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Sur la décision
| Référence : | TJ Nanterre, 8 juin 2022, n° 21/08985 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 21/08985 |
Sur les parties
| Parties : | S.C.I. FIVE V, S.N.C., ASSOCIES Société d'avocats |
|---|
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE 08 Juin 2022
N° RG 21/08985 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B7F-XB55
N° Minute : 22/
AFFAIRE
A l i x D E L E U Z E , M o n i q u e Z, DD CD H, D a v i d D U M A S , M o n i q u e D U V A U C H E L L E , K L, M e n g H E Y I K , AU DE DF épouse X, M N, K K O G O N , X a v i e r Y, O P, DG DH, DI DH, AS DJ DK, Q R, J a c q u e s R A N C E , C h a n t a l RANC E , BD BE, S T, P h i l i p p e W E N D E N B A U M , B é a t r i c e P U J O L , S.C.I. FIVE V, U V, S.N.C.
DEMANDEURS
Madame W G […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame AA Z 988 allée de la Pointe des Moi 83700 CW RAPHAEL
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame DD CD H […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur AB AC […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame AA AD […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur K L […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur X DE DF […]
1
C L P I INVESTISSEMENT, M o n i q u e Z, AE Z, AF Z, BJ E M E , S é b a s t i e n H A A S , J u l i e n BO, AG AH, S.C.I. LE CORAIL, CV X I , Q i an D O N G épouse A, C DE CW CX, DT DE CW CX, DM DN AJ, AI AJ, AK AL, AM AN, BR P E B R E U I K , C h r i s t i a n e BU, AW H A R M A N D , AS-BY DW, S o c i é t é S C P I CRISTAL, DO LE Q U E M E N E U R , BW D, BX M A J D , C l a u d e BZ, CA S Z A N I A W S K I , R a y m o n d e CC épouse B, CD L E F O R T , A m a r E, CG BENDO U, AO AP, DQ LE Q U I L L E C , F r a n ç o i s – P i e r r e S A V Y , A l b e r t CI, CJ C H A R B O N N I E R , CL CM, AQ AR, AS AT, CT A G A T H O N , AU AV, F r e d e r i c B E R T H E L O T , AW AX, AY AX, C h r i s t i a n CK
C/
Société ADAGIO
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Madame AU DE DF épouse X […]
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Monsieur M N […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur K AZ […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur BA Y […]
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Monsieur O P […]
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Monsieur DG DH […]
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Madame DI DH […]
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Copies délivrées le :
Monsieur AS DJ DK […]
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Madame Q R 1 rue DJ Dreux 77400 POMPONNE
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Monsieur O BB […]
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Madame BC BB […]
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Madame BD BE 56 rue CW-Vincent 78200 MANTES LA JOLIE
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Monsieur S T […]
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Monsieur BF BG […]
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3
Madame BH BI […]
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S.C.I. FIVE V 36 rue Bayen 75017 PARIS
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Madame U V […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
S.N.C. CLPI INVESTISSEMENT […]
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Madame AA Z 11 rue Paul Démange 78290 CROISSY-SUR-SEINE
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Madame AE Z 5 avenue Sainte Foy 92200 NEULLY-SUR-SEINE
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Madame AF Z […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur BJ BK […]
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Monsieur BL BM […]
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Monsieur BN BO 5 rue DM Carluy 60880 LE MEUX
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Monsieur AG AH 16 rue AM Becquerel-Jarry 97122 BAIE MAHAULT
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308 S.C.I. LE CORAIL C O TRAIFO […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308 Monsieur CV A BQ 202 Unit […], […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame BP F épouse A BQ 202 Unit […], […]
non comparante
Monsieur C DE CW CX […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame DT DE CW CX […]
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5
Monsieur DM DN AJ 112 boulevard CW-Aignan 44100 NANTES
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame AI AJ 112 boulevard CW-Aignan 44100 NANTES
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur AK AL […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur AM AN […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur BR BS […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur BT BU […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur AW BV […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur AS-BY DW […]
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ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Société SCPI CRISTAL 2 rue de la Paix 75002 PARIS
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Monsieur DO DP […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur BW D 35 rue CP Royer 10120 ST ANDRE LES VERGERS
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Madame BX D 35 rue CP Royer 10120 ST ANDRE LES VERGERS
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur BY BZ 13 avenue CW Andrews 40510 SEIGNOSSE
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Madame CA BZ 13 avenue CW Andrews 40510 SEIGNOSSE
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Madame CB CC épouse B 69 rue Aristide Briand 94430 CHENNEVIÈRES-SUR-MARNE
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Madame CD CE […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur CF E […]
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Madame CG E […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame AO AP 14 rue DX Villon 75015 PARIS
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur DQ DR […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur DX-DM DY 239 rue DX PERRIN 87000 LIMOGES
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur CH CI […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame CJ CK […]
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ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur CL CM […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame AQ AR […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur AS AT […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308 Madame CT AT […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Madame AU AV […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur CN CO 35 rue du moulin DM 92130 ISSY LES MOULINEAUX
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur AW AX DS av du général de […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
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Madame AY AX DS av du général de […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
Monsieur CP CK […]
ASSOCIES Société d’avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2308
DEFENDERESSE
Société ADAGIO L’Artois Espace – Pont de Flandre 11 rue de Cambrai 75019 PARIS
représentée par Maître BF RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701
L’affaire a été débattue le 29 Mars 2022 en audience publique devant le tribunal composé de :
Eric JOLY, Vice-Président
CQ CR, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 08 juin 2022.
EXPOSE DU LITIGE
Autorisés par ordonnance rendue sur requête en date du 1er octobre 2021, les demandeurs ont fait assigner la société ADAGIO à jour fixe, par exploit du 22 octobre 2021, aux fins essentiellement de voir prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux qu’ils lui ont consentis, à ses torts exclusifs, avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux, ainsi qu’en règlement des loyers impayés.
A l’audience du 30 novembre 2021, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 29 mars 2022.
