TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 19/09112 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VGPG

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société ALEXANDER

C/

Société ALTA QWARTZ

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société ALEXANDER

Centre commercial QWARTZ

22-92 Boulevard Galliéni Local B 312

92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE

représentée par Maître Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19

DEFENDERESSE

Société ALTA QWARTZ

87 rue de Richelieu

75002 PARIS

représentée par M^e Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0924

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 12 mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous-seing-privé en date du 24 mai 2013, la SNC ORI ALTA, aux droits et obligations de laquelle est venue la société ALTA QUARTZ, a donné à bail commercial à la société ALEXANDER le local n° B 312 situé dans le centre commercial QWARTZ – 22-92 Boulevard Galliéni à VILLENEUVE LA GARENNE (92390) à compter de la livraison de la coque qui est intervenue le 6 janvier 2014. Le loyer binaire, payable trimestriellement et d’avance, a été fixé à la somme de 89.250 euros en principal, outre un loyer variable additionnel égal à la différence, si elle existe, entre 7 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé dans les lieux loués, et ledit loyer de base.

Le 4 juin 2019, la société ALTA QWARTZ a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 24 mai 2013 pour le local B 312 portant sur les sommes suivantes, soit 131.345,64 euros au total :

—  116.884,48 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 mai 2019;

—  2.363,48 euros au titre des intérêts de retard dus selon décompte arrêté au 28 mai 2019 ;

—  11.688,45 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 28 mai 2019.

Par exploit d’huissier de justice du 3 juillet 2019, la société ALEXANDER a fait assigner la SNC ALTA QWARTZ devant ce tribunal afin essentiellement de voir déclarer nul et de nul effet ledit commandement en date du 4 juin 2019 et de se voir accorder les plus larges délais pour régler sa dette éventuelle.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2022, la société ALEXANDER demande au tribunal, de :

Déclarer la SARL ALEXANDER recevable et bien fondée en la présente opposition à commandement ; Déclarer en conséquence, nul et de nul effet le dit commandement en date du 4 juin 2019 notifié à la SARL ALEXANDER à la requête de la SNC ALTA QWARTZ ; A titre subsidiaire, dire et juger qu’il y a inexécution par la SNC ALTA QWARTZ de ses obligations et dès lors, débouter cette société de toutes ses demandes, fins et conclusions;A titre encore plus subsidiaire, dire et juger que la clause résolutoire invoquée ne peut être accueillie eu égard à l’ordonnance du 25 mars 2020 ; A titre infiniment subsidiaire, dire que les sommes réclamées sont ni fondées ni justifiées ;Accorder en tout état de cause à la société ALEXANDER les plus larges délais sur les sommes effectivement dues ; Condamner la SNC ALTA QWARTZ au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC ; La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP SOUDRI & Associés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, la société ALTA QWARTZ demande au tribunal de :

Déclarer irrecevable et mal fondée la société ALEXANDER en ses demandes et l’en débouter ; Déclarer recevable et bien fondée la Société ALTA QWARTZ en ses demandes reconventionnelles,

Y faisant droit,

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 24 mai 2013, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la

société ALEXANDER,

En tout état de cause, en conséquence,

Ordonner l’expulsion de la Société ALEXANDER ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués Centre Commercial QWARTZ 22-92 boulevard Gallieni, 92390 VILLENEUVE LA GARENNE, local B 312 au besoin avec le concours de la Force Publique,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner, et ce aux frais, risques et périls de la Société ALEXANDER en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues,

Condamner la Société ALEXANDER à payer à la Société ALTA QWARTZ,

la somme de 682.932,46 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme du 2ème trimestre 2023 inclus,les intérêts contractuels au taux appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, à compter de l’échéance de chaque facture, la somme de 68.293,24 € au titre des pénalités de retard,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la Société ALEXANDER à compter de la date de résiliation du bail, au montant du loyer global de l’année 2021 majoré de 100 %, et augmenté des charges et accessoires, et condamner la Société ALEXANDER au paiement de la somme fixée jusqu’à la libération des locaux,

Dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la Société ALTA QWARTZ,

Condamner la Société ALEXANDER au paiement de la somme de 5.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Condamner la Société ALEXANDER en tous les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « déclarer mal fondé », « déclarer bien-fondé », « dire et juger » et « dire» ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci. Les demandes relatives à la nullité du commandement et à la conservation du dépôt de garantie constituent, quant à elles, de véritables prétentions sur lesquelles il sera donc statué.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la société ALTA QUARTZ, qui ne sont pas contestées. En effet, la défenderesse conclut dans son dispositif à l’irrecevabilité des demandes de la société ALEXANDER des parties, qui n’est pas contestée.

