COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 21/01110 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NBTQ

Pôle Civil section 2

Date : 27 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [G] [O], immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 403 923 618, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Sébastien VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Franck LENZI de la SELARL LENZI et Associés, avocats au bareau d’Avignon

DEFENDEUR

Monsieur [J] [H] [R]

né le 24 Avril 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Mars 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 27 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Mai 2025

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Le 17 juillet 2018, Monsieur [J] [R] a conclu avec la SARL [G] [O], agence immobilière, un mandat d’exclusivité n°2356, pour une durée d’un an, en vue de vendre son bien immobilier situé [Adresse 2] cadastrée H n°[Cadastre 1] à [Localité 6].

Monsieur [R] a conclu par suite les mandats suivants s’agissant du même bien immobilier :

Le 16 mai 2019, un mandat de vente simple avec l’agence immobilière IAD,Le 6 juin 2019, un mandat de vente simple n°2519, pour une durée d’un an, avec la SARL [G] [O],Le 16 mars 2020, un nouveau mandat simple n°2692 avec cette même agence pour une durée d’un an.

La SARL [G] [O] a échangé avec Monsieur [V] [T] et Madame [I] [T] (consorts [T]) comme acquéreurs potentiels du bien concerné suivant mails et sms du 21 mai 2020 au 31 mai 2020. Deux visites ont été organisées avec ces derniers les 27 et 31 mai 2020.

Le 1er juillet 2020, Monsieur [R] a informé la SARL [G] [O] de la signature d’un compromis de vente réalisé la semaine précédente. L’agence immobilière a appris par suite qu’une proposition d’achat avait été signée entre les consorts [T] et Monsieur [R] le 1er juin 2020. Le 27 juillet suivant, elle a sollicité que ce dernier lui communique le nom de l’acheteur à qui il entendait vendre le bien considéré.

L’acheteur en question s’avérant être les consorts [T], la SARL [G] [O] a mis vainement en demeure Monsieur [J] [R], par l’intermédiaire de son conseil les 4 novembre et 23 décembre 2020, de lui verser l’indemnité compensatrice forfaitaire contractuelle correspondant à l’intégralité de ses honoraires prévus audit contrat.

Entre temps, le 1er décembre 2020, par l’intermédiaire de son conseil, le mandant a invoqué la nullité du mandat de vente simple n°2692 du 16 mars 2020 le liant à l’agence immobilière pour s’opposer à la demande pécuniaire de cette dernière.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 11 mars 2021, la SARL [G] [O] a alors assigné Monsieur [J] [R] devant le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, aux fins de voir :

ACCUEILLIR les demandes de la SARL [G] [O],Les DECLARER bien fondées,Y VENIR Monsieur [R],Dire et juger que le mandat simple de vente numéro 2692 en date du 16 mars 2020 est régulier tant en la forme qu’au fond, Dire et juger que la SARL [G] [O] avait entamé les négociations et fait visiter le bien immobilier à deux reprises au couple [T] qu’elle a présenté à Monsieur [J] [R], Dire et juger que Monsieur [J] [R] a violé l’interdiction de vendre à des acquéreurs qui lui ont été présentés par la SARL [G] [O], à l’insu de celle-ci,Dire et juger que la clause pénale réunit toutes les conditions de forme et de fond requises pour sa mise en application, En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [J] [R] au paiement d’un montant indemnitaire de 57 000 euros, en application de la clause pénale prévue dans le mandat simple de vente,DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,CONDAMNER Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2024, la SARL [G] [O] sollicite du tribunal de :

Vu le Décret n°2015-724 du 24 juin 2015 pris pour l’application des articles 4-1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les articles 1182 alinéa 3, 1375 alinéa 3 et 1356 du code civil,

Vu la Jurisprudence,

Vu les faits de la cause et les pièces annexées,

— Accueillir les demandes de la SARL [G] [O],

— Les déclarer bien fondées,

— Y venir Monsieur [J] [R],

A titre principal :

*Concernant le mandat exclusif de vente n°2356 en date du 17 juillet 2018 :

— Prendre acte de ce que Monsieur [J] [R] avoue dans ses écritures avoir régularisé un mandat avec une autre agence immobilière (agence IAD) le 16 mai 2019, preuve à l’appui, pendant la période d’exclusivité consentie à la SARL [G] [O],

— Dire que cet aveu du défendeur, appuyé du mandat qu’il a signé le 16 mai 2019, fera pleine foi contre lui,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [R] à verser à la SARL [G] [O] la somme de 62 400 € en guise de dédommagement pour non-respect de son engagement contractuel issu du contrat exclusif de vente n°2356 en date du 17 juillet 2018,