10
Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2022, M. CH CI et Mme AQ AR, M. AS CS et Mme CT CS, Mme AU AV, M. CN CO, M. AW AX et Mme AY AX, M. CP CK et Mme CJ CK, M. CL CM, Mme W G, Mme AA Z, Mme DD CD H, M. AB AC et Mme CU AC, Mme AA AD, M. K L, M. X DE DF et Mme AU DE DF, M. M N, M. K AZ, M. BA Y, M. O P, M. DG DH et Mme DI DH, M. AS DJ DK, Mme Q R, M. O BB et Mme BC BB, Mme BD BE, M. S T, M. BF BG et Mme BH BI, la SCI FIVE V, Mme U V, la société C.L.P.I INVESTISSEMENT, Mme AE Z, Mme AF Z, M. BJ BK, M. BL BM, M. BN BO, M. AG AH, la SCI LE CORAIL, M. CV A et Mme BP F épouse A, M. C de CW CX et Mme DT DD BT de CW CX, M. DM DN AJ et Mme AI AJ, M. AK AL, M. AM AN, M. BR BU et Mme BT BU, M. AW BV, M. AS-BY DW, la SCPI CRISTAL, M. DO DU, M. BW D et Mme BX CY épouse D, M. BY BZ et Mme CA BZ, Mme CB BY CC épouse B, Mme CD CE, M. CF E et Mme CG CZ épouse E, Mme AO AP, M. DQ DR et M. DX-DM DY demandent au tribunal, au visa des articles 1217, 1729, 1732 et 1735, 1231-1 et suivants, ainsi que 1222-4 et suivants du code civil, 699 et 700, 840 à 844 du code de procédure civile, L145-41 du code de commerce, de la jurisprudence et des pièces versées au débat, de :
DÉCLARER recevable et bien fondés les propriétaires-bailleurs en leurs demandes,
PRONONCER la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs de la Société ADAGIO ;
PRONONCER l’expulsion de la Société ADAGIO et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire ;
CONDAMNER la société ADAGIO au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer, majoré de 20% à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail ;
CONDAMNER la société ADAGIO au paiement des sommes suivantes :
- à M. CI CH et Mme AR AQ
pour le lot n°58, Loyer : 1.252,31 € TTC(x3) = 3.756,93 €TTC
pour le lot n°84, Loyer :1.234,93 € TTC(x3) = 3 704,79 €TTC,
- à M. AS CS et Mme CT CS
pour le lot n°125, Loyer : 1371,34€ TTC (x3) 39= 4 114,02 € TTC
- à Madame AV AU
pour le lot n°67 Loyer : 1.539,66€ TTC(x3) = 4618,98
pour le lot n°99 Loyer : 1.072,35€ TTC (x3) = 3 217,05
- à M. CN CO
11
pour le lot n°02 Loyer 1379,19 €TTC (x3) = 4 137,57 €TTC
pour le lot n°135 Loyer 1379,19€TTC (x3) = 4 137,57 € TTC
- à M. AW AX et Mme AY AX
pour le lot n°80 Loyer : 1.338,70€ TTC (x3) = 4016,10€ TTC
- à M. CP CK et Mme CJ CK
pour le lot n°123 Loyer : 1.901,21€ TTC (x3) = 5 703,21€ TTC
pour le lot n°17 Loyer 339,14€ (x3) = 1017,42 € TTC
- à M. CL CM
pour le lot n°114 Loyer : 1.269,87€ TTC(x3) = 3 809,61 € TTC
- à Mme W G
pour le lot n°33 Loyer : 1.234,74€ TTC(x3) = 3 704,22 € TTC
- à Mme AA Z
pour les lots n°136, 137 et 23, pas d’élément sur sa dette
- à Mme DD CD H
pour le lot n°61 Loyer : 1.239,59€ TTC(x3) = 3 718,77 € TTC
- à M. AB AC
pour le lot n°130 Loyer : 1269,87€ TTC(x3) = 3 809,61€ TTC
- à Mme AD AA
pour le lot n°130 Loyer : 1296,47€ TTC(x3) = 3 889,41€ TTC
- à Monsieur K L
pour le lot n°29, Loyer 1414,37€ TTC(x3) = 4 243,11 € TTC
- à Monsieur X DE DF et Madame AU X
pour le lot n°32, Loyer 1235,50€ TTC(x3) = 3 706,50 € TTC
- à Monsieur M N
pour le lot n°122, Loyer 1263,99€ TTC(x3) = 3 791,97 € TTC
- à Monsieur K AZ
pour le lot n°87, Loyer 1.239,59 € TTC(x3) = 3.718,77 € TTC
pour le lot n°110, Loyer 1.324,50 € (x3) =3.973,50 € TTC
pour le lot n°44, Loyer 1.591,26 € (x3) = 4.773,78 € TTC
pour le lot n°41, Loyer 990,80 € (x3) = 2.972,40 € TTC
12
pour le lot n°138, Loyer 2.125,43 € (x3) = 6.316,29 € TTC
- à Monsieur BA Y
pour le lot n°82, Loyer 1.268,04 € TTC (x3) = 3.804,12 € TTC
pour le lot n°81, Loyer 1.268,04 TTC (x3) = 3 804,12 € TTC
- à Monsieur O P
pour le lot n°74, Loyer 1.294,91 €TTC (x3) = 3.884,73 € TTC
pour le lot n°75, Loyer 1.224,89 € TTC (x3) = 3.674,67 € TTC
- à Monsieur DG DH et Madame DI DH