Enfin, il convient de rappeler que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telle que le bail qui lie les parties, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

I – Sur la recevabilité des demandes de la société ALEXANDER

Aux termes du dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal, la société ALTA QUARTZ demande de déclarer irrecevables la société ALEXANDER.

Celle-ci conclut au débouté de la défenderesse et à la recevabilité de ses demandes.

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société ALTA QUARTZ ne précise pas, dans la partie « discussion » de ses écritures en quoi les demandes de la société ALEXANDER seraient irrecevables, ni ne vise aucun fondement juridique à l’appui de sa prétention.

Les demandes de la société ALEXANDER sont donc recevables.

II – Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 juin 2019

La société ALEXANDER demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 04 juin 2019. Elle soutient que celui-ci n’est pas fondé en raison de l’accord intervenu entre les parties pour un règlement échelonné des sommes dues. Elle soutient qu’un accord était intervenu entre les parties car elle remettait en règlement des loyers dus à la société ALTA QWARTZ des chèques à encaisser à des dates convenues. Au vu de cet accord intervenu entre les parties, elle estime que le commandement était infondé et qu’il doit être déclaré nul et de nul effet. Elle considère que la bailleresse reconnaît l’existence de cet accord dans ses écritures en acceptant ce mode de règlement. Elle souligne qu’elle a demandé la restitution des chèques impayés pour les remplacer et fait grief à la bailleresse d’avoir refusé de les lui restituer aux fins de remise à sa banque. Elle reproche aussi à la bailleresse d’avoir remis ses chèques à l’encaissement à des dates différentes de celles demandées lors de leur envoi. Sans contester devoir en conséquence quelques arriérés, elle soutient que le fait d’accepter ses chèques équivaut à un paiement. Elle insiste sur le fait qu’il était impossible d’établir de nouveaux chèques sans la restitution de ceux qui avaient été impayés.

La société ALEXANDER estime enfin que la lettre de relance de la société ALTA QWARTZ en date du 11 janvier 2022 vaut reconnaissance qu’elle la considérait comme sa locataire car elle lui réclame des loyers et non pas des indemnités d’occupation et renonciation au bénéfice de son commandement de payer et à sa demande de résiliation judiciaire du bail. Elle conteste les sommes mentionnées sur cette lettre.

En réplique, la société ALTA QWARTZ oppose que la société ALEXANDER ne verse aucune pièce de nature à justifier de ses allégations, notamment quant à un accord aux termes duquel le bailleur renoncerait à poursuivre le recouvrement des sommes qui lui sont dues. Elle affirme que la société ALEXANDER a pris l’habitude de procéder au paiement des échéances trimestrielles en remettant à la bailleresse des chèques, apurant partiellement les termes contractuels, avec des dates d’encaissement en décalage avec l’exigibilité des factures, et, le cas échéant, en lui adressant ultérieurement de nouvelles demandes de différé d’encaissement puis elle demande la restitution des chèques revenus impayés pour les remplacer par d’autres chèques portant de nouvelles dates d’échéance .

La société ALTA QWARTZ considère que le fait pour un créancier d’encaisser des règlements correspondant à des sommes exigibles ne peut s’analyser comme la matérialisation d’un quelconque accord sur un échéancier de paiement mais que ces paiements viennent en déduction de la créance. Elle soutient qu’avant la délivrance du commandement de payer, les chèques qui avaient été remis par le preneur sont revenus impayés au cours des mois d’avril et mai 2019, pour défaut de provision et que d’autres chèques ont été remis postérieurement à la délivrance du commandement de payer destinés à être encaissés mais qui sont également revenus impayés.

La société ALTA QWARTZ conteste avoir renoncé au bénéfice du commandement au motif qu’elle continuerait à facturer un « loyer » et non une indemnité d’occupation. Elle invoque le principe selon lequel la renonciation à un droit doit être explicite, non équivoque et manifester clairement l’intention de son auteur de renoncer. Elle estime qu’elle a clairement manifesté son intention par la signification de conclusions tendant, à titre principal à la constatation d’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire à la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société ALEXANDER.

*

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée. Il n’est toutefois pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

Il est de principe qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 24 mai 2013, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine. Il est enfin acquis que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur. (Pourvoi n°19-10371 et n°21-10527).