* Concernant le mandat simple de vente n°2692 du 16 mars 2020:

— Dire que le mandat simple de vente n°2692 en date du 16 mars 2020 est régulier tant en la forme qu’au fond,

— Dire que la SARL [G] [O] avait entamé les négociations et fait visiter le bien immobilier à deux reprises au couple [T] qu’elle a présenté à Monsieur [J] [R],

— Dire que Monsieur [J] [R] a violé l’interdiction de vendre à des acquéreurs qui lui ont été présentés par la SARL [G] [O], à l’insu de celle-ci,

— Dire que la clause pénale réunit toutes les conditions de forme et de fond requises pour sa mise en application,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [J] [R] au paiement d’un montant indemnitaire de

57 000 €, en application de la clause pénale prévue dans le mandat simple de vente n°2692,

SUBSIDIAIREMENT :

* Relativement au mandat simple de vente n°2519 du 6 juin 2019 :

— Prendre acte de ce que Monsieur [R] affirme que c’est le mandat de vente n°2519 signé le 6 juin 2019 qui présidait ses rapports avec l’Agence,

Dès lors,

— Dire que pendant que ce mandat courait, la SARL [G] [O] avait entamé les négociations et fait visiter le bien immobilier à deux reprises au couple [T] qu’elle a présenté à Monsieur [J] [R],

— DIRE que Monsieur [J] [R] a vendu son bien immobilier au couple [T] à l’insu de l’Agence, violant ainsi l’interdiction à laquelle il s’était astreint,

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [J] [R] au paiement d’un montant indemnitaire de 61 248 € en application de la clause pénale prévue dans le mandat de vente n°2519,

En tout état de cause,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses deux demandes indemnitaires formées à titre principal, la SARL [G] [O] se fonde successivement sur les deux mandats de vente des 17 juillet 2018 et 16 mars 2020 la liant au défendeur.

S’agissant du mandat de vente exclusif n°2356 du 17 juillet 2018, la SARL [G] [O] soutient que Monsieur [R] a contrevenu à l’interdiction qui lui était faite de confier la vente de son bien immobilier à une autre agence sans l’accord et l’assistance de la demanderesse pendant la période d’exclusivité de douze mois.

D’une part, elle fait valoir que le mandant ne rapporte pas la preuve d’avoir résilié ce mandat conformément aux modalités y stipulées à l’article X, à savoir par lettre recommandée avec avis de réception moyennant un préavis de quinze jours.

D’autre part, elle affirme, au visa de l’article 1356 du code civil, que Monsieur [R] avoue dans ses écritures avoir régularisé, pendant la période de validité du mandat en question, un mandat de vente simple avec l’agence immobilière IAD le 16 mai 2019.

En réponse au moyen soutenu par Monsieur [R] au visa de l’article 1375 alinéa 1er du code civil, la SARL [G] [O] soutient, sur le fondement de l’alinéa 3 de ce texte, que le défendeur ne peut opposer le défaut de pluralité d’exemplaires du mandat considéré, dès lors qu’il a exécuté ce contrat, ainsi qu’il n’en disconvient pas dans ses écritures.

Enfin, elle soutient que Monsieur [R] n’a pu ignorer que l’article V du mandat prévoyait l’application d’une pénalité pour signature d’un mandat avec une autre agence immobilière.

Concernant le mandat simple de vente n°2692 du 16 mars 2020, la SARL [G] [O] fait valoir, d’une part, la régularité tant de forme que de fond de ce contrat.

Elle expose, en premier lieu, que ce mandat comporte toutes les mentions obligatoires.

Elle invoque, en second lieu, la validité du mandat, dans la mesure où les dispositions de l’article 78 du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, y sont reproduites. Monsieur [R] avait dès lors la faculté de dénoncer le mandat en application de ce texte. N’ayant pas exercé cette option, l’intégralité des termes et conditions du mandat en question lui sont opposables.

Par ailleurs, la SARL [G] [O] soutient que l’article IX dudit mandat interdisait à Monsieur [R] de traiter, sans le concours de la demanderesse, avec un acheteur présenté par cette dernière pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration. Elle explique qu’en l’occurrence, le mandant a vendu sa maison aux consorts [T], que la demanderesse lui avait présentés, avec lesquels cette dernière avait entamé des négociations et à qui elle avait fait visiter le bien à deux reprises.

Enfin, au visa de l’article 1103 du code civil et l’article XII dudit mandat, elle se prévaut de l’application de la clause pénale stipulée dans le mandat, compte tenu de la vente du bien aux consorts [T] par l’entremise d’une autre agence immobilière.