pour le lot n°13, Loyer 377,55 € TTC (x3) = 1.132,65 € TTC
pour le lot n°25, Loyer 2.089,35 € TTC (x3) = 6.268,05 € TTC
pour le lot n°26, Loyer 1.630,72 € TTC (x3) = 4.892,16 € TTC
- à Monsieur DK AS DJ
pour le lot n°93, Loyer 1.310,93 €TTC(x3) = 3932,79 € TTC
- à Madame R Q
pour le lot n°1, Loyer 4.108,43 €TTC(x3) = 12.325,29 € TTC
- à Monsieur O BB et Madame BC BB
pour le lot n°009, Loyer 337,55 € TTC(x3) = 1.012,65 € TTC
- à Madame BE BD
pour le lot n°88, Loyer 1.585,56 € TTC (x3) = 4.756,68 € TTC
pour le lot n°22, Loyer 337,55 € TTC (x3) = 1.012,65 € TTC
- à Monsieur T S
pour le lot n°1, Loyer1.959,34 €TTC (x3) = 5.878,02 € TTC
- à Monsieur BG BF
pour le lot n°20, Loyer 1.024,71 € TTC (x3) = 5.878,02 € TTC
pour le lot n°62, Loyer 1.238,75 € TTC (x3) = 3 716,25 € TTC
- à la SCI FIVE V
pour le lot n°27-01, Loyer 1.283,88 € TTC (x3) = 3.851,64 € TTC
pour le lot n°34-01, Loyer 1.283,88 € TTC (x3) = 3.851,64 € TTC
pour le lot n°35-01, Loyer 1.303,04 € TTC (x3) = 3.909,12 € TTC
pour le lot n°36-01, Loyer 1.322,19 € TTC (x3) = 3.966,57 € TTC
pour le lot n°37-01, Loyer 1.398,83 € TTC (x3) = 4.196,49 € TTC
pour le lot n°DS-01, Loyer 1.283,88 € TTC (x3) = 3.854,64 € TTC
pour le lot n°39-01, Loyer 1.188,06 € TTC (x3) = 3.564,18 € TTC
13
pour le lot n°42-01, Loyer 1.188,06 € TTC (x3) = 3.564,18 € TTC
pour le lot n°43-01, Loyer 1.667,12 € TTC (x3) = 5.001,36 € TTC
pour le lot n°45-01, Loyer 1.283,88 € TTC (x3) = 3.851,54 € TTC
- à Madame V U
pour les lots n°107,108,109,18, la somme de 666 € ( à parfaire)
- à C.L.P.I INVESTISSEMENT (SNC), la somme de 13.703,41 € ( à parfaire)
- à Madame Z AA
pour les lots n°136,137 et 23, les sommes de 337,55 €, 1.265,21
€ et 1.265,21 € (à parfaire)
- à Mesdames Z AE et Z AF
pour les lots n°127,128 et 21, la somme de 5.908,50 € ( à parfaire)
- à Monsieur BK BJ
pour les lots n°94 et 12-01, la somme de 1.302,94€ ( à parfaire)
- à Monsieur BM BL,
pour le lot n°104, la somme de 1.666,89 € ( à parfaire)
- à Monsieur BO BN
pour le lot n°124-01, la somme de 1.302 € ( à parfaire )
- à AH AG
pour les lots n°95 et 11, la somme de 1.500 € ( à parfaire)
- à la SCI LE CORAIL
pour le lot n°86, la somme de 1.500 € (à parfaire)
- à Monsieur A CV et Madame BP A ( née F)
pour le lot n°76-01, la somme de 1.300 € ( à parfaire)
- à Monsieur DE CW CX C, et Madame DT DD BT DE CW CX,
pour le lot n°98, la somme de 1.500 € ( à parfaire )
- à Monsieur AJ DM DN et Madame AI AJ
pour les lots n°76 et 77, la somme de 2.300 € ( à parfaire)
- à Monsieur AL AK
pour le lot n°30, la somme de 1.200 € ( à parfaire)
- à Monsieur AN DA
pour le lot n°89-01, la somme de 3.984,37€ (à parfaire)
- à Monsieur BU BR et Madame BT BU
pour le lot n°83, la somme de 2 300 € ( à parfaire )
- à Monsieur BV AW,
pour le lot n°133, la somme de 1.230€ ( à parfaire )
- à Monsieur DW AS-BY,
pour le lot n°113-01, la somme de 2368 € ( à parfaire )
14
- à la SCPI CRISTAL,
pour le lot n°46, la somme de 1.236 € ( à parfaire )
- à Monsieur DU DO,
pour le lot n°51, la somme de 12.000 € (à parfaire)
- à Monsieur D BW et Madame D BX
pour le lot n°117-01, la somme de 4.503 € ( à parfaire)
- à Monsieur BZ BY et Madame BZ CA
pour le lot n°52, la somme de 12.000 € ( à parfaire)
- à Madame CC CB BY épouse B,
pour les lots n°70,71,72, la somme de 3.005 € (à parfaire )
- à Madame CE CD,
pour le lot n°129-01, la somme de 1.500 € (à parfaire )
- à Monsieur E CF et Madame CG E
pour le studio n°207, la somme de 2.500,60 € (à parfaire)
- à Madame AP AO
pour le lot n°104, la somme de 3.600 € (à parfaire)
- à Monsieur DR DQ
pour le lot n°126, la somme de 2.800 € ( à parfaire)
- à Monsieur DY DX-DM
pour les lots n°131 et 132, la somme de 5.188,84 € ( à parfaire ).