En l’espèce, le 4 juin 2019, la société ALTA QWARTZ a fait délivrer à la société ALEXANDER un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 24 mai 2013 relatif au local n°B312, tendant au paiement de la somme totale de 131.345,64 euros, correspondant à :

—  116.884,48 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 mai 2019;

—  2.363,48 euros au titre des intérêts de retard dus selon décompte arrêté au 28 mai 2019 ;

—  11.688,45 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 28 mai 2019.

Ce commandement informe clairement le preneur du manquement qui lui est reproché, susceptible d’être sanctionné au titre de la clause résolutoire du bail, et du risque encouru.

Il est en outre régulier en la forme en ce qu’il reproduit les termes de la clause résolutoire ainsi que les articles L145-41 et L145-17 du code de commerce.

La société ALEXANDER ne démontre pas, alors que le loyer est payable trimestriellement et d’avance aux termes du bail dont les stipulations constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, que la bailleresse aurait donné son accord pour un échelonnement des paiements et/ou sur un report des dates d’exigibilité des sommes. Elle ne prouve pas davantage qu’elle a procédé au paiement (sans rejet de paiement pour chèques sans provisions) des sommes exigées dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement contesté, soit au 4 juillet 2019.

Par ailleurs, elle ne peut tirer argument de la lettre de relance que lui a été adressée par la bailleresse le 11 janvier 2022. En effet, outre que celle-ci ne porte pas que sur les causes du commandement mais sur les sommes dues pour la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, la société ALTA QUARTZ est fondée à arguer de l’absence de renonciation expresse et non équivoque à se prévaloir des effets dudit commandement, compte tenu des écritures qu’elle a notifiées devant ce tribunal aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis la délivrance de l’assignation.

Dans ces conditions, la demande de la société ALEXANDER tendant à voir déclarer nul et de nul effet ce commandement sera rejeté.

III – Sur la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail et ses conséquences

Reconventionnellement, la société ALTA QWARTZ demande que le tribunal constate la résiliation de plein droit du bail résultant des effets de la clause résolutoire du bail reproduite au commandement dont les causes n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation. Elle fonde sa demande sur l’article L145-41 du code de commerce. Elle sollicite que soient ordonnés l’expulsion de la Société ALEXANDER ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ainsi que le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner, et ce aux frais, risques et périls de la société ALEXANDER en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues.

En réplique aux moyens soulevés par la société ALEXANDER, la société ALTA QWARTZ soutient qu’aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, et de l’en faire jouir paisiblement. Elle affirme que le bailleur, propriétaire d’un centre commercial n’est pas débiteur d’obligations plus importantes que celles résultant de ces dispositions légales, sauf engagements contractuels spécifiques dans le bail, ce qu’elle estime faire défaut en l’espèce. Au contraire, elle souligne que le bail précise en son exposé, point 4 que le preneur déclare et reconnait qu’au jour de la signature du bail il est averti de ce que le programme général du centre commercial et son environnement n’ont pas un caractère contractuel, le bailleur se réservant notamment la possibilité d’évolutions possibles du programme commercial. Elle estime que le fait que quelques commerces soient provisoirement inexploités du fait qu’ils sont situés en zone en phase de restructuration ou du fait de la rotation commerciale normale des enseignes au sein d’un centre commercial ne constitue pas un manquement de sa part.

Concernant la crise sanitaire et ses conséquences, elle considère qu’il ne peut être imputé à la société ALTA QWARTZ un manquement à son obligation de délivrance car la décision administrative de fermeture de certains commerces au public est seule à l’origine des difficultés d’exploitation du commerce de la société ALEXANDER. Elle en conclut que les sommes dont le paiement est réclamé par le commandement étaient bien dues, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de celui-ci.

La société ALEXANDER rétorque que la clause résolutoire ne saurait produire effet en raison de l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance telle que prévues aux articles 1719 et 1723 du code civil du fait de son manquement à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des locaux. A l’appui de sa prétention, elle cite différents arrêts rendus par la Cour d’appel de PARIS le 07 octobre 1998 et 03 mars 1999 et un arrêt de la Cour de cassation du 24 septembre 2002, selon lesquels le bailleur est tenu de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour animer la galerie ou le centre commercial, et maintenir un centre favorable. Elle considère qu’il s’induit des constats d’huissier en date du 14 novembre 2019 et du 8 octobre 2021 que respectivement 19 et 26 lots du centre commercial sont fermés au public. Elle estime que du fait même de la politique de gestion de la société bailleresse le centre commercial se désertifie et que la société ALTA QWARTZ manque à son obligation de jouissance paisible.