En réponse au moyen soulevé par Monsieur [R] tenant à la nullité du mandat, la SARL [G] [O] indique, d’une part, qu’un exemplaire original de ce contrat, signé entre les deux parties, a été transmis au mandant à l’adresse que celui-ci avait précédemment déclarée, Monsieur [R] n’ayant pas informé l’agence de son changement de domicile.

Elle fait valoir, d’autre part, au visa de l’article 1375 alinéa 3 du code civil, que Monsieur [R] n’est pas fondé à invoquer le défaut de pluralité d’originaux du mandat, dans la mesure où des échanges réguliers avec l’agence témoignent de son implication aux côtés de la SARL [G] [O] pour parvenir à la vente effective du bien avec le couple [T].

Par ailleurs, elle soutient, au visa de l’article L. 221-5 du code de la consommation, que le mandat litigieux fait suite à un premier mandat signé entre les parties le 6 juin 2019.

Les stipulations du premier contrat ont été reconduites dans le second excepté le prix de vente du bien. Ainsi, Monsieur [R] était déjà informé des informations précontractuelles requises par le texte précité en vertu des stipulations contenues dans le premier mandat.

Enfin, au visa de l’article 1182 alinéa 3 du code civil, la SARL [G] [O] estime qu’au travers des multiples échanges de mails et sms avec elle et de ses comptes rendus réguliers concernant la vente de son bien adressés à Monsieur [R], ce dernier a confirmé le mandat litigieux.

En réponse à la demande de Monsieur [R] de réputer non-écrite la clause pénale prévue au mandat du 16 mars 2020, la SARL [G] [O] fait valoir qu’aucune disposition juridique ne s’oppose à l’insertion de cette clause dans un mandat non exclusif. Indépendamment du préjudice financier subi du fait d’avoir été évincé du versement d’une commission, la seule violation des articles IX et XII du mandat par Monsieur [R] rend légitime l’application de la clause pénale.

S’agissant de son montant, contesté par Monsieur [R], la demanderesse soutient, au visa de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, que la somme de 57 000€ n’est pas excessive puisque correspondant à ses honoraires stipulés dans le mandat.

Au soutien de sa demande subsidiaire relative au mandat de vente simple n°2519 du 6 juin 2019, la SARL EMMANNUEL [O] fait valoir que l’interdiction de vendre sans le concours de l’agence prévue à l’article IX dudit contrat, s’est étendue sur la durée du mandat, soit douze mois, et les deux années suivant son expiration. La vente litigieuse étant intervenue dans la période enfermant cette interdiction, Monsieur [R] doit répondre de l’application de la clause pénale prévue au mandat.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2022, Monsieur [J] [R] demande au tribunal de :

Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu l’article 1375 du code civil,

Vu les articles L. 221-1, L et suivants du code de la consommation,

Vu les articles L. 111-1, L. 111-2, L. 111-5 et L. 111-7 du même code,

A titre principal

— Prononcer la nullité du mandat du 17 juillet 2018,

A tout le moins,

— Constater l’existence d’un contrat postérieur et l’expiration dudit mandat au jour des faits invoqués,

En conséquence,

— Débouter la SARL [G] [O] de l’intégralité de ses demandes au titre de ce mandat,

— Condamner cette dernière à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

Subsidiairement

— Prononcer la nullité du mandat daté par la SARL [G] [O] du 16 mars 2020,

— Débouter en conséquence la SARL [G] [O] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SARL [G] [O] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

Plus subsidiairement

Vu le mandat non exclusif,

Vu la jurisprudence visée,

— Réputer la clause pénale non écrite,

— Débouter en conséquence la SARL [G] [O] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SARL [G] [O] à payer une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

Infiniment plus subsidiairement

Vu l’article 1231-5 du code civil,

— Réduire la clause pénale à une somme symbolique,

— Débouter en conséquence la SARL [G] [O] de l’intégralité de ses demandes,

— Ecarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande principale quant à la nullité du mandat n°2356 du 17 juillet 2018, Monsieur [R] ne conteste pas avoir signé un mandat avec l’agence IAD le 16 mai 2019, soit postérieurement à sa demande de cessation d’exclusivité formée auprès de la SARL [G] [O] par courriel du 8 mai 2019.

Il explique que cette dernière a expressément accepté la fin de cette exclusivité en lui adressant un mandat de vente simple par courriel du 13 mai suivant, renvoyé signé par le mandant le 17 mai 2019, pour finalement signer un mandat de vente simple le 6 juin 2019. Monsieur [R] soutient que la SARL [G] [O] a donc parfaitement été informée de la cessation de son exclusivité dès le 8 mai 2019.