En tout état de cause : Afin de tenir compte de l’évolution des quantum au jour du jugement (règlement intervenus ou absence de paiement des loyers échus),
CONDAMNER la société ADAGIO au paiement du montant des loyers contractuels restant dus et échus au jour du jugement à intervenir,
La CONDAMNER au paiement d’une somme de 1.000 € à chaque propriétaire sur le fondement de l’article 700 du C.P.C, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2022, la société ADAGIO demande au tribunal, au visa des articles 1218, 1219, 1345-5, 1719 et 1722, ainsi que 1195 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :
A titre liminaire,
JUGER que les pièces adverses n°5 et 6 doivent être déclarées irrecevables en ce qu’elles constituent des échanges couverts par la confidentialité attachée à la procédure de conciliation ouverte au bénéfice de la défenderesse le 2 février 2021, en conséquence, les écarter des débats,
A titre principal, pour les loyers afférents à la période du 1er janvier au 1er juin 2021 visée par une interdiction de recevoir du public dans les espaces communs et les équipements des résidences de tourisme,
JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société ADAGIO aux demandeurs a été partiellement interrompue en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :
- la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,
15
- la disparition temporaire de la cause des baux en cours d’exécution,
En conséquence,
REDUIRE le montant des loyers dus aux demandeurs à hauteur des pertes subies par la société ADAGIO, soit une moyenne de 50% du chiffre d’affaires pour la période du 1er janvier au 1er juin 2021,
DEBOUTER les demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire des baux et de l’ensemble de leurs demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation,
A titre reconventionnel, pour les loyers afférents à la période du 15 mars au 22 juin 2020 et du 1er novembre au 15 décembre 2020, visées par une interdiction d’accueillir du public dans les hébergements des résidences de tourisme,
JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société ADAGIO aux demandeurs a été partiellement interrompue du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 1er novembre 2020 au 15 décembre 2020 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :
- l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,
- la force majeure,
- la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,
En conséquence,
• CONDAMNER les demandeurs à restituer à la société ADAGIO la part des loyers afférents à ces périodes touchées par des mesures d’interdiction de recevoir du public à hauteur des pertes de chiffre d’affaires subies par la société preneuse, soit 58% de trois mois et une semaine de loyers mensuels (pour la période du 15 mars au 22 juin 2020) ainsi que 44% d’un mois et demi de loyer mensuel (pour la période du 1er novembre au 15 décembre 2020), par compensation avec les sommes restant dues après abattement de 50% au titre de la période du 1er janvier au 1er juin 2021, DEBOUTER les demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire des baux et de l’ensemble de leurs demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,
ACCORDER à la société ADAGIO le délai maximal de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par les demandeurs, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle rencontre du fait de la crise sanitaire.
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus, refusait d’octroyer à la société ADAGIO les délais de paiement sollicités et prononçait la résiliation judiciaire des baux,
SUSPENDRE l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de la résiliation judiciaire des baux, en ce qu’elle risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la société ADAGIO que pour les demandeurs à l’instance,
En tout état de cause, sur la réduction du montant des sommes impayées et le débouté des demandes des bailleurs ayant régularisé des avenants avec la société preneuse,
CONSTATER le parfait règlement des sommes correspondant aux loyers du 1er juillet au 31 décembre 2021, et, par conséquent,
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DEBOUTER les demandeurs de leurs demandes relatives aux loyers afférents à la période du 1er juillet au 31 décembre 2021,
DEBOUTER les 3 demandeurs ayant régularisé des avenants « Conciliation » avec la société ADAGIO, et ne s’étant pas désistés de la présente instance malgré leur engagement à le faire, de l’ensemble de leurs demandes, à savoir, Mme G, Mme H et M. et Mme A,
CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens,
CONDAMNER les demandeurs signataires d’avenants conciliation ne s’étant pas désistés à payer chacun à la société ADAGIO la somme de 300 euros,
CONDAMNER les autres demandeurs à payer chacun à la société ADAGIO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
L’affaire, plaidée à l’audience du 29 mars 2022, a été mise en délibéré au 30 mai 2022, prorogé au 8 juin 2022.
MOTIFS
Il convient préalablement de préciser qu’il ne peut être tenu compte des conclusions des demandeurs datées du 29 mars 2022, jour de l’audience des plaidoiries, qui ont été insérées dans leur dossier de plaidoiries, dans la mesure où elles n’ont pas été notifiées par voie électronique. Le tribunal statuera donc sur les dernières conclusions dont ils l’ont régulièrement saisi, au contradictoire de la défenderesse, en date du 23 mars 2022.
Il sera, en outre, relevé que les demandes tendant à « constater » et « juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions de la défenderesse, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.
Sur les demandes de rejet des pièces des débats
A titre préalable, la société ADAGIO demande que les pièces 5 et 6 communiquées par les demandeurs soient écartées des débats, s’agissant d’échanges intervenus au cours de la procédure de conciliation ouverte par le Président du Tribunal de commerce de PARIS, à sa demande. Elle invoque les dispositions de l’article L611-15 du code de commerce et la jurisprudence pour dire que ces pièces sont irrecevables en raison du caractère confidentiel de la procédure de conciliation.
L’article L611-15 du code de commerce dispose que toute personne qui est appelée à la procédure de conciliation ou à un mandat ad hoc ou qui, par ses fonctions, en a connaissance est tenue à la confidentialité.
En l’espèce, les demandeurs produisent, en pièces 5 et 6 des échanges de mails intervenus entre différents avocats du Cabinet CHOISEZ, conseil des demandeurs, et Maître CN I, administrateur judiciaire désigné par le Président du tribunal de commerce de PARIS dans le
VACANCES CENTER PARCS suivant ordonnance du 2 mars 2021.
Compte tenu de l’obligation de confidentialité imposée aux personnes appelées à la procédure de conciliation, pour protéger les droits des entreprises qui y recourent, ces pièces doivent êtres écartées des débats.
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Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif
Les demandeurs font valoir :
qu’ils ont acquis des lots de copropriété au sein de la résidence dénommée LES LAUREADES située 26/32, rue AS Bleuzen à VANVES (92170) au moyen d’emprunts bancaires dont le remboursement des échéances devait être assuré par la perception des loyers des baux commerciaux consentis à la société EUROSTUDIOMES, aux droits de laquelle se trouve la société ADAGIO ;
que la société ADAGIO, qui exploite dans les lieux loués une activité de résidence para-hotelière avec services, établit elle-même les factures afférentes aux sommes dont elle est redevable, puis les adresse à chacun des propriétaires ;
qu’elle s’est montrée défaillante dans le règlement des loyers et accessoires contractuels, malgré les mises en demeure de payer qu’ils lui ont fait signifier les 7 et le 19 juillet 2021 au visa de l’article L145-17 du code de commerce ;
que face à la carence persistante de la défenderesse, il lui ont fait délivrer des congés portant refus de renouvellement, sans paiement d’une indemnité d’éviction.