En outre, elle considère que la clause résolutoire ne saurait être acquise du fait de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative aux mesures de lutte contre la propagation de la crise sanitaire. Elle fait valoir qu’elle emploie moins de dix salariés et réalise d’un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros de sorte qu’elle est fondée à opposer les termes de cette ordonnance à la bailleresse. Elle argue que même si le commandement de payer avait été signifié antérieurement au 12 mars 2020, les effets de la clause résolutoire n’avaient pas été constatés et que l’esprit des textes concernés est d’éviter tout sanction attachée aux commandements ayant effet pendant une certaine période pour donner une chance aux entreprises de faire face à la crise sanitaire. Elle rappelle que la demande formée par la société ALTA QWARTZ en résolution du bail a été exprimée et signifiée par les conclusions de cette dernière société, prises pour l’audience du 29 mai 2020. Cette demande de résolution est donc intervenue pendant le délai concerné par l’ordonnance du 25 mars 2020 selon lequel il est interdit d’exécuter une clause résolutoire. Elle fait également valoir que la société ALTA QWARTZ ne justifie pas du bienfondé des sommes réclamées, les montants des loyers étant, selon elle, variables d’un trimestre à l’autre de même que les provisions pour travaux ou pour fonds marketing, dont elle ajoute qu’ils ne sont pas compréhensibles.

*

La demande porte sur l’acquisition des effets de la cause, donc il faut rappeler que l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 dudit code énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 dans sa rédaction applicable à la cause, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties.

Il est de droit que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire en vertu de l’article 1728 du code civil étant réciproques, il est admis que le preneur puisse ne pas exécuter son obligation de payer le loyer si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou à celle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers.

Il est désormais acquis que lorsque l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail est imposée par les pouvoirs publics, le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution tirée d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur pour s’opposer au paiement des loyers. (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889)

Par ailleurs, il est de principe qu’il n’y a pas d’obligation légale pour le bailleur d’assurer la commercialité d’un emplacement ni le maintien de l’environnement commercial, sauf stipulation en ce sens du bail. (Pourvoi n°20-14423)

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Selon l’article 4 alinéas 1 à 3 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

La période de protection définie au I de l’article 1er de cette ordonnance s’étend du 12 mars au 23 juin 2020 inclus.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’article 22.1 intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » du bail liant les parties stipule que : «La présente clause résolutoire sanctionne toute méconnaissance par le preneur de l’une quelconque des obligations résultant pour lui tant du bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, que des articles L145-1 à L145-60 et R145-1 à R145-33 du code de commerce, des dispositions non abrogées du décret du 30 septembre 1953 ou de tous textes qui leur seraient substitués. Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, de tout nouveau loyer et de l’arriéré suite à la fixation du loyer de base de renouvellement, du loyer variable additionnel, des charges, du fonds de roulement, de toutes sommes dues par l’effet du réajustement du dépôt de garantie, des contributions au fonds marketing, des accessoires, intérêts, pénalités de retard ou de tous frais, des indemnités d’occupation après congé du bailleur portant refus de renouvellement et plus généralement de toutes sommes qui viendraient être dues par le preneur au bailleur, quelle que soit l’origine de cette dette, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou de ses annexes, y compris toutes les sommes qui y sont visées, le bail, sera, s’il plait au bailleur, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, résilié si, un mois après un commandement ou une mise en demeure visant la présente clause et mettant le preneur en demeure, soit de payer soit d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus.

En outre, le bail stipule que le loyer comportera une double composante, l’une déterminée dite « loyer de base», l’autre variable dite « loyer variable additionnel» (article 6.1). Le loyer de base est de 89.250 euros hors taxes et hors charges par an (article 2.5.1) et le loyer variable additionnel calculé sur un pourcentage sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur égal à 7% hors taxes (article 2.5.2). Le preneur ne devra régler un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive éventuelle entre le montant résultant du pourcentage défini à l’article 2.5.2 du chiffre d’affaires hors taxes tel que défini à l’article 6.3.1 réalisé par le preneur pendant la période considérée et le loyer de base prévu à l’article 6.1.1 du bail (article 6.1.2).