Au visa des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 1375 du code civil, Monsieur [R] fait en outre valoir qu’à défaut de produire deux exemplaires originaux du contrat signé par les parties, le mandat dont se prévaut l’agence est nul.

Il précise que les clauses du mandat en question ne peuvent s’appliquer dans la mesure où ce contrat a cessé de produire tout effet à compter de la régularisation du second mandat signé le 6 juin 2019.

Enfin, au soutien de sa demande de rejet de la clause pénale prévue au mandat, Monsieur [R] soutient que l’application de cette disposition rend inopérante l’absence d’exclusivité du contrat, puisqu’imposant au mandant de payer deux commissions, l’une à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle la vente a été conclue, l’autre au mandataire.

En réponse au moyen de la SARL [G] [O], qui demande l’application du mandat du 6 juin 2019 en invoquant l’article IX du contrat, Monsieur [R] indique que ce contrat étant non exclusif, il était en droit de confier la vente de son bien à une autre agence immobilière. Au demeurant, il estime que l’application de la clause pénale y stipulée rend inopérante la notion de mandat non exclusif.

Au soutien de sa demande subsidiaire d’annulation du mandat simple de vente n°2692 du 16 mars 2020, au visa de l’article de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 1375 du code civil, Monsieur [R] expose qu’il n’a jamais reçu d’exemplaire original du mandat et que celui-ci ne comporte pas toutes les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité.

A ce titre, il estime, sur le fondement des articles L. 221-5 et suivants du code de la consommation, que la SARL [G] [O] n’a pas respecté les exigences concernant la vente à distance, notamment l’obligation d’information précontractuelle lui incombant. Il ajoute également, au visa des L. 111-1 et suivants du même code, que des informations essentielles ne lui ont pas été communiquées par l’agence.

En réponse à la SARL [G] [O], Monsieur [R] indique qu’il n’a jamais reçu les courriers dont la demanderesse se prévaut, notamment en raison de l’adresse erronée indiquée sur les plis.

Il indique également que les échanges relatifs aux visites effectuées fin mai 2020 ont porté exécution du premier mandat du 6 juin 2019 toujours en vigueur, à l’exclusion du mandat du 16 mars 2020.

Au soutien de sa demande plus subsidiaire de réputer non-écrite la clause pénale prévue au mandat du 16 mars 2020, Monsieur [R] rappelle que ce contrat est un mandat de vente non exclusif. Il fait valoir que l’application de la clause pénale y stipulée rendrait totalement inopérante l’absence d’exclusivité, puisque cette clause aurait pour conséquence d’imposer au mandant de payer des commissions aux deux agents immobiliers intervenus.

A l’appui de sa demande infiniment plus subsidiaire de réduction du montant de la clause pénale à une somme symbolique, Monsieur [R] expose qu’il n’a commis aucune faute, n’ayant jamais tenté d’échapper au paiement d’une commission sur la vente de son bien, ni n’est responsable du choix des acquéreurs de se tourner vers une autre agence que la SARL [G] [O]. Il énonce par ailleurs que la mise en œuvre de la clause pénale aurait pour conséquence de mettre à sa charge un double paiement, alors que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025 avec une audience de plaidoirie fixée au 25 mars 2025. A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

Motifs de la décision

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater », « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, mais en réalité des moyens à l’appui de celles-ci, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les demandes principales

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre principal, sur les demandes indemnitaires au titre des mandat de vente n°2356 du 17 juillet 2018 et n°2692 du 16 mars 2020

Sur la demande indemnitaire au titre du mandat de vente exclusif n°2356 du 17 juillet 2018

Aux termes de l’article 1109 du code civil, le contrat est consensuel lorsqu’il se forme par le seul échange des consentements quel qu’en soit le mode d’expression.

L’article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1113 dudit code dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1118 du code précité prévoit que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Il est admis que l’acceptation est expresse lorsqu’elle résulte d’un acte fait spécialement en vue de manifester l’adhésion à l’offre de contracter, par la parole ou par l’écrit. Elle est tacite lorsqu’elle résulte d’un acte qui n’est pas fait spécialement dans l’intention de manifester l’adhésion, mais d’où l’on peut déduire cette adhésion.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, ainsi que n’en disconvient au demeurant aucune des parties à l’instance, que :