Ils demandent au tribunal de condamner la société ADAGIO au paiement de l’arriéré locatif dont elle est redevable en exécution de chaque bail, insistant sur la situation financière critique dans laquelle ils se trouvent car ils ne peuvent plus faire face aux emprunts souscrits pour l’acquisition de leur bien. Ils indiquent que le fait que le paiement du loyer était garanti a constitué un élément déterminant dans leur investissement.
Ils répliquent à la défenderesse que l’exigibilité des loyers n’a pas été suspendue durant la crise sanitaire et que les résidences de tourisme n’ont fait l’objet d’aucune restriction d’accueil du public durant les périodes de fermeture administrative ce qui exclut, selon la jurisprudence, qu’elle puisse invoquer une quelconque perte partielle de la chose louée, mais aussi une exception d’inexécution dans la mesure où elle a conservé l’accès à ses locaux. Ils ajoutent qu’aucun texte n’a prévu l’annulation des loyers afférents et que l’essentiel des loyers réclamés porte d’ailleurs sur la période postérieure. Ils rappellent que le contrat doit être exécuté de bonne foi et que le débiteur d’une obligation de paiement d’une somme d’argent ne peut s’en exonérer en invoquant la force majeure.
Ils déclarent également que, contrairement aux baux commerciaux classiques, le rapport de force entre les bailleurs et le preneur est totalement inversé en matière d’exploitation de résidence de tourisme, les premiers étant soumis à la menace permanente du second de cesser d’exploiter son lot, pour l’obliger à accepter des baisses drastiques de loyers, sans rapport avec la valeur locative de son bail. Ils estiment qu’ils ont légitimement refusé les propositions adressées dans le cadre de la procédure de conciliation sollicitée auprès du Président du tribunal de commerce de PARIS par la défenderesse, en raison de leur caractère déséquilibré. Ils affirment que ce sont les choix de gestion et non la crise sanitaire qui expliquent les difficultés financières invoquées par celle-ci.
Ils font encore grief à la société ADAGIO d’avoir bénéficié des aides accordées par le Gouvernement (prêts garantis par l’État, mesures de chômage total, exonérations et échéanciers de charges sociales) dans le cadre de la crise sanitaire et de ne pas avoir acquitté les loyers dus, y compris après qu’elle a réouvert la résidence, alors que le Groupe DM & VACANCES dont elle fait partie a perçu 240 millions d’euros, pour renforcer sa trésorerie et assurer le règlement des sommes dues à ses fournisseurs.
La société AGADIO s’oppose aux demandes de paiement formées à son encontre, expliquant que son activité a été paralysée de façon durable par les mesures gouvernementales prises en raison de la crise sanitaire ; qu’elle n’a pu accueillir qu’une très faible part de sa clientèle habituelle dans les locaux loués du 15 mars au 2 juin 2020 et que l’évolution de la situation épidémiologique à la fin de l’été 2020 a considérablement perturbé son activité, le gouvernement ayant pris de nouvelles mesures de restriction d’activités et de fermetures administratives affectant les résidences de tourisme, les villages résidentiels de tourisme et les villages de vacances qui n’ont pu accueillir de public, sauf lorsqu’ils constituaient pour les personnes qui y vivent un domicile
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régulier, du 1er novembre 2020 jusqu’au 15 décembre 2020, ainsi que les restaurants et débits de boisson ou les espaces dédiés aux activités de restauration et de débits de boisson dans les résidences de tourisme qui n’ont pu accueillir de public jusqu’au 9 juin 2021 application du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 ; que le décret n°2020-384 du 2 avril 2021 a interdit tout déplacement de personnes au-delà de 10 km de distance de leur domicile et instauré un couvre- feu entre 19h et 6h du matin pour la période du 3 avril au 3 mai 2021, interdisant de ce fait toute possibilité d’activité touristique.
Elle évoque une baisse du chiffre d’affaires des résidences ADAGIO de 74% sur la période affectée par les mesures administratives de lutte contre la crise sanitaire. Elle ajoute que si le groupe DM & VACANCES a pu bénéficier d’une aide octroyée au titre du fond de solidarité d’un montant de 1,8 million d’euros, cela n’a pas compensé les pertes constatées sur la période, en raison de ses « coûts fixes » d’un montant de 10 millions d’euros. S’agissant précisément de la résidence LES LAUREADES, elle fait état d’une baisse de chiffre d’affaires par rapport à 2019, de 43% au cours de l’année 2020 et même 51% sur les six premiers mois de l’année 2021, n’ayant pu accueillir qu’une très faible part de sa clientèle habituelle.
Elle conteste la carence alléguée dans le règlement des loyers pendant toute la période du 15 mars 2020 au 30 septembre 2021. Elle soutient avoir acquitté la totalité des loyers afférents à l’année 2020, expliquant n’avoir retenu les paiements qu’à compter de la procédure de conciliation ouverte par le Président du Tribunal de commerce de PARIS à l’égard de la société ADAGIO et de vingt autres sociétés du Groupe DM & VACANCES – CENTER PARCS par ordonnance en date du 2 mars 2021, qui a nommé la SCP I & DC prise en la personne de Maître DB DC et Maître CN I, en qualité de conciliateur, afin de les assister dans la négociation avec l’ensemble de ses partenaires, dont les bailleurs individuels concernant le règlement des loyers afférents aux périodes touchées par les mesures de lutte contre la crise sanitaire. Elle souligne que la mesure a été reconduite par ordonnance du 1er juin 2021 et que certains bailleurs ont accepté les avenants de conciliation négociés, dont Mme G, Mme J et les époux A qui ne sont pas fondés à agir à son encontre. Elle fait grief aux demandeurs d’avoir délaissé la négociation amiable au profit du terrain judiciaire.
