TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 26/00873

N° RG 24/02657 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCB5

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 06 mai 2026

PARTIE REQUERANTE :

Société anonyme NEOLIA, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 305 918 732 B – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Lionel GATIN, avocat au barreau de MULHOUSE, substitué par Maître Wahiba SAHED, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [N] [D] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, représenté par Maître Alexis SEEWALD, avocata au barreau de MULHOUSE, substitué par Maître Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Victor ANTONY, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 06 mai 2026,

Entendu à l’audience publique du 26 mars 2026

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2022, à effet du 1er janvier 2023, la S.A. NEOLIA a donné à bail à M. [N] [D], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 136,35 €, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 32,91 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 169,26 € par mois et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 136 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la S.A. NEOLIA a fait signifier à M. [N] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 768,18 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d’impayés de loyers de M. [N] [D] par voie électronique avec avis de réception du 11 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 31 octobre 2024, la S.A. NEOLIA a fait assigner M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en production de l’attestation d’assurance et en paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 4 novembre 2024.

A l’audience du 26 mars 2026, la S.A. NEOLIA a comparu représentée par Me [F] et a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures en date du 09 février 2026 dans lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail faute pour M. [N] [D] de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

Et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [X] [D] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

enjoindre à M. [N] [D] de justifier de l’assurance locative ;

— condamner M. [N] [D] à lui payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, fixé à

—  179,72 euros par mois, à compter du 11 septembre 2024 jusqu’à sa libération effective des lieux ; dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions du bail et de la réglementation en vigueur ;

—  1568,2 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts à taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 10 juillet 2024 sur la somme de 768,18 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 31 octobre 2024;

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A. NEOLIA fait valoir que conformément au contrat de bail en date du 16 décembre 2022, M. [N] [D], qui a été défaillant dans le paiement de ses loyers, s’est vu signifier un commandement de payer la somme de 847,24 euros dans un délai de deux mois, qu’il n’a pas réglé sa dette dans ce délai de sorte que son bail est résilié depuis le 11 septembre 2024 et qu’il est, au 1er octobre 2024, redevable à l’égard de la S.A. NEOLIA de la somme de 1568,20 euros au titre des charges et loyers échus impayés ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant de 179,72 euros jusqu’à sa libération effective des lieux. La société bailleresse ajoute que M. [N] [D] n’a ni repris le paiement de ses loyers, ni communiqué une attestation d’assurance.

En réponse aux moyens de M. [N] [D], la S.A. NEOLIA réplique que le locataire ne s’est jamais plaint de la présence de punaises ou de cafards, que s’agissant des moisissures effectivement constatées, elles sont dues au défaut d’entretien du logement par le locataire et qu’il a été demandé à M. [N] [D] de contacter le Multiservices pour la recherche de fuite ce qu’il n’a pas fait.

La SA NEOLIA ajoute que ce dernier a opéré des branchements électriques sauvages sur les communs, qu’il a refusé l’intervention prévue le 07 juillet 2025 dont l’objectif était l’installation de radiateurs dans son logement et que, lors de la réalisation de travaux de réhabilitation de l’immeuble, les prestataires ont rencontré des difficultés pour accéder au logement de M. [D], ce dernier ayant refusé de leur ouvrir et reporté les rendez-vous pris.

La S.A. NEOLIA observe également qu’au moment de l’entrée dans le logement de M. [N] [D], les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés sur demande, que l’état des lieux de sortie du logement du précédent locataire en date du 28 octobre 2023 fait état d’un logement en bon état général et que certains travaux ont été réalisés récemment, le ballon d’eau chaude ayant été remplacé le 31 décembre 2020, le store d’un velux ayant été changé le 25 octobre 2021 ainsi que le cylindre de la porte d’entrée le 19 janvier 2023. La S.A. NEOLIA précise enfin que le nom du précédent locataire a été rayé par mesure de confidentialité, que les diagnostics amiante et techniques de l’immeuble ont été communiqués, que les montants des loyers et charges sont conformes à la réglementation en vigueur et que M. [N] [D] ne prouve ni l’existence d’un compte équestre, ni le caractère insalubre du logement.