Le 17 juillet 2018, Monsieur [J] [R] conclut avec la SARL [G] [O] un mandat de vente avec exclusivité, pour une durée d’un an,« comme discuté ensemble par téléphone », il manifeste à sa mandataire, par écrit suivant courriel du 8 mai 2019, sa volonté de mettre fin à cette exclusivité afin de confier la vente de son bien immobilier situé à [Localité 5] à d’autres agences immobilières, ainsi qu’à la SARL [G] [O] en vertu d’un mandat de vente simple,Dès lors, Monsieur [R] demande à cette dernière de lui communiquer un avenant actant de ce changement,Par courriel du 13 mai suivant, la SARL [G] [O] lui adresse un nouveau mandat de vente simple pour signature conformément à la volonté exprimée du mandant 5 jours auparavant, manifestant ainsi par écrit son acceptation de conclure avec celui-ci ce type de mandat sans exclusivité,Suivant courriel du 17 mai 2019, le mandant renvoie ce contrat signé par ses soins et daté du 14 mai 2019, Entre temps, le 16 mai 2019, Monsieur [R] conclut un mandat de vente simple avec l’agence immobilière IAD s’agissant du même bien.

Il s’ensuit que Monsieur [R] établit que dès le 13 mai 2019, les parties ont d’un commun accord convenu de mettre fin au mandat de vente exclusif du 17 juillet 2018 les liant, pour conclure un mandat de vente simple formé à cette même date par le seul échange de leurs consentements.

Dès lors, il ne peut être reproché à Monsieur [J] [R] le non-respect de l’exclusivité consentie à la demanderesse suivant mandat du 17 juillet 2018 lors de la signature du mandat de vente simple avec une autre agence le 16 mai 2019, cette exclusivité n’étant plus en vigueur à cette date.

En conséquence, la SARL [G] [O] sera déboutée de sa demande indemnitaire formée au titre du mandat exclusif de vente n°2356 du 17 juillet 2018.

Sur la demande indemnitaire au titre du mandat de vente simple n°2692 du 16 mars 2020

(i) Sur la régularité du mandat

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de son article 1er.I. 1°, la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente et la recherche d’immeubles bâtis ou non bâtis, telles que les agences immobilières titulaires d’un mandat de vente comme en l’espèce.

Sur la communication d’un original du mandat au mandant

Conformément à l’article 6. I de la loi précitée, les dispositions de l’article 1375 du code civil sont applicables aux mandats de vente visés à l’article 1er.I. 1 énoncé ci-dessus.

Aux termes de cet article 1375, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l’unique exemplaire dressé.

Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits.

Celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, ne peut opposer le défaut de la pluralité d’originaux ou de la mention de leur nombre.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que l’inobservation de l’article 1375 n’entraîne pas la nullité de la convention elle-même, mais prive seulement l’écrit de sa force probante.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que :

Suivant courriel du 12 mars 2020, la SARL [G] [O] adresse à Monsieur [R] un mandat de vente tenant compte de la baisse du prix demandée par le mandant,Par courriel des 13 et 15 mars 2020, celui-ci renvoie à sa mandataire ledit contrat non paraphé ni signé, dans un premier temps, puis rectifie cet impair dans un second temps,Par courrier simple du 15 mai 2020, la SARL [G] [O] adresse à Monsieur [R] un exemplaire du mandat en question dans le but expressément énoncé que le mandant le conserve.

En l’occurrence, entre le mandat n°2519 du 6 juin 2019 et celui du 16 mars 2020, le prix de vente a effectivement baissé, passant de 700.000 euros à 650.000 euros. Par ailleurs, la date du 15 mars 2020 susvisée précède d’un jour celle mentionnée sur le mandat de vente simple n°2692 du 16 mars 2020.

Dès lors, en l’absence d’éléments contraires produits par le défendeur, il convient de considérer que le 15 mai 2020, la société mandataire a nécessairement transmis au mandant un exemplaire du mandat n°2692 identique à celui versé aux débats, à savoir :

— Daté du 16 mars 2020,

— Signé par chaque partie à l’acte, en ce compris Monsieur [R], les signatures étant précédées des mentions « Bon pour mandat » concernant le mandant et « Lu et Approuvé Mandat Accepté » s’agissant de la mandataire,

— Stipulant expressément la mention suivante « en deux exemplaires, dont un pour le propriétaire et un pour l’agence ».

Etant souligné, au surplus, que si l’adresse stipulée dans ce mandat était effectivement erronée pour quelque raison que ce soit, il appartenait à Monsieur [R], en vertu de la bonne foi régissant leurs relations contractuelles, d’informer sans délai la SARL mandataire de tout changement d’adresse.

Sur les mentions obligatoires du mandat

Aux termes des articles 65 alinéa 2 et 72 alinéa 5 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, en l’absence d’éléments contraires versés aux débats, que Monsieur [J] [R] ne rapporte pas la preuve que l’exemplaire du contrat en sa possession ne stipule aucun numéro d’inscription sur le registre des mandats.