Elle fait valoir qu’elle a réglé tous les loyers dus pour l’année 2020 et au titre des troisième et quatrième trimestres 2021, non touchés par des mesures d’interdiction gouvernementales. Elle considère qu’elle était, en revanche, fondée à suspendre le paiement des loyers du 1er janvier au 30 juin 2021, compte tenu de l’interdiction de recevoir du public visant les résidences de tourisme et les équipements communs indispensables à leur exploitation. Elle invoque une perte ou destruction partielle de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil en raison des termes des décrets n°2020-1310 du 29 octobre 2020 et n°2020-384 du 2 avril 2021. Elle se prévaut d’un arrêt de la cour de cassation du 13 novembre 1871, d’un jugement du tribunal judiciaire de COLMAR du 15 mars 2022, ainsi que d’une ordonnance rendue par le 14 mars 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de RENNES pour demander au tribunal de réduire le montant des loyers dus aux demandeurs pour la période du 1er janvier au 1er juin 2021 à hauteur de la baisse du chiffre d’affaires subie par la société ADAGIO, soit 50%. Elle excipe en outre de la disparition de la cause du contrat de bail considérant que la contrepartie du paiement des loyers pour l’occupation des locaux donnés à bail par les demandeurs est devenue illusoire au cours de la période visé, les décisions administratives d’interdiction d’accueillir la clientèle dans l’ensemble de ces espaces communs ayant eu pour conséquence inévitable de rendre impossible, en pratique, la poursuite de l’activité d’exploitation de résidence de tourisme au sens de la destination prévue au bail dans les locaux loués. Selon elle, l’absence totale de chiffre d’affaires réalisé sur cette résidence pendant tout le premier semestre 2021 caractérise d’ailleurs cette absence de contrepartie, au sens de la jurisprudence (Pourvois n°07-17.646 et n°09-67.360).
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
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A l’appui de leurs demandes de paiement de l’arriéré locatif, les demandeurs versent :
en pièce n°1 : différents titres ou attestations de propriété, en pièce n°2 : différents baux et avenants, en pièce n°3 différents documents intitulés « état de la dette locative » ou « tableau des
impayés » dont on ignore l’auteur, ainsi que des « autofacturation » rédigées sur papier en- tête de la société ADAGIO.
Il convient tout d’abord de relever que ces documents ne sont pas individualisés et numérotés pour chacun des propriétaires demandeurs, ni même agrafés. Outre que cette présentation ne permet pas au tribunal de s’assurer de la parfaire communication de chacun des feuillets ou groupe de feuillets composant chaque pièce, dans le respect du principe du contradictoire, elle rend l’analyse particulièrement difficile.
En l’espèce, la société ADAGIO ne remet pas en cause la qualité de propriétaires-bailleurs des demandeurs, ni le fait qu’elle a cessé d’acquitter les loyers contractuellement prévus pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021. Mais, elle soutient qu’elle était fondée à s’abstenir du paiement de ces loyers en raison de la perte partielle de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil et de la disparition de la cause du contrat résultant de l’interdiction de recevoir du public visant les résidences de tourisme et les équipements communs indispensables à leur exploitation prises par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire, en sorte qu’elle n’a pas pu exploiter les lieux, ce qui justifierait à tout le moins une diminution du loyer de 50%, conforme à la diminution de son chiffre d’affaires.
L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.
En l’espèce, la société ADAGIO soutient avoir subi une perte partielle de la chose louée justifiant de la suspension du règlement des loyers au cours du 1er semestre 2021.
Cependant, contrairement à ce qu’elle soutient aucune interdiction ou fermeture n’a été prévue, pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021, le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 étant taisant sur ce point.
La société ADAGIO, qui ne conteste au demeurant pas avoir exploité les lieux et reconnaît avoir obtenu des mesures d’accompagnement pour faire face à ses charges courantes, notamment de loyers, n’est donc pas fondée à opposer aux demandeurs la suspension du bail en application de l’article 1722 du code civil pour se soustraire au paiement des loyers échus du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021.
Aux termes de l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, l’obligation sans cause ou fausse cause ou cause illicite ne peut avoir aucun effet.
En l’espèce, l’obligation de la société AGADIO de payer les loyers du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021 est bien causée puisqu’elle est en possession des locaux depuis la signature des baux commerciaux consentis par les bailleurs, qui ont été renouvelés à l’échéance et que le preneur les exploite depuis cette date.
Le fait que la société ADAGIO ait pu réaliser dans les lieux loués un chiffre d’affaires inférieur de 50% à celui de l’exercice 2019 confirme d’ailleurs qu’elle les a exploités.
Il s’en déduit que la cause d’exonération de paiement des loyers en raison d’une absence de cause invoquée ne peut être accueillie.
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La société ADAGIO ne peut non plus prétendre imposer une baisse des loyers à ses bailleurs, qui ont refusé la mesure de conciliation, étant rappelé que l’article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, n’est pas applicable aux baux signés avant son entrée en vigueur.
N’étant pas ses associés, les demandeurs font légitimement valoir qu’il n’ont pas à supporter une partie de sa dette ou de celle du Groupe DM & VACANCES dont elle dépend, d’autant qu’elle reconnaît avoir bénéficié des mesures d’accompagnement gouvernementales qui devaient notamment lui permettre de régler ses loyers et que les bailleurs doivent eux-mêmes faire face à la charge des emprunts souscrits pour l’acquisition des biens mis à la disposition de la société ADAGIO.
En conséquence, en application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi, ainsi que de l’article 1728 alinéa 2 du code civil selon lequel le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, il convient d’accueillir les demandes de paiement de l’arriéré locatif formées par les propriétaires-bailleurs dans leurs conclusions notifiées le 23 mars 2022, dont le quantum n’est pas discuté, dans les termes du dispositif du présent jugement.
Mme G, Mme H et M. et Mme A, qui ont signé des avenants de conciliation, seront, en revanche, déboutés de leurs demandes.