Le loyer, les charges et les accessoires s’entendent hors taxes, le preneur s’engage, en conséquence à s’acquitter entre les mains du bailleur, en sus desdits loyers, charges et accessoires, le montant de la taxe sur la valeur ajoutée ou de toute autre taxe nouvelle, complémentaire ou de substitution, au taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement (article 6.1.3). Le preneur règlera ses loyers trimestriellement, d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil, soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année (article 6.4.2). Le preneur aura à régler au bailleur, en sus de loyer, sa quote-part de la totalité des charges, impôts et taxes de toute nature afférents au centre commercial et/ou ensemble immobilier, de sorte que le loyer défini ci-dessus constitue un revenu net de charges, impôts et taxes pour le bailleur (article 8). Le preneur devra verser, le premier jour de chaque trimestre civil et d’avance, sa quote-part de provision pour charges et le solde de la régularisation annuelle dans les dix jours de l’appel de fonds qui en sera fait (article 8.3). Le bailleur se réserve la faculté de réclamer au preneur à titre de fonds de roulement, sa quote-part d’une somme égale au quart du budget prévisionnel annuel (l’article 8.3 11ème paragraphe).

Le preneur reconnaît expressément la nécessité d’actions visant au développement, à la promotion et à l’animation du centre commercial. Il s’engage à contribuer financièrement à un fonds marketing mis en place et géré par le bailleur ou son mandataire, et dont l’objet sera la promotion, l’animation et la communication du centre commercial (article 16.1.1). Le preneur règlera sa contribution annuelle […] au fonds marketing trimestriellement et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre) (article 16.1.2 f).

Les stipulations claires et précises du bail, exclusives d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Le 4 juin 2019, la société ALTA QWARTZ a fait délivrer à la société ALEXANDER un acte extrajudiciaire portant commandement de payer la somme de 131.345,64 euros au total correspondant aux loyers, charges, intérêts de retard et pénalités de retard arrêtés au 28 mai 2019 pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2019 (2ème trimestre 2019 inclus).

Ledit acte, qui reproduit la clause résolutoire du bail ainsi que l’article L145-41 du code de commerce, précise que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour s’exécuter, soit jusqu’au 4 juillet 2019.

La société ALEXANDER n’allègue ni ne démontre avoir acquitté les causes du commandement dans le délai d’un mois précité, précisant au contraire qu’elle a déféré ou entend déférer aux demandes formées uniquement dans le cadre de la présente instance.

En outre, contrairement à ce qu’allègue la société ALEXANDER, la période de protection liée au covid 19 et s’étendant du 12 mars au 23 juin 2020 inclus ne s’applique pas en l’espèce dès lors qu’en raison de la date de sa délivrance en date du 04 juin 2019, la clause résolutoire insérée au bail produit ses effets automatiquement à l’expiration du délai d’un mois, soit plus de huit mois avant l’adoption des mesures gouvernementales pour faire face à la propagation de l’épidémie de COVID 19.

Par ailleurs, la société ALEXANDER ne démontre pas que le bail stipulerait que la bailleresse se serait engagée à lui garantir la commercialité des lieux loués, excluant qu’elle puisse tirer argument de la vacance de certains locaux au sein du centre commercial pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers et accessoires dus en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. De plus, si elle conteste le quantum des sommes réclamées, elle ne produit aucune pièce pour caractériser le caractère prétendument erroné des sommes dont le paiement est réclamé par le commandement.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 4 juillet 2019 à minuit, peu important que, par le passé, le preneur ait pu respecter ses obligations contractuelles.

Il convient dès lors d’ordonner à la société ALEXANDER, et tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de dire qu’à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, la société ALEXANDER et tous occupants de son chef, pourront être expulsés selon les termes du dispositif ci-après.

IV – Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

La société ALTA QWARTZ sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation due par la société ALEXANDER à compter de la date de résolution du bail soit fixé au montant du loyer global de l’année 2021 majoré de 100 %, augmenté des charges et accessoires conformément à l’article 22.5 du titre III du bail, et que la société ALEXANDER soit condamnée au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération des locaux.

La société ALEXANDER ne conclut pas sur cette demande.

*

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail

L’article 1152 du même code, dans sa rédaction applicable, dispose quant à lui que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

En l’espèce, la société ALEXANDER, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 05 juillet 2019, cause nécessairement un préjudice à la bailleresse en se maintenant dans les lieux loués sans droit ni titre, l’empêchant de disposer librement de son bien. Elle doit donc être doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Le bail stipule à son article 22.5 que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur, en cas de non délaissement des locaux après la date d’effet de la résiliation, que ce soit par le jeu de la clause résolutoire ou par résiliation prononcée judiciairement, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de cent pour cent prorata temporis et augmenté des charges et accessoires, jusqu’à la reprise du local par le bailleur».