M. [N] [D] n’a pas comparu personnellement et a été représenté par son Conseil, Me [I], et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures en date du 20 novembre 2025 dans lesquelles il soulève l’irrecevabilité de la demande de la SA NEOLIA et sollicite du tribunal qu’il déboute cette dernière de ses demandes, qu’il constate que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et que le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 et nul et sans effet.

A titre reconventionnel, M. [N] [D] sollicite que la SA NEOLIA soit enjointe à lui communiquer le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques et pollutions, à procéder à des travaux d’isolation de l’appartement, ces demandes étant faites sous astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter du huitième jour à compter de la signification de la présente décision, à ce qu’il soit autorisé à suspendre le paiement de ses loyers jusqu’à la remise en état du logement, à ce que la SA NEOLIA soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 3190,03 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, à la somme de 734,85 euros au titre des charges injustifiées ainsi qu’à la somme de 1500 euros en indemnisation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. M. [N] [D] sollicite enfin, outre la condamnation de la société bailleresse à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens, l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande en irrecevabilité, M. [N] [D] fait valoir, se fondant sur les dispositions de l’article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution, que la SA NEOLIA ne justifie pas de la saisine du représentant de l’État dans le département et de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de sorte que sa demande est irrecevable.

A l’appui de sa demande en production de documents, M. [N] [D] soutient que la SA NEOLIA ne lui a pas remis le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques et pollutions et le diagnostic de performance énergétique, ce dernier document étant indispensable pour évaluer la valeur locative du bien immobilier. Puis M. [X] [D] affirme que l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire n’a aucun lien avec la présente procédure.

Pour s’opposer à la demande en résiliation du bail, M. [N] [D], invoquant les dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, fait valoir que le commandement de payer ne peut pas produire d’effet puisque la SA NEOLIA a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre la clause résolutoire en louant un logement qu’elle savait indécent et inhabitable compte tenu de la présence de moisissures, de cafards et de punaises. Elle n’a entrepris aucun travaux pour les éradiquer du logement qui est en outre mal isolé et humide de sorte que M. [N] [D] s’est trouvé en danger. M. [N] [D] ajoute que la SA NEOLIA ne prouve ni avoir demandé à M. [N] [D] de contacter le Multiservices aux fins de recherche de fuite d’eau, ni que ce dernier a opéré des branchements électriques sur les communs.

S’agissant de ses demandes en suspension du paiement de ses loyers et en indemnisation de ses préjudices, M. [N] [D], invoquant les dispositions de l’article 1719 du Code civil, estime avoir été privé de la jouissance paisible de son logement compte tenu de son caractère indécent.

Enfin, M. [N] [D] invoque les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil pour solliciter l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de ses difficultés financières.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, la S.A. NEOLIA et M. [N] [D] ont comparu représentés par leur avocat respectif. Il sera donc statué par ordonnance contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 31 octobre 2024, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la SA NEOLIA produit :

le mail adressé à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 25 juin 2024 ayant pour objet « dette locative NEOLIA – [D] [N] L/2024975 – saisine CCAPEX » ;

la fiche de saisine de la CCAPEX datée du 25 juin 2024

l’accusé de réception électronique de saisine de la CCAPEX ;

l’accusé de réception électronique de saisine des services de la Préfecture du Haut-Rhin.

Il ressort de ces éléments que la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée par voie électronique le 11 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 31 octobre 2024.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 04 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 26 mars 2026.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose en outre que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers par le locataire constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Le juge des référés est donc compétent.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, M. [N] [D] indique que le commandement de payer est nul et qu’il ne peut pas produire d’effet.

Pourtant, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 16 décembre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par la S.A. NEOLIA au titre 7 du contrat de bail intitulée « résiliation du contrat – la réiliation pour défaut de paiement » et qui stipule qu’ «à défaut de paiement du loyers et des charges dûment justifiées aux termes convenus (ou pour non paiement du loyer différentiel à la charge du locataire pour ceux bénéficiant de l’Aide Personnalisée au Logement) ou pour non-versement du dépôt de garantie, de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat ser résilié de plein droit si bon semble au bailleur. L’expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal d’Instance du lieu de la situation de l’immeuble,juge des référés, et ceci sans préjudice du paiement des loyers arriérés, des accessoires, frais de procédure et tous dommages et intérêts lui incombant ».