Sur les demandes de résiliation des baux commerciaux aux torts exclusifs de la société ADAGIO
Les demandeurs invoquent les dispositions de l’article 1217 du code civil et la carence persistante de la défenderesse dans le paiement des loyers et accessoires durant dix-huit mois, en dépit des mises en demeure signifiées par voie d’huissier en juillet 2021, suivies des congés délivrés demeurés également sans réponse, pour demander au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux qui lui ont été consentis, aux torts exclusifs de la société ADAGIO. Ils insistent sur la mauvaise foi de celle-ci, arguant qu’elle a voulu tirer argument de la crise sanitaire pour tenter de leur imposer des révisions de loyers hors de proportion avec les périodes concernées, en leur adressant différents avenants tendant à l’abandon de tout ou partie des loyers dus, pourtant non prévu par la loi, et/ou à leur réduction drastique. Ils soulignent les conséquences catastrophiques résultant pour eux de la carence de leur cocontractant dans la mesure où l’investissement locatif réalisé constitue un complément de retraite pour nombre d’entre eux.
La société ADAGIO s’oppose à la demande de résiliation judiciaire du bail compte tenu du contexte sanitaire décrit qui a impacté très défavorablement son activité et son chiffre d’affaires, l’amenant à solliciter le bénéfice d’une mesure de conciliation. Elle estime qu’une résiliation n’aurait pas de sens dans la mesure où les locaux donnés à bail sont exploités dans le cadre d’une résidence unique.
Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
L’article 1741 du code civil précise que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Les juges du fonds apprécient souverainement si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
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Si la société ADAGIO a, à tort, suspendu le paiement des loyers dus aux demandeurs du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021, parallèlement à la saisine du Président du Tribunal de commerce de PARIS aux fins de voir ordonner une mesure de conciliation, il doit être tenu compte du fait qu’elle a réglé les loyers échus postérieurement, et qu’elle avait acquitté les loyers dus pour l’année 2020, en dépit des conséquences de la crise sanitaire sur son activité, faisant ainsi preuve de bonne foi.
Les éléments produits sont, dans ce contexte, insuffisants pour caractériser des manquements graves et renouvelés de la société ADAGIO à ses obligations contractuelles, seuls à même de fonder une résiliation judiciaire du bail. Ce d’autant plus que les parties sont liées contractuellement depuis plus de dix ans.
La demande de résiliation judiciaire des baux commerciaux consentis à la société ADAGIO sera en conséquence rejetée, de même que celles subséquentes d’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux.
Sur les demandes reconventionnelles de la société ADAGIO
Sur la restitution partielle des loyers acquittés durant la crise sanitaire
Reconventionnellement, la société ADAGIO expose avoir acquitté la totalité des loyers afférents à l’année 2020, malgré les difficultés économiques rencontrées du fait des mesures gouvernementales édictées dans le cadre de la crise sanitaire. Elle demande au tribunal de juger que les loyers pour la période du 15 mars au 22 juin 2020, puis du 1er novembre au 15 décembre 2020 ne sont pas dus. Elle se prévaut de l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité d’exploiter la résidence conformément à sa destination durant la période d’interdiction de recevoir du public, de la force majeure, mais aussi de la perte de la chose louée.
Il convient tout d’abord de rappeler que les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et celles de l’ordonnance n°2020- 316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire. Elles avaient pour objet, notamment, d’éviter l’acquisition, au profit des bailleurs, de clauses résolutoires, mais elles n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. Ces dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement.
Il en résulte que la société ADAGIO a réglé des loyers dont elle était redevable.
La société ADAGIO soutient, après coup, que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance des locaux loués puisqu’elle a été contrainte de fermer ses établissements en raison des mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre la propagation du COVID-19, ce qui lui permet de se prévaloir de l’exception d’inexécution.
En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.
L’article 10, I bis, 2°, du décret n°2020-548 du 11 mai 2020, créé par le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 (article 7 c), prévoit expressément que « sauf lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissement suivants mentionnés au livre III du code du tourisme ne peuvent accueillir de public : […] les résidences de tourisme ». Ce texte, en vigueur jusqu’au 2 juin 2020, a été abrogé à cette date.
La société ADAGIO ne précise pas en vertu de quelle disposition l’interdiction de recevoir du public aurait été édictée à compter du 15 mars 2020, alors qu’aucune disposition du décret ne prévoit une application rétroactive, laquelle paraît au demeurant difficilement concevable, s’agissant d’une fermeture d’établissement, qui ne peut par définition valoir que pour l’avenir.
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La période de fermeture prescrite par le décret du 11 mai 2020, n’a donc été que de 14 jours sur la période du 20 mai au 2 juin 2020.
L’interdiction d’accueil du public a en revanche été clairement posée par le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, en son article 41, I, 2°, pour la période du 1er novembre au 14 décembre 2020 inclus.
La résidence objet du litige a donc bien fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative pendant une durée limitée d’environ deux mois.
En tout état de cause, pendant cette période, les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la société ADAGIO, laquelle n’invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle. Les locaux permettaient d’exercer l’activité prévue aux baux, ce qui n’est pas contesté, la défenderesse pouvant notamment y faire réaliser des travaux.
La fermeture administrative de la résidence de tourisme, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l’épidémie de COVID-19, n’est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance.
De même, la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l’obligation de délivrance du bailleur.
L’exception d’inexécution invoquée pour demander la restitution rétroactive des loyers acquittés n’est donc pas fondée.
S’agissant de la force majeure, il convient de rappeler que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.
En l’espèce, il y a lieu d’ajouter que si la chute d’activité et les pertes subies par la société ADAGIO, en lien avec la crise sanitaire, sont incontestables et établies, celle-ci n’a pas été dans l’impossibilité totale de régler les loyers dus aux bailleurs, puisqu’elle les a acquittés. Elle a d’ailleurs bénéficié de mesures financières d’accompagnement dans cette perspective.
Ce moyen sera donc également rejeté de même que l’argument de la perte partielle de la chose louée, précédemment évoquée, d’autant que la société ADAGIO se réfère de façon globale à la situation de la résidence, sans égard pour la situation de chaque local loué par la multitude des bailleurs demandeurs et l’activité de location de meublés, y compris de longue durée, permise par les baux.
La demande de remboursement de loyers acquittés par la société ADAGIO du 15 mars au 22 juin 2020, puis du 1er novembre au 15 décembre 2020, sera donc rejetée, de même que celle subséquente de compensation avec l’arriéré locatif mis à sa charge afférent à la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021.