Au contraire, la SARL [G] [O] produit un exemplaire du mandat n°2596 du 16 mars 2020 contradictoirement signé par chacune des parties et transmis au mandant le 15 mai 2020, sur lequel le numéro d’inscription sur le registre des mandats 2596 y est expressément et lisiblement stipulé en-tête de ce contrat.

En conséquence, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de la nullité du mandat n°2596 du 16 mars 2020 pour absence de mention du numéro d’inscription sur le registre des mandats sur la version de ce contrat en possession de Monsieur [R].

Sur l’obligation d’information précontractuelle du mandataire-professionnel à l’égard du mandant-consommateur

A titre liminaire, il convient de relever que le mandat n°2692 du 16 mars 2020, dont toutes les pages sont au demeurant paraphées par le mandant, stipule expressément dans des termes mentionnés en gras juste avant les signatures des parties que « Le mandant déclare et reconnaît que préalablement à la signature des présentes, il a reçu les informations prévues aux articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 121-17 du Code de la consommation qu’il a eu le temps nécessaire et suffisant pour en prendre connaissance, se renseigner et les comprendre ».

Il suit de là, en l’absence d’éléments contraires versés aux débats, que Monsieur [R] est présumé avoir valablement pris connaissance des dispositions concernées avant de signer cet acte.

En conséquence, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de la nullité du mandat n°2596 du 16 mars 2020 pour violation par la SARL [G] [O] des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 121-17 du code de la consommation.

***

Aux termes de l’article L. 221-1.I.1° du code de la consommation, est considéré comme un contrat à distance, tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat.

Les articles L. 221-5.I.7° et 9° et L. 221-11 combinés du même code disposent que préalablement à la conclusion d’un contrat de fourniture de services à distance, le professionnel fournit au consommateur, de manière lisible et compréhensible, ou les met à sa disposition par tout moyen adapté à la technique de communication à distance utilisée, les informations suivantes :

— Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation,

— L’information sur l’obligation du consommateur de payer des frais lorsqu’il exerce son droit de rétractation d’un contrat de prestation de services dont il a demandé expressément l’exécution avant la fin du délai de rétractation.

Conformément à l’article L. 221-7 dudit code, la charge de la preuve du respect des obligations d’information mentionnées notamment à l’article L. 221-5 pèse sur le professionnel.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties à l’instance que le mandat n°2692 du 16 mars 2020 a été conclu hors présence physique simultanée de la SARL [G] [O], en sa qualité de professionnel de l’immobilier, et de Monsieur [J] [R], en sa qualité de consommateur, par seuls échanges de courriels. Ce mandat a donc été conclu à distance entre les parties, de sorte que les dispositions du code de la consommation précitées lui sont applicables.

Dès lors, il incombe à la SARL [G] [O] de rapporter la preuve d’avoir fourni à Monsieur [R] les informations prévues à l’article L. 221-5. 7° et 9° du code de la consommation et rappelées ci-dessus.

A cet égard, bien que stipulant les mêmes termes et conditions à l’exception du prix de vente, les mandats n°2519 du 6 juin 2019 et n°2692 du 16 mars 2020 restent deux contrats distincts, juridiquement indépendants l’un de l’autre, ainsi que n’en disconvient aucune des parties à l’instance.

Dès lors, à supposer que la SARL [G] [O] ait fourni à Monsieur [R] les informations prévues à l’article L. 221-5 du code de la consommation lors de la conclusion du 1er mandat en 2019, le respect de cette obligation d’information à cette occasion ne dispense pas la mandataire de réitérer cette diligence lors de la conclusion du second mandat en 2020.

Dans ces conditions, il ne peut être valablement soutenu qu’en signant le mandat n°2692, Monsieur [R] était déjà parfaitement informé des informations prévues à l’article L. 221-5 précité du fait de la conclusion du précédent mandat n°2519.

Au demeurant, le tribunal ne trouve, dans les éléments soumis à son appréciation, aucune pièce confirmant que la SARL [G] [O] a bien informé Monsieur [R] des informations prévues à l’article L. 221-5.I.7° et 9° précité, la demanderesse restant particulièrement taisante, dans ses dernières écritures, sur la communication effective de ces informations précises à son mandant.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que préalablement à la conclusion à distance du mandat n°2692 du 16 mars 2020, la SARL [G] [O] a manqué à l’obligation d’information précontractuelle lui incombant en vertu de l’article L. 221-5.I.7° et 9° du code de la consommation.

