
- Immeuble ·
- Carrelage ·
- Enchère
Citant les mêmes articles de loi • 3
- Distributeur ·
- Médiateur ·
- Énergie ·
- Fournisseur ·
- Dédommagement ·
- Sociétés ·
- Tribunal judiciaire ·
- Consommation ·
- Recommandation ·
- Préjudice
- Parcelle ·
- Épouse ·
- Servitude de passage ·
- Expert judiciaire ·
- Veuve ·
- Expertise judiciaire ·
- Titre ·
- Nationalité française ·
- Nationalité ·
- Syndicat de copropriétaires
- Logement ·
- Bail meublé ·
- Locataire ·
- Tribunal judiciaire ·
- Loyer ·
- Congé pour vendre ·
- Mobilier ·
- Titre ·
- Décret ·
- Huissier
De référence sur les mêmes thèmes • 3
- Marque ·
- Saisie-contrefaçon ·
- Hypermarché ·
- Sociétés ·
- Centre de documentation ·
- Collection ·
- Risque de confusion ·
- Bande ·
- Concurrence déloyale ·
- Enregistrement
- Marque ·
- Sociétés ·
- Ags ·
- Contrefaçon ·
- Concurrence déloyale ·
- Atteinte ·
- Trouble manifestement illicite ·
- Auteur ·
- Confusion ·
- Propriété intellectuelle
Sur les mêmes thèmes • 3
- Originalité ·
- Technologie ·
- Assignation ·
- Contrefaçon ·
- Incident ·
- Sociétés ·
- Mise en état ·
- Fonctionnalité ·
- Nullité ·
- Droits d'auteur
- Lubrifiant ·
- Engagement de caution ·
- Intérêt ·
- Cautionnement ·
- Titre ·
- Sociétés ·
- Disproportionné ·
- Information ·
- Parfaire ·
- Paiement
- Tribunal judiciaire ·
- Déchéance ·
- Sinistre ·
- Frais de gestion ·
- Véhicule ·
- Garantie ·
- Fausse déclaration ·
- Préjudice moral ·
- Contrat d'assurance ·
- Commissaire de justice
Aucune décision de référence ou d'espèce avec un extrait similaire.