Sur la diminution du loyer
La société ADAGIO sera également déboutée de sa demande de diminution du loyer, l’article 1195 du code civil n’étant pas applicable aux baux signés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ayant réformé le droit des obligations.
Sur les délais de paiement
La société ADAGIO sollicite par ailleurs des délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge.
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Les articles 1244-1 à 1244-3 du code civil confèrent au juge la faculté d’accorder des délais de paiement dans une limite de deux ans au maximum, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Il a un pouvoir discrétionnaire le dispensant de toute motivation quant à la décision prise de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues
Cette demande de délais de paiement sera, en l’espèce, rejetée. En effet, outre que les demandeurs doivent faire face aux emprunts souscrits pour l’acquisition de leurs biens, la société ADAGIO ne produit aucun élément financier récent propre à caractériser sa situation de débiteur malheureux et de bonne foi, et qu’elle serait en mesure d’acquitter l’arriéré locatif si des délais lui étaient accordés, en plus du loyer courant.
Sur les demandes accessoires
La société ADAGIO, qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion du coût des commandements, qui ne sont pas produits.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. Une indemnité de 1.000 euros sera allouée à chacun des propriétaires demandeurs, à l’exception de Mme G, Mme H et M. et Mme A, que la société ADAGIO devra leur verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l’exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE des débats les pièces n°5 et 6 communiquées par les demandeurs,
DÉBOUTE Mme G, Mme H et les époux A de leurs demandes,
CONDAMNE la société ADAGIO au paiement des loyers suivants arrêtés au 23 mars 2022 :
à M. CH CI et Mme AQ AR : 7.461,72 euros à M. AS CS et Mme CT CS : 4.114,02 euros à Mme AU AV : 7.836,03 euros à M. CN CO : 8.275,14 euros à M. AW AX et Mme AY AX : 4.016,10 euros à M. CP CK et Mme CJ CK : 6.720,63 euros à M. CL CM : 3.809,61 euros à M. AB AC et Mme CU AC : 3.809,61 euros à Mme AA AD : 3.889,41 euros à M. K L : 4.243,11 euros à M. X DE DF et Mme AU DE DF : 3.706,50 euros à M. M N : 3.791,97 euros à M. K AZ : 21.754,74 euros à M. BA Y : 7.608,24 euros à M. O P : 7.559,40 euros à M. DG DH et Mme DI DH : 12.292,86 euros à M. AS DJ DK : 3.932,79 euros à Mme Q R : 12.325,29 euros à M. O BB et Mme BC BB : 1.012,65 euros à Mme BD BE : 5.769,33 euros à M. S T : 5.878,02 euros à M. BF BG et Mme BH BI : 6.790,DS euros à la SCI FIVE V : 39.611,36 euros à Mme U V : 666 euros à la société C.L.P.I INVESTISSEMENT : 13.703,41 euros à Mme AA Z : 2.867,97 euros
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à Mme AE Z et Mme AF Z : 5.908,50 euros à M. BJ BK : 1.302,94 euros à M. BL BM : 1.666,89 euros à M. BN BO : 1.302 euros à M. AG AH : 1.500 euros à la SCI LE CORAIL : 1.500 euros à M. C de CW CX et Mme DT DD BT de CW CX : 1.500 euros à M. DM DN AJ et Mme AI AJ: 2.300 euros à M. AK AL : 1.200 euros à M. AM AN : 3.984,37 euros à M. BR BU et Mme BT BU : 2.300 euros à M. AW BV : 1.230 euros à M. AS-BY DW : 2.368 euros à la SCPI CRISTAL : 1.236 euros à M. DO DU : 12.000 euros à M. BW D et Mme BX CY épouse D : 4.503 euros à M. BY BZ et Mme CA BZ : 12.000 euros à Mme CB BY CC épouse B : 3.005 euros à Mme CD CE : 1.500 euros à M. CF E et Mme CG CZ épouse E : 2.500,60 euros à Mme AO AP : 3.600 euros à M. DQ DR : 2.800 euros à M. DX-DM DY : 5.188,84 euros
DÉBOUTE les demandeurs de leur demande de résiliation judiciaire des baux commerciaux consentis à la société ADAGIO,
DÉBOUTE la société ADAGIO de ses demandes reconventionnelles,
DÉBOUTE la société ADAGIO de sa demande de délais de paiement,
CONDAMNE la société ADAGIO à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à :
M. CH CI et Mme AQ AR, M. AS CS et Mme CT CS, Mme AU AV, M. CN CO, M. AW AX et Mme AY AX, M. CP CK et Mme CJ CK, M. CL CM,
M. AB AC et Mme CU AC,
Mme AA AD, M. K L, M. X DE DF et Mme AU DE DF, M. M N, M. K AZ, M. BA Y, M. O P, M. DG DH et Mme DI DH, M. AS DJ DK,
Mme Q R, M. O BB et Mme BC BB,
Mme BD BE, M. S T, M. BF BG et Mme BH BI, la SCI FIVE V,
Mme U V, la société C.L.P.I INVESTISSEMENT,
Mme AA Z
Mme AE Z et Mme AF Z,
25
M. BJ BK, M. BL BM, M. BN BO, M. AG AH, la SCI LE CORAIL, M. C de CW CX et Mme DT DD BT de CW CX, M. DM DN AJ et Mme AI AJ, M. AK AL, M. AM AN, M. BR BU et Mme BT BU, M. AW BV, M. AS-BY DW, la SCPI CRISTAL, M. DO DU, M. BW D et Mme BX CY épouse D, M. BY BZ et Mme CA BZ, Mme CB BY CC épouse B, Mme CD CE, M. CF E et Mme CG CZ épouse E, Mme AO AP, M. DQ DR,
M. DX-DM DY,
CONDAMNE la société ADAGIO aux dépens de l’instance ,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Eric JOLY, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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Textes cités dans la décision
- Décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020
- Décret n°2021-296 du 19 mars 2021
- Code de commerce
- Code de procédure civile
- Code civil
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