Par ailleurs, la S.A. NEOLIA a fait signifier à M. [N] [D] un commandement de payer la somme de 768,18 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à M. [N] [D] le 10 juillet 2024 de sorte que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

M. [N] [D] ne justifie pas s’être acquitté de cette dette au 11 septembre 2024, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 10 juillet 2024.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de la S.A. NEOLIA à compter du 11 septembre 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, M. [N] [D] occupe le bien de la S.A. NEOLIA sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2024, date à laquelle le contrat de bail conclu le 16 décembre 2022 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner M. [N] [D] à payer à la S.A. NEOLIA une indemnité d’occupation d’un montant de 179, 72 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 11 septembre 2024. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 05 février 2026 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. NEOLIA ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. NEOLIA verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 16 décembre 2022 ;

— le commandement de payer en date du 10 juillet 2024 réclamant la somme de 768,18 euros;

— le décompte de la créance arrêtée au 5 février 2026 pour un montant de 5062,78 euros.

Il résulte de ces éléments que M. [N] [D] est, au 5 février 2026 et après déduction des frais de poursuite d’un montant de 268,61 euros, redevable à l’égard la S.A. NEOLIA d’une somme de 4794,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par M. [N] [D].

Par conséquent, M. [N] [D] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 4794,17 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1568,2 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] [D] expose se trouver dans une situation financière difficile à la suite de la perte de son emploi et de la fin de ses droits au chômage. Il produit un courrier de France Travail en date du 27 février 2025 indiquant que sa demande d’allocations déposée le 11 septembre 2023 n’a pas reçu une suite favorable et une attestation de formation du 08 septembre 2025 au 09 janvier 2026 en qualité de commis de cuisine.

Toutefois M. [N] [D] ne justifie pas avoir repris le versement intégral de son loyer avant la date d’audience de sorte que les conditions pour obtenir des délais de paiement ne sont pas réunies.

Il s’ensuit que M. [N] [D] est débouté de ses demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que la S.A. NEOLIA puisse à nouveau disposer de son logement et fondent sa demande de la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient, par suite, de condamner M. [N] [D] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3].

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande de la SA NEOLIA en justification d’une assurance habitation

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 1 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 2 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, la SA NEOLIA demande à M. [N] [D] de justifier d’une assurance habitation et ce dernier verse aux débats un devis d’assurance.

Néanmoins, compte tenu de la résiliation du bail en date du 11 septembre 2024 et de la condamnation de M. [N] [D] en expulsion, cette demande est devenue sans objet.

La SA NEOLIA sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de M. [N] [D] en production de documents sous astreinte

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose en outre que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande en production de pièces n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Dès lors et compte tenu du fait que ces demandes ont vocation à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge des référés est compétent pour la connaître.

Aux termes de l’article 3 de la loi n°86-1290 du 06 juillet 1989, une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

L’article 3-3 de la même loi dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

En l’espèce, compte tenu du fait qu’il relève des obligations du bailleur de produire à son locataire les documents prévus aux articles sus-visés, la SA NEOLIA sera condamnée à produire à M. [N] [D] le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques et pollutions.

Il n’est toutefois pas nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [N] [D] en réalisation de travaux de remise en état du logement sous astreinte et en suspension du paiement des loyers et charges jusqu’à remise en état du logement

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose en outre que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’état d’indécence est défini dans le décret du 30 janvier 2002 en son article 2 comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le logement doit, pour être décent, répondre à un critère de performance énergétique minimale et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Par ailleurs, un logement décent assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, M. [N] [D] demande à ce que la SA NEOLIA soit condamnée à réaliser des travaux d’isolation du bien et produit deux photographies présentant des tâches sur un mur.