La société ALTA QWARTZ ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail justifieraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit majoré de 100% du montant du dernier loyer annuel en cours.

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale qui apparaît manifestement excessive au regard du but poursuivi, de sorte qu’elle encourt la réduction. Partant, l’indemnité d’occupation manifestement excessive doit donc être réduite et sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et accessoires.

V- Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société ALTA QWARTZ sollicite reconventionnellement que la société ALEXANDER soit condamnée à lui payer la somme de 682.932,46 euros au titre des loyers et accessoires impayés au 2ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux contractuel.

La société ALEXANDER s’y oppose, faisant valoir que la société ALTA QWARTZ ne justifie pas du bienfondé des sommes réclamées, les montants des loyers étant, selon elle, variables d’un trimestre à l’autre de même que les provisions pour travaux ou pour fonds marketing, dont elle ajoute qu’ils ne sont pas compréhensibles. Elle argue que la bailleresse n’a jamais procédé à la justification ni à la régularisation annuelle des charges réclamées et qu’elle sollicite le règlement des taxes foncières sans expliquer comment elle a calculé le montant à répartir et à charge de la preneuse. Elle lui reproche aussi de demander le paiement des loyers échus durant la crise sanitaire et réitère que la société ALTA QUARTZ ayant manqué à ses obligations de délivrance et maintien d’un environnement commercial stable, elle n’est pas redevable des sommes réclamées.

*

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 dudit code énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire en vertu de l’article 1728 du code civil étant réciproques, il est admis que le preneur puisse ne pas exécuter son obligation de payer le loyer si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou à celle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués.

Les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers.

Il est désormais acquis que lorsque l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail est imposée par les pouvoirs publics, le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution tirée d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur pour s’opposer au paiement des loyers. (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889)

Par ailleurs, il est de principe qu’il n’y a pas d’obligation légale pour le bailleur d’assurer la commercialité d’un emplacement ni le maintien de l’environnement commercial, sauf stipulation en ce sens du bail. (Pourvoi n°20-14423)

Aussi, selon l’article 1153 du code civil, dans sa version applicable à la cause, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi à la demanderesse de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, le bail stipule que le loyer comportera une double composante, l’une déterminée dite « loyer de base», l’autre variable dite « loyer variable additionnel» (article 6.1). Le loyer de base est de 89.250 euros hors taxes et hors charges par an (article 2.5.1) et le loyer variable additionnel calculé sur un pourcentage sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur égal à 7% hors taxes (article 2.5.2). Le preneur ne devra régler un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive éventuelle entre le montant résultant du pourcentage défini à l’article 2.5.2 du chiffre d’affaires hors taxes tel que défini à l’article 6.3.1 réalisé par le preneur pendant la période considérée et le loyer de base prévu à l’article 6.1.1 du bail (article 6.1.2).

Le loyer, les charges et les accessoires s’entendent hors taxes, le preneur s’engage, en conséquence à s’acquitter entre les mains du bailleur, en sus desdits loyers, charges et accessoires, le montant de la taxe sur la valeur ajoutée ou de toute autre taxe nouvelle, complémentaire ou de substitution, au taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement (article 6.1.3). Le preneur règlera ses loyers trimestriellement, d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil, soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année (article 6.4.2). Le preneur aura à régler au bailleur, en sus de loyer, sa quote-part de la totalité des charges, impôts et taxes de toute nature afférents au centre commercial et/ou ensemble immobilier, de sorte que le loyer défini ci-dessus constitue un revenu net de charges, impôts et taxes pour le bailleur (article 8). Le preneur devra verser, le premier jour de chaque trimestre civil et d’avance, sa quote-part de provision pour charges et le solde de la régularisation annuelle dans les dix jours de l’appel de fonds qui en sera fait (article 8.3). Le bailleur se réserve la faculté de réclamer au preneur à titre de fonds de roulement, sa quote-part d’une somme égale au quart du budget prévisionnel annuel (l’article 8.3 11ème paragraphe).

Le preneur reconnaît expressément la nécessité d’actions visant au développement, à la promotion et à l’animation du centre commercial. Il s’engage à contribuer financièrement à un fonds marketing mis en place et géré par le bailleur ou son mandataire, et dont l’objet sera la promotion, l’animation et la communication du centre commercial (article 16.1.1). Le preneur règlera sa contribution annuelle […] au fonds marketing trimestriellement et d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre) (article 16.1.2 f).