***

Toutefois, aux termes de l’article L. 221-20 du code de la consommation, lorsque les informations relatives au droit de rétractation n’ont pas été fournies au consommateur dans les conditions prévues au 7° de l’article L. 221-5, le délai de rétractation est prolongé de douze mois à compter de l’expiration du délai de rétractation initial de 14 jours prévu à l’article L. 221-18 du même code.

La sanction encourue n’est donc pas la nullité du mandat en cause, comme soulevé par le défendeur en l’espèce.

Conformément à l’article L. 221-22 dudit code, la charge de la preuve de l’exercice du droit de rétractation pèse sur le consommateur.

Or, en l’espèce, Monsieur [J] [R] n’établit pas avoir exercé de quelque façon que ce soit son droit de rétractation pendant le délai de 12 mois et 14 jours qui lui était imparti à compter de la date de signature du mandat n°2692 du 16 mars 2020.

Dans ces conditions, il convient de considérer que ce contrat est légalement formé et, en conséquence, tient lieu de loi aux parties à l’instance signataires de cet acte conformément à l’article 1103 du code civil.

En tout état de cause, sur l’exécution du mandat par le mandant

Aux termes de l’article 1182 du code civil, la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité d’un contrat y renonce. L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. Celle-ci emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.

En l’espèce, il est établi que postérieurement à la signature du mandat n°2692 le 16 mars 2020, Monsieur [R] a eu la faculté de dénoncer ce contrat, notamment sa validité, auprès de la SARL [G] [O] en respectant un préavis de 15 jours par lettre recommandée. Or, il ne justifie pas d’avoir effectivement procédé à cette formalité tant au cours des négociations, que postérieurement à la conclusion de l’acte, la première contestation dont il est justifié datant du 1er décembre 2020 suivant courrier de son conseil.

Alors qu’il ressort des pièces produites que la SARL [G] [O] a conduit des négociations avec les époux [T] et échangé avec Monsieur [R] à ce sujet par sms entre les 25 et 31 mai 2020, soit postérieurement à la conclusion du mandat n°2692 du 16 mars 2020.

Dans ces conditions, il est établi, en l’absence d’éléments contraires versés aux débats, que Monsieur [J] [R] a activement exécuté ce mandat postérieurement à sa conclusion, de sorte qu’en tout état de cause, il ne peut désormais en soulever la nullité devant le tribunal.

(ii) Sur le non-respect par Monsieur [R] des obligations lui incombant en vertu du mandat

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le mandat n°2692 du 16 mars 2020 légalement formé tient lieu de loi aux parties à l’instance signataires de cet acte.

Aux termes de l’article IX de ce mandat, Monsieur [R] a interdiction de vendre sans le concours de la SARL [G] [O], y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la demanderesse et ce, pendant la durée de 12 mois du mandat et deux ans après son expiration.

L’article XII de ce contrat dispose que dans le cas d’une vente sans le concours de la SARL [G] [O], Monsieur [R] s’engage à en informer immédiatement cette dernière par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final et ce, pendant la durée de 12 mois du mandat et deux ans après son expiration.

A cet égard, il ressort des éléments du dossier, particulièrement des échanges de courriels et sms du 25 au 31 mai 2020 entre Monsieur [R] et la SARL [G] [O], d’une part, ainsi qu’entre cette dernière et les consorts [T], d’autre part, que la mandataire a entamé des négociations avec ceux-ci et leur a fait visiter le bien immobilier appartenant à Monsieur [R] dans les termes suivants :

Courriel de la SARL [G] [O] à Madame [I] [T] du 21 mai 2020 « Je vous confirme le rendez-vous du mercredi 27 mai à 14h30 afin de visiter la maison du Cailar »,Sms de la SARL [G] [O] à Monsieur [R] le 25 mai 2020 « je vous confirme que j’effectuerai une visite le mercredi 27 mai à 14h30 avec Madame [I] [T] »Sms de Monsieur [V] [T] à la SARL [G] [O] le 27 mai 2020 : « Pouvez-vous sonder le propriétaire d’ici notre rendez-vous de dimanche pour connaître le prix plancher ? »,Sms de la demanderesse à Monsieur [T] le 31 mai 2020 : « La visite est prévue demain à 11h30 avec le mari de Madame [T]. J’espère une offre avec je pense une petite négociation »,Sms de la SARL [G] [O] à Monsieur [R] le 28 mai 2020 : « La visite est programmée pour dimanche 11h30 ».

Il est également établi que les consorts [T] ont adressé à Monsieur [R] une proposition d’achat le 1er juin 2020, mentionnant expressément l’agence IAD comme intermédiaire et que le vendeur a acceptée à cette même date.