Toutefois, M. [N] [D] ne justifie d’aucun échange avec son bailleur sur ce point indiquant qu’il l’a saisi de cette difficulté, ni d’aucune démarche en vue de faire constater l’état d’indécence de son logement caractérisé par une isolation défectueuse. Il ne produit ainsi aucun procès-verbal de constat, lequel peut être réalisé par son assureur, par commissaire de justice, par les services de la mairie ou de la [Etablissement 1] (CAF) et ne communique encore aucun arrêté d’insalubrité au sens de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitat. M. [N] [D] ne sollicite pas non plus de mesure d’expertise.

En outre, la SA NEOLIA justifie, par la production d’un courrier adressé à M. [D] le 10 juillet 2025 et reçu le 17 juillet 2025, que ce dernier a refusé l’accès de son logement à la société EXHELIA mandatée par l’organisme bailleur afin de réaliser des travaux de réhabilitation consistant en des travaux d’électricité et sanitaires.

En conséquence, si ces photographies constituent un commencement de preuve, elles sont à elles seules insuffisantes à caractériser l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite résultant d’un défaut d’isolation justifiant la réalisation de travaux. M. [D] est par ailleurs mal venu à solliciter sous astreinte la réalisation de travaux alors même qu’il a refusé l’accès de son logement à une entreprise venant justement réaliser des travaux.

Il convient de débouter M. [N] [D] de cette demande.

Consécutivement, M. [N] [D] sera débouté de sa demande d’astreinte ainsi que de sa demande en suspension du paiement de ses loyers et charges jusqu’à la remise en état du logement.

Sur la demande reconventionnelle de M. [N] [D] en indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…), d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

L’article 1719 du Code civile prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En cas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, le locataire peut, à la condition de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, engager sa responsabilité.

Or il est acquis qu’excède l’évidence requise du juge des référés, juridiction de l’urgence et de l’apparence, d’apprécier le caractère avéré de l’indécence du logement ainsi, s’agissant d’une demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, d’apprécier l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En effet, outre le fait qu’elles appellent un débat devant le juge du fond, ces appréciations sont prématurées à ce stade puisqu’elles impliquent un préjugé sur la responsabilité éventuelle de la SA NEOLIA, ainsi que sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Dès lors, le juge des référés est incompétent pour trancher les demandes reconventionnelles en indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral de M. [N] [D] qui en sera débouté.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [N] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [N] [D], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la S.A. NEOLIA une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Consécutivement, la demande de M. [N] [D] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la S.A. NEOLIA sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS l’action de la S.A. NEOLIA recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 16 décembre 2022 relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], entre la S.A. NEOLIA d’une part et M. [N] [D] d’autre part, sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [N] [D] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNONS l’expulsion de M. [N] [D] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [N] [D] à payer à la S.A. NEOLIA la somme provisionnelle de 4794,17 € (quatre mille sept cent quatre-vingt-quatorze euros dix-sept centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, somme arrêtée au 5 février 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1568,2 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTONS M. [N] [D] de sa demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS M. [N] [D] à payer à la S.A. NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 11 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 179,72 € (cent soixante-dix-neuf euros soixante-douze centimes)n par mois ;

DISONS que l’indemnité d’occupation est incluse dans la dette locative jusqu’au 05 février 2026 inclus ;

DÉBOUTONS la S.A. NEOLIA de sa demande en production d’une attestation d’assurance habitation ;

ENJOIGNONS la SA NEOLIA à communiquer à M. [N] [D] le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques et pollutions de l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 3] ;

DÉBOUTONS M. [N] [D] de sa demande d’astreinte assortissant cette demande ;

DÉBOUTONS M. [N] [D] de sa demande reconventionnelle en réalisation de travaux ainsi que de sa demande d’astreinte assortissant cette demande ;

DÉBOUTONS M. [N] [D] de sa demande reconventionnelle en suspension du paiement de ses loyers et charges ;

DÉBOUTONS M. [N] [D] de sa demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

RENVOYONS M. [N] [D] à se pourvoir au fond sur ce point ;

DÉBOUTONS M. [N] [D] de sa demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice moral ;

RENVOYONS M. [N] [D] à se pourvoir au fond sur ce point ;

CONDAMNONS M. [N] [D] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS M. [N] [D] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [N] [D] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTONS la S.A. NEOLIA et M. [N] [D] de leurs plus amples demandes ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 6 mai 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Le Greffier, Le Président,