L’article 22.7 « autres frais» dans la clause pénale du bail liant les parties stipule : « tout frais de procédure, sommation, poursuites, mesures conservatoires ou d’exécution, ainsi que tous frais de levée d’états d’inscriptions et de notifications qui pourraient être nécessaires, notamment par application des articles L143-1 et suivants du code de commerce, seront à la charge du preneur. En outre, en cas de procédure judiciaire quelconque, le preneur devra rembourser au bailleur les frais et dépens de justice, frais afférents aux actes extrajudiciaires, honoraires, émoluments que le bailleur aura exposés ».

Le premier paragraphe de l’article 23.3 du bail liant les parties stipule que « toute somme exigible au titre des loyers, des charges, du fonds de roulement, des contributions au fonds marketing, des impôts et taxes, des pénalités, des accessoires, des indemnités d’occupation et de toute somme exigible d’après le présent bail, payée en retard sera productrice d’un intérêt de retard calculé par jour de retard au taux d’intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal en vigueur, qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance. »

Les termes clairs de ces articles, exclusifs de toute interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

En l’espèce, sont notamment produits le bail, un relevé de compte locataire arrêté au 10 mai 2023 et un décompte locataire couvrant la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023 laissant apparaître un arriéré locatif à hauteur de 682.932,46 euros.

Le décompte mentionne des frais d’huissier du 15 juillet 2018 (342,02 euros TTC) et du 20 août 2019 (409,23 euros TTC) ainsi que des pénalités intitulées « Pénal défaut Ouv (Rétro Pro)» des 3 mars 2022 au titre du terme 07/2021 (360 euros TTC), 20 septembre 2022 (240 euros TTC), 3 mars 2022 au titre du terme 01/2022 (360 euros TTC) et du 1er avril 2023 (360 euros) soit un montant total de frais de 2.070,25 euros.

Or, la société ALTA QWARTZ ne justifie pas des diligences entreprises le 15 juillet 2018 et 20 août 2019. En outre, elle n’explique pas les raisons de la facturation des pénalités « Pénal défaut Ouv (Rétro Pro)». Dès lors, ces frais d’un montant total de 2.070,25 euros seront exclus de la créance de la société ALTA QWARTZ, conformément à l’article 9 du code de procédure civile

La société ALTA QWARTZ justifie donc d’une créance liquide, certaine et exigible de 680.862,21 euros (682.932,46 – 2.070,25) à l’égard de la société ALEXANDER.

Comme jugé précédemment, la société ALEXANDER ne démontre pas que la société ALTA QWARTZ aurait manqué à son obligation de délivrance, en sorte que la demanderesse est redevable de l’intégralité des loyers réclamés, dont elle n’allègue pas ni ne démontre que la variabilité ne résulterait pas des stipulations contractuelles qui prévoient, d’une part, que le loyer peut dépendre du chiffre d’affaires réalisé par le preneur et, d’autre part, l’indexation du loyer de base. S’agissant des accessoires (charges et taxes), la société ALTA QUARTZ verse aux débats les pièces établissant les modalités de leur calcul ayant donné lieu aux régularisations prévues conventionnellement.

Il convient en conséquence de condamner la société ALEXANDER à payer à la société ALTA QWARTZ la somme de 680.862,21 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, étant précisé qu’à compter du 5 juillet 2019, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues.

Il convient de dire que la somme de 680.862,21 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, sera augmentée d’intérêts de retard calculé par jour de retard au taux d’intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal en vigueur, qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance.

VI – Sur les pénalités de retard et la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité

La société ALTA QWARTZ sollicite que la société ALEXANDER soit condamnée à lui payer la somme de 68.293,24 € au titre des pénalités de retard, soit 10% de l’arriéré locatif impayé et à être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie, conformément aux termes du contrat.

La société ALEXANDER ne conclut pas sur ces demandes.

*

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1226 du même code, dans sa version applicable à la cause, dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En vertu de l’article 1152 du code civil, dans sa version applicable à cause, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

Concernant les pénalités de retard, le second paragraphe de l’article 23.3 du bail liant les parties stipule que « Par ailleurs, à défaut de paiement du loyer, des charges, du fonds de roulement, des contributions au fonds marketing, des impôts et taxes, des pénalités, des accessoires, des indemnités d’occupation et de toute somme exigible d’après le présent bail et ce, immédiatement après leur échéance, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent à titre d’indemnité forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion du contentieux et des frais de défense irrépétibles, ladite pénalité étant distincte des droits à condamnation prévus à l’article 700 du nouveau code de procédure civile. »

Cette clause apparaît manifestement excessive au but poursuivi, le retard dans le paiement étant déjà sanctionné par les intérêts conventionnels. Aussi, le montant de la clause pénale sera justement réduit à la somme de 20.000 euros.

Enfin, concernant le dépôt de garantie, l’article 7 du contrat de bail liant les parties stipule qu’il sera « toujours égal à tout moment à un trimestre de loyer de base courant hors taxes […]. Ce dépôt de garantie […] sera remboursé en fin de jouissance du preneur, après remise des clés et déduction de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, charges, fonds de roulement, contributions au fond marketing, accessoires, intérêts, pénalités, indemnités d’occupation, sommes dues au titre de travaux, impôts remboursables, réparations ou tous autres titres. […] Le dépôt de garantie restera acquis au bailleur au titre des premiers dommages et intérêts dans toutes les hypothèses de résiliation judiciaire ou par le jeu de la clause résolutoire, et ce indépendamment des loyers, charges et accessoires dus ».

L’article 22.4 du bail liant les parties intitulé « pénalités en cas de résiliation pour faute du preneur » stipule qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse.

Cette clause n’apparaissant pas manifestement excessive eu égard au montant du loyer annuel,

c’est à bon droit que la société ALTA QWARTZ demande à conserver le dépôt de garantie sans avoir à le déduire des loyers et indemnités restant dues.

En conséquence, la société ALEXANDER sera condamnée à verser la somme de 20.000 euros de pénalités de retard. Par ailleurs, la société ALTA QWARTZ sera autorisée à conserver à titre d’indemnité le dépôt de garantie versé par la société la société ALEXANDER.

VII – Sur la demande de délais de paiement

A titre subsidiaire, la société ALEXANDER sollicite les plus larges délais de paiement compte tenu des différents manquements examinés plus avant reprochés à la bailleresse et de la crise sanitaire.

La société ALTA QWARTZ s’oppose à l’octroi d’un délai, faisant valoir que la preneuse n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de juin 2019, multipliant par six sa dette locative et qu’elle ne peut être considérée comme un débiteur de bonne foi. Elle ajoute que la société ALEXANDER ne verse aux débats aucune pièce établissant qu’elle pourra faire face, même avec « les plus larges délais », au paiement de son arriéré et aux échéances courantes.

*

Le 1er alinéa de l’article 1244-1 du code civil devenu 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société ALEXANDER ne fournit aucune pièce relative à sa situation financière et permettant au tribunal de vérifier qu’elle serait en mesure de faire face aux sommes dues si des délais lui étaient accordés.

Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

VIII – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société ALEXANDER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société ALEXANDER, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à la société ALTA QWARTZ une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société ALEXANDER recevable en ses demandes,

DEBOUTE la société ALEXANDER de sa demande de nullité du commandement signifié le 4 juin 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 24 mai 2013,

CONDAMNE la société ALEXANDER à payer à la société ALTA QWARTZ :

la somme de 680.862,21 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, étant précisé qu’à compter du 5 juillet 2019, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts de retard calculé par jour de retard au taux d’intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal en vigueur, qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance,la somme de 20.000 euros au titre des pénalités de retard, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail liant la société ALTA QWARTZ et la société ALEXANDER, portant sur le local n° B 312 situé dans le centre commercial QWARTZ – 22-92 Boulevard Galliéni à VILLENEUVE LA GARENNE (92390), avec effet au 4 juillet 2019 à minuit,

ORDONNE en conséquence à la société ALEXANDER, et tous occupants de son chef, de libérer les locaux susvisés,

ORDONNE qu’à défaut de départ volontaire dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente décision, la société ALEXANDER, et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de la société ALTA QWARTZ, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

ORDONNE, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société ALEXANDER après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

CONDAMNE la société ALEXANDER à payer à la société ALTA QWARTZ, à compter du 5 juillet 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et accessoires,

AUTORISE la société ALTA QWARTZ à conserver à titre d’indemnité le dépôt de garantie versé par la société la société ALEXANDER,

DEBOUTE la société ALEXANDER de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société ALEXANDER aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE la société ALEXANDER de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,