Le défendeur produit une attestation notariée actant de la vente du bien considéré au profit de la SCI ECOLE BUISSONNIERE le 7 octobre 2020. Si la SARL [G] [O] ne rapporte pas la preuve d’un lien de quelque nature que ce soit entre les époux [T] et cette société, Monsieur [R] indique expressément dans ses dernières écritures, page 12, que « finalement ses acquéreurs se sont tournés vers une autre agence que la SARL [G] [O] ».

Ainsi, conformément à l’article 1383-2 du code civil, aux termes duquel l’aveu judiciaire est la déclaration faite en justice par une partie faisant foi contre cette dernière, Monsieur [R] avoue, dans le cadre de la présente instance, avoir vendu son bien aux consorts [T] par l’intermédiaire de la SCI ECOLE BUISSONNIERE sans le concours de la SARL [G] [O], qui lui avait pourtant préalablement présenté ces acquéreurs en mai 2020.

Par sms du 27 juillet 2020, la SARL [G] [O] a demandé à Monsieur [R] de lui communiquer le nom de l’acheteur conformément aux stipulations du mandat les liant. Le même jour, le mandant l’a informée qu’il lui transmettrait cette information ultérieurement à son retour de congés. Or, en l’état, le défendeur ne justifie pas avoir procédé à cette formalité conformément aux modalités prévues au mandat.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [J] [R] n’a pas respecté les obligations lui incombant en vertu des articles IX et XII du mandat de vente n°2692 du 16 mars 2020 le liant à la SARL [G] [O].

(iii) Sur la clause pénale prévue au mandat

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Conformément aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972 précités, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

Il convient de rappeler que selon une jurisprudence acquise:

La clause par laquelle le mandant s’interdit, sous la sanction du paiement d’une indemnité forfaitaire, de traiter directement avec un acquéreur, qui lui avait été présenté par un agent immobilier, également titulaire d’un mandat non exclusif, autre que celui par l’entremise duquel la vente a été conclue, est valable,

La clause pénale, sanction du manquement d’une partie à ses obligations contractuelles, s’applique du seul fait de cette inexécution, de sorte que le créancier de cette clause n’a pas à rapporter la preuve que cette inexécution lui a causé un préjudice.

En l’espèce, l’article XII du mandat n° 2692 stipule une clause pénale rédigée dans les termes suivants très apparents, puisqu’en gras et majuscule :

« CLAUSES PENALES :

EN CAS DE NON-RESPECT DE LA CLAUSE CI-DESSUS, NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DE LA REMUNERATION CONVENUE.

PAR AILLEURS, EN CAS DE VENTE A UN ACQUEREUR ayant eu connaissance de la veNte du bien par votre intermediaire […] NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE A LA REMUERATION PREVUE AU PRESENT MANDAT ».

En l’état du droit applicable, il n’y a pas lieu de réputer cette clause non-écrite.

Alors qu’il est établi que Monsieur [J] [R] a manqué aux obligations lui incombant en vertu du mandat de vente simple n°2692 du 16 mars 2020 le liant à la SARL [G] [O].

Le montant réclamé par la mandataire au titre de la clause pénale précitée correspond exactement à ses honoraires contractuellement prévus par le mandat.

Il convient cependant d’en diminuer le montant, cette somme paraissant excessive.

Monsieur [J] [R] sera donc tenu de verser à la SARL [G] [O] une indemnité forfaitaire de 15.000 euros au titre de la clause pénale.

***

Faisant droit à l’une de ses demandes formées à titre principal, il n’y a pas lieu de trancher les demandes formées par la SARL [G] [O] à titre subsidiaire.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] sollicite reconventionnellement, dans le dispositif de ses dernières écritures, de voir la SARL [G] [O] condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Toutefois, la société défenderesse ne développe, dans la motivation de ses écritures, aucun moyen à l’appui de cette prétention.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande, dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695 du même code dispose que les dépens comprennent notamment la rémunération des techniciens, tels que les experts désignés par décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [J] [R], qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [J] [R] à verser à la SARL [G] [O] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [J] [R] de sa demande de nullité du mandat n°2356 du 17 juillet 2018 ;

DEBOUTE la SARL [G] [O] de sa demande indemnitaire au titre du mandat n°2356 du 17 juillet 2018 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [R] de sa demande de nullité du mandat de vente simple n°2692 du 16 mars 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [R] de sa demande de voir la clause pénale réputée non-écrite ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à verser à la SARL [G] [O] la somme de 15.000 euros (QUINZE MILLE EUROS) à titre de clause pénale prévue au mandat de vente simple n°2692 du 16 mars 2020;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à verser à la SARL [G] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE